Konsep hak pendahuluan untuk membeli. Prosedur untuk melaksanakan hak pendahuluan untuk membeli. Akibat pelaksanaan. Akibat kegagalan untuk melaksanakan. Akibat pelanggaran hak pendahuluan. Pelanjutan peraturan mengenai hak pendahuluan untuk membeli kepada transaksi pampasan lain untuk pengasingan saham. Had hak pendahuluan.
1. Pemilik bersama boleh menjual bahagiannya kepada pemilik bersama lain atau kepada pihak ketiga (yang bukan pemilik bersama). Sekiranya saham itu dijual kepada pihak ketiga, pemilik bersama yang selebihnya mempunyai hak preemptif untuk membeli saham yang dijual pada harga yang dijual, dan pada syarat-syarat lain yang sama (klausa 1 Perkara 250 Kanun Sivil Rusia). Persekutuan).
Hak pendahuluan untuk membeli saham ialah hak pemilik bersama, berkait rapat dengan keperibadiannya (penyerahan hak pendahuluan untuk membeli adalah tidak dibenarkan).
2. Prosedur untuk melaksanakan hak penolakan pertama:
Pertama. Tanggungjawab penjual saham. Penjual sesuatu saham bertanggungjawab untuk memberitahu pemilik bersama yang lain secara bertulis tentang hasratnya untuk menjual sahamnya kepada orang luar, menunjukkan harga dan syarat lain di mana dia menjualnya.
Kedua. Hak pemilik bersama. Pemilik bersama mungkin menyatakan hasrat untuk memperoleh saham dengan syarat yang sama seperti orang luar.
Ketiga. Tarikh akhir untuk melaksanakan hak pendahuluan:
Dalam tempoh 10 hari dari tarikh penerimaan notis penjual, jika bahagian dalam hak untuk harta alih diberi milik;
Dalam tempoh 1 bulan dari tarikh penerimaan notis penjual, jika bahagian dalam hak untuk hartanah diasingkan.
3. Akibat daripada melaksanakan hak pendahuluan - penjual mengasingkan sahamnya kepada pemilik bersama yang telah menyatakan persetujuan untuk membeli saham tersebut. Jika beberapa pemilik bersama telah menyatakan persetujuan, penjual mengasingkan bahagiannya dalam bahagian mengikut kadar saham yang dimiliki oleh pemilik bersama.
4. Akibat daripada keengganan untuk melaksanakan hak pendahuluan untuk membeli. Keengganan untuk menggunakan hak pendahuluan untuk membeli ialah:
a) tindakan aktif - pemberitahuan kepada penjual saham tentang keengganan untuk membeli saham dalam had masa yang ditetapkan untuk melaksanakan hak pendahuluan;
b) tindakan pasif - kegagalan untuk memaklumkan penjual saham tentang niatnya untuk membeli saham tersebut.
Hanya dalam kes keengganan untuk melaksanakan hak pendahuluan pembelian, penjual saham itu mempunyai hak untuk menjual sahamnya kepada orang luar atas terma yang telah dimaklumkan kepada pemilik bersama yang lain.
5. Akibat pelanggaran hak pendahuluan untuk membeli. Pelanggaran hak pendahuluan oleh penjual saham ialah:
a) penjualan saham kepada orang luar tanpa memberitahu mana-mana pemilik bersama;
b) penjualan saham kepada orang luar atas terma selain daripada yang dinyatakan dalam notis pemilik bersama.
Satu-satunya cara untuk melindungi hak pendahuluan yang dilanggar ialah pemilik bersama memfailkan tuntutan di mahkamah untuk memindahkan hak dan kewajipan pembeli saham kepadanya (fasal 3 Perkara 250 Kanun Sivil Persekutuan Rusia) . Perjanjian pembelian dan penjualan saham itu sendiri tidak boleh diisytiharkan tidak sah atas alasan pelanggaran hak pendahuluan.
Urus niaga (melanggar hak pendahuluan) adalah menyalahi undang-undang dalam komposisi subjeknya dan, oleh itu, dalam bahagian ini harus diisytiharkan tidak sah. Tetapi oleh kerana urus niaga sebaliknya sah, tidak perlu menamatkannya. Adalah dinasihatkan untuk menggantikan entiti di pihak pembeli.
(V.F. Yakovlev, 1965)
Pemindahan hak dan kewajipan pembeli kepada plaintif dilaksanakan walaupun bahagian tersebut dianggap telah dipindahkan kepada pembeli. Oleh itu, jika pemindahan bahagian dalam pemilikan premis kediaman telah pun menjalani pendaftaran negeri, apabila memenuhi tuntutan itu, mahkamah menunjukkan dalam keputusannya untuk menggantikan pembeli dengan plaintif dalam perjanjian pembelian dan penjualan dan untuk menggantikan pembeli dengan plaintif dalam catatan mengenai hak milik bersama dalam Daftar Negeri Bersatu.
Amalan timbang tara
hlm. 4 fasal 1.2 Resolusi Plenum Angkatan Tentera Persekutuan Rusia bertarikh 10 Jun 1980 No. 4.
Tempoh di mana pemindahan hak dan kewajipan pembeli saham boleh dituntut adalah tiga bulan dari hari plaintif mengetahui pelanggaran haknya (iaitu, tempoh ini adalah statut batasan).
Amalan timbang tara
hlm. "c" klausa 1.2 Resolusi Plenum Angkatan Tentera Persekutuan Rusia bertarikh 10 Jun 1980 No. 4.
Mahkamah timbang tara percaya bahawa tempoh berkenaan adalah preklusif, iaitu, ia dikira dari hari bahagian itu dipindahkan kepada pembeli dan tidak tertakluk kepada pemulihan (lihat perenggan 20 Resolusi Plenum Mahkamah Timbang Tara Tertinggi Persekutuan Rusia pada 25 Februari 1998 No. 8), tetapi, dari sudut pandangan amalan sedia ada (termasuk amalan mahkamah timbang tara), kedudukan Mahkamah Agung nampaknya lebih betul.
6. Pelanjutan peraturan mengenai hak pendahuluan untuk membeli kepada urus niaga pampasan lain untuk pemindahan saham. Pemilik bersama mempunyai hak pendahuluan untuk memperoleh saham yang diasingkan kepada pihak ketiga bukan sahaja di bawah perjanjian pembelian dan penjualan, tetapi juga di bawah transaksi pampasan lain (barter, pampasan, dll.).
