Hak penolakan pertama untuk membeli bahagian dalam apartmen menjamin pemilik bersama harta itu untuk membeli bahagian dalam apartmen terlebih dahulu, dan sekiranya penolakannya, penjualan akan dijalankan mengikut peraturan am untuk menjalankan transaksi pembelian dan penjualan kepada orang luar. Selain itu, hak pendahuluan terpakai bukan sahaja apabila menjual hartanah, tetapi juga dalam kes pemindahannya di bawah perjanjian pertukaran.
Bacaan tambahan berbaloi:
Objek hartanah dalam pemilikan bersama
Sebuah apartmen yang dimiliki secara serentak oleh beberapa pemilik adalah milik mereka di bawah hak pemilikan bersama. Ini bermakna setiap daripada mereka mempunyai bahagian pemilikan sendiri ke atas harta tersebut dan boleh menjualnya. Apabila menjual sebahagian daripada apartmen, adalah penting untuk tidak melanggar hak pendahuluan.
Pertama sekali, hak pendahuluan bertindak sebagai sejenis perlindungan hak harta pemilik bersama lain dan membenarkan bukan sahaja untuk memperoleh harta berdasarkan keuntungan, tetapi juga untuk menggabungkan beberapa bahagiannya bersama-sama.
Selalunya perumahan dikongsi pemilikan dengan saudara-mara. Sebagai peraturan, ini disebabkan oleh fakta bahawa harta itu diperoleh hasil daripada:
- penswastaan;
- warisan;
- pembelian atau sumbangan.
Walau bagaimanapun, walaupun pemilik ruang kediaman adalah saudara-mara dan salah seorang daripada mereka berhasrat untuk mengasingkan bahagian mereka, maka hak pre-emptive juga meluaskan kesannya.
Membeli saham daripada saudara-mara berlaku dengan cara yang sama seperti membeli daripada orang yang tidak dikenali. Oleh itu, peraturan pre-emption adalah sama dan mesti dipatuhi untuk mengelakkan litigasi pada masa hadapan.
Peraturan untuk menjual dan membeli saham pangsapuri
Untuk pembelian saham mematuhi semua keperluan undang-undang, peraturan berikut mesti dipatuhi:
- Penjual bertanggungjawab untuk memberitahu semua pemilik bersama yang lain terlebih dahulu mengenai jualan yang akan datang. Untuk mengelakkan tuntutan dan pertikaian masa depan mengenai bahagian yang dijual, adalah lebih baik untuk memberi notis bertulis. Memandangkan notis lisan bukan bukti, adalah wajar menghantar surat melalui pos mengenai niat untuk menjual.
- Tempoh di mana orang yang diberitahu mesti membuat keputusan pembelian adalah 30 hari dari tarikh penerimaan notis.
- Harga jualan hartanah dan syarat pembelian dan penjualan mestilah sama untuk semua pembeli yang mungkin, termasuk mereka yang berada di bawah hak pendahuluan.
- Penjual boleh memilih pembeli jika beberapa pemilik pada masa yang sama ingin membeli sebahagian daripada apartmen.
- Dalam kes di mana tidak seorang pemilik bersama telah menyatakan keinginan untuk pembelian, sama ada secara lisan atau bertulis, senyap itu mungkin sama dengan penolakan.
Jika seseorang telah bersetuju untuk membeli saham itu, adalah dinasihatkan untuk mendokumenkan fakta ini, sebagai contoh, membuat perjanjian bertulis yang menetapkan tempoh penebusan. Walau bagaimanapun, jika bahagian itu tidak ditebus, penjual boleh menjualnya kepada pembeli lain.
Jualan kepada pihak ketiga adalah mungkin dalam beberapa kes:
- apabila tiada pemilik bersama menyatakan keinginan mereka untuk membeli sebahagian daripada ruang kediaman (pembelian akan berlaku dengan cara yang sama seperti dalam transaksi pembelian dan penjualan biasa);
- apabila hartanah dijual melalui lelongan awam.
Jika penjual sengaja mengabaikan hak pendahuluan, pemilik bersama boleh pergi ke mahkamah untuk merayu penjualan tersebut.
Kebaikan dan keburukan membeli bahagian apartmen
Hak pendahuluan memungkinkan untuk meningkatkan dan meningkatkan bahagian seseorang dalam hak harta. Dengan membeli bahagian yang dijual, pemilik bersama boleh meningkatkan bahagian hartanya.
