पहले इन्कार करने का अधिकार। किसी शेयर को खरीदने का पूर्व-खाली अधिकार क्या है और इससे कैसे बचा जा सकता है? अचल संपत्ति खरीदने से पहले इनकार करने के अधिकार पर कानून

किसी अपार्टमेंट में शेयर खरीदने से पहले इनकार करने का अधिकार संपत्ति के सह-मालिक को पहले अपार्टमेंट में हिस्सा खरीदने की गारंटी देता है, और उसके इनकार की स्थिति में, बिक्री संचालन के सामान्य नियमों के अनुसार की जाएगी। किसी बाहरी व्यक्ति को खरीद और बिक्री लेनदेन। इसके अलावा, प्रीमेप्टिव अधिकार न केवल अचल संपत्ति बेचते समय लागू होता है, बल्कि विनिमय समझौते के तहत इसके हस्तांतरण के मामले में भी लागू होता है।

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साझा स्वामित्व में अचल संपत्ति वस्तुएं

कई मालिकों के स्वामित्व वाला एक अपार्टमेंट संयुक्त स्वामित्व के अधिकार के तहत उनका होता है। इसका मतलब यह है कि उनमें से प्रत्येक के पास संपत्ति के स्वामित्व का अपना हिस्सा है और इसे बिक्री के लिए रख सकते हैं। किसी अपार्टमेंट का हिस्सा बेचते समय, यह महत्वपूर्ण है कि पूर्व-खाली अधिकार का उल्लंघन न किया जाए।

सबसे पहले, प्रीमेप्टिव अधिकार अन्य सह-मालिकों के संपत्ति अधिकारों की एक तरह की सुरक्षा के रूप में कार्य करता है और न केवल लाभदायक आधार पर संपत्ति हासिल करने की अनुमति देता है, बल्कि इसके कई हिस्सों को एक साथ जोड़ने की भी अनुमति देता है।

अक्सर आवास का स्वामित्व रिश्तेदारों के साथ साझा किया जाता है। एक नियम के रूप में, यह इस तथ्य के कारण है कि संपत्ति निम्नलिखित के परिणामस्वरूप अर्जित की गई थी:

• निजीकरण;
• विरासत;
• खरीदारी या दान.

हालाँकि, भले ही रहने की जगह के मालिक रिश्तेदार हों और उनमें से एक अपने हिस्से को अलग करने का इरादा रखता हो, तो पूर्व-खाली अधिकार भी अपना प्रभाव बढ़ाता है।

रिश्तेदारों से शेयर खरीदना उसी तरह होता है जैसे किसी अजनबी से शेयर खरीदना। इस प्रकार, प्री-एम्प्शन के नियम समान हैं और भविष्य में मुकदमेबाजी से बचने के लिए इनका पालन किया जाना चाहिए।

अपार्टमेंट शेयर बेचने और खरीदने के नियम

किसी शेयर की खरीद के लिए सभी कानूनी आवश्यकताओं का अनुपालन करने के लिए, निम्नलिखित नियमों का पालन किया जाना चाहिए:

1. विक्रेता आगामी बिक्री के बारे में अन्य सभी सह-मालिकों को पहले से सूचित करने के लिए बाध्य है। बेचे जा रहे हिस्से के संबंध में भविष्य के दावों और विवादों से बचने के लिए लिखित सूचना देना बेहतर है। चूंकि मौखिक सूचना साक्ष्य नहीं है, इसलिए बेचने के इरादे के बारे में मेल द्वारा एक पत्र भेजना उचित है।
2. वह अवधि जिसके भीतर अधिसूचित व्यक्तियों को खरीदारी का निर्णय लेना होगा, नोटिस प्राप्त होने की तारीख से 30 दिन है।
3. संपत्ति का बिक्री मूल्य और खरीद और बिक्री की शर्तें सभी संभावित खरीदारों के लिए समान होनी चाहिए, जिनमें पूर्व-खाली अधिकार के अंतर्गत आने वाले लोग भी शामिल हैं।
4. यदि कई मालिक एक साथ अपार्टमेंट का हिस्सा खरीदना चाहते हैं तो विक्रेता एक खरीदार चुन सकता है।
5. ऐसे मामले में जहां एक भी सह-मालिक ने मौखिक या लिखित रूप से खरीदारी की इच्छा व्यक्त नहीं की है, ऐसी चुप्पी इनकार के समान हो सकती है।

