Орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн нэлээд хэсэг нь нийтийн өмчид байдаг. Хуваалцсан өмчлөл нь объекттой холбоотой үйл ажиллагаанд тодорхой хязгаарлалт тавьдаг: хувьцаа эзэмшигч нь худалдан авах давуу эрхтэй бусад орон сууцны өмчлөгчдийг тойрч гуравдагч этгээдэд зарж чадахгүй.
Орон сууцны хувь худалдан авах давуу эрх гэж юу вэ, яаж үүсдэг вэ?
Эхлэхийн тулд дундын өмчийг дундын болон хамтран өмчлөх боломжтой гэдгийг тодруулах хэрэгтэй. Урлагийн дагуу. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 244-т хоёр ба түүнээс дээш этгээдийн өмч хөрөнгийг нийтлэг гэж үздэг. Өмчлөгчдийн хувьцааг яг тодорхойлвол дундын өмчлөлд, тогтоогдоогүй бол дундын өмчлөлд байна.
- Хэрэв түүний үйлдэл бусад өмчлөгчийн эрхийг зөрчөөгүй бол хувьцаа эзэмшигч нь үүнийг өөрийн үзэмжээр захиран зарцуулах эрхтэй.
- Хамтын өмчийг өмчлөгчдийн аль нэг нь зарах боломжгүй - энэ нь урьдчилсан хуваах шаардлагатай болно.
Хувьцаа эзэмшигч нь түүнийг худалдах шийдвэр гаргаж, зах зээлийн үнийг тогтоосноор давуу эрхээр эргүүлэн авах эрх үүсдэг. Тэрээр энэ тухай бусад эзэмшигчдэд бүртгүүлсэн шуудангаар эсвэл хувийн мэдэгдлээр мэдэгдэх үүрэгтэй.
Захиа хүлээн авсан өдрөөс хойш нэг сарын дотор зэргэлдээх хувьцаа эзэмшигчид худалдан авах шийдвэр гаргах ёстой.
Хэн хамгийн түрүүнд эрхийг авах вэ?
Дараахь хүмүүс орон сууцны хувьцааг худалдан авах эрхтэй.
- нийтийн байранд квадрат метр талбай эзэмшигчид;
- орон сууцны хувьцаа эзэмшигчид.
Нийтийн орон сууцанд амьдардаг хөршүүд өрөө зарахдаа ихэвчлэн саад болдог. Хэдийгээр ийм орон сууц нь тусдаа амьдрахтай холбоотой боловч өрөөг хувийн өмч эсвэл нийтийн өмчийн хувь болгон бүртгүүлж болно. Аль ч тохиолдолд худалдан авах, худалдах гүйлгээ хийхдээ Урлагийн хэм хэмжээ. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 250-р зүйл: хөршүүд нь суллагдсан өрөөг худалдан авах давуу эрхтэй.
Хэрэв бид гэр бүл амьдардаг орон сууцны тухай ярьж байгаа бол гуравдагч этгээдэд хувьцаагаа худалдах нь бодит бус, бүр утгагүй мэт санагддаг, учир нь түүний биет хил хязгаарыг тодорхойлох боломжгүй байдаг (жишээлбэл, 1-ийн 1/3 хувь нь). өрөө байр). Гэтэл эд хөрөнгө, гэр бүлийн зөрчилдөөнийг өвлөхдөө ийм оролдлого ч гарч байсан. Хувьцаа эзэмшигчдийн эргүүлэн худалдаж авах эрхийг чанд сахих ёстой.
Дундын өмчлөлд байгаа орон сууцны нэг хэсгийг дангаар нь захиран зарцуулах боломжгүй. Нэгдүгээрт, өмчлөгч бүрийн хувьцааг тодорхойлох замаар хуваах ёстой бөгөөд зөвхөн үүний дараа та хувьцаагаа зарж болно - мэдээжийн хэрэг хамтран эзэмшигч нь анхны татгалзах эрхийг ашиглах болно.
Асуулт байна уу эсвэл хууль эрх зүйн туслалцаа хэрэгтэй байна уу? Үнэгүй зөвлөгөө авах боломжийг ашиглаарай:
Хуулиар эргүүлэн авах эрхийг гуравдагч этгээдэд шилжүүлэхийг хориглодог: хамаатан садан эсвэл хөрштэйгээ тохиролцож, нийтлэг өмчийн бусад өмчлөгчдийг тойрч гуравдагч этгээдийн талд татгалзаж гарын үсэг зурах боломжгүй болно.
Хуулиар урьдчилж авах дүрэмд ямар үл хамаарах зүйлийг тусгасан бэ?
Давуу эрх нь дараахь зүйлийг худалдахаас бусад тохиолдолд орон сууцны байрыг худалдан авах, худалдах, хувьцаа солилцох аливаа хэлцэлд хамаарна.
- олон нийтийн дуудлага худалдаагаар үл хөдлөх хөрөнгийн хувьцаа;
- дундын өмчлөлийн байшин байрлах газрын хэсэг, эсхүл энэ байшингийн байр.
Үл хамаарах зүйл бол бэлэглэлийн гэрээ юм - хуулийн энэ цоорхойг заримдаа хөршүүдтэйгээ тохиролцоонд хүрч чадахгүй нийтийн орон сууцны оршин суугчид ашигладаг. Татгалзах, мэдэгдэл хийхээс зайлсхийхийн тулд худалдагч өрөөг худалдан авагчид бэлэг болгон үнэ төлбөргүй шилжүүлдэг боловч хэрэв тэр хандивлагчийн ойр дотны хамаатан эсвэл эхнэр, нөхөр биш бол түүнийг төрийн санд татвар төлөх ёстой. . Хэрвээ хөршүүд нь шүүхээр хэлцэл зохиомол байсныг нотлох юм бол түүнийг хүчингүйд тооцож болно.
