Menjual apartemen setelah pajak warisan. Bagaimana penjualan apartemen yang diterima melalui warisan dilakukan? Asuransi hak milik - perlindungan tambahan

Pertanyaan yang paling sering diajukan dari notaris: “Saya mewarisi sebuah apartemen, kapan saya bisa menjualnya?” Memang kapan Anda bisa menjual apartemen setelah mewarisi?

Menurut hukum Federasi Rusia (Kode Sipil Pasal 1111), seorang warga negara menjadi pemilik rumah warisan sejak kematian mantan pemilik apartemen (pewaris).

KUH Perdata Federasi Rusia Pasal 1111. Alasan pewarisan

1. Pewarisan dilakukan karena kemauan dan hukum.
2. Warisan menurut undang-undang terjadi apabila dan sepanjang tidak diubah oleh suatu wasiat, serta dalam hal-hal lain yang ditetapkan oleh Kitab Undang-undang ini.

Sekalipun ahli waris belum menyelesaikan warisan dan belum mendaftarkan hak kepemilikannya, tetap saja ia menjadi pemiliknya.

Kalau tidak, dari siapa negara akan memungut pembayaran utilitas dan pembayaran lain untuk apartemen selama pendaftaran warisan dan prosedur pewarisan?

Namun pada kenyataannya, ahli waris mempunyai hak kepemilikan penuh atas rumah tersebut dan hanya dapat melepaskan harta yang diterimanya sejak saat hak milik pemiliknya didaftarkan secara sah.

Hanya dengan demikian warga negara berhak menjual tempat tinggal yang diperoleh dan mencari pembeli. Dokumen ini (sertifikat kepemilikan) dikeluarkan oleh Rosreestr.

Biasanya seluruh prosedur pendaftaran real estat warisan memakan waktu rata-rata 6 bulan.

Jadi menurut undang-undang, orang yang diwariskan berhak melepaskan rumah susun itu secara warisan dan menjualnya sudah enam bulan setelah meninggalnya bekas pemilik tempat tinggal itu? Tidak sesederhana itu. KUH Perdata mengatur undang-undang pembatasan (KUH Perdata Federasi Rusia, Pasal 196).

KUH Perdata Federasi Rusia Pasal 196. Jangka waktu pembatasan umum

1. Jangka waktu pembatasan umum adalah tiga tahun sejak tanggal yang ditentukan sesuai dengan Pasal 200 Kode Etik ini.
2. Jangka waktu pembatasan tidak boleh lebih dari sepuluh tahun sejak tanggal pelanggaran hak atas perlindungan yang ditetapkan jangka waktu ini, dengan pengecualian kasus-kasus yang ditetapkan oleh Undang-Undang Federal 6 Maret 2006 N 35-FZ “Tentang Pemberantasan Terorisme”.

Jadi, berapa lama setelah masuk warisan, Anda bisa menjual apartemen? Selama tiga tahun berikutnya (dan jika rumah susun itu diwarisi sejak Januari 2016 - lima tahun) sejak tanggal pendaftaran hak atas rumah susun yang diwarisi, harta milik orang yang diwarisi dapat digugat.

Waktu ini diberikan untuk kemungkinan munculnya ahli waris lain yang mempunyai tuntutan yang lebih besar atas rumah susun dan dengan keinginan untuk menantang warisan.

PENTING! Hitung mundur tiga tahun (atau lima tahun) dimulai dari saat orang baru yang mengajukan permohonan tempat tinggal mengetahui adanya pelanggaran terhadap haknya sendiri (Kode Sipil Federasi Rusia, Pasal 200, paragraf 1).

KUH Perdata Federasi Rusia Pasal 200. Awal periode pembatasan

1. Kecuali ditentukan lain oleh undang-undang, jangka waktu pembatasan dimulai sejak hari orang tersebut mengetahui atau seharusnya mengetahui tentang pelanggaran haknya dan siapa yang menjadi tergugat yang tepat dalam tuntutan perlindungan hak tersebut.

Jangka waktu ini dapat diperpanjang atau diperpendek (semuanya tergantung situasi spesifik). Jadi, jika Anda menerima apartemen melalui warisan, maka menjualnya sebelum 3 tahun sangatlah sulit. Tapi itu mungkin.

Pertanyaan apakah mungkin untuk menjual apartemen yang diterima sebagai warisan kurang dari 3 tahun yang lalu telah terselesaikan. Mari kita bicara tentang cara melakukan ini.

Penjualan awal

Jika suatu rumah susun diwariskan, kapan dapat dijual secara sah?

Penjualan rumah susun setelah pewarisan yang dimiliki kurang dari 3 tahun diperbolehkan menurut undang-undang.

Namun penjual-pewaris yang beruntung harus membayar pajak penghasilan setelah transaksi berhasil.

PERHATIAN! Menurut perubahan baru dalam undang-undang Federasi Rusia, mulai 1 Januari 2016, Anda harus membayar pajak sebesar 13% dari jumlah transaksi jika Anda menjual tempat tinggal sebelum berakhirnya masa kepemilikan properti selama 5 tahun ( setelah ahli waris menerima hak kepemilikan yang sah).

Tetapi jika pemilik baru menjual apartemen yang diterima setelah berakhirnya jangka waktu yang ditetapkan secara resmi, ia akan dibebaskan dari pembayaran pajak (Kode Pajak Federasi Rusia, Pasal 217, klausul 17.1).

Kode Pajak Federasi Rusia Pasal 217. Penghasilan tidak dikenakan pajak (dibebaskan dari perpajakan)

17.1) penghasilan yang diterima oleh individu yang merupakan wajib pajak Federasi Rusia untuk masa pajak yang bersangkutan:

• dari penjualan objek-objek real estat, serta saham-saham atas properti tersebut, dengan memperhatikan hal-hal spesifik yang ditetapkan oleh Pasal 217.1 Kode Etik ini;
• dari penjualan harta benda lain yang dimiliki Wajib Pajak selama tiga tahun atau lebih.

Ketentuan-ketentuan dalam ayat ini tidak berlaku terhadap penghasilan yang diterima oleh orang perseorangan dari penjualan surat berharga, maupun terhadap penghasilan yang diterima oleh orang-orang dari penjualan harta benda yang langsung digunakan dalam kegiatan usaha.

NASIHAT. Sebelum menjual apartemen melalui warisan yang kepemilikannya kurang dari 3 tahun dan membayar pajak, pastikan untuk memastikan bahwa tidak ada ahli waris lain (atau bekali diri Anda dengan persetujuan dari orang tersebut untuk melakukan transaksi dan janji untuk tidak mengklaim properti tersebut) .

Periksa juga “kebersihan” tempat tinggal dalam hal kredit, jaminan dan kewajiban keuangan lainnya, sehingga penjualan apartemen yang diterima secara warisan kurang dari 3 tahun yang lalu tidak menimbulkan banyak masalah hukum lainnya.

Menghindari jebakan

Mengetahui berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk menjual apartemen setelah mewarisi, Anda dapat menghindari banyak masalah.

Jadi, untuk segera menjual tempat tinggal warisan, Anda harus mendaftarkan kepemilikan penuh atas properti tersebut sesegera mungkin.

Rencana aksi:

Kami pergi ke notaris. Setelah mengambil kepemilikan atas rumah susun yang diwarisi (sejak meninggalnya pewaris), Anda harus datang ke kantor notaris untuk mendapatkan sertifikat kepemilikan atas real estat.

Notaris akan memerlukan paket dokumen berikut:

1. Akta kematian (asli dan fotokopi dokumen). Mereka menerimanya di kantor pendaftaran setelah menunjukkan sertifikat kematian dan laporan medis.
2. Surat wasiat dari orang yang diwarisi, menegaskan hak atas real estat.
3. Permohonan yang dibuat pada saat menghubungi notaris di tempat. Dokumen ini memungkinkan Anda untuk melegitimasi hak resmi atas ruang hidup yang diwariskan.
4. Sebuah dokumen yang mengkonfirmasi tempat tinggal terakhir almarhum yang terdaftar. Sertifikat dikeluarkan oleh departemen perumahan atau perusahaan pengelola.
5. Sertifikat pencabutan pendaftaran mantan pemilik properti. Mereka mengeluarkannya di kantor paspor. Notaris tidak selalu memerlukan dokumen ini, tetapi Anda harus mendapatkannya untuk berjaga-jaga.
6. Dokumen yang menegaskan adanya ikatan keluarga antara ahli waris dan orang yang meninggal (akta nikah, akta kelahiran).
7. Will (jika Anda punya).

Jika Anda tidak sempat mengambil dokumen dan pergi ke kantor notaris, Anda bisa menggunakan penjamin. Surat kuasa diberikan kepada orang yang berwenang untuk melakukan tindakan tersebut (dokumen tersebut disahkan oleh notaris).

