Зводити будівлі поряд із багатоквартирними будинками можна тільки на сформованих ділянках, поставлених на кадастровий облік
Фото: ТАРС/ Олексій Філіппов
Судова колегія у цивільних справах Верховного суду (ВС) дала роз'яснення, які стосуються ділянок землі поруч із багатоквартирними будинками (МКД), інформує «Російська газета». Підставою для розгляду цього питання ВС стала судова суперечка двох сусідів, які проживають в одноповерховому чотириквартирному будинку. Приклад судової суперечки може бути прецедентним для кола власників житла, уточнює видання.
У розглянутому ЗС випадку власники різних квартир в одному будинку подали один на одного позови до судів першої інстанції, які стосувалися використання учасниками спору прибудинкової території. Один із сусідів аргументував свою позицію тим, що його опонент зайняв будівлями (металевий гараж, частина дерев'яного паркану тощо) ділянку, яку свого часу позивач отримав від місцевої адміністрації у власність під ІЖС. Відповідач (власник іншої квартири в будинку) у свою чергу написав зустрічний позов, який, зокрема, містив вимогу до місцевої адміністрації скасувати старе рішення на користь сусіда про виділення йому землі, описує видання історію судового позову.
Районний суд, розглянувши обидва позови, у першому відмовив, а другий задовольнив, обґрунтувавши своє рішення тим, що сусід, який має на ділянці гараж, користується ним уже майже 30 років. Тобто порядок користування ділянкою між сусідами давно склався, і надання місцевою адміністрацією одному із сусідів шматка території біля будинку у власність відбулося всупереч цьому порядку. А це суперечить 209-й статті Цивільного кодексу РФ, пише «РГ» із посиланням на матеріали справи.
Однак апеляція рішення районного суду скасувала і у своєму рішенні заявила, що всі чотири квартири в цьому будинку — ізольовані частини житлового будинку, таким чином немає підстав вважати, що ділянка, що надана сусідові, порушує права сусідки як власниці частини будинку.
З таким висновком апеляції не погодився Верховний суд і надав своє роз'яснення, пише «РГ». За законом «Про введення в дію Житлового кодексу РФ» (№ 189 від 29 грудня 2004 року) в існуючій забудові поселень земельна ділянка, на якій стоїть МКД і об'єкти нерухомості, що входять до його складу, є загальною частковою власністю власників приміщень у будинку.
За 37-ю статтею Земельного кодексу, що діяло на момент виникнення спору, якщо право власності на будову переходить до кількох власників, то порядок користування ділянкою визначається з урахуванням частки у праві власності на будівлю або порядку користування ділянкою.
Також колегія ВС нагадала про рішення спільного пленуму Верховного та Арбітражного судів з питань захисту прав власності, що відбувся чотири роки тому, пише видання. Зокрема, у них сказано: якщо дільниця не сформована і щодо неї не проведено кадастровий облік, то земля під будинком перебуває у власності публічно-правової освіти. Але за змістом закону «Про введення в дію Житлового кодексу РФ» власник житла в багатоквартирному будинку має право володіти і користуватися цією земельною ділянкою тією мірою, якою це необхідно для експлуатації багатоквартирного будинку.
Щодо конкретної суперечки, на підставі якої ВС дав свої роз'яснення, то, як було встановлено попередніми судами, будинок, де між сусідами виник судовий позов, — багатоквартирна і ділянка під нею була відведена під його будівництво ще 1957 року. Інформація про виділення ділянки під ІЖС одному із власників приміщень у будинку є в інвентарній справі. Однак у матеріалах справи немає доказів, що ділянку під будинком сформовано та щодо неї проведено державний кадастровий облік. Цього не врахувала апеляція, тому й ухвалила незаконне рішення, пише «РГ».
Володимир Миронов
Поряд із будь-яким багатоквартирним будинком знаходиться певна територія, яка знаходиться у спільній власності всіх мешканців, які можуть користуватися нею на свій розсуд відповідно до колективного рішення.
Дорогі читачі! Стаття розповідає про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок індивідуальний. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему- звертайтесь до консультанта:
ЗАЯВКИ І ДЗВІНКИ ПРИЙМАЮТЬСЯ ЦІЛОДОБОВО І БЕЗ ВИХІДНИХ ДНІВ.
Це швидко і БЕЗКОШТОВНО!
Що це таке?
Прибудинкова територія багатоквартирного будинку – земельна ділянка, що примикає до будівлі, з чітко окресленими межами.