Amalan timbang tara
Fasal 7 Kajian semula amalan permohonan oleh mahkamah timbang tara Perkara 409 Kanun Sivil Persekutuan Rusia (Lampiran Surat Maklumat Presidium Mahkamah Timbang Tara Tertinggi Persekutuan Rusia bertarikh 21 Disember 2005 N 102) .
Walau bagaimanapun, perlu diingat bahawa dalam kes ini, pemilik bersama yang melaksanakan hak pendahuluan mereka mesti memberikan pemberi hak milik harta yang sama seperti pemeroleh pihak ketiga. Jika ini tidak mungkin (contohnya, apabila peruntukan itu terdiri daripada pemindahan sesuatu yang unik), hak pendahuluan pemilik bersama yang lain tidak boleh dilaksanakan.
7. Had hak pendahuluan untuk membeli. Terdapat dua kes pengehadan sedemikian:
Pertama. Amalan kehakiman menunjukkan bahawa hak pendahuluan tidak terpakai apabila mengasingkan saham di bawah perjanjian penyenggaraan sepanjang hayat dengan tanggungan, kerana dalam perjanjian ini identiti pemeroleh saham adalah penting kepada pemberi hak milik.
Amalan timbang tara
hlm. "b" fasal 1.2 Resolusi Plenum Angkatan Tentera Persekutuan Rusia bertarikh 10 Jun 1980 No. 4.
Kedua. Selaras dengan perenggan 1 Seni. 250 Kanun Sivil Persekutuan Rusia, hak pendahuluan tidak terpakai dalam kes penjualan saham di lelongan awam, kerana dalam kes ini prosedur berbeza ditubuhkan yang membolehkan kepentingan pemilik bersama lain untuk diambil kira (lihat perenggan 2 § 3 bab ini).
Lelongan awam adalah cara khas untuk menjual harta penghutang, yang telah dirampas oleh keputusan mahkamah atau tertakluk kepada penjualan paksa berdasarkan keputusan mahkamah.
(L.A. Novoselova)
Sekiranya lelongan untuk penjualan saham tidak terbuka, tetapi diadakan atas kehendak pemilik saham dalam hak pemilikan bersama (Perkara 447 Kanun Sivil Persekutuan Rusia), maka peraturan mengenai pra -hak kosong untuk membeli digunakan sepenuhnya pada perjanjian yang dibuat pada lelongan tersebut. Dalam kes ini, setiap pemilik bersama mempunyai hak untuk menuntut pemindahan hak pembeli, iaitu orang yang memenangi lelongan, kepada dirinya sendiri.
Warisan
soalan:
Tolong beritahu saya apa yang terbaik untuk saya lakukan. Saya dan abang saya mewarisi dan masing-masing menerima bahagian kedua dalam apartmen satu bilik. Nilai pasaran apartmen ialah 1200 ribu rubel, saya menawarkannya 400 ribu rubel - dia tidak bersetuju. Beritahu saya bagaimana isu ini boleh diselesaikan, dan adakah dia boleh menjual bahagiannya kepada orang luar tanpa kebenaran saya? Dan apakah nilai bahagiannya?
Jawapan:
Adalah menjadi hak saudaramu untuk menjual sahamnya atau tidak. Berdasarkan Perkara 209 Kanun Sivil Persekutuan Rusia, pemilik mempunyai hak untuk memiliki, menggunakan dan melupuskan hartanya.
Dia akan dapat menjual bahagiannya tanpa kebenaran anda, tetapi tertakluk kepada peraturan mengenai pra-pembebasan.
Selaras dengan Perkara 250 Kanun Sivil Persekutuan Rusia, apabila menjual bahagian dalam hak pemilikan bersama kepada orang luar, baki peserta dalam pemilikan bersama mempunyai hak preemptive untuk membeli saham yang dijual pada harga yang mana ia adalah. dijual, dan pada syarat-syarat lain yang sama, kecuali dalam kes penjualan di lelongan awam.
Penjual sesuatu saham bertanggungjawab untuk memberitahu secara bertulis peserta lain dalam pemilikan bersama bahawa dia berhasrat untuk menjual sahamnya, dan menunjukkan harga dan syarat lain di mana dia menjualnya. Jika baki peserta dalam pemilikan bersama enggan membeli atau tidak memperoleh bahagian ini dalam pemilikan apartmen dalam tempoh sebulan, penjual mempunyai hak untuk menjual bahagiannya kepada mana-mana orang.
Apabila menjual saham yang melanggar hak pendahuluan, mana-mana peserta lain dalam pemilikan bersama mempunyai hak, dalam tempoh tiga bulan, untuk menuntut di mahkamah pemindahan hak dan kewajipan pembeli kepadanya. Iaitu, jika saudara anda bagaimanapun cuba menjual sahamnya tanpa memberitahu anda, anda masih mempunyai hak untuk mencabar transaksi ini dalam tempoh tiga bulan dan membeli saham saudara anda.
penceraian
soalan:
Tolong beritahu saya bagaimana untuk menyelesaikan keadaan. Saya dan suami saya telah bercerai sejak 2000. Pangsapuri itu telah diswastakan sejak 2005 dalam bahagian yang sama - saya, anak perempuan saya, dan bekas suami saya. Mereka tinggal bersama sehingga 2007. Kemudian dia pergi. Dia tidak tinggal di apartmen selama empat tahun. Selama ini dia tidak membayarnya.
Kemudian dia menyaman untuk penghunian, dan mahkamah menentukan hak untuk menggunakan bilik itu. Pangsapuri tiga bilik. Dia mahu berpindah bukan sahaja, tetapi dengan wanita barunya, dan mereka akan mempunyai seorang anak.
Saya meletakkan pangsapuri itu untuk dijual, tetapi semuanya berpunca daripada fakta bahawa bekas suami saya menuntut lebih daripada nilai bahagian ketiganya. Dan sepanjang masa kita takut dengan fakta bahawa jika mereka berpindah, dia akan menyewakan bahagiannya.
