Předkupní právo koupě podílu na bytě zaručuje spoluvlastníkovi nemovitosti, že nejprve koupí podíl na bytě a v případě jeho odmítnutí bude prodej proveden podle obecných pravidel pro vedení bytu. transakce nákupu a prodeje cizí osobě. Předkupní právo navíc platí nejen při prodeji nemovitosti, ale i v případě jejího převodu směnnou smlouvou.
Stojí za přečtení:
Nemovitosti ve společném vlastnictví
Byt ve vlastnictví více vlastníků současně jim náleží v rámci spoluvlastnického práva. To znamená, že každý z nich má svůj vlastní podíl na nemovitosti a může ji nabídnout k prodeji. Při prodeji části bytu je důležité neporušit předkupní právo.
Předkupní právo funguje především jako určitá ochrana vlastnických práv ostatních spoluvlastníků a umožňuje nejen výhodně nabývat majetek, ale i kombinovat několik jeho částí dohromady.
Často je bydlení sdílené s příbuznými. Zpravidla je to způsobeno tím, že nemovitost byla nabyta v důsledku:
- privatizace;
- dědictví;
- nákupy nebo dary.
I když jsou však vlastníci obytného prostoru příbuzní a jeden z nich hodlá jejich část zcizit, pak i předkupní právo rozšiřuje jeho účinek.
Nákup podílu od příbuzných probíhá stejným způsobem jako nákup od cizího člověka. Pravidla předkupního práva jsou tedy stejná a je třeba je dodržovat, aby se v budoucnu předešlo soudním sporům.
Pravidla pro prodej a nákup akcií bytu
Aby nákup podílu splnil všechny zákonné požadavky, je třeba dodržovat následující pravidla:
- O připravovaném prodeji je prodávající povinen předem upozornit všechny ostatní spoluvlastníky. Abyste předešli budoucím nárokům a sporům ohledně prodávaného dílu, je lepší podat písemné oznámení. Vzhledem k tomu, že ústní oznámení není důkazem, vyplatí se zaslat dopis o záměru prodeje poštou.
- Lhůta, ve které musí notifikované osoby učinit rozhodnutí o koupi, je 30 dnů ode dne obdržení oznámení.
- Prodejní cena nemovitosti a podmínky koupě a prodeje musí být stejné pro všechny možné kupující, včetně těch, na které se vztahuje předkupní právo.
- Prodávající si může vybrat kupce, pokud chce část bytu koupit více vlastníků současně.
- V případě, že ani jeden ze spoluvlastníků nevyjádřil přání ke koupi ústně nebo písemně, může se takové mlčení rovnat odmítnutí.
Pokud někdo souhlasil s odkupem podílu, je vhodné tuto skutečnost doložit, např. sepsat písemnou smlouvu, která stanoví dobu odkupu. Pokud však nebude podíl odkoupen, může jej prodávající prodat dalším kupujícím.
Prodej třetím stranám je možný v několika případech:
- kdy žádný ze spoluvlastníků neprojevil vůli odkoupit část obytné plochy (koupě proběhne stejně jako při běžném koupě a prodeji);
- při prodeji nemovitosti ve veřejné dražbě.
Pokud prodávající úmyslně zanedbal předkupní právo, může se spoluvlastník obrátit proti prodeji k soudu.
Klady a zápory koupě podílu na bytu
Předkupní právo umožňuje zvýšit a zvýšit svůj podíl na vlastnickém právu. Koupí prodávané části tak může spoluvlastník zvýšit svůj podíl na nemovitosti.
A pokud byt, dejme tomu, patří pouze dvěma osobám, z nichž každá má právo na polovinu, pak by bylo odkoupení podílu v podobě ½ části nejrozumnější možností, která vám umožní stát se vlastníkem celého objektu. Právě to je obrovská výhoda koupě části bytu.
Kromě toho je pro prodávajícího výhodnější převést část nemovitosti v rámci předkupního práva, protože je poměrně obtížné prodat ne celou nemovitost, ale její malou část. A pokud jsou takové akvizice v podobě části bytu typické pro hlavní a krajská města, vzhledem k vysokým cenám bydlení, tak v malých sídlech je velmi vzácné, že si někdo může část bytu koupit, zejména s dalšími nájemníky - vlastníky .
Důležité je uplatnit předkupní právo při koupi nebo prodeji pokoje v obecním bytě s písemným oznámením spolubydlícím. Obyvatelé pokoje v komunálním bytě proto často zamýšlejí koupit jeho pokoj od souseda, aby zvýšili obytný prostor.
Další nuancí koupě a prodeje části předmětu jsou právní rizika, která mohou vzniknout v případě porušení předkupního práva. Riziku se obvykle vystavuje kupující zvenčí, kterému by mohla být nemovitost prodána, aniž by o tom byli informováni ostatní vlastníci, kteří zase mohou podat žalobu.
Proto obvykle kupující zvenčí neriskují nákup bydlení jako jeho součást. Při dodržení všech zákonných pravidel pro prodej podílu na bydlení však není třeba se takové transakce bát.
Jako potvrzující doklad o vyrozumění spoluvlastníků si můžete od prodávajícího vyžádat dopis, který těmto osobám zaslal, nebo jejich písemné odmítnutí koupě. S těmito doklady je větší šance na nákup kýžených měřičů bez zbytečných komplikací.
Máte ještě otázky?
