Siapa yang mempunyai hak memesan efek terlebih dahulu untuk membeli saham apartemen? Bagaimana dokumen, pemberitahuan dan pemberitahuan dibuat. Penjualan suatu saham dan hak memesan efek terlebih dahulu untuk membeli Hak memesan efek terlebih dahulu untuk membeli suatu saham dalam suatu apartemen

Sebagian besar saham real estat residensial berada dalam kepemilikan bersama. Kepemilikan bersama memberlakukan batasan tertentu pada pengoperasian objek: pemilik saham tidak dapat menjualnya kepada pihak ketiga, melewati pemilik apartemen lain yang memiliki hak memesan efek terlebih dahulu untuk membeli.

Apa yang disebut hak memesan efek terlebih dahulu untuk membeli suatu bagian suatu rumah susun dan bagaimana timbulnya?

Pertama-tama, perlu diperjelas bahwa harta bersama dapat dibagi atau dimiliki bersama. Menurut Seni. 244 KUH Perdata Federasi Rusia, properti milik dua orang atau lebih dianggap milik bersama. Apabila ditentukan secara pasti bagian pemiliknya, maka harta itu menjadi milik bersama, jika tidak ditentukan maka menjadi milik bersama.

• Pemilik suatu saham berhak membuangnya atas kebijaksanaannya sendiri, asalkan tindakannya tidak melanggar hak pemilik lainnya.
• Properti bersama tidak dapat dijual oleh salah satu pemilik - ini memerlukan pembagian awal.

Hak penebusan prioritas timbul ketika pemilik saham telah memutuskan untuk menjualnya dan telah menentukan nilai pasarnya. Ia wajib memberitahukan hal ini kepada pemilik lain melalui surat tercatat atau pemberitahuan pribadi.

Dalam waktu satu bulan sejak tanggal diterimanya surat tersebut, pemilik saham yang berdekatan harus mengambil keputusan untuk membeli.

Siapa yang mendapat hak lebih dulu?

Yang berhak membeli saham apartemen adalah sebagai berikut:

• pemilik meter persegi di tempat komunal;
• pemilik saham di apartemen.

Tetangga di apartemen komunal seringkali menjadi batu sandungan dalam menjual kamar. Meskipun perumahan tersebut melibatkan tempat tinggal terpisah, ruangan tersebut dapat didaftarkan sebagai milik pribadi atau sebagai bagian dari milik bersama. Dalam kedua kasus tersebut, ketika melakukan transaksi pembelian dan penjualan, norma-norma Art. 250 KUH Perdata Federasi Rusia: tetangga memiliki hak prioritas untuk membeli kamar kosong.

Jika kita berbicara tentang apartemen tempat sebuah keluarga tinggal, menjual bagiannya kepada pihak ketiga tampaknya tidak praktis dan bahkan tidak masuk akal, karena seringkali tidak mungkin untuk menentukan batas fisiknya (misalnya, 1/3 bagian dari 1- kamar apartemen). Namun, ketika terjadi konflik harta warisan dan keluarga, upaya serupa juga terjadi. Hak pemegang saham untuk membeli kembali harus dipatuhi dengan ketat.

Bagian dari suatu rumah susun yang berada dalam kepemilikan bersama tidak dapat dilepaskan secara sendiri-sendiri. Pertama, harus dilakukan pembagian dengan penentuan saham masing-masing pemilik, dan baru setelah itu Anda dapat menjual bagiannya - tentu saja, pemilik bersama akan menggunakan hak penolakan pertama.

Punya pertanyaan atau butuh bantuan hukum? Manfaatkan konsultasi gratis:

Undang-undang melarang pengalihan hak penebusan kepada pihak ketiga: tidak mungkin menyetujui kerabat atau tetangga untuk menandatangani surat pernyataan penolakan demi pihak ketiga, melewati pemilik properti bersama lainnya.

Pengecualian apa terhadap peraturan preemption yang dibuat oleh undang-undang?

Hak memesan efek terlebih dahulu berlaku untuk setiap transaksi pembelian dan penjualan serta pertukaran saham dalam suatu tempat tinggal, kecuali penjualan:

• saham real estate di lelang umum;
• bagian dari sebidang tanah di mana sebuah rumah milik bersama berdiri, atau bangunan-bangunan di dalam rumah itu.