Хувьцаа худалдахдаа давуу эрх эдлэх заавар
Хувьцаа худалдаж авах, худалдах үйл ажиллагаа нь хуулийн зохицуулалтын дагуу хийгдсэн байх ёстой. Мэдээжийн хэрэг, худалдан авагч нь хамаатан садан эсвэл хөрш байх үед ямар ч хүндрэл гарахгүй, харин нийтийн зориулалттай орон сууцанд квадрат метр зарах хүсэлтэй хүмүүс юу хийх ёстой вэ, гэхдээ хөршүүдийн хэн нь ч амьдрах орон зайгаа өргөжүүлэх хүсэл эрмэлзэлээ илэрхийлээгүй байна вэ? Эсвэл тэд шийдвэр гаргахаа хойшлуулж, худалдагч удаан хүлээх боломж байхгүй гэж бодож байна уу?
Ийм тохиолдолд та Урлагийн дүрмийг дагаж мөрдөх ёстой. ОХУ-ын Иргэний хууль 250. Хууль нь дараахь үйлдлийн алгоритмыг батална.
- хувьцааг худалдах тухай мэдэгдлийг тараах (хүргэх);
- албадан чөлөөлөх бичгээр авах;
- татгалзаагүй тохиолдолд - хувьцаа эзэмшигч тус бүрийг мэдэгдсэн өдрөөс хойш нэг сарын турш хүлээх;
- хэн ч давуу эрхээ эдлээгүй бол хамтран өмчлөгч буюу гадны этгээдэд хувьцаа худалдах.
Алхам 1. Эзэмшигчдэд мэдэгдэх
Хуваалцсан эд хөрөнгийн хамтран эзэмшигч бүр хувьцаагаа худалдах гэж байгаа тухай мэдэгдэх ёстой. Баримт бичгийн текст нь худалдагчийн нэр, хаяг, объектын техникийн шинж чанар, түүний өртөг, түүнчлэн хүлээн авагчийн нэр, хаягийг ОХУ-ын Иргэний хуулийн хэм хэмжээний дагуу зааж өгөх ёстой. хүлээн авагч нь эргүүлэн авах давуу эрхтэй.
Баримт бичгийг бүртгүүлсэн шуудангаар илгээдэг. Бараа материал, хүргэлтийн мэдэгдлийн маягтыг бөглөнө үү - энэ нь захидал хүлээн авагчид хүрсэн тухай мэдэгдэх бөгөөд худалдан авах, худалдах гэрээ байгуулахад хэрэг болно.
Борлуулалтын мэдэгдлийг мөн биечлэн хүргэж болно; энэ тохиолдолд танд давхар хуулбар хэрэгтэй болно - хүлээн авагч гарын үсэг зурж, огноог зааж өгөх хуулбар. Ингэснээр та хувьцаа эзэмшигчид гэрээг эсэргүүцэхийг хүсвэл өөрийгөө хамгаалж, зөв гэдгээ батлах боломжтой болно.
Алхам 2. Нэг сар хүлээ
Хуулиараа хамтран өмчлөгч болгонд нэг сарын хугацаа өгсөн. Хэрэв энэ хугацаа өнгөрсний дараа хэн ч тухайн орон сууцны хувьцааг худалдаж авахаас татгалзах эрхээ мэдэгдээгүй бол та аливаа гуравдагч этгээдтэй гэрээ байгуулж болно.
Гэрээнд заасан хувьцааны бодит үнэ нь өмнө нь зэргэлдээх хувьцаа эзэмшигчдэд мэдүүлсэн хэмжээнээс бага байж болохгүй. Энэ дүрмийг зөрчсөн нь хэлцлийг шүүхээр хүчингүйд тооцох үндэслэл болно.
Алхам 3. Худалдан авах давуу эрхээс татгалзах
Хэд хэдэн хөршүүд эргүүлэн авах хүсэлт гаргаагүй, мөн квадрат метр талбай худалдаж авахад бэлэн худалдан авагч байгаа тохиолдолд та үйл явцыг хурдасгах боломжтой - гэхдээ энэ тохиолдолд оршин суугчдын сайн санаа шаардлагатай бөгөөд тэд мэдэгдэл бичихийг зөвшөөрнө. татгалзах тухай.
Алхам 4. Хувьцаа худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулах
Нийтийн орон сууцны хуучин хөрш, хамаатан садан эсвэл гуравдагч этгээдийн хувьцааг хэн авахаас үл хамааран гэрээг заавал нотариатаар гэрчлүүлэх ёстой.
Норматив нь "Үл хөдлөх хөрөнгийн улсын бүртгэлийн тухай" Холбооны хуулийн 218-FZ-д нэмэлт, өөрчлөлт оруулах тухай 172 тоот Холбооны хуулийн 7 дугаар зүйлээр батлагдсан бөгөөд 2017 оны 1-р сарын 1-ээс хүчинтэй байна.
Энэ дүрэм нь насанд хүрээгүй хүүхэд, эрх зүйн чадамж хязгаарлагдмал иргэнтэй холбоотой үл хөдлөх хөрөнгө өмчлөх аливаа хэлцэлд мөн хамаарна.
