Ang isang mahalagang bahagi ng stock ng residensyal na real estate ay nasa karaniwang pagmamay-ari. Ang ibinahaging pagmamay-ari ay nagpapataw ng ilang partikular na paghihigpit sa mga operasyon na may mga bagay: ang may-ari ng bahagi ay hindi maaaring ibenta ito sa isang third party, na nilalampasan ang iba pang mga may-ari ng apartment na may pre-emptive na karapatang bumili.
Ano ang tinatawag na pre-emptive na karapatang bumili ng bahagi ng isang apartment at paano ito lumabas?
Upang magsimula, dapat itong linawin na ang karaniwang pag-aari ay maaaring ibahagi o pinagsama. Ayon kay Art. 244 ng Civil Code ng Russian Federation, ang ari-arian na pagmamay-ari ng dalawa o higit pang mga tao ay itinuturing na karaniwan. Kung matutukoy ang eksaktong bahagi ng mga may-ari, ang ari-arian ay nasa shared ownership, kung hindi matukoy, ito ay nasa joint ownership.
- Ang may-ari ng bahagi ay may karapatang itapon ito sa kanyang sariling pagpapasya, kung ang kanyang mga aksyon ay hindi lumalabag sa mga karapatan ng iba pang mga may-ari.
- Ang magkasanib na ari-arian ay hindi maaaring ibenta ng isa sa mga may-ari - mangangailangan ito ng isang paunang dibisyon.
Ang karapatan ng priyoridad na pagtubos ay lumitaw kapag ang may-ari ng bahagi ay nagpasya na ibenta ito at natukoy ang halaga sa pamilihan. Obligado siyang ipaalam sa iba pang mga may-ari nito sa pamamagitan ng rehistradong koreo o personal na paunawa.
Sa loob ng isang buwan mula sa petsa ng pagtanggap ng liham, ang mga may-ari ng katabing pagbabahagi ay dapat magpasya na bumili.
Sino ang unang makakakuha ng tama?
Ang mga sumusunod ay may karapatang bumili ng mga bahagi ng apartment:
- mga may-ari ng square meters sa communal premises;
- mga may-ari ng pagbabahagi sa mga apartment.
Ang mga kapitbahay sa isang communal apartment ay kadalasang nagiging hadlang pagdating sa pagbebenta ng kwarto. Bagama't ang nasabing pabahay ay nagsasangkot ng hiwalay na pamumuhay, ang silid ay maaaring irehistro bilang pribadong ari-arian o bilang bahagi ng karaniwang ari-arian. Sa parehong mga kaso, kapag gumagawa ng mga transaksyon sa pagbili at pagbebenta, ang mga pamantayan ng Art. 250 ng Civil Code ng Russian Federation: ang mga kapitbahay ay may prayoridad na karapatan na bumili ng mga bakanteng silid.
Kung pinag-uusapan natin ang tungkol sa isang apartment kung saan nakatira ang isang pamilya, ang pagbebenta ng isang bahagi sa isang ikatlong partido ay tila hindi praktikal at kahit na walang katotohanan, dahil madalas na imposibleng matukoy ang mga pisikal na hangganan nito (halimbawa, 1/3 ng bahagi ng isang 1- apartment sa silid). Gayunpaman, kapag nagmamana ng mga salungatan sa pag-aari at pamilya, naganap din ang mga naturang pagtatangka. Ang karapatan ng mga shareholder na muling bumili ay dapat na mahigpit na sundin.
Ang bahagi ng isang apartment na nasa magkasanib na pagmamay-ari ay hindi maaaring itapon nang isa-isa. Una, ang isang dibisyon ay dapat isagawa sa pagpapasiya ng mga pagbabahagi ng bawat isa sa mga may-ari, at pagkatapos lamang na maaari mong ibenta ang iyong bahagi - siyempre, gagamitin ng kapwa may-ari ang karapatan ng unang pagtanggi.
May tanong o kailangan ng legal na tulong? Samantalahin ang isang libreng konsultasyon:
Ipinagbabawal ng batas ang pagtatalaga ng karapatan ng pagtubos sa mga ikatlong partido: hindi posibleng sumang-ayon sa isang kamag-anak o kapitbahay na pumirma ng waiver pabor sa isang third party, na lampasan ang iba pang mga may-ari ng karaniwang ari-arian.
Anong mga pagbubukod sa mga tuntunin sa preemption ang ginagawa ng batas?
Nalalapat ang preemptive right sa anumang mga transaksyon sa pagbili at pagbebenta at pagpapalitan ng mga bahagi sa tirahan, maliban sa pagbebenta ng:
- pagbabahagi ng real estate sa mga pampublikong auction;
- bahagi ng kapirasong lupa kung saan nakatayo ang isang bahay sa karaniwang pagmamay-ari, o lugar sa bahay na ito.
Ang pagbubukod ay ang mga kasunduan sa regalo - ang butas na ito sa batas ay kung minsan ay pinagsamantalahan ng mga residente ng mga communal apartment na hindi nakakakuha ng isang kasunduan sa kanilang mga kapitbahay. Upang maiwasan ang red tape na may mga pagtanggi at mga abiso, inililipat ng nagbebenta ang silid sa bumibili bilang isang regalo, nang walang bayad, ngunit ang huli ay kailangang magbayad ng buwis sa treasury ng estado - maliban kung siya ay malapit na kamag-anak o asawa ng donor . Kung ang mga kapitbahay ay namamahala upang patunayan sa korte na ang deal ay kathang-isip, maaari itong ideklarang hindi wasto.
