Prawo pierwokupu udziału w mieszkaniu gwarantuje współwłaścicielowi nieruchomości w pierwszej kolejności nabycie udziału w mieszkaniu, a w przypadku jego odmowy sprzedaż zostanie przeprowadzona na zasadach ogólnych transakcję kupna i sprzedaży podmiotowi zewnętrznemu. Co więcej, prawo pierwokupu przysługuje nie tylko przy sprzedaży nieruchomości, ale także w przypadku jej przeniesienia na podstawie umowy zamiany.
Warto przeczytać dodatkowo:
Przedmioty nieruchomości będące współwłasnością
Mieszkanie należące jednocześnie do kilku właścicieli należy do nich na prawie współwłasności. Oznacza to, że każdy z nich ma swój udział we własności nieruchomości i może ją wystawić na sprzedaż. Przy sprzedaży części mieszkania ważne jest, aby nie naruszyć prawa pierwokupu.
Przede wszystkim prawo pierwokupu pełni funkcję swego rodzaju ochrony praw majątkowych innych współwłaścicieli i pozwala nie tylko na zyskowne nabycie nieruchomości, ale także połączenie kilku jej części w jedną całość.
Często mieszkanie jest współwłasnością z krewnymi. Co do zasady wynika to z faktu, że nieruchomość została nabyta w wyniku:
- prywatyzacja;
- dziedzictwo;
- zakupy lub darowizny.
Jednak nawet jeśli właścicielami lokalu mieszkalnego są osoby bliskie i jeden z nich zamierza zbyć swoją część, wówczas prawo pierwokupu również rozszerza swoje działanie.
Kupowanie akcji od krewnych odbywa się w taki sam sposób, jak kupowanie od nieznajomego. Zatem zasady pierwokupu są takie same i należy ich przestrzegać, aby uniknąć sporów sądowych w przyszłości.
Zasady sprzedaży i zakupu udziałów w mieszkaniu
Aby nabycie akcji spełniło wszelkie wymogi prawne należy przestrzegać następujących zasad:
- Sprzedający ma obowiązek powiadomić wcześniej wszystkich pozostałych współwłaścicieli o zbliżającej się sprzedaży. Aby uniknąć przyszłych roszczeń i sporów dotyczących sprzedawanej części, lepiej powiadomić o tym pisemnie. Ponieważ ustne zawiadomienie nie jest dowodem, warto wysłać pismo pocztą o zamiarze sprzedaży.
- Termin, w którym powiadomiona osoba musi podjąć decyzję o zakupie, wynosi 30 dni od dnia otrzymania powiadomienia.
- Cena sprzedaży nieruchomości oraz warunki kupna i sprzedaży muszą być jednakowe dla wszystkich potencjalnych nabywców, także tych, którym przysługuje prawo pierwokupu.
- Sprzedający może wybrać kupującego, jeśli kilku właścicieli jednocześnie chce kupić część mieszkania.
- W przypadku, gdy żaden ze współwłaścicieli nie wyraził ustnie lub pisemnie woli nabycia, milczenie może być równoznaczne z odmową.
Jeżeli ktoś zgodził się na wykupienie udziału, warto ten fakt udokumentować, np. sporządzić pisemną umowę określającą termin wykupu. Jeżeli jednak udział nie zostanie umorzony, sprzedający może go sprzedać innym kupującym.
Sprzedaż podmiotom trzecim możliwa jest w kilku przypadkach:
- gdy żaden ze współwłaścicieli nie wyraził woli zakupu części powierzchni mieszkalnej (zakup odbędzie się w sposób analogiczny jak w przypadku zwykłej transakcji kupna-sprzedaży);
- gdy nieruchomość jest sprzedawana w drodze aukcji publicznej.
Jeżeli sprzedawca umyślnie zaniedbał prawo pierwokupu, współwłaściciel może skierować sprawę do sądu i zaskarżyć sprzedaż.
Plusy i minusy zakupu części mieszkania
Prawo pierwokupu umożliwia zwiększanie i zwiększanie swojego udziału w prawie majątkowym. Kupując sprzedawaną część, współwłaściciel może w ten sposób zwiększyć swój udział w nieruchomości.
