Sprzedaż mieszkania po opłaceniu podatku od spadków. Jak przebiega sprzedaż mieszkania otrzymanego w drodze spadku? Ubezpieczenie tytułu własności - dodatkowa ochrona

Najczęściej zadawane pytanie notariusza: „Odziedziczyłem mieszkanie, kiedy mogę je sprzedać?” Rzeczywiście, kiedy można sprzedać mieszkanie po odziedziczeniu?

Zgodnie z prawem Federacji Rosyjskiej (art. 1111 kodeksu cywilnego) obywatel staje się właścicielem odziedziczonego mieszkania od chwili śmierci poprzedniego właściciela mieszkania (testatora).

Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej Artykuł 1111. Podstawy dziedziczenia

1. Dziedziczenie następuje na mocy testamentu i ustawy.
2. Dziedziczenie z mocy prawa następuje wtedy i o ile nie zostało zmienione testamentem, a także w innych przypadkach przewidzianych w niniejszym Kodeksie.

Nawet jeśli spadkobierca nie dokonał jeszcze dziedziczenia i nie zarejestrował swoich praw do posiadania majątku, w każdym razie staje się właścicielem.

W przeciwnym razie od kogo państwo będzie pobierać opłaty za media i inne opłaty za mieszkanie podczas rejestracji spadku i postępowania spadkowego?

Ale w rzeczywistości spadkobierca wchodzi w pełne prawa własności mieszkania i może rozporządzać otrzymaną nieruchomością dopiero od momentu prawnej rejestracji tytułu właściciela.

Dopiero wtedy obywatel ma prawo sprzedać nabytą przestrzeń życiową i szukać nabywców. Niniejszy dokument (świadectwo własności) wydawany jest przez Rosreestr.

Zazwyczaj cała procedura rejestracji odziedziczonej nieruchomości trwa średnio 6 miesięcy.

Zatem zgodnie z prawem osoba dziedziczona ma prawo zbyć mieszkanie w drodze dziedziczenia i sprzedać je już po sześciu miesiącach od śmierci poprzedniego właściciela lokalu mieszkalnego? Nie takie proste. Kodeks cywilny przewiduje termin przedawnienia (Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej, art. 196).

Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej Artykuł 196. Ogólny termin przedawnienia

1. Ogólny termin przedawnienia wynosi trzy lata od dnia ustalonego zgodnie z art. 200 niniejszego Kodeksu.
2. Okres przedawnienia nie może przekraczać dziesięciu lat od daty naruszenia prawa, dla ochrony którego ustalono ten okres, z wyjątkiem przypadków określonych w ustawie federalnej z dnia 6 marca 2006 r. N 35-FZ „O zwalczaniu terroryzmu”.

Zatem po jakim czasie od objęcia spadku można sprzedać mieszkanie? Przez kolejne trzy lata (a jeżeli mieszkanie zostało odziedziczone od stycznia 2016 r. – pięć lat) od dnia rejestracji praw do dziedziczonego mieszkania, majątek osoby dziedziczonej jest kwestionowany.

Czas ten przeznaczony jest na ewentualne pojawienie się innych spadkobierców mających bardziej znaczące roszczenia do mieszkania i chcących zakwestionować spadek.

WAŻNY! Odliczanie trzech (lub pięciu) lat rozpoczyna się od chwili, gdy nowa osoba ubiegająca się o lokal mieszkalny dowiedziała się o naruszeniu jej własnych praw (Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej, art. 200 ust. 1).

Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej Artykuł 200. Początek biegu przedawnienia

1. Jeżeli ustawa nie stanowi inaczej, bieg przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym osoba dowiedziała się lub powinna była dowiedzieć się o naruszeniu jej prawa i kto jest właściwym pozwanym w pozwie o ochronę tego prawa.

Okres ten może zostać wydłużony lub skrócony (wszystko zależy od konkretnej sytuacji). Tak więc, jeśli otrzymałeś mieszkanie w drodze dziedziczenia, sprzedaż go przed upływem 3 lat jest niezwykle trudna. Ale jest to możliwe.

Rozwiązano kwestię, czy istnieje możliwość sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku niecałe 3 lata temu. Porozmawiajmy o tym, jak to zrobić.

Wczesna sprzedaż

Jeśli mieszkanie zostało odziedziczone, kiedy można je legalnie sprzedać?

Sprzedaż mieszkania po dziedziczeniu, które jest własnością krócej niż 3 lata, jest dozwolona przez prawo.

Ale wtedy szczęśliwy sprzedawca-spadkobierca będzie musiał zapłacić podatek dochodowy po udanej transakcji.

UWAGA! Zgodnie z nowymi zmianami w ustawodawstwie Federacji Rosyjskiej od 1 stycznia 2016 r. Będziesz musiał zapłacić podatek w wysokości 13% kwoty transakcji, jeśli sprzedasz powierzchnię mieszkalną przed upływem 5-letniego okresu własności nieruchomości ( po uzyskaniu przez spadkobiercę prawa własności).

Jeśli jednak nowy właściciel sprzeda otrzymane mieszkanie po upływie oficjalnie ustalonego okresu, będzie zwolniony z płacenia podatku (Kodeks podatkowy Federacji Rosyjskiej, art. 217, klauzula 17.1).

Ordynacja podatkowa Federacji Rosyjskiej Artykuł 217. Dochód niepodlegający opodatkowaniu (zwolniony z opodatkowania)

17.1) dochody uzyskane przez osoby fizyczne będące rezydentami podatkowymi Federacji Rosyjskiej za odpowiedni okres rozliczeniowy:

• ze sprzedaży obiektów nieruchomości, a także udziałów w tej nieruchomości, z uwzględnieniem specyfiki określonej w art. 217 ust. 1 niniejszego Kodeksu;
• ze sprzedaży innej nieruchomości, która była własnością podatnika przez co najmniej trzy lata.

Przepisów niniejszego paragrafu nie stosuje się do dochodów uzyskiwanych przez osoby fizyczne ze sprzedaży papierów wartościowych, a także do dochodów uzyskiwanych przez osoby fizyczne ze sprzedaży majątku bezpośrednio wykorzystywanego w działalności gospodarczej.

RADA. Przed sprzedażą mieszkania w drodze dziedziczenia poniżej 3 lat własności i zapłaceniem podatku należy upewnić się, że nie ma innych spadkobierców (lub uzbroić się w zgodę takich osób na transakcję i przyrzeczenie o nie zgłaszaniu roszczeń do nieruchomości) .

Sprawdź także przestrzeń życiową pod kątem „czystości” pod kątem kredytów, zabezpieczeń i innych zobowiązań finansowych, aby sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku niecałe 3 lata temu nie doprowadziła do wielu innych problemów prawnych.

Unikanie pułapek

Wiedząc, ile czasu zajmuje sprzedaż mieszkania po odziedziczeniu, możesz uniknąć wielu kłopotów.

Aby więc szybko sprzedać odziedziczoną powierzchnię mieszkalną, należy jak najszybciej zarejestrować pełną własność nieruchomości.

Plan działania:

Idziemy do notariusza. Po objęciu na własność odziedziczonego mieszkania (od chwili śmierci spadkodawcy) należy udać się do kancelarii notarialnej w celu uzyskania zaświadczenia o własności nieruchomości.

Notariusz będzie potrzebował następującego pakietu dokumentów:

1. Akt zgonu (oryginał i kserokopia dokumentu). Otrzymują go w urzędzie stanu cywilnego po okazaniu aktu zgonu i zaświadczenia lekarskiego.
2. Testament dziedziczonego potwierdzający prawa do nieruchomości.
3. Wniosek sporządzany w momencie kontaktu z notariuszem na miejscu. Dokument ten pozwala legitymizować oficjalne prawa do odziedziczonej przestrzeni życiowej.
4. Dokument potwierdzający ostatnie zarejestrowane miejsce zamieszkania zmarłego. Certyfikat wydawany jest przez dział mieszkaniowy lub firmę zarządzającą.
5. Zaświadczenie o wymeldowaniu poprzedniego właściciela nieruchomości. Wydają go w biurze paszportowym. Notariusz nie zawsze wymaga takiego dokumentu, ale warto go zaopatrzyć na wszelki wypadek.
6. Dokument potwierdzający istnienie więzi rodzinnych pomiędzy spadkobiercą a osobą zmarłą (akt małżeństwa, akt urodzenia).
7. Will (jeśli go masz).

Jeśli nie masz czasu na zebranie dokumentów i udanie się do kancelarii notarialnej, możesz skorzystać z poręczyciela. Pełnomocnictwo wydawane jest osobie upoważnionej do dokonywania takich czynności (dokument jest poświadczony notarialnie).

