Miras vergisinden sonra bir daire satmak. Miras yoluyla alınan dairenin satışı nasıl yapılır? Tapu sigortası - ek koruma

Bir noterin en sık sorduğu soru: “Bir daire bana miras kaldı, onu ne zaman satabilirim?” Gerçekten de, miras aldıktan sonra bir daireyi ne zaman satabilirsiniz?

Rusya Federasyonu kanunlarına göre (Medeni Kanun Madde 1111), bir vatandaş, dairenin eski sahibinin (vasiyetçi) ölümü anından itibaren miras kalan konutun sahibi olur.

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu Madde 1111. Miras gerekçeleri

1. Miras vasiyet ve kanunla gerçekleştirilir.
2. Kanunen miras, vasiyetname ile değiştirilmediği sürece ve bu Kanunun belirlediği diğer durumlarda gerçekleşir.

Mirasçı henüz mirası tamamlamamış ve mülkün mülkiyet haklarını tescil etmemiş olsa bile, her durumda malik olur.

Aksi takdirde, miras tescili ve miras işlemleri sırasında devlet, kamu hizmetleri ödemelerini ve daireye ilişkin diğer ödemeleri kimden toplayacak?

Ancak aslında mirasçı, konutun tam mülkiyet haklarına girer ve alınan mülkü ancak sahibinin tapusunun yasal olarak tescil edildiği andan itibaren elden çıkarabilir.

Ancak o zaman bir vatandaş edindiği yaşam alanını satma ve alıcı arama hakkına sahip olur. Bu belge (sahiplik belgesi) Rosreestr tarafından verilmektedir.

Tipik olarak, miras alınan gayrimenkullerin tescili için tüm prosedür ortalama 6 ay sürer.

Yani yasaya göre miras alan kişi, yaşam alanının eski sahibinin ölümünden altı ay sonra daireyi miras yoluyla elden çıkarma ve satma hakkına sahip mi? O kadar basit değil. Medeni Kanun bir zaman aşımı süresi öngörmektedir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu, Madde 196).

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu Madde 196. Genel zamanaşımı süresi

1. Genel zamanaşımı süresi bu Kanunun 200 üncü maddesine göre belirlenen tarihten itibaren üç yıldır.
2. Zamanaşımı süresi, 6 Mart 2006 tarihli N 35-FZ “Terörizmle Mücadele Hakkında” Federal Kanunu ile belirlenen durumlar haricinde, bu sürenin belirlendiği koruma hakkının ihlal edildiği tarihten itibaren on yılı geçemez.

Peki mirasa girdikten ne kadar süre sonra bir daireyi satabilirsiniz? Miras alınan daireye ilişkin hakların tescil tarihinden itibaren sonraki üç yıl boyunca (ve daire Ocak 2016 - beş yıl arasında miras alınmışsa), miras kalan kişinin mülkü itiraz edilebilir.

Bu süre, daire üzerinde daha önemli hak iddiaları olan ve mirasa itiraz etme arzusu olan diğer mirasçıların olası ortaya çıkması için verilmiştir.

ÖNEMLİ!Üç yıllık (veya beş yıllık) geri sayım, yaşam alanı için başvuran yeni bir kişinin kendi haklarının ihlal edildiğini öğrendiği andan itibaren başlar (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu, Madde 200, paragraf 1).

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu Madde 200. Zamanaşımı süresinin başlangıcı

1. Kanunda aksi öngörülmediği sürece zamanaşımı süresi, kişinin hakkının ihlal edildiğini öğrendiği veya öğrenmesi gerektiği ve bu hakkın korunmasına yönelik iddiada asıl davalının kim olduğu günden itibaren başlar.

Bu süre uzatılabilir veya kısaltılabilir (hepsi özel duruma bağlıdır). Dolayısıyla miras yoluyla bir daire aldıysanız, onu 3 yıldan önce satmak son derece zordur. Ama bu mümkün.

3 yıldan az bir süre önce miras olarak alınan dairenin satılmasının mümkün olup olmadığı sorusu çözüldü. Bunun nasıl yapılacağı hakkında konuşalım.

Erken satış

Bir daire miras kaldıysa yasal olarak ne zaman satılabilir?

3 yıldan az süredir sahip olunan bir dairenin miras sonrası satışına kanunen izin verilmektedir.

Ancak başarılı bir işlemden sonra şanslı satıcı-varisin gelir vergisi ödemesi gerekecektir.

DİKKAT! Rusya Federasyonu mevzuatında yapılan yeni değişikliklere göre, 1 Ocak 2016'dan itibaren, 5 yıllık mülk sahipliği süresi dolmadan yaşam alanını satmanız durumunda işlem tutarının %13'ü tutarında vergi ödemek zorunda kalacaksınız ( mirasçı yasal mülkiyet hakkını aldıktan sonra).

Ancak yeni sahibi, aldığı daireyi resmi olarak belirlenen sürenin bitiminden sonra satarsa ​​vergi ödemekten muaf tutulacaktır (Rusya Federasyonu Vergi Kanunu, Madde 217, fıkra 17.1).

Rusya Federasyonu Vergi Kanunu Madde 217. Vergiye tabi olmayan gelir (vergiden muaf)

17.1) Rusya Federasyonu'nun vergi mukimi olan kişilerin ilgili vergi dönemi için elde ettiği gelir:

• bu Kanunun 217.1 maddesinde belirtilen özellikleri dikkate alarak, gayrimenkul nesnelerinin ve söz konusu mülkteki payların satışından;
• Vergi mükellefinin üç yıl veya daha uzun süre sahip olduğu diğer mülklerin satışından.

Bu fıkra hükümleri, gerçek kişilerin menkul kıymet satışından elde ettiği gelirler ile gerçek kişilerin ticari faaliyetlerinde doğrudan kullandıkları gayrimenkullerin satışından elde ettikleri gelirlere uygulanmaz.

TAVSİYE. 3 yıldan daha az mülkiyete sahip olan ve vergi ödemeyen bir daireyi miras yoluyla satmadan önce, başka mirasçı olmadığından emin olun (veya bu tür kişilerin işlem için rızası ve mülk üzerinde hak talebinde bulunmama vaadi ile kendinizi silahlandırın) .

Ayrıca kredi, teminat ve diğer mali yükümlülükler açısından yaşam alanının “temizliğini” kontrol edin, böylece 3 yıldan daha kısa bir süre önce miras yoluyla alınan bir dairenin satışı başka birçok hukuki soruna yol açmaz.

Tuzaklardan kaçınmak

Bir daireyi miras aldıktan sonra satmanın ne kadar süreceğini bilerek birçok sıkıntıdan kaçınabilirsiniz.

Bu nedenle, miras kalan yaşam alanını hızlı bir şekilde satmak için, mülkün tam mülkiyetini mümkün olan en kısa sürede tescil ettirmelisiniz.

Hareket planı:

Notere gidiyoruz. Miras alınan dairenin mülkiyetini aldıktan sonra (vasiyetçinin ölümünden itibaren), gayrimenkul mülkiyet belgesi almak için notere gelmelisiniz.

Noter aşağıdaki belge paketini talep edecektir:

1. Ölüm belgesi (belgenin aslı ve fotokopisi). Ölüm belgesi ve sağlık raporunun ibraz edilmesi üzerine bunu sicil dairesinden alırlar.
2. Miras kalan kişinin gayrimenkul haklarını teyit eden vasiyeti.
3. Yerinde noterle iletişime geçildiğinde hazırlanan bir başvuru. Bu belge, miras alınan yaşam alanına ilişkin resmi hakları meşrulaştırmanıza olanak tanır.
4. Ölen kişinin son kayıtlı ikamet yerini teyit eden belge. Sertifika konut departmanı veya yönetim şirketi tarafından verilir.
5. Mülkün eski sahibinin kayıt silme belgesi. Pasaport ofisinde veriyorlar. Noter her zaman bu belgeyi istemez, ancak her ihtimale karşı onu almalısınız.
6. Varis ile ölen kişi arasında aile bağlarının varlığını doğrulayan bir belge (evlilik cüzdanı, doğum belgesi).
7. Will (eğer varsa).

Belgeleri toplayıp notere gitmeye vaktiniz yoksa kefil kullanabilirsiniz. Bu tür işlemleri gerçekleştirmeye yetkili kişiye bir vekaletname verilir (belge noter tarafından tasdik edilir).

ÖNEMLİ! Gerekli belgeler ne kadar hızlı toplanırsa miras tescil işlemi de o kadar kolay olacaktır.

Altı ay geçmiş ve kişinin miras haklarını beyan etme süresi olmamışsa bu süre mahkeme kararıyla uzatılır. Miras alan kişi, gayrimenkulün yanı sıra ölen kişinin borçlarının da (kredi, ipotek, diğer krediler) kendisine miras kaldığını unutmamalıdır.

