Bir apartman dairesinde hisse satın almayı ilk reddetme hakkı, mülkün ortak sahibinin önce dairede hisse satın almasını garanti eder ve reddetmesi durumunda satış, genel yönetim kurallarına göre gerçekleştirilecektir. dışarıdan birine yapılan bir alım satım işlemi. Ayrıca rüçhan hakkı sadece gayrimenkul satışında değil aynı zamanda takas sözleşmesi kapsamında devredilmesi durumunda da geçerlidir.
Ek okumaya değer:
Ortak mülkiyetteki gayrimenkul nesneleri
Aynı anda birden fazla mal sahibinin sahip olduğu bir daire, ortak mülkiyet hakkı kapsamında kendilerine aittir. Bu, her birinin mülkte kendi payına sahip olduğu ve onu satışa sunabileceği anlamına gelir. Bir dairenin bir kısmının satışında rüçhan hakkının ihlal edilmemesi önemlidir.
Her şeyden önce, rüçhan hakkı, diğer ortak sahiplerin mülkiyet haklarının bir tür korunması görevi görür ve yalnızca mülkün karlı bir şekilde edinilmesine değil, aynı zamanda birçok parçasının bir araya getirilmesine de olanak tanır.
Çoğu zaman konutlar akrabalarla paylaşılır. Kural olarak, bunun nedeni mülkün aşağıdakiler sonucunda edinilmiş olmasıdır:
- özelleştirme;
- miras;
- satın almalar veya bağışlar.
Ancak yaşam alanı sahipleri akraba olsa ve içlerinden biri kendi payına düşeni devretmek niyetinde olsa dahi rüçhan hakkı da etkisini genişletir.
Akrabalardan hisse satın almak, yabancıdan satın almakla aynı şekilde gerçekleşir. Bu nedenle, ön alım kuralları aynıdır ve gelecekte dava açılmasını önlemek için bunlara uyulmalıdır.
Daire paylarının satışı ve satın alınmasına ilişkin kurallar
Bir hissenin satın alınmasının tüm yasal gerekliliklere uygun olması için aşağıdaki kurallara uyulması gerekir:
- Satıcı, yaklaşan satıştan önce diğer tüm ortak sahiplere bilgi vermekle yükümlüdür. Satılan parçayla ilgili gelecekte hak taleplerinden ve anlaşmazlıklardan kaçınmak için yazılı bildirimde bulunmak daha iyidir. Sözlü bildirim delil olmadığından, satış niyetine ilişkin posta yoluyla bir mektup göndermeye değer.
- Bildirimde bulunulan kişilerin satın alma kararı vermesi gereken süre, bildirimin alındığı tarihten itibaren 30 gündür.
- Mülkün satış fiyatı ile alım satım koşulları, rüçhan hakkı kapsamında olanlar da dahil olmak üzere tüm olası alıcılar için eşit olmalıdır.
- Birden fazla mal sahibinin aynı anda dairenin bir kısmını satın almak istemesi durumunda satıcı bir alıcı seçebilir.
- Tek bir ortak malikin satın alma isteğini yazılı veya sözlü olarak ifade etmemesi durumunda, bu tür bir sessizlik, ret anlamına gelebilir.
Birisi hisseyi satın almayı kabul ettiyse, bu gerçeği belgelemeniz, örneğin geri ödeme süresini belirleyen yazılı bir anlaşma hazırlamanız tavsiye edilir. Ancak payın geri alınamaması durumunda satıcı bunu diğer alıcılara satabilir.
Üçüncü taraflara satış birkaç durumda mümkündür:
- ortak sahiplerden hiçbiri yaşam alanının bir kısmını satın alma isteğini ifade etmediğinde (satın alma işlemi normal bir alım satım işlemiyle aynı şekilde gerçekleştirilecektir);
- mülk açık artırma yoluyla satıldığında.
Satıcının rüçhan hakkını kasten ihmal etmesi halinde, ortak malik mahkemeye giderek satışa itiraz edebilir.
Bir dairenin hissesini satın almanın artıları ve eksileri
Rüçhan hakkı, kişinin mülkiyet hakkından aldığı payı artırma ve artırmayı mümkün kılar. Ortak malik, satılan parçayı satın alarak mülkteki payını artırabilir.