Він має бути озеленений та упорядкований, а також забезпечувати мешканцям можливість реалізації права на існування у сприятливому середовищі. Також прибудинкова територія має бути зареєстрована належним чином в органах держреєстрації нерухомості.
Що входить?
Відповідно до чинних норм законодавства багатоквартирних будинків мають у своєму розпорядженні певну колективну власність.
- під'їзди;
- горищні та підвальні приміщення;
- земельна ділянка, яка знаходиться у безпосередній близькості з будинком і закріплена за цією будівлею рішенням міського муніципалітету.
Щоб з'ясувати, що вважається прибудинковою територією, необхідно звернутися до норм.
У ній прописано, що до цієї категорії входять:
- пішохідні доріжки, тротуари та бруківки;
- області озеленення;
- гаражі та паркінги;
- аварійні та наскрізні проїзди;
- спортивні майданчики;
- ігрові комплекси для дітей;
- розподільні, трансформаторні та теплові будки та пункти.
Всі ці зони необхідні для забезпечення комфортного життя власників нерухомості та розташовуються у межах території, що належить до будівлі.
Законодавство чітко визначає правила експлуатації даних земельних ділянок та об'єктів, які на них розташовані.
Закон
Ключовими нормативними актами, що регламентують питання, пов'язані з прибудинковою територією, є:
- Житловий Кодекс, що встановлює, які об'єкти належать до прибудинкових ділянок.
- СНиП, встановлює нормативи, що стосуються розташування об'єктів цьому ділянці.
- Цивільний та Земельний кодекси, положення яких регламентують нюанси прав власності на нерухоме майно.
- КоАП, у 7-й статті якого прописано відповідальність, передбачену за порушення зобов'язань щодо підтримки прибудинкової ділянки у належному стані.
Кому належить?
Прибудинкову територію багатоквартирного будинку 2019 року закон відносить до спільної власності осіб, які володіють у даній будівлі квартирами.
Так, у 16-й статті ФЗ по ЖК №189 зазначено, що територія, що оточує зведений на ділянці багатоквартирний будинок, разом з усіма об'єктами та конструкціями, розташованими на ній, вважається колективним пайовим майном власників житла, що пройшло приватизацію.
Якщо така упорядкована зона не була створена до введення в дію ЖК, то у всіх громадян, які є власниками житла в даному будинку, є право звернутися із заявою, яка містить прохання про виділення такої території, до органів загальнодержавної чи регіональної влади.
Оформлення у колективне майно
Для повноцінного використання прибудинкової території мешканцями будинку необхідно, щоб вона мала чітко зазначені межі та була належним чином оформлена.
Робиться це у кілька послідовних етапів:
- Перший з яких передбачає колективні збори з проведенням наради, призначенням довіреної особи та прийняттям за підсумками зустрічі спеціальної.
- На другому етапі довірена особа відправляється до органу держадміністрації або управління регіонального нагляду із заявою про створення прибудинкової території. Після проведення землевпорядних процедур уповноваженим органом затверджується проект меж ділянки.
- Третій етап передбачає безпосередню розмітку території. Цим займається департамент адміністрації чи апарат регіонального управління, у зоні відповідальності якого розташовується багатоповерхівка. Територіальним департаментом земельних ресурсів здійснюється розробка висновку про безоплатне виділення ділянки у колективну пайову власність.
З того моменту, як запис про прилеглу до будинку земельну територію внесено до державного кадастру, ця земельна ділянка разом з усіма об'єктами, що входять до структури цієї будівлі, переходять у колективну пайову власність власників житла.
Прибудинкова територія багатоквартирного будинку
Надання прибудинковій ділянці землі особливого статусу необхідне реалізації наступних функций:
- формування територіальної структури, тобто поділ на функціональні зони, завдяки якому мешканці будинку можуть реалізувати свої потреби, які гарантовані законодавством;
- контролю з боку власників житла того, щоб земля експлуатувалася згідно з її цільовим призначенням;
- реалізації щодо спільного утримання прибудинкової ділянки в належному стані.
Відповідальність за утримання прибудинкової території у належному стані повністю лежить на власниках нерухомості, які мають контролювати такі моменти:
- прибирання ділянки, у тому числі снігу;
- облаштування ділянок для відпочинку та ігор дітей;
- спорудження огорож з обов'язковим врахуванням інтересів мешканців довколишніх будівель;
- облаштування майданчиків для збору та подальшого вивезення сміття;
- облаштування місць паркування;
- посадка рослинності та подальший догляд за нею;
- зведення необхідних для комфортного життя будівель та їх плановий ремонт.
