Ang karapatan sa unang pagtanggi na bumili ng isang bahagi sa isang apartment ay ginagarantiyahan ang kasamang may-ari ng ari-arian na bumili ng isang bahagi sa apartment muna, at sa kaganapan ng kanyang pagtanggi, ang pagbebenta ay isasagawa ayon sa pangkalahatang mga patakaran para sa pagsasagawa isang transaksyon sa pagbili at pagbebenta sa isang tagalabas. Bukod dito, nalalapat ang preemptive right hindi lamang kapag nagbebenta ng real estate, kundi pati na rin sa kaso ng paglilipat nito sa ilalim ng isang kasunduan sa palitan.
Worth karagdagang pagbabasa:
Mga bagay sa real estate sa ibinahaging pagmamay-ari
Ang isang apartment na pag-aari nang sabay-sabay ng ilang mga may-ari ay kabilang sa kanila sa ilalim ng karapatan ng magkasanib na pagmamay-ari. Nangangahulugan ito na ang bawat isa sa kanila ay may sariling bahagi ng pagmamay-ari ng ari-arian at maaari itong ibenta. Kapag nagbebenta ng bahagi ng isang apartment, mahalagang hindi labagin ang pre-emptive right.
Una sa lahat, ang preemptive right ay gumaganap bilang isang uri ng proteksyon ng mga karapatan sa ari-arian ng iba pang mga kapwa may-ari at nagbibigay-daan hindi lamang upang makakuha ng ari-arian sa isang kumikitang batayan, ngunit din upang pagsamahin ang ilan sa mga bahagi nito nang magkasama.
Kadalasan ang pabahay ay pinagsasaluhan ng pagmamay-ari sa mga kamag-anak. Bilang isang patakaran, ito ay dahil sa ang katunayan na ang ari-arian ay nakuha bilang isang resulta ng:
- pagsasapribado;
- mana;
- mga pagbili o donasyon.
Gayunpaman, kahit na ang mga may-ari ng living space ay mga kamag-anak at ang isa sa kanila ay nagnanais na ihiwalay ang kanilang bahagi, kung gayon ang pre-emptive right ay nagpapalawak din ng epekto nito.
Ang pagbili ng bahagi mula sa mga kamag-anak ay nangyayari sa parehong paraan tulad ng pagbili mula sa isang estranghero. Kaya, ang mga tuntunin ng pre-emption ay pareho at dapat sundin upang maiwasan ang paglilitis sa hinaharap.
Mga panuntunan para sa pagbebenta at pagbili ng mga bahagi ng apartment
Upang ang pagbili ng isang bahagi ay sumunod sa lahat ng mga legal na kinakailangan, ang mga sumusunod na patakaran ay dapat sundin:
- Obligado ang nagbebenta na abisuhan ang lahat ng iba pang kapwa may-ari nang maaga sa paparating na sale. Upang maiwasan ang mga paghahabol at pagtatalo sa hinaharap tungkol sa bahaging ibinebenta, mas mabuting magbigay ng nakasulat na paunawa. Dahil ang oral notice ay hindi ebidensya, sulit na magpadala ng sulat sa pamamagitan ng koreo tungkol sa intensyon na magbenta.
- Ang panahon kung saan ang mga taong naabisuhan ay dapat gumawa ng desisyon sa pagbili ay 30 araw mula sa petsa ng pagtanggap ng paunawa.
- Ang presyo ng pagbebenta ng ari-arian at ang mga tuntunin ng pagbili at pagbebenta ay dapat na pantay para sa lahat ng posibleng mamimili, kabilang ang mga nasa ilalim ng pre-emptive na karapatan.
- Ang nagbebenta ay maaaring pumili ng isang mamimili kung maraming mga may-ari ang sabay-sabay na gustong bumili ng bahagi ng apartment.
- Sa kaso kung saan walang isang kapwa may-ari ang nagpahayag ng pagnanais para sa pagbili, alinman sa pasalita o nakasulat, ang gayong katahimikan ay maaaring katumbas ng pagtanggi.