Хувьцаа худалдах, худалдан авах гэрээнд хэлцлийн нөхцлийн талаар өөрчлөлт оруулах шаардлагатай бол талууд нэмэлт гэрээ байгуулна. Гэрээний хэлбэрийг бичсэн бөгөөд үүнийг зурахдаа дээж ашиглахыг зөвлөж байна. Баримт бичигт гэрээний дэлгэрэнгүй мэдээлэл, түүнийг баталгаажуулсан нотариатын овог нэр, бүртгэлийн бичилтийн дугаар, түүнчлэн хэлцэлд оролцогч талуудын паспортын дэлгэрэнгүй мэдээллийг тусгасан болно.
Гэрээ нь гэрээг цуцлаагүй, зөвхөн зарим заалтын агуулгыг өөрчилдөг - тэдгээрийн тоо, баримт бичигт гарын үсэг зурсан өдрөөс эхлэн хүчин төгөлдөр болох шинэ нөхцөлийг текстэнд зааж өгөх ёстой.
Үндсэн гэрээний нэгэн адил гэрээг нотариатаар баталгаажуулсан болно.
Татгалзлыг хэрхэн гаргах вэ?
Худалдан авах давуу эрхээс татгалзаж бүртгүүлэхийн тулд дундын өмчлөлийг эзэмшдэг худалдагч болон өргөдөл гаргагч нь паспорт, эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэлийн гэрчилгээтэй нотариатын газарт ирэх ёстой.
Энэ процедур нь хамгийн ихдээ хагас цаг шаардагдах бөгөөд энэ хугацаанд нотариатын туслах хуулбар хийж, баримт бичгийг бэлтгэж, өргөдөл гаргагчийн мэдээллийг оруулна - оролцогчид зөвхөн гарын үсэг зурж, нотариатаар баталгаажуулахыг хүлээх болно.
Өөр нэг аргыг зөвшөөрдөг - гүйлгээг албан ёсны болгохын тулд баримт бичгийг бүрдүүлэхдээ бүртгэлийн танхимд биечлэн оролцохоос татгалзах - гэхдээ хувьцаа худалдах, худалдах гэрээнд нотариатаар гэрчлэх шаардлагатай гэдгийг санаарай.
Орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн хувийг зарах нь хэцүү ажил боловч тийм ч хэцүү биш юм. Худалдагчийн хувьд хамгийн гол зүйл бол хууль ёсны дагуу ажиллах явдал юм: эргүүлэн авах давуу эрхийн бусад эзэмшигчдэд мэдэгдэж, 30 хоногийн завсарлага аваарай. Хугацаа дууссаны дараа хөршүүд байхгүй тохиолдолд эзэмшигч нь гуравдагч этгээдтэй гэрээ байгуулж болно.
Хамтран өмчлөгчид үл хөдлөх хөрөнгийн дундын өмчлөлийн эрхийн хувьцааг худалдахдаа худалдан авах давуу эрхтэй. Урьдчилан худалдан авах эрх нь нийтийн эзэмшлийн хувь хишгийг худалдахдаа хамтран өмчлөгч нь хамтран өмчлөгч бус бусад этгээдийн эд хөрөнгийг эдлэх явдал юм.
Худалдан авах давуу эрх нь тухайн хувьцааг гадны этгээдэд худалдсан тохиолдолд л хамаарна. Дундын дунд өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгийн хамтран өмчлөгчид хувьцаагаа худалдсан тохиолдолд үлдсэн хамтран өмчлөгчид нь өмчлөх эрхийг давуу эрхээр авах боловч эрхгүй.
Хуваалцсан өмчлөлийн хэд хэдэн оролцогчид эзэмшиж буй хувьцааг худалдаж авахыг хүсвэл тэдний хэнд нь хувьцаагаа худалдахаа худалдагч шийднэ.
Хувьцаа худалдсан тохиолдолд давуу эрх эдэлж байгаа хүмүүст мэдэгдэх
Тэргүүлэх эрхийг хангахын тулд хувьцааг худалдагч бусад хамтран өмчлөгчдөд хувьцаагаа худалдах хүсэлтэй байгаагаа бичгээр мэдэгдэж, хувьцааг худалдсан үнэ болон бусад нөхцөлийг заана.
Ийм мэдэгдэлд тухайн эд хөрөнгө байгаа хаяг, эзэмшиж буй хувьцааны хамтран эзэмшигч нь хэн, хувьцааг зарж байгаа үнэ, түүнчлэн хэлцлийн бусад нөхцөлийг зааж өгөх ёстой.
Худалдагч нь тогтоосон хугацаанд хүүг худалдсан тухай болон хэлцлийн нөхцлийн талаар хамтран эзэмшигчид зохих ёсоор мэдэгдсэн тухай нотлох баримтыг гаргаж өгөх боломжтой аливаа хэлбэрээр мэдэгдлийг өгч болно.
Практикт дараах мэдэгдлийн аргуудыг ашигладаг.
- Хамтран эзэмшигчдэд нотариатаар дамжуулан захидал илгээх.
- Худалдагчийн илгээсэн бүртгэлтэй телеграмаар (мэдэгдэлтэй). Энэ тохиолдолд худалдагч нь цахилгааны баталгаажуулсан хуулбарыг шуудангийн газарт хүлээн авах ёстой. Худалдагч өөрөө мэдэгдлийн цахилгаан илгээх ёстой. Хэрэв ийм телеграмыг реалтор эсвэл компанийн ажилтан илгээсэн бол ийм мэдээлэл нууц байдаг тул худалдагчаас ийм мэдэгдэл илгээх бичгээр зөвшөөрөл авах ёстой.
- Худалдагч хамтран өмчлөгчөөс гар бичмэл баримт цуглуулж, мэдэгдэлтэй танилцсан тухай тэмдэглэлийн хамт хамтран эзэмшигчид хувийн мэдэгдэл.