Благоустрій
Відповідно до норм законодавства витрати, пов'язані з озелененням прибудинкової ділянки, лягають на плечі мешканців цього будинку. Часто люди займаються цим добровільно, не витрачаючи додаткові кошти на оплату праці найманих робітників.
За муніципальний рахунок проводиться виключно санітарне очищення території і спил дерев, що знаходяться в аварійному стані.
Прибирання
У правилах та нормах експлуатації житлового фонду чітко прописано, хто має прибирати прибудинкову територію.
Зокрема, прибирання майданчика та проїзду між багатоповерховими будинками знаходиться у сфері відповідальності, тоді як очищенням дороги у кварталі має займатися спеціалізоване підприємство.
Правила паркування
При організації паркувальної зони біля багатоповерхового будинку необхідно обов'язкове дотримання всіх вимог безпеки та санітарних норм. Зокрема, вона повинна розташовуватись на відстані принаймні 10 метрів від стін будинку.
Доступ сторонніх автомобілів на прибудинкову територію може бути обмежений за рішенням загальних зборів мешканців.
Однак це не може стосуватися транспорту аварійних та екстрених служб, які повинні мати вільний доступ до території, коли це потребує.
Установка шлагбауму
Закон допускає можливість встановлення шлагбауму при в'їзді на прибудинкову територію за дотримання таких умов:
- зберігається безперешкодний доступ на територію для службовців пожежної охорони та працівників швидкої допомоги, а також працівників підприємств, які здійснюють обслуговування інженерних комунікацій;
- не створюються незручності для мешканців сусідніх будинків;
- регулювання в'їзду/виїзду здійснюється постійно незалежно від часу доби.
Перед встановленням шлагбауму обов'язково має бути отримано відповідний дозвіл від державного архітектурно-будівельного нагляду. В іншому випадку його споруда буде визнана незаконною і конструкцію буде знесено.
Скільки метрів?
Розмір ділянки, що примикає до багатоквартирного будинку, визначається в індивідуальному порядку з урахуванням норм, прописаних у законодавчих актах, що регулюють містобудівну, земельну та житлову сфери.
Ширина ділянки в середньому варіюється в межах 3-6 метрів залежно від ряду факторів:
- наявності оточуючих будівлю доріг, що у загальному користуванні;
- поверховості будинку;
- щільність забудови в кварталі.
Розрахунок площі прибудинкової ділянки традиційно здійснюється шляхом знаходження твору загальної площі будівель та питомого показника ділянки землі на квадратний метр житлоплощі. У окремих випадках під час розрахунку можуть бути використані додаткові показники.
Як дізнатися межі?
Зона біля багатоповерхового будинку знаходиться у спільній власності всіх власників квартир. Вони мають право розпоряджатися цією територією на свій розсуд, ушляхетнювати його, озеленяти, зводити різні конструкції, не порушуючи при цьому встановлені на законодавчому рівні нормативи.
Дізнатися, який розмір ділянки та де точно проходять її межі, можна у кадастровому плані конкретного об'єкта. Запитати цей документ можна у керуючій компанії, яка займається обслуговуванням будівлі.
Межування
Прилегла до будинку територія разом з усіма об'єктами, що розташовані на ній, знаходиться у спільній власності мешканців будинку. Насправді ж усім цим часто користуються сторонні громадяни.
Якщо такий стан речей не влаштовує власників, їм слід подбати про межування цієї території. Замовити таку процедуру можна у кадастровій чи керуючій компанії.
Для початку потрібне проведення зборів мешканців із прийняттям відповідного рішення та підготовкою протоколу за його підсумками.
На підставі цього документа полягає з керуючою компанією, співробітники якої виконують процедуру межування.
У правовстановлюючій документації відображаються всі основні параметри та характеристики ділянки, на основі яких компанією, що управляє, проводиться розрахунок витрат на території в чистоті та інші комунальні витрати. Якщо документальне оформлення території був здійснено, всі витрати, пов'язані з її змістом, несе муніципалітет.
Встановлення огорож
Перед зведенням та використанням будь-яких огорож всієї дії повинні бути в обов'язковому порядку погоджені з адміністрацією.
