किसी अपार्टमेंट में शेयर खरीदने का पूर्व-खाली अधिकार किसके पास है? दस्तावेज़, अधिसूचनाएँ और नोटिस कैसे तैयार किए जाते हैं। किसी शेयर की बिक्री और खरीदने का प्रीमेप्टिव अधिकार किसी अपार्टमेंट में शेयर खरीदने का प्रीमेप्टिव अधिकार

आवासीय अचल संपत्ति स्टॉक का एक महत्वपूर्ण हिस्सा आम स्वामित्व में है। साझा स्वामित्व वस्तुओं के साथ संचालन पर कुछ प्रतिबंध लगाता है: शेयर का मालिक इसे किसी तीसरे पक्ष को नहीं बेच सकता है, अन्य अपार्टमेंट मालिकों को दरकिनार कर सकता है जिनके पास खरीदने का पूर्व-खाली अधिकार है।

किसी अपार्टमेंट का हिस्सा खरीदने का पूर्व-खाली अधिकार क्या कहलाता है और यह कैसे उत्पन्न होता है?

आरंभ करने के लिए, यह स्पष्ट किया जाना चाहिए कि सामान्य संपत्ति साझा या संयुक्त हो सकती है। कला के अनुसार. रूसी संघ के नागरिक संहिता के 244, दो या दो से अधिक व्यक्तियों की संपत्ति को सामान्य माना जाता है। यदि मालिकों के सटीक शेयर निर्धारित हैं, तो संपत्ति साझा स्वामित्व में है, यदि निर्धारित नहीं है, तो यह संयुक्त स्वामित्व में है।

• शेयर के मालिक को अपने विवेक से इसका निपटान करने का अधिकार है, यदि उसके कार्यों से अन्य मालिकों के अधिकारों का उल्लंघन नहीं होता है।
• संयुक्त संपत्ति मालिकों में से किसी एक द्वारा नहीं बेची जा सकती - इसके लिए प्रारंभिक विभाजन की आवश्यकता होगी।

प्राथमिकता मोचन का अधिकार तब उत्पन्न होता है जब शेयर के मालिक ने इसे बेचने का फैसला किया है और बाजार मूल्य निर्धारित किया है। वह पंजीकृत मेल या व्यक्तिगत नोटिस द्वारा अन्य मालिकों को इसके बारे में सूचित करने के लिए बाध्य है।

पत्र प्राप्त होने की तारीख से एक महीने के भीतर, आसन्न शेयरों के मालिकों को खरीद का निर्णय लेना होगा।

सबसे पहले अधिकार किसे मिलता है?

निम्नलिखित को अपार्टमेंट के शेयर खरीदने का अधिकार है:

• सांप्रदायिक परिसर में वर्ग मीटर के मालिक;
• अपार्टमेंट में शेयरों के मालिक।

जब एक कमरा बेचने की बात आती है तो सांप्रदायिक अपार्टमेंट में पड़ोसी अक्सर बाधा बन जाते हैं। हालाँकि ऐसे आवास में अलग रहना शामिल है, कमरे को निजी संपत्ति के रूप में या सामान्य संपत्ति के हिस्से के रूप में पंजीकृत किया जा सकता है। दोनों मामलों में, खरीद और बिक्री लेनदेन करते समय, कला के मानदंड। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 250: पड़ोसियों को खाली कमरे खरीदने का प्राथमिकता अधिकार है।

यदि हम एक अपार्टमेंट के बारे में बात कर रहे हैं जिसमें एक परिवार रहता है, तो किसी तीसरे पक्ष को हिस्सा बेचना अव्यावहारिक और यहां तक ​​​​कि बेतुका लगता है, क्योंकि इसकी भौतिक सीमाओं को निर्धारित करना अक्सर असंभव होता है (उदाहरण के लिए, 1- के हिस्से का 1/3 हिस्सा) कमरे का अपार्टमेंट)। हालाँकि, संपत्ति विरासत में मिलने और पारिवारिक विवादों के दौरान भी ऐसे प्रयास होते थे। शेयरधारकों के पुनर्खरीद के अधिकार का कड़ाई से पालन किया जाना चाहिए।

किसी अपार्टमेंट का वह हिस्सा जो संयुक्त स्वामित्व में है, उसका निपटान व्यक्तिगत रूप से नहीं किया जा सकता है। सबसे पहले, प्रत्येक मालिक के शेयरों के निर्धारण के साथ एक विभाजन किया जाना चाहिए, और उसके बाद ही आप अपना हिस्सा बेच सकते हैं - बेशक, सह-मालिक पहले इनकार के अधिकार का उपयोग करेगा।

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कानून तीसरे पक्ष को मोचन का अधिकार सौंपने पर रोक लगाता है: आम संपत्ति के अन्य मालिकों को दरकिनार करते हुए, किसी रिश्तेदार या पड़ोसी के साथ तीसरे पक्ष के पक्ष में छूट पर हस्ताक्षर करना संभव नहीं होगा।

कानून प्रीएम्प्शन नियमों में क्या अपवाद बनाता है?