Pengecualian adalah perjanjian hadiah - celah hukum ini terkadang dimanfaatkan oleh penghuni apartemen komunal yang tidak dapat mencapai kesepakatan dengan tetangganya. Untuk menghindari birokrasi dengan penolakan dan pemberitahuan, penjual mentransfer kamar kepada pembeli yang seharusnya sebagai hadiah, gratis, tetapi pembeli harus membayar pajak ke kas negara - kecuali dia adalah kerabat dekat atau pasangan dari donor. . Jika para tetangga berhasil membuktikan di pengadilan bahwa kesepakatan itu fiktif, maka kesepakatan itu dapat dinyatakan tidak sah.

Petunjuk pelaksanaan hak memesan efek terlebih dahulu pada saat menjual suatu saham

Pembelian dan penjualan suatu saham harus diselesaikan sesuai dengan peraturan hukum. Tentu saja, jika pembelinya adalah saudara atau tetangga, tidak ada kesulitan yang muncul, tetapi apa yang harus dilakukan oleh mereka yang ingin menjual meter persegi di apartemen komunal, tetapi tidak ada tetangga mereka yang menyatakan keinginan untuk memperluas ruang hidup mereka? Ataukah mereka berpikir, menunda pengambilan keputusan, dan penjual tidak bisa menunggu lama?

Dalam kasus seperti itu, Anda harus mengikuti aturan Art. 250 KUH Perdata Federasi Rusia. Undang-undang menyetujui algoritma tindakan berikut:

• pendistribusian (penyerahan) pemberitahuan penjualan saham;
• mendapatkan keringanan penyitaan secara tertulis;
• jika tidak ada penolakan, tunggu satu bulan sejak tanggal pemberitahuan masing-masing pemegang saham;
• penjualan suatu saham kepada salah satu pemilik atau pihak luar, jika tidak ada seorang pun yang menggunakan hak memesan efek terlebih dahulu.

Langkah 1. Memberitahu pemilik

Setiap pemilik bersama dari properti bersama harus diberitahu tentang penjualan saham yang akan datang. Teks dokumen harus menunjukkan nama penjual, alamat, karakteristik teknis objek dan biayanya, serta nama dan alamat penerima dengan mengacu pada norma KUH Perdata Federasi Rusia, sesuai dengan dimana penerima mempunyai hak penebusan terlebih dahulu.

Dokumen dikirim melalui pos tercatat. Isi formulir inventaris dan pemberitahuan pengiriman - ini akan memberitahukan bahwa surat telah sampai ke penerima dan akan berguna ketika membuat perjanjian jual beli.

Pemberitahuan penjualan juga dapat disampaikan secara langsung; dalam hal ini, Anda memerlukan duplikat - salinan yang akan ditandatangani oleh penerima dan menunjukkan tanggalnya. Dengan cara ini Anda akan melindungi diri sendiri dan dapat membuktikan bahwa Anda benar jika pemegang saham kemudian ingin menentang kesepakatan tersebut.

Langkah 2. Tunggu sebulan

Secara hukum, setiap pemilik bersama diberi waktu satu bulan untuk memikirkannya. Jika, setelah jangka waktu ini, tidak ada seorang pun yang menyatakan haknya untuk menolak membeli bagian apartemen terlebih dahulu, Anda dapat membuat perjanjian dengan pihak ketiga mana pun.

Nilai sebenarnya dari saham yang ditentukan dalam perjanjian tidak boleh kurang dari jumlah yang sebelumnya diumumkan kepada pemilik saham yang berdekatan. Pelanggaran terhadap aturan ini akan menjadi alasan transaksi tersebut dinyatakan tidak sah di pengadilan.

Langkah 3. Pengabaian hak memesan efek terlebih dahulu

Ketika beberapa tetangga tidak mengajukan penebusan, dan ada pembeli yang siap membeli meter persegi, Anda dapat mempercepat prosesnya - namun, dalam hal ini, niat baik dari penghuni akan diperlukan, yang akan setuju untuk menulis pernyataan penolakan.

Langkah 4. Eksekusi perjanjian jual beli saham

Terlepas dari siapa yang mendapat bagian - mantan tetangga di apartemen komunal, kerabat atau pihak ketiga - perjanjian tersebut tunduk pada notaris wajib.

Norma tersebut disetujui oleh Pasal 7 Undang-Undang Federal No. 172 “Tentang Amandemen Undang-Undang Federal 218-FZ “Tentang Pendaftaran Negara Real Estat” dan berlaku mulai 1 Januari 2017.

Aturan ini juga berlaku untuk setiap transaksi pemindahtanganan real estat yang melibatkan anak di bawah umur dan warga negara dengan kapasitas hukum terbatas.

