প্রথম প্রত্যাখ্যানের অধিকার। একটি শেয়ার কেনার প্রাক-অভিজ্ঞ অধিকার কী এবং কীভাবে এটির কাছাকাছি যেতে হয়? রিয়েল এস্টেট কেনার প্রথম প্রত্যাখ্যানের অধিকারের আইন

একটি অ্যাপার্টমেন্টে একটি শেয়ার কেনার প্রথম প্রত্যাখ্যানের অধিকার সম্পত্তির সহ-মালিককে প্রথমে অ্যাপার্টমেন্টে একটি শেয়ার কেনার নিশ্চয়তা দেয় এবং তার প্রত্যাখ্যানের ক্ষেত্রে, পরিচালনার জন্য সাধারণ নিয়ম অনুসারে বিক্রয় করা হবে। একটি বহিরাগত একটি ক্রয় এবং বিক্রয় লেনদেন. অধিকন্তু, অগ্রিম অধিকার শুধুমাত্র রিয়েল এস্টেট বিক্রি করার সময়ই নয়, বিনিময় চুক্তির অধীনে এর স্থানান্তরের ক্ষেত্রেও প্রযোজ্য।

মূল্য অতিরিক্ত পড়া:

শেয়ার্ড মালিকানায় রিয়েল এস্টেট বস্তু

একযোগে একাধিক মালিকের মালিকানাধীন একটি অ্যাপার্টমেন্ট যৌথ মালিকানার অধিকারের অধীনে তাদের। এর মানে হল যে তাদের প্রত্যেকের সম্পত্তির মালিকানার নিজস্ব অংশ রয়েছে এবং এটি বিক্রয়ের জন্য রাখতে পারে। একটি অ্যাপার্টমেন্টের অংশ বিক্রি করার সময়, প্রাক-অভিজ্ঞ অধিকার লঙ্ঘন না করা গুরুত্বপূর্ণ।

প্রথমত, অগ্রিম অধিকার অন্যান্য সহ-মালিকদের সম্পত্তির অধিকারের এক ধরনের সুরক্ষা হিসাবে কাজ করে এবং এটি শুধুমাত্র লাভজনক ভিত্তিতে সম্পত্তি অর্জন করতে দেয় না, তবে এর বেশ কয়েকটি অংশকে একত্রিত করতে দেয়।

প্রায়ই আবাসন আত্মীয়দের সাথে শেয়ার করা হয়। একটি নিয়ম হিসাবে, এটি এই কারণে যে সম্পত্তিটি এর ফলে অর্জিত হয়েছিল:

• বেসরকারীকরণ;
• উত্তরাধিকার;
• ক্রয় বা অনুদান।

যাইহোক, এমনকি যদি বসবাসের স্থানের মালিকরা আত্মীয় হয় এবং তাদের মধ্যে একজন তাদের অংশকে বিচ্ছিন্ন করতে চায়, তবে প্রাক-অনুভব অধিকারটিও এর প্রভাবকে প্রসারিত করে।

আত্মীয়দের কাছ থেকে শেয়ার কেনা অপরিচিত ব্যক্তির কাছ থেকে কেনার মতোই ঘটে। এইভাবে, প্রি-এমপশনের নিয়মগুলি একই এবং ভবিষ্যতে মামলা এড়াতে অবশ্যই অনুসরণ করা উচিত।

অ্যাপার্টমেন্ট শেয়ার বিক্রি এবং কেনার নিয়ম

সমস্ত আইনি প্রয়োজনীয়তা মেনে শেয়ার কেনার জন্য, নিম্নলিখিত নিয়মগুলি অবশ্যই পালন করা আবশ্যক:

1. বিক্রেতা আসন্ন বিক্রয়ের আগে অন্যান্য সকল সহ-মালিকদের অবহিত করতে বাধ্য। ভবিষ্যৎ দাবী ও বিবাদ এড়াতে যে অংশটি বিক্রি করা হচ্ছে সে বিষয়ে লিখিত নোটিশ দেওয়া ভালো। যেহেতু মৌখিক নোটিশ প্রমাণ নয়, তাই বিক্রি করার অভিপ্রায় সম্পর্কে ডাকযোগে একটি চিঠি পাঠানো মূল্যবান।
2. নোটিশ প্রাপ্তির তারিখ থেকে 30 দিনের মধ্যে বিজ্ঞাপিত ব্যক্তিদের ক্রয়ের সিদ্ধান্ত নিতে হবে।
3. সম্পত্তির বিক্রয়মূল্য এবং ক্রয় ও বিক্রয়ের শর্তাবলী সকল সম্ভাব্য ক্রেতাদের জন্য সমান হতে হবে, যাদের মধ্যে যারা প্রাক-অনুমোদিত অধিকারের আওতায় পড়ে।
4. একাধিক মালিক একসাথে অ্যাপার্টমেন্টের অংশ কিনতে চাইলে বিক্রেতা একজন ক্রেতা বেছে নিতে পারেন।
5. যে ক্ষেত্রে একজন সহ-মালিক মৌখিকভাবে বা লিখিতভাবে ক্রয়ের জন্য ইচ্ছা প্রকাশ করেননি, এই ধরনের নীরবতা প্রত্যাখ্যানের সমতুল্য হতে পারে।

যদি কেউ শেয়ার কেনার জন্য সম্মত হন, তাহলে এই সত্যটি নথিভুক্ত করার পরামর্শ দেওয়া হয়, উদাহরণস্বরূপ, একটি লিখিত চুক্তি আঁকুন যা খালাসের সময়কাল নির্ধারণ করে। তবে শেয়ারটি খালাস না হলে বিক্রেতা তা অন্য ক্রেতাদের কাছে বিক্রি করতে পারেন।

তৃতীয় পক্ষের কাছে বিক্রয় বেশ কয়েকটি ক্ষেত্রে সম্ভব:

• যখন সহ-মালিকদের কেউ লিভিং স্পেসের অংশ কেনার জন্য তাদের ইচ্ছা প্রকাশ করেনি (ক্রয়টি নিয়মিত ক্রয় এবং বিক্রয় লেনদেনের মতো একইভাবে সঞ্চালিত হবে);
• যখন সম্পত্তি পাবলিক নিলামের মাধ্যমে বিক্রি করা হয়।

যদি বিক্রেতা ইচ্ছাকৃতভাবে প্রি-এমপটিভ অধিকারকে অবহেলা করেন, তাহলে সহ-মালিক বিক্রয়ের জন্য আপিল করতে আদালতে যেতে পারেন।

অ্যাপার্টমেন্টের একটি শেয়ার কেনার সুবিধা এবং অসুবিধা

অগ্রিম অধিকার সম্পত্তির অধিকারে একজনের অংশ বৃদ্ধি এবং বৃদ্ধি করা সম্ভব করে তোলে। বিক্রয় করা অংশ ক্রয় করে, সহ-মালিক এর ফলে সম্পত্তিতে তার অংশ বৃদ্ধি করতে পারে।

এবং যদি অ্যাপার্টমেন্টটি, ধরুন, কেবলমাত্র দু'জন ব্যক্তির, যাদের প্রত্যেকের অর্ধেকের অধিকার রয়েছে, তবে ½ অংশের আকারে শেয়ার কেনা সবচেয়ে যুক্তিসঙ্গত বিকল্প হবে, যা আপনাকে মালিক হওয়ার অনুমতি দেবে। সমগ্র বস্তুর। এটি একটি অ্যাপার্টমেন্টের অংশ কেনার অবিকল বিশাল সুবিধা।

তদতিরিক্ত, বিক্রেতার পক্ষে প্রথম প্রত্যাখ্যানের অধিকারের অধীনে সম্পত্তির অংশ হস্তান্তর করা আরও লাভজনক, যেহেতু পুরো সম্পত্তি নয়, তবে এর একটি ছোট অংশ বিক্রি করা বেশ কঠিন। এবং যদি একটি অ্যাপার্টমেন্টের অংশ আকারে এই ধরনের অধিগ্রহণগুলি উচ্চ আবাসনের দামের কারণে রাজধানী এবং আঞ্চলিক শহরগুলির জন্য সাধারণ হয়, তবে ছোট বসতিগুলিতে এটি খুব বিরল যে কেউ একটি অ্যাপার্টমেন্টের অংশ কিনতে পারে, বিশেষত অন্যান্য ভাড়াটে - মালিকদের সাথে। .