Mga tagubilin para sa paggamit ng pre-emptive na karapatang bumili ng bahagi kapag nagbebenta ng bahagi
Ang pagbili at pagbebenta ng isang bahagi ay dapat makumpleto bilang pagsunod sa mga legal na regulasyon. Siyempre, kapag ang bumibili ay isang kamag-anak o kapitbahay, walang mga paghihirap na lumitaw, ngunit ano ang dapat gawin ng mga gustong magbenta ng square meters sa isang communal apartment, ngunit wala sa kanilang mga kapitbahay ang nagpahayag ng pagnanais na palawakin ang kanilang lugar ng pamumuhay? O sa tingin ba nila, antalahin ang paggawa ng desisyon, at ang nagbebenta ay walang pagkakataon na maghintay ng matagal?
Sa ganitong mga kaso, dapat mong sundin ang mga patakaran ng Art. 250 Civil Code ng Russian Federation. Inaprubahan ng batas ang sumusunod na algorithm ng mga aksyon:
- pamamahagi (paghahatid) ng mga abiso tungkol sa pagbebenta ng mga pagbabahagi;
- pagkuha ng nakasulat na foreclosure waiver;
- sa kawalan ng mga pagtanggi - maghintay ng isang buwan mula sa petsa ng abiso ng bawat isa sa mga shareholder;
- pagbebenta ng bahagi sa isang kapwa may-ari o isang tagalabas, kung walang gumamit ng kanilang pre-emptive na karapatan.
Hakbang 1. Pag-abiso sa mga may-ari
Dapat maabisuhan ang bawat kapwa may-ari ng nakabahaging ari-arian tungkol sa paparating na pagbebenta ng bahagi. Ang teksto ng dokumento ay dapat ipahiwatig ang pangalan ng nagbebenta, address, teknikal na katangian ng bagay at ang gastos nito, pati na rin ang pangalan at address ng tatanggap na may sanggunian sa pamantayan ng Civil Code ng Russian Federation, ayon sa kung saan ang addressee ay may pre-emptive na karapatan ng pagtubos.
Ang mga dokumento ay ipinadala sa pamamagitan ng rehistradong koreo. Punan ang imbentaryo at ang abiso ng form ng paghahatid - aabisuhan nito na ang liham ay nakarating sa addressee at magiging kapaki-pakinabang kapag bumubuo ng isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta.
Ang mga abiso ng pagbebenta ay maaari ding ihatid nang personal; sa kasong ito, kakailanganin mo ng duplicate - isang kopya kung saan pipirmahan ng addressee at ipahiwatig ang petsa. Sa ganitong paraan mapoprotektahan mo ang iyong sarili at mapapatunayan mong tama ka kung gusto ng mga shareholder na hamunin ang deal.
Hakbang 2. Maghintay ng isang buwan
Ayon sa batas, ang bawat co-owner ay binibigyan ng isang buwan para pag-isipan ito. Kung, pagkatapos ng panahong ito, walang nagpahayag ng kanilang karapatan sa unang pagtanggi na bumili ng bahagi sa apartment, maaari kang pumasok sa isang kasunduan sa anumang ikatlong partido.
Ang aktwal na halaga ng bahagi na tinukoy sa kasunduan ay hindi dapat mas mababa kaysa sa halaga na dati nang idineklara sa mga may-ari ng mga katabing bahagi. Ang paglabag sa panuntunang ito ay magiging batayan para maideklarang invalid ang transaksyon sa korte.
Hakbang 3. Pagwawaksi ng pre-emptive na karapatang bumili
Kapag ang ilang mga kapitbahay ay hindi nag-aplay para sa pagtubos, at mayroong isang mamimili na handang bumili ng square meters, maaari mong pabilisin ang proseso - gayunpaman, sa kasong ito, ang mabuting kalooban ng mga residente ay kinakailangan, na sasang-ayon na magsulat ng mga pahayag ng pagtanggi.
Hakbang 4. Pagpapatupad ng isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta ng bahagi
Hindi alintana kung sino ang makakakuha ng bahagi - isang dating kapitbahay sa isang komunal na apartment, isang kamag-anak o isang ikatlong partido - ang kasunduan ay napapailalim sa ipinag-uutos na notarization.
Ang pamantayan ay inaprubahan ng Artikulo 7 ng Pederal na Batas Blg. 172 "Sa Mga Pagbabago sa Pederal na Batas 218-FZ "Sa Pagpaparehistro ng Estado ng Real Estate" at wasto mula Enero 1, 2017.
Nalalapat din ang panuntunan sa anumang mga transaksyon sa real estate alienation na kinasasangkutan ng mga menor de edad at mamamayan na may limitadong legal na kapasidad.