Apabila perlu dilakukan perubahan terhadap perjanjian jual beli saham mengenai syarat-syarat transaksi, maka para pihak mengadakan perjanjian tambahan. Bentuk perjanjian tertulis; sebaiknya menggunakan contoh untuk pembuatannya. Dokumen tersebut menunjukkan rincian perjanjian, nama lengkap notaris yang mengesahkannya, dan nomor entri registri, serta rincian paspor para pihak yang bertransaksi.

Perjanjian tersebut tidak membatalkan kontrak, hanya mengubah isi beberapa klausul - nomor dan ketentuan baru yang mulai berlaku sejak hari penandatanganan dokumen harus ditunjukkan dalam teks.

Seperti halnya akad pokok, akad tersebut disahkan oleh notaris.

Bagaimana cara mengeluarkan penolakan?

Untuk mendaftarkan pelepasan hak memesan efek terlebih dahulu, penjual dan pemohon pemilik barang bersama harus hadir di kantor notaris dengan membawa paspor dan akta pendaftaran hak milik.

Prosedur ini memakan waktu paling lama setengah jam, dimana asisten notaris akan membuat salinan, menyiapkan dokumen dan memasukkan data pelamar - peserta hanya perlu menandatanganinya dan menunggu notaris.

Cara lain juga diperbolehkan - penolakan dengan kehadiran pribadi di ruang pendaftaran pada saat penyerahan dokumen untuk meresmikan transaksi - namun perlu diingat bahwa perjanjian jual beli saham tetap memerlukan notaris.

Menjual bagian real estat perumahan adalah tugas yang merepotkan, tapi sama sekali tidak sulit. Hal utama bagi penjual adalah bertindak secara hukum: memberi tahu pemilik lain tentang hak memesan efek terlebih dahulu dan mempertahankan jeda 30 hari. Setelah habis masa berlakunya, jika tidak ada tetangga yang bersedia, pemilik dapat membuat kesepakatan dengan pihak ketiga.

Rekan pemilik memiliki hak memesan efek terlebih dahulu untuk membeli ketika bagian dalam kepemilikan bersama atas real estat dijual. Hak memesan terlebih dahulu adalah ketika menjual suatu bagian dari suatu harta bersama, pemilik bersama menikmati harta itu atas orang lain yang bukan pemilik bersama.

Hak memesan efek terlebih dahulu hanya berlaku apabila saham tersebut dijual kepada pihak luar. Jika suatu saham dijual kepada salah satu pemilik real estat dalam kepemilikan bersama, pemilik bersama yang tersisa memiliki hak memesan efek terlebih dahulu untuk memperoleh bagian yang diasingkan tersebut, tetapi tidak.

Jika beberapa peserta dalam kepemilikan bersama ingin membeli saham yang diasingkan, maka penjual memutuskan kepada siapa di antara mereka akan menjual saham tersebut.

Pemberitahuan kepada orang-orang yang menikmati hak memesan efek terlebih dahulu untuk membeli penjualan suatu saham

Untuk memenuhi hak memesan efek terlebih dahulu, penjual suatu saham harus memberitahukan secara tertulis kepada pemilik bersama lainnya tentang niatnya untuk menjual sahamnya, dengan menyebutkan harga dan syarat-syarat lain di mana saham tersebut dijual.

Pemberitahuan tersebut harus menunjukkan alamat di mana properti itu berada, siapa pemilik bersama dari saham yang diasingkan, harga di mana saham tersebut dijual, serta syarat-syarat transaksi lainnya.

Pemberitahuan dapat diberikan dengan cara apa pun yang memungkinkan penjual untuk memberikan bukti pemberitahuan yang tepat kepada pemilik bersama tentang penjualan bunga dan syarat-syarat transaksi pada waktu yang ditentukan.

Dalam praktiknya, metode pemberitahuan berikut digunakan:

1. Mengirimkan surat kepada rekan pemilik melalui notaris.
2. Melalui telegram terdaftar (dengan pemberitahuan) yang dikirim oleh penjual. Dalam hal ini, penjual harus menerima salinan resmi telegram di kantor pos. Penjual sendiri yang harus mengirimkan telegram notifikasi. Jika telegram tersebut dikirim oleh makelar barang tak bergerak atau pegawai perusahaan, maka harus ada persetujuan tertulis dari penjual untuk mengirimkan pemberitahuan tersebut, karena informasi tersebut bersifat rahasia.
3. Pemberitahuan pribadi oleh penjual kepada pemilik bersama dengan kumpulan tanda terima tulisan tangan dari pemilik bersama dan catatan sosialisasi dengan pemberitahuan tersebut.
4. Memperoleh pernyataan notaris dari salah satu pemilik yang menolak membeli saham sesuai persyaratan penjual.