Kung may sumang-ayon na bilhin ang bahagi, ipinapayong idokumento ang katotohanang ito, halimbawa, gumuhit ng isang nakasulat na kasunduan na nagtatakda ng panahon ng pagtubos. Gayunpaman, kung hindi na-redeem ang bahagi, maaaring ibenta ito ng nagbebenta sa ibang mga mamimili.
Ang mga benta sa mga ikatlong partido ay posible sa ilang mga kaso:
- kapag wala sa mga kasamang may-ari ang nagpahayag ng kanilang kalooban na bumili ng bahagi ng living space (ang pagbili ay magaganap sa parehong paraan tulad ng sa isang regular na transaksyon sa pagbili at pagbebenta);
- kapag naibenta ang ari-arian sa pamamagitan ng pampublikong auction.
Kung sadyang pinabayaan ng nagbebenta ang pre-emptive right, maaaring pumunta sa korte ang co-owner para iapela ang pagbebenta.
Mga kalamangan at kahinaan ng pagbili ng isang bahagi ng isang apartment
Ginagawang posible ng preemptive right na madagdagan at madagdagan ang bahagi ng isang tao sa karapatan sa ari-arian. Sa pamamagitan ng pagbili ng bahaging ibinebenta, sa gayon ay madaragdagan ng kasamang may-ari ang kanyang bahagi sa ari-arian.
At kung ang apartment, ipagpalagay, ay pag-aari lamang ng dalawang tao, bawat isa ay may karapatan sa kalahati nito, kung gayon ang pagbili ng bahagi sa anyo ng ½ bahagi ay ang pinaka-makatwirang opsyon, na magpapahintulot sa iyo na maging may-ari. ng buong bagay. Ito ang tiyak na malaking bentahe ng pagbili ng bahagi ng isang apartment.
Bilang karagdagan, ito ay mas kumikita para sa nagbebenta mismo na ilipat ang bahagi ng ari-arian sa ilalim ng karapatan ng unang pagtanggi, dahil medyo mahirap ibenta hindi ang buong ari-arian, ngunit isang maliit na bahagi nito. At kung ang mga naturang pagkuha sa anyo ng bahagi ng isang apartment ay tipikal para sa kabisera at rehiyonal na mga lungsod, dahil sa mataas na presyo ng pabahay, kung gayon sa mga maliliit na pamayanan ay napakabihirang na ang isang tao ay maaaring bumili ng bahagi ng isang apartment, lalo na sa iba pang mga nangungupahan - mga may-ari. .
Mahalagang ilapat ang pre-emptive right kapag bumibili o nagbebenta ng kwarto sa isang komunal na apartment, na nag-aabiso sa iyong mga kasama sa silid nang nakasulat. Samakatuwid, kadalasan ang mga residente ng isang silid sa isang communal apartment, upang madagdagan ang living space, ay nagnanais na bilhin ang kanyang silid mula sa isang kapitbahay.
Ang isa pang nuance ng pagbili at pagbebenta ng bahagi ng isang bagay ay ang mga legal na panganib na maaaring lumitaw kung ang preemptive right ay nilabag. Ang mga panganib ay karaniwang nakalantad sa isang mamimili sa labas, kung kanino maaaring ibenta ang ari-arian nang hindi nagpapaalam sa ibang mga may-ari, na maaaring magsampa ng kaso.
Samakatuwid, kadalasan ang mga mamimili sa labas ay hindi nanganganib na bumili ng pabahay bilang bahagi nito. Gayunpaman, kung ang lahat ng mga legal na tuntunin para sa pagbebenta ng isang bahagi ng pabahay ay sinusunod, hindi na kailangang matakot sa naturang transaksyon.
Bilang isang nagpapatunay na dokumento tungkol sa abiso ng mga kapwa may-ari, maaari kang humiling mula sa nagbebenta ng isang sulat na ipinadala niya sa mga taong ito o ang kanilang nakasulat na pagtanggi na bumili. Ang pagkakaroon ng mga dokumentong ito, may mas malaking pagkakataon na mabili ang mga pinagnanasaan na metro nang walang mga hindi kinakailangang komplikasyon.
