حق الرفض الأول لشراء حصة في شقة يضمن للمالك المشارك للعقار شراء حصة في الشقة أولاً، وفي حالة رفضه يتم البيع وفق القواعد العامة لإجراء البيع صفقة شراء وبيع لجهة خارجية. علاوة على ذلك، فإن حق الشفعة لا ينطبق فقط عند بيع العقارات، ولكن أيضًا في حالة نقلها بموجب اتفاقية تبادل.
يستحق القراءة الإضافية:
الأشياء العقارية في الملكية المشتركة
الشقة المملوكة في وقت واحد من قبل العديد من المالكين مملوكة لهم بموجب حق الملكية المشتركة. وهذا يعني أن كل واحد منهم لديه نصيبه الخاص في ملكية العقار ويمكنه طرحه للبيع. عند بيع جزء من الشقة، من المهم عدم انتهاك حق الشفعة.
بادئ ذي بدء، يعمل الحق الوقائي كنوع من حماية حقوق الملكية للمالكين المشاركين الآخرين ولا يسمح فقط بالحصول على الممتلكات على أساس مربح، ولكن أيضا للجمع بين العديد من أجزائها معا.
في كثير من الأحيان يتم تقاسم ملكية السكن مع الأقارب. كقاعدة عامة، يرجع ذلك إلى حقيقة أن العقار تم الحصول عليه نتيجة لما يلي:
- الخصخصة؛
- ميراث؛
- المشتريات أو التبرعات.
ومع ذلك، ولو كان أصحاب الحيز من الأقارب وأراد أحدهم التنازل عن نصيبهم، فإن حق الشفعة يمتد أثره أيضا.
يتم شراء حصة من الأقارب بنفس طريقة الشراء من شخص غريب. وبالتالي فإن قواعد الشفعة هي نفسها ويجب اتباعها لتجنب التقاضي في المستقبل.
قواعد بيع وشراء أسهم الشقق
لكي يتوافق شراء السهم مع جميع المتطلبات القانونية، يجب مراعاة القواعد التالية:
- يلتزم البائع بإخطار جميع المالكين المشاركين الآخرين مسبقًا بالبيع القادم. لتجنب المطالبات والنزاعات المستقبلية المتعلقة بالجزء الذي يتم بيعه، فمن الأفضل تقديم إشعار كتابي. نظرًا لأن الإشعار الشفهي ليس دليلاً، فمن المفيد إرسال خطاب بالبريد حول نية البيع.
- الفترة التي يجب على الأشخاص المُخطرين اتخاذ قرار الشراء خلالها هي 30 يومًا من تاريخ استلام الإشعار.
- يجب أن يكون سعر بيع العقار وشروط الشراء والبيع متساوية لجميع المشترين المحتملين، بما في ذلك أولئك الذين يدخلون في حق الشفعة.
- يمكن للبائع اختيار المشتري إذا كان العديد من المالكين يرغبون في شراء جزء من الشقة في وقت واحد.
- وفي حالة عدم إبداء أي شريك في الملكية رغبته في الشراء، سواء شفهيًا أو كتابيًا، فقد يكون هذا الصمت بمثابة الرفض.
إذا وافق شخص ما على شراء الحصة، فمن المستحسن توثيق هذه الحقيقة، على سبيل المثال، إعداد اتفاقية مكتوبة تنص على فترة الاسترداد. ومع ذلك، إذا لم يتم استرداد الحصة، فيمكن للبائع بيعها لمشترين آخرين.
المبيعات لأطراف ثالثة ممكنة في عدة حالات:
- عندما لا يعبر أي من المالكين المشاركين عن رغبته في شراء جزء من مساحة المعيشة (سيتم الشراء بنفس الطريقة كما في معاملة البيع والشراء العادية)؛
- عندما يتم بيع الممتلكات من خلال المزاد العلني.
إذا أهمل البائع حق الشفعة عمداً، فيمكن للمالك المشارك أن يلجأ إلى المحكمة لاستئناف البيع.
إيجابيات وسلبيات شراء حصة من الشقة
ويتيح حق الشفعة زيادة نصيب الفرد في حق الملكية وزيادته. ومن خلال شراء الجزء المباع، يمكن للمالك المشارك بالتالي زيادة حصته في العقار.