Kung kailangang gawin ang mga pagbabago sa kasunduan sa pagbili at pagbebenta ng bahagi tungkol sa mga tuntunin ng transaksyon, ang mga partido ay papasok sa isang karagdagang kasunduan. Ang anyo ng kasunduan ay nakasulat; ipinapayong gumamit ng isang sample upang iguhit ito. Ang dokumento ay nagpapahiwatig ng mga detalye ng kasunduan, ang buong pangalan ng notaryo na nagpatunay nito, at ang bilang ng entry sa pagpapatala, pati na rin ang mga detalye ng pasaporte ng mga partido sa transaksyon.
Hindi kinansela ng kasunduan ang kontrata, binabago lamang nito ang nilalaman ng ilang mga sugnay - ang kanilang mga numero at bagong kundisyon na magkakabisa mula sa araw na nilagdaan ang dokumento ay dapat ipahiwatig sa teksto.
Tulad ng pangunahing kontrata, ang kasunduan ay pinatunayan ng isang notaryo.
Paano mag-isyu ng pagtanggi?
Upang magrehistro ng waiver ng pre-emptive right to purchase, ang nagbebenta at mga aplikante na nagmamay-ari ng shared property ay dapat na lumitaw sa notary office na may mga pasaporte at mga sertipiko ng pagpaparehistro ng mga karapatan sa ari-arian.
Ang pamamaraang ito ay tatagal ng hindi hihigit sa kalahating oras, kung saan ang katulong ng notaryo ay gagawa ng mga kopya, maghahanda ng mga dokumento at ipasok ang data ng mga aplikante - ang mga kalahok ay kailangan lamang na pirmahan ang mga ito at maghintay para sa notarization.
Ang isa pang paraan ay pinapayagan din - ang pagtanggi na may personal na presensya sa silid ng pagpaparehistro kapag nagsusumite ng mga dokumento upang gawing pormal ang transaksyon - ngunit tandaan na ang kasunduan sa pagbili at pagbebenta ng bahagi ay nangangailangan pa rin ng notarization.
Ang pagbebenta ng bahagi ng residential real estate ay isang mahirap na gawain, ngunit hindi talaga mahirap. Ang pangunahing bagay para sa nagbebenta ay kumilos nang legal: abisuhan ang iba pang mga may-ari ng pre-emptive na karapatang bumili at magpanatili ng 30-araw na pag-pause. Pagkatapos ng pag-expire nito, sa kawalan ng mga gustong kapitbahay, ang may-ari ay maaaring pumasok sa isang deal sa isang third party.
Ang mga kapwa may-ari ay may pre-emptive na karapatang bumili kapag nagbebenta ng bahagi sa karapatan ng karaniwang pagmamay-ari ng real estate. Ang karapatan ng pre-emption ay kapag nagbebenta ng bahagi sa isang karaniwang bahagi ng ari-arian, tinatangkilik ng kapwa may-ari ang ari-arian kaysa sa ibang mga tao na hindi kapwa may-ari.
Ang preemptive right ng pagbili ay nalalapat lamang sa mga kaso kung saan ang bahagi ay ibinebenta sa isang tagalabas. Kung ang isang bahagi ay ibinebenta sa isang kapwa may-ari ng real estate sa karaniwang ibinahaging pagmamay-ari, ang natitirang mga kapwa may-ari ay may preemptive na karapatan na makuha ang nakahiwalay na bahagi, ngunit hindi.
Kung maraming kalahok sa nakabahaging pagmamay-ari ang gustong bilhin ang nakahiwalay na bahagi, ang nagbebenta ay magpapasya kung kanino sa kanila ibebenta ang bahagi.
Abiso ng mga taong tinatangkilik ang pre-emptive na karapatan ng pagbili ng pagbebenta ng isang bahagi
Upang makasunod sa pre-emptive na karapatan, ang nagbebenta ng bahagi ay dapat na ipaalam sa iba pang mga kapwa may-ari sa pamamagitan ng pagsulat ng kanyang intensyon na ibenta ang kanyang bahagi, na nagpapahiwatig ng presyo at iba pang mga kundisyon kung saan ibinebenta ang bahagi.
Ang nasabing paunawa ay dapat magsaad ng address kung saan matatagpuan ang ari-arian, kung sino ang kapwa may-ari ng nakahiwalay na bahagi, ang presyo kung saan ibinebenta ang bahagi, pati na rin ang iba pang mga tuntunin ng transaksyon.
Maaaring magbigay ng abiso sa anumang paraan na nagpapahintulot sa nagbebenta na magbigay ng katibayan ng wastong paunawa sa kapwa may-ari ng pagbebenta ng interes at ang mga tuntunin ng transaksyon sa tinukoy na oras.
Sa pagsasagawa, ang mga sumusunod na paraan ng pag-abiso ay ginagamit:
- Pagpapadala ng mga liham sa mga kapwa may-ari sa pamamagitan ng isang notaryo.
- Sa pamamagitan ng rehistradong telegrama (na may abiso) na ipinadala ng nagbebenta. Sa kasong ito, ang nagbebenta ay dapat makatanggap ng isang sertipikadong kopya ng telegrama sa post office. Ang nagbebenta mismo ay dapat magpadala ng telegrama ng abiso. Kung ang naturang telegrama ay ipinadala ng isang rieltor o isang empleyado ng kumpanya, dapat mayroong nakasulat na pahintulot mula sa nagbebenta upang magpadala ng naturang abiso, dahil ang naturang impormasyon ay kumpidensyal.