DİKKAT! Tüm borçların tamamı ödenmeden miras kalan gayrimenkulün satışı mümkün olmayacaktır! Ve burada dairenin 3 yıldan az veya daha uzun bir süre boyunca miras kalmış olması önemli değil.

Rosreestr'e gidelim. Bu eyalet meclisinde mirasçının mülkiyeti doğrulayan bir belge alması gerekir.

İmrenilen kağıda başvurmadan önce aşağıdaki belgelerle kendinizi silahlandırın:

1. Kadastro tescili için miras alınan yaşam alanının sertifikası ve tescili (eğer bu daha önce yapılmadıysa).
2. Miras kalan kişinin pasaportu.
3. Mirasçının mülkiyet haklarının tescili için başvuru (toplanan tüm belgelerin ibrazından hemen sonra Rosreest'te doldurulacaktır).
4. Zorunlu görevin ödenmesine ilişkin makbuz (tutarı 2000 ruble).
5. Miras alınan mülkün mülkiyet hakkını doğrulayan sertifika (belge noter tarafından verilir).

Yaşam alanı satışında gelir vergisi

Bir mirasçı, 3 yıldan daha az bir süre için miras kalan bir daireyi satmaya karar verdiğinde, gelir vergisi ödemeye hazırlanmalıdır (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu, Madde 558). Bu tutar bireylere uygulanan genel kabul görmüş vergi ilkelerine göre alınır.

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu Madde 558. Konut satışlarının özellikleri

1. Bir konut binasının, apartman dairesinin, konut binasının bir kısmının veya "yasaya" uygun olarak bu konut binasını kullanma hakkını elinde bulunduran kişilerin yaşadığı apartman dairesinin satışına ilişkin sözleşmenin vazgeçilmez bir koşulu. Alıcı, bu kişilerin satılan konutun kullanım haklarını belirten listesidir.
2. Bir konut binasının, dairenin, konut binasının veya dairenin bir kısmının satışına ilişkin bir sözleşme devlet tesciline tabidir ve bu tescil anından itibaren yapılmış sayılır.
3. Yetkili federal yürütme organı tarafından belirlenen ekonomi sınıfı konut olarak sınıflandırılma koşullarını karşılayan konut binalarının alım ve satımının özellikleri kanunla belirlenir.

İşlemi tamamladıktan sonra vergiyi mirasçıya ödemek için, mümkün olan en kısa sürede vergi dairesine gelmeniz ve Form 3 Kişisel Gelir Vergisi (24 Aralık 2014 tarihli Rusya Federasyonu Federal Vergi Dairesi'nin emri) şeklinde bir beyanda bulunmanız gerekir. No. ММВ 7-11/671).

Mülkiyette 3 yıldan az bir süre için miras yoluyla bir daire satarken vergi hesaplaması, Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 220. maddesine (madde 2) uygun olarak yapılır:

1. Vergi, 1 milyon rubleyi aşan satış işleminin tutarı üzerinden hesaplanır. Aslında devlet, mirasçıya bir milyon ruble tercihli kesinti sağlıyor.
2. Rus vatandaşları için 3 yıldan az mülkiyete sahip bir dairenin miras yoluyla satış vergisi %13, diğer eyalet vatandaşları için ise %30'dur.

Rusya Federasyonu Vergi Kanunu Madde 220. Emlak vergisi kesintileri

2) belirtilen mülkün devlet veya belediye adına ele geçirilmesi durumunda, vergi mükellefi tarafından nakit veya ayni olarak alınan arsa ve (veya) üzerinde bulunan diğer gayrimenkullerin itfa değeri tutarında emlak vergisi kesintisi ihtiyaçlar.

Vergi tutarı nasıl hesaplanır?Örneğin 3 yıldan az bir süre miras kalan bir daire 3.500.000 rubleye satıldı. 2.500.000 RUB tutarındaki miktar vergiye tabidir. Bu tutarın %13'ünü hesaplıyoruz ve 325.000 ruble alıyoruz. Bu, işlem tamamlandıktan sonra ödenmesi gereken tutardır.

ÖNEMLİ! 1.000.000 ruble vergi indirimi hakkı. Bir vatandaşa yalnızca bir kez verilir.

Kim ödeyemez?

Artık dairenizi miras aldıktan ne kadar süre sonra satabileceğinizi ve vergi ödeyebileceğinizi biliyorsunuz.

Ve ayrıca bir daireyi miras yoluyla satmanın ve vergi ödemenin ne kadar sürdüğü.

Ancak kuralların bazı istisnaları vardır.

Miras kalan yaşam alanının satış fiyatı üzerinden gelir vergisi iki koşulda alınmaz:

1. Mülke 3 yıldan fazla süredir sahip olunuyorsa (2016'dan bu yana 5 yıldan fazla).
2. Yaşam alanı bir milyon rubleden daha az bir miktarda satın alınmışsa (bu, bir apartman dairesinde bir hisse veya oda satın alırken mümkündür).

• engelli çocuklar;
• emeklilik çağındaki insanlar;
• Grup 1 ve 2'deki engelli kişiler.

3 yıldan daha az süredir sahip olunan bir daireyi miras yoluyla satarken gelir vergisinden yasal olarak muaf tutulabilmek için NI'ye gitmeli ve bir başvuru yazmalısınız. Başvuruya, vatandaşların tercihli kategorisini doğrulayan belgeler eklenmelidir.

Bu yazımızda size bir daireyi miras aldıktan sonra kaç yıl sonra satabileceğinizi anlattık ancak tüm formalitelere ve son teslim tarihlerine dikkatle uyulsa bile öngörülemeyen durumların yaşanma riski vardır.

Bu nedenle, bu tür işlemleri gerçekleştirmek için, miras alınan gayrimenkullerle çalışma tecrübesi olan profesyonel bir avukatın görevlendirilmesi daha iyidir. Artık bir daireyi miras olarak almanız durumunda ne yapmanız gerektiği ve onu ne zaman satabileceğiniz konusunda her şeyi biliyorsunuz.

Miras olarak aldığınız daireyi ne zaman satabilirsiniz? Bu, herhangi bir gayrimenkulün beklenmedik sahibi olan vatandaşlar arasında ortaya çıkan çok yaygın bir sorudur.

Mirasçıların hayatında bu tür olaylar her gün yaşanmadığı için bu konuda önemli bilgi boşluklarının olması oldukça doğaldır. Bunları yararlı bilgilerle doldurmaya çalışalım. 🙂

Akrabalarından konut alan kişiler, miras olarak aldıkları dairenin satışında vergi ödemek zorunda kalmaları nedeniyle sıklıkla sorunlarla karşılaşmaktadır. Sonuçta, satarken, ücretsiz olarak aldığınız bir şey için ödeme yapmak istemezsiniz.

Çoğu kişi ödemeye gerek olmadığını biliyor ve kısmen de haklılar. Ancak bir kişi, akrabasından miras kalan veya hediye olarak kalan gayrimenkulü satmak istediğinde değerinin %13'ü oranında kişisel gelir vergisi ödemekle yükümlüdür. Nedenmiş? Mesele şu ki, vatandaş işlem sonrasında gelir elde ediyor. Ve bu tür kârların her biri kanunen devlet kişisel gelir vergisine tabidir.

Ancak burada, mirasın hangi durumlarda satış üzerine vergilendirildiğini anlamak için her malikin bilmesi gereken bazı özellikler vardır. Devlet hazinesine olası katkıları en aza indirmek için.

Her şeyden önce, mülkün miras alınmasına ilişkin bir işlemin yasal olarak resmileştirilmesi gerekir, yani yeni mal sahibinin, yeni mülkün sahibi olduğunu doğrulayan tüm belgelere sahip olması gerekir.

Miras alınan yaşam alanını satarken, her mülk sahibi aşağıdakileri içeren bir belge paketi toplar:

1. Mülkiyet. Gayrimenkul satışı ancak mülkiyet belgesi tescil edildikten sonra gerçekleştirilir, aksi takdirde satış mümkün değildir.
2. Miras hakkını doğrulayan bir sertifika.
3. Evlilik sözleşmesinde mirasın ortak mülkiyette olduğu öngörülmüşse, eşten satış izni. Evlilik akdi yoksa bu izne gerek yoktur.
4. Ayrıca, eğer alan birden fazla kişi arasında dağıtılmışsa, satış için tüm maliklerin resmi bir anlaşması gerekmektedir. Bu izin herhangi bir noterde yapılabilir.
5. Daire satın alma sözleşmesi.
6. Bu dairede kimin kayıtlı olduğunu gösteren ev kayıtlarından bir alıntı.

Buna göre “Miras olarak alınan daireyi ne zaman satabilirim?” sorusunun cevabı. Yukarıdaki tüm belgeler mevcut olacaktır.