यदि कोई शेयर खरीदने के लिए सहमत हो गया है, तो इस तथ्य का दस्तावेजीकरण करना उचित है, उदाहरण के लिए, एक लिखित समझौता तैयार करें जो मोचन की अवधि निर्धारित करता है। हालाँकि, यदि शेयर भुनाया नहीं जाता है, तो विक्रेता इसे अन्य खरीदारों को बेच सकता है।

तीसरे पक्ष को बिक्री कई मामलों में संभव है:

• जब सह-मालिकों में से किसी ने भी रहने की जगह का हिस्सा खरीदने की इच्छा व्यक्त नहीं की (खरीद उसी तरह होगी जैसे नियमित खरीद और बिक्री लेनदेन में होती है);
• जब संपत्ति सार्वजनिक नीलामी के माध्यम से बेची जाती है।

यदि विक्रेता ने जानबूझकर पूर्व-खाली अधिकार की उपेक्षा की है, तो सह-मालिक बिक्री के खिलाफ अपील करने के लिए अदालत में जा सकता है।

किसी अपार्टमेंट का हिस्सा खरीदने के फायदे और नुकसान

प्रीमेप्टिव अधिकार संपत्ति के अधिकार में किसी के हिस्से को बढ़ाना और बढ़ाना संभव बनाता है। बेचे जा रहे हिस्से को खरीदकर, सह-मालिक संपत्ति में अपना हिस्सा बढ़ा सकता है।

और यदि अपार्टमेंट, मान लीजिए, केवल दो व्यक्तियों का है, जिनमें से प्रत्येक के पास इसके आधे हिस्से का अधिकार है, तो ½ भाग के रूप में हिस्सा खरीदना सबसे उचित विकल्प होगा, जो आपको मालिक बनने की अनुमति देगा। संपूर्ण वस्तु का. किसी अपार्टमेंट का हिस्सा खरीदने का यही सबसे बड़ा फायदा है।

इसके अलावा, विक्रेता के लिए पहले इनकार के अधिकार के तहत संपत्ति का हिस्सा हस्तांतरित करना अधिक लाभदायक है, क्योंकि पूरी संपत्ति नहीं, बल्कि उसका एक छोटा सा हिस्सा बेचना काफी मुश्किल है। और अगर किसी अपार्टमेंट के हिस्से के रूप में ऐसे अधिग्रहण उच्च आवास कीमतों के कारण राजधानी और क्षेत्रीय शहरों के लिए विशिष्ट हैं, तो छोटी बस्तियों में यह बहुत दुर्लभ है कि कोई अपार्टमेंट का हिस्सा खरीद सकता है, खासकर अन्य किरायेदारों - मालिकों के साथ .

सांप्रदायिक अपार्टमेंट में एक कमरा खरीदते या बेचते समय अपने रूममेट्स को लिखित रूप में सूचित करते समय पूर्व-खाली अधिकार लागू करना महत्वपूर्ण है। इसलिए, अक्सर सांप्रदायिक अपार्टमेंट के एक कमरे के निवासी, रहने की जगह बढ़ाने के लिए, पड़ोसी से उसका कमरा खरीदने का इरादा रखते हैं।

किसी वस्तु के हिस्से की खरीद और बिक्री की एक और बारीकियां कानूनी जोखिम हैं जो प्रीमेप्टिव अधिकार का उल्लंघन होने पर उत्पन्न हो सकती हैं। जोखिम आमतौर पर बाहरी खरीदार के सामने आते हैं, जिन्हें संपत्ति अन्य मालिकों को सूचित किए बिना बेची जा सकती है, जो बदले में मुकदमा दायर कर सकते हैं।

इसलिए, आमतौर पर बाहरी खरीदार इसके हिस्से के रूप में आवास खरीदने का जोखिम नहीं उठाते हैं। हालाँकि, यदि आवास के एक हिस्से की बिक्री के लिए सभी कानूनी नियमों का पालन किया जाता है, तो ऐसे लेनदेन से डरने की कोई जरूरत नहीं है।