Ve eğer daire, diyelim ki, her biri onun yarısına sahip olan sadece iki kişiye aitse, o zaman hisseyi ½ kısım şeklinde satın almak en makul seçenek olacaktır ve bu da sizin sahibi olmanızı sağlayacaktır. tüm nesnenin. Bu tam olarak bir dairenin bir kısmını satın almanın en büyük avantajıdır.
Ayrıca mülkün tamamını değil küçük bir kısmını satmak oldukça zor olduğundan satıcının kendisinin mülkün bir kısmını ilk ret hakkı kapsamında devretmesi daha karlı olur. Ve eğer bir dairenin bir kısmı şeklindeki bu tür satın almalar, yüksek konut fiyatları nedeniyle başkent ve bölgesel şehirler için tipikse, o zaman küçük yerleşim yerlerinde birisinin, özellikle diğer kiracılarla - sahiplerle bir dairenin bir kısmını satın alması çok nadirdir. .
Ortak dairede oda alırken veya satarken rüçhan hakkını kullanmak, bunu oda arkadaşlarınıza yazılı olarak bildirmek önemlidir. Bu nedenle, genellikle ortak bir apartman dairesinde bir odanın sakinleri, yaşam alanını artırmak için odasını bir komşudan satın almayı planlıyor.
Bir nesnenin bir kısmının alım satımının bir diğer nüansı, rüçhan hakkının ihlal edilmesi durumunda ortaya çıkabilecek hukuki risklerdir. Riskler genellikle mülkün diğer sahiplere haber verilmeden satılabileceği ve daha sonra dava açabilecek dışarıdan bir alıcıya maruz kalır.
Bu nedenle genellikle dışarıdan alıcılar bunun bir parçası olarak konut satın alma riskini almazlar. Ancak konut payı satışına ilişkin tüm yasal kurallara uyulduğu takdirde böyle bir işlemden korkmanıza gerek yoktur.
Ortak sahiplerin bildirimine ilişkin onaylayıcı bir belge olarak, satıcıdan bu kişilere gönderdiği bir mektubu veya satın almayı yazılı olarak reddetmelerini talep edebilirsiniz. Bu belgelere sahip olduğunuzda, imrenilen sayaçları gereksiz zorluklar olmadan satın alma şansı daha yüksektir.
Hala sorularınız mı var?
Sorunuzu aşağıdaki forma yazın ve ayrıntılı hukuki danışmanlık alın:
Yargıtay, tek apartman anlaşmazlığı örneğini kullanarak, ortak apartman dairesinde hisse satarken hangi kurallara uyulması gerektiğini açıkladı. Tek bir aile olmayan, ancak ortak bir apartman dairesinde bir arada yaşayan insanların hayatına cennet gibi demek zordur. Dolayısıyla bu tür vatandaşlar ilk fırsatta komşularından kurtulup ayrı bir dairede yaşamak istiyor. Bu tür birlikte yaşayanların arzusu anlaşılabilir, ancak apartmandaki kendi hisselerinin bile elden çıkarılması o kadar çok tuzak içeriyor ki, sadece sıradan insanlar bunlara rastlamıyor. Hakimler bile hata yapar.
Bizim vakamızda hikaye, komşusunun eylemlerine öfkelenen bir vatandaşın Tyumen bölge mahkemesine başvurmasıyla başladı. Anlaşmazlığın özü şu: Her biri çocuk sahibi olan iki kadın, eşit paylarla bir daireye sahipti. Sakinlerin her birinin (iki yetişkin ve iki çocuk) dörtte bir paya sahip olduğu ortaya çıktı.
İçlerinden biri kendi payını ve çocuğun payını ayrı bir daireyle değiştirme seçeneğini buldu. Vatandaş 4 kişilik bir aileyle anlaşma yaptı. Doğal olarak dairenin ikinci sahibi bu takastan hoşlanmadı ve takas sözleşmesinin, komşusunun apartmandaki payını satın alma konusundaki rüçhan hakkını ihlal ettiğini kanıtlamak için mahkemeye gitti. Bölge mahkemesi davacıyla aynı fikirdeydi. Bölge mahkemesi bu kararı onadı. Saldırıya uğrayan sanık Yargıtay'a ulaştı. Orada, Hukuk Davaları Adli Heyeti yargılamanın sonuçlarını inceledi ve şikayetin karşılanabileceği kanaatine vardı.
Mahkeme, hissesini satmaya karar veren kişinin mektubunun doğru şekilde hazırlanıp hazırlanmadığını tespit etmelidir.