- Personal na abiso ng nagbebenta sa mga kapwa may-ari na may koleksyon ng isang sulat-kamay na resibo mula sa kapwa may-ari at isang talaan ng pamilyar sa notification.
- Pagkuha ng notarized na pahayag mula sa co-owner na tumatangging bilhin ang bahagi sa mga tuntunin ng nagbebenta.
Kadalasan, sa iba't ibang dahilan, ang mga kapwa may-ari ay gumagawa ng mga hadlang sa pagbebenta ng isang bahagi at iniiwasang makatanggap ng abiso mula sa nagbebenta. Kung ang naturang co-owner ay tumanggi na tumanggap ng telegrama, ito ay kinakailangan para sa postman na gumawa ng isang tala na ang addressee ay tumangging tumanggap ng telegrama, tanging sa kasong ito ay ang co-owner ay ituring na naabisuhan tungkol sa pagbebenta.
Gayunpaman, alinsunod sa Artikulo 250 ng Civil Code ng Russian Federation, ang abiso ay dapat gawin mismo ng nagbebenta nang nakasulat, at samakatuwid ay may dahilan upang maniwala na ang abiso sa pamamagitan ng telegrama, pasalita, SMS, o e-mail ay hindi bubuo wastong abiso.
Kung ang kasamang may-ari ay menor de edad o walang kakayahan, dapat ipadala ang abiso sa awtoridad at tagapag-alaga ng pangangalaga at trusteeship.
Kung hindi alam ng nagbebenta ang lokasyon ng co-owner, ang paunawa ay dapat ipadala sa kanyang huling alam na lugar ng paninirahan. Bilang karagdagan, ang nagbebenta ay dapat magkaroon ng katibayan na siya ay gumawa ng mga hakbang upang maitatag ang lugar ng tirahan ng kasamang may-ari, halimbawa, mga sertipiko ng address, mga sertipiko mula sa munisipyo at mga awtoridad sa buwis tungkol sa pagkakaroon ng mga atraso sa co-owner na ito upang magbayad ng mga buwis sa ari-arian na ito, atbp.
Ang Artikulo 24 ng Pederal na Batas "Sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito" ay nagsasaad na kapag nagbebenta ng bahagi ng real estate sa isang tagalabas, ang mga dokumento na nagpapatunay ng nakasulat na abiso ng nagbebenta ng lahat ng mga kapwa may-ari o ang kanilang pagtanggi na bumili ang bahagi ay dapat na nakalakip sa aplikasyon para sa pagpaparehistro ng estado. Sa kasong ito, ang pagpaparehistro ng estado ng karapatan sa isang bahagi sa karaniwang pag-aari ay isinasagawa anuman ang panahon na lumipas mula nang ipaalam ng nagbebenta ang bahagi sa natitirang mga kalahok sa ibinahaging pagmamay-ari.
Kung ang mga naturang dokumento ay hindi nakalakip, ang rehistro ng estado ay dapat na suspindihin ang pagpaparehistro ng estado hanggang sa isang buwan mula sa sandaling ipaalam ng nagbebenta ang lahat ng mga kapwa may-ari, kung sa oras ng pagpaparehistro ay hindi pa nag-expire ang yugto ng buwan.
Kung ang mga kasamang may-ari ng nararapat na naabisuhan ay hindi tumugon sa alok ng nagbebenta na bumili ng bahagi sa loob ng isang buwan mula sa petsa ng pagtanggap ng abiso, kung gayon sila ay itinuturing na nararapat na naabisuhan.
Kapag sinubukan ng kasamang may-ari na huminto para sa oras, ipinahayag niya na siya ay sumasang-ayon na bilhin ang nakahiwalay na bahagi sa mga tuntunin ng nagbebenta, ngunit pagkatapos ay hindi ito mismo ang gumawa nito. Sa ganitong mga kaso, ang taong ito ay dapat magpadala ng pangalawang abiso kung saan dapat itong ipahiwatig na upang makumpleto ang transaksyon, ang mamimili ay dapat na lumitaw sa isang partikular na notaryo sa isang tiyak na oras na may halaga ng pera na babayaran sa ilalim ng kasunduan. Kung hindi siya lumabas, ang deal ay tatapusin sa ibang tao.
Preemptive na karapatang bumili kapag nagbebenta ng kwarto sa isang communal apartment
Alinsunod sa Artikulo 42 ng Housing Code ng Russian Federation, ang pre-emptive na karapatan sa pagbili ay dapat ding igalang kapag nagbebenta ng isang silid sa isang communal apartment. Iyon ay, tinatamasa ng mga may-ari ng natitirang mga silid ng apartment ang pre-emptive na karapatang bilhin ang nakahiwalay na silid.
Alinsunod sa pamantayang ito ng Housing Code ng Russian Federation, ang nagbebenta ng isang silid sa isang communal apartment ay dapat ipaalam sa mga may-ari ng iba pang mga silid tungkol sa pagbebenta ng silid. Ang pamamaraan para sa pag-abiso sa iba pang mga may-ari ng mga silid sa isang komunal na apartment at ang deadline para sa pagtugon dito ay kapareho ng para sa pagbebenta ng isang bahagi.
Mga kahihinatnan ng hindi pagsunod sa karapatan ng pre-emption.
