Концепцията за преимуществено право на покупка. Ред за упражняване на предимство при закупуване. Последици от изпълнението. Последици от неизпълнение. Последици от нарушаване на преимущественото право на покупка. Разширяване на правилата за преимущественото право на закупуване и на други възмездни сделки за отчуждаване на дялове. Ограничаване на преимущественото право на покупка.
1. Съсобственикът може да продаде своята част на други съсобственици или на трети лица (които не са съсобственици). Ако дялът е продаден на неупълномощени лица, останалите съсобственици имат преимуществено право да закупят продадения дял на цената, за която е продаден, и при други равни условия (клауза 1 от член 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация). федерация).
Предимственото право за закупуване на дял е право на съсобственика, неразривно свързано с неговата личност (не се допуска преотстъпване на преимущественото право за закупуване).
2. Ред за упражняване на правото на първи отказ:
Първо. Отговорности на продавача на акции. Продавачът на дял е длъжен да уведоми писмено останалите съсобственици за намерението си да продаде своя дял на външно лице, като посочи цената и другите условия, при които го продава.
Второ. Правото на съсобствениците. Съсобствениците могат да изразят желание за придобиване на дял при същите условия като външни лица.
трето. Срокове за упражняване на преимущественото право:
В 10-дневен срок от датата на получаване на съобщението от продавача, ако се отчуждава дял от правото върху движима вещ;
В рамките на 1 месец от датата на получаване на уведомлението от продавача, ако дялът от правото върху недвижим имот е отчужден.
3. Последици от упражняване на преимущественото право на изкупуване - продавачът отчуждава своя дял на изразилия съгласие за изкупуване на съсобственика дял. Ако няколко съсобственика са изразили съгласие, продавачът отчуждава своя дял на части съразмерно на дяловете, които притежават съсобствениците.
4. Последици от отказ от упражняване на преимущественото право на закупуване. Отказът от упражняване на преимущественото право на закупуване е:
а) активни действия - уведомяване на продавача на акцията за отказа да закупи акцията в рамките на сроковете, установени за упражняване на преимущественото право;
б) пасивни действия - неуведомяване на продавача на дела за намерението му да закупи дела.
Само при отказ да упражни преимущественото право на изкупуване, продавачът на дела има право да продаде своя дял на външно лице при условията, които са били съобщени на останалите съсобственици.
5. Последици от нарушаване на преимущественото право на изкупуване. Нарушения на преимущественото право от страна на продавача на дял са:
а) продажба на дял на външно лице без уведомяване на някой от съсобствениците;
б) продажба на дял на външно лице при условия, различни от посочените в уведомлението на съсобствениците.
Единственият начин за защита на нарушеното преимуществено право е съсобственикът да подаде иск в съда за прехвърляне на правата и задълженията на купувача на дела към него (клауза 3 от член 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация). . Самият договор за покупко-продажба на дялове не може да бъде обявен за недействителен на основание нарушение на преимущественото право.
Сделката (в нарушение на преимущественото право) е незаконосъобразна по своя предметен състав, поради което в тази си част следва да бъде обявена за недействителна. Но тъй като иначе сделката е законна, няма нужда да я прекратявате. Препоръчително е да смените субекта от страна на купувача.
(V.F. Яковлев, 1965 г.)
Прехвърлянето на правата и задълженията на купувача към ищеца се извършва дори ако делът се счита за вече прехвърлен на купувача. По този начин, ако прехвърлянето на дял от собствеността върху жилищни помещения вече е преминало държавна регистрация, при удовлетворяване на иска съдът посочва в решението си да замени купувача с ищеца в договора за покупко-продажба и да замени купувача с ищецът във вписването на правото на споделена собственост в Единния държавен регистър.
Арбитражна практика
стр. 4, клауза 1.2 от Резолюцията на Пленума на Въоръжените сили на Руската федерация от 10 юни 1980 г. № 4.
Срокът, през който може да се иска прехвърляне на правата и задълженията на купувача на дела, е три месеца от деня, в който ищецът е научил за нарушението на правото си (тоест този период е давността).
Арбитражна практика
стр. "в" клауза 1.2 от Резолюцията на Пленума на въоръжените сили на Руската федерация от 10 юни 1980 г. № 4.
Арбитражните съдилища смятат, че въпросният период е преклузивен, т.е. той се изчислява от деня, в който делът е прехвърлен на купувача и не подлежи на възстановяване (виж параграф 20 от Резолюцията на Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 25 февруари 1998 г. № 8), но от гледна точка на съществуващата практика (включително практиката на арбитражните съдилища) позицията на Върховния съд изглежда по-правилна.
