Konut amaçlı gayrimenkul stokunun önemli bir kısmı ortak mülkiyettedir. Ortak mülkiyet, nesnelerle yapılan işlemlere belirli kısıtlamalar getirir: Hisse sahibi, rüçhanlı satın alma hakkına sahip diğer daire sahiplerini atlayarak onu üçüncü bir tarafa satamaz.
Bir dairenin payını satın almak için rüçhan hakkına ne denir ve nasıl doğar?
Öncelikle ortak mülkiyetin paylaşılabileceği veya ortak olabileceği açıklığa kavuşturulmalıdır. Sanat'a göre. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 244'ü, iki veya daha fazla kişiye ait mülkiyetin ortak olduğu kabul edilmektedir. Maliklerin payları kesin olarak belirlenmişse taşınmaz paylı mülkiyette, belirlenmemişse ortak mülkiyettedir.
- Hisse sahibi, eylemleri diğer sahiplerinin haklarını ihlal etmiyorsa, kendi takdirine bağlı olarak hisseyi elden çıkarma hakkına sahiptir.
- Ortak mülk, sahiplerden biri tarafından satılamaz - bu, bir ön bölünmeyi gerektirecektir.
Rüçhan hakkı, pay sahibinin onu satmaya karar vermesi ve piyasa değerini belirlemesi durumunda doğar. Bunu diğer sahiplere iadeli taahhütlü posta veya kişisel bildirim yoluyla bildirmekle yükümlüdür.
Mektubun alındığı tarihten itibaren bir ay içinde bitişik hisselerin sahiplerinin satın alma kararı vermesi gerekiyor.
İlk hakkı kim alır?
Aşağıdaki kişiler dairenin hisselerini satın alma hakkına sahiptir:
- ortak tesislerde metrekare sahipleri;
- apartmanlardaki hisselerin sahipleri.
Ortak bir apartman dairesindeki komşular, bir odayı satma konusunda çoğu zaman tökezleyen bir engel haline gelir. Bu tür konutlarda ayrı yaşama söz konusu olsa da oda, özel mülkiyet veya ortak mülkiyet payı olarak tescil edilebilir. Her iki durumda da alım satım işlemleri yapılırken Sanatın normları uygulanır. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 250'si: komşuların boş odaları satın almada öncelik hakkı vardır.
Bir ailenin yaşadığı bir apartman dairesinden bahsediyorsak, fiziksel sınırlarını belirlemek çoğu zaman imkansız olduğundan (örneğin 1-1 hissenin 1/3'ü) üçüncü bir kişiye hisse satmak pratik ve hatta saçma görünebilir. oda daire). Ancak mülkiyet ve aile çatışmalarını miras alırken bu tür girişimler de meydana geldi. Pay sahiplerinin geri satın alma haklarına kesinlikle uyulmalıdır.
Ortak mülkiyette olan bir dairenin bir kısmı bireysel olarak elden çıkarılamaz. Öncelikle, sahiplerin her birinin hisselerinin belirlenmesiyle bir bölünme yapılmalı ve ancak bundan sonra payınızı satabilirsiniz - elbette ortak sahip, ilk ret hakkını kullanacaktır.
Bir sorunuz mu var veya hukuki yardıma mı ihtiyacınız var? Ücretsiz danışmanlıktan yararlanın:
Kanun, geri alma hakkının üçüncü şahıslara devredilmesini yasaklamaktadır: Bir akraba veya komşu ile, diğer ortak mülk sahiplerini atlayarak üçüncü bir şahıs lehine feragatname imzalama konusunda anlaşmaya varmak mümkün olmayacaktır.
Kanun, ön alım kurallarına ne gibi istisnalar getiriyor?
Rüçhan hakkı, aşağıdakilerin satışı hariç, konutlardaki her türlü alım ve satım işlemleri ve hisse değişimi için geçerlidir:
- halka açık açık artırmalarda gayrimenkul payları;
- Üzerinde ortak mülkiyete sahip bir evin bulunduğu arsanın veya bu evdeki mülklerin payları.