Jawapan:
Anda boleh menjual seluruh apartmen, termasuk bahagian bekas suami anda, hanya dengan persetujuannya. Jika dia tidak memberikan persetujuannya untuk penjualan itu, tidak kira atas sebab apa, maka anda tidak akan dapat menjual seluruh apartmen. Dalam situasi anda, hanya ada satu jalan keluar: untuk menjual bahagian anda dan bahagian anak perempuan anda, setelah menawarkan untuk membelinya kepada bekas suami anda sebelum ini.
Sudah jelas bahawa ini akan jauh lebih murah daripada menjual keseluruhan apartmen, tetapi tidak ada pilihan lain.
Kongsi untuk dijual
soalan:
Bagaimana untuk menjual separuh rumah anda (saham), apakah dokumen yang diperlukan?
Jawapan:
Sebelum menjual bahagian rumah, anda mesti memberikan hak pendahuluan kepada pemilik bersama untuk membeli bahagian anda - sama seperti dalam kes apartmen (lihat di atas). Anda perlu memberitahu mereka secara bertulis tentang hasrat anda untuk menjual saham tersebut dan menyatakan nilainya.
Jika mereka enggan membeli saham atau tidak menjawab tawaran anda, anda boleh menjual harta anda kepada mana-mana orang.
Untuk menjual bahagian rumah, anda mesti mempunyai Sijil Hak Pendaftaran Negeri di tangan anda, dokumen - asas untuk mendapatkan Sijil ini, serta pasport teknikal bangunan.
Pangsapuri untuk kekasih
soalan:
hello! Saya akan membeli sebuah apartmen dengan teman lelaki saya. Kami mempunyai bahagian yang lebih kurang sama di pihak beliau dan saya. Bagaimana untuk mengatur pembelian supaya sumbangan semua orang dikekalkan sekiranya berlaku, sebagai contoh, perselisihan faham?
Jawapan:
Harta yang diperoleh sebelum perkahwinan adalah milik orang yang namanya didaftarkan. Iaitu, jika apartmen yang anda beli didaftarkan sebagai pemilikan bersama (satu bahagian saat untuk setiap satu), maka sekiranya berlaku perselisihan faham, saham ini akan kekal tidak berubah.
Anda boleh melupuskan saham anda mengikut budi bicara anda sendiri, tetapi jika kita bercakap tentang membuat perjanjian pembelian dan penjualan, maka anda mesti ingat hak pendahuluan pemilik bersama kedua untuk membeli saham kedua. Adalah lebih menguntungkan untuk menjual apartmen bukan dalam saham, tetapi secara keseluruhan, dengan pembahagian lanjut dana yang diterima, tetapi ini hanya mungkin dengan persetujuan bersama pemilik bersama.
Dalam penerbitan ini saya ingin bercakap tentang satu kes yang melibatkan tuntutan pemindahan hak dan kewajipan pembeli, berdasarkan permohonan, memperuntukkan kemungkinan hak pendahuluan untuk membeli saham oleh peserta dalam pemilikan bersama.
Nampaknya apa yang lebih mudah daripada membaca dengan teliti dan menggunakan peraturannya yang tidak begitu rumit? Tetapi sesetengah rakyat tidak mahu bersusah payah mencari dan memilih peguam atau peguam bela supaya mereka boleh diberikan perlindungan yang sewajarnya. Dalam kes ini, saya mewakili kepentingan defendan dan hanya gembira dengan cara kedua-dua wakil plaintif menjalankan kes sedemikian rupa sehingga keputusan semula jadi adalah keengganan untuk memenuhi tuntutan, yang dikekalkan oleh mahkamah rayuan.
Cerita dongeng kes
Warganegara A. menjumpai iklan untuk penjualan 2/3 bahagian dalam hak pemilikan bersama bangunan kediaman. Saham itu dijual oleh dua pemilik bersama, masing-masing memiliki 1/3. Pemilik bersama ketiga, Sh., dimaklumkan di alamat di mana dia didakwa tinggal bersama bekas isterinya, kerana lokasi sebenarnya tidak diketahui.
Kira-kira 6 bulan selepas tamatnya perjanjian pembelian dan penjualan, A. menerima pernyataan tuntutan daripada mahkamah untuk terjemahanhak dan kewajipan pembeli saham pada plaintif.
Kedudukan plaintif
Plaintif menyatakan dalam pernyataan tuntutan bahawa dia tidak dimaklumkan tentang niat pemilik bersama lain untuk menjual saham mereka dalam hak pemilikan bersama, akibatnya dia hak pendahuluan untuk membeli saham, yang dia ingin laksanakan jika dia telah diberitahu dengan betul. Tuntutan itu dibuat mengenai perjanjian pembelian dan penjualan dan pembatalan penyertaan dalam Daftar Hartanah Negeri Bersepadu.
Plaintif menunjukkan dalam tuntutan bahawa pada bulan Jun dia datang ke rumah itu dan melihat A. di sana, yang memberitahunya bahawa dia telah membeli bahagian 2/3. Di mahkamah, plaintif berkata bahawa A. menunjukkan kepadanya perjanjian pembelian dan penjualan saham. Plaintif juga menulis dalam pernyataan tuntutan bahawa pada bulan Oktober dia mengambil ekstrak dari Rosreestr tentang hak ke atas rumah itu dan mengetahui tentang pencabulan haknya.
Tuntutan itu difailkan hanya pada bulan Disember.
Sebelum memfailkan tuntutan untuk pemindahan hak dan kewajipan pembeli di bawah perjanjian jual beli, ternyata plaintif masih memfailkan pernyataan tuntutan untuk mengisytiharkan perjanjian jual beli saham itu tidak sah.
Kesilapan yang jelas ini dalam memilih kaedah melindungi hak sekiranya berlaku pelanggaran hak pendahuluan untuk membeli saham, agak biasa di kalangan beberapa peguam yang mempunyai pemahaman yang samar tentang undang-undang sivil, membawa kepada fakta bahawa pernyataan tuntutan yang sepadan dengan kaedah yang betul untuk melindungi hak telah difailkan lewat. Anda tidak perlu menjadi ahli sains roket untuk membaca Bahagian 3 dan memahami jenis tuntutan yang dilindungi undang-undang dalam kes ini.
Kemudian plaintif dikembalikan pernyataan tuntutan dan dia sekali lagi memfailkan tuntutan untuk membatalkan transaksi, menukar subjek tuntutan, hanya selepas ia diterima oleh mahkamah, apabila, seperti yang saya percaya, mahkamah membayangkan bahawa ia akan menjadi perlu untuk menukar tuntutan.
