Орон сууцны хувьцааг худалдан авахаас анх удаа татгалзах эрх нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн хамтран эзэмшигч нь тухайн орон сууцны хувьцааг эхлээд худалдаж авах баталгаа болдог бөгөөд хэрэв татгалзсан тохиолдолд борлуулалтыг ерөнхий дүрмийн дагуу явуулна. гадны этгээдэд худалдах, худалдан авах гүйлгээ. Түүгээр ч барахгүй давуу эрх нь үл хөдлөх хөрөнгийг худалдах үед төдийгүй солилцооны гэрээний дагуу шилжүүлэх тохиолдолд хамаарна.
Нэмэлт унших нь зүйтэй:
Хамтын өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгийн объектууд
Хэд хэдэн өмчлөгчийн нэгэн зэрэг эзэмшиж байгаа орон сууц нь тэдний дунд өмчлөх эрхээр хамаарна. Энэ нь тус бүр өөрийн гэсэн өмчийн хувь эзэмшиж, борлуулах боломжтой гэсэн үг юм. Орон сууцны нэг хэсгийг зарахдаа давуу эрхээ зөрчихгүй байх нь чухал.
Юуны өмнө, давуу эрх нь бусад хамтран өмчлөгчдийн өмчийн эрхийг хамгаалах нэг хэлбэр болж, зөвхөн эд хөрөнгийг ашигтайгаар олж авах төдийгүй түүний хэд хэдэн хэсгийг нэгтгэх боломжийг олгодог.
Ихэнхдээ орон сууц нь хамаатан садантайгаа хамтран эзэмшдэг. Дүрмээр бол энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийг дараахь үр дүнд олж авсантай холбоотой юм.
- хувьчлал;
- өв залгамжлал;
- худалдан авалт эсвэл хандив.
Гэсэн хэдий ч, орон сууцны эзэд нь хамаатан садан, тэдний аль нэг нь өөрсдийнхөө хэсгийг салгах бодолтой байсан ч давуу эрх нь түүний үр нөлөөг нэмэгдүүлдэг.
Хамаатан садныхаа хувьцааг худалдаж авах нь танихгүй хүнээс худалдаж авсантай адил тохиолддог. Тиймээс урьдчилан худалдан авах журам нь адилхан бөгөөд ирээдүйд шүүхээс зайлсхийхийн тулд дагаж мөрдөх ёстой.
Орон сууцны хувьцааг худалдах, худалдан авах журам
Хувьцаа худалдаж авахдаа хуулийн бүх шаардлагыг дагаж мөрдөхийн тулд дараахь дүрмийг дагаж мөрдөх шаардлагатай.
- Худалдагч нь удахгүй болох борлуулалтын талаар бусад бүх хамтран эзэмшигчдэд урьдчилан мэдэгдэх үүрэгтэй. Ирээдүйд зарагдаж буй эд ангитай холбоотой нэхэмжлэл, маргаан гарахаас зайлсхийхийн тулд бичгээр мэдэгдэх нь дээр. Аман мэдэгдэл нь нотлох баримт биш тул зарах гэж байгаа тухай шуудангаар захидал илгээх нь зүйтэй.
- Мэдэгдэл хүлээн авсан хүмүүс худалдан авах шийдвэр гаргах ёстой хугацаа нь мэдэгдлийг хүлээн авсан өдрөөс хойш 30 хоног байна.
- Үл хөдлөх хөрөнгийн худалдах үнэ, худалдан авах, худалдах нөхцөл нь давуу эрх эдлэх эрх бүхий бүх боломжит худалдан авагчдад ижил байх ёстой.
- Орон сууцны нэг хэсгийг хэд хэдэн өмчлөгчид нэгэн зэрэг худалдаж авахыг хүсвэл худалдагч худалдан авагчийг сонгох боломжтой.
- Нэг ч хамтран өмчлөгч худалдан авах хүсэлтээ амаар болон бичгээр илэрхийлээгүй тохиолдолд ийм чимээгүй байх нь татгалзсантай адил байж болно.