وإذا افترضنا أن الشقة مملوكة لشخصين فقط، ولكل منهما الحق في نصفها، فإن شراء الحصة على شكل نصف جزء سيكون الخيار الأكثر منطقية، والذي سيسمح لك بأن تصبح المالك الكائن بأكمله. هذه هي بالضبط الميزة الكبيرة لشراء جزء من الشقة.
بالإضافة إلى ذلك، من المربح للبائع نفسه نقل جزء من العقار بموجب حق الرفض الأول، لأنه من الصعب جدًا بيع العقار بالكامل، ولكن جزءًا صغيرًا منه. وإذا كانت عمليات الاستحواذ هذه في شكل جزء من الشقة نموذجية بالنسبة للعاصمة والمدن الإقليمية، بسبب ارتفاع أسعار المساكن، فمن النادر جدًا في المستوطنات الصغيرة أن يتمكن شخص ما من شراء جزء من الشقة، خاصة مع المستأجرين الآخرين - المالكين .
من المهم تطبيق حق الشفعة عند شراء أو بيع غرفة في شقة مشتركة، وإخطار زملائك في الغرفة كتابيًا. لذلك، غالبا ما يعتزم سكان الغرفة في شقة مشتركة، من أجل زيادة مساحة المعيشة، شراء غرفته من أحد الجيران.
فارق بسيط آخر في شراء وبيع جزء من شيء ما هو المخاطر القانونية التي قد تنشأ في حالة انتهاك الحق الوقائي. عادة ما تتعرض المخاطر لمشتري خارجي، حيث يمكن بيع العقار له دون إخطار المالكين الآخرين، والذين بدورهم قد يرفعون دعوى قضائية.
ولذلك، فإن المشترين الخارجيين عادة لا يخاطرون بشراء السكن كجزء منه. ومع ذلك، إذا تم اتباع جميع القواعد القانونية لبيع حصة من السكن، فلا داعي للخوف من مثل هذه الصفقة.
كوثيقة تأكيد حول إخطار المالكين المشاركين، يمكنك أن تطلب من البائع خطابًا أرسله إلى هؤلاء الأشخاص أو رفضهم الكتابي للشراء. بوجود هذه المستندات، هناك فرصة أكبر لشراء العدادات المرغوبة دون تعقيدات غير ضرورية.
لا تزال لديك أسئلة؟
اكتب سؤالك في النموذج أدناه واحصل على مشورة قانونية مفصلة:
وباستخدام مثال نزاع على شقة، أوضحت المحكمة العليا القواعد التي ينبغي اتباعها عند بيع حصة في شقة مشتركة. من الصعب أن نطلق على حياة الأشخاص الذين ليسوا عائلة واحدة، ولكنهم يتعايشون في شقة مشتركة، حياة شاعرية. لذلك، في أول فرصة، يريد هؤلاء المواطنون التخلص من جيرانهم والعيش في شقة منفصلة. إن رغبة هؤلاء المتعايشين أمر مفهوم، ولكن التخلص حتى من أسهمهم في الشقة يحتوي على الكثير من المزالق التي لا يتعثر فيها الأشخاص العاديون فقط. حتى القضاة يخطئون.
في حالتنا، بدأت القصة بحقيقة أن المواطن استأنف أمام محكمة منطقة تيومين، غاضبًا من تصرفات جارتها. جوهر النزاع هو كما يلي - امرأتان، لكل منهما طفل، تملك شقة واحدة في حصص متساوية. وتبين أن كل واحد من السكان - بالغين وطفلين - كان له الربع.
ووجدت إحداهن خياراً لاستبدال حصتها وحصة الطفل بشقة منفصلة. المواطن قام بالاتفاق مع عائلة معينة مكونة من أربعة أشخاص. وبطبيعة الحال، لم يعجب المالك الثاني للشقة هذا التبادل، وتوجهت إلى المحكمة لتثبت أن اتفاق التبادل ينتهك حقها الشفعي في شراء حصة جار في الشقة. واتفقت المحكمة المحلية مع المدعي. وأيدت المحكمة الإقليمية هذا القرار. وقد وصل المتهم المتضرر إلى المحكمة العليا. وهناك قامت الهيئة القضائية للقضايا المدنية بدراسة نتائج الإجراءات ورأت أن الشكوى يمكن تلبيتها.