Kedudukan defendan
Perkara pertama dan jelas yang menarik perhatian ialah plaintif terlepas tarikh akhir untuk pergi ke mahkamah untuk melindungi hak yang dicabuli. Sesungguhnya, Bahagian 3 menyediakan:
Apabila menjual saham yang melanggar hak pendahuluan mana-mana peserta lain dalam pemilikan bersama mempunyai hak untuk menuntut di mahkamah dalam tempoh tiga bulan terjemahan pada dia hak dan kewajipan pembeli
.
Dalam perenggan 14 Resolusi Plenum Mahkamah Agung Persekutuan Rusia No. 10, Plenum Mahkamah Timbang Tara Tertinggi Persekutuan Rusia No. 22 pada 29 April 2010 “Mengenai beberapa isu yang timbul dalam amalan kehakiman apabila menyelesaikan pertikaian berkaitan dengan perlindungan hak harta dan hak harta lain” penjelasan berikut diberikan
Dalam pengertian perenggan 3, apabila menjual bahagian dalam hak pemilikan bersama yang melanggar hak pendahuluan pembelian peserta lain dalam pemilikan bersama, mana-mana peserta dalam pemilikan bersama mempunyai hak, dalam tempoh tiga bulan dari hari dia menjadi sedar atau sepatutnya menyedari urus niaga itu, untuk menuntut di mahkamah memindahkan hak dan kewajipan pembeli kepadanya.
Tuntutan yang dikemukakan selepas tarikh akhir yang ditetapkan tidak tertakluk kepada kepuasan. Pada masa yang sama, atas permintaan seorang warganegara, berhubung dengan peraturan, tempoh ini boleh dipulihkan oleh mahkamah jika warganegara itu terlepas untuk alasan yang baik.
Dalam kes kami, tuntutan itu sendiri menyatakan bahawa plaintif melihat seorang warganegara di rumah itu pada bulan Jun yang mengatakan bahawa dia telah membeli saham dalam pemilikan rumah itu. Ramai, malangnya, membaca undang-undang hanya dalam serpihan dan tidak melihat di dalamnya apa yang mereka tidak mahu lihat, dan, mungkin, tidak dapat dilihat.
Dalam hitam dan putih ia mengatakan bahawa tempoh tiga bulan mula berjalan, yang pada asasnya adalah tempoh had yang dipendekkan, yang bermula dari saat plaintif menyedari atau sepatutnya menyedari transaksi itu. Dalam kes ini, ia sudah menyusuli daripada dakwaan bahawa Sh sepatutnya menyedari pelanggaran hak selepas dia melihat orang asing yang berada di dalam rumah itu dan memberitahu plaintif bahawa dia telah membeli bahagian di dalamnya.
Selepas ini, plaintif sepatutnya mengambil ekstrak dari Rosreestr, sudah tentu, jika dia benar-benar ingin menggunakan hak pendahuluan untuk membeli saham, tetapi atas sebab yang tidak diketahui, dia mengambil ekstrak itu hanya pada bulan Oktober, i.e. selepas tempoh tiga bulan.
Sememangnya, saya segera mengumumkan penggunaan statut pengehadan kepada tuntutan plaintif, memetik fakta bahawa dalam kes ini ia mula berjalan dari saat plaintif sepatutnya mengetahui tentang pelanggaran haknya.
Saya ingin mengatakan bahawa jika plaintif tidak bercakap mengenai perkara ini dalam pernyataan tuntutan, maka kami perlu mengemukakan bukti bahawa plaintif sepatutnya mengetahui tentang pencabulan haknya pada bulan Jun. Terima kasih khas kepada mereka yang memfailkan tuntutan dengan cara ini. Saya tidak akan pernah menanam lombong dalam tuntutan mahkamah. Biarkan defendan membuktikan bahawa plaintif sepatutnya mengetahui tentang pencabulan haknya sebelum plaintif menerima cabutan daripada Daftar Hartanah Negeri Bersepadu pada bulan Oktober. Dan masih tidak diketahui sama ada defendan boleh membuktikan keadaan ini atau tidak.
Dan tuntutan mahkamah itu difailkan oleh mereka yang percaya bahawa statut had mula berjalan dari saat plaintif mengetahui pelanggaran hak. Itulah sebabnya mereka langsung tidak memikirkan akibat menunjukkan dalam pernyataan tuntutan keadaan yang jelas meletakkan plaintif di bawah tuntutan kehilangan statut had.
Nampaknya adalah perlu untuk sekurang-kurangnya cuba membetulkan keadaan di mahkamah dan cuba memulihkan statut batasan, kerana plaintif mendakwa bahawa dia buta huruf. Tetapi tidak, wakil plaintif terus menegaskan bahawa statut had belum tamat.
Sekali lagi, terima kasih kepada mereka untuk ini.
Hujah kami seterusnya ialah pemilik bersama tidak mempunyai maklumat yang tepat tentang tempat tinggal plaintif, dan notis itu dihantar ke alamat terakhirnya yang diketahui. Kami berhujah bahawa pemilik bersama yang jujur, untuk memastikan haknya tidak dicabuli, mesti, sekurang-kurangnya, memberitahu pemilik bersama lain tentang tempat notis harus dihantar kepadanya.
Bantahan kami yang lain ialah pada masa plaintif mengetahui bahawa pembeli tinggal di rumah itu, dia tidak berniat untuk menggunakan hak preemption. Plaintif tidak dapat memberikan sebarang bukti bahawa dia mempunyai cara untuk menggunakan hak pendahuluan untuk membeli saham tersebut.
Hadiah paling luar biasa daripada wakil plaintif kepada defendan ialah mereka menunjukkan bahawa pada masa pertikaian terdapat jumlah dalam akaun bank plaintif untuk membayar pembeli, tetapi jumlah ini tidak didepositkan ke dalam akaun jabatan kehakiman.