Хэрэв хэн нэгэн хувьцааг худалдаж авахаар тохиролцсон бол энэ баримтыг баримтжуулахыг зөвлөж байна, жишээлбэл, эргүүлэн авах хугацааг заасан бичгээр гэрээ байгуулах нь зүйтэй. Гэсэн хэдий ч, хэрэв хувьцааг эргүүлэн аваагүй бол худалдагч бусад худалдан авагчдад зарж болно.
Гуравдагч этгээдэд худалдах нь хэд хэдэн тохиолдолд боломжтой:
- хамтран өмчлөгчдийн хэн нь ч орон сууцны талбайн хэсгийг худалдаж авах хүсэл зоригоо илэрхийлээгүй тохиолдолд (худалдан авалт нь ердийн худалдан авах, худалдах гүйлгээний нэгэн адил явагдана);
- эд хөрөнгийг нийтийн дуудлага худалдаагаар худалдах үед.
Хэрэв худалдагч давуу эрх авах эрхийг зориудаар үл тоомсорловол хамтран эзэмшигч нь шүүхэд гомдол гаргаж болно.
Орон сууцны хувийг худалдаж авахын давуу болон сул талууд
Давхардах эрх нь өмчлөх эрх дэх хувь хэмжээг нэмэгдүүлэх, нэмэгдүүлэх боломжийг олгодог. Худалдсан хэсгийг худалдаж авснаар хамтран эзэмшигч нь үл хөдлөх хөрөнгийн эзлэх хувийг нэмэгдүүлэх боломжтой.
Хэрэв орон сууц нь зөвхөн хоёр хүний хувьд, тус бүр нь хагасыг нь авах эрхтэй гэж бодъё гэвэл ½ хэсгийг нь худалдаж авах нь хамгийн боломжийн сонголт бөгөөд энэ нь таныг өмчлөгч болох боломжийг олгоно. бүхэл бүтэн объектын. Энэ бол орон сууцны нэг хэсгийг худалдаж авахын маш том давуу тал юм.
Нэмж дурдахад, худалдагч өөрөө эд хөрөнгийн хэсгийг бүхэлд нь бус харин багахан хэсгийг нь зарах нь нэлээд хэцүү тул эхний татгалзах эрхийн дагуу шилжүүлэх нь илүү ашигтай байдаг. Хэрэв орон сууцны нэг хэсэг хэлбэрээр ийм худалдан авалт нь орон сууцны үнэ өндөр байгаагаас шалтгаалан нийслэл, бүс нутгийн хотуудад ердийн зүйл юм бол жижиг суурин газруудад хэн нэгэн орон сууцны нэг хэсгийг, ялангуяа бусад түрээслэгч - өмчлөгчидтэй хамт худалдаж авах нь маш ховор байдаг. .
Нийтийн зориулалттай орон сууцанд өрөө худалдаж авах, худалдахдаа давуу эрх эдлэх нь чухал бөгөөд энэ тухай хамтрагчдаа бичгээр мэдэгдэнэ. Тиймээс нийтийн орон сууцны нэг өрөөнд оршин суугчид ихэвчлэн амьдрах орон зайг нэмэгдүүлэхийн тулд хөршөөсөө өрөөгөө худалдаж авахыг зорьдог.
Объектын хэсгийг худалдан авах, худалдах өөр нэг нюанс бол давуу эрх зөрчигдсөн тохиолдолд үүсч болох хууль эрх зүйн эрсдэл юм. Эрсдэл нь ихэвчлэн гадны худалдан авагчид тулгардаг бөгөөд бусад өмчлөгчид мэдэгдэлгүйгээр үл хөдлөх хөрөнгөө зарж болох бөгөөд тэр нь эргээд шүүхэд нэхэмжлэл гаргаж болно.
Тиймээс ихэвчлэн гадны худалдан авагчид үүний нэг хэсэг болгон орон сууц худалдаж авах эрсдэлгүй байдаг. Гэсэн хэдий ч, хэрэв орон сууцны хувьцааг худалдах хууль эрх зүйн бүх дүрмийг дагаж мөрдвөл ийм гүйлгээ хийхээс айх шаардлагагүй болно.
Хамтран өмчлөгчдийн мэдэгдлийг баталгаажуулсан баримт бичгийн хувьд та худалдагчаас эдгээр хүмүүст илгээсэн захидал эсвэл худалдан авахаас бичгээр татгалзсан тухай хүсэлт гаргаж болно. Эдгээр баримт бичигтэй бол шаардлагагүй хүндрэлгүйгээр хүссэн тоолуурыг худалдаж авах магадлал өндөр байна.
