Право переважної купівлі частки у квартирі гарантує співвласнику нерухомості купити частку у квартирі насамперед, а разі його відмови продаж проводитися за загальним правилам проведення операції купівлі-продажу сторонній особі. Понад те, переважне право застосовується як під час продажу нерухомого майна, а й у разі передачі його за договором міни.
Варто прочитати додатково:
Об'єкти нерухомості в частковій власності
Квартира, що належить одночасно декільком власникам, належить їм на праві спільної власності. Це означає, що кожен з них має свою частку у праві власності на об'єкт нерухомості та може виставити її на продаж. Під час продажу частини квартири важливо не порушити переважне право.
Насамперед, переважне право виступає свого роду захистом майнових прав інших співвласників і дозволяє не тільки придбати майно на вигідних засадах, а й поєднати кілька частин його воєдино.
Часто житло знаходиться у частковій власності у родичів. Як правило, це пов'язано з тим, що майно придбано в результаті:
- приватизації;
- успадкування;
- покупки чи дарування.
Однак, навіть якщо власники житлоплощі між собою родичі і хтось із них збирається зробити відчуження своєї частини, то переважне право також поширює свою дію.
Купівля частки у родичів відбувається так само, як і купівля у сторонньої особи. Таким чином, правила переважної купівлі однакові і повинні бути дотримані, щоб надалі уникнути судового розгляду.
Правила продажу та купівлі частки квартири
Для того щоб купівля частки пройшла за всіма вимогами законодавства, необхідно дотримання таких правил:
- Продавець зобов'язаний повідомити завчасно всіх інших співвласників про майбутній продаж. Щоб у майбутньому не було претензій і суперечок щодо частини, що продається, краще зробити письмове повідомлення. Так як усне повідомлення не є доказом, варто надіслати лист поштою про намір продажу.
- Строк, протягом якого повідомлені особи повинні ухвалити рішення про купівлю, становить 30 днів з моменту отримання повідомлення.
- Вартість продажу об'єкта та умови купівлі-продажу мають бути рівними для всіх можливих покупців, у тому числі і для тих, хто підпадає під переважне право.
- Продавець може обрати покупця, якщо одночасно кілька власників захотіли придбати частину квартири.
- У тому випадку, коли жоден співвласник не виявив бажання щодо купівлі ні в усній, ні в письмовій формі, таке мовчання може бути рівносильним відмові.
Якщо від когось було отримано згоду викупити частку, бажано зафіксувати цей факт документально, наприклад, скласти письмовий договір, у якому обумовити термін викупу. Проте, у разі викупу частки, продавець може продати її іншим покупцям.
Продаж стороннім особам можливий у кількох випадках:
- коли ніхто з співвласників не виявив волю купити частину житлоплощі (купівля проходитиме так само, як і при звичайній угоді купівлі-продажу);
- коли майно реалізується через громадські торги.
У тому випадку, якщо продавець навмисно знехтував переважним правом, співвласник може звернутися до суду для оскарження продажу.
Плюси та мінуси купівлі частки квартири
Переважне право дає можливість збільшити, збільшити свою частину права власності. При купівлі частини, що продається, співвласник може тим самим збільшити свою частку майна.
А якщо квартира, припустимо, належить лише двом особам, кожна з яких має право на її половину, то викупити частку у вигляді ½ частини буде найбільш розумним варіантом, який дозволить стати власником всього об'єкта. Саме в цьому полягає величезний плюс придбання частини квартири.
Крім того, для самого продавця вигідніше передати частину з права переважної покупки, оскільки продати не цілий об'єкт нерухомості, а його невелику частину досить важко. І якщо для столиці та обласних міст такі придбання у вигляді частини квартири характерні у зв'язку з високими цінами на житло, то в маленьких населених пунктах дуже рідко хтось може купити частину квартири, тим більше, з іншими мешканцями – власниками.
Важливо застосувати переважне право при купівлі-продажі кімнати в комуналці, письмово повідомивши сусідів по квартирі. Тому найчастіше мешканці кімнати у комунальній квартирі з метою збільшення житлоплощі мають намір придбати у сусіда його кімнату.
Ще одним нюансом купівлі-продажу частини об'єкта є правові ризики, які можуть виникнути, якщо було порушено право. Ризикам піддається зазвичай сторонній покупець, якому могли продати нерухомість без повідомлення інших власників, які можуть подати позов до суду.
Тому зазвичай сторонні покупці не ризикують купувати житло у вигляді його частини. Проте, якщо буде дотримано всіх законодавчих правил продажу частки житла, не варто побоюватися подібної угоди.
Як підтверджуючий документ про повідомлення співвласників, можна запросити у продавця лист, який він надсилав цим особам або їхню письмову відмову від придбання. Маючи ці документи, існує більше шансів купити заповітні метри без зайвих труднощів.
