પ્રથમ ઇનકારનો અધિકાર. શેર ખરીદવાનો પૂર્વ-અનુક્રમિક અધિકાર શું છે અને તેની આસપાસ કેવી રીતે મેળવવું? રિયલ એસ્ટેટ ખરીદવાના પ્રથમ ઇનકારના અધિકાર પર કાયદો

એપાર્ટમેન્ટમાં શેર ખરીદવાનો પ્રથમ ઇનકાર કરવાનો અધિકાર મિલકતના સહ-માલિકને પહેલા એપાર્ટમેન્ટમાં શેર ખરીદવાની બાંયધરી આપે છે, અને તેના ઇનકારની સ્થિતિમાં, વેચાણ ચલાવવાના સામાન્ય નિયમો અનુસાર હાથ ધરવામાં આવશે. બહારની વ્યક્તિને ખરીદી અને વેચાણનો વ્યવહાર. તદુપરાંત, આગોતરી અધિકાર ફક્ત રિયલ એસ્ટેટ વેચતી વખતે જ નહીં, પરંતુ વિનિમય કરાર હેઠળ તેના સ્થાનાંતરણના કિસ્સામાં પણ લાગુ પડે છે.

વર્થ વધારાના વાંચન:

વહેંચાયેલ માલિકીમાં રિયલ એસ્ટેટ વસ્તુઓ

એક સાથે અનેક માલિકોની માલિકીનું એપાર્ટમેન્ટ સંયુક્ત માલિકીના અધિકાર હેઠળ તેમની માલિકીનું છે. આનો અર્થ એ છે કે તેમાંથી દરેક મિલકતની માલિકીનો પોતાનો હિસ્સો ધરાવે છે અને તેને વેચાણ માટે મૂકી શકે છે. ઍપાર્ટમેન્ટનો ભાગ વેચતી વખતે, પ્રી-એપ્ટિવ હકનું ઉલ્લંઘન ન કરવું એ મહત્વનું છે.

સૌ પ્રથમ, આગોતરી અધિકાર અન્ય સહ-માલિકોના મિલકત અધિકારોના રક્ષણના એક પ્રકાર તરીકે કાર્ય કરે છે અને માત્ર નફાકારક ધોરણે મિલકત હસ્તગત કરવાની જ નહીં, પરંતુ તેના કેટલાક ભાગોને એકસાથે જોડવાની પણ મંજૂરી આપે છે.

ઘણીવાર આવાસ સંબંધીઓ સાથે વહેંચાયેલ માલિકી હોય છે. એક નિયમ તરીકે, આ એ હકીકતને કારણે છે કે મિલકત આના પરિણામે હસ્તગત કરવામાં આવી હતી:

• ખાનગીકરણ;
• વારસો;
• ખરીદી અથવા દાન.

જો કે, જો વસવાટ કરો છો જગ્યાના માલિકો સંબંધીઓ હોય અને તેમાંથી એક તેમના ભાગને અલગ પાડવાનો ઇરાદો ધરાવે છે, તો પૂર્વ-અનુભૂતિ અધિકાર પણ તેની અસરને વિસ્તૃત કરે છે.

સંબંધીઓ પાસેથી શેર ખરીદવું એ અજાણી વ્યક્તિ પાસેથી ખરીદીની જેમ જ થાય છે. આમ, પ્રી-એમ્પશનના નિયમો સમાન છે અને ભવિષ્યમાં મુકદ્દમા ટાળવા માટે તેનું પાલન કરવું આવશ્યક છે.

એપાર્ટમેન્ટના શેરના વેચાણ અને ખરીદી માટેના નિયમો

તમામ કાનૂની જરૂરિયાતોનું પાલન કરવા માટે શેરની ખરીદી કરવા માટે, નીચેના નિયમોનું પાલન કરવું આવશ્યક છે:

1. વિક્રેતા આગામી વેચાણની અગાઉથી અન્ય તમામ સહ-માલિકોને સૂચિત કરવા માટે બંધાયેલા છે. ભાવિ દાવાઓ અને ભાગ વેચવામાં આવતા વિવાદોને ટાળવા માટે, લેખિત સૂચના આપવી વધુ સારું છે. મૌખિક નોટિસ પુરાવા નથી, તેથી વેચાણ કરવાના ઇરાદા વિશે મેઇલ દ્વારા પત્ર મોકલવા યોગ્ય છે.
2. જે સમયગાળામાં સૂચિત વ્યક્તિઓએ ખરીદીનો નિર્ણય લેવો જોઈએ તે નોટિસ મળ્યાની તારીખથી 30 દિવસનો છે.
3. પ્રોપર્ટીની વેચાણ કિંમત અને ખરીદી અને વેચાણની શરતો તમામ સંભવિત ખરીદદારો માટે સમાન હોવી જોઈએ, જેમાં પૂર્વ-અનુભૂતિ અધિકાર હેઠળ આવતા લોકોનો સમાવેશ થાય છે.
4. જો ઘણા માલિકો એકસાથે એપાર્ટમેન્ટનો ભાગ ખરીદવા માંગતા હોય તો વેચનાર ખરીદનારને પસંદ કરી શકે છે.
5. એવા કિસ્સામાં જ્યાં એક પણ સહ-માલિકે મૌખિક અથવા લેખિતમાં ખરીદીની ઇચ્છા વ્યક્ત કરી નથી, આવી મૌન એ ઇનકાર સમાન હોઈ શકે છે.

જો કોઈ વ્યક્તિ શેર ખરીદવા માટે સંમત છે, તો આ હકીકતને દસ્તાવેજીકૃત કરવાની સલાહ આપવામાં આવે છે, ઉદાહરણ તરીકે, એક લેખિત કરાર દોરો જે રિડેમ્પશનની અવધિ નક્કી કરે છે. જો કે, જો શેર રિડીમ ન થાય, તો વેચનાર તેને અન્ય ખરીદદારોને વેચી શકે છે.

તૃતીય પક્ષોને વેચાણ કેટલાક કિસ્સાઓમાં શક્ય છે:

• જ્યારે સહ-માલિકોમાંથી કોઈએ વસવાટ કરો છો જગ્યાનો ભાગ ખરીદવાની તેમની ઇચ્છા વ્યક્ત કરી નથી (ખરીદી તે જ રીતે થશે જેમ કે નિયમિત ખરીદી અને વેચાણ વ્યવહારમાં થાય છે);
• જ્યારે મિલકત જાહેર હરાજી દ્વારા વેચવામાં આવે છે.

જો વિક્રેતા ઇરાદાપૂર્વક પૂર્વ-અનુભૂતિ અધિકારની અવગણના કરે છે, તો સહ-માલિક વેચાણની અપીલ કરવા કોર્ટમાં જઈ શકે છે.

એપાર્ટમેન્ટનો શેર ખરીદવાના ફાયદા અને ગેરફાયદા

આગોતરી અધિકાર મિલકતના અધિકારમાં પોતાનો હિસ્સો વધારવા અને વધારવાનું શક્ય બનાવે છે. વેચવામાં આવેલ ભાગની ખરીદી કરીને, સહ-માલિક ત્યાં મિલકતમાં તેનો હિસ્સો વધારી શકે છે.

અને જો એપાર્ટમેન્ટ, ધારો કે, ફક્ત બે વ્યક્તિઓનું છે, જેમાંથી દરેકને તેના અડધા ભાગનો અધિકાર છે, તો પછી ½ ભાગના રૂપમાં શેર ખરીદવો એ સૌથી વાજબી વિકલ્પ હશે, જે તમને માલિક બનવાની મંજૂરી આપશે. સમગ્ર પદાર્થનું. એપાર્ટમેન્ટનો ભાગ ખરીદવાનો આ ચોક્કસપણે મોટો ફાયદો છે.

આ ઉપરાંત, વેચાણકર્તા પોતે મિલકતનો એક ભાગ પ્રથમ ઇનકારના અધિકાર હેઠળ સ્થાનાંતરિત કરવા માટે વધુ નફાકારક છે, કારણ કે આખી મિલકત નહીં, પરંતુ તેનો એક નાનો ભાગ વેચવો ખૂબ મુશ્કેલ છે. અને જો એપાર્ટમેન્ટના ભાગના રૂપમાં આવા સંપાદન રાજધાની અને પ્રાદેશિક શહેરો માટે લાક્ષણિક છે, હાઉસિંગની ઊંચી કિંમતોને કારણે, તો પછી નાની વસાહતોમાં તે ખૂબ જ દુર્લભ છે કે કોઈ વ્યક્તિ એપાર્ટમેન્ટનો ભાગ ખરીદી શકે, ખાસ કરીને અન્ય ભાડૂતો - માલિકો સાથે. .