Bunun istisnası hediye anlaşmalarıdır; yasadaki bu boşluk bazen komşularıyla anlaşmaya varamayan ortak apartman sakinleri tarafından istismar edilmektedir. Reddetme ve bildirimlerden kaynaklanan bürokrasiyi önlemek için satıcı, odayı sözde hediye olarak alıcıya ücretsiz olarak devreder, ancak alıcı, bağışçının yakın akrabası veya eşi olmadığı sürece devlet hazinesine vergi ödemek zorundadır. . Komşular anlaşmanın uydurma olduğunu mahkemede kanıtlayabilirlerse anlaşma geçersiz ilan edilebilir.
Hisse satışında rüçhan hakkının kullanımına ilişkin talimatlar
Hisse senedi alım satımının yasal düzenlemelere uygun olarak tamamlanması gerekmektedir. Elbette alıcı akraba ya da komşu olduğunda hiçbir zorluk çıkmıyor ama ortak dairede metrekare satmak isteyenler, ancak hiçbir komşusu yaşam alanını genişletme arzusunu dile getirmemiş olanlar ne yapsın? Yoksa karar vermeyi geciktirdiklerini ve satıcının uzun süre bekleme şansının olmadığını mı düşünüyorlar?
Bu gibi durumlarda Sanat kurallarına uymalısınız. Rusya Federasyonu'nun 250 Medeni Kanunu. Kanun aşağıdaki eylem algoritmasını onaylamaktadır:
- hisse satışına ilişkin bildirimlerin dağıtımı (teslimi);
- yazılı haciz feragatnamelerinin alınması;
- ret olmaması durumunda - hissedarların her birinin bildirim tarihinden itibaren bir ay bekleyin;
- Hiç kimse rüçhan hakkını kullanmamışsa, bir hissenin ortak sahibine veya dışarıdan birine satışı.
1. Adım. Sahipleri bilgilendirme
Paylaşılan mülkün her ortak sahibi, hissenin yaklaşan satışı konusunda bilgilendirilmelidir. Belgenin metni, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu normuna göre satıcının adını, adresini, nesnenin teknik özelliklerini ve maliyetini ve ayrıca alıcının adını ve adresini belirtmelidir. muhatabın rüçhan hakkı vardır.
Belgeler taahhütlü posta yoluyla gönderilir. Envanter ve teslimat bildirimi formunu doldurun - mektubun muhatabına ulaştığını bildirecek ve bir satın alma ve satış sözleşmesi hazırlarken faydalı olacaktır.
Satış bildirimleri şahsen de yapılabilir; bu durumda, muhatabın imzalayıp tarihi belirteceği bir kopyaya ihtiyacınız olacaktır. Bu şekilde kendinizi koruyacak ve hissedarların daha sonra anlaşmaya itiraz etmek istemeleri durumunda haklı olduğunuzu kanıtlayabileceksiniz.
Adım 2. Bir ay bekleyin
Yasaya göre, her ortak sahipe bu konuyu düşünmesi için bir ay süre veriliyor. Bu sürenin sonunda hiç kimse dairenin hissesini satın almayı reddetme hakkını beyan etmemişse, herhangi bir üçüncü tarafla anlaşma yapabilirsiniz.
Sözleşmede belirtilen payın gerçek değeri, daha önce bitişik pay sahiplerine bildirilen miktardan az olmamalıdır. Bu kuralın ihlali, işlemin mahkemede geçersiz ilan edilmesine gerekçe olacaktır.
Adım 3. Rüçhanlı satın alma hakkından feragat
Birkaç komşu geri ödeme için başvurmadığında ve metrekare satın almaya hazır bir alıcı varsa, süreci hızlandırabilirsiniz - ancak bu durumda, beyan yazmayı kabul edecek sakinlerin iyi niyeti gerekli olacaktır. reddetme.
Adım 4. Hisse alım satım sözleşmesinin imzalanması
Payı kimin aldığına bakılmaksızın - ortak apartman dairesindeki eski bir komşu, bir akraba veya üçüncü bir taraf - anlaşma zorunlu noter onayına tabidir.
Norm, 172 sayılı “218-FZ “Gayrimenkulün Devlet Tesciline İlişkin Federal Kanunda Değişiklik Yapılması Hakkında” 172 sayılı Federal Kanunun 7. Maddesi ile onaylanmıştır ve 1 Ocak 2017 tarihinden itibaren geçerlidir.
Kural aynı zamanda reşit olmayanların ve sınırlı hukuki ehliyete sahip vatandaşların dahil olduğu her türlü gayrimenkul devir işlemleri için de geçerlidir.
