Ո՞վ ունի բնակարանի բաժնետոմսեր գնելու նախապատվության իրավունք: Ինչպես են կազմվում փաստաթղթերը, ծանուցումները և ծանուցումները: Բաժնետոմսի վաճառք և գնման նախապատվության իրավունք Բնակարանում բաժնեմաս գնելու նախապատվության իրավունք

Բնակելի անշարժ գույքի զգալի մասը ընդհանուր սեփականություն է։ Համատեղ սեփականության իրավունքը որոշակի սահմանափակումներ է դնում օբյեկտների հետ գործառնությունների վրա. բաժնետոմսի սեփականատերը չի կարող այն վաճառել երրորդ անձի՝ շրջանցելով այլ բնակարանների սեփականատերերին, ովքեր ունեն գնման նախապատվության իրավունք:

Ի՞նչ է կոչվում բնակարանի բաժնեմաս գնելու նախապատվության իրավունք և ինչպե՞ս է այն առաջանում:

Սկզբից պետք է հստակեցնել, որ ընդհանուր սեփականությունը կարող է լինել բաժնային կամ համատեղ: Համաձայն Արվեստի. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 244-ը, երկու կամ ավելի անձանց պատկանող գույքը համարվում է ընդհանուր: Եթե ​​որոշվում են սեփականատերերի ստույգ բաժնետոմսերը, ապա գույքը գտնվում է բաժնային սեփականության մեջ, եթե չի որոշվել՝ համատեղ սեփականության մեջ:

• Բաժնետոմսի սեփականատերն իրավունք ունի տնօրինել այն իր հայեցողությամբ, եթե նրա գործողությունները չեն խախտում մյուս սեփականատերերի իրավունքները:
• Համատեղ գույքը չի կարող վաճառվել սեփականատերերից մեկի կողմից, դա կպահանջի նախնական բաժանում:

Առաջնահերթ մարման իրավունքը ծագում է, երբ բաժնետոմսի սեփականատերը որոշել է վաճառել այն և որոշել շուկայական արժեքը: Նա պարտավոր է այդ մասին տեղեկացնել մյուս սեփականատերերին պատվիրված նամակով կամ անձնական ծանուցմամբ:

Նամակը ստանալու օրվանից մեկ ամսվա ընթացքում հարակից բաժնետոմսերի սեփականատերերը պետք է գնման որոշում կայացնեն:

Ո՞վ է առաջինը իրավունք ստանում:

Բնակարանի բաժնետոմսերը ձեռք բերելու իրավունք ունեն.

• համայնքային տարածքների քառակուսի մետր տարածքների սեփականատերեր.
• բնակարանների բաժնետոմսերի սեփականատերերը.

Համայնքային բնակարանի հարեւանները հաճախ դառնում են գայթակղության քար, երբ խոսքը գնում է սենյակ վաճառելու մասին: Թեև նման բնակարանը ներառում է առանձին բնակություն, սենյակը կարող է գրանցվել որպես մասնավոր սեփականություն կամ որպես ընդհանուր սեփականության բաժին: Երկու դեպքում էլ առքուվաճառքի գործարքներ կատարելիս Արվեստի նորմերը. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250. հարևաններն ունեն ազատ սենյակներ գնելու առաջնահերթ իրավունք:

Եթե ​​մենք խոսում ենք մի բնակարանի մասին, որտեղ ապրում է ընտանիքը, ապա երրորդ անձին բաժնեմաս վաճառելը թվում է անիրագործելի և նույնիսկ անհեթեթ, քանի որ հաճախ անհնար է որոշել դրա ֆիզիկական սահմանները (օրինակ՝ 1-ի բաժնեմասի 1/3-ը. սենյականոց բնակարան): Սակայն սեփականության ու ընտանեկան կոնֆլիկտների ժառանգություն ստանալիս նման փորձեր եղել են նաև։ Պետք է խստորեն պահպանվի բաժնետերերի հետգնման իրավունքը։

Բնակարանի մի մասը, որը գտնվում է համատեղ սեփականության մեջ, չի կարող անհատապես տնօրինվել: Նախ, պետք է բաժանում իրականացվի սեփականատերերից յուրաքանչյուրի բաժնետոմսերի որոշմամբ, և միայն դրանից հետո կարող եք վաճառել ձեր բաժնեմասը, իհարկե, համասեփականատերը կօգտվի առաջին մերժման իրավունքից:

Հարց ունեք կամ իրավական օգնության կարիք ունեք: Օգտվե՛ք անվճար խորհրդատվությունից.

Օրենքն արգելում է մարման իրավունքը տալ երրորդ անձանց. հնարավոր չի լինի պայմանավորվել ազգականի կամ հարևանի հետ՝ հօգուտ երրորդ կողմի հրաժարման ստորագրելու՝ շրջանցելով ընդհանուր սեփականության այլ սեփականատերերին։

Ի՞նչ բացառություններ է նախատեսում օրենքը:

Նախապատվության իրավունքը տարածվում է բնակելի տարածքների առքուվաճառքի ցանկացած գործարքի և բաժնետոմսերի փոխանակման վրա, բացառությամբ՝

• անշարժ գույքի բաժնետոմսերը հրապարակային աճուրդներում.
• հողամասի բաժնետոմսերը, որոնց վրա գտնվում է ընդհանուր սեփականություն հանդիսացող տունը, կամ այս տանը գտնվող տարածքը:

Բացառություն են կազմում նվերների պայմանագրերը. օրենքի այս բացը երբեմն օգտագործում են համայնքային բնակարանների բնակիչները, ովքեր չեն կարողանում համաձայնության գալ իրենց հարեւանների հետ: Մերժումներից և ծանուցումներից խուսափելու համար վաճառողը սենյակը իբր նվեր է հանձնում գնորդին, սակայն վերջինս պետք է հարկ մուծի պետական ​​գանձարան, եթե դոնորի մերձավոր ազգականը կամ ամուսինը չէ։ . Եթե ​​հարեւաններին հաջողվի դատարանում ապացուցել, որ գործարքը ֆիկտիվ է եղել, այն կարող է անվավեր ճանաչվել։

Բաժնետոմսերի վաճառքի ժամանակ նախապատվության իրավունքի իրականացման ցուցումներ

Բաժնետոմսի առք ու վաճառքը պետք է իրականացվի օրենսդրական նորմերի պահպանմամբ: Բնականաբար, երբ գնորդը բարեկամ կամ հարեւան է, դժվարություններ չեն առաջանում, բայց ի՞նչ պետք է անեն նրանք, ովքեր ցանկանում են կոմունալ բնակարան վաճառել, բայց ոչ ոք իր բնակելի տարածքը ընդլայնելու ցանկություն չի հայտնել։ Թե՞ մտածում են, ձգձգում են որոշում կայացնելը, իսկ վաճառողը երկար սպասելու հնարավորություն չունի։

Նման դեպքերում դուք պետք է հետևեք Արվեստի կանոններին: 250 Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգիրք. Օրենքը հաստատում է գործողությունների հետևյալ ալգորիթմը.

• բաժնետոմսերի վաճառքի մասին ծանուցումների բաշխում (առաքում).
• բռնագրավման գրավոր հրաժարումներ ստանալը.
• մերժումների բացակայության դեպքում - սպասեք մեկ ամիս բաժնետերերից յուրաքանչյուրի ծանուցման օրվանից.
• բաժնետոմսի վաճառք համասեփականատիրոջը կամ կողմնակի անձին, եթե ոչ ոք չի օգտվել իր նախապատվության իրավունքից:

Քայլ 1. Սեփականատերերին ծանուցում

Բաժնետիրական գույքի յուրաքանչյուր համասեփականատեր պետք է տեղեկացվի բաժնետոմսի առաջիկա վաճառքի մասին: Փաստաթղթի տեքստում պետք է նշվեն վաճառողի անունը, հասցեն, օբյեկտի տեխնիկական բնութագրերը և դրա արժեքը, ինչպես նաև ստացողի անունը և հասցեն՝ հղում կատարելով Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի նորմերին, համաձայն. որը հասցեատերն ունի մարման նախապատվության իրավունք։

Փաստաթղթերն ուղարկվում են գրանցված փոստով: Լրացրեք գույքագրումը և առաքման ծանուցման ձևը. այն կտեղեկացնի, որ նամակը հասել է հասցեատիրոջը և օգտակար կլինի առքուվաճառքի պայմանագիր կազմելիս:

Վաճառքի մասին ծանուցումները կարող են առաքվել նաև անձամբ. այս դեպքում ձեզ անհրաժեշտ կլինի կրկնօրինակ՝ պատճեն, որի վրա հասցեատերը կստորագրի և նշի ամսաթիվը: Այս կերպ դուք կպաշտպանեք ձեզ և կկարողանաք ապացուցել, որ ճիշտ եք, եթե բաժնետերերը հետագայում ցանկանան վիճարկել գործարքը:

Քայլ 2. Սպասեք մեկ ամիս

Օրենքով յուրաքանչյուր համասեփականատիրոջը մեկ ամիս ժամանակ է տրվում այդ մասին մտածելու համար։ Եթե ​​այս ժամկետից հետո ոչ ոք չի հայտարարել բնակարանում բաժնեմաս գնելու առաջին մերժման իրավունքը, կարող եք պայմանագիր կնքել ցանկացած երրորդ կողմի հետ:

Պայմանագրում նշված բաժնետոմսի փաստացի արժեքը չպետք է պակաս լինի այն գումարից, որը նախկինում հայտարարագրվել է հարակից բաժնետոմսերի սեփականատերերին: Սույն կանոնի խախտումը հիմք կհանդիսանա գործարքը դատարանում անվավեր ճանաչելու համար։

Քայլ 3. Գնման նախապատվության իրավունքից հրաժարվելը

Երբ մի քանի հարևաններ չեն դիմում մարման համար, և կա գնորդ, որը պատրաստ է գնել քառակուսի մետր, դուք կարող եք արագացնել գործընթացը, սակայն այս դեպքում կպահանջվի բնակիչների բարի կամքը, ովքեր կհամաձայնեն հայտարարություններ գրել: հրաժարվելու մասին։

Քայլ 4. Բաժնետոմսերի առքուվաճառքի պայմանագրի կնքում

Անկախ նրանից, թե ում բաժին կհասնի՝ կոմունալ բնակարանի նախկին հարեւանը, ազգականը, թե երրորդ անձը, պայմանագիրը ենթակա է պարտադիր նոտարական վավերացման։

Նորմը հաստատվել է «Անշարժ գույքի պետական ​​գրանցման մասին» 218-FZ դաշնային օրենքում փոփոխությունների մասին թիվ 172 դաշնային օրենքի 7-րդ հոդվածով և գործում է 2017 թվականի հունվարի 1-ից:

Կանոնը վերաբերում է նաև անշարժ գույքի օտարման ցանկացած գործարքին, որը վերաբերում է անչափահասներին և սահմանափակ գործունակ քաղաքացիներին:

Բաժնետոմսերի առքուվաճառքի պայմանագրում գործարքի պայմանների հետ կապված փոփոխություններ կատարելու անհրաժեշտության դեպքում կողմերը կնքում են լրացուցիչ պայմանագիր: Պայմանագրի ձևը գրված է, այն կազմելու համար ցանկալի է օգտագործել նմուշ: Փաստաթղթում նշվում են պայմանագրի մանրամասները, այն վավերացրած նոտարի լրիվ անվանումը և գրանցամատյանում գրանցման համարը, ինչպես նաև գործարքի կողմերի անձնագրային տվյալները:

Համաձայնագրով պայմանագիրը չեղյալ չի հայտարարվում, այն փոխում է միայն որոշ կետերի բովանդակությունը՝ տեքստում պետք է նշվեն դրանց համարները և նոր պայմանները, որոնք ուժի մեջ են մտնում փաստաթղթի ստորագրման օրվանից։

Ինչպես և հիմնական պայմանագիրը, համաձայնագիրը վավերացված է նոտարի կողմից:

Ինչպե՞ս տալ մերժում:

Գնման նախապատվության իրավունքից հրաժարում գրանցելու համար վաճառողը և բաժնետիրական գույքի սեփականատեր հայտատուները պետք է նոտարական գրասենյակ ներկայանան սեփականության իրավունքի գրանցման անձնագրերով և վկայականներով:

Այս ընթացակարգը կտևի առավելագույնը կես ժամ, որի ընթացքում նոտարի օգնականը պատճեններ կկատարի, փաստաթղթեր կպատրաստի և մուտքագրում դիմողների տվյալները. մասնակիցներին մնում է միայն ստորագրել դրանք և սպասել նոտարական վավերացմանը։

Թույլատրվում է նաև մեկ այլ եղանակ՝ հրաժարվել գրանցման պալատում անձնական ներկայությունից գործարքը պաշտոնականացնելու համար փաստաթղթեր ներկայացնելիս, բայց հիշեք, որ բաժնետոմսերի առքուվաճառքի պայմանագիրը դեռ պահանջում է նոտարական վավերացում:

Բնակելի անշարժ գույքի բաժնեմասի վաճառքը դժվար գործ է, բայց ամենևին էլ դժվար։ Վաճառողի համար գլխավորը օրինական գործելն է. տեղեկացնել մյուս սեփականատերերին մարման նախապատվության իրավունքի մասին և պահպանել 30-օրյա դադար: Դրա ժամկետը լրանալուց հետո, ցանկացող հարեւանների բացակայության դեպքում, սեփականատերը կարող է գործարքի մեջ մտնել երրորդ կողմի հետ։

Անշարժ գույքի ընդհանուր սեփականության իրավունքում բաժնեմասը վաճառելիս համասեփականատերերն ունեն գնման նախապատվության իրավունք: Նախապատվության իրավունքն այն է, որ սեփականության ընդհանուր բաժնեմասում բաժնեմասը վաճառելիս համասեփականատերը օգտվում է սեփականությունից այլ անձանց նկատմամբ, ովքեր համասեփականատեր չեն:

Գնման նախապատվության իրավունքը կիրառվում է միայն այն դեպքում, երբ բաժնետոմսը վաճառվում է արտաքին անձի: Եթե ​​բաժնեմասը վաճառվում է ընդհանուր բաժնետիրական սեփականություն հանդիսացող անշարժ գույքի համասեփականատիրոջը, մնացած համասեփականատերերը նախապատվության իրավունք ունեն ձեռք բերելու օտարված բաժնեմասը, բայց դա չի անում:

Եթե ​​բաժնետոմսերի մի քանի մասնակիցներ ցանկանում են գնել օտարված բաժնետոմսը, ապա վաճառողը որոշում է, թե նրանցից ում վաճառի բաժնեմասը:

Բաժնետոմսի վաճառքի գնման նախապատվության իրավունքից օգտվող անձանց ծանուցում

Նախապատվության իրավունքը պահպանելու համար բաժնետոմսը վաճառողը պետք է գրավոր տեղեկացնի մյուս համասեփականատերերին իր բաժնեմասը վաճառելու իր մտադրության մասին՝ նշելով բաժնետոմսի վաճառքի գինը և այլ պայմանները:

Նման ծանուցման մեջ պետք է նշվեն հասցեն, որտեղ գտնվում է գույքը, ով է օտարված բաժնետոմսի համասեփականատերը, գինը, որով վաճառվում է բաժնետոմսը, ինչպես նաև գործարքի այլ պայմաններ:

Ծանուցումը կարող է տրվել ցանկացած ձևով, որը թույլ է տալիս վաճառողին պատշաճ ծանուցում ներկայացնել համասեփականատիրոջը տոկոսների վաճառքի և գործարքի պայմանների մասին նշված պահին:

Գործնականում օգտագործվում են ծանուցման հետևյալ մեթոդները.