प्रीमेप्टिव अधिकार किसी भी खरीद और बिक्री लेनदेन और आवासीय परिसर में शेयरों के आदान-प्रदान पर लागू होता है, बिक्री को छोड़कर:

• सार्वजनिक नीलामी में अचल संपत्ति के शेयर;
• भूमि भूखंड के शेयर जिस पर सामान्य स्वामित्व वाला घर खड़ा है, या इस घर में परिसर।

अपवाद उपहार समझौता है - कानून में इस खामी का फायदा कभी-कभी सांप्रदायिक अपार्टमेंट के निवासियों द्वारा उठाया जाता है जो अपने पड़ोसियों के साथ समझौते पर पहुंचने में असमर्थ होते हैं। इनकारों और सूचनाओं के साथ लालफीताशाही से बचने के लिए, विक्रेता खरीदार को कथित तौर पर एक उपहार के रूप में कमरा निःशुल्क हस्तांतरित करता है, लेकिन बाद वाले को राज्य के खजाने में कर का भुगतान करना पड़ता है - जब तक कि वह दाता का करीबी रिश्तेदार या पति या पत्नी न हो। . यदि पड़ोसी अदालत में यह साबित करने में सफल हो जाते हैं कि सौदा फर्जी था, तो इसे अमान्य घोषित किया जा सकता है।

किसी शेयर को बेचते समय शेयर खरीदने के पूर्व-खाली अधिकार का प्रयोग करने के निर्देश

किसी शेयर की खरीद और बिक्री कानूनी नियमों के अनुपालन में पूरी की जानी चाहिए। बेशक, जब खरीदार कोई रिश्तेदार या पड़ोसी हो, तो कोई कठिनाई नहीं होती है, लेकिन उन लोगों को क्या करना चाहिए जो सांप्रदायिक अपार्टमेंट में वर्ग मीटर बेचना चाहते हैं, लेकिन उनके किसी भी पड़ोसी ने अपने रहने की जगह का विस्तार करने की इच्छा व्यक्त नहीं की है? या क्या वे सोचते हैं कि निर्णय लेने में देरी होती है, और विक्रेता को लंबे समय तक इंतजार करने का अवसर नहीं मिलता है?

ऐसे मामलों में, आपको कला के नियमों का पालन करना चाहिए। रूसी संघ के 250 नागरिक संहिता। कानून क्रियाओं के निम्नलिखित एल्गोरिथम को मंजूरी देता है:

• शेयरों की बिक्री के बारे में सूचनाओं का वितरण (वितरण);
• लिखित फौजदारी छूट प्राप्त करना;
• इनकारों की अनुपस्थिति में - प्रत्येक शेयरधारकों की अधिसूचना की तारीख से एक महीने तक प्रतीक्षा करें;
• किसी सह-मालिक या बाहरी व्यक्ति को शेयर की बिक्री, यदि किसी ने अपने पूर्व-खाली अधिकार का प्रयोग नहीं किया है।

चरण 1. मालिकों को सूचित करना

साझा संपत्ति के प्रत्येक सह-मालिक को शेयर की आगामी बिक्री के बारे में सूचित किया जाना चाहिए। दस्तावेज़ के पाठ में विक्रेता का नाम, पता, वस्तु की तकनीकी विशेषताएं और उसकी लागत, साथ ही रूसी संघ के नागरिक संहिता के मानदंड के संदर्भ में प्राप्तकर्ता का नाम और पता दर्शाया जाना चाहिए। जिसे प्राप्तकर्ता के पास मोचन का पूर्व-खाली अधिकार है।

दस्तावेज़ पंजीकृत मेल द्वारा भेजे जाते हैं। इन्वेंट्री और डिलीवरी फॉर्म की अधिसूचना भरें - यह सूचित करेगा कि पत्र प्राप्तकर्ता तक पहुंच गया है और खरीद और बिक्री समझौता तैयार करते समय उपयोगी होगा।

बिक्री के नोटिस व्यक्तिगत रूप से भी वितरित किए जा सकते हैं; इस मामले में, आपको एक डुप्लिकेट की आवश्यकता होगी - एक प्रति जिस पर प्राप्तकर्ता हस्ताक्षर करेगा और तारीख का संकेत देगा। इस तरह आप अपनी सुरक्षा करेंगे और यह साबित करने में सक्षम होंगे कि यदि शेयरधारक बाद में सौदे को चुनौती देना चाहते हैं तो आप सही हैं।

चरण 2. एक महीने तक प्रतीक्षा करें

कायदे से, प्रत्येक सह-मालिक को इस बारे में सोचने के लिए एक महीने का समय दिया जाता है। यदि, इस अवधि के बाद, किसी ने अपार्टमेंट में हिस्सा खरीदने से पहले इनकार करने के अपने अधिकार की घोषणा नहीं की है, तो आप किसी तीसरे पक्ष के साथ एक समझौता कर सकते हैं।

समझौते में निर्दिष्ट शेयर का वास्तविक मूल्य उस राशि से कम नहीं होना चाहिए जो पहले आसन्न शेयरों के मालिकों को घोषित की गई थी। इस नियम का उल्लंघन अदालत में लेनदेन को अमान्य घोषित करने का आधार होगा।

चरण 3. खरीद के पूर्व-खाली अधिकार की छूट

जब कुछ पड़ोसी मोचन के लिए आवेदन नहीं करते हैं, और कोई खरीदार वर्ग मीटर खरीदने के लिए तैयार है, तो आप प्रक्रिया को तेज कर सकते हैं - हालांकि, इस मामले में, निवासियों की सद्भावना की आवश्यकता होगी, जो बयान लिखने के लिए सहमत होंगे इनकार का.