Порядок встановлення огорож наступний:
- проведення зборів мешканців з ухваленням рішення щодо необхідності спорудження паркану;
- написання заяви до місцевої адміністрації з проханням про видачу дозволу на спорудження огорожі суворо визначених габаритів, план майбутнього об'єкту подається у відповідальні держоргани та погоджується з ними;
- отримання дозволу, який зазвичай видається без проблем за відсутності виявлених порушень.
Відповідальність за самовільне збільшення площі
В минулому році Конституційний суд Росії виніс рішення (Постанова КС РФ від 28.05.2010 року № 12-П), визнавши суперечливим Конституції пункт закону, який вимагає неодмінно проводити загальнобудинкові збори, щоб ухвалити рішення про оформлення ділянки та призначити уповноважену особу щодо подальших процедур. Тобто заяву про формування прибудинкової території багатоповерхівки може подати будь-який із власників квартир у будинку. Тобто. будь-який власник житла може подати заяву про оформлення прибудинкової території до адміністрації міста (не потрібна колективна заява від усіх власників житла) ? ще питання. Прибудинкова територія багатоквартирного будинку не у власності, в щільну до будинку будується магазин, частина власників проти, чи можна погодитися, постанови пленумів Верховного та Вищого Арбітражного судів РФ від 29.04.2010 р. № 10/22. Пункту 67 цієї постанови, звернутися до суду для 1.Запобігання процедурі будівництва магазину? 2. Приватизації прибудинкової території?
Постанова Пленуму Верховного Суду Російської Федерації та Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 29 квітня 2010 р. N 10/22 р. Москва "Про деякі питання, що виникають у судовій практиці при вирішенні спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав"
Спори щодо прав на земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки
66. Відповідно до частини 1 статті 16 Федерального закону "Про введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації" (далі - Вступний закон) та частини 1 статті 36 Житлового кодексу Російської Федерації (далі - ЖК РФ) власникам приміщень у багатоквартирному будинку належить на праві загальної часткової власності земельна ділянка з елементами озеленення та благоустрою, на якій розташований багатоквартирний будинок та інші об'єкти нерухомого майна, що входять до складу такого будинку (далі - багатоквартирний будинок).
В силу частин 3 та 4 статті 16 Вступного закону за заявою будь-якої особи, уповноваженої рішенням загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, органи влади здійснюють формування земельної ділянки, на якій розташований цей будинок.
Якщо земельну ділянку під багатоквартирним будинком було сформовано до набрання чинності ЖК РФ і щодо нього проведено державний кадастровий облік, право спільної часткової власності на нього у власників приміщень у багатоквартирному будинку вважається таким, що виникло з закону з моменту введення в дію ЖК РФ (частина 2 статті 16 вступного закону).
Якщо земельну ділянку під багатоквартирним будинком було сформовано після набрання чинності ЖК РФ і щодо нього проведено державний кадастровий облік, право спільної часткової власності на нього у власників приміщень у багатоквартирному будинку виникає через закон з моменту проведення державного кадастрового обліку (частина 5 статті 16 Вступного закону).
В силу частин 2 і 5 статті 16 вступного закону земельна ділянка під багатоквартирним будинком переходить у загальну пайову власність власників приміщень у такому будинку безкоштовно. Будь-яких актів органів влади про виникнення права спільної часткової власності у власників приміщень у багатоквартирному будинку не потрібно.
67. Якщо земельну ділянку не сформовано та щодо неї не проведено державний кадастровий облік, земля під багатоквартирним будинком перебуває у власності відповідної публічно-правової освіти. Водночас за змістом частин 3 і 4 статті 16 Вступного закону власник не має права розпоряджатися цією землею в тій частині, в якій має бути сформована земельна ділянка під багатоквартирним будинком. У свою чергу, власники приміщень у багатоквартирному будинку мають право володіти та користуватися цією земельною ділянкою тією мірою, якою це необхідно для експлуатації ними багатоквартирного будинку, а також об'єктів, що входять до складу спільного майна у такому будинку. При визначенні меж правочинів власників приміщень у багатоквартирному будинку з володіння та користування зазначеною земельною ділянкою необхідно керуватися частиною 1 статті 36 ЖК РФ.
У зазначених випадках власники приміщень у багатоквартирному будинку як законні власники земельної ділянки, на якій розташований даний будинок і який необхідний для його експлуатації, в силу статті 305 ЦК України мають право вимагати усунення будь-яких порушень їх прав, хоча ці порушення і не були пов'язані з позбавленням володіння, і навіть право на захист свого володіння, зокрема проти власника земельної ділянки.
