من له حق الأولوية في شراء أسهم في شقة؟ كيفية إعداد المستندات والإخطارات والإشعارات. بيع حصة وحق الشفعة في الشراء حق الشفعة في شراء حصة في شقة

جزء كبير من أسهم العقارات السكنية هو في ملكية مشتركة. تفرض الملكية المشتركة قيودًا معينة على التعامل مع الأشياء: لا يمكن لمالك الحصة بيعها لطرف ثالث، متجاوزًا أصحاب الشقق الآخرين الذين لديهم حق الشفعة في الشراء.

ما يسمى حق الشفعة في شراء حصة في شقة وكيف ينشأ؟

في البداية، ينبغي توضيح أن الملكية المشتركة يمكن أن تكون مشتركة أو مشتركة. وفقا للفن. 244 من القانون المدني للاتحاد الروسي، تعتبر الممتلكات المملوكة لشخصين أو أكثر شائعة. إذا تم تحديد حصص المالكين بدقة، يكون العقار في ملكية مشتركة، وإذا لم يتم تحديده، فهو في ملكية مشتركة.

• ولمالك السهم الحق في التصرف فيه حسب تقديره، إذا كانت تصرفاته لا تنتهك حقوق الملاك الآخرين.
• لا يمكن لأحد المالكين بيع العقار المشترك - وهذا سيتطلب تقسيمًا أوليًا.

وينشأ حق الأولوية في الاسترداد عندما يقرر مالك السهم بيعه وتحديد قيمته السوقية. ويلتزم بإخطار المالكين الآخرين بذلك عن طريق البريد المسجل أو إشعار شخصي.

وخلال شهر من تاريخ استلام الخطاب، يجب على أصحاب الأسهم المجاورة اتخاذ قرار الشراء.

من يحصل على الحق أولا؟

يحق للأشخاص التالين شراء أسهم في الشقة:

• أصحاب الأمتار المربعة في المباني المشتركة؛
• أصحاب الأسهم في الشقق.

غالبًا ما يصبح الجيران في شقة مشتركة حجر عثرة عندما يتعلق الأمر ببيع غرفة. على الرغم من أن هذا السكن يتضمن معيشة منفصلة، ​​إلا أنه يمكن تسجيل الغرفة كملكية خاصة أو كحصة من الملكية المشتركة. في كلتا الحالتين، عند إجراء معاملات الشراء والبيع، يتم تطبيق قواعد الفن. 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي: للجيران حق الأولوية في شراء الغرف التي تم إخلاؤها.

إذا كنا نتحدث عن شقة تعيش فيها عائلة، فإن بيع حصة لطرف ثالث يبدو غير عملي وحتى سخيفًا، لأنه غالبًا ما يكون من المستحيل تحديد حدودها المادية (على سبيل المثال، ثلث حصة 1-) شقة غرفة). ومع ذلك، عند وراثة الملكية والصراعات العائلية، حدثت مثل هذه المحاولات أيضًا. ويجب التقيد الصارم بحق المساهمين في إعادة الشراء.

لا يمكن التصرف في جزء من الشقة ذات الملكية المشتركة بشكل فردي. أولا، يجب إجراء التقسيم مع تحديد أسهم كل من المالكين، وفقط بعد ذلك يمكنك بيع حصتك - بالطبع، سيستخدم المالك المشارك حق الرفض الأول.

هل لديك سؤال أو تحتاج إلى مساعدة قانونية؟ استفد من الاستشارة المجانية:

يحظر القانون التنازل عن حق الاسترداد لأطراف ثالثة: لن يكون من الممكن الاتفاق مع قريب أو جار على التوقيع على تنازل لصالح طرف ثالث، متجاوزًا أصحاب الممتلكات المشتركة الآخرين.

ما هي الاستثناءات من قواعد الشفعة التي ينص عليها القانون؟

يسري حق الأولوية على جميع عمليات البيع والشراء وتبادل الأسهم في المباني السكنية، باستثناء بيع:

• أسهم العقارات في المزادات العامة؛
• حصص قطعة الأرض التي يقع عليها منزل مشترك، أو المبنى الموجود في هذا المنزل.