Clause 3 ng Art. 250 ng Civil Code ng Russian Federation ay nagtatatag ng mga kahihinatnan ng paglabag sa pre-emptive na karapatan ng pagbili. Ang panuntunang ito ay nagsasaad na ang interesadong kapwa may-ari ay maaaring, sa loob ng tatlong buwan, humiling sa korte na ang mga karapatan at obligasyon ng mamimili ay mailipat sa kanya. Ang panahong ito ay isang espesyal na panahon ng limitasyon, pagkatapos nito ay hindi ka makakaasa sa proteksyong panghukuman.
Sa ganitong mga kaso, ang kasamang may-ari ay nagsampa ng isang paghahabol sa korte na may mga kahilingan na ilipat ang mga karapatan at obligasyon ng mamimili sa kanyang sarili. Ang nasabing aplikasyon ay binabayaran ng bayad ng estado batay sa halaga ng naibentang bahagi. Sa panukala ng hukom, ang nagsasakdal, sa kurso ng paghahanda ng kaso, ay dapat magdeposito sa deposito ng account ng hudisyal na departamento o korte ng halaga ng pera na sapat upang masakop ang mga gastos ng bumibili para sa pagbili ng bahagi, iyon ay , ang presyo ng pagbili, ang halaga ng pagbabayad ng mga tungkulin, mga bayarin at iba pang mga gastos na may kaugnayan sa pagsasagawa ng transaksyon. Ang mga karapatan ng mamimili ay maaaring matiyak sa pamamagitan ng pag-agaw sa bank account ng nagsasakdal. Kung hindi ito gagawin ng nagsasakdal, ito ang magiging batayan para tanggihan ng korte ang paghahabol. Ang mga nasasakdal sa paghahabol ay ang nagbebenta at bumibili, at ang ikatlong partidong awtoridad sa pagpaparehistro.
Kung ang mga kahilingan ng nagsasakdal ay nasiyahan, ang lahat ng mga karapatan at obligasyon ng mamimili ay ililipat sa kanya, at ang paglipat ng pagmamay-ari ng bahagi ay nakarehistro sa awtoridad ng pagpaparehistro ng estado.
Wala pang katulad na mga artikulo.
Ang pagbebenta ng bahagi sa privatized na pabahay ay posible lamang kung mayroong opisyal na pagtanggi ng iba pang mga may-ari mula sa kanilang karapatan sa pre-emption.
Upang maiwasan ang anumang hindi pagkakasundo sa hinaharap, mahalagang gawing pormal ang pagtanggi nang tama, na isinasaalang-alang ang lahat ng mga legal na subtleties.
Tingnan natin nang mabuti kung paano isinasagawa ang pamamaraan at kung ano ang kailangan upang matagumpay na talikdan ang iyong karapatan sa unang pagtanggi.
✔
✔
✔
✔
✔
✔
○ Ano ang pre-emptive right?
Ang karapatan ng unang pagtanggi ay nangangahulugan na kung ang may-ari ng isang bahagi ay gustong ibenta ito, dapat niya muna itong ialok sa ibang mga may-ari. Kung tumanggi silang bumili, maaari niyang ibenta ang bahay.
Kasunod nito na kung nagpaplano kang ibenta ang iyong bahagi ng apartment, kailangan mong bigyan ng babala nang maaga ang mga kasamang may-ari tungkol sa iyong intensyon. Maipapayo na gawin ito nang nakasulat upang maalis ang panganib ng mga akusasyon ng hindi pagsunod sa kundisyong ito.
Kung ang relasyon sa mga kapwa may-ari ay mabuti, maglalabas sila ng isang pagtanggi na bumili nang walang anumang mga problema, pagkatapos nito ay maaari kang mahinahon na magsimulang maghanap ng isang mamimili. Ngunit kung mayroong anumang mga paghihirap sa relasyon, kailangan mong magpadala ng isang rehistradong sulat na may alok na bumili at maghintay para sa isang tugon. Kung hindi ito dumating sa loob ng 30 araw mula sa petsa ng pag-abiso, may karapatan kang magbenta.
○ Ano ang sinasabi ng batas?
Ang pangunahing legal na batas na kumokontrol sa mga legal na relasyon ng mga kalahok sa ibinahaging pagmamay-ari ay ang Civil Code ng Russian Federation. Sa Art. 250 ng batas na ito ay nagbibigay ng mga panuntunan na partikular na nagre-regulate sa karapatan ng pre-emption.
Kapag nagbebenta ng bahagi sa karapatan ng karaniwang pagmamay-ari sa isang tagalabas, ang natitirang mga kalahok sa nakabahaging pagmamay-ari ay may pre-emptive na karapatang bilhin ang bahaging ibinebenta sa presyo kung saan ito ibinebenta, at sa iba pang pantay na kondisyon, maliban sa kaso ng isang pagbebenta sa pampublikong auction, pati na rin ang mga kaso ng pagbebenta ng isang bahagi sa karapatan ng karaniwang pagmamay-ari ng isang land plot ng may-ari ng isang bahagi ng isang gusali o istraktura na matatagpuan sa naturang land plot o ng may-ari ng lugar sa tinukoy na gusali o istraktura (Clause 1 ng Artikulo 2150 ng Civil Code ng Russian Federation).
