Pirmā atteikuma tiesības iegādāties dzīvokļa daļu garantē īpašuma līdzīpašniekam vispirms iegādāties dzīvokļa daļu, un viņa atteikuma gadījumā pārdošana tiks veikta saskaņā ar vispārējiem kārtošanas noteikumiem. pirkšanas un pārdošanas darījums nepiederošai personai. Turklāt pirmpirkuma tiesības ir ne tikai pārdodot nekustamo īpašumu, bet arī to nododot maiņas līguma ietvaros.
Vērts papildus lasīt:
Nekustamā īpašuma objekti dalītā īpašumā
Viņiem kopīpašuma tiesībās pieder dzīvoklis, kas vienlaikus pieder vairākiem īpašniekiem. Tas nozīmē, ka katram no viņiem ir sava īpašuma daļa un viņi var to izlikt pārdošanā. Pārdodot dzīvokļa daļu, svarīgi nepārkāpt pirmpirkuma tiesības.
Pirmkārt, pirmpirkuma tiesības darbojas kā sava veida citu kopīpašnieku īpašuma tiesību aizsardzība un ļauj ne tikai izdevīgi iegūt īpašumu, bet arī apvienot vairākas tā daļas.
Bieži vien mājoklis ir dalīts īpašums ar radiniekiem. Parasti tas ir saistīts ar faktu, ka īpašums tika iegūts šādu iemeslu dēļ:
- privatizācija;
- mantojums;
- pirkumiem vai ziedojumiem.
Taču arī tad, ja dzīvojamās telpas īpašnieki ir radinieki un kāds no viņiem grasās atsavināt savu daļu, tad arī pirmpirkuma tiesības paplašina to spēku.
Akciju pirkšana no radiniekiem notiek tāpat kā pirkšana no svešinieka. Tādējādi pirmpirkuma noteikumi ir vienādi, un tie ir jāievēro, lai izvairītos no tiesvedības nākotnē.
Dzīvokļa daļu pārdošanas un pirkšanas noteikumi
Lai akcijas iegāde atbilstu visām likuma prasībām, jāievēro šādi noteikumi:
- Pārdevējam ir pienākums iepriekš paziņot visiem pārējiem kopīpašniekiem par gaidāmo izpārdošanu. Lai izvairītos no turpmākām pretenzijām un strīdiem par pārdodamo daļu, labāk ir iesniegt rakstisku paziņojumu. Tā kā mutisks paziņojums nav pierādījums, ir vērts nosūtīt vēstuli pa pastu par nodomu pārdot.
- Termiņš, kurā paziņotajām personām jāpieņem lēmums par pirkumu, ir 30 dienas no paziņojuma saņemšanas dienas.
- Īpašuma pārdošanas cenai un pirkšanas un pārdošanas noteikumiem ir jābūt vienādiem visiem iespējamajiem pircējiem, arī tiem, uz kuriem attiecas pirmpirkuma tiesības.
- Pārdevējs var izvēlēties pircēju, ja daļu no dzīvokļa vēlas iegādāties vairāki īpašnieki vienlaikus.
- Gadījumā, ja ne viens vien kopīpašnieks mutiski vai rakstiski ir izteicis vēlmi pirkumam, šāda klusēšana var būt līdzvērtīga atteikumam.
Ja kāds ir piekritis akcijas izpirkšanai, šo faktu vēlams dokumentēt, piemēram, noformēt rakstisku līgumu, kurā atrunāts atpirkšanas termiņš. Taču, ja akcija netiek izpirkta, pārdevējs to var pārdot citiem pircējiem.
Pārdošana trešajām personām ir iespējama vairākos gadījumos:
- kad neviens no kopīpašniekiem nav izteicis vēlmi iegādāties daļu no dzīvojamās telpas (pirkšana notiks tāpat kā parastajā pirkšanas-pārdošanas darījumā);
- kad īpašums tiek pārdots publiskā izsolē.
Ja pārdevējs apzināti neievēroja pirmpirkuma tiesības, kopīpašnieks var vērsties tiesā, lai pārsūdzētu pārdošanu.
Plusi un mīnusi, iegādājoties dzīvokļa daļu
Pirmpirkuma tiesības ļauj palielināt un palielināt savu daļu īpašuma tiesībās. Iegādājoties pārdodamo daļu, līdzīpašnieks var palielināt savu īpašuma daļu.
