முதல் மறுப்பு உரிமை. ஒரு பங்கை வாங்குவதற்கான முன்கூட்டிய உரிமை என்ன, அதை எப்படிச் சுற்றி வருவது? ரியல் எஸ்டேட் வாங்குவதற்கு முதலில் மறுக்கும் உரிமைக்கான சட்டம்

ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பில் ஒரு பங்கை வாங்குவதற்கு முதல் மறுப்பு உரிமையானது, சொத்தின் இணை உரிமையாளருக்கு முதலில் அபார்ட்மெண்டில் ஒரு பங்கை வாங்குவதற்கு உத்தரவாதம் அளிக்கிறது, மேலும் அவர் மறுத்தால், பொது விதிகளின்படி விற்பனை மேற்கொள்ளப்படும். வெளிநாட்டவருக்கு கொள்முதல் மற்றும் விற்பனை பரிவர்த்தனை. மேலும், முன்கூட்டிய உரிமை ரியல் எஸ்டேட் விற்கும் போது மட்டுமல்ல, பரிமாற்ற ஒப்பந்தத்தின் கீழ் அதை மாற்றும் விஷயத்திலும் பொருந்தும்.

கூடுதல் வாசிப்புக்கு மதிப்புள்ளது:

பகிரப்பட்ட உரிமையில் உள்ள ரியல் எஸ்டேட் பொருள்கள்

பல உரிமையாளர்களுக்கு ஒரே நேரத்தில் சொந்தமான ஒரு அபார்ட்மெண்ட் கூட்டு உரிமையின் உரிமையின் கீழ் அவர்களுக்கு சொந்தமானது. இதன் பொருள் அவர்கள் ஒவ்வொருவருக்கும் சொத்தின் சொந்த பங்கு உள்ளது மற்றும் அதை விற்பனைக்கு வைக்கலாம். ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் ஒரு பகுதியை விற்கும்போது, ​​முன்கூட்டிய உரிமையை மீறாமல் இருப்பது முக்கியம்.

முதலாவதாக, முன்கூட்டிய உரிமை மற்ற இணை உரிமையாளர்களின் சொத்து உரிமைகளின் ஒரு வகையான பாதுகாப்பாக செயல்படுகிறது மற்றும் இலாபகரமான அடிப்படையில் சொத்துக்களை வாங்குவதற்கு மட்டுமல்லாமல், அதன் பல பகுதிகளை ஒன்றாக இணைக்கவும் அனுமதிக்கிறது.

பெரும்பாலும் வீட்டுவசதி உறவினர்களுடன் பகிர்ந்து கொள்ளப்படுகிறது. ஒரு விதியாக, இதன் விளைவாக சொத்து கையகப்படுத்தப்பட்டது என்பதே இதற்குக் காரணம்:

• தனியார்மயமாக்கல்;
• பரம்பரை;
• கொள்முதல் அல்லது நன்கொடைகள்.

இருப்பினும், வாழும் இடத்தின் உரிமையாளர்கள் உறவினர்களாக இருந்தாலும், அவர்களில் ஒருவர் தங்கள் பகுதியை அந்நியப்படுத்த விரும்பினாலும், முன்கூட்டிய உரிமையும் அதன் விளைவை நீட்டிக்கிறது.

உறவினர்களிடம் இருந்து பங்கு வாங்குவது, அந்நியரிடம் வாங்குவதைப் போலவே நிகழ்கிறது. எனவே, முன்கூட்டிய விதிகள் ஒரே மாதிரியானவை மற்றும் எதிர்காலத்தில் வழக்குகளைத் தவிர்க்க பின்பற்ற வேண்டும்.