WAŻNY! Im szybciej zostaną zebrane niezbędne dokumenty, tym łatwiejsza będzie procedura rejestracji spadku.

Jeżeli po upływie sześciu miesięcy dana osoba nie zdążyła zgłosić swoich praw dziedzicznych, termin ten ulega przedłużeniu decyzją sądu. Osoba dziedziczona powinna pamiętać także o tym, że wraz z nieruchomością dziedziczy także długi zmarłego (kredyty, hipoteki, inne pożyczki).

UWAGA! Bez pełnej spłaty wszystkich długów sprzedaż odziedziczonej nieruchomości nie będzie możliwa! I tutaj nie ma znaczenia, że ​​mieszkanie zostało odziedziczone krócej niż 3 lata lub dłużej.

Jedźmy do Rosreestr. W tej izbie państwowej spadkobierca musi uzyskać dokument potwierdzający własność.

Zanim sięgniesz po upragniony papier, uzbrój się w następujące dokumenty:

1. Zaświadczenie i rejestracja odziedziczonej powierzchni mieszkalnej do rejestracji katastralnej (jeśli nie zostało to wcześniej zrobione).
2. Paszport osoby dziedziczonej.
3. Wniosek o rejestrację praw majątkowych spadkobiercy (do wypełnienia w Rosreest niezwłocznie po przedstawieniu wszystkich zebranych dokumentów).
4. Potwierdzenie zapłaty cła obowiązkowego (jego wysokość wynosi 2000 rubli).
5. Zaświadczenie potwierdzające prawo własności odziedziczonej nieruchomości (dokument wydawany jest przez notariusza).

Podatek dochodowy od sprzedaży lokalu mieszkalnego

Jeżeli spadkobierca decyduje się na sprzedaż mieszkania odziedziczonego w okresie krótszym niż 3 lata, powinien przygotować się do zapłaty podatku dochodowego (Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej, art. 558). Kwota ta pobierana jest zgodnie z ogólnie przyjętymi zasadami podatkowymi obowiązującymi osoby fizyczne.

Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej Artykuł 558. Cechy sprzedaży lokali mieszkalnych

1. Istotnym warunkiem umowy sprzedaży budynku mieszkalnego, mieszkania, części budynku mieszkalnego albo lokalu mieszkalnego, w którym zamieszkują osoby, które zgodnie z „prawem” zachowują prawo do korzystania z tego lokalu mieszkalnego po jego nabyciu przez nabywcy, jest wykaz tych osób ze wskazaniem ich praw do korzystania ze sprzedawanego lokalu mieszkalnego.
2. Umowa sprzedaży budynku mieszkalnego, mieszkania, części budynku mieszkalnego lub mieszkania podlega rejestracji państwowej i uważa się ją za zawartą z chwilą tej rejestracji.
3. Specyfika zakupu i sprzedaży lokali mieszkalnych spełniających warunki klasyfikacji jako mieszkania klasy ekonomicznej ustalone przez upoważniony federalny organ wykonawczy określa prawo.

Aby zapłacić podatek spadkobiercy po zakończeniu transakcji, należy jak najszybciej udać się do urzędu skarbowego i złożyć deklarację w formularzu 3 podatku dochodowego od osób fizycznych (zarządzenie Federalnej Służby Podatkowej Federacji Rosyjskiej z dnia 24 grudnia 2014 r. nr ММВ 7-11/671).

Obliczenia podatku przy sprzedaży mieszkania w drodze dziedziczenia na okres krótszy niż 3 lata własności dokonuje się zgodnie z art. 220 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej (klauzula 2), który stanowi:

1. Podatek naliczany jest od kwoty transakcji sprzedaży przekraczającej 1 milion rubli. W rzeczywistości państwo zapewnia spadkobiercy preferencyjne odliczenie w wysokości miliona rubli.
2. Podatek od sprzedaży mieszkania w drodze dziedziczenia krócej niż 3 lata własności dla obywateli Rosji wynosi 13%, a dla obywateli innych państw 30%.

Ordynacja podatkowa Federacji Rosyjskiej Artykuł 220. Ulgi w podatku od nieruchomości

2) odliczenie podatku od nieruchomości w wysokości wartości umorzenia działki i (lub) innej położonej na niej nieruchomości, otrzymanej przez podatnika w gotówce lub w naturze, w przypadku zajęcia określonej nieruchomości na rzecz państwa lub gminy wymagania.

Jak obliczyć kwotę podatku? Na przykład mieszkanie odziedziczone krócej niż 3 lata zostało sprzedane za 3 500 000 rubli. Kwota 2.500.000 RUB podlega opodatkowaniu. Z tej kwoty obliczamy 13% i otrzymujemy 325 000 rubli. Jest to kwota, którą należy zapłacić po sfinalizowaniu transakcji.

WAŻNY! Prawo do odliczenia podatku w wysokości 1 000 000 rubli. nadawane obywatelowi tylko raz.

Kto nie może zapłacić?

Teraz już wiesz, jak długo po odziedziczeniu możesz sprzedać mieszkanie i zapłacić podatek.

A także, ile czasu zajmuje sprzedaż mieszkania w drodze spadku i zapłacenie podatku.

Ale są pewne wyjątki od zasad.

Podatku dochodowego od ceny sprzedaży odziedziczonego lokalu mieszkalnego nie pobiera się pod dwoma warunkami:

1. Jeżeli nieruchomość jest własnością dłużej niż 3 lata (od 2016 r. ponad 5 lat).
2. Jeśli powierzchnia mieszkalna została zakupiona za kwotę mniejszą niż milion rubli (jest to możliwe przy zakupie udziału lub pokoju w mieszkaniu).

• niepełnosprawne dzieci;
• osoby w wieku emerytalnym;
• osoby niepełnosprawne z grup 1 i 2.

Aby uzyskać prawne zwolnienie z podatku dochodowego przy sprzedaży mieszkania w drodze dziedziczenia, które jest własnością krócej niż 3 lata, należy udać się do NI i napisać wniosek. Do wniosku należy dołączyć dokumenty potwierdzające preferencyjną kategorię obywateli.

W tym artykule powiedzieliśmy Ci, ile lat później możesz sprzedać mieszkanie po odziedziczeniu, jednak nawet jeśli wszystkie formalności i terminy zostaną dochowane skrupulatnie, istnieje ryzyko zaistnienia nieprzewidzianych okoliczności.

Dlatego do przeprowadzenia takich transakcji lepiej jest zaangażować profesjonalnego prawnika mającego doświadczenie w pracy z dziedziczonymi nieruchomościami. Wiesz już wszystko o tym, co zrobić, jeśli odziedziczyłeś mieszkanie i kiedy możesz je sprzedać.

Kiedy można sprzedać mieszkanie otrzymane w spadku? To bardzo częste pytanie, które pojawia się wśród obywateli, którzy stają się nieoczekiwanymi właścicielami jakiejkolwiek nieruchomości.

Ponieważ takie zdarzenia nie zdarzają się na co dzień w życiu spadkobierców, naturalnym jest, że istnieją znaczne luki w wiedzy na ten temat. Spróbujmy wypełnić je przydatnymi informacjami. 🙂

Osoby otrzymujące mieszkanie od bliskich często borykają się z problemami związanymi z koniecznością zapłaty podatku od sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku. W końcu sprzedając, nie chcesz płacić za coś, co sam dostałeś za darmo.

Większość ludzi wie, że nie trzeba płacić i po części mają rację. Jeżeli jednak osoba zamierza sprzedać nieruchomość odziedziczoną od osoby bliskiej lub w prezencie, jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w wysokości 13% wartości. Dlaczego? Chodzi o to, że obywatel otrzymuje dochód po dokonaniu transakcji. Każdy taki zysk podlega z mocy prawa państwowemu podatkowi dochodowemu od osób fizycznych.

Istnieją jednak pewne osobliwości, o których każdy właściciel powinien wiedzieć, aby zrozumieć, w jakich przypadkach spadek podlega opodatkowaniu w momencie sprzedaży. Ano po to, żeby zminimalizować ewentualne wpłaty do skarbu państwa.

Przede wszystkim transakcja dziedziczenia nieruchomości musi być prawnie sformalizowana, to znaczy nowy właściciel musi posiadać wszystkie dokumenty potwierdzające jego własność nowej nieruchomości.

Sprzedając odziedziczoną przestrzeń życiową, każdy właściciel zbiera pakiet dokumentów, który obejmuje:

1. Własność. Sprzedaż nieruchomości następuje wyłącznie po zarejestrowaniu aktu własności, w przeciwnym razie sprzedaż jest niemożliwa.
2. Zaświadczenie potwierdzające prawo do dziedziczenia.
3. Zezwolenie na sprzedaż od małżonka, jeżeli w umowie małżeńskiej zastrzeżono, że spadek stanowi majątek wspólny. Jeśli nie ma umowy małżeńskiej, to pozwolenie nie jest potrzebne.
4. Ponadto, jeśli powierzchnia jest podzielona między kilka osób, wymagana jest formalna zgoda wszystkich właścicieli na sprzedaż. Zgodę taką można uzyskać u dowolnego notariusza.
5. Umowa kupna mieszkania.
6. Wyciąg z księgi wieczystej pokazujący kto jest zameldowany w tym mieszkaniu.