Hisse alım satım sözleşmesinde işlem şartlarına ilişkin değişiklik yapılması gerekiyorsa taraflar ek bir sözleşme yapar. Anlaşmanın şekli yazılıdır, hazırlamak için bir örnek kullanılması tavsiye edilir. Belgede, anlaşmanın ayrıntıları, onu onaylayan noterin tam adı, sicil numarası ve işlemin taraflarının pasaport bilgileri yer alıyor.
Anlaşma sözleşmeyi iptal etmez, yalnızca bazı maddelerin içeriğini değiştirir - bunların sayıları ve belgenin imzalandığı günden itibaren yürürlüğe giren yeni koşullar metinde belirtilmelidir.
Ana sözleşme gibi, sözleşme de noter tarafından tasdik edilir.
Reddetme nasıl yapılır?
Rüçhanlı satın alma hakkından feragat etmek için, satıcının ve paylaşılan mülkün sahibi olan başvuru sahiplerinin pasaportları ve mülkiyet haklarının tescil sertifikalarıyla noterde görünmesi gerekir.
Noter asistanının kopyaları çıkaracağı, belgeleri hazırlayacağı ve başvuru sahiplerinin verilerini gireceği bu prosedür en fazla yarım saat sürecektir; katılımcıların yalnızca bunları imzalamaları ve noter onayını beklemeleri gerekecektir.
Başka bir yönteme de izin verilir - işlemi resmileştirmek için belgeler sunarken kayıt odasında kişisel olarak bulunmanın reddedilmesi - ancak hisse alım satım sözleşmesinin hala noter onayı gerektirdiğini unutmayın.
Konut amaçlı gayrimenkullerden pay satmak zahmetli bir iştir, ancak hiç de zor değildir. Satıcı için asıl önemli olan yasal olarak hareket etmektir: diğer sahiplere rüçhanlı itfa hakkı konusunda bilgi verin ve 30 günlük bir duraklama sürdürün. Sürenin sona ermesinden sonra, istekli komşuların yokluğunda, mal sahibi üçüncü bir tarafla anlaşma yapabilir.
Ortak sahipler, gayrimenkulün ortak mülkiyet hakkına sahip bir payın satışında rüçhan hakkına sahiptir. Önalım hakkı, ortak bir mülkteki payın satılması sırasında, ortak malikin, mülkün ortak sahibi olmayan diğer kişiler üzerinde yararlanmasıdır.
Rüçhan hakkı, yalnızca payın dışarıya satılması durumunda geçerlidir. Bir hisse, ortak mülkiyetli bir gayrimenkulün ortak sahibine satılırsa, geri kalan ortak sahiplerin, yabancılaştırılan hisseyi satın alma konusunda rüçhan hakları vardır, ancak bu hakları yoktur.
Ortak mülkiyetteki birden fazla katılımcının yabancılaştırılan hisseyi satın almak istemesi durumunda, hisseyi bunlardan hangisine satacağına satıcı karar verir.
Pay satışına ilişkin rüçhan hakkına sahip kişilere bildirim
Rüçhan hakkına uymak için, hisse satıcısının, hissesini satma niyetini, fiyatı ve hissenin satıldığı diğer koşulları da belirterek yazılı olarak diğer ortak sahiplere bildirmesi gerekir.
Böyle bir bildirimde mülkün bulunduğu adres, devredilen hissenin ortak sahibinin kim olduğu, hissenin satıldığı fiyat ve işlemin diğer koşulları belirtilmelidir.
Bildirim, satıcının, faizin satışına ve işlem şartlarına ilişkin ortak sahiplere belirtilen zamanda uygun bildirimde bulunduğunun kanıtını sunmasına olanak tanıyan herhangi bir şekilde verilebilir.
Uygulamada aşağıdaki bildirim yöntemleri kullanılmaktadır:
- Noter aracılığıyla ortak sahiplere mektup göndermek.
- Satıcı tarafından gönderilen taahhütlü telgraf (bildirimli) ile. Bu durumda satıcının telgrafın onaylı bir kopyasını postaneden alması gerekir. Satıcının kendisi bildirim telgrafını göndermelidir. Böyle bir telgrafın bir emlakçı veya şirket çalışanı tarafından gönderilmesi durumunda, bu tür bir bildirimin gönderilmesi için satıcının yazılı onayının alınması gerekir, çünkü bu bilgiler gizlidir.