- Худалдагчийн нөхцөлөөр хувьцааг худалдан авахаас татгалзсан тухай хамтран эзэмшигчээс нотариатаар гэрчлүүлсэн мэдүүлэг авах.
Ихэнхдээ хамтран эзэмшигчид янз бүрийн шалтгааны улмаас хувьцааг борлуулахад саад учруулж, худалдагчаас мэдэгдэл авахаас зайлсхийдэг. Хэрэв ийм хамтран эзэмшигч цахилгаан мессежийг хүлээн авахаас татгалзвал шуудангийн ажилтан хүлээн авагч нь цахилгааныг хүлээн авахаас татгалзсан тухай тэмдэглэл хийх шаардлагатай бөгөөд зөвхөн энэ тохиолдолд хамтран эзэмшигч нь худалдах тухай мэдэгдсэн гэж үзнэ.
Гэсэн хэдий ч ОХУ-ын Иргэний хуулийн 250 дугаар зүйлд заасны дагуу мэдэгдлийг худалдагч өөрөө бичгээр хийх ёстой тул телеграм, амаар, SMS, цахим шуудангаар мэдэгдэх нь хууль ёсны эрх биш гэж үзэх үндэслэлтэй. зохих мэдэгдэл.
Хамтран өмчлөгч нь насанд хүрээгүй буюу хөдөлмөрийн чадваргүй бол асран хамгаалах, асран хамгаалах байгууллага, асран хамгаалагчид мэдэгдэнэ.
Хэрэв худалдагч хамтран эзэмшигчийн байршлыг мэдэхгүй бол мэдэгдлийг түүний хамгийн сүүлд мэдэгдэж байсан оршин суугаа газарт нь илгээх ёстой. Нэмж дурдахад, худалдагч нь хамтран эзэмшигчийн оршин суугаа газрыг тогтоох арга хэмжээ авсан гэдгээ нотлох баримттай байх ёстой, жишээлбэл, хаягийн гэрчилгээ, энэ хамтран эзэмшигчтэй татвар төлөх өртэй эсэх талаар хотын болон татварын албаны гэрчилгээ. энэ өмч дээр гэх мэт.
"Үл хөдлөх эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай, түүнтэй хийсэн хэлцлийн тухай" Холбооны хуулийн 24 дүгээр зүйлд үл хөдлөх хөрөнгийн хувийг гадны этгээдэд худалдахдаа бүх хамтран өмчлөгчийг худалдагч бичгээр мэдэгдсэн, эсхүл худалдан авахаас татгалзсан тухай баримт бичигт заасан байдаг. хувьцааг улсын бүртгэлд бүртгүүлэх өргөдөлд хавсаргасан байна. Энэ тохиолдолд дундын өмчийн хувьцааны эрхийг улсын бүртгэлд худалдагч нь хувьцааны өмчлөлийн үлдсэн оролцогчдод мэдэгдснээс хойш өнгөрсөн хугацаанаас үл хамааран явагдана.
Хэрэв ийм баримт бичгийг хавсаргаагүй бол улсын бүртгэгч нь бүртгүүлэх үед сарын хугацаа дуусаагүй бол худалдагч бүх хамтран өмчлөгчдөд мэдэгдсэнээс хойш нэг сар хүртэл улсын бүртгэлийг түдгэлзүүлнэ.
Хэрэв зохих ёсоор мэдэгдсэн хамтран өмчлөгч нь мэдэгдлийг хүлээн авснаас хойш нэг сарын дотор худалдагчийн хувьцааг худалдан авах саналд хариу өгөхгүй бол зохих ёсоор мэдэгдсэн гэж үзнэ.
Хамтран эзэмшигч нь хэсэг хугацаанд зогсохыг оролдох үед тэрээр худалдагчийн нөхцөлөөр эзэмшиж буй хувьцааг худалдаж авахыг зөвшөөрч байгаагаа мэдэгддэг боловч дараа нь өөрөө үүнийг хийдэггүй. Ийм тохиолдолд энэ хүнд гүйлгээг дуусгахын тулд худалдан авагч нь гэрээний дагуу төлөх ёстой мөнгөн дүнг тодорхой цагт тодорхой нотариатч дээр ирэх ёстойг зааж өгөх хоёрдогч мэдэгдлийг илгээх ёстой. Хэрэв тэр ирэхгүй бол өөр хүнтэй гэрээ байгуулна.
Нийтийн орон сууцанд өрөө зарахдаа худалдан авах давуу эрх
ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуулийн 42 дугаар зүйлд заасны дагуу нийтийн орон сууцны өрөөг худалдахдаа худалдан авах давуу эрхийг хүндэтгэх ёстой. Өөрөөр хэлбэл, орон сууцны үлдсэн өрөөнүүдийн эзэд эзэмшиж буй өрөөг худалдан авах давуу эрх эдэлнэ.
ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуулийн энэхүү нормын дагуу нийтийн орон сууцны өрөөний худалдагч нь өрөөг худалдсан тухай бусад өрөөний эзэдэд мэдэгдэх ёстой. Нийтийн орон сууцны өрөөний бусад эзэмшигчдэд мэдэгдэх журам, түүнд хариу өгөх эцсийн хугацаа нь хувьцааг худалдахтай адил байна.
Урьдчилан худалдан авах эрхийг биелүүлээгүйн үр дагавар.