Mereka tidak mengambil kira penjelasan Resolusi Plenum Mahkamah Agung Persekutuan Rusia bertarikh 06/10/1980 N 4 (seperti yang dipinda pada 02/06/2007) “Mengenai beberapa isu amalan pertimbangan oleh mahkamah pertikaian yang timbul antara peserta dalam pemilikan bersama bangunan kediaman,” yang menyatakan perkara berikut:
Apabila memfailkan tuntutan sedemikian, plaintif diwajibkan untuk mendeposit, dengan analogi dengan akaun bank pentadbiran (jabatan) Jabatan Kehakiman dalam entiti konstituen yang berkaitan Persekutuan Rusia, jumlah yang dibayar oleh pembeli untuk rumah itu, yuran dan duti, serta amaun lain yang perlu dibayar kepada pembeli sebagai pampasan untuk perbelanjaan yang perlu ditanggung semasa membeli perbelanjaan rumah.
Wakil plaintif menjelaskan kepada mahkamah perbicaraan bahawa mereka bertanya kepada pejabat mahkamah bagaimana mereka boleh mendepositkan jumlah yang diperlukan, tetapi mereka tidak dinasihatkan. Dengan ini mereka membenarkan fakta bahawa plaintif tidak dapat memasukkan wang ke dalam akaun.
Dalam kes ini, saya tidak ragu-ragu bahawa tuntutan itu akan ditolak, itulah yang berlaku.
Tetapi bayangkan saya terkejut apabila saya membaca rayuan plaintif. Di dalamnya, plaintif menulis bahawa mahkamah tidak menjelaskan kepadanya hak untuk memfailkan petisyen untuk memulihkan statut batasan, dan juga tidak menjelaskan prosedur untuk mendepositkan wang ke dalam akaun Jabatan Kehakiman.
Dan semua ini walaupun fakta bahawa plaintif mempunyai 2 wakil, dan perbicaraan mahkamah telah berulang kali ditangguhkan, dan plaintif diminta untuk memberikan bukti pematuhan dengan penjelasan yang disebutkan di atas mengenai Plenum Angkatan Bersenjata RF. Dalam erti kata lain, menurut penggubal rayuan, mahkamah harus menasihati plaintif semasa perbicaraan mahkamah.
Saya hanya menulis bantahan ringkas terhadap rayuan itu dan tidak menyertainya. Mahkamah rayuan membiarkan keputusan mahkamah tingkat pertama tidak berubah, dan tidak ada pilihan lain dengan kerja sedemikian di mahkamah tingkat pertama.
Oleh itu, saya bertuah dengan wakil plaintif, yang berusaha sedaya upaya untuk memastikan tuntutan ditolak.
Kami menarik perhatian anda kepada fakta bahawa keputusan ini boleh dirayu ke mahkamah yang lebih tinggi dan dibatalkan
MAHKAMAH BANDARAYA MOSCOW
Hakim: Fedyunina S.V.
Panel kehakiman untuk kes sivil Mahkamah Bandar Moscow yang terdiri daripada:
Mempengerusikan Shubina I.I.
hakim Mareeva E.Yu., Batalova I.S.
di bawah setiausaha S.A.
dengan penyertaan pendakwa Podvysotskaya T.I.
setelah mendengar di mahkamah terbuka laporan hakim Batalova I.S.
kes sivil atas rayuan K.M. atas keputusan Mahkamah Daerah Lefortovo Moscow bertarikh 8 November 2013, yang memutuskan:
Dalam memenuhi tuntutan K.M. kepada K.V., S.L., S.N. mengenai pemindahan hak pembeli saham di bawah perjanjian pembelian dan penjualan, pengiktirafan hak pendahuluan untuk membeli 2/2 saham pangsapuri, pembatalan perjanjian derma untuk bahagian pangsapuri, pengusiran - untuk menolak
dipasang:
Plaintif K.M. memfailkan tuntutan terhadap K.V., S.L., S.N., dengan mengambil kira penjelasan tuntutan mengikut Art. 39 Kod Prosedur Sivil Persekutuan Rusia, diminta untuk memindahkan kepadanya hak pembeli 2/3 saham di bawah perjanjian pembelian dan penjualan bertarikh 3 Disember 2012, yang disimpulkan antara K.V. dan S.L.; mengiktiraf hak pendahuluan beliau untuk membeli 2/3 bahagian dalam hak pemilikan bersama sebuah apartmen di alamat: Moscow, ... proezd, d... bldg... apt...; membatalkan perjanjian derma sebanyak 1/3 bahagian dalam hak pemilikan bersama apartmen yang dipertikaikan bertarikh 8 November 2012, yang dibuat antara S.L. dan S.N.; mengusir S.L., S.N. dari apartmen yang dipertikaikan.
Tuntutan yang dinyatakan adalah didorong oleh fakta bahawa plaintif adalah pemilik 1/3 bahagian pangsapuri yang dipertikaikan di alamat:<...>, pemilik 2/3 bahagian itu ialah anaknya K.V.
Pada 11 Disember 2012, plaintif menyedari penjualan K.V. saham dalam pemilikan apartmen yang dipertikaikan kepada pihak ketiga. Pada 05 Januari 2011, plaintif menerima notis penjualan saham K.V. di pangsapuri yang dipertikaikan pada harga ... gosok., selepas menerima pemberitahuan ini, plaintif mencabar pemilikan K.V. apartmen itu, sebagai sebahagian daripada pertimbangan kes ini, apartmen itu telah disita.
Seperti yang ditunjukkan oleh plaintif, kemudiannya K.V. melakukan tindakan yang menunjukkan bahawa dia tidak mempunyai keinginan untuk menjual bahagiannya dalam apartmen yang dipertikaikan, menyewakan bilik yang didudukinya.
Pada tahun 2012 K.V. menjual bahagiannya untuk... gosok. S.L., sementara tiada notis dihantar kepada plaintif tentang penjualan saham dengan tawaran untuk menggunakan hak pendahuluan untuk membelinya.
Pada perbicaraan mahkamah, wakil plaintif K.L. menyokong tuntutan yang dinyatakan, dengan mengambil kira penjelasan mereka, sepenuhnya.
Defendan K.V., S.N. pada perbicaraan mahkamah mereka membantah kepuasan tuntutan.
Plaintif K.M., defendan S.L. tidak hadir di perbicaraan mahkamah, dengan mengambil kira pemberitahuan sewajarnya, kes itu dipertimbangkan oleh mahkamah semasa ketiadaan mereka mengikut Seni. 167 Kod Tatacara Sivil Persekutuan Rusia.