चरण 4. शेयर खरीद और बिक्री समझौते का निष्पादन

भले ही हिस्सा किसे मिले - सांप्रदायिक अपार्टमेंट में पूर्व पड़ोसी, रिश्तेदार या तीसरा पक्ष - समझौता अनिवार्य नोटरीकरण के अधीन है।

मानदंड को संघीय कानून संख्या 172 के अनुच्छेद 7 "संघीय कानून 218-एफजेड में संशोधन पर" रियल एस्टेट के राज्य पंजीकरण पर "द्वारा अनुमोदित किया गया था और 1 जनवरी, 2017 से वैध है।

यह नियम नाबालिगों और सीमित कानूनी क्षमता वाले नागरिकों से जुड़े किसी भी रियल एस्टेट हस्तांतरण लेनदेन पर भी लागू होता है।

यदि लेन-देन की शर्तों के संबंध में शेयर खरीद और बिक्री समझौते में बदलाव करने की आवश्यकता होती है, तो पार्टियां एक अतिरिक्त समझौता करती हैं। समझौते का प्रपत्र लिखा हुआ है, इसे तैयार करने के लिए एक नमूने का उपयोग करना उचित है। दस्तावेज़ समझौते का विवरण, इसे प्रमाणित करने वाले नोटरी का पूरा नाम, और रजिस्ट्री प्रविष्टि की संख्या, साथ ही लेनदेन के पक्षों के पासपोर्ट विवरण को इंगित करता है।

समझौता अनुबंध को रद्द नहीं करता है, यह केवल कुछ खंडों की सामग्री को बदलता है - उनकी संख्या और नई शर्तें जो दस्तावेज़ पर हस्ताक्षर किए जाने के दिन से लागू होती हैं, उन्हें पाठ में इंगित किया जाना चाहिए।

मुख्य अनुबंध की तरह, समझौता नोटरी द्वारा प्रमाणित होता है।

इनकार कैसे जारी करें?

खरीद के पूर्व-खाली अधिकार की छूट दर्ज करने के लिए, विक्रेता और आवेदक जो साझा संपत्ति के मालिक हैं, उन्हें पासपोर्ट और संपत्ति के अधिकारों के पंजीकरण के प्रमाण पत्र के साथ नोटरी कार्यालय में उपस्थित होना होगा।

इस प्रक्रिया में अधिकतम आधा घंटा लगेगा, जिसके दौरान नोटरी का सहायक प्रतियां बनाएगा, दस्तावेज तैयार करेगा और आवेदकों का डेटा दर्ज करेगा - प्रतिभागियों को केवल उन पर हस्ताक्षर करना होगा और नोटरीकरण की प्रतीक्षा करनी होगी।

एक अन्य विधि की भी अनुमति है - लेन-देन को औपचारिक बनाने के लिए दस्तावेज़ जमा करते समय पंजीकरण कक्ष में व्यक्तिगत उपस्थिति से इनकार - लेकिन ध्यान रखें कि शेयर खरीद और बिक्री समझौते को अभी भी नोटरीकरण की आवश्यकता है।

आवासीय अचल संपत्ति का हिस्सा बेचना एक परेशानी भरा काम है, लेकिन बिल्कुल भी मुश्किल नहीं है। विक्रेता के लिए मुख्य बात कानूनी रूप से कार्य करना है: अन्य मालिकों को मोचन के पूर्व-खाली अधिकार के बारे में सूचित करना और 30 दिन का विराम बनाए रखना। इसकी समाप्ति के बाद, इच्छुक पड़ोसियों की अनुपस्थिति में, मालिक किसी तीसरे पक्ष के साथ सौदा कर सकता है।

अचल संपत्ति के सामान्य स्वामित्व के अधिकार में हिस्सा बेचते समय सह-मालिकों को खरीदारी का पूर्व-खाली अधिकार होता है। प्री-एम्प्शन का अधिकार यह है कि संपत्ति के सामान्य हिस्से में हिस्सा बेचते समय, सह-मालिक अन्य व्यक्तियों की तुलना में संपत्ति का आनंद लेता है जो सह-मालिक नहीं हैं।

खरीद का प्रीमेप्टिव अधिकार केवल उन मामलों में लागू होता है जहां शेयर किसी बाहरी व्यक्ति को बेचा जाता है। यदि कोई शेयर सामान्य साझा स्वामित्व में अचल संपत्ति के सह-मालिक को बेचा जाता है, तो शेष सह-मालिकों के पास अलग किए गए शेयर को हासिल करने का पूर्व-अधिकार होता है, लेकिन ऐसा नहीं होता है।

यदि साझा स्वामित्व में कई भागीदार अलग किए गए शेयर को खरीदना चाहते हैं, तो विक्रेता यह निर्णय लेता है कि उनमें से किसे शेयर बेचना है।

किसी शेयर की बिक्री की खरीद के पूर्व-खाली अधिकार का आनंद लेने वाले व्यक्तियों की अधिसूचना

पूर्व-खाली अधिकार का पालन करने के लिए, शेयर के विक्रेता को अपने शेयर बेचने के इरादे के बारे में अन्य सह-मालिकों को लिखित रूप में सूचित करना होगा, जिसमें कीमत और अन्य शर्तों का संकेत दिया जाएगा जिसके तहत शेयर बेचा जाता है।

इस तरह के नोटिस में उस पते का उल्लेख होना चाहिए जिस पर संपत्ति स्थित है, अलग किए गए शेयर का सह-मालिक कौन है, जिस कीमत पर शेयर बेचा जा रहा है, साथ ही लेनदेन की अन्य शर्तें भी।

नोटिस किसी भी तरीके से दिया जा सकता है जो विक्रेता को निर्दिष्ट समय पर ब्याज की बिक्री और लेनदेन की शर्तों के सह-मालिक को उचित नोटिस का साक्ष्य प्रदान करने की अनुमति देता है।

व्यवहार में, निम्नलिखित अधिसूचना विधियों का उपयोग किया जाता है:

1. नोटरी के माध्यम से सह-मालिकों को पत्र भेजना।
2. विक्रेता द्वारा भेजे गए पंजीकृत टेलीग्राम (अधिसूचना के साथ) द्वारा। इस मामले में, विक्रेता को डाकघर में टेलीग्राम की प्रमाणित प्रति प्राप्त करनी होगी। विक्रेता को स्वयं अधिसूचना टेलीग्राम भेजना होगा। यदि ऐसा टेलीग्राम किसी रियाल्टार या कंपनी के कर्मचारी द्वारा भेजा जाता है, तो ऐसी अधिसूचना भेजने के लिए विक्रेता की लिखित सहमति होनी चाहिए, क्योंकि ऐसी जानकारी गोपनीय होती है।
3. सह-मालिक से हस्तलिखित रसीद के संग्रह और नोटिस से परिचित होने के रिकॉर्ड के साथ विक्रेता द्वारा सह-मालिकों को व्यक्तिगत अधिसूचना।
4. विक्रेता की शर्तों पर शेयर खरीदने से इनकार करने वाले सह-मालिक से एक नोटरीकृत बयान प्राप्त करना।

अक्सर, विभिन्न कारणों से, सह-मालिक किसी शेयर की बिक्री में बाधाएँ पैदा करते हैं और विक्रेता से अधिसूचना प्राप्त करने से बचते हैं। यदि ऐसा सह-मालिक टेलीग्राम प्राप्त करने से इनकार करता है, तो डाकिया के लिए यह नोट करना आवश्यक है कि प्राप्तकर्ता टेलीग्राम प्राप्त करने से इनकार करता है, केवल इस मामले में सह-मालिक को बिक्री के बारे में सूचित किया गया माना जाएगा।

हालाँकि, रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 250 के अनुसार, अधिसूचना विक्रेता द्वारा स्वयं लिखित रूप में दी जानी चाहिए, और इसलिए यह विश्वास करने का कारण है कि टेलीग्राम, मौखिक, एसएमएस या ई-मेल द्वारा अधिसूचना का गठन नहीं किया जाएगा। उचित सूचना.

यदि सह-मालिक नाबालिग या अक्षम है, तो संरक्षकता और ट्रस्टीशिप प्राधिकरण और अभिभावकों को अधिसूचना भेजी जानी चाहिए।

यदि विक्रेता को सह-मालिक का स्थान नहीं पता है, तो नोटिस उसके अंतिम ज्ञात निवास स्थान पर भेजा जाना चाहिए। इसके अलावा, विक्रेता के पास इस बात का सबूत होना चाहिए कि उसने सह-मालिक के निवास स्थान को स्थापित करने के लिए उपाय किए, उदाहरण के लिए, पता प्रमाण पत्र, नगरपालिका और कर अधिकारियों से इस सह-मालिक पर करों का भुगतान करने के लिए बकाया की उपस्थिति के प्रमाण पत्र। यह संपत्ति, आदि

संघीय कानून का अनुच्छेद 24 "अचल संपत्ति के अधिकारों के राज्य पंजीकरण और इसके साथ लेनदेन पर" यह निर्धारित करता है कि किसी बाहरी व्यक्ति को अचल संपत्ति का हिस्सा बेचते समय, सभी सह-मालिकों के विक्रेता द्वारा लिखित अधिसूचना की पुष्टि करने वाले दस्तावेज़ या खरीद से इनकार करने वाले दस्तावेज़ शेयर को राज्य पंजीकरण के लिए आवेदन के साथ संलग्न किया जाना चाहिए। इस मामले में, सामान्य संपत्ति में शेयर के अधिकार का राज्य पंजीकरण उस अवधि की परवाह किए बिना किया जाता है जो विक्रेता द्वारा साझा स्वामित्व में शेष प्रतिभागियों को शेयर अधिसूचित करने के बाद बीत चुकी है।

यदि ऐसे दस्तावेज़ संलग्न नहीं हैं, तो राज्य रजिस्ट्रार को विक्रेता द्वारा सभी सह-मालिकों को सूचित करने के क्षण से एक महीने तक राज्य पंजीकरण निलंबित करना होगा, यदि पंजीकरण के समय महीने की अवधि समाप्त नहीं हुई है।

यदि विधिवत अधिसूचित सह-मालिक अधिसूचना प्राप्त होने की तारीख से एक महीने के भीतर शेयर खरीदने के विक्रेता के प्रस्ताव का जवाब नहीं देते हैं, तो उन्हें विधिवत अधिसूचित माना जाता है।

जब सह-मालिक समय के लिए रुकने की कोशिश करता है, तो वह घोषणा करता है कि वह विक्रेता की शर्तों पर अलग किए गए शेयर को खरीदने के लिए सहमत है, लेकिन बाद में वह स्वयं ऐसा नहीं करता है। ऐसे मामलों में, इस व्यक्ति को एक द्वितीयक अधिसूचना भेजी जानी चाहिए जिसमें यह संकेत दिया जाना चाहिए कि लेनदेन को पूरा करने के लिए, खरीदार को समझौते के तहत देय धन की राशि के साथ एक विशिष्ट नोटरी में एक विशिष्ट समय पर उपस्थित होना होगा। यदि वह उपस्थित होने में विफल रहता है, तो सौदा किसी अन्य व्यक्ति के साथ संपन्न हो जाएगा।

सांप्रदायिक अपार्टमेंट में एक कमरा बेचते समय खरीदारी का पूर्वव्यापी अधिकार

रूसी संघ के हाउसिंग कोड के अनुच्छेद 42 के अनुसार, सांप्रदायिक अपार्टमेंट में एक कमरा बेचते समय खरीद के पूर्व-खाली अधिकार का भी सम्मान किया जाना चाहिए। अर्थात्, अपार्टमेंट के शेष कमरों के मालिकों को अलग किए गए कमरे को खरीदने का पूर्व-खाली अधिकार प्राप्त है।

रूसी संघ के हाउसिंग कोड के इस मानदंड के अनुसार, एक सांप्रदायिक अपार्टमेंट में एक कमरे के विक्रेता को कमरे की बिक्री के बारे में अन्य कमरों के मालिकों को सूचित करना होगा। एक सांप्रदायिक अपार्टमेंट में कमरों के अन्य मालिकों को सूचित करने की प्रक्रिया और उस पर प्रतिक्रिया देने की समय सीमा एक शेयर की बिक्री के समान ही है।