1. Նոտարի միջոցով համասեփականատերերին նամակներ ուղարկելը.
2. Վաճառողի կողմից ուղարկված գրանցված հեռագրով (ծանուցմամբ): Այս դեպքում վաճառողը պետք է ստանա հեռագրի վավերացված պատճենը փոստային բաժանմունքում: Վաճառողն ինքը պետք է ուղարկի ծանուցման հեռագիրը: Եթե ​​նման հեռագիր ուղարկվում է ռիելթորի կամ ընկերության աշխատակցի կողմից, ապա պետք է գրավոր համաձայնություն լինի վաճառողի կողմից նման ծանուցում ուղարկելու համար, քանի որ նման տեղեկատվությունը գաղտնի է:
3. Վաճառողի կողմից համասեփականատերերին անձնական ծանուցում համասեփականատիրոջից ձեռագիր անդորրագրի հավաքագրմամբ և ծանուցմանը ծանոթանալու արձանագրությամբ:
4. Նոտարի կողմից վավերացված քաղվածք ստանալը համասեփականատիրոջ կողմից բաժնեմասը վաճառողի պայմաններով գնելուց հրաժարվելու մասին:

Հաճախ, տարբեր պատճառներով, համասեփականատերերը խոչընդոտներ են ստեղծում բաժնետոմսի վաճառքի համար և խուսափում են վաճառողից ծանուցում ստանալուց: Եթե ​​նման համասեփականատերը հրաժարվում է հեռագիրը ստանալ, ապա անհրաժեշտ է, որ փոստատարը նշում կատարի, որ հասցեատերը հրաժարվում է հեռագիրը ստանալ, միայն այս դեպքում համասեփականատերը կհամարվի վաճառքի մասին ծանուցված:

Այնուամենայնիվ, Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250-րդ հոդվածի համաձայն, ծանուցումը պետք է կատարվի անձամբ վաճառողի կողմից գրավոր, և, հետևաբար, հիմքեր կան ենթադրելու, որ հեռագրով, բանավոր, SMS-ով կամ էլեկտրոնային փոստով ծանուցումը չի կարող լինել: պատշաճ ծանուցում.

Եթե ​​համասեփականատերը անչափահաս է կամ անգործունակ, ապա ծանուցումը պետք է ուղարկվի խնամակալության և հոգաբարձության մարմնին և խնամակալներին:

Եթե ​​վաճառողը չգիտի համասեփականատիրոջ գտնվելու վայրը, ապա ծանուցումը պետք է ուղարկվի նրա վերջին հայտնի բնակության վայր: Բացի այդ, վաճառողը պետք է ապացույցներ ունենա, որ միջոցներ է ձեռնարկել համասեփականատիրոջ բնակության վայրը հաստատելու համար, օրինակ՝ հասցեի վկայականներ, քաղաքային և հարկային մարմիններից վկայականներ այս համասեփականատիրոջ հետ պարտքերի առկայության մասին՝ հարկեր վճարելու համար։ այս գույքը և այլն:

«Անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական ​​գրանցման և դրա հետ գործարքների մասին» դաշնային օրենքի 24-րդ հոդվածը սահմանում է, որ անշարժ գույքի բաժնեմասը օտարին վաճառելիս պետք է հաստատվեն բոլոր համասեփականատերերի վաճառողի գրավոր ծանուցումը կամ գնելուց հրաժարվելը: բաժնեմասը պետք է կցվի պետական ​​գրանցման դիմումին։ Այս դեպքում ընդհանուր սեփականության բաժնեմասի իրավունքի պետական ​​գրանցումն իրականացվում է անկախ այն ժամանակաշրջանից, որն անցել է այն պահից, երբ վաճառողը բաժնետոմսի մասին ծանուցել է բաժնային սեփականության մնացած մասնակիցներին:

Եթե ​​նման փաստաթղթերը կցված չեն, պետական ​​ռեգիստրը պետք է կասեցնի պետական ​​գրանցումը մինչև մեկ ամիս այն պահից, երբ վաճառողը ծանուցում է բոլոր համասեփականատերերին, եթե գրանցման պահին ամսվա ժամկետը չի լրացել:

Եթե ​​պատշաճ ծանուցված համասեփականատերերը չեն արձագանքում բաժնետոմս գնելու վաճառողի առաջարկին ծանուցումը ստանալու օրվանից մեկ ամսվա ընթացքում, ապա համարվում է, որ նրանք պատշաճ կերպով ծանուցված են:

Երբ համասեփականատերը փորձում է ժամանակով կանգ առնել, նա հայտարարում է, որ համաձայն է գնել օտարված բաժնեմասը վաճառողի պայմաններով, բայց հետագայում դա ինքը չի անում: Նման դեպքերում այս անձին պետք է ուղարկվի երկրորդական ծանուցում, որում պետք է նշվի, որ գործարքն ավարտելու համար գնորդը պետք է կոնկրետ ժամին ներկայանա կոնկրետ նոտար՝ պայմանագրով վճարման ենթակա գումարի չափով։ Եթե ​​նա չներկայանա, գործարքը կկնքվի այլ անձի հետ։

Կոմունալ բնակարանում սենյակ վաճառելիս գնելու նախապատվության իրավունք

Համաձայն Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգրքի 42-րդ հոդվածի, գնման նախապատվության իրավունքը նույնպես պետք է հարգվի կոմունալ բնակարանում սենյակ վաճառելիս: Այսինքն՝ բնակարանի մնացած սենյակների սեփականատերերն օգտվում են օտարված սենյակը ձեռք բերելու նախապատվության իրավունքից։

Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգրքի այս նորմի համաձայն, կոմունալ բնակարանի սենյակ վաճառողը պետք է ծանուցի սենյակի վաճառքի մասին այլ սենյակների սեփականատերերին: Կոմունալ բնակարանի սենյակների մյուս սեփականատերերին ծանուցելու կարգը և դրան արձագանքելու վերջնաժամկետը նույնն է, ինչ բաժնեմասի վաճառքի դեպքում:

Նախապատվության իրավունքը չկատարելու հետևանքները.