PENTING! Semakin cepat dokumen-dokumen yang diperlukan dikumpulkan, semakin mudah prosedur pendaftaran warisan.

Apabila telah lewat enam bulan dan orang tersebut belum sempat menyatakan hak warisnya, jangka waktu itu diperpanjang dengan penetapan pengadilan. Orang yang mewarisi juga harus ingat bahwa selain harta tak bergerak, ia juga mewarisi hutang-hutang orang yang meninggal (pinjaman, hipotek, pinjaman lainnya).

PERHATIAN! Tanpa pelunasan seluruh hutang, mustahil menjual real estat yang diwariskan! Dan di sini tidak masalah bahwa apartemen tersebut telah diwarisi kurang dari 3 tahun atau lebih.

Ayo pergi ke Rosreestr. Di kamar negara ini, ahli waris harus memperoleh dokumen yang menegaskan kepemilikannya.

Sebelum Anda memilih kertas yang diidam-idamkan, bekali diri Anda dengan dokumen-dokumen berikut:

1. Sertifikat dan pendaftaran tempat tinggal yang diwariskan untuk pendaftaran kadaster (jika belum pernah dilakukan sebelumnya).
2. Paspor orang yang diwariskan.
3. Permohonan pendaftaran hak milik ahli waris (diisi di Rosreest segera setelah penyerahan semua dokumen yang dikumpulkan).
4. Tanda terima pembayaran bea wajib (jumlahnya 2000 rubel).
5. Sertifikat yang menegaskan hak kepemilikan atas harta warisan (dokumen dikeluarkan oleh notaris).

Pajak penghasilan atas penjualan tempat tinggal

Ketika seorang ahli waris memutuskan untuk menjual sebuah apartemen yang diwarisi dengan kepemilikan kurang dari 3 tahun, ia harus bersiap untuk membayar pajak penghasilan (Kode Sipil Federasi Rusia, Pasal 558). Jumlah ini dipungut berdasarkan prinsip perpajakan yang berlaku umum yang berlaku untuk individu.

KUH Perdata Federasi Rusia Pasal 558. Fitur penjualan tempat tinggal

1. Suatu syarat penting dari kontrak penjualan suatu bangunan tempat tinggal, apartemen, bagian dari bangunan tempat tinggal atau apartemen di mana orang-orang tinggal yang, sesuai dengan “hukum”, tetap memiliki hak untuk menggunakan tempat tinggal ini setelah diakuisisi oleh pembeli, adalah daftar orang-orang ini yang menunjukkan hak mereka untuk menggunakan tempat tinggal yang dijual .
2. Kontrak penjualan bangunan tempat tinggal, apartemen, bagian dari bangunan tempat tinggal atau apartemen harus didaftarkan oleh negara dan dianggap selesai sejak saat pendaftaran tersebut.
3. Kekhususan pembelian dan penjualan tempat tinggal yang memenuhi persyaratan klasifikasi sebagai perumahan kelas ekonomi yang ditetapkan oleh badan eksekutif federal yang berwenang ditentukan oleh undang-undang.

Untuk membayar pajak kepada ahli waris setelah menyelesaikan transaksi, Anda harus datang ke kantor pajak secepat mungkin dan menyerahkan deklarasi dalam Formulir 3 Pajak Penghasilan Pribadi (perintah Layanan Pajak Federal Federasi Rusia tertanggal 24 Desember 2014 Nomor MMV 7-11/671).

Perhitungan pajak ketika menjual apartemen melalui warisan dengan kepemilikan kurang dari 3 tahun dilakukan sesuai dengan Pasal 220 Kode Pajak Federasi Rusia (klausul 2), yang menyatakan:

1. Pajak dihitung atas jumlah transaksi penjualan yang melebihi 1 juta rubel. Faktanya, negara memberi ahli waris potongan preferensial sebesar satu juta rubel.
2. Pajak atas penjualan apartemen melalui warisan kepemilikan kurang dari 3 tahun untuk warga negara Rusia adalah 13%, dan untuk warga negara negara bagian lain 30%.

Kode Pajak Federasi Rusia Pasal 220. Pengurangan pajak properti

2) pengurangan pajak properti sebesar nilai penebusan sebidang tanah dan (atau) real estat lain yang terletak di atasnya, diterima oleh wajib pajak dalam bentuk tunai atau barang, dalam hal penyitaan properti tersebut untuk negara bagian atau kota. kebutuhan.

Bagaimana cara menghitung jumlah pajak? Misalnya, sebuah apartemen yang diwarisi kurang dari 3 tahun dijual seharga 3.500.000 rubel. Jumlah RUB 2.500.000 dikenakan pajak. Kami menghitung 13% dari jumlah ini dan mendapatkan 325.000 rubel. Ini adalah jumlah yang harus dibayarkan setelah transaksi selesai.

PENTING! Hak atas pengurangan pajak sebesar 1.000.000 rubel. diberikan kepada warga negara hanya sekali.

Siapa yang tidak bisa membayar?

Sekarang Anda tahu berapa lama setelah mewarisi Anda bisa menjual apartemen Anda dan membayar pajak.

Dan juga berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk menjual apartemen berdasarkan warisan dan membayar pajak.

Namun ada beberapa pengecualian terhadap aturan tersebut.

Pajak penghasilan atas harga jual tempat tinggal yang diwariskan tidak dipungut dengan dua syarat:

1. Apabila harta benda telah dimiliki lebih dari 3 tahun (sejak tahun 2016 lebih dari 5 tahun).
2. Jika tempat tinggal dibeli dengan jumlah kurang dari satu juta rubel (ini dimungkinkan saat membeli bagian atau kamar di apartemen).

• anak-anak cacat;
• orang-orang dalam usia pensiun;
• penyandang disabilitas kelompok 1 dan 2.

Untuk secara hukum dibebaskan dari pembayaran pajak penghasilan ketika menjual apartemen dengan warisan yang dimiliki kurang dari 3 tahun, Anda harus pergi ke NI dan menulis permohonan. Dokumen yang mengkonfirmasi kategori warga negara istimewa harus dilampirkan pada aplikasi.

Dalam artikel ini, kami memberi tahu Anda berapa tahun kemudian Anda dapat menjual apartemen setelah mewarisi, tetapi meskipun semua formalitas dan tenggat waktu dipatuhi dengan cermat, ada risiko keadaan yang tidak terduga.

Oleh karena itu, untuk melakukan transaksi seperti itu, sebaiknya melibatkan pengacara profesional yang berpengalaman menangani real estate warisan. Anda sekarang tahu segalanya tentang apa yang harus dilakukan jika Anda mewarisi sebuah apartemen dan kapan Anda bisa menjualnya.

Kapan Anda bisa menjual apartemen yang diterima sebagai warisan? Ini adalah pertanyaan yang sangat umum yang muncul di kalangan warga yang menjadi pemilik tak terduga dari suatu real estat.

Karena peristiwa seperti itu tidak terjadi dalam kehidupan ahli waris setiap hari, maka wajar saja jika terdapat kesenjangan pengetahuan yang signifikan mengenai topik ini. Mari kita coba mengisinya dengan informasi bermanfaat. 🙂

Masyarakat yang mendapat tempat tinggal dari kerabatnya seringkali menghadapi kendala terkait harus membayar pajak atas penjualan rumah susun yang diterima sebagai warisan. Lagi pula, ketika berjualan, Anda tidak ingin membayar untuk sesuatu yang Anda sendiri dapatkan secara gratis.

Kebanyakan orang tahu bahwa tidak perlu membayar, dan sebagian mereka benar. Akan tetapi, apabila seseorang bermaksud menjual harta benda yang diwarisi dari sanak saudara atau sebagai hadiah, maka ia wajib membayar pajak penghasilan orang pribadi sebesar 13% dari nilai. Mengapa demikian? Intinya warga mendapat penghasilan setelah bertransaksi. Dan setiap keuntungan tersebut menurut undang-undang dikenakan pajak penghasilan pribadi negara.

Namun ada beberapa keanehan di sini yang harus diwaspadai oleh setiap pemilik untuk memahami dalam hal apa warisan dikenakan pajak atas penjualan. Nah, guna meminimalisir kemungkinan kontribusi ke kas negara.

Pertama-tama, suatu transaksi pewarisan harta benda harus diformalkan secara hukum, yaitu pemilik baru harus memiliki semua surat-surat yang menegaskan kepemilikannya atas harta baru itu.