W związku z tym odpowiedź na pytanie: „Kiedy mogę sprzedać mieszkanie otrzymane w spadku?” Wszystkie powyższe dokumenty będą dostępne.

Sprzedaży odziedziczonego domu lub mieszkania dokonuje wyłącznie właściciel.

Porozmawiajmy teraz o tym, kiedy jest najbardziej opłacalny czas na sprzedaż odziedziczonego domu.

Prawidłowa sprzedaż mieszkania

Liczymy staż

Obecne opodatkowanie przewiduje szereg ulg podatkowych, które mogą obniżyć kwotę podatku dochodowego w transakcji pieniężnej. Jedną z tych korzyści jest okres własności nieruchomości mieszkalnej.

Jeśli nieruchomość jest własnością dłużej niż trzy lata, nie ma potrzeby płacenia podatku przy sprzedaży. W przeciwnym razie, jeśli nieruchomość ta była własnością przez okres do 3 lat, wówczas podatek dochodowy od osób fizycznych będzie musiał zostać zapłacony od całkowitej kwoty sprzedaży nieruchomości otrzymanej w prezencie lub w testamencie.

Jak obliczyć okres posiadania spadku? Trzeba pamiętać, że trzy lata to nie lata kalendarzowe. Wcześniej przy rejestracji nieruchomości, na przykład we wrześniu, rok obrachunkowy rozpoczynał się dopiero pierwszego stycznia. Obecnie trzy lata równają się trzydziestu sześciu miesiącom, które biegną nieprzerwanie od chwili śmierci spadkodawcy.

Przykład. Niech pewien Petr Iwanow otrzyma nieruchomość na podstawie testamentu od krewnego we wrześniu 2018 r., To znaczy w tym miesiącu wykonał dla siebie wszystkie dokumenty własności. Jednak śmierć poprzedniego właściciela nastąpiła w maju 2018 roku. Według nowych zasad odliczanie 3 lat rozpocznie się w maju. Tym samym w czerwcu 2021 roku Petr Iwanow będzie mógł całkowicie spokojnie sprzedać to mieszkanie, nie płacąc legalnie żadnego podatku.

Stosujemy dodatkowe benefity

Sprzedaż spadku posiadanego krócej niż 3 lata podlega obowiązkowemu opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, który obecnie wynosi trzynaście procent.

Jednak w przypadku korzystania z ulgi podatkowej należna kwota może zostać obliczona inaczej. Procent pozostanie taki sam, ale kwotę, za jaką sprzedane jest mieszkanie, można zmniejszyć o 1 milion rubli.

Przykład. Ten sam Piotr Iwanow chciał sprzedać swój odziedziczony dom za 5 milionów rubli. Jeżeli od śmierci spadkodawcy nie minęły trzy lata, Piotr będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w wysokości 13% kwoty sprzedaży pomniejszonej o 1 000 000 rubli. Okazuje się, że podatek wynosi 520 000 rubli. = (5 milionów - 1 milion) * 13%.

Jeżeli jednak kwota sprzedaży mieszkania jest mniejsza lub równa milionowi rubli, wówczas osoba sprzedająca odziedziczone mieszkanie nie zapłaci podatku, ponieważ w tym przypadku nie przewidziano opodatkowania.

Jeżeli jednak Piotr sprzedaje nieruchomość, której okres własności jest krótszy niż 3 lata, ma obowiązek sporządzić zeznanie podatkowe 3-NDFL i zgłosić je do urzędu skarbowego. Nawet jeśli należny podatek okaże się równy 0.

Ale najłatwiej dla Piotra jest poczekać 3 lata od śmierci spadkodawcy i sprzedać mieszkanie bez podatku. Nie będzie wówczas konieczności składania deklaracji organowi podatkowemu.

Osoby, które nie mogą płacić podatku

W Internecie można znaleźć informację, że podatku od sprzedaży mieszkania w spadku nie można zapłacić, jeżeli od mniej niż trzech lat jest ono własnością osób zaliczających się do następujących kategorii:

• osoby niepełnosprawne z pierwszej i drugiej grupy;
• niepełnosprawny od urodzenia;
• emeryci.

I stwierdza się, że wszystkie powyższe osoby nie mają obowiązku płacenia podatku przy sprzedaży odziedziczonego majątku.

Nie ma jednak na to żadnych dokumentów: ani w kodeksie podatkowym, ani w pismach wyjaśniających. Dlatego nie powinieneś ufać tym informacjom, chociaż naprawdę chcesz.

Wszystkie oficjalne dokumenty wskazują, że przy dziedziczeniu nieruchomości przewidziany jest preferencyjny okres własności wolnej od podatku na 3 lata. Dotyczy to zarówno nieruchomości nabytych przed 2016 rokiem, jak i później.

I niezależnie od tego, czy sprzedawca jest niepełnosprawny, emeryt czy pracujący obywatel, musi zgłosić się do urzędu skarbowego i płacić podatek na zasadach ogólnych.

Ważny! Sprzedając mieszkanie na podstawie testamentu, nie zapomnij zastosować standardowego zwolnienia w wysokości 1 miliona rubli w celu obniżenia podstawy opodatkowania.

Możliwe problemy

Jeśli mieszkanie zostanie sprzedane w drodze dziedziczenia, a podatek od sprzedaży nie zostanie zapłacony, możliwe są pewne problemy, na przykład:

• zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej za niezapłacenie podatków na szczególnie dużą skalę przewiduje się karę w wysokości od stu do trzystu tysięcy rubli, przy czym kara może być również równa kosztowi mieszkania;
• Karę finansową można nałożyć także w przypadku niezłożenia w terminie deklaracji sprzedaży organowi podatkowemu – w takim przypadku kara wynosi 5% kwoty podatku.

Negatywne konsekwencje mogą wystąpić także wtedy, gdy dom został już całkowicie sprzedany, zapłacono podatki, sporządzono dokumenty, ale pojawili się kolejni spadkobiercy, którzy zgłaszają roszczenia do nieruchomości. Problem ten rozwiązuje się osobiście lub w sądzie.

Aby uniknąć takich sytuacji, przed sprzedażą należy dokładnie przestudiować wszystkie dokumenty i upewnić się, że nie ma dodatkowych spadkobierców. A jeśli istnieją, upewnij się, że masz odpowiednie pozwolenie.

Jeśli dana osoba w ogóle nie rozumie takich kwestii lub nie ma na to czasu, lepiej poprosić o pomoc profesjonalnego prawnika, który pomoże w zebraniu niezbędnych dokumentów i.

Wniosek

Zatem sprzedaż majątku otrzymanego na podstawie testamentu nie jest taka trudna. Oczywiście będziesz musiał udać się do agencji rządowych, aby uzyskać różne certyfikaty, odwiedzić notariusza i inspektora podatkowego.

Podsumujmy powyższe. Sprzedając musisz:

1. Odbierz pakiet dokumentów wskazany powyżej.
2. Po dokonaniu transakcji sporządź zeznanie podatkowe, w którym podasz kwotę podatku naliczoną od kosztu sprzedaży domu.
3. Idź do urzędu skarbowego i złóż deklarację 3-NDFL.
4. Jeśli musisz zapłacić podatek, musisz uzyskać pokwitowanie od inspektora podatkowego i zapłacić określoną kwotę.

Nie ma co zwlekać ze złożeniem oświadczenia, ale też nie ma się co spieszyć. Formularze 3-NDFL składa się w urzędzie skarbowym na początku roku kalendarzowego następującego po roku, w którym dokonano transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości. Trzeba to zrobić przed 30 kwietnia.

Przykład. Niech nasz Petr Iwanow sprzeda odziedziczony udział w mieszkaniu 15 stycznia 2019 r. W takim przypadku nie może się o nic martwić przez cały rok. Jednak przed 30 kwietnia 2020 r. musi pamiętać o zgłoszeniu do urzędu skarbowego, że sprzedał część majątku i uzyskał dochód.

Kupno mieszkania w spadku jest dla kupującego najniebezpieczniejszą transakcją. Nigdy nie zapominaj: teoretycznie zawsze może się pojawić „zapomniany” krewny. Co jednak zrobić, gdy innej możliwości zakupu nie ma lub mieszkanie naprawdę zasługuje na należytą uwagę?
W tym artykule opowiem o tym, jak prawidłowo kupić mieszkanie od spadkobiercy i jak uchronić się przed możliwymi problemami.