6. Разширяване на правилата за предпочтителното право на покупка към други възмездни сделки за отчуждаване на дялове. Съсобствениците имат преимуществено право да придобият дял, отчужден на трети лица не само по договор за покупко-продажба, но и по други възмездни сделки (бартер, компенсация и др.).
Арбитражна практика
Параграф 7 от Преглед на практиката на прилагане от арбитражните съдилища на член 409 от Гражданския кодекс на Руската федерация (Приложение към информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 21 декември 2005 г. N 102) .
Трябва обаче да се помни, че в тези случаи съсобствениците, упражняващи своето преимуществено право, трябва да предоставят на отчуждителя същото имущество, както на третото лице приобретател. Ако това не е възможно (например, когато предоставянето се състои в прехвърляне на уникална вещ), преимущественото право на останалите съсобственици не може да бъде упражнено.
7. Ограничаване на преимущественото право на закупуване. Има два случая на такова ограничение:
Първо. Съдебната практика показва, че преимущественото право не се прилага при отчуждаване на дял по договор за пожизнена издръжка с зависими лица, тъй като в този договор самоличността на приобретателя на дела е от съществено значение за отчуждителя.
Арбитражна практика
стр. "b" клауза 1.2 от Резолюцията на Пленума на въоръжените сили на Руската федерация от 10 юни 1980 г. № 4.
Второ. В съответствие с параграф 1 на чл. 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация, преимущественото право не се прилага в случай на продажба на дял на публичен търг, тъй като в този случай се установява различна процедура, която позволява да се вземат предвид интересите на други съсобственици (вижте параграф 2 § 3 от тази глава).
Публичният търг е специален начин за продажба на имущество на длъжника, което е възбранено със съдебно решение или е предмет на принудителна продажба въз основа на съдебно решение.
(Л. А. Новоселова)
Ако търгът за продажба на дял не е публичен, а се провежда по волята на собственика на дела в правото на обща собственост (член 447 от Гражданския кодекс на Руската федерация), тогава правилата за пред - правото на изкупуване се прилага изцяло към договора, сключен на такъв търг. В този случай всеки съсобственик има право да иска прехвърляне на правата на купувача, който е лицето, спечелило търга, върху себе си.
Наследство
Въпрос:
Моля, кажете ми какво е най-добре да направя. С брат ми наследихме и получихме по втори дял от едностаен апартамент. Пазарната стойност на апартамента е 1200 хиляди рубли, предлагам му 400 хиляди рубли - той не е съгласен. Кажете ми как може да се реши този проблем и ще може ли той да продаде дела си на външен човек без моето съгласие? И каква може да е стойността на неговия дял?
Отговор:
Право на брат ви е да продаде своя дял или не. По силата на член 209 от Гражданския кодекс на Руската федерация собственикът има право да притежава, използва и разпорежда с имуществото си.
Той ще може да продаде дела си без вашето съгласие, но при спазване на правилата за предпочтително изкупуване.
В съответствие с член 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация, при продажба на дял от правото на обща собственост на външно лице, останалите участници в споделената собственост имат преимуществено право да закупят продадения дял на цената, за която е продадени, и при други равни условия, освен при продажба на публичен търг.
Продавачът на дял е длъжен да уведоми писмено останалите участници в споделената собственост, че възнамерява да продаде своя дял, като посочи цената и другите условия, при които го продава. Ако останалите участници в споделената собственост откажат да закупят или не придобият този дял в собствеността на апартамента в рамките на един месец, продавачът има право да продаде своя дял на всяко лице.
При продажба на дял в нарушение на преимущественото право всеки друг участник в споделената собственост има право в рамките на три месеца да поиска по съдебен ред прехвърлянето на правата и задълженията на купувача върху него. Тоест, ако вашият брат все пак се опита да продаде своя дял, без да ви уведоми, вие имате право да оспорите тази сделка в рамките на три месеца и да изкупите дела на брат си.
Развод
Въпрос:
Моля, кажете ми как да разреша ситуацията. Със съпруга ми сме разведени от 2000 г. Апартаментът е приватизиран от 2005 г. по равни части - аз, дъщеря ми и бившият ми съпруг. Те живяха заедно до 2007 г. След това той си тръгна. Четири години не живее в апартамент. През цялото това време той не е платил за това.
Тогава той заведе дело за обитаване и съдът определи правото на ползване на стаята. Тристаен апартамент. Той иска да се нанесе не сам, а с новата си жена и ще имат дете.
Обявих апартамента за продажба, но всичко се свежда до факта, че бившият ми съпруг иска много повече, отколкото струва третият му дял. И през цялото време ни плаши с това, че ако се нанесат, той ще даде своята част под наем.