Saat menjual tempat tinggal warisan, setiap pemilik mengumpulkan paket dokumen, yang meliputi:

1. Kepemilikan. Penjualan real estat dilakukan hanya setelah pendaftaran sertifikat kepemilikan, jika tidak, penjualan tidak mungkin dilakukan.
2. Sertifikat yang menegaskan hak atas warisan.
3. Izin menjual dari suami/istri, jika dalam akad nikah ditentukan bahwa warisan itu adalah milik bersama. Jika tidak ada akad nikah, maka izin ini tidak diperlukan.
4. Selain itu, jika area tersebut dibagikan kepada beberapa orang, diperlukan persetujuan resmi dari semua pemilik untuk menjualnya. Izin tersebut dapat dilakukan di kantor notaris mana pun.
5. Perjanjian pembelian apartemen.
6. Ekstrak dari daftar rumah yang menunjukkan siapa yang terdaftar di apartemen ini.

Oleh karena itu, jawaban atas pertanyaan: “Kapan saya dapat menjual apartemen yang diterima sebagai warisan?” Semua dokumen di atas akan tersedia.

Penjualan rumah atau apartemen yang diwarisi hanya dilakukan oleh pemiliknya.

Sekarang mari kita bicara tentang kapan waktu paling menguntungkan untuk menjual rumah warisan.

Penjualan apartemen yang tepat

Kami menghitung masa jabatannya

Perpajakan saat ini memberikan sejumlah pengurangan pajak yang dapat mengurangi jumlah pajak penghasilan dalam transaksi moneter. Salah satu manfaat tersebut adalah jangka waktu kepemilikan suatu properti residensial.

Jika barang tersebut sudah dimiliki lebih dari tiga tahun, maka tidak perlu membayar pajak pada saat menjualnya. Sebaliknya, jika properti ini dimiliki sampai dengan 3 tahun, maka pajak penghasilan pribadi harus dibayar dari jumlah total penjualan real estat yang diterima sebagai hadiah atau wasiat.

Bagaimana cara menghitung jangka waktu kepemilikan suatu warisan? Perlu Anda ingat bahwa tiga tahun bukanlah tahun kalender. Sebelumnya, pada saat pendaftaran properti, misalnya pada bulan September, tahun buku baru dimulai pada tanggal 1 Januari. Nah, tiga tahun sama dengan tiga puluh enam bulan, yang berlangsung terus menerus sejak meninggalnya orang yang mewariskan harta itu.

Contoh. Biarkan Petr Ivanov tertentu menerima real estat berdasarkan wasiat dari seorang kerabat pada bulan September 2018, yaitu, bulan ini dia mengeksekusi semua dokumen kepemilikan untuk dirinya sendiri. Namun kematian pemilik sebelumnya terjadi pada Mei 2018. Menurut aturan baru, hitungan mundur 3 tahun akan dimulai pada bulan Mei. Dengan demikian, pada Juni 2021, Petr Ivanov bisa menjual apartemen ini sepenuhnya dengan tenang, tanpa membayar pajak apa pun secara legal.

Kami menerapkan manfaat tambahan

Penjualan harta warisan yang dimiliki kurang dari 3 tahun dikenakan pajak penghasilan orang pribadi wajib yang saat ini berjumlah tiga belas persen.

Namun bila menggunakan pengurangan pajak, jumlah yang harus dibayar mungkin dihitung berbeda. Persentasenya akan tetap sama, tetapi jumlah penjualan apartemen dapat dikurangi sebesar 1 juta rubel.

Contoh. Pyotr Ivanov yang sama ingin menjual rumah warisannya seharga 5 juta rubel. Jika tiga tahun belum berlalu sejak kematian pewaris, maka Peter diharuskan membayar pajak penghasilan pribadi sebesar 13% dari jumlah penjualan dikurangi 1.000.000 rubel. Hasilnya adalah pajak sebesar 520.000 rubel. = (5 juta - 1 juta) * 13%.

Tetapi jika jumlah penjualan rumah kurang dari atau sama dengan satu juta rubel, maka orang yang menjual apartemen warisan tidak akan membayar pajak, karena dalam hal ini perpajakan tidak diatur.

Namun, jika Peter menjual properti dengan jangka waktu kepemilikan kurang dari 3 tahun, ia wajib membuat SPT 3-NDFL dan membawanya ke kantor pajak. Sekalipun pajak yang terutang ternyata sama dengan 0.

Namun cara termudah bagi Peter adalah menunggu 3 tahun sejak tanggal kematian pewaris dan menjual apartemen tanpa pajak apapun. Maka tidak perlu menyerahkan deklarasi kepada otoritas pajak.

Orang yang tidak boleh membayar pajak

Ada informasi di Internet bahwa pajak atas penjualan apartemen warisan tidak dapat dibayar jika dimiliki kurang dari tiga tahun oleh orang-orang yang termasuk dalam kategori berikut:

• penyandang disabilitas kelompok pertama dan kedua;
• cacat sejak lahir;
• pensiunan.

Dan disimpulkan bahwa semua orang di atas tidak wajib membayar pajak ketika menjual harta warisan.

Namun, tidak ada bukti dokumenter mengenai hal ini: baik dalam kode pajak, maupun dalam surat penjelasan. Oleh karena itu, Anda sebaiknya tidak mempercayai informasi ini, meskipun Anda sangat menginginkannya.

Semua dokumen resmi menunjukkan bahwa ketika mewarisi properti, periode preferensi kepemilikan bebas pajak diberikan selama 3 tahun. Hal ini berlaku baik untuk real estat yang diperoleh sebelum tahun 2016 dan setelahnya.

Dan terlepas dari apakah penjualnya cacat, pensiunan, atau warga negara yang bekerja, ia harus melapor ke kantor pajak dan membayar pajak secara umum.

Penting! Saat menjual apartemen berdasarkan wasiat, jangan lupa untuk menerapkan pengecualian standar 1 juta rubel untuk mengurangi basis pajak.

Kemungkinan masalah

Jika suatu rumah susun dijual secara warisan, dan pajak penjualannya tidak dibayar, maka beberapa masalah mungkin terjadi, misalnya:

• sesuai dengan undang-undang Federasi Rusia, untuk tidak membayar pajak dalam skala besar, denda diperkirakan seratus hingga tiga ratus ribu rubel, dan denda juga bisa sama dengan biaya apartemen;
• denda juga mungkin terjadi jika Anda gagal menyerahkan deklarasi penjualan kepada otoritas pajak tepat waktu, dalam hal ini dendanya sama dengan 5% dari jumlah pajak.

Akibat negatif juga mungkin terjadi bila rumah telah terjual seluruhnya, pajak telah dibayar, surat-surat telah dibuat, tetapi timbul ahli waris lain yang mengklaim harta itu. Masalah ini diselesaikan baik secara pribadi atau di pengadilan.

Untuk menghindari situasi seperti itu, perlu mempelajari dengan cermat semua dokumen sebelum menjual dan memastikan tidak ada ahli waris tambahan. Dan jika memang ada, pastikan Anda memiliki izin yang sesuai.

Jika seseorang tidak memahami masalah seperti itu sama sekali atau tidak punya waktu untuk melakukannya, maka lebih baik mencari bantuan dari pengacara profesional yang akan membantu mengumpulkan dokumen yang diperlukan dan sebagainya.

Kesimpulan

Dengan demikian, menjual harta benda yang diterima berdasarkan wasiat tidaklah begitu sulit. Tentu saja Anda harus pergi ke instansi pemerintah untuk mendapatkan berbagai sertifikat, mengunjungi notaris dan pemeriksa pajak.

Mari kita rangkum hal di atas. Saat menjual Anda harus:

1. Kumpulkan paket dokumen yang disebutkan di atas.
2. Setelah menyelesaikan transaksi, buatlah pengembalian pajak di mana Anda menunjukkan jumlah pajak yang dihitung dari harga jual rumah.
3. Pergi ke kantor pajak dan serahkan deklarasi 3-NDFL.
4. Jika Anda harus membayar pajak, Anda perlu mendapatkan tanda terima dari pemeriksa pajak dan membayar jumlah yang ditentukan.

Pengajuan deklarasi tidak perlu ditunda-tunda, namun juga tidak perlu terburu-buru. Formulir 3-NDFL diserahkan ke kantor pajak pada awal tahun takwim setelah tahun selesainya transaksi pembelian dan penjualan properti. Ini perlu dilakukan sebelum 30 April.

Contoh. Biarkan Petr Ivanov kami menjual bagian warisan di apartemen pada tanggal 15 Januari 2019. Dalam hal ini, dia tidak perlu khawatir tentang apa pun selama setahun penuh. Namun, sebelum tanggal 30 April 2020, dia harus ingat untuk melaporkan ke kantor pajak bahwa dia menjual sebagian propertinya dan menerima penghasilan.

Membeli apartemen warisan merupakan transaksi paling berbahaya bagi pembeli. Jangan pernah lupa: secara teori, kerabat yang “terlupakan” selalu bisa muncul. Namun apa yang harus dilakukan jika tidak ada pilihan pembelian lain atau apartemen tersebut benar-benar layak mendapat perhatian?
Pada artikel ini saya akan berbicara tentang cara membeli apartemen dengan benar dari ahli waris dan bagaimana melindungi diri Anda dari kemungkinan masalah.