Kasabay nito, kinokontrol ng Civil Code ng Russian Federation hindi lamang ang karapatan ng iba pang mga may-ari na bumili ng isang bahagi, kundi pati na rin ang pagkakataon na gawin ito sa ilalim ng parehong mga kondisyon kung saan ang bagay ay iaalok sa isang ikatlong partido.
Ang pamamaraan para sa pagbebenta ng bahagi ng isang apartment ay kinokontrol din ng:
- Family Code ng Russian Federation.
- Housing Code ng Russian Federation.
○ Pagwawaksi ng preemptive right ng shareholder.
Ang pagtanggi sa isang alok na bumili ng bahagi ng isang apartment ay nangangahulugan ng pagbibigay sa may-ari nito ng pagkakataon na magtapos ng isang deal sa isang third party. Tingnan natin kung paano maayos na gawing pormal ang iyong pagtanggi.
✔ Anong mga dokumento ang kailangan?
Maaari mong gamitin ang isa sa dalawang pamamaraan:
- Sumulat ng nakasulat na pagtanggi sa libreng anyo bilang pagsunod sa pormal na istilo ng pananalita at patunayan ito ng notaryo.
- Punan ang pagtanggi at personal na isumite ito sa Rosreestr (ginagamit nang hindi bababa sa madalas).
Sa bawat isa sa mga kasong ito, kakailanganin mong:
- Personal na pasaporte.
- Mga dokumento ng pamagat para sa apartment na nagpapatunay sa katotohanan ng pagmamay-ari ng bahagi.
✔ Mga tampok ng pamamaraan.
Ang proseso ng pag-opt out ay hindi napakahirap. Ang kailangan lang ay gawing pormal ang pagtanggi sa alok ng pagbili sa tamang anyo. Kung ang may-ari ng bahagi ay isang menor de edad, ang kanyang legal na kinatawan ay gawing pormal ang waiver sa kanyang ngalan. Bilang karagdagan, ang bawat kapwa may-ari ay may tatlong buwan upang hamunin ang pagbebenta ng apartment at hilingin ang paglipat ng mga karapatan at obligasyon ng mamimili sa kanilang sarili.
Kung pinag-uusapan natin ang tungkol sa isang komunal na apartment, at hindi mo pa nakikita ang mga may-ari ng natitirang mga silid, hindi nito pinapawi ang pangangailangan na ipaalam sa kanila ang nakaplanong pagbebenta at tumanggap ng pagtanggi. Upang gawin ito, maaari kang mag-order ng isang katas mula sa Rosreestr, na magsasaad kung sino ang nagmamay-ari kung ano ang bahagi.
Ang paggamit ng pre-emptive na karapatan ay may iba pang mga tampok:
- Maaaring hindi ito maobserbahan kung ang bahagi ay hindi naibenta, ngunit binago o ibinigay bilang regalo.
- Kahit na maraming mga may-ari ang nagpahayag ng kanilang pahintulot na bumili ng isang bahagi, ang transaksyon ay maaari lamang tapusin sa isa sa kanila.
- Ang mga kondisyon kung saan ang bahagi ay iniaalok sa mga kapwa may-ari ay dapat na kapareho ng kapag nagtapos ng isang transaksyon sa mga ikatlong partido.
✔ Halimbawang pagtanggi sa pagbili.
Bagama't ang dokumento ay walang mahigpit na anyo, may ilang mga kinakailangan para sa pagkumpleto nito. Kaya, sa teksto na kailangan mong isulat:
- Address ng apartment at mga katangian nito (dapat mong ipahiwatig ang lugar ng ari-arian o ang porsyento nito ng buong apartment).
- Ang katotohanan ng isang alok sa pagbili na nagsasaad ng gastos.
- Panahon ng pagsasaalang-alang sa ginawang panukala.
- Impormasyon tungkol sa taong nagbigay ng pagtanggi (buong pangalan, mga detalye ng contact at pasaporte).
- Petsa, lagda, notaryo selyo.
○ Ano ang mga kahihinatnan ng pagtanggi sa pre-emptive na karapatang bumili?
Ang pre-emptive na karapatan sa pagbili ay hindi maaaring ibigay ang isang nakasulat na pagtanggi. At siya, una sa lahat, ay nagbabanta na ang bahagi ay maaaring ibenta sa isang third-party na mamimili, na makakatanggap ng karapatang manirahan sa apartment.
✔ Pagbebenta ng mga pagbabahagi sa mga ikatlong partido.
Maaaring ibenta ang bahagi sa isang third-party na mamimili kung ang natitirang mga shareholder ay nagbigay na ng pagtanggi na bumili o 30 araw na ang lumipas mula noong kanilang abiso sa pagbebenta. Sa kasong ito, ang transaksyon ay isinasagawa ayon sa karaniwang pamamaraan ng pagbili at pagbebenta. Sa kasong ito, ang mamimili ay may panganib na:
- Hinahamon ang transaksyon ng mga kapwa may-ari na nagbago ng isip.
- Ang paglitaw ng mga hindi pagkakasundo sa mga bagong kapitbahay.
Ngunit marami ang naaakit sa mas mababang halaga ng real estate kapag bahagi lamang ng apartment ang naibenta. Alinsunod dito, tinutukoy ng bawat isa ang antas ng panganib para sa kanilang sarili nang personal.