- Satıcının, ortak sahiplerden el yazısıyla yazılmış bir makbuzun ve bildirime aşina olduğuna dair bir kaydın toplanmasıyla birlikte ortak sahiplere kişisel bildirimi.
- Satıcının şartlarına göre hisseyi satın almayı reddeden ortak sahibinden noter tasdikli beyanının alınması.
Çoğu zaman, çeşitli sebeplerden dolayı ortaklar bir hissenin satışına engel teşkil etmekte ve satıcıdan bildirim almaktan kaçınmaktadırlar. Eğer ortak malik telgrafı almayı reddederse, postacının muhatabın telgrafı almayı reddettiğini not etmesi gerekir; ancak bu durumda ortak malikin satıştan haberdar edildiği kabul edilecektir.
Bununla birlikte, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 250. maddesi uyarınca, bildirimin satıcının kendisi tarafından yazılı olarak yapılması gerekmektedir ve bu nedenle telgraf, sözlü, SMS veya e-posta yoluyla yapılan bildirimin bir tebligat teşkil etmeyeceğine inanmak için neden vardır. uygun bildirim.
Ortak malikin reşit olmaması veya ehliyetsiz olması halinde, vesayet ve kayyum makamı ile vasilere bildirimde bulunulması gerekir.
Satıcı, ortak malikin yerini bilmiyorsa, bildirimin onun bilinen son ikamet yerine gönderilmesi gerekir. Buna ek olarak satıcının, ortak malikin ikamet yerini tespit etmek için önlemler aldığına dair kanıtlara sahip olması gerekir; örneğin adres belgeleri, bu ortak sahiple vergi ödeme borcunun varlığına ilişkin belediye ve vergi makamlarından alınan sertifikalar bu mülkte vb.
“Gayrimenkul haklarının devlet tescili ve onunla yapılan işlemler hakkında” Federal Kanunun 24. Maddesi, bir gayrimenkul payını bir yabancıya satarken, tüm ortak sahiplerin satıcısı tarafından yazılı bildirimi veya satın almayı reddettiklerini teyit eden belgeler öngörmektedir. hissenin devlet tescili başvurusuna eklenmesi gerekir. Bu durumda, ortak mülkiyetteki pay hakkının devlet tescili, satıcının payı ortak mülkiyette kalan katılımcılara bildirmesinden bu yana geçen süreye bakılmaksızın gerçekleştirilir.
Bu tür belgeler eklenmemişse, kayıt sırasında ay süresi dolmamışsa, devlet sicil memuru, satıcının tüm ortak sahiplere bildirimde bulunduğu andan itibaren bir aya kadar devlet kaydını askıya almalıdır.
Usulüne uygun olarak bildirilen ortaklar, satıcının pay satın alma teklifine, bildirimin alındığı tarihten itibaren bir ay içinde yanıt vermezlerse, kendilerine usulüne uygun olarak bildirimde bulunulmuş sayılır.
Ortak sahip, zamanı oyalamaya çalıştığında, devredilen hisseyi satıcının şartlarına göre satın almayı kabul ettiğini ancak daha sonra bunu kendisinin yapmadığını beyan eder. Bu gibi durumlarda, bu kişiye, işlemin tamamlanabilmesi için alıcının, sözleşme kapsamında ödenecek para miktarıyla birlikte belirli bir zamanda belirli bir notere görünmesi gerektiğinin belirtilmesi gereken ikincil bir bildirim gönderilmelidir. Gelmemesi durumunda anlaşma başka bir kişiyle yapılacaktır.
Ortak bir dairede bir oda satıldığında rüçhanlı satın alma hakkı
Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 42. Maddesi uyarınca, ortak bir dairede bir oda satılırken rüçhanlı satın alma hakkına da uyulmalıdır. Yani, dairenin geri kalan odalarının sahipleri, yabancılaştırılan odayı satın alma konusunda rüçhan hakkına sahiptir.
Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun bu normuna uygun olarak, ortak apartman dairesindeki bir odanın satıcısı, diğer odaların sahiplerine odanın satışı konusunda bilgi vermelidir. Ortak bir apartman dairesindeki diğer oda sahiplerine bildirimde bulunma prosedürü ve buna yanıt vermek için son tarih, hisse satışıyla aynıdır.
Ön alım hakkına uymamanın sonuçları.