A jeśli mieszkanie, załóżmy, należy tylko do dwóch osób, z których każda ma prawo do jego połowy, to wykup udziału w postaci ½ części będzie najrozsądniejszą opcją, która pozwoli ci stać się właścicielem całego obiektu. To właśnie jest ogromna zaleta zakupu części mieszkania.
Ponadto bardziej opłaca się samemu sprzedającemu przenieść część nieruchomości w ramach prawa pierwokupu, ponieważ dość trudno jest sprzedać nie całą nieruchomość, ale jej niewielką część. A jeśli takie przejęcia w postaci części mieszkania są typowe dla stolicy i miast regionalnych, ze względu na wysokie ceny mieszkań, to na małych osiedlach bardzo rzadko ktoś może kupić część mieszkania, zwłaszcza z innymi najemcami - właścicielami .
Ważne jest, aby przy zakupie lub sprzedaży pokoju w mieszkaniu komunalnym skorzystać z prawa pierwokupu, powiadamiając o tym pisemnie współlokatorów. Dlatego często mieszkańcy pokoju w mieszkaniu komunalnym, aby zwiększyć przestrzeń życiową, zamierzają kupić swój pokój od sąsiada.
Kolejnym niuansem zakupu i sprzedaży części przedmiotu jest ryzyko prawne, które może powstać w przypadku naruszenia prawa pierwokupu. Ryzyko jest zwykle narażone na kupującego z zewnątrz, któremu nieruchomość może zostać sprzedana bez powiadamiania innych właścicieli, którzy z kolei mogą złożyć pozew.
Dlatego zazwyczaj nabywcy zewnętrzni nie ryzykują zakupu mieszkania w jego ramach. Jeżeli jednak przestrzegane są wszystkie zasady prawne dotyczące sprzedaży udziału w mieszkaniu, takiej transakcji nie trzeba się bać.
Jako dokument potwierdzający powiadomienie współwłaścicieli możesz zażądać od sprzedawcy pisma, które wysłał do tych osób lub ich pisemnej odmowy zakupu. Mając te dokumenty jest większa szansa na zakup upragnionego licznika bez zbędnych komplikacji.
Nadal masz pytania?
Napisz swoje pytanie w poniższym formularzu i uzyskaj szczegółową poradę prawną:
Na przykładzie sporu o jedno mieszkanie Sąd Najwyższy wyjaśnił, jakimi zasadami należy się kierować przy sprzedaży udziału we współdzielonym mieszkaniu. Życie ludzi, którzy nie tworzą jednej rodziny, ale współistnieją we wspólnym mieszkaniu, trudno nazwać idyllą. Dlatego przy pierwszej okazji tacy obywatele chcą pozbyć się sąsiadów i zamieszkać w oddzielnym mieszkaniu. Pragnienie takich współmieszkańców jest zrozumiałe, ale zbycie nawet własnych udziałów w mieszkaniu kryje w sobie tyle pułapek, że natykają się na nie tylko zwykli ludzie. Nawet sędziowie popełniają błędy.
W naszym przypadku historia zaczęła się od tego, że obywatelka złożyła apelację do sądu rejonowego w Tiumeniu, oburzona działaniami sąsiadki. Istota sporu jest następująca - dwie kobiety, z których każda miała dziecko, posiadały jedno mieszkanie w równych częściach. Okazało się, że każdy z mieszkańców – dwoje dorosłych i dwoje dzieci – miał po jedną czwartą udziału.
Jedna z nich znalazła możliwość zamiany swojego udziału i udziału dziecka na osobne mieszkanie. Obywatel zawarł umowę z pewną czteroosobową rodziną. Oczywiście drugiej właścicielce mieszkania nie spodobała się ta zamiana i poszła do sądu, aby udowodnić, że umowa zamiany naruszyła jej prawo pierwokupu do nabycia udziału w mieszkaniu sąsiada. Sąd Rejonowy zgodził się z powodem. Sąd okręgowy podtrzymał tę decyzję. Obrażony oskarżony dotarł do Sądu Najwyższego. Tam Kolegium Sądowe ds. Cywilnych zapoznało się z wynikami postępowania i uznało, że skarga może zostać uwzględniona.