Miras alınan bir ev veya apartman dairesinin satışı yalnızca sahibi tarafından gerçekleştirilir.

Şimdi miras kalan bir evi satmak için en karlı zamanın ne zaman olduğundan bahsedelim.

Bir dairenin uygun satışı

Görev süresini sayıyoruz

Mevcut vergilendirme, parasal bir işlemde gelir vergisi miktarını azaltabilecek bir dizi vergi indirimi öngörmektedir. Bu avantajlardan biri de konutun mülkiyet süresidir.

Eğer mülk üç yıldan fazla bir süredir sahip olunuyorsa, satış sırasında vergi ödemeye gerek yoktur. Aksi takdirde, bu mülke 3 yıla kadar sahip olunması durumunda, hediye veya vasiyet yoluyla alınan gayrimenkulün toplam satış tutarı üzerinden kişisel gelir vergisinin ödenmesi gerekecektir.

Mirasın mülkiyet süresi nasıl hesaplanır? Üç yılın takvim yılı olmadığını hatırlamanız gerekir. Daha önce, örneğin Eylül ayında mülk tescili yapılırken, hesap yılı yalnızca Ocak ayının 1'inde başlıyordu. Artık üç yıl, malı miras bırakan kişinin ölüm anından itibaren sürekli olarak devam eden otuz altı aya eşittir.

Örnek. Eylül 2018'de belirli bir Petr Ivanov'un bir akrabasından vasiyetname kapsamında gayrimenkul almasına izin verin, yani bu ay tüm mülkiyet belgelerini kendisi için düzenledi. Ancak eski sahibinin ölümü Mayıs 2018'de meydana geldi. Yeni kurallara göre 3 yıllık geri sayım mayıs ayında başlayacak. Böylece Haziran 2021'de Petr Ivanov bu daireyi tamamen sakin bir şekilde, yasal olarak herhangi bir vergi ödemeden satabilecek.

Ek avantajlar uyguluyoruz

3 yıldan az süredir sahip olunan mirasın satışı, şu anda yüzde on üç tutarında olan zorunlu kişisel gelir vergisine tabidir.

Ancak vergi indirimi kullanıldığında ödenecek tutar farklı hesaplanabilir. Yüzde aynı kalacak ancak dairenin satıldığı miktar 1 milyon ruble azaltılabilecek.

Örnek. Aynı Pyotr Ivanov, miras kalan evini 5 milyon rubleye satmak istedi. Vasiyetçinin ölümünden bu yana üç yıl geçmemişse, Peter'ın satış tutarının% 13'ü oranında 1.000.000 ruble azaltılmış kişisel gelir vergisi ödemesi gerekecektir. Sonuç 520.000 ruble vergidir. = (5 milyon - 1 milyon) * %13.

Ancak konut satış tutarı bir milyon ruble'den az veya ona eşitse, bu durumda vergilendirme sağlanmadığı için miras kalan daireyi satan kişi vergi ödemeyecektir.

Ancak Peter, mülkiyet süresi 3 yıldan az olan bir mülk satarsa, 3-NDFL vergi beyannamesini hazırlamak ve bunu vergi dairesine götürmek zorundadır. Ödenecek vergi 0'a eşit olsa bile.

Ancak Peter için en kolay yol, vasiyetçinin ölüm tarihinden itibaren 3 yıl beklemek ve daireyi herhangi bir vergi olmadan satmaktır. O zaman vergi dairesine beyanname göndermeye gerek kalmayacak.

Vergi ödeyemeyen kişiler

İnternette, miras kalan bir dairenin satışına ilişkin verginin, aşağıdaki kategorilere giren kişiler tarafından üç yıldan daha az bir süredir sahip olunması durumunda ödenemeyeceği bilgisi bulunmaktadır:

• birinci ve ikinci gruptaki engelliler;
• doğuştan engelli;
• emekliler.

Ve yukarıda adı geçen kişilerin hepsinin, miras kalan mülkleri satarken vergi ödemelerine gerek olmadığı sonucuna varılmıştır.

Ancak bunun hiçbir belgesel kanıtı yoktur: ne vergi kanununda ne de açıklayıcı mektuplarda. Bu nedenle gerçekten isteseniz de bu bilgilere güvenmemelisiniz.

Tüm resmi belgeler, mülk devralırken 3 yıl boyunca vergiden muaf imtiyazlı mülkiyet süresinin sağlandığını göstermektedir. Bu durum hem 2016 öncesinde hem de sonrasında edinilen gayrimenkuller için geçerlidir.

Ve satıcının engelli, emekli ya da çalışan vatandaş olmasına bakılmaksızın vergi dairesine bildirimde bulunması ve genel olarak vergi ödemesi gerekiyor.

Önemli! Vasiyetname kapsamında bir daire satarken vergi matrahını azaltmak için 1 milyon ruble standart muafiyetini uygulamayı unutmayın.

Olası sorunlar

Bir daire miras yoluyla satılıyorsa ve satışta vergi ödenmiyorsa, bazı sorunlar yaşanabilir, örneğin:

• Rusya Federasyonu mevzuatına uygun olarak, özellikle büyük ölçekte vergilerin ödenmemesi durumunda yüz ila üç yüz bin ruble arasında para cezası bekleniyor ve bu ceza dairenin maliyetine de eşit olabilir;
• Satış beyanını vergi dairesine zamanında teslim etmemeniz durumunda da para cezası mümkündür; bu durumda ceza, vergi tutarının %5'ine eşittir.

Evin tamamen satılması, vergilerin ödenmesi, belgelerin düzenlenmesi, ancak mülk üzerinde hak iddia eden başka mirasçıların ortaya çıkması durumunda da olumsuz sonuçlar ortaya çıkabilir. Bu sorun şahsen veya mahkemede çözülür.

Bu gibi durumlarla karşılaşmamak için satıştan önce tüm belgeleri dikkatlice incelemek ve ek mirasçı olmadığından emin olmak gerekir. Ve eğer mevcutlarsa, uygun izne sahip olduğunuzdan emin olun.

Bir kişi bu tür konuları hiç anlamıyorsa veya bunun için vakti yoksa, gerekli belgelerin toplanmasında yardımcı olacak profesyonel bir avukattan yardım istemek daha iyidir.

Çözüm

Dolayısıyla vasiyetname kapsamında alınan mülkün satışı o kadar da zor değil. Elbette çeşitli sertifikalar almak için devlet kurumlarına gitmeniz, noter ve vergi müfettişini ziyaret etmeniz gerekecek.

Yukarıdakileri özetleyelim. Satış yaparken şunları yapmalısınız:

1. Yukarıda belirtilen belge paketini toplayın.
2. İşlemi tamamladıktan sonra, evin satış maliyetinden hesaplanan vergi tutarını belirten bir vergi beyannamesi hazırlayın.
3. Vergi dairesine gidin ve 3-NDFL beyanını gönderin.
4. Vergi ödemeniz gerekiyorsa vergi müfettişinden makbuz alıp belirtilen tutarı ödemeniz gerekir.

Beyannamenin verilmesini geciktirmeye gerek yok ama acele etmeye de gerek yok. 3-NDFL formları, mülk alım satım işleminin tamamlandığı yılı takip eden takvim yılının başında vergi dairesine ibraz edilir. Bunun 30 Nisan'dan önce yapılması gerekecek.

Örnek. Petr Ivanov'umuz dairedeki miras payını 15 Ocak 2019'da satsın. Bu durumda bir yıl boyunca hiçbir şey için endişelenemez. Ancak 30 Nisan 2020 tarihinden önce mülkünün bir kısmını satıp gelir elde ettiğini vergi dairesine bildirmeyi unutmaması gerekiyor.

Miras alınan bir daireyi satın almak, alıcı için en tehlikeli işlemdir. Asla unutmayın: teorik olarak “unutulmuş” bir akraba her zaman ortaya çıkabilir. Ancak başka bir satın alma seçeneği olmadığında veya daire gerçekten gereken ilgiyi hak ettiğinde ne yapmalı?
Bu yazıda mirasçıdan nasıl doğru bir şekilde daire satın alınacağından ve kendinizi olası sorunlardan nasıl koruyacağınızdan bahsedeceğim.

✔
✔

✔
✔
✔

✔
✔
✔

✔
✔

○ Ev satın almanın temel özellikleri.

Miras alınan bir dairenin her alıcısının bilmesi gereken birkaç önemli nüans vardır.