Un, ja dzīvoklis, pieņemsim, pieder tikai divām personām, no kurām katrai ir tiesības uz pusi, tad saprātīgākā iespēja būtu izpirkt daļu ½ daļas veidā, kas ļaus jums kļūt par īpašnieku no visa objekta. Tieši tā ir milzīgā dzīvokļa daļas iegādes priekšrocība.
Turklāt pašam pārdevējam ir izdevīgāk nodot daļu īpašuma ar pirmpirkuma tiesībām, jo ir diezgan grūti pārdot nevis visu īpašumu, bet gan nelielu tā daļu. Un, ja šādas iegādes dzīvokļa daļas veidā ir raksturīgas galvaspilsētām un reģionālajām pilsētām augsto mājokļu cenu dēļ, tad mazās apdzīvotās vietās ir ļoti reti, ka kāds var iegādāties daļu dzīvokļa, īpaši ar citiem īrniekiem - īpašniekiem. .
Svarīgi ir piemērot pirmpirkuma tiesības, pērkot vai pārdodot istabu komunālajā dzīvoklī, par to rakstiski brīdinot istabas biedrus. Tāpēc bieži vien komunālā dzīvokļa istabas iedzīvotāji, lai palielinātu dzīvojamo platību, plāno iegādāties viņa istabu no kaimiņa.
Vēl viena objekta daļas pirkšanas un pārdošanas nianse ir juridiskie riski, kas var rasties, ja ir pārkāptas pirmpirkuma tiesības. Riski parasti ir pakļauti ārējam pircējam, kuram īpašumu varētu pārdot, nebrīdinot citus īpašniekus, kuri savukārt var iesniegt prasību tiesā.
Tāpēc parasti ārējie pircēji neriskē iegādāties mājokli kā daļu no tā. Taču, ja tiek ievēroti visi tiesību akti par mājokļa daļas pārdošanu, no šāda darījuma nav jābaidās.
Kā apliecinošu dokumentu par līdzīpašnieku paziņošanu varat pieprasīt no pārdevēja vēstuli, ko viņš nosūtījis šīm personām, vai rakstisku pirkuma atteikumu. Ja ir šie dokumenti, ir lielāka iespēja bez liekiem sarežģījumiem iegādāties kārotos skaitītājus.
Vai joprojām ir jautājumi?
Uzrakstiet savu jautājumu zemāk esošajā veidlapā un saņemiet detalizētu juridisku padomu:
Augstākā tiesa, izmantojot viena dzīvokļa strīda piemēru, skaidroja, kādi noteikumi jāievēro, pārdodot daļu dalītā dzīvoklī. To cilvēku dzīvi, kuri nav viena ģimene, bet sadzīvo kopējā dzīvoklī, grūti nosaukt par idillisku. Tāpēc šādi pilsoņi pie pirmās izdevības vēlas atbrīvoties no kaimiņiem un dzīvot atsevišķā dzīvoklī. Tādu kopdzīvnieku vēlme ir saprotama, taču atsavināšana pat no pašu kapitāla daļām dzīvoklī satur tik daudz slazdu, ka aiz tām paklūp ne tikai parastie cilvēki. Pat tiesneši pieļauj kļūdas.
Mūsu gadījumā stāsts sākās ar to, ka Tjumeņas rajona tiesā vērsās kāda pilsone, sašutusi par kaimiņienes rīcību. Strīda būtība ir šāda - divām sievietēm, kurām katrai bija bērns, vienādās daļās piederēja viens dzīvoklis. Izrādījās, ka katram no iedzīvotājiem - diviem pieaugušajiem un diviem bērniem - bija viena ceturtā daļa.
Viena no viņām atrada iespēju apmainīt savu un bērna daļu pret atsevišķu dzīvokli. Pilsonis noslēdza vienošanos ar noteiktu četru cilvēku ģimeni. Likumsakarīgi, ka otrai dzīvokļa īpašniecei šī maiņa nepatika, un viņa vērsās tiesā, lai pierādītu, ka maiņas līgums pārkāpj viņas pirmpirkuma tiesības iegādāties kaimiņa daļu dzīvoklī. Apgabaltiesa piekrita prasītājai. Apgabaltiesa šo lēmumu atstāja spēkā. Aizvainotais apsūdzētais nonāca Augstākajā tiesā. Tur Civillietu tiesu kolēģija iepazinās ar tiesvedības rezultātiem un uzskatīja, ka sūdzību var apmierināt.