Արվեստի 3-րդ կետ. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250-ը սահմանում է գնման նախապատվության իրավունքի խախտման հետևանքները: Այս կանոնը սահմանում է, որ շահագրգիռ համասեփականատերը կարող է երեք ամսվա ընթացքում դատարանում պահանջել գնորդի իրավունքներն ու պարտականությունները փոխանցել իրեն։ Այս ժամկետը հատուկ վաղեմության ժամկետ է, որից հետո դուք չեք կարող հույս դնել դատական ​​պաշտպանության վրա։

Նման դեպքերում համասեփականատերը հայց է ներկայացնում դատարան՝ գնորդի իրավունքներն ու պարտականություններն իրեն փոխանցելու պահանջով։ Նման հայտը վճարվում է պետական ​​տուրքով՝ ելնելով վաճառված բաժնետոմսի արժեքից։ Դատավորի առաջարկով հայցվորը գործը նախապատրաստելիս դատական ​​դեպարտամենտի կամ դատարանի դեպոզիտ հաշվին պետք է մուտքագրի գումար, որը բավարար է գնորդի կողմից բաժնետոմսի գնման ծախսերը հոգալու համար, այսինքն. , գնման գինը, գործարքի կատարման հետ կապված տուրքերի, տուրքերի և այլ ծախսերի վճարման արժեքը: Գնորդի իրավունքները կարող են ապահովվել՝ կալանք դնելով հայցվորի բանկային հաշվի վրա: Եթե ​​հայցվորը դա չանի, ապա դա հիմք կհանդիսանա դատարանի կողմից հայցը մերժելու համար։ Հայցում պատասխանողները կլինեն վաճառողը և գնորդը և գրանցող երրորդ կողմը:

Հայցվորի պահանջների բավարարման դեպքում գնորդի բոլոր իրավունքներն ու պարտականությունները փոխանցվում են նրան, իսկ բաժնետոմսի սեփականության իրավունքի փոխանցումը գրանցվում է պետական ​​գրանցման մարմնում:

Նմանատիպ հոդվածներ դեռ չկան։

Սեփականաշնորհված բնակարանների բաժնեմասի վաճառքը հնարավոր է միայն այն դեպքում, եթե առկա է այլ սեփականատերերի պաշտոնական հրաժարումը իրենց նախապատվության իրավունքից:
Հետագայում տարաձայնություններից խուսափելու համար կարևոր է ճիշտ ձևակերպել մերժումը` հաշվի առնելով բոլոր իրավական նրբությունները։
Եկեք մանրամասն նայենք, թե ինչպես է իրականացվում ընթացակարգը և ինչ է անհրաժեշտ առաջին մերժման իրավունքից հաջողությամբ հրաժարվելու համար:

✔
✔
✔

✔

✔
✔

○ Ի՞նչ է նախապատվության իրավունքը:

Առաջին մերժման իրավունքը նշանակում է, որ եթե բաժնետոմսի սեփականատերը ցանկանում է վաճառել այն, նա պետք է այն նախ առաջարկի մյուս սեփականատերերին: Միայն եթե հրաժարվեն գնելուց, նա կարող է տունը հանել վաճառքի։

Դրանից բխում է, որ եթե նախատեսում եք վաճառել բնակարանի ձեր մասը, ապա պետք է նախապես զգուշացնեք համասեփականատերերին ձեր մտադրության մասին։ Ցանկալի է դա անել գրավոր՝ այս պայմանը չկատարելու մեղադրանքների վտանգը վերացնելու համար։

Եթե ​​համասեփականատերերի հետ հարաբերությունները լավ են, նրանք առանց որևէ խնդրի կհրաժարվեն գնումներից, որից հետո կարող եք հանգիստ սկսել գնորդի որոնումը: Բայց եթե հարաբերություններում դժվարություններ կան, դուք ստիպված կլինեք պատվիրված նամակ ուղարկել գնման առաջարկով և սպասել պատասխանի: Եթե ​​այն չի հասնում ծանուցման օրվանից 30 օրվա ընթացքում, դուք իրավունք ունեք վաճառել:

○ Ի՞նչ է ասում օրենքը:

Համատեղ սեփականության մասնակիցների իրավահարաբերությունները կարգավորող հիմնական իրավական ակտը Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգիրքն է: Արվեստում։ Սույն օրենքի 250-րդ հոդվածով նախատեսված են կանոններ, որոնք հատուկ կարգավորում են նախապատվության իրավունքը:

Ընդհանուր սեփականության իրավունքում բաժնեմասը օտարին վաճառելիս բաժնետիրական սեփականության մնացած մասնակիցներն ունեն նախապատվության իրավունք՝ գնելու վաճառվող բաժնետոմսը այն գնով, որով այն վաճառվել է, և այլ հավասար պայմաններով, բացառությամբ հրապարակային աճուրդով վաճառքի, ինչպես նաև այդպիսի հողամասում գտնվող շենքի կամ շինության մի մասի սեփականատիրոջ կամ տարածքի սեփականատիրոջ կողմից հողամասի ընդհանուր սեփականության իրավունքում բաժնեմասի վաճառքի դեպքերը. նշված շենքում կամ շինությունում (Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 2150-րդ հոդվածի 1-ին կետ):

Միևնույն ժամանակ, Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգիրքը կարգավորում է ոչ միայն բաժնետոմս գնելու այլ սեփականատերերի իրավունքը, այլև դա անելու հնարավորությունը նույն պայմաններով, որոնց դեպքում օբյեկտը կառաջարկվի երրորդ կողմին:

Բնակարանի բաժնեմասի վաճառքի կարգը կարգավորվում է նաև.