68. Власники приміщень у багатоквартирному будинку мають право оскаржити в судовому порядку з урахуванням підвідомчості справ за правилами глави 25 ЦПК РФ або глави 24 АПК РФ дії (бездіяльність) органу влади щодо формування земельної ділянки, на якій розташований даний будинок, з розробки документації щодо планування території (статті 45 і 46 Містобудівного кодексу Російської Федерації), а також попередні розпорядження земельною ділянкою дії, зокрема рішення про надання земельної ділянки для будівництва, проведення торгів з продажу земельної ділянки або права на укладення договору оренди земельної ділянки і т. д.
У разі якщо внаслідок таких дій органу влади у третіх осіб виникло право на земельну ділянку, необхідну для експлуатації багатоквартирного будинку, власники приміщень у ньому можуть звернутися до суду до таких третіх осіб із позовом, спрямованим на оскарження відповідного права, або з позовом про встановлення меж земельної ділянки.
При розгляді зазначених позовів суд вирішує спірні питання, пов'язані з межами даної земельної ділянки, відповідно до вимог земельного законодавства та законодавства про містобудівну діяльність (частина 1 статті 36 ЖК РФ). При цьому обов'язок доведення обставин, що послужили підставою для формування земельної ділянки в межах, що оспорюються, і розмірі, покладається на відповідний орган влади.
Рішення суду, яким встановлено межі земельної ділянки, є підставою для зміни відомостей про дану земельну ділянку у державному кадастрі нерухомості.
Висока вартість землі у великих містах, конкуренція інтересів різних соціальних груп, пов'язаних із земельними ресурсостро ставить питання про правовий статус прибудинкових територій. Чия це земля-власників квартир, міста, району, Російської Федерації або ж і зовсім Государя Імператора?
Заглянемо в статтю 36 Житлового Кодексу (ЖК РФ). Вона визначає 4 складові частини, що належить зобласникам приміщень у багатоквартирному будинку на праві спільної часткової власності спільного майна у багатоквартирному будинку. Серед цих складових частин – «земельна ділянка, на якій розташований даний будинок, з елементами озеленення та благоустрою, інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку та розташовані на вказаній земельній ділянці об'єкти. Межі та розмір земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, визначаються відповідно до вимог земельного законодавстваі законодавствапро містобудівну діяльність». Давайте звернемо увагу на те, що ця земельна ділянка - така дружина невід'ємна частина загальнобудинкової спільної часткової власності, як дахи, сходи або несучі конструкції.
Відповідно до ст.16 ФЗ «Про введення в дію Житлового кодексу», якщо земельна ділянка сформована і поставлена на державний кадастровий облік до введення Житлового кодексу, тобто до 1 березня 2005 року, то вона переходить безкоштовно в спільну пайову власність -ків приміщень у багатоквартирному будинку
Статтею 23 ФЗ «Про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» передбачено, що державна реєстрація права власності на квартиру (кімнату) є одночасно державною реєстрацією права на загальне майно в багатоквартирному будинку, куди входить земельна ділянка.
Між появою права на земельну ділянку та правом на приміщення існують важливі відмінності. Друге виникає внаслідок державної реєстрації речових. Друге виникає з закону.
З 1977 року було запроваджено державний земельний кадастр (постанова Ради Міністрів РРФСР від 10 серпня 1977 р. № 417).
Постановою Уряди РФ від 25 авгус-та 1992 р. № 622 було скасовано постанову Ради Міністрів РРФСР № 417, було приписано органам виконавчої, зокрема міст Москви і Санкт-Петербурга, в 1992-1995 р.р. забезпечити проведення робіт з інвентаризації земель, а також було затверджено нове «Положення про порядок ведення державного земельного кадастру», відповідно до якого відомості про правове становище земель відображалися в державній кадастровій книзі земель.
Земельні ділянки, на яких стоять наші будинки, і раніше враховані в БТІ також проходили кадастровий облік у поземельних книгах, про існування яких мало хто знає.