Залишились питання?
Напишіть ваше запитання у формі нижче та отримайте розгорнуту консультацію юриста:
Верховний суд на прикладі однієї квартирної суперечки роз'яснив, якими нормами треба керуватися під час продажу частки у спільній квартирі. Важко назвати ідилічним життя людей, які не є однією родиною, але співіснують у спільній квартирі. Тому за першої нагоди такі громадяни хочуть позбутися сусідів і зажити в окремій квартирі. Бажання таких співмешканців зрозуміле, але розпорядження навіть своїми власними частками у квартирі містить так багато підводного каміння, що про них спотикаються не лише обивателі. Помиляються навіть судді.
У нашому випадку історія почалася з того, що до районного суду Тюмені звернулася громадянка, яка обурена діями сусідки. Суть суперечки наступного - дві жінки, у кожної з яких було по дитині, володіли однією квартирою в рівних частках. Виходило, що у кожного з мешканців - двох дорослих та двох дітей, було по одній четвертій частині.
Одна з них знайшла варіант змінити свою частку та частку дитини на окрему квартиру. Домовилась громадянка з якоюсь сім'єю, в якій було чотири особи. Другій власниці квартири такий обмін, звичайно, не сподобався, і вона вирушила до суду, щоб довести, що договір міни порушує її переважне право на купівлю сусідської частки у квартирі. Районний суд з позивачем погодився. Обласний суд залишив це рішення чинним. Ображена відповідачка дійшла Верховного суду. Там у Судовій колегії у цивільних справах підсумки розгляду вивчили та вважали, що скаргу можна задовольнити.
Суд обов'язково має встановити, чи правильно оформлено лист від того, хто вирішив продати свою частку
Верховний суд нагадав колегам, що у 250-й статті Цивільного кодексу сказано: у разі продажу частки у праві спільної власності сторонньому, інші учасники пайової власності мають переважне право купівлі цих часток. Причому за ціною, яку частку продається, та інших рівних умовах. Виняток - продаж часток з громадських торгів.
А ще в законі сказано, що продавець частки зобов'язаний сповістити в письмовій формі решту учасників пайової власності про намір продати свою частину сторонньому громадянину. У цьому ж листі необхідно вказати ціну та умови, на яких квадратні метри продаються.
На роздуми та купівлю закон дає співвласнику один місяць. Якщо інші учасники пайової власності відмовляться від купівлі частки сусіда або промовчать, господар квадратних метрів матиме право розпорядитися ними за своїм бажанням.
Ось що ще важливо знати: згідно із законом, якщо своєю часткою господар розпорядився з порушенням переважного права сусіда, то будь-який інший учасник пайової власності має право протягом трьох місяців вимагати в суді переведення на себе прав та обов'язків покупця. І ці правила застосовують і при відчуженні частки за договором міни. З усіх наведених норм закону Верховний суд робить висновок: юридично важливою обставиною, яку обов'язково мають встановити суди під час розгляду подібних справ, буде наявність або відсутність правильно оформленого повідомлення від громадянина, який вирішив позбутися своєї частки. Правильність оформлення такого "листа щастя" сусіду-це вказівку ціни частки та інших умов, а також підтвердження платоспроможності інших співвласників.
У нашому випадку місцевий суд, вирішуючи цю суперечку, не побачив доказів, що громадянка, яка побажала обміняти на стороні свою частку та дочку, правильно повідомила сусідку. Тому суд і вирішив, що договір міни порушив права сусідки на пріоритетне придбання частки.
Підтвердження платоспроможності - а саме того факту, що позивачка мала гроші на купівлю сусідських часток, а це половина квартири, - на думку Верховного суду, також мало важливе значення для правильного вирішення спору. У нашій історії суд чомусь платоспроможністю сусідки навіть не зацікавився.
Верховний суд нагадав, що при вимогі в суді переведення прав покупця на себе позивач зобов'язаний перевести на банківський рахунок Судового департаменту у своєму суб'єкті РФ сплачену покупцем суму, збори та мита, що підлягають виплаті покупцю та відшкодування понесених ним при купівлі частки витрат.
Верховний суд наголосив: таке внесення грошей у разі задоволення позову сприяє своєчасному виконанню судового рішення. Але за позовом, про який пишемо, жодних грошей на банківський рахунок не було внесено, і тому рішення суду не виконане.
Окрім цього, Судова колегія ВС звернула увагу на важливу деталь. З матеріалів справи видно, що відповідачка та ті, хто з нею змінювався, погодили ціну частки у рублях.
Незрозуміло чому, райсуд, розглядаючи справу, сам зменшив покупну ціну. І жодних правових підстав, чому ціна "висохла", суд не навів. А це пряме порушення 198-ї статті Цивільного кодексу. Цю справу Верховний суд наказав переглянути.