✔
✔

✔
✔
✔

✔
✔
✔

✔
✔

○ Fitur utama membeli rumah.

Ada beberapa nuansa penting yang perlu diketahui oleh setiap pembeli apartemen warisan.

1. Apartemen itu harus menjadi milik penjual berdasarkan hak milik. Dimungkinkan untuk mendaftarkan real estat sebagai properti hanya setelah enam bulan berlalu sejak tanggal kematian pewaris, setelah menerima sertifikat yang sesuai dari notaris. Setelah itu, perumahan tersebut didaftarkan dalam Daftar Real Estat Negara Bersatu.
Apa hal pertama yang perlu dilakukan pembeli? Cari tahu tanggal kematian pewaris, mintalah penjual sertifikat hak atas warisan dan kutipan dari Daftar Negara Bersatu. Anda juga dapat menghubungi notaris yang menangani perkara warisan dan menanyakan apakah ada pemohon lain atas harta tersebut dan apakah ada penolakan untuk mewarisi rumah dari ahli waris lainnya.
2. Jika suatu bagian dalam sebuah apartemen dibeli, maka pembeli, sebelum menjualnya kepada Anda, harus menawarkan kesepakatan kepada pemilik bersama (Pasal 250 KUH Perdata Federasi Rusia).
Meminta penolakan tertulis dari penjual untuk menolak pembelian, jika tidak, kontrak dapat diganggu gugat. Jika tidak ada penolakan tertulis dari para pemilik bersama, ahli waris dapat membuktikan fakta pemberitahuan itu dengan menunjukkan salinan surat yang dikirimkan dan pemberitahuan penyerahannya (lebih dari sebulan harus berlalu sejak tanggal pemberitahuan - hanya dalam kasus ini) penjual mendapat hak untuk mengalihkan bagiannya kepada orang lain).
3. Apabila suatu rumah susun mempunyai beberapa ahli waris, maka masing-masing ahli waris itu bertindak sebagai penjual dan menandatangani sendiri perjanjian itu. Jangan percaya orang yang mengklaim bahwa ketidakhadiran salah satu kerabat Anda tidak ada salahnya. Ini akan menyakitkan - ahli waris selalu diumumkan pada saat yang paling tidak tepat.
Warga negara mempunyai hak untuk mengalihkan kekuasaannya untuk melakukan transaksi kepada orang lain.
Apa yang harus dilakukan pembeli? Periksa surat kuasa yang diaktakan dari ahli waris yang menjual apartemen. Perhatikan daftar wewenang yang diberikan - perwakilan harus memiliki hak untuk melakukan transaksi real estat atas nama prinsipal.
4. Hak kepemilikan terdaftar di Rosreestr. Biaya layanan pemerintah adalah 2.000 rubel (klausul 22, klausa 1, pasal 333.33 Kode Pajak Federasi Rusia).

○ Membeli apartemen yang diwariskan.

Transaksi diselesaikan dengan mempertimbangkan nuansa yang dijelaskan di atas dengan membuat perjanjian tertulis. Sebelum membuat dokumen, pastikan penjual memiliki dokumen yang diperlukan untuk apartemen tersebut.

✔ Dokumen apa saja yang dibutuhkan

Untuk menyelesaikan transaksi yang Anda butuhkan:

• Paspor para pihak.
• Dokumen hak milik atas real estat (dalam kasus kami, ini adalah sertifikat warisan yang dikeluarkan oleh notaris).
• Ekstrak dari Daftar Real Estat Negara Bersatu (jika apartemen didaftarkan sebelum pertengahan 2016 - sertifikat kepemilikan).
• Paspor teknis diperlukan jika apartemen tidak terdaftar dalam daftar kadaster (Anda dapat mengetahuinya di situs web Rosreestr di bagian “Informasi Referensi”; Anda dapat memesan dokumen dari BTI).

Pembeli juga berhak meminta dokumen tambahan. Misalnya, surat keterangan dari departemen perumahan tentang tidak adanya utang, kutipan dari daftar rumah tentang orang-orang yang terdaftar, izin pembangunan kembali, penolakan orang lain atas harta warisan. Namun dokumentasi ini tidak diperlukan saat mendaftarkan ulang hak milik ke Daftar Real Estat Negara Bersatu, dokumentasi ini diperlukan untuk reasuransi tambahan bagi pembeli.

✔ Cara membuat perjanjian

Dokumen tersebut dibuat dalam bentuk tertulis sederhana dan diserahkan bersama dengan dokumen lainnya ke Rosreestr. Kondisi penting adalah:

• Subyek perjanjian.
• Harga.
• Daftar warga yang tinggal di apartemen.

Syarat-syarat ini harus dituangkan dalam bentuk tertulis, tanpa syarat-syarat itu akad dianggap tidak sah. Ketentuan tambahan ditentukan atas kebijaksanaan para pihak. Karena transaksi tersebut dianggap berisiko, disarankan untuk menetapkan hal-hal berikut sebagai ketentuan tambahan:

• Ketentuan bahwa penjual menjamin tidak adanya ahli waris lainnya (frasa ini dapat menguntungkan Anda jika kerabat tiba-tiba muncul).
• Tata cara pemutusan kontrak jika terjadi perubahan keadaan yang signifikan (Pasal 451 KUH Perdata mengatur kemungkinan ini).
• Penyelesaian perselisihan.

Transaksi tidak perlu disertifikasi oleh notaris, tetapi dalam hal membeli apartemen warisan, tidak ada salahnya.

○ Masalah apa yang mungkin timbul?

Faktanya, banyak masalah yang bisa muncul. Sebelum membeli apartemen dari ahli waris, sangat disarankan untuk mempelajari sejarah properti dan nuansa pembelian rumah warisan.
Jangan lupa, tidak hanya Anda, ahli waris sendiri pun bisa tertipu, misalnya dengan memalsukan surat wasiat. Periksa semua dokumen dengan sangat hati-hati, tertarik dengan detailnya. Ini akan menyelamatkan Anda dari kemungkinan masalah. Masalah yang paling umum adalah sebagai berikut.

✔ Ahli waris lainnya telah muncul

Jika ada orang lain yang mengklaim properti tersebut, ada risiko besar mereka akan menuntutnya. Oleh karena itu, ada baiknya menjaga agar uang Anda kembali tepat waktu.
Tentu saja, kecil kemungkinan penjual akan setuju untuk mengembalikan uang tersebut. Kemungkinan besar, Anda harus pergi ke pengadilan.
Jika penjual mengetahui keberadaan ahli waris lainnya, Art. 179 KUH Perdata Federasi Rusia:

“Suatu transaksi yang dilakukan karena pengaruh penipuan dapat dinyatakan tidak sah oleh pengadilan atas permintaan korban.
Sikap diam yang disengaja mengenai keadaan-keadaan yang seharusnya dilaporkan oleh seseorang dengan kehati-hatian yang diwajibkan kepadanya berdasarkan syarat-syarat transaksi juga dianggap sebagai penipuan.”

Jika penjual tidak mengetahui keberadaan ahli waris lainnya, Art. 451 KUH Perdata Federasi Rusia:

“Perubahan signifikan dalam keadaan yang menjadi dasar para pihak ketika membuat kontrak adalah dasar untuk perubahan atau penghentian kontrak, kecuali ditentukan lain oleh kontrak atau mengikuti esensinya.
Suatu perubahan dalam keadaan dianggap signifikan bila perubahan tersebut telah banyak berubah sehingga, jika para pihak dapat memperkirakannya secara wajar, kontrak tidak akan dibuat oleh mereka sama sekali atau akan dibuat dengan syarat-syarat yang sangat berbeda.”

Dalam kedua kasus tersebut, pembeli harus mengembalikan uangnya. Dalam urutan dan kuantitas apa, pengadilan memutuskan. Dalam kasus pertama, pemohon juga berhak atas penggantian biaya yang timbul sebagai akibat dari selesainya transaksi.
Jika ahli waris berhasil menantang transaksi jual beli, uang tersebut dapat dikembalikan berdasarkan Art. 461 KUH Perdata Federasi Rusia:

“Bila barang-barang itu ditarik dari pembeli oleh pihak ketiga atas dasar-dasar yang timbul sebelum dilaksanakannya akad jual beli, maka penjual wajib mengganti kerugian yang timbul kepada pembeli, kecuali ia dapat membuktikan bahwa pembeli mengetahui atau seharusnya mengetahui adanya barang-barang itu. alasan.”