पूर्व-मुक्ति के अधिकार का पालन करने में विफलता के परिणाम।

कला का खंड 3. रूसी संघ के नागरिक संहिता का 250 खरीद के पूर्व-खाली अधिकार के उल्लंघन के परिणामों को स्थापित करता है। इस नियम में कहा गया है कि इच्छुक सह-मालिक तीन महीने के भीतर अदालत में मांग कर सकता है कि खरीदार के अधिकार और दायित्व उसे हस्तांतरित कर दिए जाएं। यह अवधि एक विशेष सीमा अवधि है, जिसके बाद आप न्यायिक सुरक्षा पर भरोसा नहीं कर सकते।

ऐसे मामलों में, सह-मालिक खरीदार के अधिकारों और दायित्वों को खुद को हस्तांतरित करने की मांग के साथ अदालत में दावा दायर करता है। ऐसे आवेदन का भुगतान बेचे गए शेयर के मूल्य के आधार पर राज्य शुल्क के साथ किया जाता है। न्यायाधीश के प्रस्ताव पर, वादी को, मामले की तैयारी के दौरान, शेयर की खरीद के लिए खरीदार के खर्चों को कवर करने के लिए पर्याप्त धनराशि न्यायिक विभाग या अदालत के जमा खाते में जमा करनी होगी, अर्थात , खरीद मूल्य, कर्तव्यों का भुगतान करने की लागत, शुल्क और लेनदेन के निष्पादन से संबंधित अन्य खर्च। वादी के बैंक खाते को जब्त करके खरीदार के अधिकारों को सुनिश्चित किया जा सकता है। यदि वादी ऐसा नहीं करता है, तो यह अदालत के लिए दावे को खारिज करने का आधार होगा। दावे में प्रतिवादी विक्रेता और खरीदार और तीसरा पक्ष पंजीकरण प्राधिकारी होंगे।

यदि वादी की मांगें पूरी हो जाती हैं, तो खरीदार के सभी अधिकार और दायित्व उसे हस्तांतरित कर दिए जाते हैं, और शेयर के स्वामित्व का हस्तांतरण राज्य पंजीकरण प्राधिकरण के साथ पंजीकृत किया जाता है।

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निजीकृत आवास में हिस्सेदारी की बिक्री तभी संभव है जब अन्य मालिकों द्वारा पूर्व-खाली के अधिकार से आधिकारिक इनकार किया गया हो।
भविष्य में किसी भी असहमति से बचने के लिए, सभी कानूनी बारीकियों को ध्यान में रखते हुए, इनकार को सही ढंग से औपचारिक बनाना महत्वपूर्ण है।
आइए इस पर करीब से नज़र डालें कि प्रक्रिया कैसे की जाती है और आपके पहले इनकार के अधिकार को सफलतापूर्वक छोड़ने के लिए क्या आवश्यक है।

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○ पूर्व-खाली अधिकार क्या है?

पहले इनकार के अधिकार का मतलब है कि यदि किसी शेयर का मालिक इसे बेचना चाहता है, तो उसे पहले इसे अन्य मालिकों को पेश करना होगा। यदि वे खरीदने से इनकार करते हैं तो ही वह घर को बिक्री के लिए रख सकता है।

इसका मतलब यह है कि यदि आप अपार्टमेंट का अपना हिस्सा बेचने की योजना बना रहे हैं, तो आपको अपने इरादे के बारे में सह-मालिकों को पहले से चेतावनी देनी होगी। इस शर्त का अनुपालन न करने के आरोपों के जोखिम को खत्म करने के लिए इसे लिखित रूप में करने की सलाह दी जाती है।

यदि सह-मालिकों के साथ संबंध अच्छे हैं, तो वे बिना किसी समस्या के खरीदारी से इनकार कर देंगे, जिसके बाद आप शांति से खरीदार की तलाश शुरू कर सकते हैं। लेकिन अगर रिश्ते में कोई कठिनाई है, तो आपको खरीदारी के प्रस्ताव के साथ एक पंजीकृत पत्र भेजना होगा और प्रतिक्रिया की प्रतीक्षा करनी होगी। यदि यह अधिसूचना की तारीख से 30 दिनों के भीतर नहीं आता है, तो आपको बेचने का अधिकार है।

○ कानून क्या कहता है?

साझा स्वामित्व में प्रतिभागियों के कानूनी संबंधों को विनियमित करने वाला मुख्य कानूनी अधिनियम रूसी संघ का नागरिक संहिता है। कला में। इस कानून का 250 नियम प्रदान करता है जो विशेष रूप से पूर्व-मुक्ति के अधिकार को विनियमित करता है।

किसी बाहरी व्यक्ति को सामान्य स्वामित्व के अधिकार में एक शेयर बेचते समय, साझा स्वामित्व में शेष प्रतिभागियों को बेचे जा रहे शेयर को उस कीमत पर खरीदने का पूर्व-खाली अधिकार होता है जिसके लिए इसे बेचा जाता है, और अन्य समान शर्तों पर, सिवाय इसके कि सार्वजनिक नीलामी में बिक्री का मामला, साथ ही ऐसे भूमि भूखंड पर स्थित किसी भवन या संरचना के एक हिस्से के मालिक या परिसर के मालिक द्वारा भूमि भूखंड के सामान्य स्वामित्व के अधिकार में हिस्सेदारी की बिक्री के मामले निर्दिष्ट भवन या संरचना में (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 2150 का खंड 1)।