ويجب على المحكمة أن تثبت ما إذا كان خطاب الشخص الذي قرر بيع حصته قد تم إعداده بشكل صحيح
وذكّرت المحكمة العليا زملاءها بأن المادة 250 من القانون المدني تنص على ما يلي: في حالة بيع حصة في حق الملكية المشتركة إلى شخص خارجي، يكون للمشاركين المتبقين في الملكية المشتركة حق الشفعة في شراء هذه الأسهم. وكذلك بالسعر الذي بيعت به السهم وبشروط أخرى متساوية. الاستثناء هو بيع الأسهم في المزاد العلني.
وينص القانون أيضًا على أن بائع السهم ملزم بإخطار المشاركين الآخرين في الملكية المشتركة كتابيًا بنيته بيع حصته إلى شخص خارجي. وفي نفس الرسالة يجب الإشارة إلى السعر والشروط التي يتم بموجبها بيع الأمتار المربعة.
يمنح القانون المالك المشارك شهرًا واحدًا للتفكير والشراء. إذا امتنع باقي المشاركين في الملكية المشتركة عن شراء حصة الجار أو التزموا الصمت، يحق لمالك الأمتار المربعة التصرف فيها كما يشاء.
وإليك ما هو مهم أن تعرفه أيضًا: وفقًا للقانون، إذا تصرف المالك في حصته بشكل ينتهك حق الشفعة للجار، يحق لأي مشارك آخر في الملكية المشتركة أن يطالب المحكمة في غضون ثلاثة أشهر بإلغاء الحقوق والالتزامات أن ينتقل المشتري إلى نفسه. وتنطبق هذه القواعد أيضًا عند التصرف في حصة بموجب اتفاقية تبادل. من جميع أحكام القانون المذكورة أعلاه، تستنتج المحكمة العليا: إن الظرف القانوني المهم الذي يجب على المحاكم أن تحدده عند النظر في مثل هذه الحالات هو وجود أو عدم وجود إشعار تم تنفيذه بشكل صحيح من المواطن الذي قرر التخلص من حصته . يعد التنفيذ الصحيح لـ "خطاب السعادة" هذا إلى أحد الجيران مؤشراً على سعر السهم والشروط الأخرى، فضلاً عن تأكيد ملاءة المالكين المشاركين الآخرين.
وفي حالتنا، فإن المحكمة المحلية، التي تفصل في هذا النزاع، لم تر دليلاً على أن المواطنة التي أرادت استبدال حصتها وحصة ابنتها، قامت بإبلاغ جارتها بشكل صحيح. ولذلك، قررت المحكمة أن اتفاقية التبادل تنتهك حقوق الجار في أولوية شراء السهم.
إن تأكيد الملاءة المالية - أي حقيقة أن المدعي كان لديه المال لشراء أسهم الجيران، وهو نصف الشقة - وفقًا للمحكمة العليا، كان مهمًا أيضًا للتوصل إلى حل صحيح للنزاع. في قصتنا، لسبب ما، لم تكن المحكمة مهتمة حتى بملاءة الجار.
أشارت المحكمة العليا إلى أنه عند المطالبة في المحكمة بنقل حقوق المشتري لنفسه، فإن المدعي ملزم بتحويل المبلغ الذي دفعه المشتري والرسوم والواجبات إلى الحساب البنكي للدائرة القضائية في كيانه التأسيسي للاتحاد الروسي مستحقة الدفع للمشتري وسداد النفقات التي تكبدها عند شراء حصة من النفقات.
وأكدت المحكمة العليا: أن إيداع الأموال في حالة استيفاء المطالبة يساهم في تنفيذ قرار المحكمة في الوقت المناسب. لكن بحسب الادعاء الذي نكتب عنه، لم يتم إيداع أي أموال في الحساب البنكي، وبالتالي لم يتم تنفيذ قرار المحكمة.
وبالإضافة إلى ذلك، لفتت الهيئة القضائية للمحكمة العليا الانتباه إلى تفصيل مهم. ويتبين من مواد القضية أن المدعى عليها ومن تبادل معها الأموال اتفقوا على سعر السهم بالروبل.
ليس من الواضح لماذا قامت محكمة المقاطعة بنفسها، أثناء نظرها في القضية، بتخفيض سعر الشراء. ولم تقدم المحكمة أي أسباب قانونية لـ”انخفاض السعر”. وهذا انتهاك مباشر للمادة 198 من القانون المدني. وأمرت المحكمة العليا بإعادة النظر في هذه القضية.