✔ Dokumen pembelian dan penjualan tidak dilengkapi dengan benar

Jika kesalahan teridentifikasi setelah semua prosedur pendaftaran, fakta transaksi dapat dibuktikan berdasarkan Ekstrak dari Daftar Negara Bersatu. Transaksi tersebut dapat dinyatakan tidak sah melalui pengadilan.
Bukti transfer uang kepada penjual akan berupa dokumen bank yang bersangkutan atau tanda terima penerimaan uang muka. Bukti transaksi juga mencakup korespondensi dengan penjual, keterangan saksi dan dokumen di tangan yang menunjukkan ketulusan niat Anda.
Jika, dengan kedok satu transaksi, transaksi lain benar-benar selesai, ajukan juga ke pengadilan. Suatu transaksi yang dilakukan pada kenyataannya diakui sebagai suatu kepalsuan. Pengadilan akan mewajibkan para pihak untuk melakukan transaksi pembelian dan penjualan sesuai dengan semua aturan KUH Perdata Federasi Rusia (klausul 87 Resolusi Pleno Angkatan Bersenjata Ukraina No. 25 tanggal 23 Juni, 2015).

✔ Penjual menawarkan untuk “menghemat” pajak

Sangat sering, penjual menawarkan untuk menurunkan harga sebenarnya sebuah apartemen. Hal ini disebabkan karena penghasilan yang diterima dari rumah susun yang dijual akan dikenakan pajak penghasilan jika harta itu dimiliki oleh ahli waris kurang dari tiga tahun (klausul 3 pasal 217 Kode Pajak Federasi Rusia).
Jumlahnya ternyata cukup besar, jadi pikirkan sendiri, tidak perlu terburu-buru menjual apartemen seperti itu kepada ahli waris. Oleh karena itu, transaksi seperti itu pada awalnya terlihat mencurigakan, periksa semuanya dengan hati-hati dan jangan setuju dengan penurunan harga.
Jika keabsahan transaksi disengketakan, pembeli akan dapat mengembalikan uang dalam jumlah yang ditentukan dalam kontrak. Hampir mustahil untuk membuktikan bahwa sebenarnya lebih banyak uang yang ditransfer.

○ Bagaimana cara menghindari masalah?

Penipuan dalam penjualan apartemen warisan sangat umum terjadi. Beberapa tips untuk membeli real estat tersebut telah diberikan di atas (lihat “Fitur utama pembelian”). Beberapa poin lagi yang sangat penting.

✔ Memeriksa dokumen penjual

1. Periksa paspor penjual dan tanyakan kepada otoritas pendaftaran apakah dokumen tersebut terdaftar sebagai hilang.
2. Periksa kapasitas penjual. Anda harus menghubungi klinik pengobatan dan psikoneurologi, atau setidaknya meminta warga untuk menunjukkan SIM.
3. Mintalah penjual untuk menunjukkan akta kematian dan hak milik orang yang meninggal atas properti tersebut. Periksa detail semua dokumen.

✔ Memeriksa hak-hak pihak ketiga

Cari tahu atas dasar apa penjual menerima apartemen tersebut.
Jika properti itu diterima atas kemauan, kami memeriksa:

• Adanya penolakan wasiat atau pembebanan lainnya.
• Kehadiran kerabat yang “terlupakan” yang merupakan pemohon bagian wajib dalam warisan (ini adalah penyandang cacat, anak-anak, kerabat cacat dari almarhum - Anda dapat mengetahuinya dari notaris, melalui kantor catatan sipil, arsip, dan, akhirnya, dari tetangga).

Jika ada kerabat dan penggugat lain atas properti tersebut, lebih baik segera menolak transaksi tersebut.
Jika properti itu diperoleh secara sah, Anda perlu memeriksa:

• Kehadiran ahli waris dalam garis yang sama dengan penjual (tanyakan padanya atau notaris, periksa kepemilikan dengan kutipan dari Daftar Real Estat Negara Bersatu).
• Adanya penolakan warisan.

Kalau ada penolakan atau tidak ada kerabat lain, semuanya beres.
Anda juga harus menanyakan kepada penjual tentang keberadaan pasangan. Biasanya hanya ada satu pemilik harta warisan, namun dalam akad nikah dapat ditentukan lain. Pastikan untuk mendapatkan persetujuan pasangan penjual untuk transaksi tersebut.

✔ Tidak menyetujui penipuan

Bahkan jika Anda jatuh ke tangan penipu, transaksi tersebut dapat dinyatakan tidak sah berdasarkan Art. 179 KUH Perdata Federasi Rusia. Untuk membuktikan hak Anda untuk mengembalikan uang tersebut, Anda perlu membuktikan kepada pengadilan bahwa tidak ada tindakan ilegal di pihak Anda.
Transaksi dengan rumah susun warisan sudah beresiko, jangan melanggar hukum.

Ketika timbul niat untuk menjual rumah warisan, warga bertanya-tanya: kapan mereka bisa menjual apartemen setelah mewarisi, apakah mereka memerlukan izin dan dokumen khusus untuk itu, dan apakah mereka perlu membayar pajak? Saat membeli properti warisan, Anda juga perlu mempelajari subjeknya - lagipula, objek real estat tersebut berbeda dari yang lain dalam hal risiko perselisihan dengan penggugat atas barang-barang almarhum. Analisis terperinci tentang topik ini diberikan dalam artikel.

Berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk menjual apartemen setelah mewarisi?

Undang-undang Rusia saat ini memiliki 2 istilah untuk menghubungkan properti dengan penerima warisan. Masing-masing ditentukan oleh tujuan hukum dan ekonomi.

Oleh karena itu, demi kepentingan sistem fiskal, tanggal penerimaan barang milik almarhum adalah hari ditemukannya barang tersebut. Dan sesuai dengan KUH Perdata Rusia, hari pembukaan adalah hari kematian seseorang.

Jika hari pasti kematiannya tidak diketahui, maka tanggalnya ditentukan oleh pengadilan - mungkin saja demikian:

• tanggal penemuan mayat,
• perkiraan tanggal kematian,
• tanggal pengakuan seseorang meninggal atau hilang dengan kemungkinan kematian yang tinggi.

Periode ini diperlukan untuk terus membayar pembayaran pajak. Lagi pula, pembayaran fiskal, tagihan listrik, dan pembayaran lain atas harta benda almarhum harus dibayar, dan proses pewarisan dapat memakan waktu enam bulan, satu tahun, atau bahkan lebih. Pendapatan anggaran harus tidak berhenti selama periode ini. Oleh karena itu, “secara surut” untuk tujuan ini, calon penerima dianggap sebagai penerima kewajiban orang yang meninggal - mereka dikenakan pajak dan pembayaran perumahan dan layanan komunal, mereka membayar hutang dan memenuhi kewajiban pewaris.

Sebelum menjual, Anda harus mendaftarkan properti Anda ke Rosreestr.

Tetapi untuk menjual real estat seperti itu, Anda harus melalui semua tahapan hingga pendaftaran kepemilikan.

Segera setelah menerima ekstrak dari Rosreestr tentang entri dalam daftar real estat negara bagian pemilik baru, Anda dapat menjual apartemen dengan cara biasa.

Namun, untuk menerima ekstrak ini, Anda harus menjadi penerima.

Bagaimana cara mendapatkan sertifikat?

Proses resminya dimulai sejak sertifikat warisan diterima. Akta ini diterbitkan oleh notaris di tempat tinggal atau tempat tinggal almarhum. Secara umum keseluruhan jalur penjualan rumah warisan adalah sebagai berikut.

Menurut wasiat, ahli waris dapat berupa orang perseorangan dan badan hukum apa pun, tanpa memandang derajat kekerabatan. Oleh karena itu, orang-orang yang tidak tercantum dalam surat wasiat tidak dapat menuntut bagian atas harta itu, kecuali dalam hal-hal luar biasa yang jarang terjadi. Selain itu, orang-orang yang dipilih oleh almarhum untuk memindahkan barang-barangnya, jika ditemukan tidak layak, tidak akan dapat mengikuti proses tersebut.

Orang-orang luar biasa adalah orang-orang yang mendapat bagian dalam harta warisan, tanpa memperdulikan keterangan yang diberikan dalam wasiat.

Mereka:

• anak-anak dari almarhum yang berusia di bawah 18 tahun;
• anggota keluarga almarhum yang cacat.

Cara mendapatkan apartemen sesuai keinginan. Jika tidak ada wasiat, maka segala sesuatunya terjadi sesuai dengan skema standar suksesi ahli waris.

Oleh karena itu, barang-barang berharga almarhum pertama-tama harus diberikan kepada kerabat dekat dan anggota keluarga. Anggota keluarga termasuk mertua jika mereka tinggal bersama almarhum dan serumah tangga dengannya.

Kerabat dekat adalah sanak saudara dalam garis keturunan dan menaik:

• anak-anak,
• orang tua,
• cucu,
• nenek, kakek,
• diadopsi, diadopsi,
• serta saudara kandung dan saudara tiri.