✔
✔

✔
✔
✔

✔
✔
✔

✔
✔

○ Główne cechy zakupu domu.

Istnieje kilka ważnych niuansów, o których powinien wiedzieć każdy nabywca odziedziczonego mieszkania.

1. Mieszkanie musi należeć do Sprzedającego na prawie własności. Zarejestrowanie nieruchomości jako majątku możliwe jest dopiero po upływie sześciu miesięcy od dnia śmierci spadkodawcy, po uzyskaniu odpowiedniego zaświadczenia od notariusza. Następnie mieszkanie zostaje zarejestrowane w Jednolitym Państwowym Rejestrze Nieruchomości.
Jaka jest pierwsza rzecz, którą musi zrobić kupujący? Znajdź datę śmierci spadkodawcy, poproś sprzedającego o zaświadczenie o prawie do spadku oraz wyciąg z Jednolitego Rejestru Państwowego. Możesz także skontaktować się z notariuszem, który prowadził sprawę spadkową i zapytać, czy są inni kandydaci na nieruchomość oraz czy zdarzały się odmowy dziedziczenia mieszkania od innych spadkobierców.
2. W przypadku zakupu udziału w mieszkaniu kupujący przed jego sprzedażą musi zaproponować współwłaścicielom umowę (art. 250 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).
Poproś sprzedawcę o pisemną odmowę zakupu, w przeciwnym razie umowa może zostać zakwestionowana. W przypadku braku pisemnej odmowy ze strony współwłaścicieli, spadkobierca może udowodnić fakt zawiadomienia, przedstawiając kopię wysłanego pisma i zawiadomienie o jego doręczeniu (od dnia zawiadomienia musi upłynąć ponad miesiąc – tylko w tym przypadku sprzedający uzyskuje prawo do przeniesienia swojego udziału na inną osobę).
3. Jeżeli spadkobierców mieszkania jest kilku, każdy z nich występuje w roli sprzedającego i podpisuje umowę osobiście. Nie wierz ludziom, którzy twierdzą, że nieobecność kogoś z bliskich nie zaszkodzi. Będzie bolało – spadkobierców ogłasza się zawsze w najbardziej niedogodnym momencie.
Obywatele mają prawo przenieść swoje uprawnienia do dokonywania transakcji na inne osoby.
Co powinien zrobić kupujący? Sprawdź notarialne pełnomocnictwa spadkobierców sprzedających mieszkanie. Zwróć uwagę na listę przyznanych uprawnień - przedstawiciel musi mieć prawo do przeprowadzania transakcji na rynku nieruchomości w imieniu zleceniodawcy.
4. Prawa własności zarejestrowane są w Rosreestr. Koszt usług rządowych wynosi 2000 rubli (klauzula 22 ust. 1 art. 333.33 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej).

○ Zakup mieszkania, które zostało odziedziczone.

Transakcja zostaje zawarta z uwzględnieniem opisanych powyżej niuansów poprzez zawarcie pisemnej umowy. Przed sporządzeniem dokumentu upewnij się, że sprzedawca posiada niezbędne dokumenty dotyczące mieszkania.

✔ Jakie dokumenty są potrzebne

Do zawarcia transakcji potrzebujesz:

• Paszporty stron.
• Dokument tytułowy nieruchomości (w naszym przypadku jest to akt dziedziczenia wystawiony przez notariusza).
• Wyciąg z Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości (jeżeli mieszkanie było zarejestrowane przed połową 2016 roku - akt własności).
• Paszport techniczny jest wymagany, jeśli mieszkanie nie jest zarejestrowane w rejestrze katastralnym (można się o tym dowiedzieć na stronie internetowej Rosreestr w sekcji „Informacje referencyjne”, dokument można zamówić w WIT).

Kupujący ma również prawo zażądać dodatkowych dokumentów. Na przykład zaświadczenie z wydziału mieszkaniowego o braku długów, wyciąg z rejestru domów o osobach zameldowanych, pozwolenie na przebudowę, odmowy innym osobom odziedziczonej nieruchomości. Jednak ta dokumentacja nie będzie wymagana przy ponownej rejestracji praw majątkowych w Jednolitym Państwowym Rejestrze Nieruchomości, jest potrzebna do dodatkowej reasekuracji kupującego.

✔ Jak sporządzić umowę

Dokument jest sporządzany w prostej formie pisemnej i przesyłany wraz z innymi dokumentami do Rosreestr. Zasadnicze warunki to:

• Przedmiot umowy.
• Cena.
• Lista obywateli zamieszkujących mieszkanie.

Warunki te należy spisać, bez nich umowa zostanie uznana za nieważną. Warunki dodatkowe ustalane są według uznania stron. Ponieważ transakcja jest uważana za ryzykowną, wskazane jest określenie jako dodatkowych warunków:

• Zastrzeżenie, że sprzedający gwarantuje brak innych spadkobierców (to sformułowanie może działać na Twoją korzyść, jeśli nagle pojawią się bliscy).
• Tryb rozwiązania umowy w przypadku istotnej zmiany okoliczności (art. 451 Kodeksu cywilnego przewiduje taką możliwość).
• Rozstrzyganie sporów.

Nie jest konieczne poświadczenie transakcji przez notariusza, ale w przypadku zakupu mieszkania w spadku nie zaszkodzi.

○ Jakie problemy mogą się pojawić?

W rzeczywistości może pojawić się wiele problemów. Przed zakupem mieszkania od spadkobiercy zdecydowanie zaleca się przestudiowanie historii nieruchomości i niuansów zakupu odziedziczonego mieszkania.
Nie zapominaj, że nie tylko Ty, ale także sami spadkobiercy mogą zostać oszukani, na przykład poprzez sfałszowanie testamentu. Sprawdź bardzo dokładnie wszystkie dokumenty, bądź zainteresowany szczegółami. To uchroni Cię przed możliwymi problemami. Najczęstsze problemy są następujące.

✔ Pojawili się inni spadkobiercy

Jeżeli z roszczeniami do nieruchomości pojawią się inne osoby, istnieje duże ryzyko, że wystąpią one z pozwem. Dlatego warto zadbać o terminowe odzyskanie pieniędzy.
Oczywiście sprzedawca raczej nie zgodzi się na zwrot pieniędzy. Najprawdopodobniej będziesz musiał udać się do sądu.
Jeżeli sprzedający wiedział o obecności innych spadkobierców, art. 179 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej:

„Transakcja dokonana pod wpływem podstępu może zostać uznana przez sąd na wniosek ofiary za nieważną.
Celowe milczenie na temat okoliczności, które dana osoba powinna była zgłosić z zachowaniem sumienia wymaganego od niej warunkami transakcji, również jest uważane za oszustwo”.

Jeżeli sprzedający nie wiedział o obecności innych spadkobierców, art. 451 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej:

„Istotna zmiana okoliczności, od których strony wyszły przy zawarciu umowy, stanowi podstawę do jej zmiany lub rozwiązania, chyba że umowa stanowi inaczej lub wynika z jej istoty.
Zmianę okoliczności uważa się za znaczącą, jeżeli uległy one zmianie na tyle, że gdyby strony mogły ją racjonalnie przewidzieć, umowa w ogóle nie zostałaby przez nie zawarta albo zostałaby zawarta na istotnie odmiennych warunkach.”

W obu przypadkach kupujący ma obowiązek zwrócić pieniądze. W jakiej kolejności i ilości decyduje sąd. W pierwszym przypadku wnioskodawcy przysługuje także prawo do zwrotu kosztów poniesionych w związku z zawarciem transakcji.
Jeżeli spadkobiercom udało się zakwestionować transakcję kupna-sprzedaży, zwrot pieniędzy przysługuje na podstawie art. 461 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej:

„W przypadku odebrania towaru kupującemu przez osoby trzecie z przyczyn powstałych przed zawarciem umowy sprzedaży, sprzedawca jest obowiązany zrekompensować kupującemu poniesione straty, chyba że udowodni, że kupujący wiedział lub powinien był wiedzieć o ich istnieniu. fusy."

✔ Dokumenty zakupu i sprzedaży zostały wypełnione nieprawidłowo

Jeżeli po wszystkich procedurach rejestracyjnych wykryto błędy, fakt transakcji można udowodnić na podstawie wyciągu z Jednolitego Rejestru Państwowego. Transakcję można unieważnić na drodze sądu.
Dowodem przekazania pieniędzy sprzedającemu będzie odpowiedni dokument bankowy lub potwierdzenie przyjęcia zaliczki. Dowodem transakcji jest także korespondencja ze sprzedającym, zeznania świadków oraz posiadane dokumenty świadczące o szczerości intencji.
Jeśli pod przykrywką jednej transakcji faktycznie doszło do drugiej, również udaj się do sądu. Faktycznie przeprowadzona transakcja jest uznawana za fikcję. Sąd zobowiąże strony do przeprowadzenia transakcji kupna-sprzedaży zgodnie ze wszystkimi przepisami Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej (klauzula 87 Uchwały Plenum Sił Zbrojnych Ukrainy nr 25 z dnia 23 czerwca, 2015).