Ang konsepto ng preemptive right to purchase. Pamamaraan para sa paggamit ng pre-emptive na karapatan sa pagbili. Mga kahihinatnan ng pagpapatupad. Mga kahihinatnan ng kabiguang ipatupad. Mga kahihinatnan ng paglabag sa preemptive right to purchase. Pagpapalawig ng mga patakaran sa preemptive right sa pagbili sa iba pang bayad na mga transaksyon para sa alienation ng mga pagbabahagi. Limitasyon ng karapatan ng pre-emption.
1. Maaaring ibenta ng isang kapwa may-ari ang kanyang bahagi sa ibang mga kapwa may-ari o sa mga ikatlong partido (na hindi mga kasamang may-ari). Kung ang bahagi ay ibinebenta sa mga hindi awtorisadong tao, ang natitirang mga kapwa may-ari ay may preemptive na karapatan na bilhin ang ibinebenta na bahagi sa presyo kung saan ito ibinebenta, at sa iba pang pantay na mga kondisyon (clause 1 ng Artikulo 250 ng Civil Code ng Russian Federation. Federation).
Ang pre-emptive na karapatang bumili ng share ay ang karapatan ng isang co-owner, na inextricably na nauugnay sa kanyang personalidad (hindi pinapayagan ang pagtatalaga ng pre-emptive right to purchase).
2. Pamamaraan para sa paggamit ng karapatan sa unang pagtanggi:
Una. Mga responsibilidad ng nagbebenta ng share. Ang nagbebenta ng isang bahagi ay obligado na ipaalam sa iba pang mga kasamang may-ari sa pamamagitan ng pagsulat ng kanyang intensyon na ibenta ang kanyang bahagi sa isang tagalabas, na nagpapahiwatig ng presyo at iba pang mga kondisyon kung saan niya ito ibinebenta.
Pangalawa. Ang karapatan ng mga kapwa may-ari. Ang mga kapwa may-ari ay maaaring magpahayag ng pagnanais na makakuha ng bahagi sa parehong mga termino bilang isang tagalabas.
Pangatlo. Mga deadline para sa paggamit ng pre-emptive right:
Sa loob ng 10 araw mula sa petsa ng pagtanggap ng paunawa ng nagbebenta, kung ang isang bahagi sa karapatan sa palipat-lipat na ari-arian ay nahiwalay;
Sa loob ng 1 buwan mula sa petsa ng pagtanggap ng paunawa ng nagbebenta, kung ang bahagi sa karapatan sa real estate ay nahiwalay.
3. Mga kahihinatnan ng paggamit ng preemptive right sa pagbili - inilalayo ng nagbebenta ang kanyang bahagi sa kapwa may-ari na nagpahayag ng pahintulot na bilhin ang bahagi. Kung maraming kasosyong may-ari ang nagpahayag ng pahintulot, ang nagbebenta ay nag-aalis ng kanyang bahagi sa mga bahagi na naaayon sa mga bahagi na mayroon ang mga kapwa may-ari.
4. Mga kahihinatnan ng pagtanggi na gamitin ang preemptive na karapatan sa pagbili. Ang pagtanggi na gamitin ang pre-emptive na karapatan sa pagbili ay:
a) aktibong aksyon - abiso sa nagbebenta ng bahagi tungkol sa pagtanggi na bilhin ang bahagi sa loob ng mga limitasyon ng oras na itinatag para sa paggamit ng preemptive right;
b) mga passive na aksyon - kabiguang ipaalam sa nagbebenta ng bahagi tungkol sa kanyang intensyon na bilhin ang bahagi.
Sa kaso lamang ng pagtanggi na gamitin ang preemptive na karapatan ng pagbili, ang nagbebenta ng bahagi ay may karapatang ibenta ang kanyang bahagi sa isang tagalabas sa mga tuntuning ipinaalam sa iba pang mga kapwa may-ari.
5. Mga kahihinatnan ng paglabag sa pre-emptive right to purchase. Ang mga paglabag sa preemptive right ng nagbebenta ng isang share ay:
a) pagbebenta ng isang bahagi sa isang tagalabas nang hindi nagpapaalam sa sinuman sa mga kapwa may-ari;
b) pagbebenta ng isang bahagi sa isang tagalabas sa mga tuntunin maliban sa mga itinakda sa paunawa ng mga kasamang may-ari.
Ang tanging paraan upang maprotektahan ang nilabag na preemptive right ay para sa co-owner na maghain ng claim sa korte upang ilipat ang mga karapatan at obligasyon ng bumibili ng share sa kanya (clause 3 ng Artikulo 250 ng Civil Code ng Russian Federation) . Ang mismong kasunduan sa pagbili at pagbebenta ng bahagi ay hindi maaaring ideklarang hindi wasto sa mga batayan ng paglabag sa pre-emptive right.
Ang transaksyon (sa paglabag sa pre-emptive right) ay labag sa batas sa komposisyon ng paksa nito at, samakatuwid, sa bahaging ito ay dapat ideklarang hindi wasto. Ngunit dahil legal ang transaksyon, hindi na kailangang wakasan ito. Maipapayo na palitan ang entity sa panig ng mamimili.