सह-मालिकों की अधिसूचना के बारे में एक पुष्टिकरण दस्तावेज़ के रूप में, आप विक्रेता से एक पत्र का अनुरोध कर सकते हैं जो उसने इन व्यक्तियों को भेजा था या खरीदने से उनका लिखित इनकार कर दिया था। इन दस्तावेज़ों के होने से, अनावश्यक जटिलताओं के बिना प्रतिष्ठित मीटर खरीदने की अधिक संभावना है।

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एक अपार्टमेंट विवाद के उदाहरण का उपयोग करते हुए, सुप्रीम कोर्ट ने बताया कि साझा अपार्टमेंट में शेयर बेचते समय किन नियमों का पालन किया जाना चाहिए। उन लोगों के जीवन को सुखद कहना मुश्किल है जो एक परिवार नहीं हैं, बल्कि एक आम अपार्टमेंट में सह-अस्तित्व में हैं। इसलिए, पहले अवसर पर, ऐसे नागरिक अपने पड़ोसियों से छुटकारा पाना चाहते हैं और एक अलग अपार्टमेंट में रहना चाहते हैं। ऐसे सहवासियों की इच्छा समझ में आती है, लेकिन अपार्टमेंट में अपने स्वयं के शेयरों के निपटान में भी इतने सारे नुकसान होते हैं कि न केवल आम लोग उन पर ठोकर खाते हैं। जज भी गलतियाँ करते हैं.

हमारे मामले में, कहानी इस तथ्य से शुरू हुई कि एक नागरिक ने अपने पड़ोसी के कार्यों से नाराज होकर टूमेन जिला अदालत में अपील की। विवाद का सार इस प्रकार है - दो महिलाएं, जिनमें से प्रत्येक का एक बच्चा था, समान शेयरों में एक अपार्टमेंट की मालिक थीं। यह पता चला कि प्रत्येक निवासी - दो वयस्क और दो बच्चे - के पास एक-चौथाई हिस्सा था।

उनमें से एक को अपने हिस्से और बच्चे के हिस्से के बदले एक अलग अपार्टमेंट लेने का विकल्प मिला। नागरिक ने चार लोगों के एक निश्चित परिवार के साथ एक समझौता किया। स्वाभाविक रूप से, अपार्टमेंट के दूसरे मालिक को यह विनिमय पसंद नहीं आया, और वह यह साबित करने के लिए अदालत में गई कि विनिमय समझौते ने अपार्टमेंट में पड़ोसी का हिस्सा खरीदने के उसके पूर्वाधिकार का उल्लंघन किया है। जिला अदालत वादी से सहमत थी। क्षेत्रीय अदालत ने इस फैसले को बरकरार रखा. नाराज प्रतिवादी सुप्रीम कोर्ट पहुंचा. वहां, सिविल मामलों के न्यायिक कॉलेजियम ने कार्यवाही के परिणामों का अध्ययन किया और माना कि शिकायत को संतुष्ट किया जा सकता है।

अदालत को यह स्थापित करना होगा कि जिसने अपना हिस्सा बेचने का फैसला किया था उसका पत्र सही ढंग से तैयार किया गया था या नहीं

सुप्रीम कोर्ट ने अपने सहयोगियों को याद दिलाया कि नागरिक संहिता के अनुच्छेद 250 में कहा गया है: किसी बाहरी व्यक्ति को सामान्य स्वामित्व के अधिकार में एक शेयर की बिक्री की स्थिति में, साझा स्वामित्व में शेष प्रतिभागियों को इन शेयरों को खरीदने का पूर्व-अधिकार है। इसके अलावा, जिस कीमत पर शेयर बेचा जाता है, और अन्य समान शर्तों पर। अपवाद सार्वजनिक नीलामी में शेयरों की बिक्री है।

कानून में यह भी कहा गया है कि किसी शेयर का विक्रेता किसी बाहरी व्यक्ति को अपना हिस्सा बेचने के अपने इरादे के बारे में साझा स्वामित्व में अन्य प्रतिभागियों को लिखित रूप में सूचित करने के लिए बाध्य है। उसी पत्र में आपको वह कीमत और शर्तें बतानी होंगी जिनके तहत वर्ग मीटर बेचे जाते हैं।

कानून सह-मालिक को सोचने और खरीदारी करने के लिए एक महीने का समय देता है। यदि साझा स्वामित्व में शेष भागीदार पड़ोसी का हिस्सा खरीदने से इनकार करते हैं या चुप रहते हैं, तो वर्ग मीटर के मालिक को अपनी इच्छानुसार उनका निपटान करने का अधिकार होगा।