Madde 3 Sanat. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 250'si, rüçhanlı satın alma hakkının ihlal edilmesinin sonuçlarını belirlemektedir. Bu kural, ilgili ortak malikin üç ay içinde mahkemede alıcının hak ve yükümlülüklerinin kendisine devredilmesini talep edebileceğini belirtir. Bu süre özel bir zaman aşımı süresidir ve sonrasında adli korumaya güvenemezsiniz.
Bu gibi durumlarda, ortak sahip, alıcının hak ve yükümlülüklerinin kendisine devredilmesi talepleriyle mahkemede dava açar. Böyle bir başvuru, satılan hissenin değeri üzerinden devlet ücreti ile ödenir. Hakimin teklifi üzerine davacı, davayı hazırlarken, alıcının hisse satın alımına ilişkin masraflarını karşılamaya yetecek miktarda parayı adli dairenin veya mahkemenin mevduat hesabına yatırmak zorundadır; , satın alma fiyatı, ödeme masrafları, işlemin yürütülmesiyle ilgili harçlar ve diğer masraflar. Davacının banka hesabına el konulmasıyla alıcının hakları güvence altına alınabilir. Davacı bunu yapmazsa, bu durum mahkemenin talebi reddetmesi için gerekçe olacaktır. İddianın davalıları, satıcı ve alıcı ile üçüncü taraf tescil makamı olacaktır.
Davacının taleplerinin karşılanması halinde alıcının tüm hak ve yükümlülükleri kendisine devredilir ve hissenin mülkiyetinin devri devlet tescil makamında tescil edilir.
Henüz benzer makale yok.
Özelleştirilen konutlardaki hisselerin satışı, ancak diğer mülk sahiplerinin ön alım haklarının resmi olarak reddedilmesi durumunda mümkündür.
Gelecekte herhangi bir anlaşmazlığı önlemek için, tüm yasal incelikleri dikkate alarak reddin doğru şekilde resmileştirilmesi önemlidir.
Prosedürün nasıl yürütüldüğüne ve ilk ret hakkınızdan başarılı bir şekilde feragat etmek için nelerin gerekli olduğuna daha yakından bakalım.
✔
✔
✔
✔
✔
✔
○ Rüçhan hakkı nedir?
İlk ret hakkı, bir hissenin sahibinin onu satmak istemesi durumunda, önce onu diğer sahiplere teklif etmesi gerektiği anlamına gelir. Ancak satın almayı reddederlerse evi satışa çıkarabilir.
Yani eğer dairenizin size ait olan kısmını satmayı planlıyorsanız, ortak sahiplerini bu niyetiniz konusunda önceden uyarmanız gerekecektir. Bu koşula uymama suçlaması riskini ortadan kaldırmak için bunun yazılı olarak yapılması tavsiye edilir.
Ortak sahiplerle ilişkiler iyiyse, sorunsuz bir şekilde satın almayı reddedecekler ve ardından sakin bir şekilde bir alıcı aramaya başlayabilirsiniz. Ancak ilişkide herhangi bir zorluk varsa, satın alma teklifini içeren taahhütlü bir mektup göndermeniz ve yanıt beklemeniz gerekecektir. Bildirim tarihinden itibaren 30 gün içinde gelmezse satış hakkınız vardır.
○ Kanun ne diyor?
Ortak mülkiyetteki katılımcıların hukuki ilişkilerini düzenleyen ana yasal düzenleme, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'dur. Sanatta. Bu kanunun 250. maddesi önalım hakkını özel olarak düzenleyen kurallar öngörmektedir.
Ortak mülkiyet hakkına sahip bir hissenin dışarıdan birine satılması durumunda, ortak mülkiyetteki geri kalan katılımcılar, satılan hisseyi satıldığı fiyattan ve diğer eşit koşullar altında satın alma konusunda rüçhan hakkına sahiptir. açık artırmada satış durumu ve bir arsa üzerinde bulunan bir binanın veya yapının bir kısmının sahibi veya mülk sahibi tarafından bir arsanın ortak mülkiyet hakkı içindeki payın satışı durumları belirtilen bina veya yapıda (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 2150. maddesinin 1. fıkrası).
Aynı zamanda, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu, yalnızca diğer sahiplerin hisse satın alma hakkını değil, aynı zamanda nesnenin üçüncü bir tarafa teklif edileceği aynı koşullar altında bunu yapma fırsatını da düzenlemektedir.