У зв'язку зі зверненнями громадян з питання надання відомостей про раніше враховані земельні ділянки Міністерством економічного розвитку і торгівлі Російської Федерації і Федеральним агентством кадастру об'єктів нерухомості було підготовлено лист від 13 вересня 2007 р. за № ВС/1345, яким було роз'яснено, що раніше врахованими земельними ділянками вважаються всі фактично займані земельні ділянки, враховані в установленому порядку до набрання чинності Федеральним законом від 02.01.2000 р. № 28-ФЗ «Про державний земельний кадастр», за яким незалежно від місця зберігання документів є:
· записи в інвентаризаційних описах (у частині земельних ділянок, для яких не відкриті відповідні підрозділи ДРЗ КР);
· оформлені в установленому порядку правозасвідчувальні документи (Держакти, Свідоцтва, договори оренди тощо);
· відповідне рішення про надання земельної ділянки;
· записи в поземельних книгах, журналах обліку кадастрових номерів, списках платників земельного податку та орендної плати;
· відомості у матеріалах інвентаризації зе-мель, у тому числі у матеріалах інвентаризації зе-мель, затверджених відповідно до Тимчасового керівництва з інвентаризації земель населених пунктів, затвердженого Держкомземом Росії 17.05.1993 р.;
· відомості в проектах межування території, затверджених у порядку, передбаченому «Положення про порядок встановлення меж землекористувань у забудові міст та інших поселень», затвердженим Постановою Уряду Російської Федерації від 2 лютого 1996 р. № 105;
· записи у книгах видачі «Свідоцтв про право власності на землю», ведення яких здійснювалося відповідно до «Порядку видачі та реєстрації свідоцтв про право власності на землю», затвердженим Роскомземом 20.05.1992 р.
Федеральна служба земельного кадастру Росії видала наказ від 15.06.01 р за № П\119 «Про затвердження документів земельного кадастру», яким затвердило «Порядок ведення державного реєстру земель кадастрового району, розділ «Земельні ділянки». Розділ «Земельні ділянки» призначений для постановки на державний кадастровий облік земельних ділянок, у тому числі внесення відомостей про раніше враховані земельні ділянки. При цьому відомості про раніше враховані земельні ділянки вносилися на підставі та відповідно до документів, оформлених згідно з Вказівками Росземкадастру від 10.04.2001 р. про проведення інвентаризації відомостей про раніше враховані земельні ділянки, тобто. на підставі та відповідно до інвентаризаційного опису. Ніякого проекту межування не потрібно, т.к. земельні ділянки були надані для будівництва та подальшої експлуатації наших будинків уже у встановлених межах, які не підлягали перегляду.
З згідно ст.22 ФЗ «Про земельний кадастр» відомості державного земельного кадастру про певну земельну ділянку, у тому числі про земельну ділянку, державний кадастровий облік якої було проведено в установленому порядку до набрання чинності цим Федеральним законом, надаються у вигляді виписок за місцем обліку даної земельної ділянки за плату або безкоштовно в строк не більше ніж через десять робочих днів з дня надходження відповідної заяви про надання зазначених відомостей. Виписки, що містять відомості про певну земельну ділянку, готуються у формі кадастрового плану такої земельної ділянки. Таким чином, оскільки земельні ділянки, на яких стоять наші будинки, мають встановлені кордони, пройшли кадастровий облік вже давно (є раніше врахованими земельними ділянками), то в силу ст.16 ФЗ «Про введення в дію Житлового кодексу», ст.36 Житлового кодексу РФ земельні ділянки належать на праві власності власникам приміщень будинку. Земельна ділянка з елементами благоустрою та озеленення була включена до складу єдиного комплексу загального майна (кондомініум) ще ФЗ «Про товариства власників житла», прийнятим 15.06.1996 р. Цим Законом було визначено, що загальне майно, включаючи земель ділянку, що не підлягає відчуженню окремо від права власності на приміщення будинку. Всупереч думці міської влади та деяких некомпетентних суддів про те, що ми можемо отримати у власність земельну ділянку тільки у разі створення ТСЖ, створювати ТСЖ необов'язково, право власності на спільне майно виникало незалежно від членства в ТСЖ. З цього приводу Конституційний суд виніс Постанову від 3 квітня 1998 р. № 10-П, в якій вказав, що «товариство як один з можливих способів управління кондомініумом і членство в ньому є похідними (вторинними) стосовно права власності домовласників. За змістом статті 35 (частина 2) Конституції Російської Федерації, виникнення права власності не може бути поставлене в залежність від членства в товаристві». ФЗ «Про ТСЖ» було визначено, що власники приміщень у будинку, а не ТСЖ мають право на земельну ділянку в нормативних розмірах. Стаття 10 ФЗ «Про товариства власників житла» встановлювала, що межі земельної ділянки в кондомініумі визначалися діючим землевідведенням. Відповідно до пункту 2 «Положення про визначення розмірів та встановлення меж земельних ділянок у кондо-мініумах», затвердженим постановою Уряду від 26. 