Anggota keluarga dipertimbangkan:

• pasangan,
• anak tiri dan anak tiri,
• ayah tiri dan ibu tiri, jika mereka tinggal bersama dan menjalankan satu rumah tangga dengan almarhum, yaitu biaya hidup dan pendapatan ditanggung bersama.

Untuk memperoleh sertifikat hak waris, penerima menerima harta benda orang yang meninggal enam bulan sejak tanggal kematian atau putusan pengadilan tentang kematian/pengakuan meninggal, dan sebagainya. Mengapa mereka mengunjungi notaris di tempat pendaftaran?

Penerimaan sebenarnya atas barang milik almarhum adalah pengambilalihan hak dan tanggung jawab pemiliknya.

Dalam kasus apartemen, penerima mengambil alih properti tersebut:

• dengan pindah ke perumahan,
• melakukan perbaikan,
• pembayaran pembayaran properti fiskal dan pembayaran utilitas, hutang, dll.

Notaris menerbitkan akta kepada seluruh ahli waris yang sah setelah biaya notaris dibayarkan - besarnya tergantung pada nilai harta dan derajat kekerabatan. Penerima yang tinggal bersama almarhum di alamat yang sama dan terus tinggal di sana setelah kematiannya dibebaskan dari pembayaran biaya.

Sertifikat yang diterima menjadi dasar pendaftaran hak milik di Rosreestr, dan jika tempat tinggal tidak termasuk dalam pendaftaran kadaster, maka untuk pendaftaran di kadaster.

Untuk mendaftarkan apartemen untuk pendaftaran kadaster, Anda harus memiliki paspor teknis atau rencana. Jika almarhum memiliki dokumen seperti itu, penting untuk memperjelas apakah data tertulis tersebut sesuai dengan yang asli - lagi pula, almarhum dapat membuat atau merekonstruksi hal-hal yang tidak tercermin dalam dokumentasi.

Dalam hal ini, paspor/rencana teknis harus diperbarui - hubungi insinyur kadaster yang akan memeriksa objek dan membuat tindakan bersertifikat untuk pembuatan dokumen teknis. Akibatnya, Rosreestr akan mengeluarkan ekstrak pengalihan kepemilikan.

Setelah ini, Anda bisa menjual apartemen tersebut.

Syarat yang penting adalah apabila barang itu mempunyai sitaan atau pembatasan, misalnya sita, jaminan pinjaman, penerima sewa, maka sebelum dijual:

• beban harus dihilangkan;
• melunasi semua hutangnya
• memenuhi kewajiban.

Pajak atas penjualan rumah susun yang diterima sebagai warisan

Penjualan real estat dikenakan pajak penghasilan pribadi. Tapi apakah perlu membayar dalam semua kasus? Apakah ahli waris dibebaskan dari kewajiban memberikan kepada negara 13% dari tempat tinggal yang diterima sehubungan dengan penjualannya?

Lagi pula, apartemen seperti itu diterima secara gratis - di bawah wewenang resepsionis, dan tidak mungkin untuk menunjukkan biaya perolehannya, dan 13% dari total jumlah penjualan adalah jumlah yang agak besar.

Bagaimana saya bisa menghindari pembayaran atau mengurangi pembayaran saya?

Kepemilikan kurang dari 3 tahun

Sesuai dengan Kode Pajak Rusia, jika real estat diterima sebelum 1 Januari 2016 melalui warisan, maka pada saat penjualannya penjual dibebaskan dari pembayaran pajak penghasilan pribadi, terlepas dari lamanya apartemen ini berada dalam kepemilikannya.

Jika ia membuka harta itu setelah tanggal 1 Januari 2016, maka untuk dilepaskan ia harus memenuhi syarat - harta itu harus dimiliki lebih dari 3 tahun. Jika tidak, Anda harus membayar 13% dari hasil.

Misalnya, penerima menjual properti itu seharga 3.000.000 rubel. Pajak penghasilan pribadi adalah 390.000 rubel. Jumlahnya signifikan.

Apakah mungkin menurut undang-undang untuk mengurangi atau tidak membayar pajak?

Cara terbaik untuk tidak membayar pajak penghasilan orang pribadi adalah dengan menunggu sampai jangka waktu minimumnya habis dan tidak menjual rumah yang dimiliki kurang dari 3 tahun.

Pengurangan pajak

Jika penjualan sangat dibutuhkan, maka basis pajak dapat dikurangi dengan menggunakan pengurangan properti.

• Deduksi- ini adalah jumlah dimana basis pajak dapat dikurangi, yaitu dikurangi darinya.
• Basis- ini adalah jumlah 13% yang dibayarkan.

Jumlah pengurangan properti untuk semua warga negara adalah sama dan, menurut Pasal 220 Kode Pajak Rusia, sama dengan 1.000.000 rubel.

Jadi, ketika menjual tempat tinggal seharga 3.000.000 rubel, basisnya hanya 2.000.000 rubel, dan jumlah pajak penghasilan pribadi akan menjadi 260.000, bukan 390.000.

Sumbangan suatu bagian

Cara lain yang sah untuk mengurangi jumlah yang harus dibayarkan ke anggaran adalah dengan menghibahkan sebagian/bagian kepada kerabat dekat atau anggota keluarga. Hadiah kepada orang tersebut tidak dikenakan pajak.

Setelah operasi seperti itu, perlu untuk membuat perjanjian jual beli terpisah dengan pembeli - setiap pemegang saham membuat kesepakatan dengannya untuk menjual bagiannya.

Menurut penjelasan Kementerian Keuangan, suatu saham yang dijual berdasarkan perjanjian tersendiri diakui sebagai obyek tersendiri yang diberikan pengurangan harta seluruhnya.

Contoh - pemilik memberi anaknya setengah dari apartemen. Masing-masing mengadakan perjanjian dengan pembeli, biaya ½ objek adalah 1.500.000 rubel. Setelah menggunakan pengurangan, setiap basis pajak sama dengan 500.000 rubel.

Pajak penghasilan pribadi atas setiap saham: 500.000 * 13% = 65.000 rubel. Hasilnya - 130.000 rubel.

Namun dengan cara ini, sebaiknya ada celah antara transaksi donasi dan penjualan saham, agar pemeriksa tidak menolak memberikan potongan, dengan alasan penolakan tersebut mengungkap fakta penghindaran pajak.

Resiko jual beli apartemen yang diterima sebagai warisan

Real estate yang diwarisi mempunyai resiko baik bagi pembeli maupun penjual.

Untuk pembeli

Pembeli perlu mempelajari dengan cermat dokumen-dokumen perumahan dan memastikan bahwa setelah pembelian tidak ada orang yang datang kepadanya untuk mengklaim bagian dari harta benda almarhum.

Dokumen apa saja yang perlu dipelajari:

1. Ekstrak dari Daftar Real Estat Negara Bersatu;
2. Sertifikat komposisi keluarga - untuk mengetahui siapa yang terdaftar di properti;
3. Ekstrak arsip dari daftar rumah - untuk mengetahui siapa yang pernah terdaftar di properti;
4. rencana teknis;
5. Paspor kadaster atau ekstrak universal dari Daftar Real Estat Negara Bersatu. Penting untuk meminta pernyataan baru dari penjual - untuk melihat informasi tentang ada tidaknya pembebanan dan pembatasan;
6. Sertifikat hak waris;
7. Dokumen pendaftaran;
8. Surat keterangan dari rekening pribadi tentang status utang;
9. Surat keterangan dari klinik psikiatri dan perawatan obat (terkadang hal ini diperlukan untuk memastikan kecukupan penjual);
10. Izin untuk menjual dari pasangan - jika properti itu milik bersama;
11. Izin dari otoritas perwalian negara - jika di antara pemiliknya ada anak-anak atau orang cacat.

Penting untuk mencari penyewa seumur hidup atau tanggungan yang tidak terbatas.

Untuk amannya, Anda sebaiknya mengunjungi notaris yang menangani kasus tersebut dan menanyakan tentang properti tersebut. Anda tidak boleh menyetujui pra-kontrak dengan deposit; paling-paling, perjanjian di muka. Yang terbaik adalah membuat perjanjian dengan bantuan notaris atau pengacara yang baik.

Untuk penjual

• Risiko pertama- ini adalah pajak penghasilan pribadi.
• Yang kedua adalah kemungkinan munculnya ahli waris lain yang, melalui pengadilan, akan memperoleh pengakuan kontrak sebagai tidak sah atau batal, sehingga membawa penjual dan pembeli ke tanggung jawab dan konsekuensi lebih lanjut.