• Ռուսաստանի Դաշնության ընտանեկան օրենսգիրք.
• Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգիրք.

○ Բաժնետիրոջ նախապատվության իրավունքից հրաժարում:

Բնակարանի մի մասի գնման առաջարկը մերժելը նշանակում է դրա սեփականատիրոջը երրորդ կողմի հետ գործարք կնքելու հնարավորություն տալ։ Եկեք նայենք, թե ինչպես ճիշտ ձևակերպել ձեր մերժումը:

✔ Ինչ փաստաթղթեր են անհրաժեշտ:

Դուք կարող եք օգտագործել երկու մեթոդներից մեկը.

• Գրավոր մերժումը ազատ ձևով գրել ձևական խոսքի ոճին համապատասխան և այն վավերացնել նոտարի մոտ:
• Լրացրեք մերժումը և անձամբ ներկայացրեք այն Rosreestr-ին (օգտագործվում է ամենաքիչ հաճախ):

Այս դեպքերից յուրաքանչյուրում ձեզանից կպահանջվի.

• Անձնական անձնագիր.
• Բաժնետոմսի սեփականության իրավունքը հաստատող բնակարանի սեփականության իրավունքի փաստաթղթեր.

✔ Ընթացակարգի առանձնահատկությունները.

Հրաժարվելու գործընթացը այնքան էլ դժվար չէ: Ընդամենը պետք է ձևակերպել գնման առաջարկի մերժումը պատշաճ ձևով: Եթե ​​բաժնետոմսի սեփականատերը անչափահաս է, ապա նրա օրինական ներկայացուցիչը իր անունից կձևակերպի հրաժարումը: Բացի այդ, յուրաքանչյուր համասեփականատեր երեք ամիս ունի՝ վիճարկելու բնակարանի վաճառքը և պահանջելու գնորդի իրավունքներն ու պարտականությունները փոխանցել իրենց։

Եթե ​​մենք խոսում ենք կոմունալ բնակարանի մասին, և դուք երբեք չեք տեսել մնացած սենյակների տերերին, դա ձեզ չի ազատում նրանց պլանավորված վաճառքի մասին ծանուցելու և մերժում ստանալու անհրաժեշտությունից: Դա անելու համար դուք կարող եք պատվիրել քաղվածք Rosreestr-ից, որը ցույց կտա, թե ով ինչ բաժնետոմս ունի:

Նախապատվության իրավունքի իրացումը ունի նաև այլ առանձնահատկություններ.

• Այն կարող է չնկատվել, եթե բաժնետոմսը չի վաճառվում, այլ փոխվում է կամ տրվում է որպես նվեր։
• Նույնիսկ եթե մի քանի սեփականատեր իրենց համաձայնությունն են հայտնել բաժնետոմս գնելու վերաբերյալ, գործարքը կարող է կնքվել միայն նրանցից մեկի հետ:
• Պայմանները, որոնց դեպքում բաժնեմասը առաջարկվում է համասեփականատերերին, պետք է լինեն նույնը, ինչ երրորդ անձանց հետ գործարք կնքելիս:

✔ Գնման մերժման նմուշ:

Թեև փաստաթուղթը չունի խիստ ձև, սակայն դրա լրացման որոշակի պահանջներ կան։ Այսպիսով, տեքստում պետք է գրել.

• Բնակարանի հասցեն և դրա բնութագրերը (պետք է նշեք գույքի մակերեսը կամ դրա տոկոսը ամբողջ բնակարանում):
• Գնման առաջարկի փաստը, որը ցույց է տալիս արժեքը:
• Ներկայացված առաջարկի քննարկման ժամկետը:
• Տեղեկություններ մերժում տվող անձի մասին (լրիվ անուն, կոնտակտային և անձնագրի տվյալները):
• Ամսաթիվ, ստորագրություն, նոտարական կնիք.

○ Որո՞նք են գնման նախապատվության իրավունքից հրաժարվելու հետևանքները:

Գնման նախապատվության իրավունքը չի կարող զիջվել, պետք է գրավոր մերժում տալ: Իսկ նա, առաջին հերթին, սպառնում է, որ բաժնեմասը կարող է վաճառվել երրորդ կողմի գնորդին, ով կստանա բնակարանում ապրելու իրավունք։

✔ Բաժնետոմսերի վաճառք երրորդ անձանց:

Բաժնետոմսը կարող է վաճառվել երրորդ կողմի գնորդին, եթե մնացած բաժնետերերն արդեն հրաժարվել են գնելուց կամ 30 օր է անցել վաճառքի մասին նրանց ծանուցումից: Այս դեպքում գործարքն իրականացվում է առքուվաճառքի ստանդարտ սխեմայով: Այս դեպքում գնորդը ռիսկ ունի.

• Գործարքի վիճարկում համասեփականատերերի կողմից, ովքեր փոխել են իրենց կարծիքը:
• Նոր հարեւանների հետ տարաձայնությունների առաջացումը.