09.97р. № 1223, кордони землевідводів, що діють, не підлягали перегляду. Поняття «багатоквартирний будинок», що використовується в Житловому кодексі РФ, є синонімом поняття «кондомініум». Отже, законодавство не передбачало перегляду кордонів земельної ділянки (перемежування), тобто. те, що зараз нам пропонують зробити органи виконавчої влади: перемежувати ділянку, встановивши її межі «по обрізу фундаменту» або на метр від неї. Нормативний розмір земельної ділянки визначається відповідно до СП 30-101-98 «Методичні вказівки з розрахунку нормативних розмірів земельних ділянок у кондомініумах», затверджених наказом Міністерства РФ із земельної політики, будівництва та житлово-комунального господарства від 26.08. 98г. № 59. ФЗ «Про товариства власників житла» було передбачено, що органи влади можуть розпоряджатися тільки наднормативною землею. Тому ущільнювальна забудова на прибудинкових територіях у межах діючих землевідведення на нормативній землі незаконна, т.к. вона порушує права власності власників приміщень багатоквартирного будинку; Власне міська влада розпоряджається чужою власністю. Відповідно до Житловим кодексом право на загальне майно багатоквартирного будинку, включаючи земельну ділянку, виникає на момент державної реєстрації цього права, а в силу закону, - незалежно від наявності реєстрації права. За бажанням власника приміщення право спільної часткової власності може бути зареєстровано. Для цього слід звернутися до Федерального агентства кадастру об'єктів нерухомості та отримати кадастровий план раніше врахованої земельної ділянки. У цьому слід запитувати кадастровий план реєстрації раніше виниклих прав, т.к. Залежно від призначення відомостей заповнюються різні форми кадастрових планів.
Відповідно до ч. 3 ст. 11.3 Земельного Кодексу РФ тавиключно відповідно до затвердженого проекту межування території здійснюється утворення земельних ділянок у межах елемента планувальної структури, забудованого багатоквартирними будинками.
(З використанням матеріалів конференції «Земля багатоквартирного будинку»)
Про таке поняття, як «прибудинкова територія», чули багато хто. Але що це таке, де саме знаходиться і для чого потрібно мало хто розуміє. Водночас у мешканців будинків часто виникають питання щодо використання цієї території та несення витрат за її утримання. Прибудинкова територія – це не лише шмат землі, а й частина спільної власності, нюанси управління якої повинен знати кожен.
Що таке прибудинкова територія та як вона визначається? Фото №1
Абстрактне поняття про прибудинкову територію мають багато. Говорячи простою мовою, це земля, що знаходиться біля будинку. Чіткого визначення даного поняття у законодавстві не міститься. А правове регулювання прилеглих до будинків територій здійснюється нормами різних актів.
По цивільному законодавству характерною рисою об'єктів нерухомості є їх нерозривний зв'язок із землею. Вона потрібна не тільки для зведення на ній різних будівель та будівель, але й для їхньої експлуатації.
Житловим Кодексом РФ встановлюється право всіх мешканців будинку, в тому числі і на ділянку землі, на якій він розташований.
Крім самої землі законодавець відносить до спільного мешканців:
- зелені насадження;
- об'єкти благоустрою;
- інші об'єкти, необхідних експлуатації (обслуговування) будинку.
Отже, згідно із законом прибудинковою територією є ділянка землі під самим будинком та біля нього. Це означає, що його використання здійснюється також законодавством про землю. У спільне майно мешканців багатоповерхівки входять також розташовані цій ділянці майданчики для дитячих ігор, стоянки, трансформаторні будки, зелені насадження, гаражі та інші об'єкти, необхідних обслуговування будинку, облагородження його двору.
Окремі питання щодо меж та розмірів таких територій вирішуються із застосуванням норм Містобудівного кодексу.
Як визначається розмір прибудинкових територій?
Навіщо потрібна прибудинкова територія? Фото №2
Прибудинкові території, як і будь-які інші земельні ділянки, повинні мати певні межі. Єдиного розміру таких територій законом не встановлюється. Усі будинки мають різні розміри, розташування, умови забудови, тож площа земельної ділянки визначається індивідуально. Для її обчислення використовують такі показники, як:
- площу всіх житлових приміщень будинку;
- частка землі на квадратний метр житла;
- вік, кількість поверхів будинку.