✔ Sprzedawca oferuje „oszczędność” na podatkach

Bardzo często sprzedawcy oferują obniżenie prawdziwej ceny mieszkania. Wynika to z faktu, że dochód uzyskany ze sprzedaży mieszkania podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, jeżeli nieruchomość była własnością spadkobiercy krócej niż trzy lata (art. 217 ust. 3 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej).
Kwota okazuje się dość duża, więc pomyślcie sami, nie trzeba byłoby się spieszyć ze sprzedażą takiego mieszkania spadkobiercy. Dlatego takie transakcje początkowo wyglądają podejrzanie, sprawdź wszystko podwójnie dokładnie i nie zgadzaj się na obniżkę ceny.
W przypadku kwestionowania legalności transakcji kupujący będzie mógł zwrócić pieniądze w wysokości określonej w umowie. Udowodnienie, że faktycznie przekazano większą kwotę pieniędzy, jest prawie niemożliwe.

○ Jak uniknąć problemów?

Oszustwa przy sprzedaży odziedziczonego mieszkania są bardzo częste. Kilka wskazówek dotyczących zakupu takiej nieruchomości zostało już podanych powyżej (patrz „Główne cechy zakupu”). Jeszcze kilka bardzo ważnych punktów.

✔ Sprawdzenie dokumentów sprzedawcy

1. Sprawdź paszport sprzedawcy i skontaktuj się z organem rejestracyjnym, czy dokument nie jest wpisany jako utracony.
2. Sprawdź możliwości sprzedawcy. Należy zgłosić się do poradni leczenia uzależnień i poradni psychoneurologicznej lub przynajmniej poprosić obywatela o okazanie prawa jazdy.
3. Poproś sprzedawcę o okazanie aktu zgonu zmarłego oraz tytułu własności nieruchomości. Sprawdź szczegóły wszystkich dokumentów.

✔ Sprawdzanie praw osób trzecich

Dowiedz się na jakiej podstawie sprzedający otrzymał mieszkanie.
Jeżeli nieruchomość została otrzymana w drodze testamentu, sprawdzamy:

• Obecność odmowy testamentu lub innego obciążenia.
• Obecność „zapomnianych” krewnych ubiegających się o obowiązkowy udział w spadku (są to osoby niepełnosprawne, dzieci, niepełnosprawni krewni zmarłego - można się o nich dowiedzieć od notariusza, przez urząd stanu cywilnego, archiwum i, ostatecznie od sąsiadów).

Jeśli do nieruchomości są krewni i inni pretendenci, lepiej natychmiast odmówić transakcji.
Jeśli nieruchomość została nabyta legalnie, należy sprawdzić:

• Obecność spadkobierców w tej samej linii co sprzedawca (sprawdź u niego lub notariusza, sprawdź własność na podstawie wyciągu z Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości).
• Obecność odmowy dziedziczenia.

Jeśli są odmowy lub nie ma innych krewnych, wszystko jest w porządku.
Powinieneś także sprawdzić u sprzedawcy obecność współmałżonka. Zwykle dziedziczony majątek jest tylko jeden, ale umowa małżeńska może stanowić inaczej. Upewnij się, że uzyskałeś zgodę małżonka sprzedającego na transakcję.

✔ Nie zgadzaj się na oszustwo

Nawet jeśli zdarzy się, że wpadniesz w ręce oszusta, transakcja może zostać uznana za nieważną na podstawie art. 179 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Aby udowodnić swoje prawo do zwrotu pieniędzy, będziesz musiał udowodnić przed sądem, że nie podjąłeś żadnych nielegalnych działań.
Transakcja odziedziczonym mieszkaniem jest już ryzykowna, nie łam prawa.

Kiedy pojawia się zamiar sprzedaży odziedziczonego mieszkania, obywatele zadają pytania: kiedy mogą sprzedać mieszkanie po objęciu spadku, czy potrzebne jest do tego zezwolenie i jakieś specjalne dokumenty oraz czy trzeba płacić podatek? Kupując nieruchomość odziedziczoną, trzeba także przestudiować przedmiot – wszak takie nieruchomości różnią się od innych ryzykiem sporu z pretendentami do rzeczy zmarłego. Szczegółowa analiza tematu znajduje się w artykule.

Jak długo może trwać sprzedaż mieszkania po odziedziczeniu?

Obowiązujące ustawodawstwo rosyjskie przewiduje 2 warunki powiązania majątku z odbiorcą spadku. Każdy z nich wyznaczają cele prawne i ekonomiczne.

Zatem w interesie systemu skarbowego za datę odbioru rzeczy zmarłego przyjmuje się dzień ich odnalezienia. Zgodnie z rosyjskim kodeksem cywilnym dniem otwarcia jest dzień śmierci danej osoby.

Jeżeli dokładny dzień śmierci nie jest znany, datę ustala sąd - może tak być:

• data odnalezienia zwłok,
• przybliżona data śmierci,
• data uznania osoby za zmarłą lub zaginioną, obarczoną dużym prawdopodobieństwem śmierci.

Okres ten jest niezbędny do dalszego płacenia podatków. Przecież należy uiścić opłaty skarbowe, rachunki za media i inne płatności za majątek zmarłego, a proces przyjęcia spadku może ciągnąć się przez sześć miesięcy, rok, a nawet dłużej. Konieczne jest, aby w tym okresie nie ustały dochody budżetu. Zatem „z mocą wsteczną” dla tych celów prawdopodobnych syndyków uważa się za syndyków za zobowiązania zmarłego - pobierają podatki oraz opłaty za mieszkanie i usługi komunalne, spłacają długi i wypełniają obowiązki spadkodawcy.

Przed sprzedażą musisz zarejestrować swoją nieruchomość w Rosreestr.

Ale aby sprzedać taką nieruchomość, będziesz musiał przejść wszystkie etapy, aż do rejestracji własności.

Niezwłocznie po otrzymaniu wypisu z Rosreestr o wpisie nowego właściciela do państwowego rejestru nieruchomości, możesz sprzedać mieszkanie w zwykły sposób.

Aby jednak otrzymać ten ekstrakt, musisz zostać odbiorcą.

Jak zdobyć certyfikat?

Oficjalny proces rozpoczyna się od momentu otrzymania aktu dziedziczenia. Dokument ten wydawany jest przez notariusza miejsca zamieszkania lub pobytu zmarłego. Generalnie cała droga do sprzedaży odziedziczonego mieszkania wygląda tak.

Zgodnie z testamentem spadkobiercami może być absolutnie każda osoba fizyczna i prawna, bez względu na stopień pokrewieństwa. Tym samym osoby niewymienione w dokumencie testamentowym nie mogą dochodzić udziału w majątku, z wyjątkiem wyjątkowych i nielicznych przypadków. Również osoby, którym zmarły zdecydował się przekazać swoje rzeczy, jeśli zostaną uznane za niegodne, nie będą mogły przystąpić do procesu.

Osobami wyjątkowymi są osoby, które otrzymują udział w spadku bez względu na informację zawartą w testamencie.

Oni są:

• dzieci zmarłego poniżej 18 roku życia;
• niepełnosprawni członkowie rodziny zmarłego.

Jak zdobyć mieszkanie na podstawie testamentu. Jeśli nie ma testamentu, wszystko dzieje się według standardowego schematu dziedziczenia spadkobierców.

Zatem kosztowności zmarłego powinny w pierwszej kolejności trafić do bliskich i członków rodziny. Do członków rodziny zalicza się teściów, jeżeli mieszkali ze zmarłym i prowadzili z nim wspólne gospodarstwo domowe.

Bliscy krewni to krewni w linii zstępującej i rosnącej:

• dzieci,
• rodzice,
• wnuki,
• babcie, dziadkowie,
• adoptowany, adoptowany,
• a także pełnoprawni i przyrodni bracia i siostry.

Brani są pod uwagę członkowie rodziny:

• współmałżonek,
• pasierb i pasierbica,
• ojczym i macocha, jeżeli mieszkali razem i prowadzili ze zmarłym wspólne gospodarstwo domowe, tj. koszty utrzymania i dochody były wspólne.

Aby uzyskać poświadczenie prawa do spadku, syndycy przyjmują majątek zmarłego po upływie sześciu miesięcy od daty śmierci lub postanowienia sądu o zgonie/uznaniu za zmarłego itp. Po co odwiedzają notariusza w miejscu rejestracji?