Սակայն շատերին գրավում է անշարժ գույքի ավելի ցածր արժեքը, երբ վաճառվում է բնակարանի միայն մասնաբաժինը: Ըստ այդմ, յուրաքանչյուրն ինքն է որոշում ռիսկի մակարդակը անձամբ իր համար։

Գնման նախապատվության իրավունքի հայեցակարգը. Գնման նախապատվության իրավունքի իրականացման կարգը. Իրականացման հետեւանքները. Իրականացման ձախողման հետևանքները. Գնման նախապատվության իրավունքի խախտման հետեւանքները. Գնման նախապատվության իրավունքի կանոնների ընդլայնում բաժնետոմսերի օտարման այլ փոխհատուցվող գործարքների վրա: Գնման նախապատվության իրավունքի սահմանափակում.

1. Համասեփականատերը կարող է իր բաժնեմասը վաճառել այլ համասեփականատերերին կամ երրորդ անձանց (որոնք համասեփականատերեր չեն): Եթե ​​բաժնետոմսը վաճառվում է չլիազորված անձանց, մնացած համասեփականատերերը նախապատվության իրավունք ունեն գնելու վաճառված բաժնետոմսը այն գնով, որով այն վաճառվել է և այլ հավասար պայմաններով (Ռուսաստանի Քաղաքացիական օրենսգրքի 250-րդ հոդվածի 1-ին կետ): Ֆեդերացիա):

Բաժնետոմս գնելու նախապատվության իրավունքը համասեփականատիրոջ իրավունքն է՝ անքակտելիորեն կապված նրա անձի հետ (գնման նախապատվության իրավունքի նշանակումը չի թույլատրվում):

2. Առաջին մերժման իրավունքի իրականացման կարգը.

Առաջին. Բաժնետոմսերի վաճառողի պարտականությունները. Բաժնետոմս վաճառողը պարտավոր է մյուս համասեփականատերերին գրավոր տեղեկացնել իր բաժնեմասը օտարին վաճառելու իր մտադրության մասին՝ նշելով այն գինը և այլ պայմանները, որոնցով նա վաճառում է այն:

Երկրորդ. համասեփականատերերի իրավունքը. Համասեփականատերերը կարող են ցանկություն հայտնել բաժնետոմս ձեռք բերել նույն պայմաններով, ինչ օտարը:

Երրորդ. Նախապատվության իրավունքի իրականացման ժամկետները.

Վաճառողի ծանուցումն ստանալու օրվանից 10 օրվա ընթացքում, եթե շարժական գույքի նկատմամբ բաժնեմասը օտարվում է.

Վաճառողի ծանուցումն ստանալու օրվանից 1 ամսվա ընթացքում, եթե օտարվում է անշարժ գույքի իրավունքի մասնաբաժինը:

3. Գնման նախապատվության իրավունքի իրացման հետեւանքները - վաճառողն իր բաժնեմասը օտարում է բաժնեմասը գնելու համաձայնություն հայտնած համասեփականատիրոջը: Եթե ​​մի քանի համասեփականատերեր համաձայնություն են հայտնել, ապա վաճառողը մասնակիորեն օտարում է իր բաժնեմասը համասեփականատերերի ունեցած բաժնետոմսերի համամասնությամբ:

4. Գնման նախապատվության իրավունքից հրաժարվելու հետեւանքները. Գնման նախապատվության իրավունքից հրաժարվելը հետևյալն է.

ա) ակտիվ գործողություններ՝ բաժնետոմս վաճառողին նախապատվության իրավունքի իրականացման համար սահմանված ժամկետներում բաժնետոմսը գնելուց հրաժարվելու մասին ծանուցում.

բ) պասիվ գործողություններ՝ բաժնետոմս վաճառողին չտեղեկացնել բաժնետոմսը գնելու իր մտադրության մասին:

Միայն գնման նախապատվության իրավունքից հրաժարվելու դեպքում բաժնետոմսի վաճառողն իրավունք ունի իր բաժնեմասը վաճառել կողմնակի անձին այն պայմաններով, որոնք հաղորդվել են մյուս համասեփականատերերին:

5. Գնման նախապատվության իրավունքի խախտման հետեւանքները. Բաժնետոմս վաճառողի կողմից նախապատվության իրավունքի խախտումներն են.

ա) բաժնետոմսի վաճառքը արտաքին անձին առանց համասեփականատերերից որևէ մեկին ծանուցելու.

բ) բաժնետոմսի վաճառք օտար անձին համասեփականատերերի ծանուցման մեջ չնշված պայմաններով այլ պայմաններով:

Խախտված նախապատվության իրավունքը պաշտպանելու միակ միջոցը համասեփականատերի կողմից բաժնետոմսի գնորդի իրավունքներն ու պարտականությունները նրան փոխանցելու պահանջ ներկայացնելն է (Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250-րդ հոդվածի 3-րդ կետ): . Բաժնետոմսերի առքուվաճառքի պայմանագիրն ինքնին չի կարող անվավեր ճանաչվել նախապատվության իրավունքի խախտման հիմքով։

Գործարքը (նախապատվության իրավունքի խախտմամբ) իր առարկայական կազմով անօրինական է և, հետևաբար, այս մասով պետք է անվավեր ճանաչվի: Բայց քանի որ գործարքն այլ կերպ օրինական է, այն դադարեցնելու կարիք չկա: Ցանկալի է փոխարինել սուբյեկտը գնորդի կողմից:

(Վ.Ֆ. Յակովլև, 1965)

Գնորդի իրավունքների և պարտականությունների փոխանցումը հայցվորին իրականացվում է նույնիսկ եթե բաժնեմասը համարվում է արդեն գնորդին փոխանցված: Այսպիսով, եթե բնակելի տարածքների սեփականության բաժնեմասի փոխանցումն արդեն անցել է պետական ​​գրանցում, ապա հայցը բավարարելիս դատարանն իր որոշման մեջ նշում է գնորդին առքուվաճառքի պայմանագրով հայցվորով փոխարինելու և գնորդին փոխարինելու մասին. հայցվորը միասնական պետական ​​ռեգիստրում բաժնային սեփականության իրավունքի մասին գրառումում:

Արբիտրաժային պրակտիկա

pp. Ռուսաստանի Դաշնության Զինված ուժերի պլենումի 1980 թվականի հունիսի 10-ի թիվ 4 որոշման 4-րդ կետը 1.2.