उसी समय, रूसी संघ का नागरिक संहिता न केवल अन्य मालिकों के शेयर खरीदने के अधिकार को नियंत्रित करता है, बल्कि उन्हीं शर्तों के तहत ऐसा करने का अवसर भी देता है, जिस पर वस्तु किसी तीसरे पक्ष को पेश की जाएगी।

किसी अपार्टमेंट का हिस्सा बेचने की प्रक्रिया भी इसके द्वारा विनियमित होती है:

• रूसी संघ का परिवार संहिता।
• रूसी संघ का हाउसिंग कोड।

○ शेयरधारक के प्रीमेप्टिव अधिकार की छूट।

किसी अपार्टमेंट का एक हिस्सा खरीदने के प्रस्ताव को अस्वीकार करने का अर्थ है उसके मालिक को किसी तीसरे पक्ष के साथ सौदा समाप्त करने का अवसर देना। आइए देखें कि अपने इनकार को उचित रूप से कैसे औपचारिक रूप दिया जाए।

✔ कौन से दस्तावेज़ आवश्यक हैं?

आप दो तरीकों में से एक का उपयोग कर सकते हैं:

• भाषण की औपचारिक शैली के अनुपालन में मुक्त रूप में एक लिखित इनकार लिखें और इसे नोटरी द्वारा प्रमाणित करें।
• इनकार भरें और व्यक्तिगत रूप से इसे रोसरेस्टर को जमा करें (कम से कम अक्सर इस्तेमाल किया जाता है)।

इनमें से प्रत्येक मामले में आपसे यह अपेक्षित होगा:

• व्यक्तिगत पासपोर्ट.
• शेयर के स्वामित्व के तथ्य की पुष्टि करने वाले अपार्टमेंट के शीर्षक दस्तावेज़।

✔ प्रक्रिया की विशेषताएं.

ऑप्ट-आउट प्रक्रिया बहुत कठिन नहीं है. बस खरीद प्रस्ताव की अस्वीकृति को उचित रूप में औपचारिक रूप देने की आवश्यकता है। यदि शेयर का मालिक नाबालिग है, तो उसका कानूनी प्रतिनिधि उसकी ओर से छूट को औपचारिक रूप देगा। इसके अलावा, प्रत्येक सह-मालिक के पास अपार्टमेंट की बिक्री को चुनौती देने और खरीदार के अधिकारों और दायित्वों को खुद को हस्तांतरित करने की मांग करने के लिए तीन महीने का समय है।

यदि हम एक सांप्रदायिक अपार्टमेंट के बारे में बात कर रहे हैं, और आपने शेष कमरों के मालिकों को कभी नहीं देखा है, तो यह आपको नियोजित बिक्री के बारे में उन्हें सूचित करने और इनकार प्राप्त करने की आवश्यकता से राहत नहीं देता है। ऐसा करने के लिए, आप Rosreestr से एक उद्धरण ऑर्डर कर सकते हैं, जो इंगित करेगा कि किसके पास कितना शेयर है।

खरीद के प्रीमेप्टिव अधिकार के प्रयोग में अन्य विशेषताएं हैं:

• यदि शेयर बेचा नहीं गया है, बल्कि बदल दिया गया है या उपहार के रूप में दिया गया है तो यह नहीं देखा जा सकता है।
• भले ही कई मालिकों ने शेयर खरीदने के लिए अपनी सहमति व्यक्त की हो, लेनदेन केवल उनमें से एक के साथ ही संपन्न किया जा सकता है।
• जिन शर्तों के तहत सह-मालिकों को शेयर की पेशकश की जाती है, वे वही होनी चाहिए जो तीसरे पक्ष के साथ लेनदेन का समापन करते समय होती हैं।

✔ खरीद से इनकार का नमूना.

हालाँकि दस्तावेज़ का कोई सख्त रूप नहीं है, लेकिन इसे पूरा करने के लिए कुछ आवश्यकताएँ हैं। तो, पाठ में आपको लिखना होगा:

• अपार्टमेंट का पता और उसकी विशेषताएं (आपको संपत्ति का क्षेत्रफल या पूरे अपार्टमेंट का उसका प्रतिशत बताना होगा)।
• लागत को दर्शाने वाले बायआउट प्रस्ताव का तथ्य।
• किये गये प्रस्ताव पर विचार करने की अवधि.
• इनकार जारी करने वाले व्यक्ति के बारे में जानकारी (पूरा नाम, संपर्क और पासपोर्ट विवरण)।
• दिनांक, हस्ताक्षर, नोटरी मुहर।

○ खरीद के पूर्व-खाली अधिकार से इनकार करने के परिणाम क्या हैं?

खरीद का पूर्व-खाली अधिकार नहीं छोड़ा जा सकता; एक लिखित इनकार जारी किया जाना चाहिए। और वह, सबसे पहले, धमकी देता है कि शेयर तीसरे पक्ष के खरीदार को बेचा जा सकता है, जिसे अपार्टमेंट में रहने का अधिकार प्राप्त होगा।

✔ तीसरे पक्ष को शेयरों की बिक्री.