الاستثناء هو اتفاقيات الهدايا - يتم استغلال هذه الثغرة في القانون أحيانًا من قبل سكان الشقق الجماعية الذين لا يستطيعون التوصل إلى اتفاق مع جيرانهم. لتجنب الروتين بالرفض والإخطارات، يقوم البائع بنقل الغرفة إلى المشتري يفترض أنها هدية، مجانًا، ولكن يتعين على الأخير دفع ضريبة إلى خزانة الدولة - ما لم يكن قريبًا أو زوجًا للمتبرع . إذا تمكن الجيران من إثبات أن الصفقة وهمية أمام المحكمة، فقد يتم اعتبارها غير صالحة.

تعليمات ممارسة حق الأولوية عند بيع السهم

يجب أن تتم عملية شراء وبيع الحصة وفقًا للوائح القانونية. بالطبع، عندما يكون المشتري قريبا أو جارا، لا توجد صعوبات، ولكن ما الذي يجب أن يفعله أولئك الذين يرغبون في بيع متر مربع في شقة مشتركة، ولكن لم يعرب أي من جيرانهم عن رغبتهم في توسيع مساحة معيشتهم؟ أم يفكرون فيتأخرون في اتخاذ القرار ولا تتاح للبائع فرصة الانتظار طويلا؟

في مثل هذه الحالات، يجب عليك اتباع قواعد الفن. 250 القانون المدني للاتحاد الروسي. يوافق القانون على خوارزمية الإجراءات التالية:

• توزيع (تسليم) الإخطارات المتعلقة ببيع الأسهم؛
• الحصول على تنازلات كتابية عن الرهن؛
• في حالة عدم وجود رفض - الانتظار لمدة شهر من تاريخ إخطار كل من المساهمين؛
• بيع سهم لمالك مشترك أو شخص خارجي، إذا لم يمارس أحد حقه في الأولوية.

الخطوة 1. إخطار المالكين

يجب إخطار كل مالك مشارك للعقار المشترك بالبيع القادم للحصة. يجب أن يشير نص الوثيقة إلى اسم البائع والعنوان والخصائص التقنية للكائن وتكلفته، وكذلك اسم وعنوان المستلم مع الإشارة إلى قواعد القانون المدني للاتحاد الروسي، وفقًا لـ حيث يكون للمرسل إليه حق الشفعة في الاسترداد.

يتم إرسال الوثائق عن طريق البريد المسجل. املأ نموذج الجرد والإخطار بالتسليم - سيُعلمك بوصول الرسالة إلى المرسل إليه وسيكون مفيدًا عند إبرام اتفاقية الشراء والبيع.

يمكن أيضًا تسليم إشعارات البيع شخصيًا؛ في هذه الحالة، ستحتاج إلى نسخة مكررة - نسخة سيوقع عليها المرسل إليه ويشير إلى التاريخ. بهذه الطريقة ستحمي نفسك وستكون قادرًا على إثبات أنك على حق إذا أراد المساهمون لاحقًا الطعن في الصفقة.

الخطوة 2. انتظر شهرًا

بموجب القانون، يُمنح كل مالك مشارك شهرًا للتفكير في الأمر. إذا لم يعلن أحد، بعد هذه الفترة، عن حقه في الرفض الأول لشراء حصة في الشقة، فيمكنك إبرام اتفاقية مع أي طرف ثالث.

ويجب ألا تقل القيمة الفعلية للسهم المحدد في الاتفاقية عن المبلغ الذي سبق الإعلان عنه لأصحاب الأسهم المجاورة. سيكون انتهاك هذه القاعدة سببًا لإعلان بطلان المعاملة في المحكمة.

الخطوة 3. التنازل عن حق الشفعة في الشراء

عندما لا يتقدم عدد قليل من الجيران بطلب الاسترداد، ويوجد مشتري جاهز لشراء أمتار مربعة، يمكنك تسريع العملية - ومع ذلك، في هذه الحالة، ستكون هناك حاجة إلى حسن نية السكان الذين سيوافقون على كتابة البيانات من الرفض.

الخطوة 4. تنفيذ اتفاقية شراء وبيع الأسهم

بغض النظر عمن يحصل على الحصة - جار سابق في شقة مشتركة أو قريب أو طرف ثالث - تخضع الاتفاقية للتوثيق الإلزامي.

تمت الموافقة على هذا المعيار بموجب المادة 7 من القانون الاتحادي رقم 172 "بشأن تعديلات القانون الاتحادي 218-FZ "بشأن تسجيل الدولة للعقارات" وهو صالح اعتبارًا من 1 يناير 2017.

وتنطبق القاعدة أيضًا على أي معاملات التصرف العقاري التي تشمل القُصَّر والمواطنين ذوي الأهلية القانونية المحدودة.