Bir dairenin hissesini satma prosedürü ayrıca aşağıdakiler tarafından da düzenlenmektedir:
- Rusya Federasyonu Aile Kanunu.
- Rusya Federasyonu Konut Kanunu.
○ Pay sahibinin rüçhan hakkından feragat edilmesi.
Bir dairenin bir kısmını satın alma teklifini reddetmek, sahibine üçüncü bir tarafla anlaşma yapma fırsatı vermek anlamına gelir. Reddinizi nasıl düzgün bir şekilde resmileştireceğinize bakalım.
✔ Hangi belgelere ihtiyaç var?
İki yöntemden birini kullanabilirsiniz:
- Resmi konuşma tarzına uygun olarak serbest formda yazılı bir ret yazın ve noter tarafından tasdik ettirin.
- Reddetme formunu doldurun ve şahsen Rosreestr'e gönderin (en az sıklıkla kullanılır).
Bu durumların her birinde şunları yapmanız gerekecektir:
- Kişisel pasaport.
- Hissenin mülkiyeti gerçeğini doğrulayan dairenin tapu belgeleri.
✔ Prosedürün özellikleri.
Devre dışı bırakma süreci çok zor değil. İhtiyaç duyulan tek şey, satın alma teklifinin reddini uygun biçimde resmileştirmektir. Hisse sahibinin reşit olmaması durumunda yasal temsilcisi feragat işlemini onun adına resmileştirecektir. Ayrıca her ortak malikin, dairenin satışına itiraz etmek ve alıcının hak ve yükümlülüklerinin kendilerine devredilmesini talep etmek için üç ayı vardır.
Ortak bir daireden bahsediyorsak ve kalan odaların sahiplerini hiç görmediyseniz, bu sizi planlanan satışı onlara bildirme ve ret alma ihtiyacından kurtarmaz. Bunu yapmak için Rosreestr'den kimin hangi hisseye sahip olduğunu gösteren bir alıntı sipariş edebilirsiniz.
Rüçhan hakkının kullanılmasının başka özellikleri de vardır:
- Payın satılmayıp değiştirilmesi veya hediye edilmesi halinde bu durum gözlemlenemez.
- Birden fazla pay sahibi bir payın satın alınmasına rıza göstermiş olsa bile işlem bunlardan yalnızca biriyle sonuçlandırılabilir.
- Payın ortak sahiplere teklif edildiği koşullar, üçüncü şahıslarla yapılan işlemle aynı olmalıdır.
✔ Örnek satın almayı reddetme.
Belgenin kesin bir formu olmasa da tamamlanması için belirli gereksinimler vardır. Yani, metinde yazmanız gerekenler:
- Dairenin adresi ve özellikleri (mülkün alanını veya dairenin tamamının yüzdesini belirtmelisiniz).
- Maliyeti gösteren bir satın alma teklifi gerçeği.
- Yapılan teklifin değerlendirilme süresi.
- Reddeden kişiye ilişkin bilgiler (tam ad, iletişim ve pasaport bilgileri).
- Tarih, imza, noter mührü.
○ Rüçhan hakkı satın alma hakkının reddedilmesinin sonuçları nelerdir?
Rüçhan hakkı devredilemez; yazılı ret kararı verilmesi gerekir. Ve her şeyden önce hissenin dairede yaşama hakkını alacak üçüncü taraf bir alıcıya satılabileceği tehdidinde bulunuyor.
✔ Hisselerin üçüncü şahıslara satışı.
Geri kalan hissedarların satın almayı reddetmesi veya satış bildiriminin üzerinden 30 gün geçmesi durumunda hisse, üçüncü taraf bir alıcıya satılabilir. Bu durumda işlem standart alım satım şemasına göre gerçekleştirilir. Bu durumda alıcının riski vardır:
- Fikrini değiştiren ortak sahiplerin işleme meydan okuması.
- Yeni komşularla anlaşmazlıkların ortaya çıkışı.
Ancak birçoğu, dairenin yalnızca bir payı satıldığında gayrimenkulün daha düşük maliyetinden etkileniyor. Buna göre herkes risk düzeyini kişisel olarak kendisi belirler.