शेयर को तीसरे पक्ष के खरीदार को बेचा जा सकता है यदि शेष शेयरधारकों ने पहले ही खरीद से इनकार कर दिया है या बिक्री की अधिसूचना के 30 दिन बीत चुके हैं। इस मामले में, लेनदेन मानक खरीद और बिक्री योजना के अनुसार किया जाता है। इस मामले में, खरीदार को यह जोखिम है:

• सह-मालिकों द्वारा लेन-देन को चुनौती देना जिन्होंने अपना मन बदल लिया।
• नए पड़ोसियों के साथ मतभेद का उदय।

लेकिन कई लोग अचल संपत्ति की कम लागत से आकर्षित होते हैं जब अपार्टमेंट का केवल एक हिस्सा बेचा जाता है। तदनुसार, प्रत्येक व्यक्ति व्यक्तिगत रूप से अपने लिए जोखिम का स्तर निर्धारित करता है।

खरीद के रिक्तिपूर्व अधिकार की अवधारणा. खरीद के पूर्व-खाली अधिकार का प्रयोग करने की प्रक्रिया। कार्यान्वयन के परिणाम. कार्यान्वयन में विफलता के परिणाम. खरीद के पूर्वनिर्धारित अधिकार के उल्लंघन के परिणाम। शेयरों के हस्तांतरण के लिए अन्य मुआवजा लेनदेन के लिए खरीद के पूर्व-खाली अधिकार पर नियमों का विस्तार। खरीद के पूर्व-खाली अधिकार की सीमा.

1. एक सह-मालिक अपना हिस्सा अन्य सह-मालिकों या तीसरे पक्ष (जो सह-मालिक नहीं हैं) को बेच सकता है। यदि शेयर अनधिकृत व्यक्तियों को बेचा जाता है, तो शेष सह-मालिकों को बेचे गए शेयर को उस कीमत पर खरीदने का पूर्वाधिकार प्राप्त होता है जिसके लिए इसे बेचा जाता है, और अन्य समान शर्तों पर (रूसी नागरिक संहिता के अनुच्छेद 250 के खंड 1) फेडरेशन).

किसी शेयर को खरीदने का पूर्व-खाली अधिकार एक सह-मालिक का अधिकार है, जो उसके व्यक्तित्व के साथ अटूट रूप से जुड़ा हुआ है (खरीद के पूर्व-खाली अधिकार के असाइनमेंट की अनुमति नहीं है)।

2. पहले इनकार के अधिकार का प्रयोग करने की प्रक्रिया:

पहला। शेयर विक्रेता की जिम्मेदारियां. किसी शेयर का विक्रेता अन्य सह-मालिकों को अपने शेयर को किसी बाहरी व्यक्ति को बेचने के इरादे के बारे में लिखित रूप में सूचित करने के लिए बाध्य है, जिसमें कीमत और अन्य शर्तों का संकेत दिया गया है जिसके तहत वह इसे बेच रहा है।

दूसरा। सह-मालिकों का अधिकार. सह-मालिक किसी बाहरी व्यक्ति के समान शर्तों पर शेयर हासिल करने की इच्छा व्यक्त कर सकते हैं।

तीसरा। पूर्व-खाली अधिकार का प्रयोग करने की समय सीमा:

विक्रेता का नोटिस प्राप्त होने की तारीख से 10 दिनों के भीतर, यदि चल संपत्ति के अधिकार में कोई हिस्सा अलग कर दिया जाता है;

विक्रेता के नोटिस की प्राप्ति की तारीख से 1 महीने के भीतर, यदि अचल संपत्ति के अधिकार में हिस्सेदारी अलग हो जाती है।

3. खरीद के पूर्वनिर्धारित अधिकार का प्रयोग करने के परिणाम - विक्रेता अपना हिस्सा सह-मालिक को हस्तांतरित कर देता है जिसने शेयर खरीदने के लिए सहमति व्यक्त की है। यदि कई सह-मालिकों ने सहमति व्यक्त की है, तो विक्रेता सह-मालिकों के शेयरों के अनुपात में अपने हिस्से को अलग कर देता है।

4. खरीद के पूर्वनिर्धारित अधिकार का प्रयोग करने से इनकार करने के परिणाम। खरीद के पूर्व-खाली अधिकार का प्रयोग करने से इंकार करना है:

ए) सक्रिय क्रियाएं - प्रीमेप्टिव अधिकार के प्रयोग के लिए स्थापित समय सीमा के भीतर शेयर खरीदने से इनकार करने के बारे में शेयर के विक्रेता को अधिसूचना;

बी) निष्क्रिय क्रियाएं - शेयर के विक्रेता को शेयर खरीदने के उसके इरादे के बारे में सूचित करने में विफलता।

केवल खरीद के प्रीमेप्टिव अधिकार का प्रयोग करने से इनकार करने की स्थिति में, शेयर के विक्रेता को अपने शेयर को किसी बाहरी व्यक्ति को उन शर्तों पर बेचने का अधिकार है जो अन्य सह-मालिकों को सूचित किए गए थे।

5. खरीद के पूर्व-खाली अधिकार के उल्लंघन के परिणाम। शेयर के विक्रेता द्वारा प्रीमेप्टिव अधिकार का उल्लंघन हैं:

क) सह-मालिकों में से किसी को सूचित किए बिना किसी बाहरी व्यक्ति को शेयर की बिक्री;

बी) सह-मालिकों के नोटिस में निर्धारित शर्तों के अलावा किसी बाहरी व्यक्ति को शेयर की बिक्री।

उल्लंघन किए गए प्रीमेप्टिव अधिकार की रक्षा करने का एकमात्र तरीका सह-मालिक के लिए शेयर के खरीदार के अधिकारों और दायित्वों को उसे हस्तांतरित करने के लिए अदालत में दावा दायर करना है (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 250 के खंड 3) . पूर्व-खाली अधिकार के उल्लंघन के आधार पर शेयर खरीद और बिक्री समझौते को स्वयं अमान्य घोषित नहीं किया जा सकता है।

लेन-देन (प्रीमेप्टिव अधिकार के उल्लंघन में) इसकी विषय संरचना में अवैध है और इसलिए, इस भाग में इसे अमान्य घोषित किया जाना चाहिए। लेकिन चूंकि लेनदेन अन्यथा कानूनी है, इसलिए इसे समाप्त करने की कोई आवश्यकता नहीं है। खरीदार की ओर से इकाई को बदलने की सलाह दी जाती है।