કોમ્યુનલ એપાર્ટમેન્ટમાં રૂમ ખરીદતી વખતે અથવા વેચતી વખતે તમારા રૂમમેટ્સને લેખિતમાં સૂચિત કરીને પૂર્વ-ઉત્તમ અધિકાર લાગુ કરવો મહત્વપૂર્ણ છે. તેથી, ઘણીવાર સાંપ્રદાયિક એપાર્ટમેન્ટમાં રૂમના રહેવાસીઓ, રહેવાની જગ્યા વધારવા માટે, પાડોશી પાસેથી તેનો ઓરડો ખરીદવાનો ઇરાદો રાખે છે.

ઑબ્જેક્ટના ભાગની ખરીદી અને વેચાણની બીજી સૂક્ષ્મતા એ કાનૂની જોખમો છે જે જો પૂર્વેના અધિકારનું ઉલ્લંઘન કરવામાં આવ્યું હોય તો ઊભી થઈ શકે છે. જોખમો સામાન્ય રીતે બહારના ખરીદદારના સંપર્કમાં આવે છે, જેમને મિલકત અન્ય માલિકોને સૂચિત કર્યા વિના વેચી શકાય છે, જે બદલામાં દાવો દાખલ કરી શકે છે.

તેથી, સામાન્ય રીતે બહારના ખરીદદારો તેના ભાગ રૂપે હાઉસિંગ ખરીદવાનું જોખમ લેતા નથી. જો કે, જો હાઉસિંગના શેરના વેચાણ માટેના તમામ કાયદાકીય નિયમોનું પાલન કરવામાં આવે તો, આવા વ્યવહારથી ડરવાની જરૂર નથી.

સહ-માલિકોની સૂચના વિશે પુષ્ટિ આપતા દસ્તાવેજ તરીકે, તમે વિક્રેતા પાસેથી એક પત્રની વિનંતી કરી શકો છો કે જે તેણે આ વ્યક્તિઓને મોકલ્યો હોય અથવા ખરીદી કરવાનો તેમના લેખિત ઇનકાર. આ દસ્તાવેજો રાખવાથી, બિનજરૂરી ગૂંચવણો વિના પ્રખ્યાત મીટર ખરીદવાની વધુ તક છે.

હજુ પણ પ્રશ્નો છે? તમારો પ્રશ્ન નીચેના ફોર્મમાં લખો અને વિગતવાર કાનૂની સલાહ મેળવો:

એક એપાર્ટમેન્ટ વિવાદના ઉદાહરણનો ઉપયોગ કરીને, સર્વોચ્ચ અદાલતે સમજાવ્યું કે વહેંચાયેલ એપાર્ટમેન્ટમાં શેર વેચતી વખતે કયા નિયમોનું પાલન કરવું જોઈએ. એવા લોકોના જીવનને કહેવું મુશ્કેલ છે જેઓ એક કુટુંબ નથી, પરંતુ એક સામાન્ય એપાર્ટમેન્ટમાં સહઅસ્તિત્વ ધરાવે છે, idyllic. તેથી, પ્રથમ તક પર, આવા નાગરિકો તેમના પડોશીઓથી છુટકારો મેળવવા અને અલગ એપાર્ટમેન્ટમાં રહેવા માંગે છે. આવા સહવાસીઓની ઇચ્છા સમજી શકાય તેવું છે, પરંતુ એપાર્ટમેન્ટમાં તેમના પોતાના શેરના નિકાલમાં પણ એટલી બધી મુશ્કેલીઓ છે કે માત્ર સામાન્ય લોકો જ તેમનાથી ઠોકર ખાય છે. ન્યાયાધીશો પણ ભૂલો કરે છે.

અમારા કિસ્સામાં, વાર્તા એ હકીકતથી શરૂ થઈ કે એક નાગરિકે તેના પાડોશીની ક્રિયાઓથી ગુસ્સે થઈને ટ્યુમેન જિલ્લા અદાલતમાં અપીલ કરી. વિવાદનો સાર નીચે મુજબ છે - બે મહિલાઓ, જેમાંથી દરેકને એક બાળક હતું, સમાન શેરમાં એક એપાર્ટમેન્ટની માલિકી ધરાવે છે. તે બહાર આવ્યું છે કે દરેક રહેવાસી - બે પુખ્ત વયના અને બે બાળકો - એક ચતુર્થાંશ હિસ્સો ધરાવે છે.