Mahkamah memutuskan keputusan di atas, pembatalan yang diminta oleh K.M berdasarkan hujah-hujah rayuan, merujuk kepada pelanggaran peraturan undang-undang prosedur mahkamah, yang dinyatakan dalam tidak penglibatan pendakwa dalam kes itu, juga. mengenai pelanggaran peraturan undang-undang substantif oleh mahkamah, yang menunjukkan bahawa plaintif, setelah mengubah syarat harga saham yang diberi milik, dia menyelesaikan transaksi tanpa memberitahu peserta dalam harta bersama yang mempunyai hak penolakan pertama, yang adalah pelanggaran mutlak Seni. 250 Kanun Sivil Persekutuan Rusia dan memerlukan kepuasan tuntutan.
Setelah menyemak bahan-bahan kes, setelah mendengar wakil plaintif, defendan K.V., S.N., setelah membincangkan kemungkinan mempertimbangkan kes itu tanpa kehadiran plaintif K.M., defendan S.L., yang telah diberitahu dengan betul tentang pertimbangan kes itu, setelah mendengar kesimpulan pendakwa Podvysotskaya T. I., yang menganggap keputusan mahkamah sebagai sah dan wajar, setelah membincangkan hujah-hujah rayuan, panel kehakiman tidak menemui sebarang alasan untuk membatalkan keputusan mahkamah, yang dibuat mengikut yang sebenar. keadaan kes dan keperluan undang-undang.
Menurut perenggan 1 Seni. 209 Kanun Sivil Persekutuan Rusia, hanya pemilik pada masa yang sama mempunyai hak untuk memiliki, menggunakan dan melupuskan hartanya. Pemilik undang-undang lain tidak mempunyai hak untuk melupuskan harta yang bukan milik mereka.
Selaras dengan perenggan 2 Seni. 246 Kanun Sivil Persekutuan Rusia, seorang peserta dalam pemilikan bersama mempunyai hak, mengikut budi bicaranya sendiri, untuk menjual, menderma, mewasiatkan, mencagarkan bahagiannya atau sebaliknya melupuskannya dengan mematuhi peraturan yang diperuntukkan dalam Perkara 250 Kanun Sivil Persekutuan Rusia semasa pengasingannya untuk pampasan.
Berdasarkan perenggan 1 - 3 Seni. 250 Kanun Sivil Persekutuan Rusia, apabila menjual bahagian dalam hak pemilikan bersama kepada orang luar, baki peserta dalam pemilikan bersama mempunyai hak preemptif untuk membeli saham yang dijual pada harga yang dijual, dan pada syarat lain yang sama, kecuali dalam kes penjualan di lelongan awam.
Penjual sesuatu saham wajib memberitahu secara bertulis peserta lain dalam pemilikan bersama tentang niatnya untuk menjual sahamnya kepada orang luar, menunjukkan harga dan syarat lain di mana dia menjualnya. Jika baki peserta dalam pemilikan bersama enggan membeli atau tidak memperoleh bahagian yang dijual dalam hak pemilikan hartanah dalam tempoh sebulan, dan dalam hak pemilikan harta alih dalam tempoh sepuluh hari dari tarikh pemberitahuan, penjual telah hak untuk menjual bahagiannya kepada mana-mana orang.
Apabila menjual saham yang melanggar hak pendahuluan, mana-mana peserta lain dalam pemilikan bersama mempunyai hak, dalam tempoh tiga bulan, untuk menuntut di mahkamah pemindahan hak dan kewajipan pembeli kepadanya.
Seperti berikut daripada bahan kes dan ditubuhkan oleh mahkamah contoh pertama, apartmen tiga bilik yang dipertikaikan di alamat: Moscow, ... pr., d... bldg... apt... Plaintif memiliki.. . saham dalam pemilikan pangsapuri yang dinyatakan.... saham dalam pemilikan pangsapuri itu kepunyaan defendan K.V.
Sehubungan dengan keputusan yang diambil oleh K.V. keputusan untuk menjual bahagiannya dalam hak harta kepada plaintif, pemangku notari Moscow S.O. satu notis telah dihantar kepada plaintif K.M. ia telah dicadangkan untuk membeli... saham dalam apartmen yang dipertikaikan pada harga... rubel, plaintif telah menjelaskan bahawa dalam masa sebulan dari tarikh penerimaan notis dia harus menyatakan hasratnya mengenai transaksi yang dicadangkan, jika tidak harta itu akan dijual tanpa persetujuannya.
Notis ini diterima oleh K.M. 01/05/2011, namun tiada maklum balas diterima. Daripada minit perbicaraan mahkamah bertarikh 8 November 2013 (fail kes 148) berikutan bahawa plaintif, setelah menerima notis penjualan, tidak memperoleh bahagian yang dicadangkan untuk pemindahan milik kerana kekurangan peluang kewangan. Sijil penyerahan notis kepada plaintif K.M. defendan menerima daripada notari pada 28 April 2011.
16/11/2012 antara defendan K.V. dan S.L. perjanjian jual beli telah dibuat... bahagian dalam apartmen yang dinyatakan pada harga... gosok.
Seterusnya antara S.L. dan S.N. perjanjian derma telah dibuat... bahagian dalam pemilikan pangsapuri yang dipertikaikan.
Pada masa ini, pemilik pangsapuri adalah K.M., S.L., S.N. dalam 1/3 kongsi setiap satu.
Dalam memfailkan tuntutannya, plaintif merujuk kepada fakta bahawa dia tidak menerima notis penjualan saham itu, dan defendan, tanpa sebarang alasan, secara bebas mengubah harga saham yang ditawarkan.
Semasa menyelesaikan tuntutan yang dinyatakan, mahkamah tidak menemui sebarang alasan untuk memuaskannya, dengan mengambil kira bahawa K.V. mengikut prosedur yang ditetapkan, memberitahu plaintif tentang penjualan saham, memenuhi keperluan Art. 250 Kanun Sivil Persekutuan Rusia, dan plaintif, setelah menerima notis penjualan, tidak menggunakan hak preemption untuk membeli saham yang diberi milik.