Rüçhan hakkı satın alma kavramı. Rüçhanlı satın alma hakkının kullanılmasına ilişkin prosedür. Uygulamanın sonuçları. Uygulamadaki başarısızlığın sonuçları. Rüçhanlı satın alma hakkının ihlalinin sonuçları. Rüçhan hakkıyla ilgili kuralların, hisselerin elden çıkarılmasına yönelik diğer tazminatlı işlemlere de genişletilmesi. Rüçhan hakkının sınırlandırılması.
1. Ortak sahip, kendi payını diğer ortak sahiplere veya (ortak sahip olmayan) üçüncü şahıslara satabilir. Hissenin yetkisiz kişilere satılması durumunda, kalan ortak sahipler, satılan hisseyi satıldığı fiyattan ve diğer eşit koşullarla satın alma konusunda rüçhan hakkına sahiptir (Rusya Medeni Kanunu'nun 250. maddesinin 1. fıkrası). Federasyonu).
Bir hisseyi satın alma konusundaki rüçhan hakkı, ortak sahibinin kişiliğiyle ayrılmaz bir şekilde bağlantılı olan hakkıdır (rüçhanlı satın alma hakkının devredilmesine izin verilmez).
2. Rüçhan hakkının kullanılmasına ilişkin prosedür:
Birinci. Hisse satıcısının sorumlulukları. Hisse satıcısı, hissesini dışarıdan birine satma niyetini, fiyatı ve sattığı diğer koşulları da belirterek diğer ortak sahiplere yazılı olarak bildirmekle yükümlüdür.
Saniye. Ortak sahiplerin hakkı. Ortak sahipler, dışarıdan biriyle aynı şartlarda hisse satın alma arzusunu ifade edebilir.
Üçüncü. Rüçhan hakkının kullanılması için son tarihler:
Satıcının bildirimini aldığı tarihten itibaren 10 gün içinde taşınır hakkı üzerindeki payın devredilmesi halinde;
Satıcının bildirimini aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde gayrimenkul hakkı payının devredilmesi halinde.
3. Rüçhanlı satın alma hakkını kullanmanın sonuçları - satıcı, hissesini, hisseyi satın alma konusunda rızasını ifade eden ortak mal sahibine devreder. Birden fazla ortak sahibi rıza göstermişse satıcı, ortak sahiplerin sahip olduğu hisselerle orantılı olarak kendi payını kısımlar halinde devreder.
4. Rüçhanlı satın alma hakkını kullanmayı reddetmenin sonuçları. Rüçhanlı satın alma hakkını kullanmayı reddetmek:
a) aktif eylemler - rüçhan hakkının kullanılması için belirlenen süreler içerisinde hisseyi satın almayı reddettiğinin hisse satıcısına bildirilmesi;
b) pasif eylemler - hisse satıcısına, hisseyi satın alma niyeti hakkında bilgi verilmemesi.
Sadece rüçhanlı satın alma hakkının kullanılmasının reddedilmesi durumunda, hisse satıcısı, diğer ortak sahiplere bildirilen şartlara göre hissesini dışarıdan birine satma hakkına sahiptir.
5. Rüçhanlı satın alma hakkının ihlalinin sonuçları. Hisse satıcısının rüçhan hakkını ihlalleri şunlardır:
a) ortak sahiplerden herhangi birine haber vermeden bir hissenin dışarıdan birine satılması;
b) ortak sahiplerin bildiriminde belirtilen koşullar dışında bir hissenin dışarıdan birine satışı.
İhlal edilen rüçhan hakkını korumanın tek yolu, ortak sahibin, hisse alıcısının hak ve yükümlülüklerini kendisine devretmek için mahkemede dava açmasıdır (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 250. maddesinin 3. fıkrası) . Pay alım satım sözleşmesi, rüçhan hakkının ihlali nedeniyle geçersiz ilan edilemez.
Rüçhan hakkını ihlal eden işlem, konusu itibariyle hukuka aykırıdır ve bu nedenle bu bölümde geçersiz ilan edilmelidir. Ancak işlem diğer açılardan yasal olduğundan, sonlandırılmasına gerek yoktur. Varlığın alıcı tarafında değiştirilmesi tavsiye edilir.
(V.F. Yakovlev, 1965)
Alıcının hak ve yükümlülüklerinin davacıya devri, payın halihazırda alıcıya devredilmiş olduğu kabul edilse bile gerçekleştirilir. Bu nedenle, konut mülkiyetindeki bir payın devri zaten devlet tescilinden geçmişse, talebi yerine getirirken mahkeme, alım satım sözleşmesinde alıcıyı davacıyla değiştirme ve alıcıyı başkasıyla değiştirme kararında belirtir. Birleşik Devlet Siciline ortak mülkiyet hakkı girişinde davacı.