તેમાંથી એકને અલગ એપાર્ટમેન્ટ માટે તેના શેર અને બાળકના શેરની આપલે કરવાનો વિકલ્પ મળ્યો. નાગરિકે ચાર લોકોના ચોક્કસ પરિવાર સાથે કરાર કર્યો. સ્વાભાવિક રીતે, એપાર્ટમેન્ટના બીજા માલિકને આ વિનિમય ગમ્યું ન હતું, અને તેણી એ સાબિત કરવા માટે કોર્ટમાં ગઈ હતી કે વિનિમય કરાર એપાર્ટમેન્ટમાં પાડોશીનો હિસ્સો ખરીદવાના તેના પૂર્વનિર્ધારિત અધિકારનું ઉલ્લંઘન કરે છે. જિલ્લા અદાલતે વાદી સાથે સંમત થયા હતા. પ્રાદેશિક અદાલતે આ નિર્ણયને માન્ય રાખ્યો હતો. નારાજ પ્રતિવાદી સુપ્રીમ કોર્ટમાં પહોંચ્યો હતો. ત્યાં, સિવિલ કેસીસ માટેના ન્યાયિક કોલેજિયમે કાર્યવાહીના પરિણામોનો અભ્યાસ કર્યો અને વિચાર્યું કે ફરિયાદને સંતોષી શકાય.

અદાલતે સ્થાપિત કરવું જોઈએ કે જેણે પોતાનો હિસ્સો વેચવાનું નક્કી કર્યું છે તેનો પત્ર યોગ્ય રીતે દોરવામાં આવ્યો હતો કે કેમ

સર્વોચ્ચ અદાલતે તેના સાથીદારોને યાદ અપાવ્યું કે નાગરિક સંહિતાની કલમ 250 જણાવે છે: સામાન્ય માલિકીના અધિકારમાં કોઈ બહારના વ્યક્તિને શેરના વેચાણની ઘટનામાં, વહેંચાયેલ માલિકીમાં બાકીના સહભાગીઓને આ શેર ખરીદવાનો આગોતરી અધિકાર છે. વધુમાં, જે ભાવે શેર વેચવામાં આવે છે તે ભાવે અને અન્ય સમાન શરતો પર. અપવાદ જાહેર હરાજીમાં શેરનું વેચાણ છે.

કાયદો એ પણ જણાવે છે કે શેર વેચનાર અન્ય સહભાગીઓને તેનો હિસ્સો બહારના વ્યક્તિને વેચવાના ઇરાદાની વહેંચાયેલ માલિકીમાં લેખિતમાં સૂચિત કરવા માટે બંધાયેલા છે. તે જ પત્રમાં તમારે કિંમત અને શરતો દર્શાવવી આવશ્યક છે કે જેના હેઠળ ચોરસ મીટર વેચાય છે.

કાયદો સહ-માલિકને વિચારવા અને ખરીદવા માટે એક મહિનાનો સમય આપે છે. જો વહેંચાયેલ માલિકીમાં બાકીના સહભાગીઓ પાડોશીનો હિસ્સો ખરીદવાનો ઇનકાર કરે છે અથવા મૌન રહે છે, તો ચોરસ મીટરના માલિકને તેની ઇચ્છા મુજબ તેનો નિકાલ કરવાનો અધિકાર હશે.

અહીં બીજું શું જાણવું અગત્યનું છે તે છે: કાયદા અનુસાર, જો માલિક પાડોશીના અગ્રિમ અધિકારનું ઉલ્લંઘન કરીને તેના હિસ્સાનો નિકાલ કરે છે, તો વહેંચાયેલ માલિકીમાં અન્ય કોઈપણ સહભાગીને ત્રણ મહિનાની અંદર કોર્ટમાં માંગ કરવાનો અધિકાર છે કે જે અધિકારો અને જવાબદારીઓ ખરીદનારને પોતાને ટ્રાન્સફર કરવામાં આવશે. અને આ નિયમો વિનિમય કરાર હેઠળ શેરને અલગ કરતી વખતે પણ લાગુ પડે છે. કાયદાની ઉપરોક્ત તમામ જોગવાઈઓમાંથી, સર્વોચ્ચ અદાલત નિષ્કર્ષ પર આવે છે: કાયદાકીય રીતે મહત્વપૂર્ણ સંજોગો કે જે અદાલતોએ આવા કેસોની વિચારણા કરતી વખતે સ્થાપિત કરવી જોઈએ તે એ નાગરિકની યોગ્ય રીતે અમલમાં મૂકાયેલી નોટિસની હાજરી અથવા ગેરહાજરી હશે જેણે તેના હિસ્સામાંથી છૂટકારો મેળવવાનો નિર્ણય કર્યો છે. . પાડોશીને આવા "ખુશીના પત્ર" નો યોગ્ય અમલ એ શેરની કિંમત અને અન્ય શરતોનો સંકેત છે, તેમજ અન્ય સહ-માલિકોની સૉલ્વેન્સીની પુષ્ટિ છે.