यहां और क्या जानना महत्वपूर्ण है: कानून के अनुसार, यदि मालिक ने पड़ोसी के पूर्वनिर्धारित अधिकार के उल्लंघन में अपने हिस्से का निपटान किया है, तो साझा स्वामित्व में किसी अन्य भागीदार को तीन महीने के भीतर अदालत में अधिकारों और दायित्वों की मांग करने का अधिकार है क्रेता का स्वयं को हस्तांतरित कर दिया जाए। और ये नियम विनिमय समझौते के तहत किसी शेयर को अलग करते समय भी लागू होते हैं। कानून के उपरोक्त सभी प्रावधानों से, सुप्रीम कोर्ट ने निष्कर्ष निकाला: कानूनी रूप से महत्वपूर्ण परिस्थिति जिसे अदालतों को ऐसे मामलों पर विचार करते समय स्थापित करना होगा, वह उस नागरिक से सही ढंग से निष्पादित नोटिस की उपस्थिति या अनुपस्थिति होगी जिसने अपने हिस्से से छुटकारा पाने का फैसला किया है। . किसी पड़ोसी को इस तरह के "खुशी के पत्र" का सही निष्पादन शेयर की कीमत और अन्य शर्तों का संकेत है, साथ ही अन्य सह-मालिकों की सॉल्वेंसी की पुष्टि भी है।

हमारे मामले में, स्थानीय अदालत ने इस विवाद का फैसला करते हुए इस बात का सबूत नहीं देखा कि नागरिक, जो अपना हिस्सा और अपनी बेटी का हिस्सा बदलना चाहता था, ने अपने पड़ोसी को सही ढंग से सूचित किया था। इसलिए, अदालत ने फैसला किया कि विनिमय समझौते ने शेयर की प्राथमिकता खरीद के पड़ोसी के अधिकारों का उल्लंघन किया है।

सॉल्वेंसी की पुष्टि - अर्थात् यह तथ्य कि वादी के पास पड़ोसियों के शेयर खरीदने के लिए पैसा था, जो कि अपार्टमेंट का आधा हिस्सा है - सुप्रीम कोर्ट के अनुसार, विवाद के सही समाधान के लिए भी महत्वपूर्ण था। हमारी कहानी में, किसी कारण से अदालत को पड़ोसी की सॉल्वेंसी में भी दिलचस्पी नहीं थी।

सुप्रीम कोर्ट ने याद दिलाया कि जब अदालत में खरीदार के अधिकारों को खुद को हस्तांतरित करने की मांग की जाती है, तो वादी रूसी संघ के अपने घटक इकाई में न्यायिक विभाग के बैंक खाते में खरीदार द्वारा भुगतान की गई राशि, शुल्क और कर्तव्यों को स्थानांतरित करने के लिए बाध्य होता है। खरीदार को देय और खर्चों का एक हिस्सा खरीदते समय उसके द्वारा किए गए खर्चों की प्रतिपूर्ति।

सुप्रीम कोर्ट ने जोर दिया: दावा संतुष्ट होने की स्थिति में धन की ऐसी जमा राशि अदालत के फैसले के समय पर निष्पादन में योगदान करती है। लेकिन जिस दावे के बारे में हम लिख रहे हैं उसके मुताबिक बैंक खाते में कोई पैसा जमा नहीं हुआ और इसलिए कोर्ट का फैसला लागू नहीं हुआ.

इसके अलावा, सुप्रीम कोर्ट के न्यायिक कॉलेजियम ने एक महत्वपूर्ण विवरण की ओर ध्यान आकर्षित किया। मामले की सामग्रियों से यह स्पष्ट है कि प्रतिवादी और जिन लोगों ने उसके साथ पैसे का आदान-प्रदान किया, वे रूबल में शेयर की कीमत पर सहमत हुए।

यह स्पष्ट नहीं है कि जिला अदालत ने मामले पर विचार करते हुए स्वयं खरीद मूल्य क्यों कम कर दिया। और अदालत ने कोई कानूनी कारण नहीं बताया कि कीमत "कम" क्यों हुई। और यह नागरिक संहिता के अनुच्छेद 198 का ​​सीधा उल्लंघन है। सुप्रीम कोर्ट ने इस मामले की समीक्षा करने का आदेश दिया.