அபார்ட்மெண்ட் பங்குகளை விற்பதற்கும் வாங்குவதற்கும் விதிகள்

அனைத்து சட்டத் தேவைகளுக்கும் இணங்க ஒரு பங்கை வாங்குவதற்கு, பின்வரும் விதிகளை கடைபிடிக்க வேண்டும்:

1. வரவிருக்கும் விற்பனையை முன்கூட்டியே மற்ற அனைத்து இணை உரிமையாளர்களுக்கும் தெரிவிக்க விற்பனையாளர் கடமைப்பட்டிருக்கிறார். விற்கப்படும் பகுதி தொடர்பான எதிர்கால உரிமைகோரல்கள் மற்றும் சர்ச்சைகளைத் தவிர்க்க, எழுத்துப்பூர்வ அறிவிப்பை வழங்குவது நல்லது. வாய்வழி அறிவிப்பு ஆதாரம் இல்லை என்பதால், விற்கும் நோக்கம் பற்றி அஞ்சல் மூலம் கடிதம் அனுப்புவது மதிப்பு.
2. அறிவிக்கப்பட்ட நபர்கள் கொள்முதல் முடிவை எடுக்க வேண்டிய காலம் அறிவிப்பு பெறப்பட்ட நாளிலிருந்து 30 நாட்கள் ஆகும்.
3. சொத்தின் விற்பனை விலை மற்றும் வாங்குதல் மற்றும் விற்பனைக்கான விதிமுறைகள் அனைத்து சாத்தியமான வாங்குபவர்களுக்கும் சமமாக இருக்க வேண்டும், முன் உரிமையின் கீழ் வருபவர்கள் உட்பட.
4. பல உரிமையாளர்கள் ஒரே நேரத்தில் குடியிருப்பின் ஒரு பகுதியை வாங்க விரும்பினால், விற்பனையாளர் வாங்குபவரைத் தேர்வு செய்யலாம்.
5. ஒரு இணை உரிமையாளர் கூட வாங்குவதற்கான விருப்பத்தை வாய்மொழியாகவோ அல்லது எழுத்து மூலமாகவோ வெளிப்படுத்தாத நிலையில், அத்தகைய மௌனம் மறுப்பதற்குச் சமமாக இருக்கலாம்.

யாராவது பங்கை வாங்க ஒப்புக்கொண்டால், இந்த உண்மையை ஆவணப்படுத்துவது நல்லது, எடுத்துக்காட்டாக, மீட்பின் காலத்தை நிர்ணயிக்கும் எழுதப்பட்ட ஒப்பந்தத்தை வரையவும். இருப்பினும், பங்கு மீட்கப்படாவிட்டால், விற்பனையாளர் அதை மற்ற வாங்குபவர்களுக்கு விற்கலாம்.

மூன்றாம் தரப்பினருக்கு விற்பனை பல சந்தர்ப்பங்களில் சாத்தியமாகும்:

• இணை உரிமையாளர்கள் யாரும் வசிக்கும் இடத்தின் ஒரு பகுதியை வாங்குவதற்கு தங்கள் விருப்பத்தை வெளிப்படுத்தாதபோது (வாங்கல் வழக்கமான கொள்முதல் மற்றும் விற்பனை பரிவர்த்தனையைப் போலவே நடைபெறும்);
• பொது ஏலம் மூலம் சொத்து விற்கப்படும் போது.

விற்பனையாளர் வேண்டுமென்றே முன்கூட்டிய உரிமையை புறக்கணித்தால், இணை உரிமையாளர் விற்பனைக்கு மேல்முறையீடு செய்ய நீதிமன்றத்திற்கு செல்லலாம்.

ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்குவதன் நன்மை தீமைகள்

முன்கூட்டிய உரிமையானது சொத்து உரிமையில் ஒருவரின் பங்கை அதிகரிக்கவும் அதிகரிக்கவும் செய்கிறது. விற்கப்படும் பகுதியை வாங்குவதன் மூலம், இணை உரிமையாளர் அதன் மூலம் தனது சொத்தின் பங்கை அதிகரிக்க முடியும்.