Отговор:
Можете да продадете целия апартамент, включително дела на бившия си съпруг, само с негово съгласие. Ако той не даде съгласието си за продажбата, независимо по каква причина, тогава няма да можете да продадете целия апартамент. Във вашата ситуация има само един изход: да продадете своя дял и дела на дъщеря си, като преди това сте предложили да ги изкупите на бившия си съпруг.
Ясно е, че това ще излезе много по-евтино от продажбата на целия апартамент, но друг вариант няма.
Акция за продажба
Въпрос:
Как да продадете своята половина от къщата (дял), какви документи са необходими?
Отговор:
Преди да продадете дял от къщата, е необходимо да предоставите на съсобствениците преференциално право за закупуване на вашата част - точно както в случая с апартамент (вижте по-горе). Необходимо е да ги уведомите писмено за намерението си да продадете дела и да посочите стойността му.
Ако откажат да купят дела или не отговорят на предложението ви, можете да продадете имота си на всяко лице.
За да продадете дял от къща, трябва да имате в ръцете си удостоверение за държавна регистрация на права, документ - основа за получаване на този сертификат, както и технически паспорт на сградата.
Апартамент за влюбени
Въпрос:
Здравейте! Ще си купим апартамент с приятеля ми. Имаме приблизително еднакви дялове и от негова, и от моя страна. Как да организираме покупката, така че приносът на всеки да бъде запазен в случай например на несъгласие?
Отговор:
Имотът, придобит преди брака, принадлежи на лицето, на чието име е регистриран. Тоест, ако апартаментът, който купувате, е регистриран като обикновена споделена собственост (по една втора част за всеки), то в случай на разногласие тези дялове ще останат непроменени.
Можете да се разпореждате с дяловете си по свое усмотрение, но ако говорим за сключване на договор за покупко-продажба, тогава трябва да запомните преимущественото право на втория съсобственик да изкупи втория дял. По-изгодно е апартаментът да се продаде не на акции, а като цяло, с по-нататъшно разделяне на получените средства, но това е възможно само по взаимно съгласие на съсобствениците.
В тази публикация искам да говоря за едно дело, свързано с иск за прехвърляне на права и задължения на купувача, на осн. приложение, предвиждаща възможност за преимуществено право на закупуване на дял от участниците в споделената собственост.
Изглежда, че какво може да бъде по-лесно от внимателното четене и прилагането на неговите не толкова сложни правила? Но някои граждани не искат да си правят труда да търсят и избират адвокати или адвокати, за да им бъде осигурена достойна защита. В този случай аз представлявах интересите на ответника и бях просто доволен от това как двама представители на ищеца водеха делото по такъв начин, че естественият резултат беше отказ за удовлетворяване на исковете, потвърден от апелативния съд.
Басня по случая
Гражданинът А. намерил обява за продажба на 2/3 дял от правото на обща обща собственост върху жилищна сграда. Дяловете са продадени от двама съсобственици, всеки от които притежава по 1/3. Третият съсобственик Ш. е уведомен на адреса, на който се твърди, че живее с бившата си съпруга, тъй като не е известно точното му местонахождение.
Приблизително 6 месеца след сключването на договора за покупко-продажба А. получава искова молба от съда за преводправа и задължения на купувача на делавърху ищеца.
Позицията на ищеца
Ищецът сочи в исковата молба, че не е бил уведомен за намерението на останалите съсобственици да продадат дяловете си от правото на обща собственост, в резултат на което неговата предимство при закупуване на дял, които възнамерявал да осъществи, ако бъде надлежно уведомен. Искът е предявен за договора за покупко-продажба и обезсилване на вписването в Единния държавен регистър на недвижимите имоти.
Ищецът сочи в исковата молба, че през месец юни дошъл в къщата и видял там А., който му казал, че е купил дял от 2/3. В съдебно заседание ищецът каза, че А. му показала договора за покупко-продажба на дял. Ищецът също пише в исковата молба, че през октомври е взел извлечение от Rosreestr за правата върху къщата и е научил за нарушаването на правата му.
Искът е подаден едва през декември.
Преди да подадете иск за прехвърляне на права и задължения на купувачапо договора за покупко-продажба, както се оказа, ищецът все пак е предявил искова молба за обезсилване на договора за покупко-продажба на дял.
Тази очевидна грешка при избора на метода за защита на правото в случай на нарушение предимство при закупуване на дял, доста често срещано сред някои адвокати, които имат бегло разбиране за гражданското право, доведе до факта, че искова молба, съответстваща на правилния метод за защита на правото, беше подадена толкова късно. Не е нужно да сте ракетен учен, за да прочетете част 3 и да разберете какъв вид искове защитава законът в този случай.