1. Dairenin mülkiyet hakkı satıcıya ait olmalıdır. Bir gayrimenkulün mülk olarak kaydedilmesi ancak vasiyetçinin ölüm tarihinden itibaren noterden uygun sertifikayı aldıktan sonra altı ay geçtikten sonra mümkündür. Bundan sonra konut Birleşik Devlet Emlak Siciline kaydedilir.
Bir alıcının yapması gereken ilk şey nedir? Vasiyetçinin ölüm tarihini öğrenin, satıcıdan miras hakkı belgesi ve Birleşik Devlet Sicilinden bir alıntı isteyin. Ayrıca miras davasıyla ilgilenen noterle iletişime geçebilir ve mülk için başka başvuranların olup olmadığını ve diğer mirasçılardan konut devralmanın reddedilip reddedilmediğini sorabilirsiniz.
2. Bir apartman dairesinde hisse satın alınırsa, alıcı onu size satmadan önce ortak sahiplere bir anlaşma teklif etmelidir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 250. Maddesi).
Satın almayı reddetmek için satıcıdan yazılı ret talebinde bulunun, aksi takdirde sözleşmeye itiraz edilebilir. Ortak sahiplerden yazılı bir ret yoksa, mirasçı gönderilen mektubun bir kopyasını ve teslim bildirimini sunarak bildirimin gerçekliğini kanıtlayabilir (bildirim tarihinden itibaren bir aydan fazla süre geçmesi gerekir - yalnızca bu durumda) satıcı, kendi payını başka bir kişiye devretme hakkını alır).
3. Dairenin birden fazla mirasçısı varsa her biri satıcı sıfatıyla hareket eder ve sözleşmeyi bizzat imzalar. Bir yakınınızın yokluğunun size zarar vermeyeceğini iddia edenlere inanmayın. Acıtacak - mirasçılar her zaman en uygunsuz anda duyurulur.
Vatandaşlar işlem yapma yetkilerini başka kişilere devretme hakkına sahiptir.
Alıcı ne yapmalı? Daireyi satan mirasçıların noter onaylı vekaletnamelerini kontrol edin. Verilen yetkilerin listesine dikkat edin - temsilci, müdür adına gayrimenkul işlemlerini yürütme hakkına sahip olmalıdır.
4. Mülkiyet hakları Rosreestr'de kayıtlıdır. Devlet hizmetlerinin maliyeti 2.000 rubledir (madde 22, fıkra 1, Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 333.33 maddesi).

○ Miras kalan bir daire satın almak.

İşlem, yukarıda açıklanan nüanslar dikkate alınarak yazılı bir anlaşma yapılarak sonuçlandırılır. Belgeyi hazırlamadan önce satıcının daire için gerekli belgelere sahip olduğundan emin olun.

✔ Hangi belgelere ihtiyaç var?

Bir işlemi sonuçlandırmak için ihtiyacınız olan:

• Tarafların pasaportları.
• Gayrimenkul tapu belgesi (bizim durumumuzda noter tarafından verilen miras belgesidir).
• Birleşik Devlet Emlak Sicilinden alıntı (daire 2016 ortasından önce kayıtlıysa - mülkiyet belgesi).
• Daire kadastro siciline kayıtlı değilse teknik pasaport gereklidir (bununla ilgili bilgiyi Rosreestr web sitesinde “Referans Bilgileri” bölümünde bulabilirsiniz; belgeyi BTI'dan sipariş edebilirsiniz).

Alıcının ayrıca ek belge isteme hakkı da bulunmaktadır. Örneğin, konut departmanından borcun bulunmadığına dair bir sertifika, kayıtlı kişiler hakkında ev sicilinden bir alıntı, yeniden geliştirme izni, diğer kişilerin miras kalan mülkten reddedilmesi. Ancak bu belge, mülkiyet haklarını Birleşik Devlet Emlak Siciline yeniden kaydederken gerekli olmayacaktır; alıcının ek reasüransı için gereklidir.

✔ Bir anlaşma nasıl hazırlanır

Belge basit yazılı biçimde hazırlanır ve diğer belgelerle birlikte Rosreestr'e sunulur. Temel koşullar şunlardır:

• Anlaşmanın konusu.
• Fiyat.
• Dairede yaşayan vatandaşların listesi.

Bu koşullar yazılmalıdır; bunlar olmadan sözleşme geçersiz sayılacaktır. Ek koşullar tarafların takdirine göre belirlenir. İşlem riskli kabul edildiğinden ek koşullar olarak aşağıdaki hususların belirtilmesi tavsiye edilir:

• Satıcının başka mirasçıların bulunmadığını garanti etmesi hükmü (akrabaların aniden ortaya çıkması durumunda bu ifade sizin yararınıza olabilir).
• Koşullarda önemli bir değişiklik olması durumunda sözleşmeyi feshetme prosedürü (Medeni Kanun'un 451. Maddesi bu olasılığı öngörmektedir).
• Uyuşmazlıkların çözümlenmesi.

İşlemin noter tarafından tasdik edilmesine gerek yoktur, ancak miras kalan bir dairenin satın alınması durumunda zararı olmaz.

○ Hangi sorunlar ortaya çıkabilir?

Aslında birçok sorun ortaya çıkabilir. Bir mirasçıdan bir daire satın almadan önce, mülkün geçmişini ve miras kalan konut satın almanın nüanslarını incelemeniz şiddetle tavsiye edilir.
Sadece sizin değil, mirasçıların da örneğin bir vasiyetname düzenleyerek aldatılabileceğini unutmayın. Tüm belgeleri çok dikkatli bir şekilde kontrol edin, ayrıntılarla ilgilenin. Bu sizi olası sorunlardan kurtaracaktır. En sık karşılaşılan sorunlar aşağıdaki gibidir.

✔ Diğer mirasçılar ortaya çıktı

Başka kişilerin mülk üzerinde hak iddia etmesi halinde, dava açma riski yüksektir. Bu nedenle paranızı zamanında geri almaya özen göstermenizde fayda var.
Elbette satıcının parayı iade etmeyi kabul etmesi pek mümkün değil. Büyük olasılıkla mahkemeye gitmeniz gerekecek.
Satıcı diğer mirasçıların varlığını biliyorsa, Art. Rusya Federasyonu'nun 179 Medeni Kanunu:

“Aldatma etkisi altında yapılan bir işlem, mağdurun talebi üzerine mahkemece geçersiz kılınabilir.
Kişinin, işlem şartlarının gerektirdiği vicdanla bildirmesi gereken durumlar hakkında kasıtlı olarak susması da aldatma sayılır.”

Satıcının diğer mirasçıların varlığından haberi yoksa, Art. Rusya Federasyonu'nun 451 Medeni Kanunu:

“Sözleşmede aksi öngörülmediği veya özünden kaynaklanmadığı sürece, tarafların sözleşmeyi imzalarken başvurduğu koşullardaki önemli bir değişiklik, sözleşmenin değiştirilmesinin veya feshedilmesinin temelidir.
Koşullardaki bir değişiklik, eğer taraflar bunu makul bir şekilde öngörebilseydi, sözleşme onlar tarafından hiç akdedilmeyecek veya önemli ölçüde farklı şartlarla akdedilecek kadar çok değiştiğinde önemli kabul edilir."

Her iki durumda da alıcının parayı iade etmesi gerekir. Hangi sıra ve miktarda olacağına mahkeme karar verir. İlk durumda, başvuru sahibinin ayrıca işlemin sonuçlanması sonucunda ortaya çıkan masrafların geri ödenmesi hakkı vardır.
Mirasçılar satış ve satın alma işlemine itiraz etmeyi başarırsa, para Sanat esasına göre iade edilebilir. Rusya Federasyonu'nun 461 Medeni Kanunu:

“Mallar, satış sözleşmesinin kurulmasından önce ortaya çıkan sebeplere dayanarak üçüncü kişiler tarafından alıcıdan geri çekildiğinde, satıcı, alıcının bunların varlığından haberdar olduğunu veya bilmesi gerektiğini ispatlamadıkça, alıcının uğradığı zararları tazmin etmekle yükümlüdür. gerekçesiyle.”

✔ Alım satım belgeleri hatalı doldurulmuş

Tüm kayıt prosedürlerinden sonra hatalar tespit edilirse, işlemin gerçekliği Birleşik Devlet Sicilinden Alıntı temelinde kanıtlanabilir. İşlem mahkeme aracılığıyla geçersiz ilan edilebilir.
Satıcıya para transferinin kanıtı, ilgili banka belgesi veya ön ödemenin kabul edildiğine dair makbuz olacaktır. İşlemin kanıtı aynı zamanda satıcıyla yapılan yazışmaları, tanık ifadelerini ve niyetinizin samimiyetini gösteren elinizdeki belgeleri de içerir.
Bir işlem kisvesi altında bir diğeri gerçekten tamamlanmışsa, mahkemeye de gidin. Gerçekte yapılan bir işlem sahte olarak kabul edilir. Mahkeme, tarafları Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun tüm kurallarına uygun olarak alım satım işlemini gerçekleştirmekle yükümlü kılacaktır (23 Haziran tarih ve 25 sayılı Ukrayna Silahlı Kuvvetleri Genel Kurul Kararının 87. maddesi, 2015).