அபார்ட்மெண்ட், இரண்டு நபர்களுக்கு மட்டுமே சொந்தமானது என்றால், ஒவ்வொருவருக்கும் அதில் பாதி உரிமை உண்டு, பின்னர் ½ பகுதியின் வடிவத்தில் பங்கை வாங்குவது மிகவும் நியாயமான விருப்பமாக இருக்கும், இது உங்களை உரிமையாளராக மாற்ற அனுமதிக்கும். முழு பொருளின். இது ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் ஒரு பகுதியை வாங்குவதன் மிகப்பெரிய நன்மை.

கூடுதலாக, விற்பனையாளருக்கு சொத்தின் ஒரு பகுதியை முதல் மறுப்பு உரிமையின் கீழ் மாற்றுவது மிகவும் லாபகரமானது, ஏனெனில் முழு சொத்தையும் அல்ல, ஆனால் அதன் ஒரு சிறிய பகுதியை விற்பது மிகவும் கடினம். ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் ஒரு பகுதியின் வடிவத்தில் இதுபோன்ற கையகப்படுத்துதல்கள் தலைநகர் மற்றும் பிராந்திய நகரங்களுக்கு பொதுவானதாக இருந்தால், அதிக வீட்டு விலைகள் காரணமாக, சிறிய குடியிருப்புகளில், ஒரு குடியிருப்பின் ஒரு பகுதியை யாராவது வாங்குவது மிகவும் அரிதானது, குறிப்பாக மற்ற குத்தகைதாரர்களுடன் - உரிமையாளர்கள். .

வகுப்புவாத அடுக்குமாடி குடியிருப்பில் ஒரு அறையை வாங்கும் போது அல்லது விற்கும் போது, ​​உங்கள் அறை தோழர்களுக்கு எழுத்துப்பூர்வமாக தெரிவிக்கும் போது, ​​முன்கூட்டிய உரிமையைப் பயன்படுத்துவது முக்கியம். எனவே, பெரும்பாலும் ஒரு வகுப்புவாத குடியிருப்பில் ஒரு அறையில் வசிப்பவர்கள், வாழ்க்கை இடத்தை அதிகரிக்க, அண்டை வீட்டாரிடமிருந்து தனது அறையை வாங்க விரும்புகிறார்கள்.

ஒரு பொருளின் ஒரு பகுதியை வாங்குதல் மற்றும் விற்பதன் மற்றொரு நுணுக்கம், முன்கூட்டிய உரிமை மீறப்பட்டால் ஏற்படக்கூடிய சட்ட அபாயங்கள் ஆகும். அபாயங்கள் பொதுவாக வெளியில் வாங்குபவருக்கு வெளிப்படும், மற்ற உரிமையாளர்களுக்குத் தெரிவிக்காமல் சொத்து விற்கப்படலாம், அவர்கள் வழக்குத் தாக்கல் செய்யலாம்.

எனவே, வழக்கமாக வெளியில் வாங்குபவர்கள் அதன் ஒரு பகுதியாக வீடுகளை வாங்குவதில் ஆபத்து இல்லை. இருப்பினும், வீட்டுவசதியின் ஒரு பங்கை விற்பனை செய்வதற்கான அனைத்து சட்ட விதிகளும் பின்பற்றப்பட்டால், அத்தகைய பரிவர்த்தனைக்கு பயப்பட வேண்டிய அவசியமில்லை.

இணை உரிமையாளர்களின் அறிவிப்பைப் பற்றிய உறுதிப்படுத்தும் ஆவணமாக, விற்பனையாளரிடமிருந்து அவர் இந்த நபர்களுக்கு அனுப்பிய கடிதம் அல்லது வாங்குவதற்கு எழுத்துப்பூர்வ மறுப்பு ஆகியவற்றை நீங்கள் கோரலாம். இந்த ஆவணங்கள் இருந்தால், தேவையற்ற சிக்கல்கள் இல்லாமல் பிறநாட்டு மீட்டர்களை வாங்குவதற்கான அதிக வாய்ப்பு உள்ளது.