Урлагийн 3-р зүйл. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 250-д худалдан авах давуу эрх зөрчигдсөний үр дагаврыг тогтоодог. Энэхүү дүрэмд сонирхогч хамтран эзэмшигч нь гурван сарын дотор худалдан авагчийн эрх, үүргийг өөрт нь шилжүүлэхийг шүүхэд шаардаж болно гэж заасан байдаг. Энэ хугацаа бол тусгай хязгаарлалтын хугацаа бөгөөд үүний дараа та шүүхийн хамгаалалтад найдаж болохгүй.
Ийм тохиолдолд хамтран эзэмшигч нь худалдан авагчийн эрх, үүргийг өөртөө шилжүүлэхийг шаардаж шүүхэд нэхэмжлэл гаргадаг. Ийм өргөдлийг худалдсан хувьцааны үнэд үндэслэн улсын хураамжаар төлдөг. Шүүгчийн санал болгосноор нэхэмжлэгч хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад худалдан авагчийн хувьцааг худалдан авах зардлыг нөхөхөд хангалттай хэмжээний мөнгийг шүүхийн хэлтэс эсвэл шүүхийн хадгаламжийн дансанд оруулах ёстой. , худалдан авах үнэ, төлбөр төлөх зардал, хураамж болон хэлцлийг гүйцэтгэхтэй холбоотой бусад зардал. Нэхэмжлэгчийн дансыг хураан авах замаар худалдан авагчийн эрхийг хангах боломжтой. Хэрэв нэхэмжлэгч үүнийг хийгээгүй бол энэ нь шүүх нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгох үндэслэл болно. Нэхэмжлэлийн хариуцагч нь худалдагч, худалдан авагч, гуравдагч этгээдийн бүртгэлийн байгууллага болно.
Нэхэмжлэгчийн шаардлагыг хангасан тохиолдолд худалдан авагчийн бүх эрх, үүрэг түүнд шилжиж, хувьцааг өмчлөх эрх шилжсэнийг улсын бүртгэлийн байгууллагад бүртгүүлнэ.
Одоогоор ижил төстэй нийтлэл байхгүй байна.
Бусад өмчлөгчид давуу эрх авахаас албан ёсоор татгалзсан тохиолдолд хувьчлагдсан орон сууцны хувьцааг худалдах боломжтой.
Ирээдүйд ямар нэгэн санал зөрөлдөөн гарахаас зайлсхийхийн тулд хуулийн бүх нарийн ширийн зүйлийг харгалзан татгалзсан хариуг зөв албан ёсоор гаргах нь чухал юм.
Уг процедур хэрхэн явагдаж байгаа, анхны татгалзах эрхээсээ амжилттай татгалзахын тулд юу шаардлагатай байгааг нарийвчлан авч үзье.
✔
✔
✔
✔
✔
✔
○ Урьдчилан авах эрх гэж юу вэ?
Анхны татгалзах эрх гэдэг нь хэрэв хувьцаа эзэмшигч түүнийг зарахыг хүсвэл эхлээд бусад өмчлөгчид санал болгох ёстой гэсэн үг юм. Тэд худалдаж авахаас татгалзсан тохиолдолд л тэр байшингаа зарж болно.
Үүнээс үзэхэд хэрэв та орон сууцныхаа хэсгийг зарахаар төлөвлөж байгаа бол хамтран өмчлөгчдөд өөрийн зорилгын талаар урьдчилан анхааруулах шаардлагатай болно. Энэ нөхцлийг дагаж мөрдөөгүй гэж буруутгах эрсдэлийг арилгахын тулд үүнийг бичгээр хийхийг зөвлөж байна.
Хэрэв хамтран эзэмшигчидтэй харилцах харилцаа сайн бол тэд ямар ч асуудалгүйгээр худалдан авахаас татгалзаж, үүний дараа та худалдан авагч хайж эхлэх боломжтой. Гэхдээ харилцаанд ямар нэгэн бэрхшээл тулгарвал та худалдан авах санал бүхий бүртгэлтэй захидал илгээж, хариу хүлээх хэрэгтэй болно. Мэдэгдэл өгсөн өдрөөс хойш 30 хоногийн дотор ирэхгүй бол зарах эрхтэй.
○ Хуульд юу гэж заасан байдаг вэ?
Хуваалцсан өмчлөлийн оролцогчдын эрх зүйн харилцааг зохицуулдаг гол эрх зүйн акт бол ОХУ-ын Иргэний хууль юм. Урлагт. Энэ хуулийн 250-д давуу эрхээр худалдан авах эрхийг тусгайлан зохицуулсан дүрмүүд байдаг.
Дундын өмчлөх эрхийн хувьцааг гадны этгээдэд худалдахдаа дундын өмчлөлийн үлдсэн оролцогчид зарж буй хувьцааг зарсан үнээр нь болон бусад тэгш нөхцөлөөр давуу эрхтэйгээр худалдан авах эрхтэй. нийтийн дуудлага худалдаагаар худалдах, түүнчлэн тухайн газар дээр байрлах барилга, байгууламжийн нэг хэсгийг өмчлөгч, эсхүл байрны өмчлөгчөөс газрын дундын өмчлөлийн эрхийн хувийг худалдсан тохиолдол. заасан барилга, байгууламжид (ОХУ-ын Иргэний хуулийн 2150 дугаар зүйлийн 1 дэх хэсэг).
Үүний зэрэгцээ, ОХУ-ын Иргэний хууль нь бусад өмчлөгчдийн хувьцааг худалдан авах эрхийг төдийгүй тухайн объектыг гуравдагч этгээдэд санал болгож буй ижил нөхцлөөр хийх боломжийг зохицуулдаг.
Орон сууцны хувьцааг худалдах журмыг дараахь байдлаар зохицуулдаг.