Seringkali, karena berbagai alasan, pemilik bersama menghalangi penjualan suatu saham dan menghindari menerima pemberitahuan dari penjual. Jika rekan pemilik tersebut menolak menerima telegram, maka tukang pos perlu membuat catatan bahwa penerima menolak menerima telegram, hanya dalam hal ini rekan pemilik dianggap telah diberitahu tentang penjualan tersebut.

Namun, sesuai dengan Pasal 250 KUH Perdata Federasi Rusia, pemberitahuan harus dilakukan oleh penjual sendiri secara tertulis, dan oleh karena itu ada alasan untuk meyakini bahwa pemberitahuan melalui telegram, lisan, SMS, atau email bukan merupakan pemberitahuan yang tepat.

Jika pemilik bersama adalah anak di bawah umur atau tidak mampu, maka pemberitahuan harus dikirimkan kepada perwalian dan otoritas perwalian dan wali.

Jika penjual tidak mengetahui lokasi rekan pemilik, pemberitahuan harus dikirimkan ke tempat tinggal terakhirnya yang diketahui. Selain itu, penjual harus mempunyai bukti bahwa ia telah mengambil tindakan untuk menetapkan tempat tinggal pemilik bersama, misalnya sertifikat alamat, surat keterangan dari otoritas kota dan pajak tentang adanya tunggakan pada pemilik bersama tersebut untuk membayar pajak atas properti ini, dll.

Pasal 24 Undang-Undang Federal “Tentang Pendaftaran Negara Hak atas Real Estat dan Transaksi dengannya” menetapkan bahwa ketika menjual bagian real estat kepada pihak luar, dokumen yang mengonfirmasi pemberitahuan tertulis oleh penjual dari semua pemilik bersama atau penolakan mereka untuk membeli bagian tersebut harus dilampirkan pada permohonan pendaftaran negara. Dalam hal ini, pendaftaran negara atas hak atas suatu bagian dalam harta bersama dilakukan tanpa memandang jangka waktu yang telah berlalu sejak penjual memberitahukan bagian tersebut kepada peserta yang tersisa dalam kepemilikan bersama.

Jika dokumen-dokumen tersebut tidak dilampirkan, maka pencatat negara harus menangguhkan pendaftaran negara sampai satu bulan sejak penjual memberitahukan semua pemilik bersama, jika pada saat pendaftaran jangka waktu bulan tersebut belum berakhir.

Jika pemilik bersama yang telah diberitahukan tidak menanggapi tawaran penjual untuk membeli suatu saham dalam waktu satu bulan sejak tanggal diterimanya pemberitahuan, maka mereka dianggap telah diberitahu sebagaimana mestinya.

Ketika salah satu pemilik mencoba mengulur waktu, dia menyatakan bahwa dia setuju untuk membeli saham yang diasingkan sesuai dengan persyaratan penjual, tetapi kemudian dia sendiri tidak melakukannya. Dalam hal demikian, orang tersebut harus dikirimi pemberitahuan sekunder yang menyatakan bahwa untuk menyelesaikan transaksi, pembeli harus hadir di notaris tertentu pada waktu tertentu dengan sejumlah uang yang harus dibayarkan berdasarkan perjanjian. Jika dia tidak hadir, kesepakatan akan diselesaikan dengan orang lain.

Hak memesan terlebih dahulu untuk membeli ketika menjual kamar di apartemen komunal

Sesuai dengan Pasal 42 Kode Perumahan Federasi Rusia, hak memesan efek terlebih dahulu untuk membeli juga harus dihormati ketika menjual kamar di apartemen komunal. Artinya, pemilik sisa kamar apartemen menikmati hak memesan efek terlebih dahulu untuk membeli kamar yang diasingkan.

Sesuai dengan norma Kode Perumahan Federasi Rusia ini, penjual kamar di apartemen komunal harus memberi tahu pemilik kamar lain tentang penjualan kamar tersebut. Prosedur untuk memberi tahu pemilik kamar lain di apartemen komunal dan batas waktu tanggapannya sama dengan penjualan saham.

Konsekuensi dari kegagalan untuk mematuhi hak preemption.