இன்னும் கேள்விகள் உள்ளதா? கீழே உள்ள படிவத்தில் உங்கள் கேள்வியை எழுதி விரிவான சட்ட ஆலோசனையைப் பெறுங்கள்:

ஒரு அடுக்குமாடி தகராறின் உதாரணத்தைப் பயன்படுத்தி, பகிரப்பட்ட குடியிருப்பில் ஒரு பங்கை விற்கும்போது என்ன விதிகளைப் பின்பற்ற வேண்டும் என்பதை உச்ச நீதிமன்றம் விளக்கியது. ஒரு குடும்பம் அல்ல, ஆனால் ஒரு பொதுவான குடியிருப்பில் இணைந்து வாழும் மக்களின் வாழ்க்கையை ஐடிலிக் என்று அழைப்பது கடினம். எனவே, முதல் வாய்ப்பில், அத்தகைய குடிமக்கள் தங்கள் அண்டை வீட்டாரை அகற்றி ஒரு தனி குடியிருப்பில் வாழ விரும்புகிறார்கள். அத்தகைய கூட்டாளிகளின் விருப்பம் புரிந்துகொள்ளத்தக்கது, ஆனால் அடுக்குமாடி குடியிருப்பில் தங்கள் சொந்த பங்குகளை கூட அகற்றுவதில் பல ஆபத்துகள் உள்ளன, அவை சாதாரண மக்கள் மட்டுமல்ல, அவர்கள் மீது தடுமாறும். நீதிபதிகள் கூட தவறு செய்கிறார்கள்.

எங்கள் விஷயத்தில், ஒரு குடிமகன் தனது அண்டை வீட்டாரின் செயல்களால் ஆத்திரமடைந்த டியூமன் மாவட்ட நீதிமன்றத்தில் முறையிட்டார் என்ற உண்மையுடன் கதை தொடங்கியது. சர்ச்சையின் சாராம்சம் பின்வருமாறு - இரண்டு பெண்கள், ஒவ்வொருவருக்கும் ஒரு குழந்தை இருந்தது, சம பங்குகளில் ஒரு குடியிருப்பை வைத்திருந்தனர். குடியிருப்பாளர்கள் ஒவ்வொருவருக்கும் - இரண்டு பெரியவர்கள் மற்றும் இரண்டு குழந்தைகள் - நான்கில் ஒரு பங்கைக் கொண்டிருந்தனர்.

அவர்களில் ஒருவர் தனது பங்கையும் குழந்தையின் பங்கையும் ஒரு தனி அபார்ட்மெண்டிற்கு மாற்றுவதற்கான விருப்பத்தைக் கண்டறிந்தார். குடிமகன் நான்கு பேர் கொண்ட ஒரு குறிப்பிட்ட குடும்பத்துடன் ஒப்பந்தம் செய்தார். இயற்கையாகவே, அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் இரண்டாவது உரிமையாளர் இந்த பரிமாற்றத்தை விரும்பவில்லை, மேலும் பரிமாற்ற ஒப்பந்தம் குடியிருப்பில் அண்டை வீட்டாரின் பங்கை வாங்குவதற்கான தனது முன்கூட்டிய உரிமையை மீறியது என்பதை நிரூபிக்க நீதிமன்றத்திற்குச் சென்றார். மாவட்ட நீதிமன்றம் மனுதாரரின் கருத்தை ஏற்றுக்கொண்டது. பிராந்திய நீதிமன்றம் இந்த முடிவை உறுதி செய்தது. பாதிக்கப்பட்ட குற்றவாளி உச்ச நீதிமன்றத்தை அணுகினார். அங்கு, சிவில் வழக்குகளுக்கான ஜூடிசியல் கொலீஜியம் நடவடிக்கைகளின் முடிவுகளை ஆய்வு செய்து, புகாரை திருப்திப்படுத்தலாம் என்று கருதியது.