- ОХУ-ын Гэр бүлийн тухай хууль.
- ОХУ-ын Орон сууцны тухай хууль.
○ Хувьцаа эзэмшигчийн давуу эрхээс татгалзах.
Орон сууцны нэг хэсгийг худалдан авах саналаас татгалзана гэдэг нь эзэндээ гуравдагч этгээдтэй гэрээ байгуулах боломжийг олгоно гэсэн үг. Татгалзсан хүсэлтээ хэрхэн зөв албан ёсны болгох талаар авч үзье.
✔ Ямар бичиг баримт шаардлагатай вэ?
Та хоёр аргын аль нэгийг ашиглаж болно:
- Албан ёсны ярианы хэв маягийн дагуу чөлөөт хэлбэрээр бичгээр татгалзсан бичгээр бичиж, нотариатаар гэрчлүүлнэ.
- Татгалзсан өргөдлийг бөглөж, Rosreestr-д биечлэн ирүүлнэ үү (хамгийн бага ашигладаг).
Эдгээр тохиолдол бүрт та дараахь зүйлийг хийх шаардлагатай болно.
- Хувийн паспорт.
- Хувьцааны өмчлөлийн баримтыг баталгаажуулсан орон сууцны эрхийн бичиг баримт.
✔ Процедурын онцлог.
Татгалзах үйл явц нь тийм ч хэцүү биш юм. Шаардлагатай бүх зүйл бол худалдан авах саналаас татгалзахыг зохих хэлбэрээр албан ёсны болгох явдал юм. Хэрэв хувьцаа эзэмшигч нь насанд хүрээгүй бол түүний хууль ёсны төлөөлөгч түүний өмнөөс татгалзахыг албан ёсоор баталгаажуулна. Түүнчлэн хамтран өмчлөгч бүр гурван сарын хугацаанд орон сууцаа худалдахыг эсэргүүцэж, худалдан авагчийн эрх, үүргийг өөрсдөдөө шилжүүлэхийг шаардах эрхтэй.
Хэрэв бид нийтийн орон сууцны тухай ярьж байгаа бөгөөд та үлдсэн өрөөнүүдийн эздийг хэзээ ч харж байгаагүй бол энэ нь төлөвлөсөн борлуулалтын талаар тэдэнд мэдэгдэх, татгалзсан хариу өгөх хэрэгцээг чөлөөлөхгүй. Үүнийг хийхийн тулд та Rosreestr-ээс хандыг захиалж болох бөгөөд энэ нь хэн ямар хувьцаа эзэмшиж байгааг харуулах болно.
Түрүүлж авах эрхийг хэрэгжүүлэх нь бусад шинж чанартай байдаг.
- Хувьцааг зараагүй, өөрчилсөн, бэлэглэсэн тохиолдолд ажиглагдахгүй байж болно.
- Хэд хэдэн өмчлөгч хувьцаа худалдаж авахыг зөвшөөрч байгаагаа илэрхийлсэн ч тэдгээрийн аль нэгтэй нь хэлцэл хийж болно.
- Хувьцааг хамтран эзэмшигчдэд санал болгох нөхцөл нь гуравдагч этгээдтэй хэлцэл хийхтэй ижил байх ёстой.
✔ Худалдан авахаас татгалзсан жишээ.
Баримт бичиг нь хатуу маягтгүй боловч түүнийг бөглөхөд тодорхой шаардлага тавьдаг. Тиймээс, текстэнд та дараах зүйлийг бичих хэрэгтэй.
- Орон сууцны хаяг, түүний шинж чанар (та үл хөдлөх хөрөнгийн талбай эсвэл түүний нийт орон сууцны эзлэх хувийг зааж өгөх ёстой).
- Зардлыг харуулсан худалдан авах саналын баримт.
- Өргөдөл гаргасан саналыг хэлэлцэх хугацаа.
- Татгалзсан хүний тухай мэдээлэл (бүтэн нэр, холбоо барих хаяг, паспортын мэдээлэл).
- Огноо, гарын үсэг, нотариатын тамга.
○ Худалдан авах давуу эрхээс татгалзвал ямар үр дагавар гарах вэ?
Худалдан авах давуу эрхээс татгалзаж болохгүй, бичгээр татгалзсан хариу өгөх ёстой. Тэрээр юуны түрүүнд уг хувьцааг орон сууцанд амьдрах эрхийг гуравдагч этгээдийн худалдан авагчид зарж магадгүй гэж заналхийлж байна.
✔ Гуравдагч этгээдэд хувьцаа худалдах.
Үлдсэн хувьцаа эзэмшигчид худалдан авахаас татгалзсан эсвэл худалдах тухай мэдэгдсэнээс хойш 30 хоног өнгөрсөн тохиолдолд хувьцааг гуравдагч этгээдийн худалдан авагчид зарж болно. Энэ тохиолдолд гүйлгээ нь стандарт худалдан авах, худалдах схемийн дагуу хийгддэг. Энэ тохиолдолд худалдан авагч дараахь эрсдэлтэй байдаг.
- Бодол санаагаа өөрчилсөн хамтран эзэмшигчдийн гүйлгээг эсэргүүцэх.
- Шинэ хөршүүдтэй санал зөрөлдөөн үүсэх.
Гэхдээ орон сууцны зөвхөн нэг хувийг зарах үед үл хөдлөх хөрөнгийн хямд өртөг олон хүний анхаарлыг татдаг. Үүний дагуу хүн бүр эрсдэлийн түвшинг өөрөө тодорхойлдог.