Klausul 3 Seni. 250 KUH Perdata Federasi Rusia menetapkan konsekuensi pelanggaran hak memesan efek terlebih dahulu. Aturan ini menyatakan bahwa pemilik bersama yang berkepentingan dapat, dalam waktu tiga bulan, menuntut di pengadilan agar hak dan kewajiban pembeli dialihkan kepadanya. Periode ini adalah periode pembatasan khusus, setelah itu Anda tidak dapat mengandalkan perlindungan hukum.

Dalam hal demikian, pemilik bersama mengajukan gugatan ke pengadilan dengan tuntutan untuk mengalihkan hak dan kewajiban pembeli kepada dirinya sendiri. Permohonan tersebut dibayar dengan bea negara berdasarkan nilai saham yang dijual. Atas usul hakim, penggugat dalam mempersiapkan perkaranya harus menyetorkan ke rekening titipan departemen kehakiman atau pengadilan sejumlah uang yang cukup untuk menutupi biaya pembeli untuk pembelian saham, yaitu , harga pembelian, biaya pembayaran bea, ongkos dan biaya-biaya lain yang berkaitan dengan pelaksanaan transaksi. Hak pembeli dapat dijamin dengan menyita rekening bank penggugat. Jika penggugat tidak melakukan hal tersebut, maka hal tersebut menjadi dasar bagi pengadilan untuk menolak gugatannya. Tergugat dalam gugatan adalah penjual dan pembeli, serta otoritas pendaftaran pihak ketiga.

Jika tuntutan penggugat dipenuhi, maka segala hak dan kewajiban pembeli beralih kepadanya, dan peralihan kepemilikan saham didaftarkan pada badan pendaftaran negara.

Belum ada artikel serupa.

Penjualan bagian dalam perumahan yang diprivatisasi hanya dimungkinkan jika ada penolakan resmi dari pemilik lain atas hak memesan terlebih dahulu.
Untuk menghindari perselisihan di masa depan, penting untuk meresmikan penolakan dengan benar, dengan mempertimbangkan semua seluk-beluk hukum.
Mari kita lihat lebih dekat bagaimana prosedur ini dilakukan dan apa yang diperlukan agar berhasil melepaskan hak penolakan pertama Anda.

✔
✔
✔

✔

✔
✔

○ Apa yang dimaksud dengan hak memesan efek terlebih dahulu?

Hak penolakan pertama artinya apabila pemilik suatu saham ingin menjualnya, maka ia harus menawarkannya terlebih dahulu kepada pemilik lain. Hanya jika mereka menolak untuk membeli barulah dia bisa menjual rumah itu.

Oleh karena itu, jika Anda berencana untuk menjual bagian dari apartemen Anda, Anda harus memperingatkan pemilik bersama terlebih dahulu tentang niat Anda. Sebaiknya hal ini dilakukan secara tertulis untuk menghilangkan risiko tuduhan ketidakpatuhan terhadap ketentuan ini.

Jika hubungan dengan rekan pemilik baik, mereka akan mengeluarkan penolakan pembelian tanpa masalah, setelah itu Anda dapat dengan tenang mulai mencari pembeli. Tetapi jika ada kesulitan dalam hubungan, Anda harus mengirim surat tercatat dengan tawaran pembelian dan menunggu tanggapan. Jika tidak sampai dalam waktu 30 hari sejak tanggal pemberitahuan, Anda berhak menjual.

○ Apa isi undang-undang?

Tindakan hukum utama yang mengatur hubungan hukum para peserta dalam kepemilikan bersama adalah KUH Perdata Federasi Rusia. Dalam seni. 250 undang-undang ini memberikan aturan yang secara khusus mengatur tentang hak memesan efek terlebih dahulu.

Ketika menjual suatu saham dalam hak milik bersama kepada pihak luar, sisa peserta dalam kepemilikan bersama mempunyai hak memesan efek terlebih dahulu untuk membeli saham yang dijual dengan harga penjualannya, dan dengan syarat-syarat lain yang setara, kecuali dalam hal perkara penjualan dalam pelelangan umum, serta perkara penjualan suatu bagian dalam hak milik bersama atas sebidang tanah oleh pemilik suatu bagian dari suatu bangunan atau bangunan yang terletak di atas sebidang tanah itu atau oleh pemilik tempat itu. di gedung atau struktur tertentu (klausul 1 pasal 2150 KUH Perdata Federasi Rusia).

Pada saat yang sama, KUH Perdata Federasi Rusia tidak hanya mengatur hak pemilik lain untuk membeli suatu saham, tetapi juga kesempatan untuk melakukannya dalam kondisi yang sama di mana objek tersebut akan ditawarkan kepada pihak ketiga.

Tata cara penjualan suatu bagian suatu rumah susun juga diatur dengan:

• Kode Keluarga Federasi Rusia.
• Kode Perumahan Federasi Rusia.

○ Pelepasan hak memesan efek terlebih dahulu dari pemegang saham.

Menolak tawaran untuk membeli sebagian apartemen berarti memberikan kesempatan kepada pemiliknya untuk membuat kesepakatan dengan pihak ketiga. Mari kita lihat cara memformalkan penolakan Anda dengan benar.

✔ Dokumen apa saja yang dibutuhkan?

Anda dapat menggunakan salah satu dari dua metode:

• Tuliskan penolakan tertulis dalam bentuk bebas sesuai dengan gaya bicara formal dan disahkan oleh notaris.
• Isi penolakan dan serahkan secara pribadi ke Rosreestr (paling jarang digunakan).

Dalam setiap kasus ini Anda akan diminta untuk:

• Paspor pribadi.
• Dokumen kepemilikan apartemen yang mengkonfirmasi fakta kepemilikan saham.

✔ Fitur prosedur.

Proses opt-out tidak terlalu sulit. Yang diperlukan hanyalah meresmikan penolakan tawaran pembelian dalam bentuk yang benar. Jika pemilik saham masih di bawah umur, kuasa hukumnya akan meresmikan pelepasan hak atas namanya. Selain itu, setiap pemilik bersama memiliki waktu tiga bulan untuk menantang penjualan apartemen dan menuntut pengalihan hak dan kewajiban pembeli kepada dirinya sendiri.

Jika kita berbicara tentang apartemen komunal, dan Anda belum pernah melihat pemilik kamar yang tersisa, ini tidak membebaskan Anda dari keharusan memberi tahu mereka tentang rencana penjualan dan menerima penolakan. Untuk melakukan ini, Anda dapat memesan ekstrak dari Rosreestr, yang akan menunjukkan siapa yang memiliki bagian apa.

Pelaksanaan hak memesan efek terlebih dahulu mempunyai ciri-ciri lain:

• Tidak boleh diperhatikan jika bagian tersebut tidak dijual, tetapi diubah atau diberikan sebagai hadiah.
• Sekalipun beberapa pemilik telah menyatakan persetujuannya untuk membeli suatu saham, transaksi hanya dapat diselesaikan dengan salah satu dari mereka.
• Syarat-syarat penawaran saham kepada pemilik bersama harus sama seperti pada saat melakukan transaksi dengan pihak ketiga.

✔ Contoh penolakan untuk membeli.

Meskipun dokumen tersebut tidak memiliki bentuk yang tegas, namun ada persyaratan tertentu untuk melengkapinya. Jadi, di teks Anda perlu menulis:

• Alamat apartemen dan karakteristiknya (Anda harus menunjukkan luas properti atau persentase seluruh apartemen).
• Fakta tawaran pembelian yang menunjukkan biayanya.
• Jangka waktu pertimbangan usulan yang dibuat.
• Informasi tentang orang yang mengeluarkan penolakan (nama lengkap, detail kontak dan paspor).
• Tanggal, tanda tangan, stempel notaris.

○ Apa konsekuensi dari penolakan hak memesan efek terlebih dahulu?

Hak memesan efek terlebih dahulu tidak dapat dialihkan; harus diberikan penolakan secara tertulis. Dan dia, pertama-tama, mengancam bahwa saham tersebut dapat dijual kepada pembeli pihak ketiga, yang akan menerima hak untuk tinggal di apartemen tersebut.

✔ Penjualan saham kepada pihak ketiga.

Saham tersebut dapat dijual kepada pembeli pihak ketiga apabila pemegang saham yang tersisa telah mengeluarkan penolakan untuk membeli atau telah lewat waktu 30 hari sejak pemberitahuan penjualan tersebut. Dalam hal ini transaksi dilakukan sesuai dengan skema standar jual beli. Dalam hal ini pembeli mempunyai resiko:

• Menantang transaksi oleh rekan pemilik yang berubah pikiran.
• Munculnya perselisihan dengan tetangga baru.

Namun banyak yang tertarik dengan harga properti yang lebih rendah ketika hanya sebagian dari apartemen yang dijual. Oleh karena itu, setiap orang secara pribadi menentukan tingkat risikonya sendiri.

Konsep hak memesan efek terlebih dahulu. Tata cara pelaksanaan hak memesan efek terlebih dahulu. Konsekuensi implementasi. Konsekuensi dari kegagalan implementasi. Akibat pelanggaran hak membeli terlebih dahulu. Perluasan aturan tentang hak memesan efek terlebih dahulu untuk membeli transaksi kompensasi lainnya atas pemindahtanganan saham. Batasan hak memesan efek terlebih dahulu.

1. Seorang pemilik bersama dapat menjual sahamnya kepada pemilik bersama lainnya atau kepada pihak ketiga (yang bukan pemilik bersama). Jika saham tersebut dijual kepada orang yang tidak berwenang, maka pemilik bersama yang tersisa mempunyai hak memesan efek terlebih dahulu untuk membeli saham yang dijual tersebut dengan harga penjualannya, dan dengan syarat-syarat lain yang setara (klausul 1, pasal 250 KUH Perdata Rusia). Federasi).

Hak memesan efek terlebih dahulu untuk membeli suatu saham merupakan hak salah satu pemilik, yang tidak dapat dipisahkan dari kepribadiannya (penugasan hak memesan efek terlebih dahulu tidak diperbolehkan).

2. Tata cara pelaksanaan hak penolakan pertama:

Pertama. Tanggung jawab penjual saham. Penjual suatu saham wajib memberitahukan secara tertulis kepada pemilik bersama yang lain tentang niatnya untuk menjual sahamnya kepada pihak luar, dengan menyebutkan harga dan syarat-syarat lain yang mendasari ia menjualnya.

Kedua. Hak pemilik bersama. Rekan pemilik mungkin menyatakan keinginannya untuk memperoleh suatu saham dengan persyaratan yang sama seperti pihak luar.

Ketiga. Batas waktu pelaksanaan hak memesan efek terlebih dahulu:

Dalam waktu 10 hari sejak tanggal diterimanya pemberitahuan penjual, jika suatu bagian dalam hak atas barang bergerak dialihkan;

Dalam waktu 1 bulan sejak tanggal diterimanya pemberitahuan penjual, jika bagian dalam hak atas real estat dialihkan.

3. Konsekuensi dari pelaksanaan hak membeli terlebih dahulu - penjual mengalihkan bagiannya kepada pemilik bersama yang telah menyatakan persetujuan untuk membeli saham tersebut. Jika beberapa pemilik bersama telah menyatakan persetujuannya, penjual mengalihkan bagiannya sebagian sesuai dengan saham yang dimiliki bersama pemilik tersebut.

4. Akibat penolakan pelaksanaan hak memesan efek terlebih dahulu. Penolakan untuk menggunakan hak memesan efek terlebih dahulu adalah:

a) tindakan aktif - pemberitahuan kepada penjual saham tentang penolakan untuk membeli saham dalam jangka waktu yang ditentukan untuk pelaksanaan hak memesan efek terlebih dahulu;

b) tindakan pasif - kegagalan untuk memberi tahu penjual saham tentang niatnya untuk membeli saham tersebut.

Hanya dalam hal terjadi penolakan untuk melaksanakan hak membeli terlebih dahulu, penjual saham mempunyai hak untuk menjual sahamnya kepada pihak luar dengan syarat-syarat yang telah dikomunikasikan kepada pemilik bersama lainnya.

5. Akibat pelanggaran hak memesan efek terlebih dahulu. Pelanggaran terhadap hak memesan efek terlebih dahulu yang dilakukan oleh penjual suatu saham adalah:

a) penjualan suatu saham kepada pihak luar tanpa memberitahukan salah satu pemiliknya;

b) penjualan suatu saham kepada pihak luar dengan syarat-syarat yang berbeda dari yang ditetapkan dalam pemberitahuan pemilik bersama.

Satu-satunya cara untuk melindungi hak memesan efek terlebih dahulu yang dilanggar adalah dengan mengajukan gugatan kepada pemilik bersama untuk mengalihkan hak dan kewajiban pembeli saham kepadanya (klausul 3 pasal 250 KUH Perdata Federasi Rusia) . Perjanjian jual beli saham itu sendiri tidak dapat dinyatakan tidak sah atas dasar pelanggaran terhadap hak memesan efek terlebih dahulu.

Transaksi tersebut (melanggar hak memesan efek terlebih dahulu) adalah ilegal dalam komposisi subjeknya dan oleh karena itu, pada bagian ini harus dinyatakan tidak sah. Namun karena transaksi tersebut sah, maka tidak perlu menghentikannya. Disarankan untuk mengganti entitas di pihak pembeli.