إذا كانت هناك حاجة إلى إجراء تغييرات على اتفاقية شراء وبيع الأسهم فيما يتعلق بشروط الصفقة، يدخل الطرفان في اتفاقية إضافية. نموذج الاتفاقية مكتوب ومن المستحسن استخدام عينة لصياغته. تشير الوثيقة إلى تفاصيل الاتفاقية، والاسم الكامل لكاتب العدل الذي قام بالتصديق عليها، ورقم قيد التسجيل، بالإضافة إلى تفاصيل جواز السفر لأطراف المعاملة.

لا تؤدي الاتفاقية إلى إلغاء العقد، بل تغير فقط محتوى بعض البنود - يجب الإشارة في النص إلى أرقامها والشروط الجديدة التي تدخل حيز التنفيذ من يوم توقيع الوثيقة.

مثل العقد الرئيسي، يتم تصديق الاتفاقية من قبل كاتب العدل.

كيفية إصدار الرفض؟

لتسجيل التنازل عن حق الشفعة في الشراء، يجب على البائع والمتقدمين الذين يمتلكون العقار المشترك الحضور إلى مكتب كاتب العدل ومعهم جوازات السفر وشهادات تسجيل حقوق الملكية.

سيستغرق هذا الإجراء نصف ساعة على الأكثر، حيث سيقوم مساعد كاتب العدل بعمل نسخ وإعداد المستندات وإدخال بيانات المتقدمين - سيتعين على المشاركين فقط التوقيع عليها وانتظار التوثيق.

يُسمح أيضًا بطريقة أخرى - وهي رفض الحضور الشخصي في غرفة التسجيل عند تقديم المستندات لإضفاء الطابع الرسمي على المعاملة - ولكن ضع في اعتبارك أن اتفاقية شراء وبيع الأسهم لا تزال تتطلب التوثيق.

يعد بيع حصة من العقارات السكنية مهمة مزعجة، ولكنها ليست صعبة على الإطلاق. الشيء الرئيسي بالنسبة للبائع هو التصرف بشكل قانوني: إخطار المالكين الآخرين بحق الشفعة في الاسترداد والحفاظ على فترة توقف لمدة 30 يومًا. بعد انتهاء صلاحيتها، في حالة عدم وجود الجيران الراغبين، يمكن للمالك الدخول في صفقة مع طرف ثالث.

للمالكين المشاركين حق الأولوية في الشراء عند بيع حصة في حق الملكية المشتركة للعقار. حق الشفعة هو أنه عند بيع حصة في حصة شائعة من الممتلكات، فإن المالك المشترك يتمتع بالملكية على الأشخاص الآخرين الذين ليسوا ملاكاً مشتركين.

لا ينطبق حق الشفعة في الشراء إلا في الحالات التي يتم فيها بيع السهم إلى جهة خارجية. إذا تم بيع حصة إلى مالك مشارك للعقار في ملكية مشتركة، فإن المالكين المشاركين المتبقين لديهم حق الشفعة في الحصول على الحصة المتصرفة، ولكن لا يفعلون ذلك.

إذا كان العديد من المشاركين في الملكية المشتركة يرغبون في شراء الحصة المتصرفة، فإن البائع يقرر أي منهم سيبيع الحصة إليه.

إخطار الأشخاص الذين يتمتعون بحق الأولوية في شراء بيع حصة

ويجب على بائع السهم، لاستيفاء حق الأولوية، أن يخطر الشركاء الآخرين كتابةً بنيته بيع حصته، مع بيان السعر والشروط الأخرى التي يتم بموجبها بيع السهم.

يجب أن يشير هذا الإشعار إلى العنوان الذي يقع فيه العقار، ومن هو المالك المشارك للسهم المتصرف، والسعر الذي يتم بيع السهم به، بالإضافة إلى الشروط الأخرى للمعاملة.

يجوز تقديم الإشعار بأي طريقة تسمح للبائع بتقديم دليل على الإشعار المناسب للمالك المشارك ببيع الفائدة وشروط المعاملة في الوقت المحدد.