Faktyczny odbiór rzeczy zmarłego oznacza przejęcie praw i obowiązków właściciela.

W przypadku mieszkania syndyk przejmuje nieruchomość:

• wprowadzając się do mieszkania,
• przeprowadzanie napraw,
• spłata fiskalnych opłat za nieruchomość i media, długów itp.

Notariusz wydaje zaświadczenia wszystkim spadkobiercom prawnym po uiszczeniu taksy notarialnej – jej wysokość uzależniona jest od wartości majątku i stopnia pokrewieństwa. Z opłaty zwolnieni są syndycy, którzy zamieszkiwali ze zmarłym pod tym samym adresem i nadal tam zamieszkują po jego śmierci.

Otrzymany certyfikat służy jako podstawa do rejestracji praw majątkowych w Rosreestr, a jeśli powierzchnia mieszkalna nie jest objęta rejestracją katastralną, to do rejestracji w katastrze.

Aby zarejestrować mieszkanie do rejestracji katastralnej, musisz mieć pod ręką paszport techniczny lub plan. Jeżeli zmarły posiadał taki dokument, warto doprecyzować, czy dane pisane odpowiadają rzeczywistym – wszak zmarły mógł wykonać lub zrekonstruować rzeczy, które nie mają odzwierciedlenia w dokumentacji.

W takim przypadku konieczna będzie aktualizacja paszportu/planu technicznego - zadzwoń do inżynierów katastralnych, którzy sprawdzą obiekt i sporządzą poświadczony akt do sporządzenia dokumentów technicznych. W rezultacie Rosreestr wystawi wypis o przeniesieniu własności.

Po tym czasie możesz sprzedać mieszkanie.

Istotnym warunkiem jest to, że jeśli nieruchomość posiada obciążenia lub ograniczenia np. areszt, zabezpieczenie kredytu, najemca, to przed sprzedażą:

• należy usunąć obciążenia;
• spłacić wszystkie długi
• wypełniać obowiązki.

Podatek od sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku

Sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Ale czy w każdym przypadku trzeba płacić? Czy spadkobierca jest zwolniony z obowiązku przekazania państwu 13% otrzymanej powierzchni mieszkalnej w związku z jej sprzedażą?

Przecież takie mieszkanie otrzymano bezpłatnie - pod nadzorem recepcjonisty i nie da się wykazać wydatków na jego nabycie, a 13% całkowitej kwoty sprzedaży to dość duża kwota.

Jak mogę uniknąć płacenia lub zmniejszyć kwotę płatności?

Mniej niż 3 lata własności

Zgodnie z rosyjskim kodeksem podatkowym, jeżeli nieruchomość została otrzymana w drodze dziedziczenia przed 1 stycznia 2016 r., wówczas po jej sprzedaży sprzedawca jest zwolniony z płacenia podatku dochodowego od osób fizycznych, niezależnie od czasu, przez jaki mieszkanie było jego własnością.

Jeżeli otworzył nieruchomość po 1 stycznia 2016 r., to aby zostać zwolnionym musi spełnić warunek – nieruchomość musi być własnością dłużej niż 3 lata. W przeciwnym razie będziesz musiał zapłacić 13% wpływów.

Na przykład syndyk sprzedał nieruchomość za 3 000 000 rubli. Podatek dochodowy od osób fizycznych wynosi 390 000 rubli. Kwota jest znacząca.

Czy zgodnie z prawem można obniżyć lub nie płacić podatków?

Najlepszym sposobem, aby nie płacić podatku dochodowego od osób fizycznych, jest poczekać do upływu minimalnego okresu i nie sprzedawać mieszkania, które jest własnością krócej niż 3 lata.

Odliczenie podatku

Jeżeli sprzedaż jest pilnie potrzebna, istnieje możliwość obniżenia podstawy opodatkowania poprzez odliczenie majątku.

• Odliczenie- jest to kwota, o jaką można obniżyć podstawę opodatkowania, czyli od niej odjąć.
• Baza- jest to kwota, od której wypłacane jest 13%.

Wielkość odliczenia majątkowego dla wszystkich obywateli jest taka sama i zgodnie z art. 220 rosyjskiego kodeksu podatkowego wynosi 1 000 000 rubli.

Zatem przy sprzedaży powierzchni mieszkalnej za 3 000 000 rubli podstawa będzie wynosić tylko 2 000 000 rubli, a kwota podatku dochodowego od osób fizycznych wyniesie 260 000 zamiast 390 000.

Darowizna udziału

Innym legalnym sposobem na zmniejszenie kwoty wpłacanej do budżetu jest podarowanie akcji/udziałów bliskim lub członkom rodziny. Prezenty dla takich osób nie podlegają opodatkowaniu.

Po takiej operacji konieczne jest sporządzenie z kupującym odrębnych umów kupna-sprzedaży - każdy akcjonariusz zawiera z nim umowę sprzedaży swojego udziału.

Zgodnie z wyjaśnieniami Ministerstwa Finansów udział sprzedany na podstawie odrębnej umowy ujmowany jest jako odrębny przedmiot, dla którego przewidziano pełny odpis majątkowy.

Przykład - właściciel oddał dziecku połowę mieszkania. Każdy zawarł umowę z kupującym, koszt ½ obiektu wynosi 1 500 000 rubli. Po zastosowaniu odliczeń każda podstawa opodatkowania wynosi 500 000 rubli.

Podatek dochodowy od osób fizycznych od każdej akcji: 500 000 * 13% = 65 000 rubli. W rezultacie - 130 000 rubli.

Ale dzięki tej metodzie lepiej jest pozostawić lukę między transakcjami darowizny a sprzedażą udziałów, aby inspektorzy nie odmówili odliczenia, powołując się na odmowę jako ujawniającą fakt uchylania się od płacenia podatków.

Ryzyko zakupu i sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku

Nieruchomość przekazana w drodze dziedziczenia wiąże się z ryzykiem zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego.

Dla kupującego

Kupujący musi dokładnie przestudiować dokumenty dotyczące mieszkania i upewnić się, że po zakupie nie zgłoszą się do niego osoby domagające się udziału w masie majątku zmarłego.

Jakie dokumenty należy przestudiować:

1. Wyciąg z Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości;
2. Zaświadczenie o składzie rodziny - aby dowiedzieć się, kto jest zarejestrowany w nieruchomości;
3. Wypis archiwalny z księgi wieczystej – aby dowiedzieć się, kto kiedykolwiek był zameldowany w nieruchomości;
4. Plan techniczny;
5. Paszport katastralny lub uniwersalny wyciąg z Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości. Ważne jest, aby poprosić sprzedawcę o nowe oświadczenie - aby zobaczyć informacje o obecności lub braku obciążeń i ograniczeń;
6. Zaświadczenie o prawie do spadku;
7. Dokumenty rejestracyjne;
8. Zaświadczenie z konta osobistego o stanie długów;
9. Zaświadczenia z klinik psychiatrycznych i leczenia uzależnień (czasami jest to konieczne, aby zapewnić adekwatność sprzedawcy);
10. Zezwolenie na sprzedaż od małżonka – jeżeli majątek jest wspólny;
11. Zezwolenia organów opiekuńczych – jeżeli wśród właścicieli znajdują się dzieci lub osoby ubezwłasnowolnione.

Ważne jest, aby szukać najemców na całe życie lub osób na utrzymaniu na czas nieokreślony.

Dla bezpieczeństwa warto udać się do notariusza, który prowadził sprawę i zasięgnąć informacji na temat nieruchomości. Nie należy zgadzać się na umowę przedwstępną z zadatkiem, co najwyżej umowę z góry. Umowę najlepiej zawrzeć z pomocą notariusza lub dobrego prawnika.

Dla sprzedawcy

• Pierwsze ryzyko- jest to podatek dochodowy od osób fizycznych.
• Drugim jest prawdopodobieństwo pojawienia się innych spadkobierców, którzy za pośrednictwem sądu doprowadzą do uznania umowy za nieważną lub nieważną, pociągając sprzedającego i kupującego do odpowiedzialności i dalszych konsekwencji.

Dodatkowe informacje dotyczące prawidłowej rejestracji praw do mieszkania w drodze dziedziczenia:

Wniosek

Najlepszym sposobem na sprzedaż domu w każdej sytuacji jest skontaktowanie się ze specjalistami zajmującymi się sprzedażą nieruchomości i obsługą dokumentacyjną takiej transakcji. Oczywiście usługi tych osób nie będą bezpłatne, ale w zamian otrzymasz spokój i pewność co do legalności i legalności zakupu i sprzedaży. Innym sposobem jest dokładne, szczegółowe przestudiowanie prawa cywilnego, podatkowego i rodzinnego. Dodatkiem do obu metod nie jest sprzedaż majątku od razu po otrzymaniu spadku, ale odczekanie 3-5 lat, aby mieć pewność, że nie ma żadnych roszczeń ani postępowań z potencjalnymi spadkobiercami.