Тогава на ищеца беше върната исковата молба и той отново подаде иск за разваляне на сделката, като промени предмета на иска, едва след като беше приет от съда, когато, както смятам, съдът намекна, че ще бъде необходимо за изменение на исковете.
Позицията на ответника
Първото и очевидно нещо, което се наби на очи е, че ищецът е пропуснал срока да сезира съда за защита на нарушеното право. Наистина, част 3 предвижда:
При продажба на дял в нарушение преимуществено правовсеки друг участник в споделената собственост има право да поиска в съда в рамките на три месеца преводвърху него права и задължения на купувача
.
В параграф 14 от Резолюцията на Пленума на Върховния съд на Руската федерация № 10, Пленумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация № 22 от 29 април 2010 г. „По някои въпроси, възникващи в съдебната практика при решаване на спорове, свързани със защита на правото на собственост и други вещни права” са дадени следните разяснения
По смисъла на параграф 3, при продажба на дял от правото на обща собственост в нарушение на преимущественото право на закупуване на други участници в споделената собственост, всеки участник в споделената собственост има право в тримесечен срок от деня, в който е узнал или е трябвало да узнае за сделката, да иска по съдебен ред прехвърляне на правата и задълженията на купувача по нея.
Рекламации, подадени след посочения срок, не подлежат на удовлетворяване. В същото време, по искане на гражданин, във връзка с правилата, този период може да бъде възстановен от съда, ако гражданинът го е пропуснал по уважителни причини.
В нашия случай в самия иск се посочва, че ищецът е видял гражданин в къщата през юни, който е казал, че е купил дялове от собствеността на къщата. Мнозина, за съжаление, четат закона само откъслечно и не виждат в него това, което не искат да видят, а може би и не могат да видят.
Черно на бяло пише, че започва да тече тримесечният срок, който по същество е съкратена давност, че започва да тече от момента, в който ищецът е узнал или е трябвало да узнае за сделката. В случая вече от исковата молба следва, че Ш. е трябвало да разбере за нарушението на правата си, след като е видял непознат, който е бил в къщата и е казал на ищеца, че е купил дял от нея.
След това ищецът трябваше да вземе извлечение от Rosreestr, разбира се, ако наистина искаше да упражни преимущественото право за закупуване на дял, но по неизвестни причини той взе извлечението едва през октомври, т.е. след период от три месеца.
Естествено, веднага обявих прилагането на давността към исковете на ищеца, позовавайки се на факта, че в този случай тя започва да тече от момента, в който ищецът е трябвало да научи за нарушението на правото си.
Искам да кажа, че ако ищецът не беше говорил за това в исковата молба, тогава трябваше да представим доказателства, че ищецът е трябвало да научи за нарушаването на правата си през юни. Специални благодарности на тези, които подадоха иска по този начин. Никога не бих заложил мина в съдебен процес. Нека ответникът докаже, че ищецът е трябвало да знае за нарушението на правото си, преди ищецът да получи извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти през октомври. И все още не е известно дали ответникът може да докаже тези обстоятелства или не.
И делото е заведено от тези, които смятат, че давността започва да тече от момента, в който ищецът е научил за нарушението на правото. Ето защо дори не са се замислили за последиците от посочване в исковата молба на обстоятелство, което очевидно поставя ищеца пред претенцията за пропускане на давността.
Изглежда, че е необходимо поне да се опитаме да поправим ситуацията в съда и да се опитаме да възстановим давността, тъй като ищецът твърди, че е неграмотен. Но не, представителите на ищеца продължават да настояват, че давността не е изтекла.
Отново им благодаря за това.
Следващият ни аргумент беше, че съсобствениците нямат точна информация къде живее ищецът, а съобщението е изпратено на последния му известен адрес. Изтъкнахме, че добросъвестният съсобственик, за да не се нарушават правата му, трябва най-малкото да уведоми останалите съсобственици къде трябва да му се изпращат уведомления.
Другото ни възражение беше, че към момента, в който ищецът е научил, че в къщата живее купувач, той не е имал намерение да упражнява правото на изкупуване. Ищецът не може да представи доказателства, че разполага със средства да упражни преимущественото право за закупуване на дела.
Най-забележителният подарък на представителите на ищеца към ответниците беше, че те показаха, че към момента на спора в банковата сметка на ищеца има сума за плащане на купувача, но тази сума не е внесена по сметката на съдебното ведомство.