ومن الناحية العملية، يتم استخدام طرق الإخطار التالية:

1. إرسال خطابات إلى المالكين المشاركين من خلال كاتب العدل.
2. عن طريق برقية مسجلة (مع إشعار) يرسلها البائع. وفي هذه الحالة، يجب على البائع أن يحصل على نسخة مصدقة من البرقية في مكتب البريد. يجب على البائع نفسه إرسال برقية الإخطار. إذا تم إرسال مثل هذه البرقية من قبل سمسار عقارات أو موظف في الشركة، فيجب الحصول على موافقة كتابية من البائع لإرسال مثل هذا الإخطار، حيث أن هذه المعلومات سرية.
3. إخطار شخصي من البائع إلى المالكين المشاركين مع استلام إيصال مكتوب بخط اليد من المالك المشترك وسجل بالتعرف على الإخطار.
4. الحصول على إقرار موثق من المالك المشارك برفض شراء الحصة بشروط البائع.

في كثير من الأحيان، ولأسباب مختلفة، يضع المالكون المشاركون عقبات أمام بيع الأسهم ويتجنبون تلقي الإخطار من البائع. إذا رفض هذا المالك المشترك استلام البرقية، فمن الضروري أن يقوم ساعي البريد بتدوين ملاحظة مفادها أن المرسل إليه يرفض استلام البرقية، وفي هذه الحالة فقط سيتم اعتبار المالك المشترك قد تم إخطاره بالبيع.

ومع ذلك، وفقًا للمادة 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي، يجب أن يتم الإخطار من قبل البائع نفسه كتابيًا، وبالتالي هناك سبب للاعتقاد بأن الإخطار عن طريق البرقية، أو شفهيًا، أو الرسائل القصيرة، أو البريد الإلكتروني لن يشكل الإخطار المناسب.

إذا كان المالك المشارك قاصرًا أو عاجزًا، فيجب إرسال الإخطار إلى سلطة الوصاية والوصاية والأوصياء.

وإذا كان البائع لا يعرف مكان الشريك، فيجب إرسال الإخطار إلى آخر محل إقامة معروف له. بالإضافة إلى ذلك، يجب أن يكون لدى البائع دليل على أنه اتخذ إجراءات لتحديد مكان إقامة المالك المشارك، على سبيل المثال، شهادات العنوان، وشهادات من السلطات البلدية والضريبية حول وجود متأخرات مع هذا المالك المشارك لدفع الضرائب على هذه الخاصية الخ

تنص المادة 24 من القانون الاتحادي "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها" على أنه عند بيع حصة من العقارات إلى جهة خارجية، يجب تقديم المستندات التي تؤكد الإخطار الكتابي من البائع لجميع المالكين المشاركين أو رفضهم الشراء يجب إرفاق الحصة بطلب تسجيل الدولة. في هذه الحالة، يتم تسجيل حالة الحق في حصة في الممتلكات المشتركة بغض النظر عن الفترة التي انقضت منذ أن قام البائع بإخطار الحصة للمشاركين المتبقين في الملكية المشتركة.

إذا لم يتم إرفاق هذه المستندات، يجب على مسجل الولاية تعليق تسجيل الحالة لمدة شهر من لحظة إخطار البائع لجميع المالكين المشاركين، إذا لم تنته فترة الشهر في وقت التسجيل.

إذا لم يستجب المالكون المشاركون الذين تم إخطارهم حسب الأصول لعرض البائع لشراء حصة خلال شهر من تاريخ استلام الإخطار، فسيتم اعتبارهم قد تم إخطارهم على النحو الواجب.

عندما يحاول المالك المشارك المماطلة لبعض الوقت، يعلن أنه يوافق على شراء الحصة المتصرفة بشروط البائع، لكنه لا يفعل ذلك بنفسه بعد ذلك. في مثل هذه الحالات، يجب إرسال إشعار ثانوي إلى هذا الشخص يُشار فيه إلى أنه من أجل إتمام المعاملة، يجب على المشتري الحضور إلى كاتب عدل محدد في وقت محدد مع دفع المبلغ المالي بموجب الاتفاقية. إذا فشل في الحضور، سيتم إبرام الصفقة مع شخص آخر.

حق الشفعة في الشراء عند بيع غرفة في شقة مشتركة

وفقًا للمادة 42 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي، يجب أيضًا احترام حق الأولوية في الشراء عند بيع غرفة في شقة مشتركة. أي أن أصحاب الغرف المتبقية من الشقة يتمتعون بحق الأولوية في شراء الغرفة المفرزة.

وفقًا لهذه القاعدة من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي، يجب على بائع الغرفة في شقة مشتركة إخطار أصحاب الغرف الأخرى ببيع الغرفة. إجراءات إخطار أصحاب الغرف الآخرين في شقة مشتركة والموعد النهائي للرد عليها هو نفس إجراء بيع الحصة.

