چه کسی حق تقدم خرید سهام یک آپارتمان را دارد؟ نحوه تنظیم اسناد، اطلاعیه ها و اطلاعیه ها. فروش سهم و حق تقدم خرید حق تقدم خرید سهم آپارتمان

بخش قابل توجهی از سهام املاک مسکونی در مالکیت مشترک است. مالکیت مشترک محدودیت‌های خاصی را برای عملیات با اشیاء اعمال می‌کند: مالک سهم نمی‌تواند آن را به شخص ثالث بفروشد و از سایر مالکان آپارتمان که حق تقدم برای خرید دارند دور می‌زند.

حق تقدم خرید سهم آپارتمان چیست و چگونه به وجود می آید؟

برای شروع باید توضیح داد که اموال مشاع می تواند مشاع یا مشترک باشد. با توجه به هنر. 244 قانون مدنی فدراسیون روسیه، اموال متعلق به دو یا چند نفر مشترک تلقی می شود. در صورت تعیین دقیق سهام مالکان، ملک در مالکیت مشاع است و اگر تعیین نشده باشد در مالکیت مشترک است.

• مالک سهم در صورتی که اعمال او ناقض حقوق سایر مالکان نباشد به تشخیص خود حق دارد آن را تصرف کند.
• اموال مشترک نمی تواند توسط یکی از مالکان فروخته شود - این نیاز به یک تقسیم اولیه دارد.

حق تقدم بازخرید زمانی ایجاد می شود که صاحب سهم تصمیم به فروش آن داشته باشد و ارزش بازار را تعیین کرده باشد. او موظف است این موضوع را از طریق پست سفارشی یا اطلاعیه شخصی به سایر صاحبان اطلاع دهد.

ظرف یک ماه از تاریخ دریافت نامه، صاحبان سهام مجاور باید تصمیم به خرید بگیرند.

چه کسی اول حق را می گیرد؟

افراد زیر حق خرید سهام آپارتمان را دارند:

• صاحبان متر مربع در اماکن عمومی؛
• صاحبان سهام در آپارتمان ها.

همسایگان در یک آپارتمان مشترک اغلب در هنگام فروش یک اتاق به یک مانع تبدیل می شوند. اگرچه چنین مسکنی مستلزم زندگی جداگانه است، اما اتاق می تواند به عنوان ملک خصوصی یا به عنوان سهمی از دارایی مشترک ثبت شود. در هر دو مورد، هنگام انجام معاملات خرید و فروش، هنجارهای هنر. 250 قانون مدنی فدراسیون روسیه: همسایگان حق اولویت برای خرید اتاق های خالی دارند.

اگر در مورد آپارتمانی صحبت می کنیم که خانواده ای در آن زندگی می کند، فروش یک سهم به شخص ثالث غیرعملی و حتی پوچ به نظر می رسد، زیرا تعیین مرزهای فیزیکی آن اغلب غیرممکن است (به عنوان مثال، 1/3 سهم از 1-1-). آپارتمان اتاق). با این حال، هنگام ارث بردن اموال و درگیری های خانوادگی، چنین تلاش هایی نیز رخ می داد. حق بازخرید سهامداران باید به شدت رعایت شود.

بخشی از یک آپارتمان که در مالکیت مشترک است را نمی توان به صورت جداگانه واگذار کرد. ابتدا باید با تعیین سهام هر یک از مالکان یک تقسیم انجام شود و فقط پس از آن می توانید سهم خود را بفروشید - البته مالک مشترک از حق تقدم استفاده می کند.

سوالی دارید یا نیاز به کمک حقوقی دارید؟ از مشاوره رایگان بهره مند شوید:

قانون واگذاری حق بازخرید به اشخاص ثالث را ممنوع می کند: با دور زدن سایر صاحبان اموال مشترک، نمی توان با یکی از اقوام یا همسایه برای امضای انصراف به نفع شخص ثالث موافقت کرد.

قانون چه استثنایی از قوانین شفعه قائل شده است؟

حق تقدم در مورد هرگونه معامله خرید و فروش و مبادله سهام در اماکن مسکونی به استثنای فروش موارد زیر اعمال می شود:

• سهام املاک و مستغلات در مزایده عمومی؛
• سهام قطعه زمینی که خانه ای در مالکیت مشاع بر روی آن قرار دارد، یا محوطه ای در این خانه.