Те не взеха предвид обясненията на Резолюцията на Пленума на Върховния съд на Руската федерация от 06/10/1980 N 4 (с измененията на 02/06/2007) „По някои въпроси на практиката на разглеждане от съдилища по спорове, възникнали между участници в общата собственост върху жилищна сграда“, който гласи следното:
При подаване на такъв иск ищецът е длъжен да депозира, по аналогия с банковата сметка на администрацията (отдела) на съдебния отдел в съответния съставен субект на Руската федерация, сумата, платена от купувача за къщата, таксите и мита, както и други суми, дължими на купувача като компенсация за необходимите разходи, направени при закупуване на къщата.
Представителите на ищеца обясниха пред първоинстанционния съд, че са питали в канцеларията как могат да внесат необходимата сума, но не са били уведомени. С това те оправдаха факта, че ищецът не може да внесе пари по сметката.
В този случай не се съмнявах, че исковете ще бъдат отхвърлени, което и се случи.
Но представете си изненадата ми, когато прочетох жалбата на ищеца. В него ищецът пише, че съдът не му е разяснил правото да подаде молба за възстановяване на давността, а също така не е разяснил процедурата за внасяне на пари по сметката на Съдебния отдел.
И всичко това въпреки факта, че ищецът имаше 2 представители и съдебните заседания бяха многократно отлагани и от ищеца беше поискано да предостави доказателства за съответствие с горепосочените разяснения на Пленума на въоръжените сили на Руската федерация. С други думи, според съставителите на жалбата, съдът трябва да съветва ищеца по време на съдебните заседания.
Написах само кратки възражения по жалбата и не участвах в нея. Въззивният съд остави решението на първоинстанционния съд непроменено и друг вариант не можеше да има при такава работа на първоинстанционния съд.
Така имах късмет с представителите на ищеца, които положиха всички усилия да осигурят отхвърлянето на исковете.
Обръщаме внимание, че това решение може да бъде обжалвано пред по-горна инстанция и отменено
МОСКОВСКИЯ ГРАДСКИ СЪД
Съдия: Федюнина С.В.
Съдебен състав по граждански дела на Московския градски съд в състав:
Председателстващ Шубина И.И.
съдии Мареева Е.Ю., Баталова И.С.
подсекретар С.А.
с участието на прокурор Подвисоцкая Т.И.
като изслуша в открито съдебно заседание докладваното от съдия Баталова И.С.
гражданско дело по жалба на К.М. по решение на Лефортовския районен съд на Москва от 8 ноември 2013 г., който реши:
При удовлетворяване на иска на К.М. на К.В., С.Л., С.Н. относно прехвърлянето на правото на купувача на дял по договор за покупко-продажба, признаване на преимущественото право за закупуване на 2/2 дяла от апартамент, обезсилване на договор за дарение за дял от апартамент, изваждане - отказвам
инсталирано:
Ищецът К.М. предявил иск срещу К.В., С.Л., С.Н., като взе предвид уточняването на исковете в съответствие с чл. 39 от Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация, поиска да й прехвърли правата на купувача на 2/3 дялове по договора за покупко-продажба от 3 декември 2012 г., сключен между К.В. и С.Л.; признава й преимуществено право за закупуване на 2/3 дял от правото на обща собственост върху апартамент на адрес: Москва, ... проезд, д... бл... ап...; обезсилва договора за дарение на 1/3 дял от правото на обща собственост върху спорния апартамент от 08.11.2012 г., сключен между С.Л. и С.Н.; evict S.L., S.N. от спорния апартамент.
Предявените искове са мотивирани с това, че ищецът е собственик на 1/3 дял от спорния апартамент на адрес: ж.к.<...>, собственик на 2/3 от дела бил нейният син К.В.
На 11.12.2012 г. ищецът узнал за продажбата на К.В. дялове в собствеността на спорния апартамент на трети лица. На 05 януари 2011 г. ищецът получава съобщение за продажбата на дела на К.В. в спорния апартамент на цена от... рубли, след получаване на това уведомление, ищецът оспорва собствеността на К.В. апартамента, като част от разглеждането на това дело, апартаментът е иззет.
Както посочи ищецът, впоследствие К.В. е извършил действия, сочещи, че не е имал желание да продаде дела си в спорния апартамент, като е отдавал под наем стаите, които заема.
През 2012 г. К.В. продаде своя дял за... търкайте. S.L., докато ищцата не е уведомена за продажбата на дружествения дял с предложение за упражняване на преимущественото й право за закупуване.
В съдебно заседание представителят на ищеца К.Л. поддържа предявените искове, като взе предвид направените от тях уточнения, изцяло.
Подсъдимите К.В., С.Н. в съдебно заседание са възразили срещу удовлетворяване на исковете.