✔ Satıcı vergilerden “tasarruf etmeyi” teklif ediyor

Çoğu zaman satıcılar bir dairenin gerçek fiyatını düşürmeyi teklif eder. Bunun nedeni, satılan daireden elde edilen gelirin, mülkün üç yıldan az bir süre boyunca mirasçının mülkiyetinde olması durumunda gelir vergisine tabi olmasıdır (Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 217. maddesinin 3. fıkrası).
Tutarın oldukça büyük olduğu ortaya çıkıyor, bu yüzden kendiniz düşünün, böyle bir daireyi mirasçıya satmak için acele etmeye gerek kalmaz. Bu nedenle, bu tür işlemler başlangıçta şüpheli görünüyor, her şeyi iki kez dikkatlice kontrol edin ve fiyat indirimini kabul etmeyin.
İşlemin hukuka uygunluğuna itiraz edilmesi halinde alıcı, sözleşmede belirtilen tutar dahilinde parayı iade edebilecektir. Gerçekte daha fazla paranın aktarıldığını kanıtlamak neredeyse imkansızdır.

○ Sorunlardan nasıl kaçınılır?

Miras alınan bir dairenin satışında dolandırıcılık çok yaygındır. Yukarıda bu tür gayrimenkullerin satın alınmasına ilişkin çeşitli ipuçları verilmiştir (bkz. “Satın almanın ana özellikleri”). Birkaç çok önemli nokta daha.

✔ Satıcının belgelerinin kontrol edilmesi

1. Satıcının pasaportunu kontrol edin ve kayıt yetkilisinden belgenin kayıp olarak listelenip listelenmediğini kontrol edin.
2. Satıcının kapasitesini kontrol edin. Bir uyuşturucu tedavisi ve psikonöroloji kliniğine başvurmalı veya en azından vatandaştan ehliyet ibraz etmesini istemelisiniz.
3. Satıcıdan merhumun ölüm belgesini ve mülkün tapusunu göstermesini isteyin. Tüm belgelerin ayrıntılarını kontrol edin.

✔ Üçüncü şahısların haklarının kontrol edilmesi

Satıcının daireyi hangi temelde aldığını öğrenin.
Mülk vasiyetname ile alınmışsa şunları kontrol ederiz:

• Vasiyet reddi veya başka bir yükümlülüğün varlığı.
• Mirastan zorunlu pay için başvuruda bulunan “unutulmuş” akrabaların varlığı (bunlar engelliler, çocuklar, ölen kişinin engelli akrabalarıdır - bunlar hakkında noterden, sicil dairesinden, arşivlerden ve sonuçta komşulardan).

Mülk üzerinde akrabalar ve başka hak sahipleri varsa, işlemin derhal reddedilmesi daha iyidir.
Mülk yasal olarak edinilmişse şunları kontrol etmeniz gerekir:

• Satıcıyla aynı satırda mirasçıların varlığı (onunla veya noterle görüşün, mülkiyeti Birleşik Devlet Emlak Sicilinden bir alıntıyla kontrol edin).
• Miras reddinin varlığı.

Reddetmeler varsa veya başka akraba yoksa her şey yolundadır.
Ayrıca bir eşin olup olmadığını da satıcıya danışmalısınız. Genellikle miras alınan mülkün yalnızca bir sahibi vardır, ancak evlilik sözleşmesinde aksi öngörülebilir. İşlem için satıcının eşinin onayını aldığınızdan emin olun.

✔ Dolandırıcılığı kabul etmeyin

Bir dolandırıcının eline düşseniz bile, işlem Sanat uyarınca geçersiz ilan edilebilir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 179'u. Parayı iade etme haklarınızı kanıtlamak için, sizin tarafınızdan herhangi bir yasa dışı eylemin bulunmadığını mahkemeye kanıtlamanız gerekecektir.
Miras alınan bir daireyle işlem yapmak zaten risklidir, kanunları çiğnemeyin.

Miras kalan konutu satma niyeti ortaya çıktığında vatandaşlar şu soruları soruyor: Miras aldıktan sonra bir daireyi ne zaman satabilirler, bunun için izne ve özel belgelere ihtiyaçları var mı, vergi ödemeleri gerekiyor mu? Miras alınan mülkü satın alırken konuyu da incelemeniz gerekir - sonuçta, bu tür gayrimenkul nesneleri, davacılarla ölen kişinin eşyalarına ilişkin anlaşmazlık riski açısından diğerlerinden farklıdır. Makalede konunun detaylı bir analizi verilmektedir.

Bir daireyi miras aldıktan sonra satmak ne kadar zaman alabilir?

Mevcut Rus mevzuatında mülkü miras alıcısına bağlamak için 2 şart bulunmaktadır. Her biri yasal ve ekonomik hedeflerle belirlenir.

Dolayısıyla mali sistemin yararına, ölen kişinin eşyalarının teslim alındığı tarih, keşfedildiği gündür. Ve Rusya Medeni Kanunu uyarınca açılış günü kişinin ölüm günüdür.

Kesin ölüm günü bilinmiyorsa, tarih mahkeme tarafından belirlenir - bu olabilir:

• cesedin keşfedilme tarihi,
• yaklaşık ölüm tarihi,
• Ölüm olasılığı yüksek olan bir kişinin ölü veya kayıp olarak tanındığı tarih.

Bu süre vergi ödemelerine devam etmek için gereklidir. Sonuçta, ölen kişinin mülkü için mali ödemeler, elektrik faturaları ve diğer ödemelerin ödenmesi gerekiyor ve mirasa girme süreci altı ay, bir yıl veya daha fazla sürebilir. Bu dönemde bütçe gelirlerinin durmaması gerekiyor. Bu nedenle, bu amaçlar doğrultusunda "geriye dönük olarak", olası alıcılar, ölen kişinin yükümlülükleri için alıcı olarak kabul edilir - onlardan vergi, konut ve toplumsal hizmet ödemeleri alınır, borç öderler ve vasiyet sahibinin yükümlülüklerini yerine getirirler.

Satış yapmadan önce mülkünüzü Rosreestr'e kaydettirmelisiniz.

Ancak bu tür bir gayrimenkulü satmak için mülkiyetin tesciline kadar tüm aşamalardan geçmeniz gerekecektir.

Rosreestr'den yeni sahibinin devlet emlak siciline girişine ilişkin bir özet aldıktan hemen sonra daireyi her zamanki gibi satabilirsiniz.

Ancak bu özü alabilmek için alıcı olmanız gerekecek.

Sertifika nasıl alınır?

Miras belgesinin alındığı andan itibaren resmi süreç başlar. Bu belge, ölen kişinin ikamet ettiği veya kaldığı yerde noter tarafından düzenlenir. Genel olarak miras alınan konutların satışına giden yolun tamamı aşağıdaki gibidir.

Vasiyete göre mirasçılar, ilişkinin derecesine bakılmaksızın kesinlikle herhangi bir gerçek veya tüzel kişi olabilir. Buna göre vasiyetnamede adı geçmeyen kişiler, nadir istisnai haller dışında, taşınmazda pay talebinde bulunamaz. Ayrıca vefat eden kişinin eşyalarını devretmeyi tercih ettiği kişiler, eğer değersiz bulunursa sürece dahil olamayacaktır.

İstisnai kişiler, vasiyetnamede yer alan bilgilere bakılmaksızın mirastan pay alan kişilerdir.

Bunlar:

• ölen kişinin 18 yaşın altındaki çocukları;
• ölen kişinin engelli aile üyeleri.

Vasiyetname ile bir daire nasıl alınır? Vasiyet yoksa, her şey standart mirasçıların mirasına göre gerçekleşir.

Bu nedenle ölen kişinin değerli eşyaları öncelikle yakın akrabalarına ve aile bireylerine gitmelidir. Aile üyeleri, ölen kişiyle birlikte yaşıyorlarsa ve onunla ortak bir haneye sahiplerse, kayınpederleri de içerir.

Yakın akrabalar, azalan ve yükselen çizgilerdeki akrabalardır:

• çocuklar,
• ebeveynler,
• torunlar,
• büyükanneler, büyükbabalar,
• benimsenmiş, benimsenmiş,
• ayrıca tam ve üvey erkek ve kız kardeşler.

Aile bireyleri dikkate alınır:

• eş,
• üvey oğlu ve üvey kızı,
• üvey baba ve üvey anne, ölen kişiyle birlikte yaşıyorlarsa ve tek bir haneyi yönetiyorlarsa, yani geçim giderleri ve gelirler ortaktı.

Miras hakkı belgesi almak için, alıcılar, ölüm tarihinden veya ölüme/ölmüş olarak tanınmasına ilişkin mahkeme kararından vb. itibaren altı ay sonra ölen kişinin mallarını kabul ederler. Neden kayıt yerinde noteri ziyaret ediyorlar?