الآثار المترتبة على عدم مراعاة حق الشفعة.

البند 3 من الفن. تحدد المادة 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي عواقب انتهاك حق الشفعة في الشراء. وتنص هذه القاعدة على أنه يجوز للمالك المشارك المعني خلال ثلاثة أشهر أن يطلب أمام المحكمة نقل حقوق والتزامات المشتري إليه. هذه الفترة هي فترة تقييد خاصة، وبعدها لا يمكنك الاعتماد على الحماية القضائية.

في مثل هذه الحالات، يقدم المالك المشارك دعوى أمام المحكمة يطالب فيها بنقل حقوق والتزامات المشتري لنفسه. يتم دفع مثل هذا الطلب برسوم حكومية بناءً على قيمة الحصة المباعة. بناء على اقتراح القاضي، يجب على المدعي، أثناء تحضير الدعوى، أن يودع في حساب إيداع الدائرة القضائية أو المحكمة مبلغا من المال يكفي لتغطية نفقات المشتري لشراء السهم، أي وسعر الشراء وتكلفة دفع الرسوم الجمركية والرسوم والمصاريف الأخرى المتعلقة بتنفيذ الصفقة. ويمكن ضمان حقوق المشتري عن طريق الحجز على الحساب البنكي للمدعي. إذا لم يفعل المدعي ذلك، فسيكون هذا سببًا للمحكمة لرفض المطالبة. سيكون المدعى عليهم في المطالبة هم البائع والمشتري وسلطة التسجيل التابعة للطرف الثالث.

إذا تم استيفاء مطالب المدعي، يتم نقل جميع حقوق والتزامات المشتري إليه، ويتم تسجيل نقل ملكية السهم لدى هيئة تسجيل الدولة.

لا توجد مقالات مماثلة حتى الآن.

لا يجوز بيع حصة في الإسكان المخصخص إلا في حالة وجود رفض رسمي للمالكين الآخرين من حقهم في الشفعة.
لتجنب أي خلافات في المستقبل، من المهم إضفاء الطابع الرسمي على الرفض بشكل صحيح، مع مراعاة جميع التفاصيل الدقيقة القانونية.
دعونا نلقي نظرة فاحصة على كيفية تنفيذ الإجراء وما هو ضروري للتنازل بنجاح عن حقك في الرفض الأول.

✔
✔
✔

✔

✔
✔

○ ما هو حق الشفعة؟

ويعني حق الرفض الأول أنه إذا أراد مالك السهم بيعه، فيجب عليه عرضه أولاً على مالكين آخرين. فقط إذا رفضوا الشراء، يمكنه عرض المنزل للبيع.

ويترتب على ذلك أنه إذا كنت تخطط لبيع الجزء الخاص بك من الشقة، فسيتعين عليك تحذير المالكين المشاركين مقدمًا بشأن نيتك. يُنصح بالقيام بذلك كتابيًا لتجنب مخاطر الاتهامات بعدم الامتثال لهذا الشرط.

إذا كانت العلاقة مع المالكين المشاركين جيدة، فسوف يصدرون رفض الشراء دون أي مشاكل، وبعد ذلك يمكنك البدء بهدوء في البحث عن مشتري. ولكن إذا كانت هناك أي صعوبات في العلاقة، فسيتعين عليك إرسال خطاب مسجل مع عرض الشراء وانتظار الرد. إذا لم يصل خلال 30 يومًا من تاريخ الإخطار، فيحق لك البيع.

○ ماذا يقول القانون؟

القانون القانوني الرئيسي الذي ينظم العلاقات القانونية للمشاركين في الملكية المشتركة هو القانون المدني للاتحاد الروسي. في الفن. وتنص المادة 250 من هذا القانون على القواعد التي تنظم حق الشفعة بشكل خاص.

عند بيع حصة في حق الملكية المشتركة إلى شخص خارجي، يكون للمشاركين المتبقين في الملكية المشتركة حق الأولوية في شراء الحصة المباعة بالسعر الذي بيعت به، وبشروط متساوية أخرى، باستثناء ما يلي: حالة البيع بالمزاد العلني، وكذلك حالات بيع حصة في حق الملكية المشتركة لقطعة أرض من قبل مالك جزء من مبنى أو هيكل يقع على قطعة الأرض هذه أو من قبل مالك المبنى في المبنى أو الهيكل المحدد (البند 1 من المادة 2150 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

وفي الوقت نفسه، لا ينظم القانون المدني للاتحاد الروسي حق المالكين الآخرين في شراء حصة فحسب، بل ينظم أيضًا فرصة القيام بذلك في ظل نفس الشروط التي سيتم بموجبها تقديم الكائن إلى طرف ثالث.