Ищецът К.М., ответникът С.Л. не се явиха в съдебно заседание, като предвид надлежното им уведомяване, делото се разгледа от съда в тяхно отсъствие по реда на чл. 167 от Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация.
Съдът е постановил горното решение, чиято отмяна се иска от К.М., позовавайки се на допуснато от съда нарушение на процесуалните правила, изразяващо се в непривличане на прокурора по делото, както и на жалбата. като нарушение от страна на съда на правилата на материалния закон, сочещи, че ищецът, като е променил условието за цената на отчуждаемия дял, е извършил сделката, без да уведоми участник в общата вещ, който има право на предимство, т.е. абсолютно нарушение на чл. 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация и води до удовлетворяване на иска.
След като провери материалите по делото, изслуша представителите на ищеца, ответниците К.В., С.Н., като обсъди възможността за разглеждане на делото в отсъствието на ищеца К.М., ответникът С.Л., които бяха надлежно уведомени за разглеждането на делото, след като изслуша заключението на прокурора Подвисоцкая Т. И., който счита решението на съда за законосъобразно и обосновано, след като обсъди доводите на жалбата, съдебният състав не намира основания за отмяна на решението на съда, постановено в съответствие с действителното обстоятелствата по делото и изискванията на закона.
Съгласно ал.1 на чл. 209 от Гражданския кодекс на Руската федерация само собственикът има едновременно правата да притежава, използва и разпорежда с имуществото си. Други законни собственици нямат право да се разпореждат с имущество, което не им принадлежи.
В съответствие с параграф 2 на чл. 246 от Гражданския кодекс на Руската федерация, участник в споделената собственост има право по свое усмотрение да продава, дарява, завещава, залага своя дял или по друг начин да се разпорежда с него в съответствие с правилата, предвидени в член 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация по време на отчуждаването му срещу обезщетение.
По силата на параграфи 1 - 3 на чл. 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация, при продажба на дял от правото на обща собственост на външно лице, останалите участници в споделената собственост имат преимуществено право да закупят продадения дял на цената, за която се продава, и на други равни условия, освен при продажба на публичен търг.
Продавачът на дял е длъжен да уведоми писмено останалите участници в споделената собственост за намерението си да продаде своя дял на външно лице, като посочи цената и другите условия, при които го продава. Ако останалите участници в споделената собственост откажат да закупят или не придобият продадения дял в правото на собственост върху недвижим имот в едномесечен срок, а в правото на собственост върху движимо имущество в десетдневен срок от датата на уведомлението, продавачът има правото да продаде своя дял на всяко лице.
При продажба на дял в нарушение на преимущественото право всеки друг участник в споделената собственост има право в рамките на три месеца да поиска по съдебен ред прехвърлянето на правата и задълженията на купувача върху него.
Както следва от материалите по делото и установено от първоинстанционния съд, спорният тристаен апартамент на адрес: Москва, ... пр., д... бл... ап... Ищецът притежава.. .дялове в собствеността на посочения апартамент... дялове в собствеността на апартамента принадлежали на ответника К.В.
Във връзка с взетото от К.В. решение за продажба на своя дял в правата на собственост на ищеца, действащ нотариус на Москва С.О. е изпратено съобщение до ищеца К.М. е предложено закупуване на... дялове от спорния апартамент на цена... рубли, на ищцата е разяснено, че в едномесечен срок от датата на получаване на съобщението следва да изрази намерението си относно предложената сделка, в противен случай имотът ще бъде продаден без нейно съгласие.
Това съобщение е получено от К.М. 01/05/2011, но не е получен отговор. От протокола от съдебно заседание от 08.11.2013 г. (дело 148) следва, че ищецът, след като е получил съобщение за продажбата, не е придобил дела, предложен за отчуждаване, поради липса на финансова възможност. Удостоверение за връчване на уведомление на ищеца К.М. ответникът получил от нотариуса на 28.04.2011г.
16.11.2012 г. между ответника К.В. и С.Л. е сключен договор за покупко-продажба... на дял от посочения апартамент на цена... руб.
Впоследствие между С.Л. и С.Н. бил сключен договор за дарение... на дял от собствеността върху спорния апартамент.
В момента собственици на апартамента са К.М., С.Л., С.Н. по 1/3 дял всяка.
В предявяването на исковете си ищцата се позовава на факта, че не е получила съобщение за продажбата на дружествения дял, а ответникът без основание сам променя цената на предлагания дял.
При решаване на предявените искове, съдът не намери основания за тяхното удовлетворяване, като взе предвид, че К.В. по установения ред уведомил ищеца за продажбата на дела, като изпълнил изискванията на чл. 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация и ищецът, след като е получил уведомление за продажбата, не е упражнил правото на предпочтително изкупуване на отчужден дял.