একটি সাম্প্রদায়িক অ্যাপার্টমেন্টে একটি রুম কেনা বা বিক্রি করার সময়, আপনার রুমমেটদের লিখিতভাবে অবহিত করার সময় প্রাক-অনুমোদিত অধিকার প্রয়োগ করা গুরুত্বপূর্ণ। অতএব, প্রায়শই একটি সাম্প্রদায়িক অ্যাপার্টমেন্টের একটি কক্ষের বাসিন্দারা, থাকার জায়গা বাড়ানোর জন্য, প্রতিবেশীর কাছ থেকে তার ঘরটি কেনার ইচ্ছা পোষণ করেন।

একটি বস্তুর অংশ ক্রয় এবং বিক্রয়ের আরেকটি সূক্ষ্মতা হল আইনগত ঝুঁকি যা উদ্ভূত হতে পারে যদি পূর্ববর্তী অধিকার লঙ্ঘন করা হয়। ঝুঁকিগুলি সাধারণত একজন বাইরের ক্রেতার কাছে উন্মোচিত হয়, যার কাছে সম্পত্তিটি অন্য মালিকদের না জানিয়ে বিক্রি করা যেতে পারে, যারা পরিবর্তে একটি মামলা দায়ের করতে পারে।

অতএব, সাধারণত বাইরের ক্রেতারা এর অংশ হিসাবে আবাসন কেনার ঝুঁকি নেয় না। যাইহোক, আবাসনের একটি শেয়ার বিক্রয়ের জন্য সমস্ত আইনি নিয়ম অনুসরণ করা হলে, এই ধরনের লেনদেনে ভয় পাওয়ার দরকার নেই।

সহ-মালিকদের বিজ্ঞপ্তি সম্পর্কে একটি নিশ্চিত নথি হিসাবে, আপনি বিক্রেতার কাছ থেকে একটি চিঠির অনুরোধ করতে পারেন যা তিনি এই ব্যক্তিদের কাছে পাঠিয়েছেন বা ক্রয় করতে তাদের লিখিত প্রত্যাখ্যান। এই নথিগুলি থাকলে, অপ্রয়োজনীয় জটিলতা ছাড়াই লোভনীয় মিটারগুলি কেনার একটি বড় সম্ভাবনা রয়েছে৷

এখনও প্রশ্ন আছে? নীচের ফর্মে আপনার প্রশ্ন লিখুন এবং বিস্তারিত আইনি পরামর্শ পান:

একটি অ্যাপার্টমেন্ট বিবাদের উদাহরণ ব্যবহার করে, সুপ্রিম কোর্ট ব্যাখ্যা করেছে যে শেয়ার্ড অ্যাপার্টমেন্টে শেয়ার বিক্রি করার সময় কোন নিয়মগুলি অনুসরণ করা উচিত৷ এমন লোকদের জীবন বলা কঠিন যারা এক পরিবার নয়, কিন্তু একটি সাধারণ অ্যাপার্টমেন্টে সহাবস্থান করে, আইডিলিক। অতএব, প্রথম সুযোগে, এই জাতীয় নাগরিকরা তাদের প্রতিবেশীদের থেকে পরিত্রাণ পেতে এবং একটি পৃথক অ্যাপার্টমেন্টে থাকতে চায়। এই জাতীয় সহবাসীদের আকাঙ্ক্ষা বোধগম্য, তবে অ্যাপার্টমেন্টে এমনকি তাদের নিজস্ব শেয়ারের নিষ্পত্তিতে এতগুলি ক্ষতি রয়েছে যে কেবল সাধারণ লোকেরাই তাদের উপর হোঁচট খায় না। এমনকি বিচারকরাও ভুল করেন।

আমাদের ক্ষেত্রে, গল্পটি শুরু হয়েছিল যে একজন নাগরিক তার প্রতিবেশীর ক্রিয়াকলাপে ক্ষুব্ধ হয়ে টিউমেন জেলা আদালতে আবেদন করেছিলেন। বিবাদের সারমর্মটি নিম্নরূপ - দুই মহিলা, যাদের প্রত্যেকের একটি সন্তান ছিল, সমান শেয়ারে একটি অ্যাপার্টমেন্টের মালিক। দেখা গেল যে বাসিন্দাদের প্রত্যেকের - দুটি প্রাপ্তবয়স্ক এবং দুটি শিশু - এক-চতুর্থাংশ ভাগ ছিল৷