Arbitraj uygulaması
s. 4 Rusya Federasyonu Silahlı Kuvvetleri Plenumunun 10 Haziran 1980 tarih ve 4 sayılı Kararının 1.2 maddesi.
Payın alıcısının hak ve yükümlülüklerinin devrinin talep edilebileceği süre, davacının hakkının ihlal edildiğini öğrendiği günden itibaren üç aydır (yani bu süre zamanaşımıdır).
Arbitraj uygulaması
s. Rusya Federasyonu Silahlı Kuvvetleri Plenumunun 10 Haziran 1980 tarih ve 4 sayılı Kararının "c" maddesi 1.2.
Tahkim mahkemeleri, söz konusu sürenin engelleyici olduğuna, yani payın alıcıya devredildiği günden itibaren hesaplandığına ve restorasyona tabi olmadığına inanmaktadır (bkz. Yüksek Tahkim Mahkemesi Genel Kurul Kararının 20. paragrafı). Rusya Federasyonu 25 Şubat 1998 No. 8), ancak mevcut uygulama açısından (tahkim mahkemelerinin uygulaması dahil) Yüksek Mahkemenin konumu daha doğru görünüyor.
6. Rüçhan satın alma hakkına ilişkin kuralların, hisselerin elden çıkarılmasına yönelik diğer telafili işlemlere de genişletilmesi. Ortak sahipler, yalnızca bir alım satım sözleşmesi kapsamında değil, aynı zamanda diğer telafi edici işlemler (takas, tazminat vb.) kapsamında da üçüncü kişilere devredilen bir hisseyi satın alma konusunda rüçhan hakkına sahiptir.
Arbitraj uygulaması
Rusya Federasyonu Medeni Kanununun 409. Maddesinin tahkim mahkemeleri tarafından başvuru uygulamasının gözden geçirilmesinin 7. Maddesi (21 Aralık 2005 N 102 tarihli Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı Bilgi Mektubu Ek) .
Ancak bu durumlarda, rüçhan haklarını kullanan ortak maliklerin, yabancıya, edinen üçüncü kişiyle aynı mülkü sağlaması gerektiği unutulmamalıdır. Bunun mümkün olmaması halinde (örneğin, hükmün benzersiz bir şeyin devrinden oluşması halinde), diğer ortak maliklerin rüçhan hakkı kullanılamaz.
7. Rüçhan hakkının sınırlandırılması. Böyle bir sınırlamanın iki durumu vardır:
Birinci. Adli uygulama, bakmakla yükümlü olunan kişilerle ömür boyu bakım sözleşmesi kapsamında bir hissenin devredilmesi durumunda rüçhan hakkının geçerli olmadığını, çünkü bu anlaşmada hisseyi edinen kişinin kimliğinin yabancılaştırıcı için büyük önem taşıdığını göstermektedir.
Arbitraj uygulaması
s. Rusya Federasyonu Silahlı Kuvvetleri Plenumunun 10 Haziran 1980 tarih ve 4 sayılı Kararının "b" maddesi 1.2.
Saniye. Sanatın 1. paragrafına göre. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 250'si, bir hissenin açık artırmada satılması durumunda rüçhan hakkı geçerli değildir, çünkü bu durumda diğer ortak sahiplerin çıkarlarının dikkate alınmasına izin veren farklı bir prosedür oluşturulmuştur. (bkz. bu bölümün 2 § 3 paragrafı).
Açık artırma, borçluya ait, mahkeme kararıyla haciz edilen veya mahkeme kararıyla zorla satışa konu olan mülkün satılmasının özel bir yoludur.
(L.A. Novoselova)
Bir hissenin satışına ilişkin açık artırma halka açık değilse, ancak ortak mülkiyet hakkı kapsamında hisse sahibinin iradesiyle yapılıyorsa (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 447. Maddesi), o zaman ön hükümler - Bu açık artırmada akdedilen sözleşmeye satın alma hakkı tam olarak uygulanır. Bu durumda her ortak malik, açık artırmayı kazanan alıcının haklarının kendisine devredilmesini talep etme hakkına sahiptir.