Ժամկետը, որի ընթացքում կարող է պահանջվել բաժնետոմսի գնորդի իրավունքների և պարտավորությունների փոխանցումը, երեք ամիս է այն օրվանից, երբ հայցվորն իմացել է իր իրավունքի խախտման մասին (այսինքն, այդ ժամկետը վաղեմության ժամկետ է):

Արբիտրաժային պրակտիկա

pp. Ռուսաստանի Դաշնության զինված ուժերի պլենումի 1980 թվականի հունիսի 10-ի թիվ 4 որոշման «գ» կետ 1.2.

Արբիտրաժային դատարանները կարծում են, որ խնդրո առարկա ժամկետը կանխորոշիչ է, այսինքն՝ այն հաշվարկվում է բաժնեմասը գնորդին փոխանցվելու օրվանից և ենթակա չէ վերականգնման (տե՛ս Գերագույն արբիտրաժային դատարանի պլենումի որոշման 20-րդ կետը։ Ռուսաստանի Դաշնության 1998 թվականի փետրվարի 25-ի թիվ 8), սակայն, առկա պրակտիկայի տեսանկյունից (ներառյալ արբիտրաժային դատարանների պրակտիկան), Գերագույն դատարանի դիրքորոշումն ավելի ճիշտ է թվում:

6. Գնման նախապատվության իրավունքի կանոնների ընդլայնում բաժնետոմսերի օտարման համար փոխհատուցվող այլ գործարքների վրա: Համասեփականատերերն ունեն երրորդ անձանց օտարված բաժնետոմս ձեռք բերելու նախապատվության իրավունք ոչ միայն առքուվաճառքի պայմանագրով, այլ նաև այլ փոխհատուցվող գործարքներով (փոխանակում, փոխհատուցում և այլն):

Արբիտրաժային պրակտիկա

Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 409-րդ հոդվածի արբիտրաժային դատարանների կիրառման պրակտիկայի վերանայման 7-րդ կետ (Ռուսաստանի Դաշնության Գերագույն արբիտրաժային դատարանի նախագահության 2005 թվականի դեկտեմբերի 21-ի N 102 տեղեկատվական նամակի հավելված) .

Այնուամենայնիվ, պետք է հիշել, որ այս դեպքերում իրենց նախապատվության իրավունքն իրականացնող համասեփականատերերը պետք է օտարողին տրամադրեն նույն գույքը, ինչ երրորդ կողմ ձեռք բերողը: Եթե ​​դա հնարավոր չէ (օրինակ, երբ դրույթը բաղկացած է եզակի իրի փոխանցումից), մյուս համասեփականատերերի նախապատվության իրավունքը չի կարող իրականացվել։

7. Գնման նախապատվության իրավունքի սահմանափակում. Նման սահմանափակման երկու դեպք կա.

Առաջին. Դատական ​​պրակտիկան ցույց է տալիս, որ նախապատվության իրավունքը չի կիրառվում խնամակալների հետ ցմահ պահպանման պայմանագրով բաժնեմասը օտարելիս, քանի որ այս պայմանագրում բաժնեմասը ձեռք բերողի ինքնությունը էական նշանակություն ունի օտարողի համար:

Արբիտրաժային պրակտիկա

pp. Ռուսաստանի Դաշնության զինված ուժերի պլենումի 1980 թվականի հունիսի 10-ի թիվ 4 որոշման «բ» կետը:

Երկրորդ. Արվեստի 1-ին կետի համաձայն. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 250-ը, նախապատվության իրավունքը չի կիրառվում հանրային աճուրդով բաժնետոմսերի վաճառքի դեպքում, քանի որ այս դեպքում սահմանվում է այլ ընթացակարգ, որը թույլ է տալիս հաշվի առնել այլ համասեփականատերերի շահերը: (տե՛ս սույն գլխի 2-րդ պարբերություն 3):

Հրապարակային աճուրդը պարտապանի գույքի վաճառքի հատուկ միջոց է, որը բռնագանձվել է դատարանի վճռով կամ ենթակա է հարկադիր վաճառքի՝ դատարանի որոշմամբ։

(Լ.Ա. Նովոսելովա)

Եթե ​​բաժնետոմսի վաճառքի աճուրդը հրապարակային չէ, այլ անցկացվում է ընդհանուր սեփականության իրավունքով բաժնետոմսի սեփականատիրոջ կամքով (Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 447-րդ հոդված), ապա նախադասության կանոնները. - նման աճուրդով կնքված պայմանագրի նկատմամբ ամբողջությամբ կիրառվում են գնման իրավունքը: Այս դեպքում յուրաքանչյուր համասեփականատեր իրավունք ունի պահանջելու գնորդի իրավունքները, ով հանդիսանում է աճուրդում շահած անձը, փոխանցել իրեն։