Informasi tambahan tentang pendaftaran hak yang benar atas suatu rumah susun melalui warisan:

Kesimpulan

Cara terbaik untuk menjual rumah dalam situasi apa pun adalah dengan menghubungi profesional yang terlibat dalam penjualan real estat dan dukungan dokumenter untuk transaksi semacam itu. Tentu saja, layanan dari orang-orang ini tidak akan gratis, tetapi sebagai imbalannya Anda akan mendapatkan ketenangan pikiran dan keyakinan akan legalitas dan legalitas jual beli. Cara lainnya adalah dengan mempelajari hukum perdata, perpajakan dan keluarga secara menyeluruh dan rinci. Tambahan dari kedua cara tersebut adalah dengan tidak menjual harta benda segera setelah menerima warisan, tetapi menunggu 3-5 tahun untuk memastikan tidak ada tuntutan atau tuntutan terhadap calon ahli waris.

Pengacara kami akan memberi tahu Anda secara gratis.

Pendapatan warga negara Federasi Rusia dikenakan pajak. Namun, prosedur pengurangan pajak memiliki banyak perbedaan terkait dengan kepemilikan warga negara Rusia pada kategori tertentu, jenis pendapatan, dan keadaan penerimaannya. Seringkali, setelah mewarisi real estat dan memutuskan untuk segera menjualnya, orang Rusia tidak tahu apakah mereka perlu membayar pajak atas penjualan apartemen yang diterima melalui warisan.

Menurut Undang-undang, yang diperhitungkan bukanlah bagaimana Anda menerima barang yang dijual, melainkan berapa lama Anda menjadi pemilik barang tersebut. Ada jangka waktu minimal kepemilikan harta warisan, setelah itu warga negara akan dibebaskan dari kewajiban membayar pajak.

Kapan seorang warga negara memperoleh hak untuk menjual apartemen setelah menerima warisan?

Menurut Undang-undang, penjualan real estat adalah hak prerogatif pemilik sahnya. Apartemen dianggap milik Anda jika sertifikat kepemilikan diterbitkan atas nama Anda. Jika Anda tidak memilikinya, maka perjanjian jual beli yang dibuat akan dianggap tidak sah dan tidak dapat dilaksanakan.

Penjualan yang sah atas harta warisan hanya dapat dilakukan setelah mengajukan permohonan ke kantor notaris untuk memperoleh sertifikat hak waris. Prosedurnya tidak berakhir di situ. Anda harus menyerahkan akta notaris ke Rosreestr. Terlampir padanya:

• KTP (kepada siapa benda itu didaftarkan);
• permohonan pendaftaran resmi hak Anda atas properti yang diterima (diisi di lokasi saat menyerahkan dokumentasi);
• paspor kadaster apartemen;
• tanda terima yang menunjukkan pembayaran bea negara yang diperlukan.

Harap diperhatikan: prosedurnya tidak berbeda dengan transaksi standar pembelian atau penjualan apartemen.

Hanya setelah menerima sertifikat Anda berhak menjual properti ini.

Apa itu pajak dan apa itu bea negara?

Tata cara memperoleh kekayaan warisan dan penjualan selanjutnya menimbulkan banyak pertanyaan di kalangan ahli waris. Orang sering bingung antara bea negara dan pajak.

1. Jumlah pajak adalah jumlah yang Anda bayarkan saat menjual real estat dari pendapatan yang diterima. Prosedurnya didahului dengan transaksi. Pajak masuk ke anggaran negara dan mewakili selisih antara pendapatan yang Anda terima dan pengurangan yang diberikan atau biaya yang dikeluarkan.
2. Biaya negara adalah apa yang dibayarkan kepada notaris pada saat Anda menyusun apa yang terutang kepada Anda. Ini adalah semacam biaya untuk menerbitkan sertifikat warisan yang diaktakan.

Pajak apa yang harus dibayar atas penjualan apartemen warisan pada tahun 2019?

Hingga tahun 2016, jangka waktu setiap real estate adalah 3 tahun. Apabila seorang penduduk negara tersebut tetap berstatus pemiliknya kurang dari 3 tahun, ia wajib membayar pajak penghasilan orang pribadi.

Pada tahun 2016, aturan tersebut mengalami perubahan. Tahun ini, 2019, jika Anda memutuskan untuk menjual real estat dalam jangka waktu 5 tahun setelah mengambil kepemilikan, Anda harus membayar pajak yang diwajibkan ke kas negara.

Hak untuk tidak membayar berdasarkan peraturan baru hanya berlaku untuk kasus-kasus individual. Ini:

1. Anda menjadi pemilik sebelum 01/01/2016.
2. Properti yang diterima:

• berdasarkan perjanjian pemeliharaan seumur hidup,
• sebagai hadiah,
• berdasarkan warisan,
• akibat privatisasi.

Artinya, apartemen warisan bisa dijual dalam waktu 3 tahun setelah Anda menjadi pemiliknya.

Jangka waktu 3 tahun mulai dihitung bukan sejak diterimanya surat-surat warisan atau hak milik, melainkan segera setelah meninggalnya pewaris, yaitu pada saat harta warisan dibuka.

Apabila jangka waktunya kurang dari 3 tahun setelah pewarisan

Seringkali ahli waris real estat membutuhkan uang dan segera setelah menyelesaikan semua formalitas, mereka mulai mencari pembeli. Karena syarat kepemilikan 3 tahun belum lewat, maka transaksi tersebut dikenakan pajak. Pemilik properti yang dijual harus menghubungi kantor pajak dan memberikan formulir pengembalian pajak 3-NDFL.

Orang yang baru saja menandatangani hak waris harus memperhatikan nuansa prosedur berikut:

1. Tarif pajak standar berlaku:

• untuk warga negara Federasi Rusia – 13%;
• untuk orang asing – 30%.

1. Anda hanya perlu membayar 13% atau lebih untuk jumlah yang melebihi 1 juta rubel. Artinya, negara memberi warganya semacam pengurangan pajak sebesar 1.000.000,00 rubel.

Baca juga Pajak apa yang dibayarkan saat mewarisi apartemen?

Jika Anda adalah warga negara Rusia dan, misalnya, menjual rumah seharga 2.000.000,00 rubel, 13% hanya akan dipotong dari 1.000.000,00.

Menurut Hukum Federasi Rusia, warga negara hanya dapat diberikan pengurangan properti satu kali.

Bagaimana cara menjual tanpa membayar pajak?

Pajak atas penjualan warisan sampai dengan 3 tahun tidak selalu dipungut. Beberapa kategori warga negara tidak membayarnya. Hak untuk tidak membayar pajak sama sekali memberikan:

• kecacatan kelompok 1;
• kecacatan kelompok ke-2;
• kecacatan sejak kecil;
• pendaftaran pensiun.

Warga negara lain yang tidak mau menunggu 3 tahun harus membayar wajib 13% ke kas negara.

Satu-satunya cara untuk menghindari pembayaran adalah dengan menjual apartemen dengan harga kurang dari 1 juta. Namun dengan cara ini Anda bisa kehilangan lebih banyak daripada yang Anda dapatkan dari transaksi tersebut.

Pensiunan

Bagi pensiunan yang termasuk dalam kategori preferensial, aturan umum tidak berlaku. Namun, untuk dibebaskan dari pembayaran 13 persen, mereka harus menghubungi otoritas pajak untuk mengonfirmasi status preferensi mereka. Cukup dengan menyajikan:

• identifikasi;
• tanda pengenal pensiunan.

Jika dia diturunkan dari suaminya

Jika ahli waris almarhum adalah isterinya, maka harta bersama itu dengan sendirinya berubah menjadi harta perseorangan. Seorang ahli waris dapat menjual apartemen tanpa menunggu 3 tahun setelah kematian kerabat dekatnya. Tetapi hanya jika almarhum memiliki bagiannya lebih dari 3 tahun.

Aturan yang sama akan berlaku ketika istri memutuskan untuk mengalokasikan bagian warisan dan meresmikan hak waris baru atas harta tersebut. Dalam hal ini, saat menyelesaikan transaksi, tanggal yang ditentukan pada saat penerimaan sertifikat pertama akan diperhitungkan. Yang kedua tidak akan diperhitungkan.

Untuk anak di bawah umur

Jika sebuah apartemen dijual, yang pemiliknya (seluruhnya atau sebagian) adalah warga negara di bawah umur, aturannya tetap sama. Usia tidak masalah. Pemilik apartemen di bawah usia 18 tahun membayar pajak secara umum.

Menurut undang-undang, anak di bawah umur tidak boleh melakukan hal berikut:

• menyerahkan deklarasi;
• membayar jumlah yang harus dibayar;
• memikul tanggung jawab atas kegagalan untuk mematuhi salah satu persyaratan Perundang-undangan.

Semua hal di atas harus dilakukan oleh orang-orang yang bertanggung jawab terhadap anak di hadapan hukum (orang tua, wali, wali). Perwakilan hukum anak di bawah umur tersebut menghubungi kantor pajak. Ia juga menyiapkan semua dokumen yang diperlukan dan bertanggung jawab atas pelanggaran dan kesalahan.