يتم أيضًا تنظيم إجراءات بيع حصة من الشقة من خلال:

• قانون الأسرة في الاتحاد الروسي.
• قانون الإسكان في الاتحاد الروسي.

○ التنازل عن حق الأولوية للمساهم.

إن رفض عرض شراء جزء من الشقة يعني منح مالكها الفرصة لإبرام صفقة مع طرف ثالث. دعونا نلقي نظرة على كيفية إضفاء الطابع الرسمي على رفضك بشكل صحيح.

✔ ما هي الوثائق المطلوبة؟

يمكنك استخدام إحدى الطريقتين:

• اكتب رفضًا مكتوبًا بشكل حر وفقًا لأسلوب الكلام الرسمي واحصل على تصديق من كاتب العدل.
• املأ الرفض وأرسله شخصيًا إلى Rosreestr (يتم استخدامه على الأقل في كثير من الأحيان).

في كل حالة من هذه الحالات، سيُطلب منك ما يلي:

• جواز سفر شخصي.
• وثائق ملكية الشقة التي تؤكد حقيقة ملكية الحصة.

✔ ميزات الإجراء.

عملية إلغاء الاشتراك ليست صعبة للغاية. كل ما هو مطلوب هو إضفاء الطابع الرسمي على رفض عرض الشراء بالشكل المناسب. إذا كان مالك السهم قاصرًا، فسيقوم ممثله القانوني بإضفاء الطابع الرسمي على التنازل نيابة عنه. بالإضافة إلى ذلك، لدى كل مالك مشارك ثلاثة أشهر للطعن في بيع الشقة والمطالبة بنقل حقوق والتزامات المشتري لنفسه.

إذا كنا نتحدث عن شقة مشتركة، ولم يسبق لك أن رأيت أصحاب الغرف المتبقية، فهذا لا يعفيك من الحاجة إلى إخطارهم بالبيع المخطط له والحصول على الرفض. للقيام بذلك، يمكنك طلب مقتطف من Rosreestr، والذي سيشير إلى من يملك أي حصة.

ولممارسة حق الشفعة ميزات أخرى:

• ولا يجوز مراعاة ذلك إذا لم يتم بيع الحصة، بل تم تغييرها أو إهدائها.
• حتى لو أعرب العديد من المالكين عن موافقتهم على شراء حصة، فلا يمكن إبرام الصفقة إلا مع واحد منهم.
• يجب أن تكون الشروط التي يتم بموجبها عرض السهم على المالكين المشاركين هي نفسها عند إبرام معاملة مع أطراف ثالثة.

✔ رفض العينة للشراء.

على الرغم من أن الوثيقة لا تحتوي على نموذج صارم، إلا أن هناك متطلبات معينة لإكمالها. لذلك، في النص تحتاج إلى الكتابة:

• عنوان الشقة وخصائصها (يجب الإشارة إلى مساحة العقار أو نسبته من الشقة بأكملها).
• حقيقة عرض الاستحواذ تشير إلى التكلفة.
• فترة النظر في الاقتراح المقدم.
• معلومات عن الشخص الذي أصدر الرفض (الاسم الكامل وتفاصيل الاتصال وجواز السفر).
• التاريخ، التوقيع، ختم كاتب العدل.

○ ما هي الآثار المترتبة على رفض حق الشفعة في الشراء؟

لا يمكن التنازل عن حق الشفعة في الشراء، ويجب إصدار رفض كتابي. وهو يهدد أولاً وقبل كل شيء ببيع الحصة إلى مشتري خارجي سيحصل على الحق في العيش في الشقة.

✔ بيع الأسهم لأطراف ثالثة.

يمكن بيع الحصة إلى مشتري خارجي إذا كان المساهمون الباقون قد أصدروا بالفعل رفضًا للشراء أو بعد مرور 30 ​​يومًا على إخطارهم بالبيع. في هذه الحالة، يتم تنفيذ المعاملة وفقًا لنظام الشراء والبيع القياسي. في هذه الحالة، يتحمل المشتري المخاطر التالية:

• تحدي الصفقة من قبل المالكين المشاركين الذين غيروا رأيهم.
• ظهور خلافات مع جيران جدد.