அவரது பங்கை விற்க முடிவு செய்தவரின் கடிதம் சரியாக வரையப்பட்டதா என்பதை நீதிமன்றம் நிறுவ வேண்டும்

சிவில் கோட் பிரிவு 250 கூறுகிறது என்று உச்ச நீதிமன்றம் தனது சக ஊழியர்களுக்கு நினைவூட்டியது: பொது உரிமையின் உரிமையில் ஒரு பங்கை வெளிநாட்டவருக்கு விற்கும் பட்சத்தில், பகிரப்பட்ட உரிமையில் மீதமுள்ள பங்கேற்பாளர்கள் இந்த பங்குகளை வாங்குவதற்கு முன்கூட்டியே உரிமை உண்டு. மேலும், பங்கு விற்கப்படும் விலையிலும், மற்ற சமமான நிபந்தனைகளிலும். விதிவிலக்கு பொது ஏலத்தில் பங்குகளை விற்பது.

ஒரு பங்கின் விற்பனையாளர் தனது பங்கை வெளிநாட்டவருக்கு விற்கும் நோக்கத்தை பகிரப்பட்ட உரிமையில் உள்ள மற்ற பங்கேற்பாளர்களுக்கு எழுத்துப்பூர்வமாக தெரிவிக்க கடமைப்பட்டுள்ளார் என்றும் சட்டம் கூறுகிறது. அதே கடிதத்தில் சதுர மீட்டர் விற்கப்படும் விலை மற்றும் நிபந்தனைகளை நீங்கள் குறிப்பிட வேண்டும்.

சட்டம் இணை உரிமையாளருக்கு ஒரு மாதத்தை யோசித்து வாங்குவதற்கு வழங்குகிறது. பகிரப்பட்ட உரிமையில் மீதமுள்ள பங்கேற்பாளர்கள் அண்டை வீட்டாரின் பங்கை வாங்க மறுத்தால் அல்லது அமைதியாக இருந்தால், சதுர மீட்டரின் உரிமையாளருக்கு அவர் விரும்பியபடி அவற்றை அப்புறப்படுத்த உரிமை உண்டு.

தெரிந்து கொள்ள வேண்டிய வேறு என்ன இருக்கிறது: சட்டத்தின்படி, உரிமையாளர் தனது பங்கை அண்டை வீட்டாரின் முன்கூட்டிய உரிமையை மீறி அப்புறப்படுத்தினால், பகிரப்பட்ட உரிமையில் வேறு எந்த பங்கேற்பாளரும் மூன்று மாதங்களுக்குள் உரிமைகள் மற்றும் கடமைகளை நீதிமன்றத்தில் கோர உரிமை உண்டு. வாங்குபவர் தனக்கே மாற்றப்படுவார். பரிமாற்ற ஒப்பந்தத்தின் கீழ் ஒரு பங்கை அந்நியப்படுத்தும் போது இந்த விதிகள் பொருந்தும். சட்டத்தின் மேலே உள்ள அனைத்து விதிகளிலிருந்தும், உச்ச நீதிமன்றம் முடிவடைகிறது: அத்தகைய வழக்குகளை பரிசீலிக்கும்போது நீதிமன்றங்கள் நிறுவ வேண்டிய சட்டப்பூர்வமாக முக்கியமான சூழ்நிலை, தனது பங்கிலிருந்து விடுபட முடிவு செய்த குடிமகனிடமிருந்து சரியாக செயல்படுத்தப்பட்ட அறிவிப்பின் இருப்பு அல்லது இல்லாமை ஆகும். . அண்டை வீட்டாருக்கு அத்தகைய "மகிழ்ச்சியின் கடிதத்தை" சரியாக நிறைவேற்றுவது பங்குகளின் விலை மற்றும் பிற நிபந்தனைகளின் அறிகுறியாகும், அத்துடன் பிற இணை உரிமையாளர்களின் கடனை உறுதிப்படுத்துகிறது.