Ölen kişinin eşyasının fiilen kabulü, sahibinin hak ve sorumluluklarının devralınmasıdır.

Bir apartman dairesi söz konusu olduğunda, alıcı mülkü devralır:

• konuta taşınarak,
• onarımların yapılması,
• mali mülk ödemelerinin ve kamu hizmeti ödemelerinin, borçların vb. ödenmesi.

Noter, noter ücreti ödendikten sonra tüm yasal mirasçılara sertifika verir - bu tutar mülkün değerine ve ilişki derecesine bağlıdır. Ölen kişiyle aynı adreste yaşayan ve ölümünden sonra da orada yaşamaya devam eden alıcılar harç ödemekten muaftır.

Alınan sertifika, Rosreestr'de mülkiyet haklarının tescili için temel oluşturur ve yaşam alanı kadastro kaydına dahil değilse, o zaman kadastroya kayıt için temel oluşturur.

Bir daireyi kadastro tescili için kaydettirmek için elinizde teknik bir pasaport veya planın olması gerekir. Ölen kişinin böyle bir belgesi varsa, yazılı verilerin gerçek verilerle örtüşüp örtüşmediğini açıklığa kavuşturmak önemlidir; sonuçta ölen kişi, belgelere yansıtılmayan şeyleri yapmış veya yeniden inşa etmiş olabilir.

Bu durumda, teknik pasaportun/planın güncellenmesi gerekecektir - nesneyi inceleyecek ve teknik belgelerin üretimi için sertifikalı bir yasa hazırlayacak kadastro mühendislerini arayın. Sonuç olarak Rosreestr, mülkiyetin devrine ilişkin bir özet yayınlayacak.

Bundan sonra daireyi satabilirsiniz.

Önemli bir koşul, mülkün üzerinde takyidat veya kısıtlamalar varsa, örneğin tutuklama, kredi teminatı, kira alıcısı, o zaman satıştan önce:

• engellerin kaldırılması gerekiyor;
• tüm borçları öde
• yükümlülükleri yerine getirmek.

Miras olarak alınan bir dairenin satış vergisi

Gayrimenkul satışı kişisel gelir vergisine tabidir. Ancak her durumda ödeme yapmak gerekli midir? Mirasçı, satışıyla bağlantılı olarak alınan yaşam alanının %13'ünü devlete verme yükümlülüğünden muaf mı?

Sonuçta, böyle bir daire, resepsiyon görevlisinin yetkisi altında ücretsiz olarak alındı ​​​​ve satın alınmasına ilişkin masrafların gösterilmesi imkansızdır ve toplam satış tutarının% 13'ü oldukça büyük bir miktardır.

Ödemekten nasıl kaçınabilirim veya ödememi nasıl azaltabilirim?

3 yıldan az sahiplik

Rusya Vergi Kanunu uyarınca, gayrimenkul 1 Ocak 2016'dan önce miras yoluyla alınmışsa, satıcı, bu dairenin mülkiyetinde kaldığı süreye bakılmaksızın, satışı üzerine kişisel gelir vergisi ödemekten muaftır.

Eğer mülkü 1 Ocak 2016'dan sonra açtıysa, serbest bırakılabilmesi için bir şartı yerine getirmesi gerekiyor: mülke 3 yıldan fazla sahip olunması gerekiyor. Aksi takdirde gelirin %13'ünü ödemek zorunda kalacaksınız.

Örneğin, alıcı mülkü 3.000.000 rubleye sattı. Kişisel gelir vergisi 390.000 ruble. Miktar önemli.

Kanunen vergileri azaltmak veya ödememek mümkün mü?

Kişisel gelir vergisi ödememenin en iyi yolu asgari sürenin dolmasını beklemek ve 3 yıldan az süredir sahip olunan konutları satmamaktır.

Vergi indirimi

Satışa acil ihtiyaç duyuluyorsa, mülk indirimi kullanılarak vergi matrahının düşürülmesi mümkündür.

• Kesinti- bu, vergi matrahının azaltılabileceği, yani ondan çıkarılabileceği tutardır.
• Temel- bu, %13'ünün ödendiği tutardır.

Tüm vatandaşlar için mülk kesintisinin boyutu aynıdır ve Rusya Vergi Kanunu'nun 220. Maddesine göre 1.000.000 rubleye eşittir.

Böylece yaşam alanı 3.000.000 rubleye satıldığında taban sadece 2.000.000 ruble olacak ve kişisel gelir vergisi tutarı 390.000 yerine 260.000 olacak.

Hisse bağışı

Bütçeye ödenecek tutarı azaltmanın bir diğer yasal yolu da yakın akraba veya aile üyelerine hisse/hisse hediye edilmesidir. Bu kişilere verilen hediyeler vergiye tabi değildir.

Böyle bir işlemden sonra, alıcıyla ayrı bir alım satım sözleşmesi yapılması gerekir - her hissedar, hissesini satmak için onunla bir anlaşma yapar.

Maliye Bakanlığı'nın açıklamalarına göre, ayrı bir sözleşme kapsamında satılan bir hisse, tam mülkiyet kesintisi sağlanan ayrı bir nesne olarak kabul ediliyor.

Örnek - ev sahibi çocuğuna dairenin yarısını verdi. Her biri alıcıyla bir anlaşmaya vardı, nesnenin ½'sinin maliyeti 1.500.000 ruble. Kesintiler yapıldıktan sonra her vergi matrahı 500.000 rubleye eşittir.

Her hisse için kişisel gelir vergisi: 500.000 * %13 = 65.000 ruble. Sonuç olarak - 130.000 ruble.

Ancak bu yöntemle, hisselerin bağışlanması ve satışı işlemleri arasında bir boşluk bırakılması daha iyidir, böylece müfettişler, vergi kaçakçılığı gerçeğini ortaya çıkaracak bir reddi gerekçe göstererek kesinti yapmayı reddetmezler.

Miras olarak alınan bir daireyi alıp satmanın riskleri

Miras yoluyla devredilen gayrimenkulün hem alıcı hem de satıcı açısından riskleri vardır.

Alıcı için

Alıcının konut belgelerini dikkatlice incelemesi ve satın alma işleminden sonra ölen kişinin mülk kütlesinden pay talep eden hiç kimsenin kendisine gelmeyeceğinden emin olması gerekir.

Hangi belgelerin incelenmesi gerekiyor?:

1. Birleşik Devlet Emlak Sicilinden Alıntı;
2. Aile kompozisyonu belgesi - mülkte kimin kayıtlı olduğunu bulmak için;
3. Ev kayıtlarından arşiv alıntısı - mülkte kimin kayıtlı olduğunu bulmak için;
4. Teknik plan;
5. Kadastro pasaportu veya Birleşik Devlet Emlak Sicilinden evrensel alıntı. Yükümlülüklerin ve kısıtlamaların varlığı veya yokluğu hakkında bilgi görmek için satıcıdan yeni bir beyan talep etmek önemlidir;
6. Miras hakkı belgesi;
7. Kayıt belgeleri;
8. Borçların durumuna ilişkin kişisel hesaptan alınan sertifika;
9. Psikiyatri ve ilaç tedavisi kliniklerinden alınan sertifikalar (bazen satıcının yeterliliğini sağlamak için bu gereklidir);
10. Eşten satış izni - eğer mülk ortak ise;
11. Devlet vesayet makamlarından alınan izinler - eğer mülk sahipleri arasında çocuklar veya engelli kişiler varsa.

Ömür boyu kiracı veya süresiz bakmakla yükümlü olunan kişileri aramak önemlidir.

Güvenli tarafta olmak için, davayı yürüten noteri ziyaret etmeli ve mülk hakkında bilgi almalısınız. Depozitolu bir ön sözleşmeyi kabul etmemelisiniz; en fazla bir ön anlaşma yapmalısınız. Bir noterin veya iyi bir avukatın yardımıyla bir anlaşma yapmak en iyisidir.

Satıcı için

• İlk risk- bu kişisel gelir vergisidir.
• İkincisi, mahkeme aracılığıyla sözleşmenin geçersiz veya hükümsüz olarak tanınmasını sağlayacak, satıcı ve alıcıyı sorumluluk altına alacak ve başka sonuçlar doğuracak başka mirasçıların ortaya çıkma olasılığıdır.

Miras yoluyla bir daireye ilişkin hakların doğru tescili hakkında ek bilgi:

Çözüm

Her durumda bir ev satmanın en iyi yolu, gayrimenkul satışıyla ilgilenen profesyonellerle iletişime geçmek ve böyle bir işlem için belgesel desteği sağlamaktır. Tabii ki, bu kişilerin hizmetleri ücretsiz olmayacak, ancak karşılığında, alım satımın yasallığı ve yasallığı konusunda gönül rahatlığı ve güven alacaksınız. Diğer bir yol ise medeni hukuk, vergi ve aile hukukunun kapsamlı ve ayrıntılı bir çalışmasıdır. Her iki yönteme de ek olarak, miras alındıktan sonra mülkün hemen satılması değil, olası mirasçılarla ilgili herhangi bir hak iddiası veya davanın olmadığından emin olmak için 3-5 yıl beklemek gerekir.

Avukatımız size ücretsiz danışmanlık yapacaktır.

Rusya Federasyonu vatandaşlarının geliri vergiye tabidir. Bununla birlikte, vergi indirimi prosedürünün, Rus vatandaşlarının belirli bir kategoriye ait olması, gelir türleri ve bunların alınma koşulları ile ilgili birçok nüansı vardır. Çoğu zaman, gayrimenkulü miras alan ve onu hemen satmaya karar veren Ruslar, miras yoluyla alınan bir dairenin satışı için vergi ödemeleri gerekip gerekmediğini bilmiyorlar.

Kanuna göre, satılan mülkü nasıl aldığınız değil, bu mülkün ne kadar süredir sahibi olduğunuz dikkate alınmaktadır. Miras alınan mülkün asgari bir mülkiyet süresi vardır ve bu sürenin sonunda vatandaş vergi ödeme yükümlülüğünden muaf olacaktır.

Bir vatandaş mirası kabul ettikten sonra daire satma hakkını ne zaman kazanır?

Kanuna göre taşınmazın satışı kanuni sahibinin imtiyazındadır. Adınıza bir mülkiyet belgesi düzenlenirse daire sizin sayılacaktır. Eğer elinizde yoksa, akdedilen alım satım sözleşmesi gayri meşru ve uygulanamaz kabul edilecektir.

Miras alınan mülkün meşru satışı, ancak miras hakkı belgesi almak için notere başvurulduktan sonra mümkün olacaktır. Prosedür bununla bitmiyor. Rosreestr'e noterlik belgesi sunmalısınız. Ona bağlı:

• Kimlik kartı (nesnenin kayıtlı olduğu kişi);
• alınan mülke ilişkin haklarınızın resmi tescili için başvuru (belgeler gönderilirken sitede doldurulur);
• dairenin kadastro pasaportu;
• gerekli devlet vergisinin ödendiğini gösteren bir makbuz.

Lütfen unutmayın: prosedür, bir dairenin satın alınması veya satılması için yapılan standart işlemden farklı değildir.

Ancak sertifikayı aldıktan sonra bu mülkü satma hakkına sahip olursunuz.

Vergi nedir ve devlet görevi nedir?

Miras alınan servetin elde edilmesi ve ardından satışı, mirasçılar arasında birçok soruyu gündeme getiriyor. İnsanlar sıklıkla devlet vergisi ile vergiyi karıştırırlar.

1. Vergi tutarı, elde ettiğiniz gelirden gayrimenkul satarken ödediğiniz tutardır. Prosedürden önce bir işlem yapılır. Vergi devlet bütçesine gider ve aldığınız gelir ile sağlanan kesinti veya yapılan harcamalar arasındaki farkı temsil eder.
2. Devlet ücreti, size olan borcunuzu hazırlarken notere ödenen ücrettir. Noter tasdikli miras belgesi verilmesine ilişkin bir tür ücrettir.

2019'da miras kalan bir dairenin satışında hangi verginin ödenmesi gerekiyor?

2016 yılına kadar herhangi bir gayrimenkulün kullanım süresi 3 yıldı. Ülkede ikamet eden kişi 3 yıldan az bir süre sahibi statüsünde kalırsa kişisel gelir vergisi ödemek zorunda kaldı.

2016 yılında kurallarda değişiklik yapıldı. Bu yıl, yani 2019'da, mülkiyeti aldıktan sonraki 5 yıllık süre içinde gayrimenkulü satmaya karar verirseniz gerekli vergileri devlet hazinesine ödemek zorunda kalacaksınız.

Yeni kurallar kapsamında ödeme yapmama hakkı münferit durumlarda saklıdır. Bu:

1. 01/01/2016 tarihinden önce sahibi oldunuz.
2. Alınan mülk:

• ömür boyu bakım anlaşması kapsamında,
• Hediye olarak,
• miras yoluyla,
• özelleştirmenin bir sonucu.

Bu, miras alınan dairenin siz sahibi olduktan sonraki 3 yıl içinde satılabileceği anlamına gelir.

3 yıllık süre, miras veya mülkiyete ilişkin belgelerin alındığı andan itibaren değil, vasiyetçinin ölümünden hemen sonra, yani mirasın açıldığı andan itibaren hesaplanmaya başlar.

Mirastan itibaren süre 3 yıldan az ise

Çoğu zaman, gayrimenkul mirasçıları paraya ihtiyaç duyarlar ve tüm formaliteleri tamamladıktan hemen sonra alıcı aramaya başlarlar. Gerekli olan 3 yıllık sahiplik süresi henüz geçmediğinden işlem vergiye tabidir. Satılan mülkün sahibi vergi dairesine başvurmalı ve 3-NDFL vergi beyannamesini sunmalıdır.

Yakın zamanda miras hakkına giren kişiler, prosedürün aşağıdaki nüanslarını dikkate almalıdır:

1. Standart vergi oranı geçerlidir:

• Rusya Federasyonu vatandaşları için – %13;
• yabancılar için – %30.

1. 1 milyon rubleyi aşan tutarda yalnızca %13 veya daha fazlasını ödemeniz gerekiyor. Yani devlet vatandaşlarına 1.000.000,00 ruble tutarında bir tür vergi indirimi sağlıyor.

Ayrıca okuyun Bir daireyi miras alırken hangi vergi ödenir?

Rusya vatandaşıysanız ve örneğin 2.000.000,00 rubleye bir ev sattıysanız, yalnızca 1.000.000,00 rubleden %13 oranında kesinti yapılacaktır.

Rusya Federasyonu Kanunu'na göre, devlet vatandaşlarına yalnızca bir kez mülk kesintisi yapılabilir.

Vergi ödemeden nasıl satış yapılır?

3 yıla kadar mirasın satışından vergi her zaman alınmaz. Bazı vatandaş kategorileri bunu ödemiyor. Hiç vergi ödememe hakkı şunları sağlar:

• 1. grubun sakatlığı;
• 2. grubun sakatlığı;
• çocukluktan beri engellilik;
• emeklilik kaydı.

3 yıl beklemek istemeyen diğer vatandaşlar ise zorunlu olan yüzde 13 oranındaki vergiyi ülke hazinesine ödemek zorunda kalacak.

Ödemekten kurtulmanın tek yolu daireyi 1 milyonun altına satmak. Ancak bu şekilde işlem sonucunda elde ettiğinizden daha fazlasını kaybedebilirsiniz.

Emekli

Tercihli kategoriye giren emekliler için genel kurallar geçerli değildir. Ancak yüzde 13'lük ödemeden muaf olmak için, tercihli statülerini teyit etmek üzere vergi dairesiyle iletişime geçmeleri gerekiyor. Sunmak yeterlidir:

• Tanılama;
• emekli kimliği.

Eğer kocasından vefat etmişse

Ölen kişinin mirasçısı eşi ise, ortak mal otomatik olarak bireysel mala dönüşür. Mirasçı, yakın akrabasının ölümünden sonra 3 yıl beklemeden bir daireyi satabilir. Ancak yalnızca ölen kişinin kendi payına 3 yıldan fazla sahip olması durumunda.

Eşin miras payını tahsis etmeye karar vermesi ve mülk üzerinde yeni bir miras hakkı resmileştirmesi durumunda da aynı kural geçerli olacaktır. Bu durumda işlem tamamlanırken ilk sertifikanın alınmasında belirtilen tarihler dikkate alınacaktır. İkincisi dikkate alınmayacaktır.

Reşit olmayan biri için

Sahibi (tamamen veya kısmen) reşit olmayan bir vatandaş olan bir daire satılırsa kurallar aynı kalır. Yaşın önemi yok. 18 yaşını doldurmamış bir daire sahibi genel olarak vergi öder.

Yasaya göre reşit olmayanlar aşağıdakileri yapamaz:

• bir beyan gönderin;
• vadesi gelen tutarları ödemek;
• Mevzuatın gereklerinden birine uyulmaması sorumluluğunu üstlenir.

Yukarıdakilerin tümü, kanun önünde çocuktan sorumlu olan kişiler (ebeveynler, mütevelliler, vasiler) tarafından yapılmalıdır. Reşit olmayan kişinin yasal temsilcisi vergi dairesine başvurur. Ayrıca gerekli tüm belgeleri hazırlar ve ihlal ve hatalardan sorumludur.

Bu durumda beyan çocuk adına hazırlanmalı ancak temsilcisi tarafından imzalanmalıdır.