Tiesai ir jāpārbauda, vai vēstule no tā, kurš nolēma pārdot savu daļu, ir noformēts pareizi
Augstākā tiesa kolēģiem atgādināja, ka Civillikuma 250. pantā teikts: kopīpašuma tiesību daļas pārdošanas gadījumā nepiederošai personai pirmpirkuma tiesības šīs daļas ir atlikušajiem dalītā īpašumā esošajiem dalībniekiem. Turklāt par cenu, par kādu akcija tiek pārdota, un uz citiem vienādiem nosacījumiem. Izņēmums ir akciju pārdošana publiskā izsolē.
Tāpat likumā noteikts, ka daļas pārdevējam ir pienākums rakstiski paziņot pārējiem dalītā īpašuma dalībniekiem par nodomu pārdot savu daļu nepiederošai personai. Tajā pašā vēstulē jānorāda cena un nosacījumi, ar kādiem tiek pārdoti kvadrātmetri.
Likums kopīpašniekam dod vienu mēnesi domāšanai un iegādei. Ja atlikušie dalītā īpašuma dalībnieki atteiksies pirkt kaimiņa daļu vai klusēs, kvadrātmetru īpašniekam būs tiesības ar tiem rīkoties, kā viņš vēlas.
Lūk, kas vēl ir svarīgi zināt: saskaņā ar likumu, ja īpašnieks atsavina savu daļu, pārkāpjot kaimiņa pirmpirkuma tiesības, tad jebkuram citam dalītā īpašuma dalībniekam ir tiesības trīs mēnešu laikā pieprasīt tiesā, lai tiesības un pienākumi tiktu izpildīti. no pircēja nodota viņam pašam. Un šie noteikumi ir spēkā arī, atsavinot daļu saskaņā ar maiņas līgumu. No visām iepriekš minētajām likuma normām AT secina: juridiski svarīgs apstāklis, kas tiesām jākonstatē, izskatot šādas lietas, būs pareizi noformēta paziņojuma esamība vai neesamība no pilsoņa, kurš nolēmis atbrīvoties no savas daļas. . Pareiza šādas “laimes vēstules” noformēšana kaimiņam ir norāde uz daļas cenu un citiem nosacījumiem, kā arī citu kopīpašnieku maksātspējas apliecinājums.
Mūsu gadījumā vietējā tiesa, izlemjot šo strīdu, nesaskatīja pierādījumus tam, ka pilsone, kura vēlējās apmainīt savu un meitas daļu, būtu pareizi paziņojusi kaimiņam. Līdz ar to tiesa nolēma, ka maiņas līgums pārkāpj kaimiņa tiesības uz priekšrocību iegādāties daļu.
Maksātspējas apliecinājums - proti, tas, ka prasītājai bija nauda, lai iegādātos kaimiņu kapitāldaļas, kas ir puse no dzīvokļa, - pēc ST domām, arī bija svarīga strīda pareizai izšķiršanai. Mūsu stāstā nez kāpēc tiesa pat neinteresējās par kaimiņa maksātspēju.
Augstākā tiesa atgādināja, ka, pieprasot tiesā pircēja tiesību nodošanu sev, prasītājam ir pienākums pārskaitīt uz viņa Krievijas Federācijas vienības Tieslietu departamenta bankas kontu pircēja samaksāto summu, nodevas un nodevas. maksājamās pircējam un izdevumu atlīdzināšana, kas viņam radušies, pērkot daļu izdevumu.
ST uzsvēra: šāda naudas iemaksa prasības apmierināšanas gadījumā veicina tiesas lēmuma savlaicīgu izpildi. Bet saskaņā ar prasību, par kuru rakstām, nauda bankas kontā netika iemaksāta, un līdz ar to tiesas lēmums netika izpildīts.
Turklāt Augstākās tiesas Tiesnešu kolēģija vērsa uzmanību uz kādu svarīgu detaļu. No lietas materiāliem noprotams, ka apsūdzētā un tie, kas ar viņu mainīja naudu, vienojās par akcijas cenu rubļos.
Nav skaidrs, kāpēc apgabaltiesa, izskatot lietu, pati samazināja pirkuma cenu. Un tiesa nesniedza nekādu juridisku pamatojumu, kāpēc cena “saruka”. Un tas ir tiešs Civillikuma 198.panta pārkāpums. Augstākā tiesa lika šo lietu izskatīt.