Napište svůj dotaz do formuláře níže a získejte podrobné právní poradenství:
Na příkladu jednoho sporu o byt Nejvyšší soud vysvětlil, jaká pravidla je třeba dodržovat při prodeji podílu ve společném bytě. Těžko nazvat život lidí, kteří nejsou jedna rodina, ale koexistují ve společném bytě, idylický. Proto se takoví občané při první příležitosti chtějí zbavit svých sousedů a žít v samostatném bytě. Touha takových spolubydlících je pochopitelná, ale likvidace i vlastních podílů v bytě obsahuje tolik nástrah, že o ně klopýtne nejen obyčejní lidé. I rozhodčí dělají chyby.
V našem případě příběh začal tím, že se občanka odvolala k okresnímu soudu v Tyumenu, pobouřená jednáním svého souseda. Podstata sporu je následující - dvě ženy, z nichž každá měla dítě, vlastnily rovným dílem jeden byt. Ukázalo se, že každý z obyvatel – dva dospělí a dvě děti – měl čtvrtinový podíl.
Jedna z nich našla možnost vyměnit svůj podíl a podíl dítěte za samostatný byt. Občan se domluvil s jistou čtyřčlennou rodinou. Druhé majitelce bytu se tato výměna pochopitelně nelíbila a obrátila se na soud, aby prokázala, že směnou byla porušena její přednostní právo na koupi sousedského podílu na bytě. Okresní soud dal žalobci za pravdu. Krajský soud toto rozhodnutí potvrdil. Uražený obžalovaný se dostal až k Nejvyššímu soudu. Tam soudní kolegium pro civilní věci prostudovalo výsledky řízení a usoudilo, že stížnosti lze vyhovět.
Soud musí zjistit, zda byl dopis toho, kdo se rozhodl svůj podíl prodat, sepsán správně
Nejvyšší soud kolegům připomněl, že § 250 občanského zákoníku říká: v případě prodeje podílu na právu společného vlastnictví cizí osobě mají zbývající účastníci podílového spoluvlastnictví předkupní právo na koupi těchto podílů. Navíc za cenu, za kterou se podíl prodává, a za dalších rovných podmínek. Výjimkou je prodej akcií ve veřejné dražbě.
Zákon dále uvádí, že prodávající podílu je povinen písemně oznámit ostatním účastníkům podílového spoluvlastnictví svůj úmysl prodat svůj podíl cizí osobě. Ve stejném dopise musíte uvést cenu a podmínky, za kterých se metry čtvereční prodávají.
Zákon dává spoluvlastníkovi měsíc na rozmyšlenou a koupi. Pokud zbývající účastníci podílového spoluvlastnictví odmítnou koupit sousedův podíl nebo se odmlčí, má vlastník s metry čtverečními právo nakládat s nimi podle svého.
Zde je ještě důležité vědět: podle zákona platí, že pokud vlastník nakládá se svým podílem v rozporu s předkupním právem souseda, pak má každý další účastník podílového spoluvlastnictví právo do tří měsíců se u soudu domáhat, aby práva a povinnosti byly splněny. kupujícího převést na sebe. A tato pravidla platí i při zcizení podílu na základě směnné smlouvy. Ze všech výše uvedených ustanovení zákona Nejvyšší soud dovozuje: právně významnou okolností, kterou musí soudy při projednávání takových případů zjistit, bude přítomnost či absence správně provedené výpovědi občana, který se rozhodl zbavit se svého podílu. . Správné vyhotovení takového „listu štěstí“ sousedovi je uvedením ceny podílu a dalších podmínek, jakož i potvrzením solventnosti ostatních spoluvlastníků.
V našem případě zdejší soud, který tento spor rozhodoval, neviděl důkazy o tom, že občanka, která si chtěla vyměnit svůj podíl a podíl své dcery, správně vyrozuměla svého souseda. Proto soud rozhodl, že směnkou byla porušena sousedská práva na přednostní koupi podílu.
Pro správné vyřešení sporu bylo podle Nejvyššího soudu důležité i potvrzení platební schopnosti - totiž to, že žalobce měl peníze na odkoupení sousedských podílů, což je polovina bytu. V našem příběhu se soud z nějakého důvodu ani nezajímal o solventnost souseda.
Nejvyšší soud připomněl, že při domáhání se u soudu převodu práv kupujícího na sebe, je žalobce povinen převést na bankovní účet soudního odboru v jeho ustavujícím subjektu Ruské federace částku zaplacenou kupujícím, poplatky a clo. splatné kupujícímu a náhrada nákladů, které mu vznikly při nákupu podílu na nákladech.
Nejvyšší soud zdůraznil: takové složení peněz v případě uspokojení pohledávky přispívá k včasnému výkonu soudního rozhodnutí. Jenže dle tvrzení, o kterém píšeme, nebyly na bankovní účet vloženy žádné peníze, a tudíž nebylo soudní rozhodnutí vykonáno.
Justiční kolegium Nejvyššího soudu navíc upozornilo na důležitý detail. Z materiálů případu je zřejmé, že obžalovaná a ti, kteří si s ní směňovali peníze, se dohodli na ceně podílu v rublech.
Není jasné, proč okresní soud při posuzování případu sám kupní cenu snížil. A soud neuvedl žádné právní důvody, proč se cena „scvrkla“. A to je přímé porušení § 198 občanského zákoníku. Nejvyšší soud nařídil tento případ přezkoumat.