Sąd musi ustalić, czy pismo od tego, który zdecydował się sprzedać swój udział, zostało sporządzone prawidłowo
Sąd Najwyższy przypomniał swoim kolegom, że art. 250 kc stanowi, że: w razie sprzedaży udziału w prawie współwłasności osobie trzeciej, pozostałym uczestnikom współwłasności przysługuje prawo pierwokupu tych udziałów. Ponadto po cenie, za jaką udział jest sprzedawany i na innych równych warunkach. Wyjątkiem jest sprzedaż akcji na aukcji publicznej.
Ustawa stanowi także, że sprzedający udział ma obowiązek pisemnego zawiadomienia pozostałych uczestników współwłasności o zamiarze sprzedaży swojego udziału osobie trzeciej. W tym samym piśmie należy wskazać cenę i warunki sprzedaży metrów kwadratowych.
Prawo daje współwłaścicielowi miesiąc na przemyślenie i zakup. Jeżeli pozostali uczestnicy współwłasności odmówią nabycia udziału sąsiada lub milczą, właściciel metrów kwadratowych będzie miał prawo rozporządzać nimi według własnego uznania.
Oto, co jeszcze warto wiedzieć: zgodnie z prawem, jeżeli właściciel zbył swój udział z naruszeniem prawa pierwokupu sąsiada, wówczas każdy inny uczestnik współwłasności ma prawo żądać przed sądem w ciągu trzech miesięcy usunięcia praw i obowiązków kupującego zostaje przeniesiony na niego samego. Zasady te obowiązują również w przypadku zbycia akcji na podstawie umowy wymiany. Ze wszystkich powyższych przepisów prawa Sąd Najwyższy stwierdza: ważną prawnie okolicznością, którą sądy muszą ustalić przy rozpatrywaniu takich spraw, będzie obecność lub brak prawidłowo wykonanego zawiadomienia od obywatela, który zdecydował się pozbyć swojego udziału . Prawidłowe wykonanie takiego „listu szczęśliwości” do sąsiada jest wskazaniem ceny udziału i innych warunków, a także potwierdzeniem wypłacalności pozostałych współwłaścicieli.
W naszym przypadku miejscowy sąd rozstrzygając ten spór nie dopatrzył się dowodów na to, że obywatelka, chcąc zamienić swój udział i udział swojej córki, prawidłowo powiadomiła sąsiadkę. Dlatego sąd uznał, że umowa zamiany naruszyła prawo sąsiada do pierwszeństwa nabycia udziału.
Dla prawidłowego rozstrzygnięcia sporu istotne było także potwierdzenie wypłacalności – czyli fakt, że powód posiadał środki pieniężne na zakup udziałów sąsiadów, czyli połowy mieszkania – zdaniem Sądu Najwyższego. W naszej historii sąd z jakiegoś powodu w ogóle nie był zainteresowany wypłacalnością sąsiada.
Sąd Najwyższy przypomniał, że żądając w sądzie przeniesienia praw kupującego na siebie, powód jest zobowiązany przelać na rachunek bankowy Wydziału Sądownictwa w swojej jednostce założycielskiej Federacji Rosyjskiej kwotę zapłaconą przez kupującego, opłaty i cła należnych kupującemu oraz zwrot wydatków poniesionych przez niego przy zakupie udziału w wydatkach.
Sąd Najwyższy podkreślił: takie zdeponowanie pieniędzy na wypadek zaspokojenia roszczenia przyczynia się do terminowego wykonania orzeczenia sądu. Jednak zgodnie z roszczeniem, o którym piszemy, na konto bankowe nie wpłynęły żadne pieniądze, w związku z czym orzeczenie sądu nie zostało wykonane.
Ponadto Kolegium Sędziowskie Sądu Najwyższego zwróciło uwagę na istotny szczegół. Z materiałów sprawy wynika, że oskarżona i osoby wymieniające z nią pieniądze uzgodniły cenę udziału w rublach.
Nie jest jasne dlaczego Sąd Rejonowy rozpatrując sprawę sam obniżył cenę nabycia. A sąd nie podał żadnych prawnych powodów, dla których cena „obniżyła się”. A to stanowi bezpośrednie naruszenie art. 198 Kodeksu cywilnego. Sąd Najwyższy nakazał ponowne rozpatrzenie tej sprawy.