لكن الكثيرين ينجذبون إلى انخفاض تكلفة العقارات عندما يتم بيع حصة من الشقة فقط. وبناء على ذلك، يحدد الجميع مستوى المخاطرة لأنفسهم شخصيا.

مفهوم حق الشفعة في الشراء. إجراءات ممارسة حق الأولوية في الشراء. عواقب التنفيذ. عواقب الفشل في التنفيذ. عواقب انتهاك حق الشفعة في الشراء. توسيع قواعد حق الشفعة في الشراء لتشمل المعاملات الأخرى المعوضة عن التصرف في الأسهم. تقييد حق الشفعة في الشراء.

1. يجوز للمالك المشارك بيع حصته إلى ملاك آخرين أو إلى أطراف ثالثة (ليسوا ملاكاً مشاركين). إذا تم بيع السهم لأشخاص غير مرخص لهم، فإن للمالكين المشاركين المتبقين الحق الاستباقي في شراء السهم المباع بالسعر الذي بيعت به، وبشروط متساوية أخرى (البند 1 من المادة 250 من القانون المدني لجمهورية روسيا الاتحادية) الاتحاد).

حق الشفعة في شراء حصة هو حق المالك المشارك، ويرتبط ارتباطًا وثيقًا بشخصيته (لا يُسمح بالتنازل عن حق الشفعة في الشراء).

2. إجراءات ممارسة حق الرفض الأول:

أولاً. مسؤوليات بائع الأسهم. يلتزم بائع السهم بإخطار الشركاء الآخرين كتابةً بنيته بيع حصته إلى شخص خارجي، مع بيان السعر والشروط الأخرى التي يبيعها بموجبها.

ثانية. حق الشركاء في الملكية. يجوز للمالكين المشاركين التعبير عن رغبتهم في الحصول على حصة بنفس الشروط المطبقة على شخص خارجي.

ثالث. مواعيد ممارسة حق الشفعة:

في غضون 10 أيام من تاريخ استلام إشعار البائع، إذا تم التصرف في حصة من الحق في الممتلكات المنقولة؛

خلال شهر واحد من تاريخ استلام إشعار البائع، إذا تم التصرف في حصة الحق في العقار.

3. النتائج المترتبة على ممارسة حق الشفعة في الشراء - يقوم البائع بتصرف حصته إلى المالك المشارك الذي أبدى موافقته على شراء الحصة. إذا أبدى عدة ملاك مشتركين موافقتهم، فإن البائع ينقلب حصته إلى أجزاء بما يتناسب مع حصص الشركاء.

4. الآثار المترتبة على رفض ممارسة حق الشفعة في الشراء. رفض ممارسة حق الشفعة في الشراء هو:

أ) الإجراءات النشطة - إخطار بائع السهم برفض شراء السهم خلال الحدود الزمنية المحددة لممارسة حق الشفعة؛

ب) الإجراءات السلبية - عدم إبلاغ بائع السهم بنيته في شراء السهم.

فقط في حالة رفض ممارسة حق الشفعة في الشراء، يحق لبائع السهم بيع حصته إلى شخص خارجي بالشروط التي تم إبلاغ المالكين المشاركين الآخرين بها.

5. الآثار المترتبة على انتهاك حق الأولوية في الشراء. انتهاكات حق الشفعة من قبل بائع السهم هي:

أ) بيع سهم إلى شخص خارجي دون إخطار أي من المالكين المشاركين.

ب) بيع سهم إلى شخص خارجي بشروط غير تلك المنصوص عليها في إشعار المالكين المشاركين.

الطريقة الوحيدة لحماية حق الشفعة المنتهك هي أن يقدم المالك المشارك دعوى أمام المحكمة لنقل حقوق والتزامات مشتري الحصة إليه (البند 3 من المادة 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي) . ولا يمكن إعلان بطلان اتفاقية شراء وبيع الأسهم نفسها على أساس انتهاك حق الشفعة.

تعتبر المعاملة (التي تنتهك حق الشفعة) غير قانونية في موضوعها، وبالتالي يجب اعتبارها غير صالحة في هذا الجزء. ولكن بما أن المعاملة قانونية، فلا داعي لإنهائها. يُنصح باستبدال الكيان من جانب المشتري.

(في إف ياكوفليف، 1965)

يتم نقل حقوق والتزامات المشتري إلى المدعي حتى لو كانت الحصة قد تم نقلها بالفعل إلى المشتري. وبالتالي، إذا كان نقل حصة في ملكية المباني السكنية قد خضع بالفعل لتسجيل الدولة، عند استيفاء المطالبة، تشير المحكمة في قرارها إلى استبدال المشتري بالمدعي في اتفاقية الشراء والبيع واستبدال المشتري بـ المدعي في قيد حق الملكية المشتركة في سجل الدولة الموحد.

