Významná část fondu rezidenčních nemovitostí je ve společném vlastnictví. Sdílené vlastnictví ukládá určitá omezení pro operace s předměty: vlastník podílu jej nemůže prodat třetí osobě, čímž obchází ostatní vlastníky bytů, kteří mají předkupní právo na koupi.
Co se nazývá předkupní právo na koupi podílu bytu a jak vzniká?
Pro začátek by mělo být vyjasněno, že společný majetek lze sdílet nebo spojovat. Podle Čl. 244 občanského zákoníku Ruské federace je majetek patřící dvěma nebo více osobám považován za společný. Jsou-li určeny přesné podíly vlastníků, je nemovitost v podílovém vlastnictví, není-li určena, je ve spoluvlastnictví.
- Vlastník podílu má právo s ním nakládat dle vlastního uvážení, pokud svým jednáním neporuší práva ostatních vlastníků.
- Společný majetek nemůže prodat jeden z vlastníků – to bude vyžadovat předběžné rozdělení.
Právo přednostního odkupu vzniká, když se vlastník akcie rozhodl prodat a určil tržní hodnotu. Toto je povinen oznámit ostatním vlastníkům doporučeně nebo osobně.
Do měsíce od data obdržení dopisu se musí vlastníci sousedních akcií rozhodnout o koupi.
Kdo dostane právo jako první?
Právo na koupi podílů bytu mají:
- majitelé čtverečních metrů ve společných prostorách;
- vlastníky podílů na bytech.
Sousedé v obecním bytě se často stávají kamenem úrazu při prodeji pokoje. Ačkoli takové bydlení zahrnuje oddělené bydlení, pokoj může být registrován jako soukromý majetek nebo jako podíl na společném majetku. V obou případech se při provádění nákupních a prodejních transakcí použijí normy čl. 250 Občanského zákoníku Ruské federace: Sousedé mají přednostní právo vykoupit uvolněné pokoje.
Pokud se bavíme o bytě, ve kterém žije rodina, prodej podílu třetí osobě se jeví jako nepraktický až absurdní, protože často nelze určit jeho fyzické hranice (např. 1/3 podílu z 1- pokojový byt). Při dědění majetku a rodinných konfliktech však docházelo i k takovým pokusům. Právo akcionářů na zpětný odkup musí být přísně dodržováno.
S částí bytu, která je ve spoluvlastnictví, nelze jednotlivě nakládat. Nejprve by mělo být provedeno rozdělení s určením podílů každého z vlastníků a až poté můžete svůj podíl prodat - spoluvlastník samozřejmě využije předkupního práva.
Máte dotaz nebo potřebujete právní pomoc? Využijte bezplatné konzultace:
Zákon zakazuje postoupit právo výkupu třetím osobám: nebude možné dohodnout se s příbuzným nebo sousedem na podepsání vzdání se práva ve prospěch třetí osoby a obcházet ostatní vlastníky společného majetku.
Jaké výjimky z pravidel předkupního práva zákon stanoví?
Předkupní právo se vztahuje na veškeré transakce nákupu a prodeje a výměnu akcií v obytných prostorách, s výjimkou prodeje:
- podíly na nemovitostech ve veřejných dražbách;
- podíly na pozemku, na kterém stojí dům ve společném vlastnictví, nebo prostory v tomto domě.
Výjimkou jsou darovací smlouvy – této mezery v zákoně občas využívají obyvatelé obecních bytů, kteří se nedokážou dohodnout se svými sousedy. Aby se předešlo byrokracii s odmítnutím a oznámením, převede prodávající pokoj na kupujícího údajně jako dárek zdarma, ale ten musí zaplatit daň do státní pokladny - pokud se nejedná o blízkého příbuzného nebo manžela dárce. . Pokud se sousedům podaří u soudu prokázat, že obchod byl fiktivní, může být prohlášen za neplatný.
Pokyny pro uplatnění přednostního práva při prodeji podílu
Nákup a prodej podílu musí být proveden v souladu s právními předpisy. Samozřejmě, že když je kupujícím příbuzný nebo soused, nevznikají žádné potíže, ale co by měli dělat ti, kteří chtějí prodat metry čtvereční ve společném bytě, ale žádný z jejich sousedů neprojevil touhu rozšířit svůj životní prostor? Nebo si myslí, oddalují rozhodnutí a prodejce nemá možnost dlouho čekat?
V takových případech se musíte řídit pravidly čl. 250 Občanského zákoníku Ruské federace. Zákon schvaluje následující algoritmus akcí:
- rozesílání (doručování) oznámení o prodeji akcií;
- získání písemných výjimek z exekuce;
- v případě neexistence odmítnutí - počkejte měsíc ode dne oznámení každého z akcionářů;
- prodej podílu spoluvlastníkovi nebo cizí osobě, pokud nikdo nevyužil svého předkupního práva.
Krok 1. Informování vlastníků
O připravovaném prodeji podílu musí být informován každý spoluvlastník sdílené nemovitosti. V textu dokumentu by mělo být uvedeno jméno prodávajícího, adresa, technické vlastnosti předmětu a jeho náklady, jakož i jméno a adresa příjemce s odkazem na normu občanského zákoníku Ruské federace, podle na kterou má adresát přednostní právo na výkup.
Dokumenty se zasílají doporučeně. Vyplňte inventář a formulář oznámení o doručení - oznámí, že dopis dorazil k adresátovi a bude užitečný při sepisování kupní a prodejní smlouvy.
Oznámení o prodeji lze doručit i osobně; v tomto případě budete potřebovat duplikát - kopii, na které se adresát podepíše a uvede datum. Tímto způsobem se ochráníte a budete moci prokázat, že máte pravdu, pokud budou chtít akcionáři následně obchod napadnout.
Krok 2. Počkejte měsíc
Každý spoluvlastník má ze zákona měsíc na rozmyšlenou. Pokud se po této lhůtě nikdo nepřihlásí ke svému předkupnímu právu na koupi podílu na bytě, můžete uzavřít smlouvu s jakoukoli třetí osobou.
Skutečná hodnota podílu uvedená ve smlouvě by neměla být nižší než částka, která byla dříve deklarována vlastníkům sousedních akcií. Porušení tohoto pravidla bude důvodem k tomu, aby byla transakce u soudu prohlášena za neplatnou.
Krok 3. Vzdání se přednostního práva na nákup
Když pár sousedů nepožádá o odkoupení a je tu kupec připravený ke koupi metrů čtverečních, můžete proces urychlit - v tomto případě však bude vyžadována dobrá vůle obyvatel, kteří budou souhlasit se sepsáním prohlášení odmítnutí.
Krok 4. Uzavření smlouvy o koupi a prodeji akcií
Bez ohledu na to, kdo podíl získá - bývalý soused v obecním bytě, příbuzný nebo třetí osoba - dohoda podléhá povinnému notářskému ověření.
Norma byla schválena článkem 7 federálního zákona č. 172 „O změnách federálního zákona 218-FZ „O státní registraci nemovitostí“ a je platná od 1. ledna 2017.
Pravidlo se vztahuje i na veškeré transakce zcizení nemovitostí, které se týkají nezletilých osob a občanů s omezenou způsobilostí k právním úkonům.
Pokud je třeba provést změny ve smlouvě o koupi a prodeji akcií ohledně podmínek transakce, strany uzavřou dodatečnou smlouvu. Forma smlouvy je písemná, k jejímu sepsání je vhodné použít vzor. Dokument uvádí podrobnosti smlouvy, celé jméno notáře, který ji ověřil, a číslo zápisu v rejstříku, jakož i údaje o pasech stran transakce.
Dohoda neruší smlouvu, pouze mění obsah některých doložek - v textu by měla být uvedena jejich čísla a nové podmínky, které vstoupí v platnost dnem podpisu dokumentu.
Stejně jako hlavní smlouva je dohoda ověřena notářem.
Jak vydat odmítnutí?
K registraci vzdání se přednostního práva na koupi se musí prodávající a žadatelé, kteří vlastní sdílenou nemovitost, dostavit na notářský úřad s pasy a osvědčeními o zápisu vlastnických práv.
Tato procedura zabere maximálně půl hodiny, během které asistent notáře pořídí kopie, připraví dokumenty a zadá údaje o žadatelích – účastníci je budou muset pouze podepsat a počkat na notářské ověření.
Je povolen i jiný způsob - odmítnutí osobní přítomnosti v registrační komoře při předkládání dokumentů k formalizaci transakce - ale mějte na paměti, že smlouva o koupi a prodeji akcií stále vyžaduje notářské ověření.
Prodej podílu rezidenčních nemovitostí je obtížný úkol, ale není nijak obtížný. Pro prodávajícího je hlavní jednat zákonně: upozornit ostatní vlastníky na předkupní právo na odkup a zachovat 30denní pauzu. Po jeho uplynutí, v případě nepřítomnosti ochotných sousedů, může majitel uzavřít obchod s třetí osobou.
Předkupní právo na koupi mají spoluvlastníci při prodeji podílu na právu společného vlastnictví nemovitosti. Předkupní právo spočívá v tom, že při prodeji podílu na společném podílu na nemovitosti požívá spoluvlastník nemovitost oproti jiným osobám, které spoluvlastníky nejsou.
Předkupní právo platí pouze v případech, kdy je podíl prodán cizí osobě. V případě prodeje podílu spoluvlastníkovi nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví mají zbývající spoluvlastníci předkupní právo k nabytí zcizeného podílu, nikoli však.
Pokud chce zcizený podíl koupit více účastníků podílového spoluvlastnictví, rozhodne prodávající, kterému z nich podíl prodá.
Oznámení osob požívajících přednostní právo koupě na prodej akcie
Pro dodržení přednostního práva musí prodávající podílu písemně oznámit ostatním spoluvlastníkům svůj úmysl prodat svůj podíl s uvedením ceny a dalších podmínek, za kterých se podíl prodává.
V takovém oznámení musí být uvedena adresa, na které se nemovitost nachází, kdo je spoluvlastníkem zcizeného podílu, cena, za kterou se podíl prodává, jakož i další podmínky obchodu.
Oznámení může být podáno jakýmkoli způsobem, který umožní prodávajícímu poskytnout důkaz o řádném oznámení spoluvlastníkovi o prodeji podílu a podmínkách transakce v určený čas.
V praxi se používají následující způsoby oznámení:
- Zasílání dopisů spoluvlastníkům prostřednictvím notáře.
- Doporučeným telegramem (s upozorněním) zaslaným prodávajícím. V tomto případě musí prodávající obdržet na poště ověřenou kopii telegramu. Oznamovací telegram musí zaslat prodávající sám. Pokud takový telegram zasílá realitní makléř nebo zaměstnanec společnosti, pak k zaslání takového oznámení musí existovat písemný souhlas prodávajícího, protože tyto informace jsou důvěrné.
- Osobní oznámení prodávajícím spoluvlastníkům s vyzvednutím vlastnoručně sepsané účtenky od spoluvlastníka a záznamem o seznámení s oznámením.
- Získání notářsky ověřeného prohlášení spoluvlastníka, který odmítá koupit podíl za podmínek prodávajícího.
Často spoluvlastníci z různých důvodů vytvářejí překážky prodeje podílu a vyhýbají se přijímání oznámení od prodávajícího. Pokud takový spoluvlastník odmítne telegram převzít, je nutné, aby doručovatel učinil poznámku, že adresát odmítá telegram převzít, pouze v tomto případě se má za to, že spoluvlastník byl o prodeji vyrozuměn.
V souladu s článkem 250 Občanského zákoníku Ruské federace však musí oznámení učinit sám prodávající písemně, a proto existuje důvod se domnívat, že oznámení telegramem, ústně, SMS nebo e-mailem nebude představovat řádné oznámení.
Je-li spoluvlastníkem nezletilý nebo nezpůsobilý, musí být oznámení zasláno opatrovnickému a opatrovnickému orgánu a opatrovníkům.
Pokud prodávajícímu není známa poloha spoluvlastníka, musí být oznámení zasláno do jeho posledního známého bydliště. Kromě toho musí mít prodávající důkaz o tom, že přijal opatření ke zjištění místa bydliště spoluvlastníka, například potvrzení o adrese, potvrzení obecních a finančních úřadů o existenci nedoplatků u tohoto spoluvlastníka na placení daní tato nemovitost atd.
Článek 24 federálního zákona „o státní registraci práv k nemovitostem a transakcích s nimi“ stanoví, že při prodeji podílu nemovitosti cizí osobě musí být předloženy dokumenty potvrzující písemné oznámení prodávajícího o všech spoluvlastnících nebo jejich odmítnutí koupit podíl musí být přiložen k žádosti o státní registraci. V tomto případě se státní registrace práva na podíl na společném majetku provádí bez ohledu na dobu, která uplynula od doby, kdy prodávající oznámil podíl zbývajícím účastníkům společného vlastnictví.
Pokud takové dokumenty nejsou připojeny, státní registrátor musí pozastavit státní registraci do jednoho měsíce od okamžiku, kdy prodejce uvědomí všechny spoluvlastníky, pokud v době registrace měsíční lhůta neuplynula.
Pokud řádně upozornění spoluvlastníci nereagují na nabídku prodávajícího ke koupi podílu do měsíce ode dne obdržení upozornění, má se za to, že byli řádně upozorněni.
Když se spoluvlastník snaží zdržovat, prohlašuje, že souhlasí s odkupem zcizeného podílu za podmínek prodávajícího, ale následně to sám neudělá. V takových případech musí být této osobě zasláno sekundární oznámení, ve kterém by mělo být uvedeno, že pro dokončení transakce se kupující musí dostavit ke konkrétnímu notáři v konkrétní čas s peněžní částkou splatnou podle smlouvy. Pokud se nedostaví, bude obchod uzavřen s jinou osobou.
Předkupní právo na koupi při prodeji pokoje v obecním bytě
V souladu s článkem 42 bytového zákoníku Ruské federace musí být předkupní právo na nákup respektováno také při prodeji pokoje ve společném bytě. To znamená, že majitelé zbývajících místností bytu mají přednostní právo na koupi zcizeného pokoje.
V souladu s touto normou bytového zákoníku Ruské federace musí prodejce pokoje ve společném bytě informovat majitele ostatních pokojů o prodeji pokoje. Postup pro vyrozumění ostatních vlastníků místností v obecním bytě a lhůta pro odpověď je stejný jako u prodeje podílu.
Důsledky nedodržení předkupního práva.
Ustanovení 3 Čl. 250 občanského zákoníku Ruské federace stanoví důsledky porušení předkupního práva. Toto pravidlo říká, že zainteresovaný spoluvlastník se může do tří měsíců domáhat u soudu, aby na něj přešla práva a povinnosti kupujícího. Tato lhůta je zvláštní promlčecí lhůtou, po jejímž uplynutí nelze počítat se soudní ochranou.
V takových případech spoluvlastník uplatňuje žalobu u soudu s požadavky na převod práv a povinností kupujícího na sebe. Taková žádost je hrazena státním poplatkem podle hodnoty prodávané akcie. Na návrh soudce musí žalobce v průběhu přípravy případu složit na depozitní účet soudního oddělení nebo soudu peněžní částku, která postačuje na pokrytí nákladů kupujícího na koupi podílu, tj. , kupní cenu, náklady na zaplacení cel, poplatků a dalších výdajů souvisejících s provedením obchodu. Práva kupujícího lze zajistit obstavením bankovního účtu žalobce. Pokud tak žalobce neučiní, bude to důvodem k tomu, aby soud žalobu zamítl. Žalovanými v nároku budou prodávající a kupující a registrující orgán třetí strany.
Jsou-li uspokojeny požadavky žalobce, přecházejí na něj všechna práva a povinnosti kupujícího a převod vlastnického práva k podílu je zapsán u státního registračního úřadu.
Žádné podobné články zatím nejsou.
Prodej podílu na privatizovaném bydlení je možný pouze v případě oficiálního odmítnutí předkupního práva ostatních vlastníků.
Aby se předešlo případným neshodám v budoucnu, je důležité odmítnutí správně formalizovat s přihlédnutím ke všem právním jemnostem.
Pojďme se blíže podívat na to, jak postup probíhá a co je potřeba k úspěšnému vzdání se předkupního práva.
✔
✔
✔
✔
✔
✔
○ Co je to předkupní právo?
Předkupní právo znamená, že pokud vlastník akcie chce prodat, musí ji nejprve nabídnout ostatním vlastníkům. Pouze pokud odmítnou koupit, může dát dům na prodej.
Z toho vyplývá, že pokud plánujete prodej své části bytu, budete muset na svůj záměr spoluvlastníky předem upozornit. Je vhodné tak učinit písemně, aby se eliminovalo riziko obvinění z nedodržení této podmínky.
Pokud jsou vztahy se spoluvlastníky dobré, bez problémů vystaví odmítnutí koupě, načež můžete v klidu začít hledat kupce. Pokud se ale ve vztahu vyskytnou nějaké potíže, budete muset poslat doporučený dopis s nabídkou ke koupi a počkat na odpověď. Pokud nedorazí do 30 dnů od data oznámení, máte právo na prodej.
○ Co říká zákon?
Hlavním právním aktem upravujícím právní vztahy účastníků podílového spoluvlastnictví je občanský zákoník Ruské federace. V Čl. 250 tohoto zákona stanoví pravidla, která konkrétně upravují předkupní právo.
Při prodeji podílu na společném vlastnictví cizí osobě mají zbývající účastníci podílového spoluvlastnictví přednostní právo na odkoupení prodávaného podílu za cenu, za kterou se prodává, a za jiných rovných podmínek, s výjimkou případ prodeje ve veřejné dražbě, jakož i případy prodeje podílu na spoluvlastnickém právu k pozemku vlastníkem části budovy nebo stavby, která se na takovém pozemku nachází, nebo vlastníkem pozemku v určené budově nebo stavbě (článek 1 článku 2150 občanského zákoníku Ruské federace).
Občanský zákoník Ruské federace zároveň upravuje nejen právo ostatních vlastníků na koupi podílu, ale také možnost tak učinit za stejných podmínek, za kterých bude předmět nabízen třetí straně.
Postup při prodeji podílu bytu upravuje také:
- Rodinný zákoník Ruské federace.
- Zákon o bydlení Ruské federace.
○ Vzdání se přednostního práva akcionáře.
Odmítnout nabídku na koupi části bytu znamená dát jeho majiteli možnost uzavřít obchod s třetí osobou. Podívejme se, jak správně formalizovat své odmítnutí.
✔ Jaké dokumenty jsou potřeba?
Můžete použít jednu ze dvou metod:
- Sepište písemné odmítnutí ve volné formě v souladu s formálním stylem projevu a nechte si jej ověřit notářem.
- Vyplňte odmítnutí a osobně jej odešlete společnosti Rosreestr (používá se nejméně často).
V každém z těchto případů budete muset:
- Osobní pas.
- Titulní dokumenty k bytu potvrzující fakt vlastnictví podílu.
✔ Vlastnosti postupu.
Proces opt-out není příliš obtížný. Vše, co je potřeba, je formalizovat odmítnutí nabídky nákupu ve správné formě. Pokud je vlastníkem podílu nezletilý, vzdání se za něj formalizuje jeho zákonný zástupce. Každý spoluvlastník má navíc tři měsíce na to, aby prodej bytu napadl a domáhal se převodu práv a povinností kupujícího na sebe.
Pokud mluvíme o společném bytě a nikdy jste neviděli vlastníky zbývajících pokojů, nezbavuje vás to nutnosti informovat je o plánovaném prodeji a přijímat odmítnutí. Chcete-li to provést, můžete si objednat výpis z Rosreestr, který bude uvádět, kdo vlastní jaký podíl.
Výkon předkupního práva má další znaky:
- Nemusí být dodrženo, pokud se podíl neprodá, ale změní nebo daruje.
- I když souhlas s nákupem podílu vyjádřilo více vlastníků, transakci lze uzavřít pouze s jedním z nich.
- Podmínky, za kterých je podíl nabízen spoluvlastníkům, musí být stejné jako při uzavírání obchodu se třetími osobami.
✔ Vzorové odmítnutí nákupu.
Přestože dokument nemá striktní formu, existují určité požadavky na jeho vyplnění. Takže v textu musíte napsat:
- Adresa bytu a jeho charakteristika (musíte uvést plochu nemovitosti nebo její procento z celého bytu).
- Skutečnost nabídky odkupu udávající náklady.
- Lhůta pro posouzení předloženého návrhu.
- Informace o osobě, která odmítnutí vydala (celé jméno, kontakt a údaje o pasu).
- Datum, podpis, notářská pečeť.
○ Jaké jsou důsledky odmítnutí předkupního práva na nákup?
Předkupní právo na koupi nelze postoupit, je třeba vydat písemné odmítnutí. A především vyhrožuje, že podíl může být prodán cizímu kupci, který získá právo v bytě bydlet.
✔ Prodej akcií třetím stranám.
Akcie může být prodána kupujícímu třetí straně, pokud zbývající akcionáři již odmítli nákup nebo uplynulo 30 dnů od jejich oznámení o prodeji. V tomto případě se transakce provádí podle standardního schématu nákupu a prodeje. V tomto případě nese kupující riziko:
- Zpochybnění transakce spoluvlastníky, kteří si to rozmysleli.
- Vznik neshod s novými sousedy.
Mnohé ale láká nižší cena nemovitosti při prodeji pouze podílu bytu. Podle toho si každý určuje míru rizika sám za sebe.
Koncept přednostního práva na nákup. Postup při uplatnění předkupního práva na koupi. Důsledky implementace. Důsledky neimplementace. Důsledky porušení přednostního práva na nákup. Rozšíření pravidel o přednostním právu na nákup na další kompenzované transakce za zcizení akcií. Omezení předkupního práva na nákup.
1. Spoluvlastník může prodat svůj podíl dalším spoluvlastníkům nebo třetím osobám (které nejsou spoluvlastníky). V případě prodeje podílu neoprávněným osobám mají zbývající spoluvlastníci přednostní právo na odkoupení prodávaného podílu za cenu, za kterou se prodává, a za jiných rovných podmínek (článek 1 článku 250 občanského zákoníku Ruské federace). Federace).
Předkupní právo na koupi podílu je právem spoluvlastníka, nerozlučně spjatým s jeho osobností (postoupení přednostního práva na koupi se nepřipouští).
2. Postup pro uplatnění předkupního práva:
První. Povinnosti prodejce akcií. Prodejce podílu je povinen svůj úmysl prodat svůj podíl cizí osobě písemně oznámit ostatním spoluvlastníkům s uvedením ceny a dalších podmínek, za kterých jej prodává.
Druhý. Právo spoluvlastníků. Spoluvlastníci mohou vyjádřit přání získat podíl za stejných podmínek jako outsider.
Třetí. Lhůty pro uplatnění předkupního práva:
do 10 dnů ode dne doručení oznámení prodávajícího, dojde-li ke zcizení podílu na právu k movité věci;
Do 1 měsíce ode dne doručení oznámení prodávajícího, dojde-li ke zcizení podílu na právu k nemovitosti.
3. Důsledky uplatnění přednostního práva koupě - prodávající zcizí svůj podíl spoluvlastníkovi, který vyjádřil souhlas s koupí podílu. Vyjádří-li souhlas více spoluvlastníků, zcizí prodávající svůj podíl po částech v poměru k podílům, které mají spoluvlastníci.
4. Důsledky odmítnutí uplatnění přednostního práva na nákup. Odmítnutí uplatnit přednostní právo na nákup je:
a) aktivní jednání - oznámení prodávajícímu akcie o odmítnutí koupě akcie ve lhůtách stanovených pro uplatnění přednostního práva;
b) pasivní jednání - neinformování prodávajícího podílu o jeho úmyslu podíl koupit.
Pouze v případě odmítnutí uplatnění přednostního práva koupě má prodávající podílu právo prodat svůj podíl cizí osobě za podmínek, které byly sděleny ostatním spoluvlastníkům.
5. Důsledky porušení přednostního práva na nákup. Porušením přednostního práva ze strany prodávajícího akcie jsou:
a) prodej podílu cizí osobě bez oznámení některému ze spoluvlastníků;
b) prodej podílu cizí osobě za jiných podmínek, než jsou uvedeny ve výpovědi spoluvlastníků.
Jediným způsobem, jak ochránit porušené předkupní právo, je, že spoluvlastník podá u soudu žalobu na převod práv a povinností kupujícího podílu na něj (článek 3 článku 250 občanského zákoníku Ruské federace) . Samotnou smlouvu o koupi a prodeji akcií nelze prohlásit za neplatnou z důvodu porušení přednostního práva.
Transakce (v rozporu s předkupním právem) je svým předmětovým složením nezákonná, a proto by měla být v této části prohlášena za neplatnou. Ale protože je jinak transakce legální, není potřeba ji ukončit. Je vhodné vyměnit subjekt na straně kupujícího.
(V.F. Jakovlev, 1965)
K přechodu práv a povinností kupujícího na žalobce dochází i tehdy, má-li se za to, že podíl již na kupujícího přešel. Pokud tedy převod podílu na vlastnictví bytových prostor již prošel státní registrací, soud při vyřizování žaloby uvede ve svém rozhodnutí nahradit kupujícího žalobcem v kupní smlouvě a nahradit kupujícího žalobce v zápisu o právu sdíleného vlastnictví v Jednotném státním rejstříku.
Arbitrážní praxe
str. 4 bod 1.2 usnesení Pléna ozbrojených sil Ruské federace ze dne 10. června 1980 č. 4.
Lhůta, ve které se lze domáhat převodu práv a povinností kupujícího podílu, jsou tři měsíce ode dne, kdy se žalobce o porušení svého práva dozvěděl (tedy tato lhůta je promlčecí).
Arbitrážní praxe
str. "c" bod 1.2 usnesení Pléna ozbrojených sil Ruské federace ze dne 10. června 1980 č. 4.
Rozhodčí soudy se domnívají, že předmětná lhůta je prekluzivní, to znamená, že se počítá ode dne převodu podílu na kupujícího a nepodléhá navrácení (viz odst. 20 usnesení pléna Nejvyššího rozhodčího soudu sp. Ruské federace ze dne 25. února 1998 č. 8), ale z pohledu dosavadní praxe (včetně praxe rozhodčích soudů) se jeví jako správnější stanovisko Nejvyššího soudu.
6. Rozšíření pravidel o přednostním právu na nákup na další kompenzované transakce za zcizení akcií. Spoluvlastníci mají předkupní právo na nabytí podílu zcizeného třetím osobám nejen na základě kupní smlouvy, ale i na základě jiných kompenzovaných obchodů (barter, náhrada atd.).
Arbitrážní praxe
Ustanovení 7 Přezkumu praxe uplatňování článku 409 občanského zákoníku Ruské federace rozhodčími soudy (příloha k informačnímu dopisu prezidia Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace ze dne 21. prosince 2005 N 102) .
Je však třeba pamatovat na to, že v těchto případech musí spoluvlastníci uplatňující své předkupní právo poskytnout zciziteli stejný majetek jako třetí nabyvatel. Není-li to možné (např. když ustanovení spočívá v převodu jedinečné věci), nelze uplatnit předkupní právo ostatních spoluvlastníků.
7. Omezení přednostního práva na nákup. Existují dva případy takového omezení:
První. Soudní praxe ukazuje, že při zcizení podílu na základě smlouvy o doživotním výživném s vyživovanými osobami se předkupní právo neuplatní, neboť v této smlouvě má pro zcizitele podstatný význam totožnost nabyvatele podílu.
Arbitrážní praxe
str. "b" bod 1.2 usnesení Pléna ozbrojených sil Ruské federace ze dne 10. června 1980 č. 4.
Druhý. V souladu s odstavcem 1 Čl. 250 Občanského zákoníku Ruské federace se předkupní právo neuplatní v případě prodeje podílu ve veřejné dražbě, protože v tomto případě je stanoven jiný postup, který umožňuje zohlednit zájmy ostatních spoluvlastníků. (viz odst. 2 § 3 této kapitoly).
Veřejná dražba je zvláštní způsob prodeje majetku dlužníka, který byl rozhodnutím soudu zabaven nebo je na základě rozhodnutí soudu předmětem nuceného prodeje.
(L.A. Novoselová)
Není-li aukce na prodej podílu veřejná, ale koná se z vůle vlastníka podílu v právu společného vlastnictví (článek 447 občanského zákoníku Ruské federace), pak pravidla pro -kupní právo se plně vztahuje na smlouvu uzavřenou na takové aukci. V tomto případě má každý spoluvlastník právo domáhat se převodu práv kupujícího, kterým je ten, kdo dražbu vyhrál, na sebe.