Dan jika apartmen itu, katakan, hanya dimiliki oleh dua orang, yang masing-masing mempunyai hak untuk separuh daripadanya, maka membeli bahagian dalam bentuk ½ bahagian akan menjadi pilihan yang paling munasabah, yang akan membolehkan anda menjadi pemilik. daripada keseluruhan objek. Ini adalah kelebihan besar untuk membeli sebahagian daripada apartmen.
Di samping itu, adalah lebih menguntungkan bagi penjual sendiri untuk memindahkan sebahagian daripada harta itu di bawah hak penolakan pertama, kerana agak sukar untuk menjual bukan keseluruhan harta itu, tetapi sebahagian kecil daripadanya. Dan jika pengambilalihan sedemikian dalam bentuk sebahagian daripada sebuah apartmen adalah tipikal untuk ibu kota dan bandar serantau, disebabkan oleh harga perumahan yang tinggi, maka di penempatan kecil sangat jarang seseorang boleh membeli sebahagian daripada sebuah apartmen, terutamanya dengan penyewa lain - pemilik. .
Adalah penting untuk menggunakan hak pendahuluan apabila membeli atau menjual bilik di pangsapuri komunal, memberitahu rakan sebilik anda secara bertulis. Oleh itu, selalunya penghuni bilik di pangsapuri komunal, untuk meningkatkan ruang hidup, berhasrat untuk membeli biliknya daripada jiran.
Satu lagi nuansa pembelian dan penjualan sebahagian objek ialah risiko undang-undang yang mungkin timbul jika hak pendahuluan telah dilanggar. Risiko biasanya terdedah kepada pembeli luar, kepada siapa harta itu boleh dijual tanpa memberitahu pemilik lain, yang seterusnya boleh memfailkan tuntutan mahkamah.
Oleh itu, biasanya pembeli luar tidak mengambil risiko untuk membeli perumahan sebagai sebahagian daripadanya. Walau bagaimanapun, jika semua peraturan undang-undang untuk penjualan bahagian perumahan dipatuhi, tidak perlu takut dengan transaksi sedemikian.
Sebagai dokumen pengesahan tentang pemberitahuan pemilik bersama, anda boleh meminta daripada penjual surat yang dihantarnya kepada orang ini atau keengganan bertulis mereka untuk membeli. Mempunyai dokumen ini, terdapat peluang yang lebih besar untuk membeli meter yang diidamkan tanpa komplikasi yang tidak perlu.
Masih ada soalan?
Tulis soalan anda dalam borang di bawah dan dapatkan nasihat undang-undang terperinci:
Menggunakan contoh satu pertikaian apartmen, Mahkamah Agung menjelaskan peraturan yang perlu dipatuhi apabila menjual bahagian dalam apartmen kongsi. Sukar untuk memanggil kehidupan orang yang bukan satu keluarga, tetapi wujud bersama dalam apartmen biasa, indah. Oleh itu, pada peluang pertama, warganegara tersebut ingin menyingkirkan jiran mereka dan tinggal di apartmen yang berasingan. Keinginan orang bersekedudukan seperti itu boleh difahami, tetapi pelupusan saham mereka sendiri di apartmen mengandungi begitu banyak perangkap yang bukan sahaja orang biasa tersandung pada mereka. Hakim pun buat silap.
Dalam kes kami, cerita bermula dengan fakta bahawa seorang warganegara merayu ke mahkamah daerah Tyumen, marah dengan tindakan jirannya. Intipati pertikaian adalah seperti berikut - dua wanita, masing-masing mempunyai seorang anak, memiliki satu apartmen dalam bahagian yang sama. Ternyata setiap penduduk - dua dewasa dan dua kanak-kanak - mempunyai bahagian satu perempat.
Salah seorang daripada mereka mendapati pilihan untuk menukar bahagiannya dan bahagian kanak-kanak itu untuk sebuah apartmen yang berasingan. Warganegara itu membuat perjanjian dengan keluarga tertentu yang terdiri daripada empat orang. Sememangnya, pemilik kedua apartmen tidak menyukai pertukaran ini, dan dia pergi ke mahkamah untuk membuktikan bahawa perjanjian pertukaran itu melanggar hak preemptivenya untuk membeli bahagian jiran dalam apartmen. Mahkamah daerah bersetuju dengan plaintif. Mahkamah serantau mengekalkan keputusan ini. Defendan yang tersinggung sampai ke Mahkamah Agung. Di sana, Kolegium Kehakiman bagi Kes Sivil mengkaji keputusan prosiding dan menganggap aduan itu boleh dipenuhi.