ممارسة المراجحة

ص. 4 البند 1.2 من قرار الجلسة المكتملة للقوات المسلحة للاتحاد الروسي بتاريخ 10 يونيو 1980 رقم 4.

الفترة التي يمكن خلالها المطالبة بنقل حقوق والتزامات مشتري السهم هي ثلاثة أشهر من اليوم الذي علم فيه المدعي بانتهاك حقه (أي أن هذه الفترة هي فترة التقادم).

ممارسة المراجحة

ص. "ج" البند 1.2 من قرار الجلسة المكتملة للقوات المسلحة للاتحاد الروسي بتاريخ 10 يونيو 1980 رقم 4.

وترى محاكم التحكيم أن المدة المعنية مانعة، أي أنها تحسب من يوم انتقال الحصة إلى المشتري ولا تخضع للاسترداد (انظر الفقرة 20 من قرار الجلسة المكتملة لمحكمة التحكيم العليا في البلاد) الاتحاد الروسي بتاريخ 25 فبراير 1998، العدد 8)، ولكن من وجهة نظر الممارسة الحالية (بما في ذلك ممارسة محاكم التحكيم)، يبدو موقف المحكمة العليا أكثر صحة.

6. توسيع نطاق قواعد حق الأولوية في الشراء لتشمل المعاملات الأخرى المعوضة عن التصرف في الأسهم. يتمتع المالكون المشاركون بحق الأسبقية في الحصول على حصة تم نقلها إلى أطراف ثالثة ليس فقط بموجب اتفاقية الشراء والبيع، ولكن أيضًا بموجب معاملات التعويض الأخرى (المقايضة والتعويض وما إلى ذلك).

ممارسة المراجحة

الفقرة 7 من مراجعة ممارسة تطبيق محاكم التحكيم للمادة 409 من القانون المدني للاتحاد الروسي (ملحق الرسالة الإعلامية الصادرة عن هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 21 ديسمبر 2005 رقم 102) .

ومع ذلك، يجب أن نتذكر أنه في هذه الحالات، يجب على المالكين المشاركين الذين يمارسون حقهم الشفعي أن يزودوا المتصرف بنفس الممتلكات التي يتمتع بها الطرف الثالث المستحوذ. وإذا لم يكن ذلك ممكنا (على سبيل المثال، عندما يكون الشرط عبارة عن نقل شيء فريد)، فلا يمكن ممارسة حق الشفعة للمالكين الآخرين.

7. تحديد حق الشفعة في الشراء. هناك حالتان لمثل هذا القيد:

أولاً. تشير الممارسة القضائية إلى أن حق الشفعة لا ينطبق عند نقل حصة بموجب اتفاقية صيانة مدى الحياة مع المعالين، حيث أن هوية مستحوذ الحصة في هذه الاتفاقية لها أهمية كبيرة بالنسبة للمتصرف.

ممارسة المراجحة

ص. "ب" البند 1.2 من قرار الجلسة المكتملة للقوات المسلحة للاتحاد الروسي بتاريخ 10 يونيو 1980 رقم 4.

ثانية. وفقا للفقرة 1 من الفن. 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي، لا ينطبق الحق الوقائي في حالة بيع حصة في مزاد علني، لأنه في هذه الحالة يتم تحديد إجراء مختلف يسمح بمراعاة مصالح المالكين المشاركين الآخرين (انظر الفقرة 2 § 3 من هذا الفصل).

المزاد العلني هو وسيلة خاصة لبيع ممتلكات المدين التي تم حبسها بقرار من المحكمة أو إخضاعها للبيع الجبري بناءً على قرار من المحكمة.

(لوس أنجلوس نوفوسيلوفا)

إذا لم يكن مزاد بيع حصة علنيًا، ولكنه يُعقد بناءً على إرادة مالك الحصة في حق الملكية المشتركة (المادة 447 من القانون المدني للاتحاد الروسي)، فإن القواعد المتعلقة بما قبل -يتم تطبيق حق الشراء بالكامل على الاتفاقية المبرمة في هذا المزاد. وفي هذه الحالة، يحق لكل مالك مشترك أن يطلب نقل حقوق المشتري، وهو الشخص الذي فاز بالمزاد، لنفسه.