তাদের মধ্যে একজন আলাদা অ্যাপার্টমেন্টের জন্য তার ভাগ এবং সন্তানের ভাগ বিনিময় করার একটি বিকল্প খুঁজে পেয়েছে। নাগরিক চার জনের একটি নির্দিষ্ট পরিবারের সাথে একটি চুক্তি করেছিলেন। স্বাভাবিকভাবেই, অ্যাপার্টমেন্টের দ্বিতীয় মালিক এই বিনিময় পছন্দ করেননি, এবং তিনি আদালতে গিয়ে প্রমাণ করেছিলেন যে বিনিময় চুক্তিটি অ্যাপার্টমেন্টে প্রতিবেশীর শেয়ার কেনার তার অগ্রিম অধিকার লঙ্ঘন করেছে। জেলা আদালত বাদীর সঙ্গে একমত পোষণ করেন। আঞ্চলিক আদালত এই রায় বহাল রেখেছে। বিক্ষুব্ধ আসামি সুপ্রিম কোর্টের দ্বারস্থ হন। সেখানে, দেওয়ানি মামলার বিচার বিভাগীয় কলেজিয়াম কার্যধারার ফলাফলগুলি অধ্যয়ন করে এবং বিবেচনা করে যে অভিযোগটি সন্তুষ্ট হতে পারে।

যে ব্যক্তি তার শেয়ার বিক্রি করার সিদ্ধান্ত নিয়েছে তার চিঠিটি সঠিকভাবে আঁকা হয়েছে কিনা তা আদালতকে অবশ্যই নিশ্চিত করতে হবে

সুপ্রিম কোর্ট তার সহকর্মীদের মনে করিয়ে দিয়েছে যে সিভিল কোডের 250 অনুচ্ছেদে বলা হয়েছে: একটি বহিরাগতের কাছে সাধারণ মালিকানার অধিকারে একটি শেয়ার বিক্রির ক্ষেত্রে, শেয়ার্ড মালিকানায় অবশিষ্ট অংশগ্রহণকারীদের এই শেয়ারগুলি কেনার একটি অগ্রিম অধিকার রয়েছে। তদুপরি, যে দামে শেয়ার বিক্রি করা হয় এবং অন্যান্য সমান শর্তে। ব্যতিক্রম হল পাবলিক নিলামে শেয়ার বিক্রি।

আইনে আরও বলা হয়েছে যে একটি শেয়ারের বিক্রেতা অন্য অংশগ্রহণকারীদের শেয়ার্ড মালিকানায় লিখিতভাবে অবহিত করতে বাধ্য হয় যে তার অংশটি একজন বহিরাগতের কাছে বিক্রি করার ইচ্ছা। একই চিঠিতে আপনাকে অবশ্যই মূল্য এবং শর্তাবলী নির্দেশ করতে হবে যার অধীনে বর্গ মিটার বিক্রি হয়।

আইনটি সহ-মালিককে চিন্তা করতে এবং কেনার জন্য এক মাস সময় দেয়। শেয়ার্ড মালিকানায় অবশিষ্ট অংশগ্রহণকারীরা যদি প্রতিবেশীর শেয়ার ক্রয় করতে অস্বীকার করে বা নীরব থাকে, বর্গ মিটারের মালিক তার ইচ্ছামতো তাদের নিষ্পত্তি করার অধিকার পাবেন।

এখানে আরও কী জানা গুরুত্বপূর্ণ: আইন অনুসারে, যদি মালিক প্রতিবেশীর অগ্রিম অধিকার লঙ্ঘন করে তার অংশের নিষ্পত্তি করে, তবে শেয়ার্ড মালিকানায় অন্য কোনও অংশগ্রহণকারীর তিন মাসের মধ্যে আদালতে দাবি করার অধিকার রয়েছে যে অধিকার এবং বাধ্যবাধকতাগুলি ক্রেতার নিজের কাছে হস্তান্তর করা হবে। এবং বিনিময় চুক্তির অধীনে একটি শেয়ার বিচ্ছিন্ন করার সময়ও এই নিয়মগুলি প্রযোজ্য। আইনের উপরোক্ত সমস্ত বিধান থেকে, সুপ্রিম কোর্ট উপসংহারে পৌঁছেছে: একটি আইনগতভাবে গুরুত্বপূর্ণ পরিস্থিতি যা আদালতগুলিকে এই ধরনের মামলাগুলি বিবেচনা করার সময় অবশ্যই প্রতিষ্ঠা করতে হবে তা হবে একজন নাগরিকের কাছ থেকে একটি সঠিকভাবে কার্যকর করা নোটিশের উপস্থিতি বা অনুপস্থিতি যে তার ভাগ থেকে মুক্তি পাওয়ার সিদ্ধান্ত নিয়েছে। . প্রতিবেশীর কাছে এই ধরনের একটি "সুখের চিঠি" সঠিকভাবে সম্পাদন করা শেয়ারের মূল্য এবং অন্যান্য শর্তগুলির একটি ইঙ্গিত, সেইসাথে অন্যান্য সহ-মালিকদের স্বচ্ছলতার নিশ্চিতকরণ।

আমাদের ক্ষেত্রে, স্থানীয় আদালত, এই বিরোধের সিদ্ধান্ত, প্রমাণ দেখতে পায়নি যে নাগরিক, যিনি তার ভাগ এবং তার মেয়ের ভাগ বিনিময় করতে চেয়েছিলেন, সঠিকভাবে তার প্রতিবেশীকে অবহিত করেছিলেন। অতএব, আদালত সিদ্ধান্ত নিয়েছে যে বিনিময় চুক্তি শেয়ারের অগ্রাধিকার ক্রয়ের প্রতিবেশীর অধিকার লঙ্ঘন করেছে।

স্বচ্ছলতার নিশ্চিতকরণ - যথা যে বাদীর কাছে প্রতিবেশীদের শেয়ার কেনার জন্য অর্থ ছিল, যা অ্যাপার্টমেন্টের অর্ধেক - সুপ্রিম কোর্টের মতে, বিরোধের সঠিক সমাধানের জন্যও গুরুত্বপূর্ণ ছিল। আমাদের গল্পে, কিছু কারণে আদালত প্রতিবেশীর স্বচ্ছলতার বিষয়েও আগ্রহী ছিল না।

সুপ্রিম কোর্ট স্মরণ করিয়ে দিয়েছে যে আদালতে ক্রেতার অধিকার নিজের কাছে হস্তান্তরের দাবি করার সময়, বাদী রাশিয়ান ফেডারেশনের তার উপাদান সত্তার বিচার বিভাগীয় ব্যাঙ্ক অ্যাকাউন্টে ক্রেতার প্রদত্ত পরিমাণ, ফি এবং শুল্ক স্থানান্তর করতে বাধ্য। ক্রেতার কাছে প্রদেয় এবং খরচের একটি অংশ ক্রয় করার সময় তার দ্বারা খরচের প্রতিদান।

সুপ্রীম কোর্ট জোর দিয়ে বলেছে: দাবী সন্তুষ্ট হওয়ার ক্ষেত্রে এই ধরনের অর্থ জমা করা আদালতের সিদ্ধান্তের সময়মত কার্যকর করতে অবদান রাখে। কিন্তু আমরা যে দাবি নিয়ে লিখছি সেই দাবি অনুযায়ী ব্যাংক অ্যাকাউন্টে কোনো টাকা জমা হয়নি, আর তাই আদালতের সিদ্ধান্ত কার্যকর হয়নি।

এছাড়াও, সুপ্রিম কোর্টের জুডিশিয়াল কলেজিয়াম একটি গুরুত্বপূর্ণ বিশদে দৃষ্টি আকর্ষণ করেছে। মামলার উপকরণ থেকে এটা স্পষ্ট যে আসামী এবং যারা তার সাথে অর্থ বিনিময় করেছে তারা রুবেলে শেয়ারের দামে সম্মত হয়েছিল।

জেলা আদালত মামলাটি বিবেচনা করে কেন ক্রয় মূল্য কমিয়েছে তা স্পষ্ট নয়। এবং কেন দাম "সঙ্কুচিত" হয়েছে তার কোনও আইনি কারণ আদালত দেয়নি। এবং এটি সিভিল কোডের 198 ধারার সরাসরি লঙ্ঘন। সুপ্রিম কোর্ট এই মামলা পর্যালোচনার নির্দেশ দেয়।