“Beyanın Gerçekliği” bölümünde “Temsilci - Şahıs” konumuna işaretleme yapılmalıdır. Reşit olmayan kişiden sorumlu kişi, kişisel verilerini uygun yere girmelidir.

Kurallar, çocuğu temsil etme hakkını veren akrabalık veya diğer ilişkileri tesis eden belgelerin eklenmesini gerektirmemektedir. Ancak avukatlar, çocuğun doğum belgesinin ve yetişkinlerle çocuklar arasında bir ilişkinin varlığını doğrulayan diğer belgelerin eklenmesini tavsiye ediyor.

Eş zamanlı satış ve satın alma

Yasal uygulamada, miras alınan gayrimenkulü satan mirasçıların hemen yeni, daha konforlu bir daire satın aldığı durumlar sıklıkla görülür. Bu durumda aynı anda iki kesinti alma hakkına sahiptirler:

1. Satışta: 1.000.000,00 ruble kesinti.
2. Satın alırken: 2.000.000,00 ruble kesinti.

Vergi mükellefleri belirlenen prosedür çerçevesinde hareket etmelidir:

• satın alma tutarından yapılan kesinti 2.000.000,00 rubleyi geçmemelidir;
• kesinti yalnızca işlemin taraflarının akraba olmaması durumunda mümkündür;
• Vergi mükellefi tarafından daha önce indirim hakkı kullanılmamıştır.

Her iki kesinti de aynı vergi beyannamesinde rapor edilir.

Miras alınan bir dairenin hissesini satarken vergi nasıl ödenir?

Bir vatandaşın dairenin tamamını değil de yalnızca bir kısmını miras alması gerekiyorsa, eylem algoritması farklı olabilir. Bu duruma bağlıdır. Sahipliği paylaşırken ortaya çıkan en sık sorulan soruların yanıtları şunlardır:

1. Tüm mirasçılar hisselerini aynı anda satmaya karar verdiğinde. Daire sahipleri vergi tutarının dağıtımı konusunda anlaşabilirler. İşlemin taraflarından birinin vergi yükünün tamamını üstlenmesi mümkündür. Mirasçılar herkesin vergisini ödeme sorumluluğunu üstlenmek istemezlerse, bu vergi her kişinin payının değeri oranında dağıtılır. 1.000.000,00 ruble kesinti de aynı şekilde dağıtılıyor.
2. Hisse sahiplerinden biri tarafından satıldığında. Bu durumda ayrı bir sözleşme düzenlenir. Hissedarın 1.000.000,00 ruble kesintiden yararlanma hakkı vardır. Dairenin hissesini miras alan herkes bu hakka sahip olacaktır.
3. Maliyet mi kesinti mi? Vergi mükelleflerinin bir alternatifi var: harcama yaparak gelirlerini azaltmalarına izin veriliyor. Vatandaşlar dairelerini dekore ederken yaptıkları harcamalardan dolayı gelirlerini azaltma hakkına sahiptir. Ne dağıtım anlaşmalarının ne de oranların her zaman bireysel olan harcamalarla ilgisi yoktur. Rusların kendileri için neyin daha karlı olduğunu seçme hakkı var: kesinti veya masraf uygulamak. Miras kalan mülkü tüm hissedarlar aynı anda satsa dahi bu hak onlardan alınmaz. Bazıları maliyeti seçebilir, bazıları ise indirimi seçebilir. İkincisi onu yalnızca öngörülen oranda kullanabilir.
4. Birden fazla hissenin aynı anda satılması durumunda. Yıl içinde vergi mükellefi çeşitli nesnelerdeki hisselerin satışı için birden fazla işlem yapmışsa ve bunlara 3 yıldan az bir süre sahip olmuşsa, tamamlanan tüm işlemlerden elde edilen gelirin toplanması gerekir.

Giderler bir mülkten diğerine aktarılamaz. Kesintiler toplanır ancak sonuçta 1 milyonu geçmemelidir.

Birden fazla farklı mülk satan bir vergi mükellefi hem kesinti hem de gider muhasebesini kullanabilir. Önemli olan, her iki tercihi tek bir mülkle ilgili olarak birleştirmemek.

Ayrıca okuyun 2019'da ölümden sonra mirasa girme konusunda devlet görevi

Hisselerin farklı sahiplik koşulları

Bir dairenin bazı sahipleri mülke 3 yıldan fazla bir süredir sahipken, diğerleri yakın zamanda böyle oldu. Bu durumda kanunda belirlenen süreyi aşanlar vergi ödeme zorunluluğundan muaftır. Diğer mirasçılar payları oranında kesinti kullanma hakkına sahiptir.

Yabancı bir vatandaşa miras

Rusya'da ikamet etmeyen ve başka bir eyalette yaşayan yabancı bir vatandaş da Rusya Federasyonu'nda bulunan bir dairenin mirasçısı olabilir. Ruslar gibi onun da miras vergisi ödemesi gerekmiyor.

Miras kalan bir daireyi almak için Rusya'ya gelmenize gerek yok. Bir yabancı, kendi ülkesinde tüm formaliteleri noter aracılığıyla tamamlayabilir. Ayrıca vekil atamak veya Rus konsolosluk çalışanlarının hizmetlerinden yararlanmak da mümkündür.

Aşağıdaki masraflar gerekli olacaktır:

• vekaletnamenin icrası;
• miras belgesini veren notere devlet ücretinin ödenmesi;
• bir dairenin mülkiyetinin tescili için devlet vergisinin ödenmesi.

Miras kalan gayrimenkulün 3 yıllık sürenin dolmasından önce satılması durumunda, yerleşik olmayan kişi Rusya Federasyonu hazinesine %30 oranında ödeme yapmakla yükümlüdür. 3 yıldan sonra vergi ödemenize gerek kalmıyor.

Yabancı bir vatandaş, Rusya Federasyonu ile ülkesinin çifte vergilendirme anlaşması imzalayıp imzalamadığını sormalıdır. Aksi takdirde gerekli vergiyi kendi eyaletinizin hazinesine ödemek zorunda kalacaksınız.

Ruslar ayrıca Rusya Federasyonu'nun sakinleri olamazlar, yani yılın 183 günü Rusya Federasyonu topraklarında yaşayamazlar. Bu durumda yabancılara uygulanan kuralların aynısı onlar için de geçerlidir.

Bir daire satma prosedürü

Bazı mirasçılar, noterden miras belgesi aldıktan sonra satış işlemine başlayabileceklerinden emindir. Bu yanlış. Ayrıca Roseestra'dan alınmış bir mülk tescil belgesine sahip olmanız gerekir. Buna ek olarak aşağıdakileri de hazırlamalısınız:

• takyidat ve tutuklamaların olmadığını teyit eden Birleşik Devlet Sicilinden bir alıntı (Rosreestr tarafından yayınlanmıştır);
• işleme taraf olanların kimlik kartları;
• satılan miras hakkı belgesi;
• hazırlanmış alım satım sözleşmesi;
• diğer vatandaşların yaşam alanlarında kayıt bulunmadığını teyit etmek için ev kayıtlarından bir alıntı;
• yaşam alanının tüketilen kamu hizmetlerine ilişkin ödemelerinde herhangi bir gecikme olmadığını belirten bir sertifika (Konut Ofisinden alınmıştır);
• BTI'dan ön sipariş verilen emlak planına sahip bir kadastro pasaportu.

Zaman içinde satın alınan konut için yarışmacıların ortaya çıkıp çıkmayacağını öğrenmek böyle bir dairenin alıcısının çıkarınadır. Eğer varsa, onlardan yazılı olarak yaşam alanına ilişkin taleplerden feragatname alınması tavsiye edilir.

Satış Sözleşmesi

Alım satım sözleşmesi, tüm konunun özünü belirleyen ana belgedir. Ücretsiz biçimde derlenmiştir.

Bazen satıcılar, işlem maliyetlerini azaltmak için, alıcıyla, dairenin düşük değerli maliyetini belgelerde belirtme konusunda anlaşırlar. İnceleme sırasında gerçek piyasa fiyatı ile beyan edilen fiyat arasında güçlü farklılıklar fark edilirse verginin, satılan mülkün kadastro değerinin 0,7 katıyla çarpılması esas alınarak hesaplanacağını dikkate almak önemlidir. .

Bir sözleşme imzalarken, satılan dairenin piyasa fiyatını belirtmek önemlidir, çünkü anlaşmazlıklar ortaya çıkarsa alıcı yalnızca belgelerde belirtilenleri iade edebilecektir.

Sözleşme şunları içermelidir:

• taraflara ilişkin bilgiler: alıcı – satıcı;
• gayrimenkulün gerçek fiyatı;
• satılan nesneyle ilgili bilgiler: konum, teknik ayrıntılar. veriler vb.;
• para transferi için son tarih;
• para aktarma yöntemi.