Pada masa yang sama, mahkamah mengambil kira bahawa tempoh penjualan saham yang panjang kepada pihak ketiga dan kesimpulan perjanjian pembelian dan penjualan adalah disebabkan oleh fakta bahawa selepas menerima notis penjualan saham tersebut, plaintif pergi ke mahkamah dengan tuntutan untuk mengiktiraf penolakannya terhadap warisan dalam bentuk bahagian pangsapuri yang dipertikaikan memihak kepada K .IN. tidak sah, pembatalan sijil pendaftaran negeri hak untuk 2/3 bahagian apartmen untuk defendan K.V.
Sebagai sebahagian daripada pertimbangan kes sivil tersebut, rampasan telah dibuat ke atas pangsapuri untuk mendapatkan tuntutan, yang telah ditarik balik pada 18 Oktober 2011 (fail kes 128). Keadaan ini menghalang penjualan K.V. sahamnya dalam pemilikan apartmen itu.
Mahkamah juga mengambil kira bahawa K.V. iklan untuk penjualan bahagian dalam apartmen yang dipertikaikan telah diterbitkan, apartmen itu berulang kali ditunjukkan kepada pembeli, yang juga memerlukan masa tertentu.
Dengan hujah plaintif berhubung pelanggaran Art. 250 Kanun Sivil Persekutuan Rusia kerana ketiadaan notisnya mengenai penjualan bahagian dalam apartmen untuk jumlah... gosok. mahkamah tidak bersetuju, menunjukkan bahawa undang-undang tidak memperuntukkan pemberitahuan berulang kepada pemilik tentang penjualan saham selepas sebarang tempoh masa, dan penjualan saham pada kos yang lebih tinggi kepada pihak ketiga tidak melanggar hak plaintif, yang mempunyai peluang untuk membeli saham yang diberi milik untuk harga yang lebih rendah, tetapi tidak mengambil kesempatan daripada ini.
Setelah enggan memenuhi tuntutan plaintif untuk memindahkan hak dan kewajipan pembeli kepadanya di bawah perjanjian pembelian dan penjualan bertarikh 3 Disember 2012, mahkamah juga tidak menemui alasan untuk memenuhi tuntutan untuk membatalkan perjanjian hadiah, mengusir S.L., S.N. daripada apartmen yang dipertikaikan, kerana keperluan yang dinyatakan diperoleh daripada yang dinyatakan sebelum ini.
Panel hakim bersetuju dengan kesimpulan mahkamah tingkat pertama ia berdasarkan kajian yang komprehensif, lengkap dan objektif terhadap bukti yang terdapat dalam kes itu, yang penilaian undang-undangnya diberikan oleh mahkamah mengikut peraturan Seni; . 67 Kanun Tatacara Sivil Persekutuan Rusia, dan mematuhi norma undang-undang substantif yang mengawal hubungan undang-undang kontroversi.
Di samping itu, panel kehakiman menganggap perlu untuk mengambil perhatian bahawa fasal 1.2 Resolusi Plenum Mahkamah Agung Persekutuan Rusia bertarikh 06/10/1980 N 4 (seperti yang dipinda pada 02/06/2007) “Mengenai beberapa isu mengenai amalan pertimbangan oleh mahkamah pertikaian yang timbul antara peserta dalam pemilikan bersama bangunan kediaman” dijelaskan, bahawa apabila menyelesaikan pertikaian yang timbul berkaitan dengan pelaksanaan oleh peserta pemilikan bersama hak pendahuluan untuk membeli bahagian harta (Perkara 250 Kanun Sivil Persekutuan Rusia), adalah perlu untuk mengambil kira bahawa apabila memfailkan tuntutan sedemikian, plaintif diwajibkan untuk menyumbang, dengan analogi dengan Bahagian 1 Seni. 96 Kanun Tatacara Sivil Persekutuan Rusia kepada akaun bank pentadbiran (jabatan) Jabatan Kehakiman dalam entiti konstituen yang berkaitan Persekutuan Rusia jumlah yang dibayar oleh pembeli untuk rumah, yuran dan duti, serta sebagai amaun lain yang perlu dibayar kepada pembeli sebagai pampasan untuk perbelanjaan yang diperlukan semasa membeli rumah.
Daripada bahan kes, dana yang dinyatakan tidak dimasukkan ke dalam akaun bank Jabatan Kehakiman. Sijil daripada JSCB Interprombank bertarikh 10/02/2013, tersedia dalam bahan kes, hanya menunjukkan bahawa pada 10/02/2013 baki dana dalam akaun bank plaintif adalah... rubel, yang tidak menunjukkan kehadiran jumlah yang ditentukan pada tarikh keputusan mahkamah dan pertimbangan kes di mahkamah rayuan, mendepositkan dana ke dalam akaun bank tidak menjamin keselamatan mereka semasa keseluruhan pertimbangan kes dan pada peringkat pelaksanaan keputusan itu, kerana ia tidak mengecualikan kemungkinan pemilik akaun untuk menggunakan haknya untuk melupuskan dana. Tiada maklumat bahawa langkah telah diambil untuk mendapatkan tuntutan berhubung dengan akaun bank ini untuk menjamin keselamatan dana. Memandangkan perkara di atas, keputusan mahkamah untuk menolak tuntutan adalah betul.
Membincangkan hujah yang dikemukakan oleh plaintif dalam rayuan, panel kehakiman datang kepada perkara berikut.
Menurut plaintif, notis penjualan saham, dihantar mengikut Art. 250 Kanun Sivil Persekutuan Rusia kepada peserta dalam pemilikan bersama, mengandungi antara syarat penting harga kontrak, jika ia berubah, notis sepadan yang menunjukkan harga baharu mesti dihantar kepada keseluruhan pemilik bersama.
Panel hakim tidak boleh bersetuju dengan hujah ini, kerana plaintif, sebagai pemilik saham dalam apartmen, apabila pemilik lain menjual sahamnya melalui kuasa undang-undang, mempunyai hak pre-emptive untuk membeli, manakala undang-undang semasa tidak menetapkan kewajipan penjual saham dalam hak pemilikan bersama, selepas menghantar notis niat untuk menjual bahagiannya dalam hartanah untuk harga yang dinyatakan dalam mesej, bukan untuk mengubah terma dan harga perjanjian pada masa hadapan , memandangkan peraturan mengenai tawaran awam tidak tertakluk kepada permohonan kepada perjanjian yang dibuat oleh pihak-pihak, apabila pihak yang menghantar tawaran untuk menjual harta itu pada harga dan syarat tertentu , tidak mempunyai hak untuk mengubah syarat dan harga ini.