Mahkamah mesti memastikan sama ada surat daripada orang yang memutuskan untuk menjual bahagiannya telah disediakan dengan betul
Mahkamah Agung mengingatkan rakan-rakannya bahawa Perkara 250 Kanun Sivil menyatakan: sekiranya berlaku penjualan saham dalam hak pemilikan bersama kepada orang luar, baki peserta dalam pemilikan bersama mempunyai hak preemptif untuk membeli saham ini. Lebih-lebih lagi, pada harga yang saham itu dijual, dan pada syarat-syarat lain yang sama. Pengecualian adalah penjualan saham di lelongan awam.
Undang-undang juga menyatakan bahawa penjual saham wajib memberitahu secara bertulis peserta lain dalam pemilikan bersama tentang niatnya untuk menjual sahamnya kepada orang luar. Dalam surat yang sama anda mesti menunjukkan harga dan syarat di mana meter persegi dijual.
Undang-undang memberi tempoh sebulan kepada pemilik bersama untuk berfikir dan membeli. Jika baki peserta dalam pemilikan bersama enggan membeli bahagian jiran atau berdiam diri, pemilik meter persegi akan mempunyai hak untuk melupuskannya mengikut kehendaknya.
Berikut adalah perkara lain yang penting untuk diketahui: mengikut undang-undang, jika pemilik melupuskan bahagiannya yang melanggar hak pendahuluan jiran, maka mana-mana peserta lain dalam pemilikan bersama mempunyai hak untuk menuntut di mahkamah dalam tempoh tiga bulan bahawa hak dan kewajipan pembeli dipindahkan kepada dirinya sendiri. Dan peraturan ini juga terpakai apabila mengasingkan saham di bawah perjanjian pertukaran. Daripada semua peruntukan undang-undang di atas, Mahkamah Agung menyimpulkan: keadaan penting dari segi undang-undang yang mesti ditetapkan oleh mahkamah apabila mempertimbangkan kes sedemikian ialah kehadiran atau ketiadaan notis yang dilaksanakan dengan betul daripada warganegara yang telah memutuskan untuk menyingkirkan bahagiannya. . Pelaksanaan "surat kebahagiaan" yang betul kepada jiran adalah petunjuk harga saham dan syarat lain, serta pengesahan kesolvenan pemilik bersama yang lain.
Dalam kes kami, mahkamah tempatan, yang memutuskan pertikaian ini, tidak melihat bukti bahawa warganegara, yang ingin menukar bahagiannya dan bahagian anak perempuannya, memberitahu jirannya dengan betul. Oleh itu, mahkamah memutuskan bahawa perjanjian pertukaran itu melanggar hak jiran untuk keutamaan pembelian saham.
Pengesahan kesolvenan - iaitu hakikat bahawa plaintif mempunyai wang untuk membeli saham jiran, iaitu separuh daripada apartmen - menurut Mahkamah Agung, juga penting untuk penyelesaian pertikaian yang betul. Dalam kisah kami, atas sebab tertentu mahkamah tidak berminat dengan kesolvenan jiran.
Mahkamah Agung mengingatkan bahawa apabila menuntut di mahkamah pemindahan hak pembeli kepada dirinya sendiri, plaintif diwajibkan untuk memindahkan ke akaun bank Jabatan Kehakiman di entiti konstituennya Persekutuan Rusia jumlah yang dibayar oleh pembeli, yuran dan duti. perlu dibayar kepada pembeli dan pembayaran balik perbelanjaan yang ditanggung olehnya apabila membeli bahagian perbelanjaan.
Mahkamah Agung menekankan: deposit wang sedemikian sekiranya tuntutan itu dipenuhi menyumbang kepada pelaksanaan keputusan mahkamah yang tepat pada masanya. Tetapi menurut tuntutan yang kami tulis, tiada wang dimasukkan ke dalam akaun bank, dan oleh itu keputusan mahkamah tidak dilaksanakan.
Di samping itu, Kolegium Kehakiman Mahkamah Agung menarik perhatian kepada perincian penting. Daripada bahan kes adalah jelas bahawa defendan dan mereka yang bertukar wang dengannya bersetuju dengan harga bahagian dalam rubel.
Tidak jelas mengapa, mahkamah daerah, semasa mempertimbangkan kes itu, sendiri mengurangkan harga pembelian. Dan mahkamah tidak memberikan sebarang sebab undang-undang mengapa harga "mengecut". Dan ini adalah pelanggaran langsung Perkara 198 Kanun Sivil. Mahkamah Agung mengarahkan kes ini dikaji semula.