Асуулт хэвээр байна уу?
Асуултаа доорх маягтаар бичээд хуулийн дэлгэрэнгүй зөвлөгөө аваарай.
Нэг орон сууцны маргааны жишээгээр Дээд шүүх дундын орон сууцны хувьцааг худалдахдаа ямар дүрмийг баримтлах ёстойг тайлбарлав. Нэг гэр бүл биш, нийтлэг орон сууцанд зэрэгцэн оршдог хүмүүсийн амьдралыг элэг бүтэн гэж хэлэхэд хэцүү. Тиймээс эхний боломжоор ийм иргэд хөршөөсөө салж, тусдаа байранд амьдрахыг хүсдэг. Ийм хамт амьдардаг хүмүүсийн хүсэл нь ойлгомжтой боловч орон сууцанд өөрийн эзэмшлийн хувьцааг хүртэл захиран зарцуулах нь маш олон бэрхшээлийг агуулж байдаг бөгөөд зөвхөн жирийн хүмүүс ч бүдэрдэг. Шүүгчид хүртэл алдаа гаргадаг.
Манай тохиолдолд нэгэн иргэн хөршийнхөө үйлдэлд эгдүүцсэн Тюмень дүүргийн шүүхэд хандсанаас түүх эхэлсэн. Маргааны мөн чанар нь дараах байдалтай байна - хоёр эмэгтэй, тус бүр нь хүүхэдтэй, нэг орон сууцыг тэнцүү хэмжээгээр эзэмшдэг. Оршин суугчид хоёр том хүн, хоёр хүүхэд тус бүр дөрөвний нэг хувийг эзэлж байсан нь тогтоогдсон.
Тэдний нэг нь өөрийн хувь болон хүүхдийн хувийг тусдаа орон сууцаар солих сонголтыг олсон. Тухайн иргэн дөрвөн хүнтэй тодорхой айлтай гэрээ хийсэн. Мэдээжийн хэрэг, орон сууцны хоёр дахь эзэн энэ солилцоонд дургүй байсан тул солилцооны гэрээ нь хөршийнхөө орон сууцыг худалдан авах давуу эрхээ зөрчсөн болохыг нотлохоор шүүхэд хандсан. Дүүргийн шүүх нэхэмжлэгчтэй санал нэг байна. Бүс нутгийн шүүх энэ шийдвэрийг хэвээр үлдээв. Гомдсон шүүгдэгч Дээд шүүхэд хандсан. Тэнд Иргэний хэргийн анхан шатны шүүх хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны үр дүнг судалж, гомдлыг хангах боломжтой гэж үзсэн.
Хувьцаагаа зарахаар шийдсэн хүний захидал зөв зохиосон эсэхийг шүүх тогтоох ёстой
Иргэний хуулийн 250 дугаар зүйлд: Дундын өмчлөлийн эрхийн хувийг гадны этгээдэд худалдсан тохиолдолд дундын өмчлөлд үлдсэн оролцогчид эдгээр хувьцааг давуу эрхтэйгээр худалдан авах эрхтэй болохыг Дээд шүүх хамт олондоо санууллаа. Түүгээр ч барахгүй тухайн хувьцааг зарсан үнээр болон бусад ижил нөхцөлөөр. Үл хамаарах зүйл бол хувьцааг нээлттэй дуудлага худалдаагаар худалдах явдал юм.
Мөн хуулинд хувьцаа худалдагч нь эзэмшиж буй хувиа гадны этгээдэд худалдах хүсэлтэй байгаагаа бусад оролцогчдод бичгээр мэдэгдэх үүрэгтэй гэж заасан. Үүнтэй ижил захидалд та квадрат метрийг зарж буй үнэ, нөхцөлийг зааж өгөх ёстой.
Хуулиар хамтран эзэмшигчид бодож, худалдан авах нэг сарын хугацаа өгдөг. Хуваалцсан өмчлөлийн үлдсэн оролцогчид хөршийнхөө хувийг худалдаж авахаас татгалзаж эсвэл чимээгүй байвал квадрат метр талбайн эзэн хүссэнээрээ захиран зарцуулах эрхтэй.