Крім того, до уваги беруться й умови забудови району, розташування будинку щодо інших будинків та об'єктів на підставі містобудівних норм. Якщо прибудинкова земля була у встановленому оформлена, то відомості про неї включено до Єдиного кадастру. І точні характеристики ділянки, у тому числі її розмір та межі, відображені у кадастрових паспортах. Для приватних домоволодінь розміри (кордони) прибудинкової землі визначаються умовами договорів, іншої документації про права користування землею.
Однак далеко не всі прибудинкові ділянки пройшли оформлення та поставлені на облік. Без проходження цієї процедури встановити межі території, вирішувати питання щодо її використання буде неможливо.
Хто має утримувати прибудинкові землі?
Хто несе витрати на утримання та благоустрій прибудинкової території? Фото №3
Відповідь на це питання залежатиме від того, чи дільниця пройшла процедуру оформлення та кадастрового обліку. Якщо так, то він стає всім квартирантом будинку. А у будь-якого власника, крім прав володіти та користуватися майном, є й обов'язок його утримувати. Статтею 158 ЖК РФ встановлюється зобов'язання мешканців брати участь у витратах утримання загального майна, зокрема, землю. Кожен має нести ці витрати пропорційно до своєї частки, тобто площі квартири.
Безпосередньо заходи щодо догляду за прибудинковою землею здійснюють самі мешканці, ТСЖ або обрана ними керуюча організація. У їхнє завдання входить підтримка її чистоти, прибирання сміття, озеленення, благоустрій. Постановою Уряду РФ від 13.08.2006 № 491 встановлюються за змістом прибудинкової ділянки та решти спільного майна.
Стан прибудинкової ділянки землі не повинен порушувати вимог санітарних, містобудівних та інших законодавчих норм.
Якщо ж ділянка мешканцями не сформована, то фактично вона перебуватиме у володінні муніципалітету. Тоді й брати участь у утриманні ділянки потрібно буде йому.
Розпорядження прибудинковою землею
Якщо земельна прибудинкова ділянка пройшла всі необхідні, то вона стає спільною власністю всіх мешканців (власників) будинку. Відповідно до норм цивільного та житлового законодавства, вони наділені правом використання, володіння та розпорядження своїм майном. Оскільки власність є спільною, то й ухвалювати рішення з питань розпорядження нею слід спільно.
На загальних зборах вони можуть домовитися про будівництво на ділянці дитячих або спортивних майданчиків, стоянок, встановлення лав, посадки рослин, розміщення реклами, інших об'єктів. Вони також мають право укладати з іншими особами про використання цієї території на платній основі. Розпоряджатися своєю землею мешканці мають розумно відповідно до вимог закону. Слід мати на увазі, що вони не мають права обмежувати рух інших осіб по прибудинковій ділянці.
Крім того, слід забезпечувати можливість проїзду спеціальних служб.
Нюанси
Які нюанси можуть виникнути при встановленні розмірів прибудинкової території та при визначенні витрат на її утримання? Фото №4
Для експлуатації будь-яких будівель потрібна прилегла територія. Визначення її кордонів та відповідальних за утримання осіб для приватних будинків не складає труднощів. З прибудинковими територіями багатоповерхівок це зробити не так просто. Якщо ділянки землі пройшли процедуру оформлення та враховані у кадастрі ще до початку дії нового Житлового кодексу, то вони автоматично абсолютно безкоштовно переходять у володіння власників житлових приміщень будинку.
Якщо ділянка не сформована, то мешканці можуть спільно прийняти рішення про необхідність її виділення у спільну власність. Потім вони можуть звернутися до муніципалітету чи іншого уповноваженого органу для вирішення питання про формування та виділення прибудинкової ділянки. Важливо розуміти, що з переходу до них прав на , вони приймають і обов'язки щодо його змісту.
Висновки
Мешканці багатоквартирних будинків часто не замислюються про питання власності та утримання прибудинкових ділянок землі. Однак, якщо під вікнами влаштовують звалище чи стоянку, це стає актуальним. Власникам багатоповерхівок слід знати про статус території біля їхнього будинку, права на неї, правила її утримання.
Докладніше про те, кому належить прибудинкова територія, ви можете дізнатися, подивившись відео:
