Hak penolakan pertama untuk membeli suatu bagian dalam suatu rumah susun menjamin bahwa salah satu pemilik harta itu akan membeli bagian dari rumah susun itu terlebih dahulu, dan apabila ia menolak, maka penjualan itu akan dilakukan menurut peraturan-peraturan umum pelaksanaan suatu transaksi pembelian dan penjualan kepada pihak luar. Selain itu, hak memesan efek terlebih dahulu berlaku tidak hanya ketika menjual real estat, tetapi juga dalam hal pengalihannya berdasarkan perjanjian pertukaran.
Layak dibaca tambahan:
Objek real estat dalam kepemilikan bersama
Suatu rumah susun yang dimiliki secara bersamaan oleh beberapa pemilik adalah milik mereka berdasarkan hak milik bersama. Artinya, masing-masing dari mereka mempunyai bagian kepemilikannya masing-masing atas properti tersebut dan dapat menjualnya. Saat menjual sebagian apartemen, penting untuk tidak melanggar hak memesan efek terlebih dahulu.
Pertama-tama, hak memesan efek terlebih dahulu bertindak sebagai semacam perlindungan terhadap hak milik pemilik bersama lainnya dan memungkinkan tidak hanya memperoleh properti secara menguntungkan, tetapi juga menggabungkan beberapa bagiannya menjadi satu.
Seringkali perumahan adalah kepemilikan bersama dengan kerabat. Biasanya, hal ini disebabkan oleh fakta bahwa properti itu diperoleh sebagai akibat dari:
- privatisasi;
- warisan;
- pembelian atau sumbangan.
Akan tetapi, sekalipun yang mempunyai tempat tinggal itu adalah sanak saudara dan salah seorang di antara mereka bermaksud mengasingkan bagiannya, maka hak memesan efek terlebih dahulu juga meluas.
Membeli bagian dari kerabat terjadi dengan cara yang sama seperti membeli dari orang asing. Oleh karena itu, aturan pre-emption tetap sama dan harus dipatuhi untuk menghindari litigasi di kemudian hari.
Aturan jual beli saham apartemen
Agar pembelian suatu saham memenuhi semua persyaratan hukum, aturan-aturan berikut harus dipatuhi:
- Penjual wajib memberi tahu semua pemilik bersama lainnya terlebih dahulu tentang penjualan yang akan datang. Untuk menghindari klaim dan perselisihan di kemudian hari mengenai suku cadang yang dijual, sebaiknya berikan pemberitahuan tertulis. Karena pemberitahuan lisan bukanlah bukti, ada baiknya mengirimkan surat melalui pos tentang niat untuk menjual.
- Jangka waktu di mana orang yang diberitahu harus membuat keputusan pembelian adalah 30 hari sejak tanggal diterimanya pemberitahuan.
- Harga jual properti dan syarat-syarat jual beli harus sama bagi semua calon pembeli, termasuk mereka yang termasuk dalam hak memesan efek terlebih dahulu.
- Penjual dapat memilih pembeli jika beberapa pemilik secara bersamaan ingin membeli sebagian apartemen.
- Dalam hal tidak ada satupun rekan pemilik yang menyatakan keinginannya untuk membeli, baik secara lisan maupun tertulis, diamnya hal tersebut sama saja dengan penolakan.
Jika seseorang telah setuju untuk membeli kembali saham tersebut, maka disarankan untuk mendokumentasikan fakta tersebut, misalnya membuat perjanjian tertulis yang mengatur jangka waktu penebusan. Namun jika saham tersebut tidak ditebus, penjual bisa menjualnya kepada pembeli lain.
Penjualan ke pihak ketiga dimungkinkan dalam beberapa kasus:
- ketika tidak ada salah satu pemilik yang menyatakan keinginannya untuk membeli sebagian dari tempat tinggal (pembelian akan dilakukan dengan cara yang sama seperti dalam transaksi jual beli biasa);
- ketika properti dijual melalui lelang umum.
Jika penjual dengan sengaja mengabaikan hak memesan efek terlebih dahulu, pemilik bersama dapat mengajukan banding ke pengadilan atas penjualan tersebut.
Pro dan kontra membeli bagian apartemen
Hak memesan efek terlebih dahulu memungkinkan untuk menambah dan memperbanyak bagian seseorang dalam hak milik. Dengan membeli bagian yang dijual, pemilik bersama dapat meningkatkan bagiannya atas properti tersebut.
Dan jika, katakanlah, apartemen itu hanya milik dua orang, yang masing-masing berhak atas setengahnya, maka membeli saham dalam bentuk ½ bagian akan menjadi pilihan yang paling masuk akal, yang memungkinkan Anda menjadi pemilik apartemen. pemilik seluruh objek. Inilah keuntungan besar membeli sebagian dari sebuah apartemen.
Selain itu, lebih menguntungkan bagi penjual sendiri untuk mengalihkan sebagian dari properti berdasarkan hak penolakan pertama, karena cukup sulit untuk menjual bukan seluruh properti, tetapi sebagian kecil darinya. Dan jika perolehan sebagian rumah susun seperti itu merupakan ciri khas ibu kota dan daerah, karena mahalnya harga rumah, maka di pemukiman kecil sangat jarang ada yang bisa membeli sebagian rumah susun, apalagi dengan penyewa – pemilik lainnya. .
Penting untuk menerapkan hak memesan efek terlebih dahulu ketika membeli atau menjual kamar di apartemen komunal, dengan memberi tahu teman sekamar Anda secara tertulis. Oleh karena itu, seringkali penghuni kamar di apartemen komunal, demi menambah ruang hidup, berniat membeli kamarnya dari tetangga.
Nuansa lain dalam jual beli sebagian suatu benda adalah risiko hukum yang mungkin timbul jika hak memesan efek terlebih dahulu dilanggar. Risiko biasanya dihadapi oleh pembeli luar, yang kepadanya properti tersebut dapat dijual tanpa memberi tahu pemilik lain, yang pada gilirannya dapat mengajukan tuntutan hukum.
Oleh karena itu, biasanya pembeli dari luar tidak mengambil risiko membeli rumah sebagai bagian darinya. Namun, jika semua aturan hukum untuk penjualan sebagian rumah dipatuhi, tidak perlu takut dengan transaksi semacam itu.
Sebagai dokumen konfirmasi tentang pemberitahuan pemilik bersama, Anda dapat meminta dari penjual surat yang dia kirimkan kepada orang-orang ini atau penolakan tertulis mereka untuk membeli. Dengan memiliki dokumen-dokumen ini, ada peluang lebih besar untuk membeli meteran yang didambakan tanpa komplikasi yang tidak perlu.
Masih ada pertanyaan?
Tulis pertanyaan Anda pada formulir di bawah ini dan dapatkan nasihat hukum terperinci:
Dengan menggunakan contoh salah satu sengketa rumah susun, Mahkamah Agung menjelaskan aturan apa saja yang harus dipatuhi saat menjual bagian dalam rumah susun bersama. Sulit untuk menyebut kehidupan orang-orang yang bukan satu keluarga, tetapi hidup berdampingan di apartemen bersama, sebagai kehidupan yang indah. Oleh karena itu, pada kesempatan pertama, warga tersebut ingin menyingkirkan tetangganya dan tinggal di apartemen tersendiri. Keinginan orang-orang yang tinggal bersama seperti itu dapat dimengerti, tetapi bahkan pelepasan saham mereka sendiri di apartemen mengandung begitu banyak jebakan sehingga tidak hanya orang biasa yang tersandung pada mereka. Bahkan hakim pun melakukan kesalahan.
Dalam kasus kami, cerita dimulai dengan fakta bahwa seorang warga mengajukan banding ke pengadilan negeri Tyumen karena marah atas tindakan tetangganya. Inti dari perselisihan tersebut adalah sebagai berikut - dua wanita, yang masing-masing memiliki anak, memiliki satu apartemen dengan bagian yang sama. Ternyata masing-masing warga - dua dewasa dan dua anak - mendapat bagian seperempat.
Salah satu dari mereka menemukan opsi untuk menukar bagiannya dan bagian anaknya dengan apartemen terpisah. Warga tersebut membuat perjanjian dengan keluarga tertentu yang beranggotakan empat orang. Tentu saja, pemilik kedua apartemen tidak menyukai pertukaran ini, dan dia pergi ke pengadilan untuk membuktikan bahwa perjanjian pertukaran tersebut melanggar hak memesan efek terlebih dahulu untuk membeli bagian tetangga di apartemen tersebut. Pengadilan negeri setuju dengan penggugat. Pengadilan regional menguatkan keputusan ini. Terdakwa yang tersinggung dibawa ke Mahkamah Agung. Di sana, Kolegium Yudisial Perkara Perdata mempelajari hasil persidangan dan menilai pengaduan tersebut dapat dipenuhi.
Pengadilan harus menentukan apakah surat dari orang yang memutuskan untuk menjual sahamnya telah dibuat dengan benar
Mahkamah Agung mengingatkan rekan-rekannya bahwa Pasal 250 KUH Perdata menyatakan: dalam hal terjadi penjualan suatu saham dalam hak milik bersama kepada pihak luar, maka sisa peserta dalam kepemilikan bersama mempunyai hak memesan efek terlebih dahulu untuk membeli saham tersebut. Terlebih lagi, dengan harga dimana saham tersebut dijual, dan dengan syarat-syarat lain yang setara. Pengecualian adalah penjualan saham melalui lelang umum.
Undang-undang juga menyatakan bahwa penjual suatu saham wajib memberitahukan secara tertulis kepada peserta lain dalam kepemilikan bersama tentang niatnya untuk menjual sahamnya kepada pihak luar. Dalam surat yang sama Anda harus menunjukkan harga dan ketentuan penjualan meter persegi.
Undang-undang memberi waktu satu bulan kepada pemilik bersama untuk berpikir dan membeli. Jika sisa peserta dalam kepemilikan bersama menolak untuk membeli bagian tetangga atau tetap diam, pemilik meter persegi berhak membuangnya sesuai keinginannya.
Hal lain yang penting untuk diketahui: menurut undang-undang, jika pemilik melepaskan bagiannya dengan melanggar hak memesan efek terlebih dahulu tetangganya, maka setiap peserta lain dalam kepemilikan bersama berhak menuntut di pengadilan dalam waktu tiga bulan bahwa hak dan kewajiban tersebut. pembeli dialihkan kepada dirinya sendiri. Dan aturan-aturan ini juga berlaku ketika mengasingkan suatu saham berdasarkan perjanjian pertukaran. Dari semua ketentuan undang-undang di atas, Mahkamah Agung menyimpulkan: suatu keadaan penting secara hukum yang harus ditetapkan oleh pengadilan ketika mempertimbangkan kasus-kasus tersebut adalah ada tidaknya pemberitahuan yang dilaksanakan dengan benar dari warga negara yang telah memutuskan untuk membuang bagiannya. . Eksekusi yang benar dari “surat kebahagiaan” kepada tetangga merupakan indikasi harga saham dan kondisi lainnya, serta konfirmasi solvabilitas pemilik bersama lainnya.
Dalam kasus kami, pengadilan setempat, yang memutuskan perselisihan ini, tidak melihat bukti bahwa warga yang ingin menukar bagiannya dan bagian putrinya, dengan benar memberi tahu tetangganya. Oleh karena itu, pengadilan memutuskan bahwa perjanjian pertukaran tersebut melanggar hak tetangga untuk memprioritaskan pembelian saham tersebut.
Konfirmasi solvabilitas - yaitu fakta bahwa penggugat memiliki uang untuk membeli saham tetangga, yaitu setengah dari apartemen - menurut Mahkamah Agung, juga penting untuk penyelesaian sengketa yang benar. Dalam cerita kami, karena alasan tertentu pengadilan bahkan tidak tertarik pada solvabilitas tetangganya.
Mahkamah Agung mengingat bahwa ketika menuntut di pengadilan pengalihan hak pembeli atas dirinya sendiri, penggugat wajib mentransfer ke rekening bank Departemen Kehakiman di entitas konstituennya di Federasi Rusia jumlah yang dibayarkan oleh pembeli, biaya dan bea. harus dibayar kepada pembeli dan penggantian biaya-biaya yang dikeluarkannya ketika membeli bagian dari biaya-biaya itu.
Mahkamah Agung menekankan: setoran uang jika tuntutan dipenuhi berkontribusi pada pelaksanaan keputusan pengadilan tepat waktu. Namun menurut tuntutan yang kami tulis, tidak ada uang yang disetorkan ke rekening bank, sehingga keputusan pengadilan tidak dilaksanakan.
Selain itu, Kolegium Yudisial Mahkamah Agung memperhatikan satu detail penting. Dari berkas perkara terlihat jelas bahwa terdakwa dan orang yang menukarkan uang dengannya menyepakati harga saham dalam rubel.
Tidak jelas alasannya, pengadilan negeri, ketika mempertimbangkan kasus tersebut, sendiri menurunkan harga pembelian. Dan pengadilan tidak memberikan alasan hukum mengapa harga “turun”. Dan ini merupakan pelanggaran langsung terhadap Pasal 198 KUH Perdata. Mahkamah Agung memerintahkan kasus ini ditinjau kembali.