Худалдан авах давуу эрхийн тухай ойлголт. Худалдан авах давуу эрхээ хэрэгжүүлэх журам. Хэрэгжилтийн үр дагавар. Хэрэгжүүлээгүйн үр дагавар. Худалдан авах давуу эрх зөрчигдсөний үр дагавар. Худалдан авах давуу эрхийн тухай журмыг бусад нөхөн төлбөртэй гүйлгээнд шилжүүлэх. Худалдан авах давуу эрхийг хязгаарлах.
1. Хамтран өмчлөгч нь өөрт ногдох хувиа бусад хамтран өмчлөгчид болон гуравдагч этгээдэд (хамтран өмчлөгч биш) зарж болно. Хэрэв хувьцааг зөвшөөрөлгүй хүмүүст зарсан бол үлдсэн хамтран эзэмшигчид зарагдсан хувьцааг зарсан үнээр нь болон бусад ижил нөхцлөөр худалдан авах давуу эрхтэй (ОХУ-ын Иргэний хуулийн 250 дугаар зүйлийн 1 дэх хэсэг). Холбоо).
Хувьцаа худалдан авах давуу эрх нь түүний хувийн шинж чанартай салшгүй холбоотой хамтран өмчлөгчийн эрх юм (худалдан авах давуу эрх шилжүүлэхийг хориглоно).
2. Анхны татгалзах эрхээ хэрэгжүүлэх журам:
Эхлээд. Хувьцаа худалдагчийн үүрэг хариуцлага. Хувьцаа худалдагч нь хувьцаагаа гадны этгээдэд худалдах хүсэлтэй байгаагаа бусад хамтран өмчлөгчдөд бичгээр мэдэгдэж, үнэ болон бусад нөхцөлийг зааж өгөх үүрэгтэй.
Хоёрдугаарт. Хамтран өмчлөгчдийн эрх. Хамтран өмчлөгч нь гадны этгээдтэй ижил нөхцөлөөр хувьцаа авах хүсэлтэй байгаагаа илэрхийлж болно.
Гуравдугаарт. Урьдчилан авах эрхийг хэрэгжүүлэх эцсийн хугацаа:
худалдагчийн мэдэгдлийг хүлээн авсан өдрөөс хойш 10 хоногийн дотор хөдлөх эд хөрөнгийн эрхийн хувийг эзэмшиж авсан бол;
Үл хөдлөх хөрөнгө эзэмших эрхийг хассан бол худалдагчийн мэдэгдлийг хүлээн авсан өдрөөс хойш 1 сарын дотор.
3. Худалдан авах давуу эрхээ хэрэгжүүлсний үр дагавар - худалдагч нь хувьцааг худалдан авахыг зөвшөөрсөн хамтран өмчлөгчид эзэмшиж буй хувиа шилжүүлнэ. Хэрэв хэд хэдэн хамтран өмчлөгч зөвшөөрөгдсөн бол худалдагч нь хамтран эзэмшигчдийн эзэмшиж буй хувьцааны хувь хэмжээгээр хэсэгчлэн эзэмшиж болно.
4. Худалдан авах давуу эрхээ хэрэгжүүлэхээс татгалзсаны үр дагавар. Худалдан авах давуу эрхээ хэрэгжүүлэхээс татгалзах нь:
а) идэвхтэй үйл ажиллагаа - давуу эрхээ хэрэгжүүлэхэд тогтоосон хугацаанд хувьцааг худалдаж авахаас татгалзсан тухай хувьцаа худалдагчид мэдэгдэх;
б) идэвхгүй үйлдэл - хувьцааг худалдагчид хувьцааг худалдаж авах хүсэлтэй байгаагаа мэдэгдээгүй.
Зөвхөн худалдан авах давуу эрхээ хэрэгжүүлэхээс татгалзсан тохиолдолд хувьцааг худалдагч нь бусад хамтран өмчлөгчдөд мэдэгдсэн нөхцлөөр хувьцаагаа гадны этгээдэд зарах эрхтэй.
5. Худалдан авах давуу эрх зөрчигдсөний үр дагавар. Хувьцаа худалдагчийн давуу эрх зөрчих нь:
а) хамтран өмчлөгчдийн хэн нэгэнд мэдэгдэлгүйгээр хувьцаагаа гадны этгээдэд худалдсан;
б) хамтран өмчлөгчдийн мэдэгдэлд зааснаас бусад нөхцөлөөр хувьцааг гадны этгээдэд худалдах.
Зөрчсөн давуу эрхээ хамгаалах цорын ганц арга бол хамтран эзэмшигч нь хувьцааг худалдан авагчийн эрх, үүргийг түүнд шилжүүлэх тухай шүүхэд нэхэмжлэл гаргах явдал юм (ОХУ-ын Иргэний хуулийн 250 дугаар зүйлийн 3 дахь хэсэг). . Хувьцаа худалдах, худалдах гэрээг өөрөө давуу эрх зөрчигдсөн үндэслэлээр хүчин төгөлдөр бус гэж тооцож болохгүй.
Энэхүү хэлцэл нь (тэргүүлэх эрхийг зөрчсөн) субьектийн хувьд хууль бус тул энэ хэсгийг хүчингүйд тооцох ёстой. Гэхдээ гүйлгээ нь хууль ёсны дагуу хийгдсэн тул цуцлах шаардлагагүй. Худалдан авагчийн талд байгаа аж ахуйн нэгжийг солих нь зүйтэй.