May mga tanong pa ba?
Isulat ang iyong tanong sa form sa ibaba at makatanggap ng detalyadong legal na payo:
Gamit ang halimbawa ng isang hindi pagkakaunawaan sa apartment, ipinaliwanag ng Korte Suprema kung anong mga patakaran ang dapat sundin kapag nagbebenta ng bahagi sa isang shared apartment. Mahirap tawagan ang buhay ng mga taong hindi isang pamilya, ngunit magkakasamang nabubuhay sa isang karaniwang apartment, idyllic. Samakatuwid, sa unang pagkakataon, nais ng mga naturang mamamayan na mapupuksa ang kanilang mga kapitbahay at manirahan sa isang hiwalay na apartment. Ang pagnanais ng gayong mga magkakasama ay naiintindihan, ngunit ang pagtatapon ng kahit na ang kanilang sariling mga bahagi sa apartment ay naglalaman ng napakaraming mga pitfalls na hindi lamang mga ordinaryong tao ang natitisod sa kanila. Maging ang mga hukom ay nagkakamali.
Sa aming kaso, nagsimula ang kuwento sa katotohanan na ang isang mamamayan, na nagagalit sa mga aksyon ng kanyang kapitbahay, ay umapela sa korte ng distrito ng Tyumen. Ang kakanyahan ng hindi pagkakaunawaan ay ang mga sumusunod - dalawang babae, bawat isa ay may anak, ay nagmamay-ari ng isang apartment sa pantay na bahagi. Ito ay lumabas na ang bawat isa sa mga residente - dalawang matanda at dalawang bata - ay may ikaapat na bahagi.
Nakahanap ang isa sa kanila ng opsyon na ipagpalit ang kanyang bahagi at bahagi ng bata para sa isang hiwalay na apartment. Ang mamamayan ay gumawa ng isang kasunduan sa isang tiyak na pamilya ng apat na tao. Naturally, ang pangalawang may-ari ng apartment ay hindi nagustuhan ang palitan na ito, at nagpunta siya sa korte upang patunayan na ang kasunduan sa palitan ay lumabag sa kanyang preemptive na karapatan na bumili ng bahagi ng kapitbahay sa apartment. Sumang-ayon ang korte ng distrito sa nagsasakdal. Pinagtibay ng korte ng rehiyon ang desisyong ito. Nakarating sa Korte Suprema ang nasaktang akusado. Doon, pinag-aralan ng Judicial Collegium for Civil Cases ang mga resulta ng mga paglilitis at isinasaalang-alang na ang reklamo ay maaaring masiyahan.
Dapat itatag ng korte kung ang liham mula sa nagpasya na ibenta ang kanyang bahagi ay wastong ginawa
Pinaalalahanan ng Korte Suprema ang mga kasamahan nito na ang Artikulo 250 ng Civil Code ay nagsasaad: sa kaganapan ng pagbebenta ng isang bahagi sa karapatan ng karaniwang pagmamay-ari sa isang tagalabas, ang natitirang mga kalahok sa nakabahaging pagmamay-ari ay may preemptive na karapatang bilhin ang mga bahaging ito. Bukod dito, sa presyo kung saan ibinebenta ang bahagi, at sa iba pang pantay na kondisyon. Ang pagbubukod ay ang pagbebenta ng mga pagbabahagi sa pampublikong auction.
Nakasaad din sa batas na obligado ang nagbebenta ng isang share na ipaalam sa pamamagitan ng sulat ang iba pang kalahok sa shared ownership ng kanyang intensyon na ibenta ang kanyang share sa isang outsider. Sa parehong sulat dapat mong ipahiwatig ang presyo at mga kondisyon kung saan ibinebenta ang square meters.