Pernyataan dalam hal ini harus dibuat atas nama anak, tetapi ditandatangani oleh wakilnya.

Pada bagian “Keaslian Deklarasi”, harus diberi tanda pada posisi “Perwakilan - Perorangan”. Penanggung jawab anak di bawah umur harus memasukkan data pribadinya di tempat yang sesuai.

Aturan tersebut tidak mengharuskan lampiran dokumen yang menetapkan hubungan kekerabatan atau hubungan lain yang memberikan hak untuk mewakili anak. Namun, pengacara menyarankan untuk melampirkan akta kelahiran anak dan dokumen lain yang menegaskan adanya hubungan antara orang dewasa dan anak-anak.

Penjualan dan pembelian secara bersamaan

Dalam praktik hukum, sering terjadi kasus ketika ahli waris, yang menjual properti warisan, segera membeli apartemen baru yang lebih nyaman. Dalam hal ini, mereka berhak atas dua potongan sekaligus:

1. Saat dijual: pengurangan 1.000.000,00 rubel.
2. Setelah pembelian: pengurangan 2.000.000,00 rubel.

Wajib Pajak harus bertindak sesuai tata cara yang telah ditetapkan:

• pengurangan dari jumlah pembelian tidak boleh melebihi 2.000.000,00 rubel;
• pengurangan hanya dapat dilakukan jika para pihak yang bertransaksi tidak mempunyai hubungan kekerabatan;
• hak pemotongan sebelumnya belum pernah digunakan oleh Wajib Pajak.

Kedua pemotongan tersebut dilaporkan pada SPT yang sama.

Bagaimana cara membayar pajak saat menjual bagian dari apartemen warisan?

Jika seorang warga negara tidak berhak mewarisi seluruh apartemen, tetapi hanya sebagian saja, algoritma tindakannya mungkin berbeda. Hal ini tergantung pada situasinya. Berikut jawaban atas pertanyaan paling umum yang muncul saat berbagi kepemilikan:

1. Ketika semua ahli waris memutuskan untuk menjual sahamnya secara bersamaan. Pemilik apartemen dapat menyepakati pembagian besaran pajak. Ada kemungkinan salah satu pihak yang bertransaksi menanggung seluruh beban pajak. Jika para ahli waris tidak mau memikul tanggung jawab membayar pajak untuk setiap orang, maka pajak itu dibagikan sesuai dengan nilai bagian masing-masing orang. Pengurangan 1.000.000,00 rubel didistribusikan dengan cara yang persis sama.
2. Ketika suatu saham dijual oleh salah satu pemiliknya. Dalam hal ini dibuat perjanjian tersendiri. Pemegang saham berhak memanfaatkan pengurangan 1.000.000,00 rubel. Semua orang yang mewarisi bagian dari apartemen akan mempunyai hak ini.
3. Biaya atau pengurangan? Wajib Pajak punya alternatif lain: diperbolehkan mengurangi pendapatannya dengan belanja. Warga negara berhak mengurangi pendapatannya karena pengeluarannya untuk mendekorasi apartemennya. Baik perjanjian distribusi maupun proporsinya tidak ada hubungannya dengan pengeluaran, yang selalu bersifat individual. Orang Rusia mempunyai hak untuk memilih mana yang lebih menguntungkan bagi mereka: menerapkan potongan atau pengeluaran. Hak ini tidak diambil dari mereka meskipun seluruh pemegang saham secara bersamaan menjual harta warisannya. Ada yang bisa memilih biayanya, ada pula yang memilih potongannya. Yang terakhir hanya dapat menggunakannya dalam proporsi yang ditentukan.
4. Ketika beberapa saham dijual sekaligus. Jika dalam satu tahun Wajib Pajak melakukan beberapa transaksi penjualan saham pada berbagai objek, dan memilikinya kurang dari 3 tahun, maka pendapatan dari seluruh transaksi yang telah selesai harus dijumlahkan.

Biaya tidak dapat dipindahkan dari satu properti ke properti lainnya. Pengurangan dijumlahkan, tetapi pada akhirnya tidak boleh melebihi 1 juta.

Seorang wajib pajak yang menjual beberapa properti berbeda dapat menggunakan akuntansi pengurangan dan pengeluaran. Hal utama adalah jangan menggabungkan kedua preferensi dalam kaitannya dengan satu properti.

Baca juga Kewajiban negara untuk mewarisi setelah kematian pada tahun 2019

Ketentuan kepemilikan saham berbeda

Kebetulan beberapa pemilik satu apartemen telah memiliki properti tersebut selama lebih dari 3 tahun, sementara yang lain baru saja menjadi miliknya. Dalam hal ini, mereka yang telah melampaui jangka waktu yang ditetapkan undang-undang dibebaskan dari kewajiban membayar pajak. Ahli waris yang lain berhak mengambil potongan yang besarnya sebanding dengan bagiannya.

Warisan untuk warga negara asing

Warga negara asing yang bukan penduduk Rusia dan tinggal di negara bagian lain juga dapat menjadi pewaris apartemen yang berlokasi di Federasi Rusia. Seperti orang Rusia, dia tidak diharuskan membayar pajak warisan.

Untuk menerima apartemen warisan, tidak perlu datang ke Rusia. Orang asing dapat menyelesaikan segala formalitas di negara asalnya melalui notaris. Dimungkinkan juga untuk menunjuk proxy atau menggunakan layanan karyawan konsulat Rusia.

Biaya-biaya berikut akan diperlukan:

• pelaksanaan surat kuasa;
• pembayaran biaya negara kepada notaris yang menerbitkan sertifikat warisan;
• pembayaran bea negara untuk pendaftaran kepemilikan rumah susun.

Ketika menjual real estat warisan sebelum berakhirnya jangka waktu 3 tahun, bukan penduduk wajib membayar 30% ke kas Federasi Rusia. Setelah 3 tahun tidak perlu membayar pajak.

Warga negara asing harus bertanya apakah Federasi Rusia dan negaranya telah menandatangani perjanjian pajak berganda. Jika tidak, Anda harus membayar pajak yang diperlukan ke kas negara Anda sendiri.

Orang Rusia juga tidak bisa menjadi penduduk Federasi Rusia, yaitu tidak tinggal di wilayahnya selama 183 hari dalam setahun. Dalam hal ini, aturan yang sama berlaku bagi mereka seperti halnya orang asing.

Tata cara menjual apartemen

Beberapa ahli waris yakin bahwa setelah mendapat akta waris dari notaris, mereka dapat memulai tata cara penjualan. Ini salah. Anda juga harus memiliki sertifikat pendaftaran properti yang diterima dari Roseestra. Selain itu, Anda juga harus mempersiapkan hal-hal berikut:

• kutipan dari Daftar Negara Bersatu untuk mengkonfirmasi tidak adanya sitaan dan penangkapan (dikeluarkan oleh Rosreestr);
• kartu identitas para pihak yang bertransaksi;
• sertifikat hak atas warisan yang dijual;
• perjanjian jual beli yang telah disiapkan;
• kutipan dari daftar rumah untuk menegaskan tidak adanya pendaftaran di tempat tinggal warga negara lain;
• surat keterangan yang menyatakan bahwa tempat tinggal tidak mempunyai tunggakan pembayaran utilitas yang dikonsumsi (diambil dari Dinas Perumahan);
• paspor kadaster dengan rencana real estat yang dipesan sebelumnya dari BTI.

Pembeli apartemen semacam itu berkepentingan untuk mengetahui apakah, seiring waktu, pesaing untuk perumahan yang dibeli dapat muncul. Jika ada, disarankan untuk mendapatkan dari mereka pengabaian klaim atas ruang hidup secara tertulis.

Kontrak penjualan

Perjanjian jual beli merupakan dokumen pokok yang menentukan hakikat segala sesuatunya. Itu dikompilasi dalam bentuk bebas.

Terkadang penjual, untuk mengurangi biaya transaksi, setuju dengan pembeli untuk menunjukkan dalam dokumen harga apartemen yang diremehkan. Penting untuk diingat bahwa jika, selama pemeriksaan, ditemukan perbedaan yang kuat antara harga pasar sebenarnya dan harga yang diumumkan, pajak akan dihitung berdasarkan nilai kadaster dari properti yang dijual, dikalikan dengan faktor 0,7 .

Saat membuat kontrak, penting untuk menunjukkan harga pasar apartemen yang dijual, karena jika timbul perselisihan, pembeli hanya dapat mengembalikan apa yang ditunjukkan dalam dokumen.

Kontrak harus mencakup:

• informasi tentang para pihak: pembeli – penjual;
• harga riil real estat;
• informasi tentang objek yang dijual: lokasi, detail teknis. data, dll.;
• batas waktu transfer uang;
• metode mentransfer uang.