Nasz prawnik udzieli Ci bezpłatnej porady.

Dochody obywateli Federacji Rosyjskiej podlegają opodatkowaniu. Jednak procedura odliczenia podatku ma wiele niuansów związanych z przynależnością obywateli rosyjskich do określonej kategorii, rodzajami dochodów i okolicznościami ich otrzymania. Często Rosjanie, odziedziczywszy nieruchomość i podejmując decyzję o jej natychmiastowej sprzedaży, nie wiedzą, czy muszą zapłacić podatek od sprzedaży mieszkania otrzymanego w drodze dziedziczenia.

Zgodnie z Ustawą pod uwagę bierze się nie sposób, w jaki otrzymałeś sprzedawaną nieruchomość, ale to, jak długo byłeś jej właścicielem. Istnieje minimalny okres posiadania odziedziczonego majątku, po upływie którego obywatel zostanie zwolniony z obowiązku płacenia podatku.

Kiedy obywatel po przyjęciu spadku nabywa prawo do sprzedaży mieszkania?

Zgodnie z ustawą sprzedaż nieruchomości jest prerogatywą jej prawnego właściciela. Mieszkanie uważa się za Twoje, jeśli na Twoje nazwisko zostanie wystawiony akt własności. Jeżeli go nie posiadasz, zawierana umowa kupna-sprzedaży zostanie uznana za niezgodną z prawem i niewykonalną.

Legalna sprzedaż odziedziczonego majątku stanie się możliwa dopiero po złożeniu wniosku do notariusza o uzyskanie zaświadczenia o prawie do dziedziczenia. Na tym procedura się nie kończy. Musisz złożyć zaświadczenie notarialne w Rosreestr. Dołączony do tego:

• dowód osobisty (na który obiekt jest zarejestrowany);
• wniosek o oficjalną rejestrację praw do otrzymanej nieruchomości (wypełniany na miejscu przy składaniu dokumentacji);
• paszport katastralny mieszkania;
• pokwitowanie wskazujące zapłatę wymaganego cła państwowego.

Uwaga: procedura nie różni się od standardowej transakcji kupna lub sprzedaży mieszkania.

Dopiero po otrzymaniu certyfikatu masz prawo sprzedać tę nieruchomość.

Co to jest podatek, a co obowiązek państwa?

Procedura uzyskania odziedziczonego majątku i jego późniejszej sprzedaży rodzi wiele pytań wśród spadkobierców. Ludzie często mylą cło państwowe i podatek.

1. Kwota podatku to kwota, którą płacisz sprzedając nieruchomość z uzyskanych dochodów. Procedurę poprzedza transakcja. Podatek trafia do budżetu państwa i stanowi różnicę pomiędzy otrzymywanym dochodem a udzielonym odliczeniem lub poniesionymi wydatkami.
2. Opłata państwowa to opłata płacona notariuszowi przy spisywaniu należności. Jest to swego rodzaju opłata za wydanie notarialnego poświadczenia dziedziczenia.

Jaki podatek trzeba zapłacić przy sprzedaży mieszkania w spadku w 2019 roku?

Do 2016 roku okres użytkowania każdej nieruchomości wynosił 3 lata. Jeżeli mieszkaniec kraju pozostawał w statusie właściciela krócej niż 3 lata, był zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

W 2016 roku zasady uległy zmianie. Jeśli w tym roku 2019 zdecydujesz się sprzedać nieruchomość w ciągu 5 lat od objęcia własności, będziesz musiał zapłacić wymagane podatki do skarbu państwa.

Prawo do niepłacenia na nowych zasadach jest zastrzeżone dla indywidualnych przypadków. Ten:

1. Stałeś się właścicielem przed 01.01.2016.
2. Otrzymana nieruchomość:

• na podstawie umowy o utrzymanie na całe życie,
• jako prezent,
• w drodze dziedziczenia,
• w wyniku prywatyzacji.

Oznacza to, że odziedziczone mieszkanie można sprzedać w ciągu 3 lat od chwili, gdy staniesz się jego właścicielem.

Termin 3-letni rozpoczyna się liczony nie od chwili otrzymania dokumentów dotyczących dziedziczenia lub własności, lecz bezpośrednio po śmierci spadkodawcy, czyli od chwili otwarcia spadku.

Jeżeli okres ten jest krótszy niż 3 lata od dnia dziedziczenia

Często spadkobiercy nieruchomości potrzebują pieniędzy i od razu po dopełnieniu wszelkich formalności rozpoczynają poszukiwania nabywców. Ponieważ nie minęły jeszcze wymagane 3 lata własności, transakcja podlega opodatkowaniu. Właściciel sprzedanej nieruchomości musi skontaktować się z urzędem skarbowym i dostarczyć formularz zeznania podatkowego 3-NDFL.

Osoby, które niedawno weszły w prawo do dziedziczenia, muszą wziąć pod uwagę następujące niuanse procedury:

1. Obowiązuje standardowa stawka podatku:

• dla obywateli Federacji Rosyjskiej – 13%;
• dla obcokrajowców – 30%.

1. Wystarczy zapłacić 13% lub więcej od kwoty przekraczającej 1 milion rubli. Oznacza to, że państwo zapewnia swoim obywatelom swego rodzaju ulgę podatkową w wysokości 1 000 000,00 rubli.

Przeczytaj także Jaki podatek płaci się przy dziedziczeniu mieszkania?

Jeśli jesteś obywatelem Rosji i na przykład sprzedałeś dom za 2 000 000,00 rubli, 13% zostanie odliczone tylko od 1 000 000,00.

Zgodnie z prawem Federacji Rosyjskiej obywatelom państwa można przyznać odliczenie majątkowe tylko raz.

Jak sprzedawać nie płacąc podatków?

Nie zawsze pobierany jest podatek od sprzedaży spadku do 3 lat. Niektóre kategorie obywateli tego nie płacą. Prawo do niepłacenia podatku w ogóle daje:

• niepełnosprawność pierwszej grupy;
• niepełnosprawność drugiej grupy;
• niepełnosprawność od dzieciństwa;
• rejestracja emerytury.

Pozostali obywatele, którzy nie chcą czekać 3 lat, będą musieli wpłacić do skarbu państwa obowiązkowe 13%.

Jedynym sposobem na uniknięcie płatności jest sprzedaż mieszkania za mniej niż 1 milion. Ale w ten sposób możesz stracić więcej, niż otrzymasz w wyniku transakcji.

Emeryt

W przypadku emerytów zaliczonych do kategorii preferencyjnej nie obowiązują zasady ogólne. Aby jednak zostać zwolnieni z 13-proc. opłaty, muszą skontaktować się z organem podatkowym w celu potwierdzenia swojego preferencyjnego statusu. Wystarczy przedstawić:

• identyfikacja;
• dowód emeryta.

Jeśli przeszła od męża

Jeżeli spadkobiercą zmarłego jest jego małżonek, majątek wspólny zostaje automatycznie przekształcony w majątek indywidualny. Dziedziczka może sprzedać mieszkanie bez czekania 3 lata po śmierci bliskiej osoby. Ale tylko wtedy, gdy zmarły posiadał swoją część przez ponad 3 lata.

Ta sama zasada będzie obowiązywać, gdy żona podejmie decyzję o przeznaczeniu odziedziczonego udziału i sformalizuje nowe prawo do dziedziczenia majątku. W takim przypadku przy finalizacji transakcji będą brane pod uwagę daty określone przy odbiorze pierwszego certyfikatu. To drugie nie będzie brane pod uwagę.

Dla nieletniego

W przypadku sprzedaży mieszkania, którego właścicielem (w całości lub w części) jest osoba małoletnia, zasady pozostają takie same. Wiek nie ma znaczenia. Właściciel apartamentu, który nie ukończył 18 lat, płaci podatek na zasadach ogólnych.

Zgodnie z prawem małoletni nie mogą:

• złożyć oświadczenie;
• zapłacić należne kwoty;
• ponoszą odpowiedzialność za niezastosowanie się do jednego z wymogów Ustawy.

Wszystkie powyższe czynności muszą wykonać osoby, które odpowiadają przed prawem za dziecko (rodzice, kuratorzy, opiekunowie). Z urzędem skarbowym kontaktuje się przedstawiciel ustawowy małoletniego. Przygotowuje również wszystkie niezbędne dokumenty i odpowiada za naruszenia i błędy.

Oświadczenie w tym przypadku musi zostać sporządzone w imieniu dziecka, ale podpisane przez jego przedstawiciela.