(V.F. Yakovlev, 1965)
Ang paglipat ng mga karapatan at obligasyon ng mamimili sa nagsasakdal ay isinasagawa kahit na ang bahagi ay itinuturing na nailipat na sa mamimili. Kaya, kung ang paglipat ng isang bahagi sa pagmamay-ari ng mga lugar ng tirahan ay sumailalim na sa pagpaparehistro ng estado, kapag nasiyahan ang paghahabol, ipinapahiwatig ng korte sa desisyon nito na palitan ang mamimili ng nagsasakdal sa kasunduan sa pagbili at pagbebenta at palitan ang mamimili ng ang nagsasakdal sa entry sa kanan ng ibinahaging pagmamay-ari sa Unified State Register.
Pagsasanay sa arbitrage
pp. 4 sugnay 1.2 ng Resolusyon ng Plenum ng Armed Forces ng Russian Federation na may petsang Hunyo 10, 1980 No. 4.
Ang panahon kung saan maaaring hilingin ang paglipat ng mga karapatan at obligasyon ng bumibili ng bahagi ay tatlong buwan mula sa araw na nalaman ng nagsasakdal ang paglabag sa kanyang karapatan (iyon ay, ang panahong ito ay ang batas ng mga limitasyon).
Pagsasanay sa arbitrage
pp. "c" clause 1.2 ng Resolution of the Plenum of the Armed Forces of the Russian Federation na may petsang Hunyo 10, 1980 No. 4.
Naniniwala ang mga korte ng arbitrasyon na ang panahong pinag-uusapan ay preclusive, iyon ay, ito ay kinakalkula mula sa araw na ang bahagi ay inilipat sa bumibili at hindi napapailalim sa pagpapanumbalik (tingnan ang talata 20 ng Resolution of the Plenum ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation ng Pebrero 25, 1998 No. 8), ngunit, mula sa punto ng view ng umiiral na kasanayan (kabilang ang pagsasagawa ng mga korte ng arbitrasyon), ang posisyon ng Korte Suprema ay tila mas tama.
6. Pagpapalawig ng mga patakaran sa pre-emptive na karapatang bumili sa iba pang bayad na mga transaksyon para sa alienation ng mga pagbabahagi. Ang mga kapwa may-ari ay may pre-emptive na karapatan na kumuha ng bahaging nakahiwalay sa mga ikatlong partido hindi lamang sa ilalim ng isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta, kundi pati na rin sa ilalim ng iba pang bayad na mga transaksyon (barter, kompensasyon, atbp.).
Pagsasanay sa arbitrage
Talata 7 ng Pagsusuri ng pagsasagawa ng aplikasyon ng mga korte ng arbitrasyon ng Artikulo 409 ng Civil Code ng Russian Federation (Appendix sa Information Letter ng Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang Disyembre 21, 2005 N 102) .
Gayunpaman, dapat tandaan na sa mga kasong ito, ang mga kapwa may-ari na gumagamit ng kanilang preemptive na karapatan ay dapat magbigay sa alienator ng parehong ari-arian gaya ng nakakuha ng third-party. Kung ito ay hindi posible (halimbawa, kapag ang probisyon ay binubuo ng paglilipat ng isang natatanging bagay), ang preemptive na karapatan ng iba pang mga kapwa may-ari ay hindi maaaring gamitin.
7. Limitasyon ng pre-emptive na karapatan sa pagbili. Mayroong dalawang kaso ng naturang limitasyon:
Una. Ang kasanayang panghukuman ay nagpapahiwatig na ang pre-emptive na karapatan ay hindi nalalapat kapag nag-aalis ng bahagi sa ilalim ng isang panghabambuhay na kasunduan sa pagpapanatili sa mga umaasa, dahil sa kasunduang ito ang pagkakakilanlan ng nakakuha ng bahagi ay napakahalaga sa alienator.
Pagsasanay sa arbitrage
pp. "b" clause 1.2 ng Resolution of the Plenum of the Armed Forces of the Russian Federation na may petsang Hunyo 10, 1980 No. 4.
Pangalawa. Alinsunod sa talata 1 ng Art. 250 ng Civil Code ng Russian Federation, ang preemptive right ay hindi nalalapat sa kaso ng pagbebenta ng isang bahagi sa pampublikong auction, dahil sa kasong ito ang isang iba't ibang mga pamamaraan ay itinatag na nagbibigay-daan sa pagsasaalang-alang sa mga interes ng iba pang mga kapwa may-ari. (tingnan ang talata 2 § 3 ng kabanatang ito).
Ang pampublikong auction ay isang espesyal na paraan ng pagbebenta ng ari-arian ng may utang, na na-foreclo ng desisyon ng korte o napapailalim sa sapilitang pagbebenta batay sa desisyon ng korte.
(L.A. Novoselova)
Kung ang auction para sa pagbebenta ng isang bahagi ay hindi pampubliko, ngunit gaganapin sa kalooban ng may-ari ng bahagi sa karapatan ng karaniwang pagmamay-ari (Artikulo 447 ng Civil Code ng Russian Federation), kung gayon ang mga patakaran sa pre -ang walang laman na karapatan sa pagbili ay ganap na inilalapat sa kasunduan na natapos sa naturang auction. Sa kasong ito, ang bawat kapwa may-ari ay may karapatang hilingin ang paglipat ng mga karapatan ng mamimili, na siyang taong nanalo sa auction, sa kanyang sarili.