(В.Ф. Яковлев, 1965)
Худалдан авагчийн эрх, үүргийг нэхэмжлэгчид шилжүүлэх нь тухайн хувьцааг худалдан авагчид аль хэдийн шилжсэн гэж үзсэн ч гүйцэтгэнэ. Тиймээс, хэрэв орон сууцны өмчлөлийн хувьцааг улсын бүртгэлд шилжүүлсэн бол нэхэмжлэлийг хангахдаа шүүх худалдан авагчийг худалдах, худалдах гэрээнд нэхэмжлэгчээр сольж, худалдан авагчийг солих тухай шийдвэртээ заажээ. Нэхэмжлэгч нь улсын нэгдсэн бүртгэлд хамтран өмчлөх эрхийн тухай бичилт.
Арбитрын практик
хх. 4 ОХУ-ын Зэвсэгт хүчний Пленумын 1980 оны 6-р сарын 10-ны өдрийн 4-р тогтоолын 1.2-р зүйл.
Хувьцаа худалдан авагчийн эрх, үүргийг шилжүүлэхийг шаардах хугацаа нь нэхэмжлэгч эрхээ зөрчсөн тухай мэдсэн өдрөөс хойш гурван сар байна (өөрөөр хэлбэл энэ хугацаа нь хөөн хэлэлцэх хугацаа юм).
Арбитрын практик
хх. ОХУ-ын Зэвсэгт хүчний Пленумын 1980 оны 6-р сарын 10-ны өдрийн 4 тоот тогтоолын 1.2 дахь заалт "в".
Арбитрын шүүхүүд энэ хугацааг урьдчилан сэргийлэх, өөрөөр хэлбэл хувьцааг худалдан авагчид шилжүүлсэн өдрөөс эхлэн тооцож, нөхөн сэргээх боломжгүй гэж үзэж байна (Улсын Дээд Арбитрын шүүхийн бүгд хурлын тогтоолын 20 дахь хэсгийг үзнэ үү). ОХУ-ын 1998 оны 2-р сарын 25-ны өдрийн № 8), гэхдээ одоо байгаа практикийн үүднээс (арбитрын шүүхийн практикийг оруулаад) Дээд шүүхийн байр суурь илүү зөв харагдаж байна.
6. Худалдан авах давуу эрх олгох журмыг бусад нөхөх олговортой хэлцэлд шилжүүлэх. Хамтран өмчлөгчид гуравдагч этгээдэд эзэмшиж байгаа хувьцааг худалдан авах, худалдах гэрээгээр бус бусад нөхөн олговортой хэлцлээр (бартер, нөхөн төлбөр гэх мэт) давуу эрх эдлэх эрхтэй.
Арбитрын практик
ОХУ-ын Иргэний хуулийн 409 дүгээр зүйлийн арбитрын шүүх хэрэглэх практикийг хянан үзэх тухай 7-р зүйл (ОХУ-ын Дээд Арбитрын шүүхийн Тэргүүлэгчдийн 2005 оны 12-р сарын 21-ний өдрийн N 102 мэдээллийн захидлын хавсралт) .
Гэсэн хэдий ч, эдгээр тохиолдолд давуу эрхээ эдэлж байгаа хамтран өмчлөгч нь гуравдагч этгээдийн худалдан авагчтай адил өмч хөрөнгийг өмчлөгчдөө өгөх ёстой гэдгийг санах нь зүйтэй. Хэрэв энэ боломжгүй бол (жишээлбэл, нөхцөл нь өвөрмөц зүйлийг шилжүүлэхээс бүрдэх тохиолдолд) бусад хамтран өмчлөгчдийн давуу эрх эдлэх боломжгүй.
7. Худалдан авах давуу эрхийг хязгаарлах. Ийм хязгаарлалтын хоёр тохиолдол байдаг:
Эхлээд. Шүүхийн практикт асрамжийн хүмүүстэй насан туршийн тэтгэмжийн гэрээний дагуу хувьцааг өмчлөхөд давуу эрх нь хамаарахгүй болохыг харуулж байна, учир нь энэхүү гэрээнд тухайн хувьцааг хүлээн авагчийн хэн болох нь өмчлөгчийн хувьд чухал ач холбогдолтой юм.
Арбитрын практик
хх. ОХУ-ын Зэвсэгт хүчний Пленумын 1980 оны 6-р сарын 10-ны өдрийн 4 тоот тогтоолын 1.2 дахь заалт "б".
Хоёрдугаарт. Урлагийн 1 дэх хэсэгт заасны дагуу. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 250-д зааснаар хувьцааг нээлттэй дуудлага худалдаагаар худалдсан тохиолдолд давуу эрх нь хамаарахгүй, учир нь энэ тохиолдолд бусад хамтран өмчлөгчдийн ашиг сонирхлыг харгалзан үзэх боломжийг олгодог өөр журам тогтоогддог. (энэ бүлгийн 2 § 3 дахь хэсгийг үзнэ үү).
Нийтийн дуудлага худалдаа гэдэг нь шүүхийн шийдвэрээр битүүмжлэгдсэн, эсхүл шүүхийн шийдвэрээр албадан худалдсан зээлдэгчийн эд хөрөнгийг худалдах тусгай арга юм.
(Л.А. Новоселова)
Хэрэв хувьцааг худалдах дуудлага худалдаа нь олон нийтэд нээлттэй бус, харин дундын өмчлөлийн хувьцаа эзэмшигчийн хүслээр явагддаг бол (ОХУ-ын Иргэний хуулийн 447-р зүйл) -Ийм дуудлага худалдаагаар байгуулсан гэрээнд худалдан авах эрх бүрэн хэрэгжинэ. Энэ тохиолдолд хамтран өмчлөгч бүр дуудлага худалдаанд ялсан худалдан авагчийн эрхийг өөртөө шилжүүлэхийг шаардах эрхтэй.