W rubryce „Autentyczność oświadczenia” należy zaznaczyć pozycję „Przedstawiciel – Osoba fizyczna”. Osoba odpowiedzialna za małoletniego musi wpisać jego dane osobowe w odpowiednim miejscu.

Regulamin nie wymaga dołączania dokumentów stwierdzających pokrewieństwo lub inne stosunki uprawniające do reprezentowania dziecka. Prawnicy zalecają jednak dołączenie aktu urodzenia dziecka i innych dokumentów potwierdzających istnienie związku między dorosłymi a dziećmi.

Jednoczesna sprzedaż i zakup

W praktyce prawniczej często zdarzają się przypadki, gdy spadkobiercy sprzedając odziedziczoną nieruchomość, od razu kupują nowe, wygodniejsze mieszkanie. W takim przypadku przysługują im jednocześnie dwa odliczenia:

1. Przy sprzedaży: odliczenie 1 000 000,00 rubli.
2. Przy zakupie: odliczenie 2 000 000,00 rubli.

Podatnicy muszą działać w ramach ustalonej procedury:

• odliczenie od kwoty zakupu nie powinno przekraczać 2 000 000,00 rubli;
• odliczenie możliwe jest tylko wtedy, gdy strony transakcji nie są ze sobą powiązane;
• podatnik nie skorzystał wcześniej z prawa do odliczenia.

Obydwa odliczenia wykazywane są w tym samym zeznaniu podatkowym.

Jak zapłacić podatek przy sprzedaży udziału w odziedziczonym mieszkaniu?

Jeżeli obywatelowi nie przysługuje dziedzictwo całego mieszkania, a jedynie jego część, algorytm postępowania może być inny. To zależy od sytuacji. Oto odpowiedzi na najczęstsze pytania, które pojawiają się podczas dzielenia się własnością:

1. Gdy wszyscy spadkobiercy jednocześnie zdecydują się sprzedać swoje udziały. Właściciele mieszkań mogą uzgodnić podział kwoty podatku. Istnieje możliwość poniesienia całego ciężaru podatkowego przez jedną ze stron transakcji. Jeżeli spadkobiercy nie chcą wziąć na siebie obowiązku płacenia podatku za wszystkich, rozdziela się go proporcjonalnie do wartości udziału każdej osoby. Odliczenie 1 000 000,00 rubli rozdziela się dokładnie w ten sam sposób.
2. Kiedy udział zostaje sprzedany przez jednego z właścicieli. W takim przypadku sporządzana jest osobna umowa. Akcjonariusz ma prawo skorzystać z potrącenia w wysokości 1 000 000,00 rubli. Prawo to będą miały wszystkie osoby, które odziedziczyły udział w mieszkaniu.
3. Koszt czy odliczenie? Podatnicy mają alternatywę: mogą zmniejszać swoje dochody poprzez wydatki. Obywatele mają prawo do zmniejszenia swoich dochodów w związku z wydatkami na urządzanie swojego mieszkania. Ani umowy dystrybucyjne, ani proporcje nie mają nic wspólnego z wydatkami, które zawsze są indywidualne. Rosjanie mają prawo wybrać, co jest dla nich bardziej opłacalne: zastosować odliczenia lub wydatki. Prawo to nie jest im odebrane nawet wtedy, gdy wszyscy wspólnicy jednocześnie sprzedają odziedziczony majątek. Niektórzy mogą wybrać koszt, inni mogą wybrać odliczenie. Ten ostatni może go używać tylko w określonej proporcji.
4. Kiedy kilka akcji jest sprzedawanych jednocześnie. Jeżeli w ciągu roku podatnik dokonał kilku transakcji sprzedaży udziałów w różnych przedmiotach i posiadał je krócej niż 3 lata, dochody ze wszystkich zrealizowanych transakcji należy zsumować.

Nie można przenosić wydatków z jednej nieruchomości na drugą. Odliczenia sumuje się, ale ostatecznie nie powinny one przekroczyć kwoty 1 miliona.

Podatnik sprzedający kilka różnych nieruchomości może stosować zarówno rachunkowość odliczeniową, jak i rozchodową. Najważniejsze, aby nie łączyć obu preferencji w odniesieniu do jednej nieruchomości.

Przeczytaj także Obowiązek państwa z tytułu objęcia spadku po śmierci w 2019 r

Różne warunki własności akcji

Zdarza się, że niektórzy właściciele jednego mieszkania są właścicielami nieruchomości już od ponad 3 lat, a inni stali się nimi od niedawna. W takim przypadku osoby, które przekroczyły termin określony ustawą, są zwolnione z obowiązku płacenia podatku. Pozostali spadkobiercy mają prawo skorzystać z odliczenia w wysokości proporcjonalnej do przypadającego im udziału.

Dziedziczenie na rzecz cudzoziemca

Spadkobiercą mieszkania znajdującego się na terytorium Federacji Rosyjskiej może zostać także cudzoziemiec, który nie jest rezydentem Rosji i mieszka w innym państwie. Podobnie jak Rosjanie nie ma obowiązku płacenia podatku od spadków.

Aby otrzymać odziedziczone mieszkanie, nie trzeba przyjeżdżać do Rosji. Cudzoziemiec może dopełnić wszelkich formalności w swoim kraju za pośrednictwem notariusza. Możliwe jest także ustanowienie pełnomocnika lub skorzystanie z usług pracowników konsulatu rosyjskiego.

Wymagane będą następujące wydatki:

• wykonanie pełnomocnictwa;
• uiszczenie opłaty państwowej notariuszowi, który wydał akt poświadczenia dziedziczenia;
• zapłata podatku państwowego za rejestrację własności mieszkania.

Sprzedając odziedziczoną nieruchomość przed upływem 3-letniego okresu, nierezydent jest zobowiązany wpłacić 30% do skarbu Federacji Rosyjskiej. Po 3 latach nie trzeba płacić podatku.

Cudzoziemiec powinien zapytać, czy Federacja Rosyjska i jego kraj zawarły umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania. Jeśli nie, będziesz musiał zapłacić wymagany podatek do skarbu własnego stanu.

Rosjanie nie mogą być także mieszkańcami Federacji Rosyjskiej, czyli nie mogą mieszkać na jej terytorium przez 183 dni w roku. W tym przypadku obowiązują ich te same zasady, co cudzoziemców.

Procedura sprzedaży mieszkania

Część spadkobierców ma pewność, że po otrzymaniu od notariusza poświadczenia dziedziczenia będzie mogła przystąpić do procedury sprzedaży. To jest źle. Musisz także posiadać zaświadczenie o rejestracji nieruchomości otrzymane od Roseestry. Oprócz tego należy przygotować:

• wyciąg z Jednolitego Rejestru Państwowego potwierdzający brak obciążeń i aresztowań (wydany przez Rosreestr);
• dowody osobiste stron transakcji;
• zaświadczenie o prawie do sprzedawanego spadku;
• sporządzoną umowę kupna-sprzedaży;
• wypis z rejestru domowego potwierdzający brak meldunku w lokalu mieszkalnym innych obywateli;
• zaświadczenie o braku zaległości w opłatach za zużyte media (pobrane z Urzędu Mieszkalnictwa);
• paszport katastralny z planem nieruchomości zamówionym w przedsprzedaży w WIT.

W interesie nabywcy takiego mieszkania jest sprawdzenie, czy z czasem mogą pojawić się pretendenci do zakupionego mieszkania. Jeżeli takie istnieją, wskazane jest uzyskanie od nich pisemnego zrzeczenia się roszczeń do powierzchni mieszkalnej.

Umowa sprzedaży

Podstawowym dokumentem, który określa istotę całej sprawy, jest umowa kupna-sprzedaży. Jest skompilowany w darmowej formie.

Czasami sprzedający, chcąc obniżyć koszty transakcyjne, zgadzają się z kupującym na wskazanie w dokumentach zaniżonego kosztu mieszkania. Należy pamiętać, że w przypadku stwierdzenia w trakcie kontroli dużych rozbieżności pomiędzy ceną rzeczywistą rynkową a ceną deklarowaną, podatek zostanie obliczony w oparciu o wartość katastralną sprzedawanej nieruchomości pomnożoną przez współczynnik 0,7 .

Zawierając umowę, ważne jest wskazanie ceny rynkowej sprzedawanego mieszkania, ponieważ w przypadku sporów kupujący będzie mógł zwrócić tylko to, co wskazano w dokumentach.

Umowa musi zawierać:

• informacje o stronach: kupujący – sprzedający;
• rzeczywista cena nieruchomości;
• informacje o sprzedawanym obiekcie: lokalizacja, dane techniczne. dane itp.;
• termin przekazania pieniędzy;
• sposób przesyłania pieniędzy.