Yüksek Mahkeme, meslektaşlarına, Medeni Kanun'un 250. maddesinde şunun belirtildiğini hatırlattı: Ortak mülkiyet hakkına ilişkin bir hissenin dışarıdan birine satılması durumunda, ortak mülkiyetin geri kalan katılımcılarının bu hisseleri satın alma konusunda rüçhan hakkı vardır. Üstelik hissenin satıldığı fiyattan ve diğer eşit şartlarda. Bunun istisnası, hisselerin açık artırmada satışıdır.
Kanun ayrıca, hisse satıcısının, hissesini dışarıdan birine satma niyetini ortak mülkiyetteki diğer katılımcılara yazılı olarak bildirmekle yükümlü olduğunu da belirtmektedir. Aynı mektupta metrekare satış fiyatını ve koşullarını da belirtmelisiniz.
Kanun, ortak mal sahibine düşünmesi ve satın alması için bir ay süre veriyor. Paylı mülkiyette kalan katılımcılar komşunun payını satın almayı reddeder veya sessiz kalırsa, metrekare sahibi bunları dilediği gibi tasarruf etme hakkına sahip olacak.
Bilmeniz gereken başka bir şey daha var: Yasaya göre, eğer mal sahibi, komşusunun rüçhan hakkını ihlal ederek kendi payını elden çıkarırsa, o zaman ortak mülkiyete katılan diğer herhangi bir katılımcı, üç ay içinde mahkemede hak ve yükümlülüklerin yerine getirilmesini talep etme hakkına sahiptir. alıcının kendisine devredilmesi. Ve bu kurallar, bir hisse senedinin takas anlaşması kapsamında devredilmesi durumunda da geçerlidir. Yüksek Mahkeme, yasanın yukarıdaki tüm hükümlerinden şu sonuca varmaktadır: Mahkemelerin bu tür davaları değerlendirirken oluşturması gereken yasal açıdan önemli bir durum, payından kurtulmaya karar veren bir vatandaştan doğru şekilde yerine getirilmiş bir bildirimin varlığı veya yokluğu olacaktır. . Böyle bir "mutluluk mektubunun" bir komşuya doğru şekilde uygulanması, hisse fiyatının ve diğer koşulların bir göstergesinin yanı sıra diğer ortak sahiplerin ödeme gücünün teyididir.
Bizim davamızda bu uyuşmazlığı karara bağlayan yerel mahkeme, kendi payını ve kızının payını değiştirmek isteyen vatandaşın komşusuna doğru bildirimde bulunduğuna dair bir delil görmedi. Bu nedenle mahkeme, takas anlaşmasının komşunun hisseyi öncelikli olarak satın alma hakkını ihlal ettiğine karar verdi.
Yüksek Mahkeme'ye göre ödeme gücünün teyidi - yani davacının komşularının dairenin yarısına ait hisselerini satın alacak paraya sahip olması - anlaşmazlığın doğru çözümü için de önemliydi. Bizim hikayemizde mahkeme bazı nedenlerden dolayı komşunun ödeme gücüyle bile ilgilenmiyordu.
Yüksek Mahkeme, mahkemede alıcının haklarının kendisine devredilmesini talep ederken davacının, alıcı tarafından ödenen tutarı, harçları ve harçları Rusya Federasyonu'nun kendi kurucu kuruluşundaki Adli Departmanın banka hesabına aktarmak zorunda olduğunu hatırlattı. alıcıya ödenecek ve masrafların bir kısmını satın alırken yaptığı masrafların geri ödenmesi.
Yüksek Mahkeme şunu vurguladı: Talebin karşılanması durumunda bu tür bir para yatırılması, mahkeme kararının zamanında yerine getirilmesine katkıda bulunur. Ancak yazdığımız iddiaya göre banka hesabına para yatırılmamış, dolayısıyla mahkeme kararı uygulanmamış.
Ayrıca Yargıtay Adli Heyeti önemli bir ayrıntıya dikkat çekti. Dava materyallerinden sanığın ve onunla para alışverişinde bulunanların hissenin fiyatı üzerinde ruble cinsinden anlaştıkları açıktır.
Bölge mahkemesinin davayı değerlendirirken neden satın alma fiyatını düşürdüğü açık değil. Ve mahkeme, fiyatın neden “düşüştüğüne” dair herhangi bir hukuki gerekçe sunmadı. Bu da Medeni Kanun'un 198. maddesinin doğrudan ihlalidir. Yargıtay bu davanın yeniden incelenmesine karar verdi.