Същевременно съдът взе предвид, че дългият период от време за продажбата на дела на трето лице и сключването на договора за покупко-продажба се дължи на факта, че след получаване на съобщение за продажбата на дела , ищцата се е обърнала към съда с искане за признаване на нейния отказ от наследство под формата на дял от спорния апартамент в полза на К.И.Н. невалиден, обезсилване на удостоверението за държавна регистрация на правото на 2/3 дял от апартамента за ответника К.В.
В рамките на разглеждането на посоченото гражданско дело е наложен запор върху апартамента с цел обезпечаване на иска, който е отменен на 18 октомври 2011 г. (дело 128). Това обстоятелство възпрепятства продажбата на К.В. неговите дялове в собствеността на апартамента.
Съдът взе предвид също, че К.В. били публикувани обяви за продажба на дял от спорния апартамент, апартаментът многократно показван на купувачи, което също изисквало определено време.
С доводите на ищеца за нарушение от страна на ответника на чл. 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация поради липсата на нейно известие за продажба на дял в апартамента за сумата от... rub. съдът не се съгласи, като посочи, че законът не предвижда повторно уведомяване на собственика за продажбата на дял след определен период от време, а продажбата на дял на по-висока цена на трето лице не нарушава права на ищеца, който е имал възможност да закупи отчуждения дял на по-ниска цена, но не се е възползвал от това.
След като отказа да удовлетвори исканията на ищеца да прехвърли на нея правата и задълженията на купувача по договора за покупко-продажба от 3 декември 2012 г., съдът също не намери основания за удовлетворяване на исканията за обезсилване на договора за подарък, изгонване на S.L., S.N. от спорния апартамент, тъй като посочените изисквания произтичат от изложените по-горе.
Съдебният състав се съгласява с изводите на първоинстанционния съд, същите се основават на цялостно, пълно и обективно изследване на наличните по делото доказателства, чиято правна оценка е дадена от съда по реда на чл. . 67 от Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация и отговаря на нормите на материалното право, уреждащи спорни правоотношения.
Освен това съдебният състав счита за необходимо да се отбележи, че клауза 1.2 от Резолюцията на Пленума на Върховния съд на Руската федерация от 06/10/1980 N 4 (с измененията на 02/06/2007) „По някои въпроси на практиката за разглеждане от съдилищата на спорове, възникващи между участници в общата собственост на жилищна сграда“, се обяснява, че при разрешаване на спорове, възникнали във връзка с упражняването от участник в споделената собственост на преимущественото право за закупуване на дял от имота (чл. 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация), е необходимо да се вземе предвид, че при подаване на такъв иск ищецът е длъжен да внесе, по аналогия с част 1 на чл. 96 от Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация по банковата сметка на администрацията (отдела) на съдебния департамент в съответния съставен субект на Руската федерация сумата, платена от купувача за къщата, таксите и митата, както и като други суми, които следва да бъдат изплатени на купувача като компенсация за необходимите разходи, направени при закупуване на къщата.
От материалите по делото следва, че посочените средства не са внесени по банковата сметка на Съдебното управление. Удостоверение от JSCB Interprombank от 10.02.2013 г., налично в материалите по делото, показва само, че към 10.02.2013 г. салдото по банковата сметка на ищеца е... рубли, което не показва наличието на посочената сума към датата на съдебното решение и разглеждането на делото в апелативния съд, внасянето на средства по банкова сметка не гарантира тяхната безопасност по време на цялото разглеждане на делото и на етапа на изпълнение на решението, тъй като не изключва възможността собственикът на сметката да упражни правото си на разпореждане със средства. Няма данни да са предприети мерки за обезпечаване на иска във връзка с тази банкова сметка, за да се гарантира сигурността на средствата. С оглед изложеното решението на съда за отхвърляне на иска е правилно.
Обсъждайки доводите, изложени от ищеца във въззивната жалба, съдебният състав достига до следното.
Според ищеца уведомлението за продажба на дела, изпратено по реда на чл. 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация към участник в споделената собственост, сред съществените условия е цената на договора, ако тя се промени, съответното известие, посочващо новата цена, трябва да бъде изпратено до целия споделен собственик.
Съдебният състав не може да се съгласи с този довод, тъй като ищецът като собственик на дял от апартамента, когато друг собственик продаде своя дял по силата на закона, има преимуществено право на изкупуване, докато действащото законодателство не определят задължението на продавача на дял от правото на споделена собственост, след изпращане на уведомление за намерение да продаде своя дял в недвижими имоти на цената, посочена в съобщението, да не променя условията и цената на споразумението в бъдеще , тъй като правилата за публичното предлагане не подлежат на приложение към сключеното между страните споразумение, когато страната, изпратила офертата за продажба на имота за определена цена и условия, няма право да променя тези условия и цени.