અમારા કિસ્સામાં, સ્થાનિક અદાલતે, આ વિવાદનો નિર્ણય લેતા, પુરાવા જોયા નથી કે નાગરિક, જે તેના શેર અને તેની પુત્રીના શેરની આપલે કરવા માંગે છે, તેણે તેના પાડોશીને યોગ્ય રીતે સૂચિત કર્યું. તેથી, કોર્ટે નક્કી કર્યું કે વિનિમય કરારે શેરની અગ્રતા ખરીદીના પાડોશીના અધિકારોનું ઉલ્લંઘન કર્યું છે.

સોલ્વેન્સીની પુષ્ટિ - એટલે કે હકીકત એ છે કે વાદી પાસે પડોશીઓના શેર ખરીદવા માટે પૈસા હતા, જે એપાર્ટમેન્ટનો અડધો ભાગ છે - સુપ્રીમ કોર્ટના જણાવ્યા મુજબ, વિવાદના યોગ્ય નિરાકરણ માટે પણ મહત્વપૂર્ણ હતું. અમારી વાર્તામાં, કેટલાક કારણોસર કોર્ટને પાડોશીની સોલ્વન્સીમાં પણ રસ નહોતો.

સુપ્રીમ કોર્ટે યાદ કર્યું કે જ્યારે કોર્ટમાં ખરીદનારના અધિકારો પોતાને સ્થાનાંતરિત કરવાની માંગ કરવામાં આવે છે, ત્યારે વાદી રશિયન ફેડરેશનના તેના ઘટક એન્ટિટીના ન્યાયિક વિભાગના બેંક ખાતામાં ખરીદનાર દ્વારા ચૂકવવામાં આવેલી રકમ, ફી અને ફરજો ટ્રાન્સફર કરવા માટે બંધાયેલા છે. ખરીદનારને ચૂકવવાપાત્ર અને ખર્ચનો હિસ્સો ખરીદતી વખતે તેના દ્વારા કરાયેલા ખર્ચની ભરપાઈ.

સર્વોચ્ચ અદાલતે ભાર મૂક્યો: દાવો સંતુષ્ટ થવાના કિસ્સામાં નાણાંની આવી ડિપોઝિટ કોર્ટના નિર્ણયના સમયસર અમલમાં ફાળો આપે છે. પરંતુ અમે જે દાવા વિશે લખી રહ્યા છીએ તે મુજબ બેંક ખાતામાં પૈસા જમા થયા ન હતા અને તેથી કોર્ટના નિર્ણયનો અમલ થયો ન હતો.

વધુમાં, સુપ્રીમ કોર્ટના જ્યુડિશિયલ કોલેજિયમે એક મહત્વપૂર્ણ વિગત તરફ ધ્યાન દોર્યું હતું. કેસની સામગ્રીમાંથી તે સ્પષ્ટ છે કે પ્રતિવાદી અને જેમણે તેની સાથે પૈસાની આપલે કરી હતી તેઓ રૂબલમાં શેરની કિંમત પર સંમત થયા હતા.

તે સ્પષ્ટ નથી કે, જિલ્લા અદાલતે, કેસની વિચારણા કરતી વખતે, પોતે ખરીદ કિંમત કેમ ઘટાડી. અને અદાલતે કોઈ કાનૂની કારણો આપ્યા નથી કે શા માટે કિંમત “સંકોચાઈ”. અને આ સિવિલ કોડની કલમ 198નું સીધું ઉલ્લંઘન છે. સુપ્રીમ કોર્ટે આ કેસની સમીક્ષા કરવાનો આદેશ આપ્યો હતો.