எங்கள் வழக்கில், உள்ளூர் நீதிமன்றம், இந்த சர்ச்சையை தீர்மானித்தது, குடிமகன், தனது பங்கு மற்றும் மகளின் பங்கை பரிமாறிக்கொள்ள விரும்பியதற்கான ஆதாரங்களைக் காணவில்லை, அவளுடைய அண்டை வீட்டாரை சரியாக அறிவித்தார். எனவே, பரிமாற்ற ஒப்பந்தம் பங்கின் முன்னுரிமை வாங்குவதற்கான அண்டை நாடுகளின் உரிமைகளை மீறுவதாக நீதிமன்றம் முடிவு செய்தது.

தீர்வை உறுதிப்படுத்துதல் - அதாவது அண்டை வீட்டாரின் பங்குகளை வாங்க வாதியிடம் பணம் இருந்தது, இது அபார்ட்மெண்டின் பாதி - உச்ச நீதிமன்றத்தின் கூற்றுப்படி, சர்ச்சையின் சரியான தீர்வுக்கு முக்கியமானது. எங்கள் கதையில், சில காரணங்களால் நீதிமன்றம் அண்டை வீட்டாரின் கடனில் ஆர்வம் காட்டவில்லை.

வாங்குபவரின் உரிமைகளை தனக்கு மாற்றுமாறு நீதிமன்றத்தில் கோரும்போது, ​​​​வாதி, வாங்குபவர் செலுத்திய தொகை, கட்டணம் மற்றும் கடமைகளை ரஷ்ய கூட்டமைப்பின் தனது தொகுதி நிறுவனத்தில் உள்ள நீதித்துறையின் வங்கிக் கணக்கிற்கு மாற்ற வேண்டிய கட்டாயத்தில் உள்ளார் என்பதை உச்ச நீதிமன்றம் நினைவு கூர்ந்தது. வாங்குபவருக்கு செலுத்த வேண்டியவை மற்றும் செலவுகளில் ஒரு பங்கை வாங்கும் போது அவர் செய்த செலவினங்களை திருப்பிச் செலுத்துதல்.

உச்ச நீதிமன்றம் வலியுறுத்தியது: உரிமைகோரல் திருப்தி அடைந்தால், அத்தகைய பணத்தை வைப்பது நீதிமன்ற முடிவை சரியான நேரத்தில் நிறைவேற்றுவதற்கு பங்களிக்கிறது. ஆனால் நாங்கள் எழுதும் கூற்றின் படி, வங்கிக் கணக்கில் பணம் எதுவும் டெபாசிட் செய்யப்படவில்லை, எனவே நீதிமன்ற தீர்ப்பு செயல்படுத்தப்படவில்லை.

கூடுதலாக, உச்ச நீதிமன்றத்தின் ஜூடிசியல் கொலீஜியம் ஒரு முக்கியமான விவரம் கவனத்தை ஈர்த்தது. வழக்குப் பொருட்களிலிருந்து பிரதிவாதியும் அவளுடன் பணத்தைப் பரிமாறியவர்களும் ரூபிள்களில் பங்கின் விலையை ஒப்புக்கொண்டனர் என்பது தெளிவாகிறது.

இந்த வழக்கை பரிசீலித்த மாவட்ட நீதிமன்றம், கொள்முதல் விலையை குறைத்தது ஏன் என்று தெரியவில்லை. மேலும் விலை "சுருங்கியது" என்பதற்கு எந்த சட்ட காரணங்களையும் நீதிமன்றம் வழங்கவில்லை. மேலும் இது சிவில் கோட் பிரிவு 198 இன் நேரடி மீறலாகும். இந்த வழக்கை மறுஆய்வு செய்ய உச்சநீதிமன்றம் உத்தரவிட்டது.