Hujah plaintif bahawa defendan, selepas menghantar mesej awal yang menunjukkan harga, tidak mempunyai hak untuk menaikkannya kemudiannya, adalah berdasarkan tafsiran yang salah terhadap peraturan undang-undang substantif, kerana penjual bukan sahaja berhak untuk menukar harga yang dijangkakan dengan menaikkannya, tetapi juga mempunyai hak untuk menolak untuk menjual hartanah bahagiannya, atau sebaliknya melupuskannya.
Tiada tanda-tanda tindakan menyalahi undang-undang di pihak defendan berhubung dengan plaintif.
Di samping itu, dengan menuntut pelanggaran haknya, dinyatakan dalam penjualan saham oleh defendan pada harga yang lebih tinggi daripada harga yang ditawarkan sebelum ini kepada plaintif, plaintif melanggar Seni. 56 Kanun Prosedur Sivil Persekutuan Rusia tidak memberikan bukti bahawa dia mempunyai niat untuk memperoleh bahagian dan dana yang sepadan untuk memperoleh bahagian yang ditentukan pada masa pengasingannya, serta bukti bahawa penjualan saham itu. dengan harga yang lebih tinggi melanggar haknya.
Hujah rayuan mengenai tidak penglibatan pendakwa dalam kes di mahkamah contoh pertama mengikut perenggan 4 Seni. 45 Kanun Tatacara Sivil Persekutuan Rusia, disangkal oleh bahan kes dan bantahan yang dikemukakan oleh Pejabat Pendakwa Raya Lefortovo Interdistrict Moscow, dari mana jelas bahawa pendakwa telah diberitahu dengan sewajarnya mengenai pertimbangan kes itu dengan menghantar senarai kes sivil yang dipertimbangkan dengan penyertaan pendakwa, kegagalannya untuk hadir di perbicaraan mahkamah adalah disebabkan oleh penggajiannya dalam perbicaraan lain, pendakwa sudah biasa dengan keputusan mahkamah, tidak ada alasan untuk memfailkan rayuan.
Hujah-hujah yang terkandung dalam rayuan tidak mempersoalkan kesahihan keputusan, tetapi bermuara kepada penilaian semula kesimpulan mahkamah tentang keengganan untuk memenuhi tuntutan dan bukti yang dikumpul dalam kes itu.
Apabila mempertimbangkan kes oleh mahkamah, tidak ada pelanggaran atau penggunaan undang-undang substantif atau prosedur yang salah yang mengakibatkan pengeluaran keputusan yang tidak sah tidak ada alasan untuk membatalkan keputusan mahkamah berdasarkan hujah rayuan.
Berdasarkan perkara di atas, berpandukan seni. Seni. 328, 329 Kod Tatacara Sivil Persekutuan Rusia, panel kehakiman
Penjual sesuatu saham wajib memberitahu secara bertulis peserta lain dalam pemilikan bersama tentang niatnya untuk menjual sahamnya kepada orang luar, menunjukkan harga dan syarat lain di mana dia menjualnya. Jika baki peserta dalam pemilikan bersama enggan membeli atau tidak memperoleh bahagian yang dijual dalam hak pemilikan hartanah dalam tempoh sebulan, dan dalam hak pemilikan harta alih dalam tempoh sepuluh hari dari tarikh pemberitahuan, penjual telah hak untuk menjual bahagiannya kepada mana-mana orang (fasal 2 Seni. 250 Kanun Sivil Persekutuan Rusia).
Apabila menjual saham yang melanggar hak pendahuluan, mana-mana peserta lain dalam pemilikan bersama mempunyai hak, dalam tempoh tiga bulan, untuk menuntut di mahkamah pemindahan hak dan kewajipan pembeli kepadanya (Bahagian 3).
Memandangkan anda tidak menerima notis mengenai jualan yang akan datang, anda diberi hak untuk pergi ke mahkamah dengan tuntutan untuk memindahkan hak dan kewajipan pembeli kepada anda.
Dalam perenggan 14 resolusi Plenum Mahkamah Agung Persekutuan Rusia No. 10 dan Plenum Mahkamah Timbang Tara Tertinggi Persekutuan Rusia No. 22 bertarikh 29 April 2010 “Mengenai beberapa isu yang timbul dalam amalan kehakiman apabila menyelesaikan pertikaian yang berkaitan dengan perlindungan hak harta dan hak harta lain" dinyatakan, bahawa, dalam pengertian perenggan 3 Perkara 250 Kanun Sivil Persekutuan Rusia, apabila menjual bahagian dalam hak pemilikan bersama yang melanggar hak pendahuluan pembelian peserta lain dalam pemilikan bersama, mana-mana peserta dalam pemilikan bersama mempunyai hak dalam tempoh tiga bulan dari hari apabila dia menyedari atau sepatutnya menyedari transaksi itu, menuntut di mahkamah pemindahan hak dan kewajipan pembeli kepadanya.
Dalam perenggan 14 resolusi Plenum Mahkamah Agung Persekutuan Rusia No. 10 dan Plenum Mahkamah Timbang Tara Tertinggi Persekutuan Rusia No. 22 bertarikh 29 April 2010 “Mengenai beberapa isu yang timbul dalam amalan kehakiman apabila menyelesaikan pertikaian yang berkaitan dengan perlindungan hak harta dan hak harta lain” dinyatakan, bahawa sekiranya berlaku pelanggaran hak pendahuluan pemilik bersama hartanah, tindakan kehakiman yang memenuhi tuntutan untuk pemindahan hak dan kewajipan pembeli adalah asas untuk membuat entri yang sesuai dalam Daftar Negeri Bersatu.
Oleh itu, tempoh tiga bulan harus dikira dari hari apabila anda menyedari transaksi tersebut.
Memandangkan perkara di atas, saya cadangkan anda memfailkan pernyataan tuntutan di mahkamah, di mana anda mesti menetapkan keperluan berikut:
1. Kenali hak pendahuluan anda untuk membeli bahagian dalam hak pemilikan bersama apartmen.
2. Membatalkan kemasukan mengenai pendaftaran hak pemilikan dalam hak pemilikan bersama di apartmen, dimasukkan ke dalam Daftar Negeri Bersatu.