Ang batas ay nagbibigay sa kapwa may-ari ng isang buwan para mag-isip at bumili. Kung ang natitirang mga kalahok sa shared ownership ay tumangging bumili ng share ng kapitbahay o manatiling tahimik, ang may-ari ng square meters ay may karapatan na itapon ang mga ito ayon sa gusto niya.
Narito ang kung ano pa ang mahalagang malaman: ayon sa batas, kung itatapon ng may-ari ang kanyang bahagi bilang paglabag sa preemptive right ng kapitbahay, kung gayon ang sinumang ibang kalahok sa shared owner ay may karapatang humiling sa korte sa loob ng tatlong buwan na ang mga karapatan at obligasyon ng bumibili ay ililipat sa kanyang sarili. At ang mga patakarang ito ay nalalapat din kapag inihiwalay ang isang bahagi sa ilalim ng isang kasunduan sa palitan. Mula sa lahat ng mga probisyon sa itaas ng batas, ang Korte Suprema ay nagtapos: ang isang legal na mahalagang pangyayari na dapat itatag ng mga korte kapag isinasaalang-alang ang mga naturang kaso ay ang pagkakaroon o kawalan ng isang wastong naisagawang paunawa mula sa isang mamamayan na nagpasyang tanggalin ang kanyang bahagi. . Ang tamang pagpapatupad ng naturang "liham ng kaligayahan" sa isang kapitbahay ay isang indikasyon ng presyo ng bahagi at iba pang mga kondisyon, pati na rin ang kumpirmasyon ng solvency ng iba pang mga kapwa may-ari.
Sa aming kaso, ang lokal na hukuman, na nagpasya sa hindi pagkakaunawaan na ito, ay hindi nakakita ng katibayan na ang mamamayan, na gustong ipagpalit ang kanyang bahagi at bahagi ng kanyang anak na babae, ay wastong nagpaalam sa kanyang kapitbahay. Samakatuwid, nagpasya ang korte na ang kasunduan sa palitan ay lumabag sa mga karapatan ng kapitbahay sa priyoridad na pagbili ng bahagi.
Ang pagkumpirma ng solvency - lalo na ang katotohanan na ang nagsasakdal ay may pera upang bilhin ang mga namamahagi ng mga kapitbahay, na kalahati ng apartment - ayon sa Korte Suprema, ay mahalaga din para sa tamang paglutas ng hindi pagkakaunawaan. Sa aming kuwento, sa ilang kadahilanan ay hindi man lang interesado ang korte sa solvency ng kapitbahay.
Naalala ng Korte Suprema na kapag hinihiling sa korte ang paglipat ng mga karapatan ng mamimili sa kanyang sarili, obligado ang nagsasakdal na ilipat sa bank account ng Judicial Department sa kanyang constituent entity ng Russian Federation ang halagang binayaran ng mamimili, mga bayarin at tungkulin. babayaran sa bumibili at pagbabayad ng mga gastos na natamo niya kapag bumili ng bahagi ng mga gastos.
Binigyang-diin ng Korte Suprema: ang gayong pagdeposito ng pera kung sakaling matugunan ang paghahabol ay nakakatulong sa napapanahong pagpapatupad ng desisyon ng korte. Ngunit ayon sa claim na sinusulat namin, walang pera na nadeposito sa bank account, at samakatuwid ay hindi naipatupad ang desisyon ng korte.
Bilang karagdagan, ang Judicial Collegium ng Korte Suprema ay nagbigay-pansin sa isang mahalagang detalye. Mula sa mga materyales ng kaso, malinaw na ang nasasakdal at ang mga nakipagpalitan ng pera sa kanya ay sumang-ayon sa presyo ng bahagi sa rubles.
Hindi malinaw kung bakit, ang korte ng distrito, habang isinasaalang-alang ang kaso, ang mismong nagbawas ng presyo ng pagbili. At ang korte ay hindi nagbigay ng anumang legal na batayan kung bakit ang presyo ay "lumiit". At ito ay direktang paglabag sa Article 198 ng Civil Code. Iniutos ng Korte Suprema na repasuhin ang kasong ito.