(V.F. Yakovlev, 1965)

Pengalihan hak dan kewajiban pembeli kepada penggugat dilakukan meskipun saham dianggap telah beralih kepada pembeli. Dengan demikian, jika pengalihan suatu bagian kepemilikan suatu tempat tinggal telah melalui pendaftaran negara, maka pada saat tuntutan dipenuhi, pengadilan dalam putusannya menunjukkan untuk mengganti pembeli dengan penggugat dalam perjanjian jual beli dan mengganti pembeli dengan penggugat dalam entri tentang hak kepemilikan bersama dalam Daftar Negara Bersatu.

Praktek arbitrase

hal. 4 klausul 1.2 Resolusi Pleno Angkatan Bersenjata Federasi Rusia tanggal 10 Juni 1980 No.4.

Jangka waktu yang dapat dimintakan pengalihan hak dan kewajiban pembeli saham adalah tiga bulan sejak penggugat mengetahui adanya pelanggaran haknya (yaitu jangka waktu tersebut adalah jangka waktu pembatasan).

Praktek arbitrase

hal. "c" klausul 1.2 Resolusi Pleno Angkatan Bersenjata Federasi Rusia tanggal 10 Juni 1980 No.

Pengadilan arbitrase berpendapat bahwa jangka waktu yang dimaksud bersifat preklusif, yaitu dihitung sejak hari saham itu dialihkan kepada pembeli dan tidak dapat dipulihkan (lihat ayat 20 Keputusan Sidang Pleno Mahkamah Arbitrase Agung). Federasi Rusia tanggal 25 Februari 1998 No. 8), namun dari sudut pandang praktik yang ada (termasuk praktik pengadilan arbitrase), posisi Mahkamah Agung tampaknya lebih tepat.

6. Perluasan aturan tentang hak membeli terlebih dahulu pada transaksi kompensasi lainnya atas pemindahtanganan saham. Pemilik bersama mempunyai hak memesan efek terlebih dahulu untuk memperoleh bagian yang diasingkan kepada pihak ketiga tidak hanya berdasarkan perjanjian jual beli, tetapi juga berdasarkan transaksi kompensasi lainnya (barter, kompensasi, dll.).

Praktek arbitrase

Paragraf 7 Tinjauan Praktik Penerapan Pasal 409 KUH Perdata Federasi Rusia oleh Pengadilan Arbitrase (Lampiran Surat Informasi Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia tertanggal 21 Desember 2005 N 102) .

Namun, harus diingat bahwa dalam kasus ini, pemilik bersama yang melaksanakan hak memesan efek terlebih dahulu harus memberikan kepada pemindahtangan properti yang sama dengan pihak pengakuisisi pihak ketiga. Jika hal ini tidak memungkinkan (misalnya, bila provisi terdiri dari pengalihan suatu barang unik), hak memesan efek terlebih dahulu dari pemilik bersama lainnya tidak dapat dilaksanakan.

7. Batasan hak memesan efek terlebih dahulu. Ada dua kasus pembatasan seperti itu:

Pertama. Praktek peradilan menunjukkan bahwa hak memesan efek terlebih dahulu tidak berlaku ketika memindahtangankan suatu saham berdasarkan perjanjian pemeliharaan seumur hidup dengan tanggungan, karena dalam perjanjian ini identitas pihak yang mengakuisisi suatu saham sangat penting bagi pemindahtangan.

Praktek arbitrase

hal. "b" klausul 1.2 Resolusi Pleno Angkatan Bersenjata Federasi Rusia tanggal 10 Juni 1980 No.

Kedua. Sesuai dengan paragraf 1 Seni. 250 KUH Perdata Federasi Rusia, hak memesan efek terlebih dahulu tidak berlaku dalam hal penjualan saham di lelang umum, karena dalam hal ini ditetapkan prosedur berbeda yang memungkinkan mempertimbangkan kepentingan pemilik bersama lainnya. (lihat paragraf 2 § 3 bab ini).

Lelang umum adalah suatu cara khusus untuk menjual barang milik debitur yang telah diambil alih berdasarkan penetapan pengadilan atau dijual secara paksa berdasarkan penetapan pengadilan.

(L.A.Novoselova)

Jika lelang penjualan suatu saham tidak bersifat umum, tetapi diadakan atas kehendak pemilik saham dalam hak kepemilikan bersama (Pasal 447 KUH Perdata Federasi Rusia), maka aturan tentang pra -hak memesan efek terlebih dahulu berlaku sepenuhnya pada perjanjian yang dibuat dalam lelang tersebut. Dalam hal ini, masing-masing pemilik bersama berhak menuntut pengalihan hak pembeli, yaitu orang yang memenangkan lelang, kepada dirinya sendiri.