(वी.एफ. याकोवलेव, 1965)

यदि यह माना जाता है कि शेयर पहले ही खरीदार को हस्तांतरित कर दिया गया है, तो खरीदार के अधिकारों और दायित्वों का वादी को हस्तांतरण भी किया जाता है। इस प्रकार, यदि आवासीय परिसर के स्वामित्व में एक हिस्से का हस्तांतरण पहले से ही राज्य पंजीकरण से गुजर चुका है, तो दावे को संतुष्ट करते समय, अदालत खरीद और बिक्री समझौते में वादी के साथ खरीदार को बदलने और खरीदार को बदलने के अपने निर्णय में इंगित करती है। एकीकृत राज्य रजिस्टर में साझा स्वामित्व के अधिकार पर प्रविष्टि में वादी।

मध्यस्थता अभ्यास

पीपी. 10 जून 1980 संख्या 4 के रूसी संघ के सशस्त्र बलों के प्लेनम के संकल्प के 4 खंड 1.2।

वह अवधि जिसके दौरान शेयर के खरीदार के अधिकारों और दायित्वों के हस्तांतरण की मांग की जा सकती है, उस दिन से तीन महीने है जब वादी को अपने अधिकार के उल्लंघन का पता चला (अर्थात, यह अवधि सीमाओं का क़ानून है)।

मध्यस्थता अभ्यास

पीपी. 10 जून 1980 संख्या 4 के रूसी संघ के सशस्त्र बलों के प्लेनम के संकल्प का "सी" खंड 1.2।

मध्यस्थता अदालतों का मानना ​​है कि विचाराधीन अवधि विशेष है, यानी, इसकी गणना उस दिन से की जाती है जिस दिन शेयर खरीदार को हस्तांतरित किया जाता है और यह बहाली के अधीन नहीं है (सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के प्लेनम के संकल्प के पैराग्राफ 20 देखें) रूसी संघ दिनांक 25 फरवरी 1998 संख्या 8), लेकिन, मौजूदा अभ्यास (मध्यस्थता अदालतों के अभ्यास सहित) के दृष्टिकोण से, सर्वोच्च न्यायालय की स्थिति अधिक सही लगती है।

6. शेयरों के हस्तांतरण के लिए अन्य मुआवजा लेनदेन के लिए खरीद के पूर्व-खाली अधिकार पर नियमों का विस्तार। सह-मालिकों के पास न केवल खरीद और बिक्री समझौते के तहत, बल्कि अन्य मुआवजा लेनदेन (वस्तु विनिमय, मुआवजा, आदि) के तहत भी तीसरे पक्ष को हस्तांतरित शेयर हासिल करने का पूर्व-खाली अधिकार है।

मध्यस्थता अभ्यास

रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 409 के मध्यस्थता अदालतों द्वारा आवेदन के अभ्यास की समीक्षा के अनुच्छेद 7 (21 दिसंबर, 2005 एन 102 के रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के प्रेसिडियम के सूचना पत्र का परिशिष्ट) .

हालाँकि, यह याद रखना चाहिए कि इन मामलों में, सह-मालिकों को अपने प्रीमेप्टिव अधिकार का प्रयोग करते हुए, एलियनेटर को तीसरे पक्ष के अधिग्रहणकर्ता के समान संपत्ति प्रदान करनी होगी। यदि यह संभव नहीं है (उदाहरण के लिए, जब प्रावधान में एक अनोखी चीज़ का हस्तांतरण शामिल है), तो अन्य सह-मालिकों के प्रीमेप्टिव अधिकार का प्रयोग नहीं किया जा सकता है।

7. खरीद के पूर्व-खाली अधिकार की सीमा. ऐसी सीमा के दो मामले हैं:

पहला। न्यायिक अभ्यास इंगित करता है कि आश्रितों के साथ आजीवन रखरखाव समझौते के तहत किसी शेयर को अलग करते समय पूर्व-खाली अधिकार लागू नहीं होता है, क्योंकि इस समझौते में शेयर के अधिग्रहणकर्ता की पहचान अलगावकर्ता के लिए महत्वपूर्ण महत्व रखती है।

मध्यस्थता अभ्यास

पीपी. 10 जून 1980 संख्या 4 के रूसी संघ के सशस्त्र बलों के प्लेनम के संकल्प का "बी" खंड 1.2।

दूसरा। कला के पैरा 1 के अनुसार. रूसी संघ के नागरिक संहिता के 250, सार्वजनिक नीलामी में एक शेयर की बिक्री के मामले में प्रीमेप्टिव अधिकार लागू नहीं होता है, क्योंकि इस मामले में एक अलग प्रक्रिया स्थापित की जाती है जो अन्य सह-मालिकों के हितों को ध्यान में रखने की अनुमति देती है। (इस अध्याय का पैराग्राफ 2 §3 देखें)।

सार्वजनिक नीलामी देनदार की संपत्ति को बेचने का एक विशेष तरीका है, जिसे अदालत के फैसले द्वारा जब्त कर लिया गया है या अदालत के फैसले के आधार पर जबरन बिक्री के अधीन है।

(एल.ए. नोवोसेलोवा)

यदि किसी शेयर की बिक्री के लिए नीलामी सार्वजनिक नहीं है, लेकिन सामान्य स्वामित्व के अधिकार में शेयर के मालिक की इच्छा पर आयोजित की जाती है (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 447), तो पूर्व पर नियम - खरीद का खाली अधिकार पूरी तरह से ऐसी नीलामी में संपन्न समझौते पर लागू होता है। इस मामले में, प्रत्येक सह-मालिक को खरीदार के अधिकारों के हस्तांतरण की मांग करने का अधिकार है, जो नीलामी जीतने वाला व्यक्ति है।