Эндээс өөр юу мэдэх хэрэгтэй вэ: Хуулийн дагуу хэрэв өмчлөгч нь хөршийнхөө давуу эрхийг зөрчиж өөрт ногдох хэсгийг захиран зарцуулсан бол дундын өмчлөлийн бусад оролцогч гурван сарын дотор эрх, үүргээ биелүүлэхийг шүүхэд шаардах эрхтэй. худалдан авагчийг өөртөө шилжүүлнэ. Мөн эдгээр дүрмүүд нь солилцооны гэрээний дагуу хувьцааг өмчлөхөд хамаарна. Хуулийн дээрх бүх зүйл заалтаас Дээд шүүх дүгнэж байна: Шүүх ийм хэргийг хянан шийдвэрлэхдээ тогтоох ёстой хууль зүйн чухал нөхцөл бол хувь хишгээс ангижрахаар шийдсэн иргэнээс зөв үйлдсэн мэдэгдэл байгаа эсвэл байхгүй байх явдал юм. . Хөршдөө ийм "аз жаргалын захидал" -ыг зөв гүйцэтгэх нь хувьцааны үнэ болон бусад нөхцлийн үзүүлэлт, түүнчлэн бусад хамтран эзэмшигчдийн төлбөрийн чадварыг баталгаажуулах явдал юм.
Манай улсын шүүх энэ маргааныг хянан шийдвэрлэхдээ өөрийн болон охиныхоо хувийг солих хүсэлтэй иргэн хөршдөө зөв мэдэгдсэнийг нотлох баримт хараагүй. Тиймээс шүүх солилцооны гэрээ нь хөршийнхөө хувьцааг давуу эрхтэйгээр худалдан авах эрхийг зөрчсөн гэж үзсэн.
Төлбөрийн чадварыг баталгаажуулах - тухайлбал нэхэмжлэгч нь орон сууцны тал хувь болох хөршүүдийн хувьцааг худалдаж авах мөнгөтэй байсан нь маргааныг зөв шийдвэрлэхэд чухал ач холбогдолтой байсан гэж Дээд шүүхийн үзэж байна. Бидний түүхээс харахад шүүх зарим шалтгааны улмаас хөршийнхөө төлбөрийн чадварыг сонирхдоггүй байв.
Худалдан авагчийн эрхийг өөртөө шилжүүлэхийг шүүхэд нэхэмжлэл гаргахдаа нэхэмжлэгч нь худалдан авагчийн төлсөн дүн, хураамж, хураамжийг ОХУ-ын харьяалагдах аж ахуйн нэгж дэх Шүүхийн хэлтсийн банкны данс руу шилжүүлэх үүрэгтэй гэдгийг Дээд шүүх санууллаа. худалдан авагчид төлөх, зардлын тодорхой хэсгийг худалдан авахад гарсан зардлыг нөхөн төлөх.
Дээд шүүх онцлон тэмдэглэв: Нэхэмжлэлийг хангасан тохиолдолд ийм мөнгө байршуулах нь шүүхийн шийдвэрийг цаг тухайд нь биелүүлэхэд хувь нэмэр оруулдаг. Гэтэл бидний бичиж байгаа нэхэмжлэлийн дагуу дансанд мөнгө ороогүй учраас шүүхийн шийдвэр хэрэгжээгүй.
Түүнчлэн Улсын дээд шүүхийн шүүгчдийн зөвлөлөөс нэгэн чухал зүйлд анхаарлаа хандуулав. Хэргийн материалаас харахад шүүгдэгч болон түүнтэй мөнгө солилцсон хүмүүс хувьцааны үнийг рублиэр тохиролцсон нь тодорхой байна.
Дүүргийн шүүх хэргийг хэлэлцэх явцад яагаад худалдан авалтын үнийг бууруулсан нь тодорхойгүй байна. Мөн шүүхээс үнэ "багассан" ямар ч хууль ёсны үндэслэл гаргаагүй. Мөн энэ нь Иргэний хуулийн 198 дугаар зүйлийг шууд зөрчсөн үйлдэл юм. Улсын дээд шүүхээс энэ хэргийг хянан хэлэлцэхийг даалгасан.