Доводите на ищеца, че ответникът, след изпращане на първоначалното съобщение с посочване на цената, няма право впоследствие да я увеличи, се основават на неправилно тълкуване на нормите на материалния закон, тъй като продавачът не само има право да промени цената. очаквана цена, като я увеличи, но също така има право да откаже да продаде своя дял недвижим имот или да се разпореди по друг начин с него.
Липсват признаци на противоправни действия от страна на ответника по отношение на ищеца.
Освен това, като твърди нарушение на правото си, изразяващо се в продажба на дял от ответника на цена, по-висока от предварително предложената на ищеца, ищецът е в нарушение на чл. 56 от Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация не представи доказателства, че е имала намерение да придобие дела и съответните средства за придобиване на посочения дял към момента на отчуждаването му, както и доказателства, че продажбата на дяла на по-висока цена нарушил правата й.
Доводът на жалбата за неучастието на прокурора в делото в първоинстанционния съд в съответствие с параграф 4 на чл. 45 от Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация, се опровергава от материалите по делото и възраженията, представени от Лефортовската междурайонна прокуратура на Москва, от които става ясно, че прокурорът е бил надлежно уведомен за разглеждането на делото чрез изпращане на списъци по граждански дела, разгледани с участието на прокурора, неявяването му в съдебно заседание се дължи на заетостта му в друг процес, прокурорът е запознат със съдебното решение, няма основания за обжалване.
Съдържащите се в жалбата доводи не поставят под съмнение законосъобразността на решението, а се свеждат до преоценка на изводите на съда относно отказа за удовлетворяване на изискванията и събраните по делото доказателства.
При разглеждане на делото от съда не е допуснато нарушение или неправилно прилагане на материалния или процесуалния закон, довело до постановяване на незаконосъобразно решение; няма основания за отмяна на съдебното решение въз основа на доводите на жалбата.
На основание изложеното, воден от чл. Изкуство. 328, 329 Граждански процесуален кодекс на Руската федерация, съдебен състав
Продавачът на дял е длъжен да уведоми писмено останалите участници в споделената собственост за намерението си да продаде своя дял на външно лице, като посочи цената и другите условия, при които го продава. Ако останалите участници в споделената собственост откажат да закупят или не придобият продадения дял в правото на собственост върху недвижим имот в едномесечен срок, а в правото на собственост върху движимо имущество в десетдневен срок от датата на уведомлението, продавачът има правото да продаде своя дял на всяко лице (клауза 2 от чл. 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
При продажба на дял в нарушение на преференциалното право всеки друг участник в споделената собственост има право в рамките на три месеца да поиска по съдебен ред прехвърлянето на правата и задълженията на купувача към него (част 3).
Тъй като не сте получили известие за предстоящата продажба, имате право да се обърнете към съда с искане за прехвърляне на правата и задълженията на купувача към вас.
В параграф 14 от резолюцията на Пленума на Върховния съд на Руската федерация № 10 и Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация № 22 от 29 април 2010 г. „По някои въпроси, възникващи в съдебната практика при решаване на спорове, свързани със защитата на правата на собственост и други права на собственост“ се посочва, че по смисъла на член 250, параграф 3 от Гражданския кодекс на Руската федерация при продажба на дял от правото на обща собственост в нарушение на преимущественото право на закупуване на други участници в споделената собственост, всеки участник в споделената собственост има право в рамките на три месеца от деня, в който е узнал или е трябвало да узнае за сделката, да поиска в съда прехвърлянето на правата и задълженията на купувачът към него.
В параграф 14 от резолюцията на Пленума на Върховния съд на Руската федерация № 10 и Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация № 22 от 29 април 2010 г. „По някои въпроси, възникващи в съдебната практика при решаване на спорове, свързани със защитата на правото на собственост и други вещни права” е посочено, че при нарушение на правото на предпочтително изкупуване на съсобственик на недвижим имот, съдебен акт, с който се удовлетворява претенцията за прехвърляне на правата и задълженията на купувача е основание за извършване на подходящи вписвания в Единния държавен регистър.
По този начин тримесечният период трябва да се изчислява от деня, в който сте научили за транзакцията.
Предвид гореизложеното предлагам да подадете искова молба в съда, в която да посочите следните изисквания:
1. Признайте преференциалното си право за закупуване на дял от правото на обща споделена собственост върху апартамента.
2. Анулирайте вписването на регистрацията на правата на собственост върху правото на обща споделена собственост в апартамента, вписана в Единния държавен регистър.