استثنا توافق نامه های هدیه است - این خلاء در قانون گاهی اوقات توسط ساکنان آپارتمان های مشترک که نمی توانند با همسایگان خود به توافق برسند مورد سوء استفاده قرار می گیرند. برای جلوگیری از تشریفات اداری با امتناع و اخطار، فروشنده اتاق را ظاهراً به عنوان هدیه و رایگان به خریدار منتقل می کند، اما خریدار باید مالیاتی را به خزانه دولت بپردازد - مگر اینکه از بستگان نزدیک یا همسر اهدا کننده باشد. . اگر همسایه ها در دادگاه ثابت کنند که معامله ساختگی بوده است، ممکن است آن را باطل اعلام کنند.

دستورالعمل اعمال حق تقدم خرید سهم هنگام فروش سهم

خرید و فروش سهم باید با رعایت مقررات قانونی انجام شود. البته وقتی خریدار یکی از اقوام یا همسایه باشد، هیچ مشکلی پیش نمی آید، اما کسانی که می خواهند متر مربع را در آپارتمان مشاع بفروشند، اما هیچ کدام از همسایه ها تمایلی برای گسترش فضای زندگی خود ابراز نکرده اند، باید چه کار کنند؟ یا فکر می کنند، تصمیم گیری را به تأخیر می اندازند و فروشنده فرصت صبر طولانی را ندارد؟

در چنین مواردی، شما باید قوانین هنر را رعایت کنید. 250 قانون مدنی فدراسیون روسیه. قانون الگوریتم اقدامات زیر را تأیید می کند:

• توزیع (تحویل) اطلاعیه در مورد فروش سهام؛
• اخذ معافیت های کتبی سلب حق اقامه دعوی.
• در صورت عدم امتناع - یک ماه از تاریخ اطلاع هر یک از سهامداران صبر کنید.
• فروش سهم به شریک یا بیگانه در صورتی که کسی از حق تقدم خود استفاده نکرده باشد.

مرحله 1. اطلاع رسانی به مالکان

هر یک از مالکین مشترک ملک باید از فروش آتی سهم مطلع شوند. متن سند باید نام فروشنده، آدرس، مشخصات فنی شی و هزینه آن، و همچنین نام و آدرس گیرنده را با توجه به هنجار قانون مدنی فدراسیون روسیه نشان دهد. که مخاطب دارای حق شفعه در بازخرید است.

اسناد از طریق پست سفارشی ارسال می شود. موجودی و فرم اطلاع رسانی تحویل را پر کنید - به اطلاع می رساند که نامه به دست مخاطب رسیده است و هنگام تنظیم قرارداد خرید و فروش مفید خواهد بود.

اطلاعیه های فروش نیز می تواند به صورت حضوری تحویل داده شود. در این مورد، به یک نسخه تکراری نیاز خواهید داشت - یک کپی که مخاطب آن را امضا می کند و تاریخ را نشان می دهد. به این ترتیب از خود محافظت خواهید کرد و اگر سهامداران متعاقباً بخواهند معامله را به چالش بکشند، می‌توانید ثابت کنید که حق با شماست.

مرحله 2. یک ماه صبر کنید

طبق قانون، به هر یک از مالکین یک ماه فرصت داده می شود تا در مورد آن فکر کند. اگر پس از این مدت، هیچ کس حق امتناع خود را برای خرید یک سهم در آپارتمان اعلام نکرده است، می توانید با هر شخص ثالثی قرارداد ببندید.

ارزش واقعی سهم مندرج در قرارداد نباید کمتر از مبلغی باشد که قبلاً به صاحبان سهام مجاور اعلام شده است. تخلف از این قاعده موجب بطلان معامله در دادگاه خواهد بود.

مرحله 3. چشم پوشی از حق تقدم خرید

هنگامی که تعدادی از همسایگان برای بازخرید درخواست نمی کنند و خریدار آماده خرید متر مربع است، می توانید روند را تسریع کنید - اما در این صورت، حسن نیت ساکنان مورد نیاز است که با نوشتن اظهارنامه موافقت می کنند. امتناع

مرحله 4. اجرای قرارداد خرید و فروش سهام

صرف نظر از اینکه چه کسی سهم را دریافت می کند - یک همسایه سابق در یک آپارتمان مشترک، یکی از بستگان یا شخص ثالث - این توافق منوط به تأیید اجباری است.

این هنجار توسط ماده 7 قانون فدرال شماره 172 "در مورد اصلاحات قانون فدرال 218-FZ "در مورد ثبت دولتی املاک و مستغلات" تصویب شد و از 1 ژانویه 2017 معتبر است.

این قاعده همچنین در مورد هرگونه معاملات بیگانگی املاک و مستغلات که شامل افراد زیر سن قانونی و شهروندانی با ظرفیت قانونی محدود است نیز اعمال می شود.

در صورت نیاز به ایجاد تغییراتی در قرارداد خرید و فروش سهام در مورد شرایط معامله، طرفین قرارداد اضافی منعقد می کنند. فرم توافق نامه نوشته شده است. این سند جزئیات توافقنامه، نام کامل دفتر اسناد رسمی که آن را تأیید کرده است، و شماره ثبت رجیستری و همچنین مشخصات گذرنامه طرفین معامله را نشان می دهد.

این توافقنامه قرارداد را لغو نمی کند، بلکه فقط محتوای برخی از بندها را تغییر می دهد - تعداد آنها و شرایط جدیدی که از روز امضای سند لازم الاجرا می شوند باید در متن ذکر شود.

مانند قرارداد اصلی، قرارداد توسط یک دفتر اسناد رسمی تأیید می شود.

چگونه امتناع صادر کنیم؟

برای ثبت معافیت از حق تقدم خرید، فروشنده و متقاضیان مالک ملک مشاع باید با گذرنامه و گواهی ثبت حقوق مالکیت در دفتر اسناد رسمی حضور یابند.

این روش حداکثر نیم ساعت طول می کشد و در طی آن دستیار سردفتر کپی می کند، اسناد را تهیه می کند و اطلاعات متقاضیان را وارد می کند - شرکت کنندگان فقط باید آنها را امضا کنند و منتظر تأیید اسناد رسمی باشند.

روش دیگری نیز مجاز است - امتناع با حضور شخصی در اتاق ثبت هنگام ارائه اسناد برای رسمی کردن معامله - اما در نظر داشته باشید که قرارداد خرید و فروش سهام همچنان مستلزم ثبت اسناد رسمی است.

فروش سهم املاک مسکونی کار مشکلی است اما اصلا سخت نیست. نکته اصلی برای فروشنده این است که قانوناً عمل کند: سایر صاحبان را از حق تقدم بازخرید مطلع کنید و وقفه 30 روزه را حفظ کنید. پس از انقضای آن، در صورت عدم وجود همسایگان مایل، مالک می تواند با شخص ثالث معامله کند.

در هنگام فروش سهمی در حق مالکیت مشاع املاک، مالکان مشترک حق تقدم خرید دارند. حق شفعه این است که در هنگام فروش سهمی از ملک مشاع، مالک نسبت به سایر اشخاصی که مالک مشترک نیستند، از ملک برخوردار شود.

حق تقدم خرید فقط در مواردی اعمال می شود که سهم به شخص خارجی فروخته شود. اگر سهمی به مالک مشترک املاک و مستغلات در مالکیت مشاع فروخته شود، بقیه مالکان حق تقدم در تملک سهم نقل شده را دارند، اما این کار را نمی کنند.

اگر چندین شرکت کننده در مالکیت مشترک بخواهند سهم واگذار شده را بخرند، فروشنده تصمیم می گیرد که سهم را به کدام یک از آنها بفروشد.

اطلاع اشخاصی که از حق تقدم خرید فروش سهم برخوردارند

برای رعایت حق تقدم، فروشنده سهم باید با ذکر قیمت و سایر شرایط فروش سهام، قصد خود را برای فروش سهم خود به سایر مالکان اعلام کند.

در چنین اخطاریه ای باید آدرسی که ملک در آن واقع شده است، مالک مشترک سهم واگذار شده، قیمتی که سهم به آن فروخته می شود و سایر شرایط معامله ذکر شود.

اخطار ممکن است به هر طریقی که به فروشنده اجازه دهد شواهدی مبنی بر اطلاع صحیح به مالک مشترک فروش سود و شرایط معامله در زمان مشخص شده ارائه دهد.

در عمل از روش های اطلاع رسانی زیر استفاده می شود:

1. ارسال نامه به مالکین از طریق دفتر اسناد رسمی.
2. از طریق تلگرام ثبت شده (همراه با اطلاع رسانی) ارسال شده توسط فروشنده. در این صورت فروشنده باید یک نسخه تایید شده از تلگرام را در اداره پست دریافت کند. خود فروشنده باید تلگرام اطلاع رسانی را ارسال کند. اگر چنین تلگرامی توسط مشاور املاک یا کارمند شرکت ارسال شده باشد، باید رضایت کتبی فروشنده برای ارسال چنین اطلاعیه ای وجود داشته باشد، زیرا چنین اطلاعاتی محرمانه است.
3. اخطار شخصی فروشنده به مالکین با جمع آوری رسید دست نویس از طرف مالک و سابقه آشنایی با اطلاعیه.
4. اخذ اظهارنامه محضری از مالک مشترک مبنی بر امتناع از خرید سهم طبق شرایط فروشنده.

اغلب به دلایل مختلف، مالکان مشترک موانعی را برای فروش سهم ایجاد می کنند و از دریافت اطلاع رسانی از فروشنده اجتناب می کنند. در صورت امتناع چنین مالکی از دریافت تلگرام، لازم است مامور پست یادداشت کند که مخاطب از دریافت تلگرام خودداری می کند، فقط در این صورت به مالک شریک اطلاع داده شده از فروش تلقی می شود.

با این حال، مطابق ماده 250 قانون مدنی فدراسیون روسیه، اطلاع رسانی باید توسط خود فروشنده به صورت کتبی انجام شود و بنابراین دلیلی وجود دارد که معتقد باشیم اطلاع رسانی از طریق تلگرام، شفاهی، پیامک یا ایمیل به منزله نخواهد بود. اطلاع رسانی مناسب

در صورتی که مالک مشترک صغیر یا معسر باشد، باید به مرجع قیمومیت و قیم و قیم ابلاغ شود.

اگر فروشنده از محل مالک مشترک اطلاعی نداشته باشد، اخطار باید به آخرین محل سکونت شناخته شده او ارسال شود. علاوه بر این، فروشنده باید شواهدی داشته باشد که اقداماتی را برای تعیین محل سکونت مالک مشترک انجام داده است، به عنوان مثال، گواهی آدرس، گواهی از مقامات شهرداری و مالیات در مورد وجود معوقات با این مالک برای پرداخت مالیات این ملک و غیره

ماده 24 قانون فدرال "در مورد ثبت ایالتی حقوق املاک و مستغلات و معاملات با آن" تصریح می کند که هنگام فروش سهم املاک و مستغلات به یک فرد خارجی، اسنادی که اخطار کتبی فروشنده کلیه مالکان یا امتناع آنها از خرید را تأیید می کند. سهم باید به درخواست ثبت دولتی پیوست شود. در این مورد، ثبت دولتی حق سهم در دارایی مشترک بدون توجه به دوره ای که از زمانی که فروشنده سهم را به بقیه شرکت کنندگان در مالکیت مشترک اطلاع داده است، انجام می شود.

اگر چنین اسنادی ضمیمه نشده باشند، ثبت دولتی باید ثبت نام ایالتی را تا یک ماه از زمانی که فروشنده به همه مالکان اطلاع می دهد، متوقف کند، اگر در زمان ثبت نام دوره ماه منقضی نشده باشد.

در صورتی که مالکان مشترک که به طور مقتضی به آنها اطلاع داده شده است، ظرف یک ماه از تاریخ دریافت اطلاعیه به پیشنهاد فروشنده برای خرید سهم پاسخ ندهند، در این صورت تلقی می شود که به موقع به آنها اطلاع داده شده است.

هنگامی که مالک مشترک سعی می کند مدت زمان زیادی را متوقف کند، اعلام می کند که با خرید سهم واگذار شده با شرایط فروشنده موافقت می کند، اما متعاقباً خودش این کار را انجام نمی دهد. در چنین مواردی، باید یک اخطار ثانویه برای این شخص ارسال شود که در آن قید شود برای انجام معامله، خریدار باید در زمان مشخصی با مبلغ قابل پرداخت طبق قرارداد در دفتر اسناد رسمی معین حاضر شود. در صورت عدم حضور، معامله با شخص دیگری منعقد می شود.

حق تقدم خرید هنگام فروش یک اتاق در یک آپارتمان مشترک

مطابق با ماده 42 قانون مسکن فدراسیون روسیه، هنگام فروش یک اتاق در یک آپارتمان مشترک، حق تقدم خرید نیز باید رعایت شود. یعنی صاحبان اتاق های باقیمانده آپارتمان برای خرید اتاق بیگانه حق ترجیح دارند.

مطابق با این هنجار قانون مسکن فدراسیون روسیه، فروشنده یک اتاق در یک آپارتمان مشترک باید صاحبان اتاق های دیگر را در مورد فروش اتاق مطلع کند. روش اطلاع سایر صاحبان اتاق های یک آپارتمان مشترک و مهلت پاسخگویی به آن مانند فروش یک سهم است.

عواقب عدم رعایت حق شفعه.

بند 3 از هنر. 250 قانون مدنی فدراسیون روسیه عواقب نقض حق تقدم خرید را تعیین می کند. این قانون بیان می‌دارد که مالک ذینفع می‌تواند ظرف سه ماه در دادگاه تقاضای واگذاری حقوق و تعهدات خریدار به وی کند. این دوره یک دوره محدودیت ویژه است که پس از آن نمی توانید روی حمایت قضایی حساب کنید.

در چنین مواردی، مالک مشترک با درخواست انتقال حقوق و تعهدات خریدار به خود، در دادگاه شکایت می کند. چنین درخواستی با هزینه ایالتی بر اساس ارزش سهم فروخته شده پرداخت می شود. به پیشنهاد قاضی شاکی در جریان تنظیم پرونده باید مبلغی را به حساب سپرده دادگستری یا دادگاه واریز کند تا بتواند مخارج خرید سهم خریدار را تامین کند. ، قیمت خرید، هزینه پرداخت عوارض، کارمزد و سایر هزینه های مربوط به اجرای معامله. با توقیف حساب بانکی شاکی می توان حقوق خریدار را تضمین کرد. اگر شاکی این کار را انجام ندهد، دلیلی برای رد دعوی دادگاه خواهد بود. خوانده دعوی فروشنده و خریدار و مرجع ثبت شخص ثالث خواهد بود.

در صورت برآورده شدن خواسته های شاکی، کلیه حقوق و تعهدات خریدار به وی منتقل می شود و انتقال مالکیت سهم در مرجع ثبت دولتی به ثبت می رسد.

هنوز مقاله مشابهی وجود ندارد.

فروش سهم در مسکن خصوصی تنها در صورت امتناع رسمی سایر مالکان از حق تقدم آنها امکان پذیر است.
برای جلوگیری از هرگونه اختلاف نظر در آینده، مهم است که امتناع را به درستی با در نظر گرفتن تمام ظرافت های قانونی رسمی کنید.
بیایید نگاهی دقیق تر به نحوه انجام این روش و آنچه برای چشم پوشی موفقیت آمیز از حق امتناع شما لازم است بیندازیم.

✔
✔
✔

✔

✔
✔

○ حق تقدم چیست؟

حق تقدم به این معناست که اگر صاحب سهمی بخواهد آن را بفروشد باید ابتدا آن را به سایر مالکان عرضه کند. فقط در صورت امتناع از خرید می تواند خانه را برای فروش بگذارد.

از این رو اگر قصد فروش بخشی از آپارتمان خود را دارید، باید پیشاپیش در مورد قصد خود به مالکان تذکر دهید. توصیه می شود این کار را به صورت کتبی انجام دهید تا خطر اتهامات مربوط به عدم رعایت این شرط از بین برود.

اگر رابطه با مالکان خوب باشد، آنها بدون هیچ مشکلی از خرید خودداری می کنند، پس از آن می توانید با آرامش به جستجوی خریدار بپردازید. اما اگر مشکلی در رابطه وجود داشته باشد، باید یک نامه سفارشی همراه با پیشنهاد خرید ارسال کنید و منتظر پاسخ باشید. اگر ظرف 30 روز از تاریخ اطلاع رسانی به دستتان نرسد، حق فروش دارید.

○ قانون چه می گوید؟

قانون اصلی حقوقی تنظیم کننده روابط حقوقی شرکت کنندگان در مالکیت مشترک قانون مدنی فدراسیون روسیه است. در هنر. ماده 250 این قانون قوانینی را پیش بینی می کند که به طور خاص حق شفعه را تنظیم می کند.

در هنگام فروش سهمی در حق مالکیت مشاع به یک فرد خارجی، بقیه شرکت کنندگان در مالکیت مشاع حق تقدم دارند تا سهمی را که فروخته می شود به قیمتی که فروخته می شود و در سایر شرایط مساوی بخرند، مگر در در مورد فروش در مزایده عمومی و همچنین موارد فروش سهم در حق مالکیت مشترک یک قطعه زمین توسط مالک بخشی از ساختمان یا سازه واقع در چنین قطعه زمین یا توسط مالک محل. در ساختمان یا ساختار مشخص شده (بند 1 ماده 2150 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

در عین حال، قانون مدنی فدراسیون روسیه نه تنها حق سایر مالکان را برای خرید سهم، بلکه همچنین فرصت انجام این کار را تحت شرایط مشابهی که در آن شی به شخص ثالث ارائه می شود، تنظیم می کند.

روند فروش سهم یک آپارتمان نیز توسط موارد زیر تنظیم می شود:

• کد خانواده فدراسیون روسیه.
• کد مسکن فدراسیون روسیه.

○ چشم پوشی از حق تقدم سهامدار.

رد پیشنهاد خرید بخشی از یک آپارتمان به معنای دادن فرصت به مالک آن برای انعقاد معامله با شخص ثالث است. بیایید ببینیم چگونه امتناع خود را به درستی رسمی کنیم.

✔ چه مدارکی لازم است؟

می توانید از یکی از دو روش استفاده کنید:

• امتناع کتبی را به صورت آزاد و با رعایت سبک گفتار رسمی بنویسید و آن را به تأیید دفتر اسناد رسمی بسپارید.
• رد را پر کنید و شخصاً آن را به Rosreestr ارسال کنید (کمتر مورد استفاده قرار می گیرد).

در هر یک از این موارد از شما خواسته می شود:

• پاسپورت شخصی
• اسناد عنوان آپارتمان که واقعیت مالکیت سهم را تأیید می کند.

✔ ویژگی های روش.

فرآیند انصراف خیلی سخت نیست. تنها چیزی که لازم است این است که رد پیشنهاد خرید را به شکل مناسب رسمی کنید. در صورتی که صاحب سهم صغیر باشد، نماینده قانونی وی از طرف او اعراض را رسمیت می دهد. ضمناً هر یک از مالکین سه ماه فرصت دارند تا فروش آپارتمان را به چالش بکشند و تقاضای انتقال حقوق و تعهدات خریدار به خود را داشته باشند.

اگر ما در مورد یک آپارتمان مشترک صحبت می کنیم، و شما هرگز صاحبان اتاق های باقی مانده را ندیده اید، این شما را از نیاز به اطلاع آنها از فروش برنامه ریزی شده و دریافت امتناع رها نمی کند. برای انجام این کار، می توانید عصاره ای از Rosreestr سفارش دهید که نشان می دهد چه کسی صاحب چه سهمی است.

اجرای حق تقدم ویژگی های دیگری نیز دارد:

• اگر سهم فروخته نشود، اما عوض شود یا به عنوان هدیه داده شود، ممکن است رعایت نشود.
• حتی اگر چندین مالک رضایت خود را برای خرید سهم اعلام کرده باشند، معامله فقط با یکی از آنها امکان پذیر است.
• شرایطی که در آن سهم به صاحبان سهام عرضه می شود باید مانند هنگام انعقاد معامله با اشخاص ثالث باشد.

✔ نمونه امتناع از خرید

اگرچه سند فرم دقیقی ندارد، اما الزامات خاصی برای تکمیل آن وجود دارد. بنابراین، در متن باید بنویسید:

• آدرس آپارتمان و مشخصات آن (باید مساحت ملک یا درصد آن از کل آپارتمان را مشخص کنید).
• واقعیت یک پیشنهاد خرید نشان دهنده هزینه است.
• مهلت بررسی پیشنهاد ارائه شده
• اطلاعات مربوط به شخص صادر کننده امتناع (نام کامل، اطلاعات تماس و گذرنامه).
• تاریخ، امضا، مهر دفتر اسناد رسمی.

○ عواقب امتناع از حق تقدم خرید چیست؟

حق تقدم خرید را نمی توان واگذار کرد. و او، اول از همه، تهدید می کند که ممکن است سهم به یک خریدار شخص ثالث فروخته شود، که حق زندگی در آپارتمان را دریافت خواهد کرد.

✔ فروش سهام به اشخاص ثالث.

اگر سهامداران باقی مانده قبلاً از خرید امتناع کرده باشند یا 30 روز از اطلاع آنها از فروش گذشته باشد، می توان سهم را به خریدار شخص ثالث فروخت. در این صورت معامله بر اساس طرح استاندارد خرید و فروش انجام می شود. در این حالت، خریدار دارای ریسک زیر است:

• به چالش کشیدن معامله توسط مالکانی که نظر خود را تغییر دادند.
• بروز اختلافات با همسایگان جدید.

اما زمانی که تنها بخشی از آپارتمان فروخته می شود، بسیاری جذب قیمت کمتر املاک و مستغلات می شوند. بر این اساس، هرکس شخصاً میزان ریسک را برای خود تعیین می کند.

مفهوم حق تقدم خرید. رویه اعمال حق تقدم خرید. پیامدهای اجرا. عواقب عدم اجرا عواقب نقض حق تقدم خرید. تعمیم قوانین حق تقدم خرید به سایر معاملات معوض واگذاری سهام. محدودیت حق شفعه.

1. مالک ممکن است سهم خود را به سایر مالکین یا به اشخاص ثالث (که مالک مشترک نیستند) بفروشد. اگر سهم به افراد غیرمجاز فروخته شود، بقیه مالکان حق تقدم دارند سهم فروخته شده را به قیمتی که فروخته شده و در سایر شرایط مساوی خریداری کنند (بند 1 ماده 250 قانون مدنی روسیه. فدراسیون).

حق تقدم برای خرید سهم، حق یک مالک مشترک است که به طور جدایی ناپذیر با شخصیت او مرتبط است (تخصیص حق تقدم خرید مجاز نیست).

2. نحوه اعمال حق تقدم:

اولین. مسئولیت های فروشنده سهام فروشنده سهم موظف است با ذکر قیمت و سایر شرایطی که آن را به فروش می رساند، قصد خود را برای فروش سهم خود به غیر خود کتباً به سایر مالکان اعلام کند.

دومین. حق مالکین مشترک. مالکان ممکن است تمایل خود را برای به دست آوردن سهم با همان شرایطی که افراد خارجی دارند ابراز کنند.

سوم. مهلت اعمال حق تقدم:

ظرف مدت 10 روز از تاریخ دریافت اخطار فروشنده در صورت واگذاری سهمی از حق اموال منقول.

ظرف مدت 1 ماه از تاریخ وصول اخطار فروشنده در صورت واگذاری سهم حق ملکی.

3. پیامدهای اعمال حق شفعه - فروشنده سهم خود را به مالک مشترکی که برای خرید سهم اظهار رضایت کرده است، انتقال می دهد. در صورتي كه چند نفر از مالكان اظهار رضايت كرده باشند، فروشنده سهم خود را به نسبت سهامي كه دارندگان مشترك دارند، به جزئي منتقل مي كند.

4. پیامدهای امتناع از اعمال حق تقدم خرید. امتناع از اعمال حق تقدم خرید عبارت است از:

الف) اقدامات فعال - اطلاع رسانی به فروشنده سهم در مورد امتناع از خرید سهم در مدت زمان تعیین شده برای استفاده از حق تقدم.

ب) اقدامات انفعالی - عدم اطلاع فروشنده سهم از قصد وی برای خرید سهم.

تنها در صورت امتناع از اعمال حق تقدم خرید، فروشنده سهم حق دارد سهم خود را به غیر از شرایطی که به سایر مالکان ابلاغ شده است بفروشد.

5. عواقب نقض حق تقدم خرید. موارد نقض حق تقدم توسط فروشنده سهم عبارتند از:

الف) فروش سهم به شخص خارجی بدون اطلاع هیچ یک از مالکین.

ب) فروش سهم به شخص خارجی با شرایطی غیر از شرایط مندرج در آگهی مالکان مشترک.

تنها راه برای محافظت از حق تقدم نقض شده این است که مالک مشترک برای انتقال حقوق و تعهدات خریدار سهم به او در دادگاه شکایت کند (بند 3 ماده 250 قانون مدنی فدراسیون روسیه) . خود قرارداد خرید و فروش سهم را نمی توان به دلیل نقض حق تقدم باطل اعلام کرد.

معامله (برخلاف حق تقدم) در ترکیب موضوع خود غیرقانونی است و بنابراین در این قسمت باید باطل اعلام شود. اما از آنجایی که معامله غیر قانونی است، نیازی به فسخ آن نیست. توصیه می شود موجودی را در سمت خریدار جایگزین کنید.

(V.F. Yakovlev، 1965)

انتقال حقوق و تعهدات خریدار به شاکی انجام می شود حتی اگر سهم قبلاً به خریدار منتقل شده باشد. بنابراین، اگر انتقال یک سهم در مالکیت اماکن مسکونی قبلاً ثبت دولتی شده باشد، دادگاه در هنگام برآورده شدن ادعا، در تصمیم خود مبنی بر جایگزینی خریدار با شاکی در قرارداد خرید و فروش و جایگزینی خریدار با شاکی در ورود به حق مالکیت مشترک در ثبت نام ایالت متحد.

تمرین آربیتراژ

pp. 4 بند 1.2 قطعنامه پلنوم نیروهای مسلح فدراسیون روسیه مورخ 10 ژوئن 1980 شماره 4.

مدتی که طی آن می توان انتقال حقوق و تعهدات خریدار سهم را مطالبه کرد، سه ماه از روزی است که شاکی از تضییع حق خود مطلع شده است (یعنی این مدت، مرور زمان است).

تمرین آربیتراژ

pp. "ج" بند 1.2 قطعنامه پلنوم نیروهای مسلح فدراسیون روسیه مورخ 10 ژوئن 1980 شماره 4.

محاکم داوری معتقدند مدت مورد بحث مقدور است، یعنی از روزی که سهم به خریدار منتقل شده محاسبه می‌شود و قابل اعاده نیست (به بند 20 مصوبه پلنوم دیوان عالی داوری کشور مراجعه کنید. فدراسیون روسیه 25 فوریه 1998 شماره 8)، اما، از نقطه نظر رویه موجود (از جمله رویه دادگاه های داوری)، موضع دیوان عالی صحیح تر به نظر می رسد.

6. تعمیم قوانین حق تقدم خرید به سایر معاملات معوض برای نقل و انتقال سهام. مالکان مشترک حق تقدم دارند تا سهمی را که به اشخاص ثالث واگذار شده است، نه تنها بر اساس قرارداد خرید و فروش، بلکه همچنین تحت سایر معاملات جبران شده (معاوضه، غرامت، و غیره) به دست آورند.

تمرین آربیتراژ

بند 7 بررسی عملکرد دادگاه های داوری ماده 409 قانون مدنی فدراسیون روسیه (پیوست نامه اطلاعات هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه مورخ 21 دسامبر 2005 N 102) .

با این حال، باید به خاطر داشت که در این موارد، مالکین مشترکی که از حق تقدم خود استفاده می‌کنند، باید همان اموالی را که خریدار شخص ثالث دارد، در اختیار انتقال‌دهنده قرار دهند. اگر این امکان وجود نداشته باشد (مثلاً زمانی که شرط شامل انتقال یک چیز منحصر به فرد است)، حق تقدم سایر مالکان قابل اعمال نیست.

7. محدودیت حق تقدم خرید. دو مورد چنین محدودیتی وجود دارد:

اولین. رویه قضایی نشان می‌دهد که حق تقدم هنگام واگذاری سهم تحت قرارداد نگهداری مادام‌العمر با افراد تحت تکفل اعمال نمی‌شود، زیرا در این قرارداد هویت تحصیل‌کننده سهم برای انتقال‌دهنده اهمیت قابل توجهی دارد.

تمرین آربیتراژ

pp. "ب" بند 1.2 قطعنامه پلنوم نیروهای مسلح فدراسیون روسیه مورخ 10 ژوئن 1980 شماره 4.

دومین. مطابق بند 1 هنر. 250 قانون مدنی فدراسیون روسیه، حق تقدم در مورد فروش سهم در حراج عمومی اعمال نمی شود، زیرا در این مورد رویه متفاوتی ایجاد می شود که اجازه می دهد تا منافع سایر مالکان در نظر گرفته شود. (به بند 2 § 3 این فصل مراجعه کنید).

مزایده عمومی روش خاصی برای فروش اموال بدهکار است که به موجب حکم دادگاه سلب مالکیت شده و یا به حکم دادگاه قابل فروش قهری است.

(L.A. Novoselova)

اگر حراج برای فروش یک سهم عمومی نباشد، اما به خواست صاحب سهم در حق مالکیت مشترک برگزار شود (ماده 447 قانون مدنی فدراسیون روسیه)، قوانین مربوط به قبل - حق امتیاز خرید به طور کامل در مورد قرارداد منعقد شده در چنین حراجی اعمال می شود. در این صورت هر یک از مالکین حق دارد که حقوق خریدار که برنده حراج است را به خود مطالبه کند.