La construcción de edificios junto a edificios de apartamentos solo es posible en parcelas establecidas inscritas en el registro catastral.
Foto: TASS/ Alexey Filippov
El Colegio Judicial de Casos Civiles del Tribunal Supremo (CS) dio aclaraciones relacionadas con los terrenos junto a edificios de apartamentos (MKD), informa Rossiyskaya Gazeta. La base para el examen de esta cuestión por parte de la Corte Suprema fue una disputa legal entre dos vecinos que viven en un edificio de cuatro apartamentos de un piso. Un ejemplo de disputa legal puede sentar un precedente para una amplia gama de propietarios, aclara la publicación.
En el caso examinado por el Tribunal Supremo, los propietarios de diferentes apartamentos en el mismo edificio presentaron demandas entre sí en los tribunales de primera instancia, que se referían al uso del territorio adyacente por las partes en la disputa. Uno de los vecinos argumentó su posición por el hecho de que su oponente ocupaba con edificios (un garaje metálico, parte de una valla de madera, etc.) un terreno que el demandante había recibido de la administración local como propiedad para viviendas individuales. construcción. El demandado (el propietario de otro apartamento de la casa) a su vez redactó una contrademanda que, entre otras cosas, contenía una demanda para que la administración local anulara la antigua decisión a favor del vecino de asignarle un terreno, describe la publicación. la historia del litigio.
El tribunal de distrito, tras considerar ambas reclamaciones, desestimó la primera y aceptó la segunda, justificando su decisión por el hecho de que el vecino, que tiene un garaje en la propiedad, lo utiliza desde hace casi 30 años. Es decir, el procedimiento para el uso de un terreno entre vecinos se ha establecido desde hace mucho tiempo, y la concesión por parte de la administración local de la propiedad de un terreno cerca de una casa a uno de los vecinos se produjo en contra de este procedimiento. Y esto contradice el artículo 209 del Código Civil de la Federación de Rusia, escribe RG con referencia a los materiales del caso.
Sin embargo, la apelación anuló la decisión del tribunal de distrito y afirmó en su decisión que los cuatro apartamentos de esta casa son partes aisladas de un edificio residencial, por lo que no hay razón para creer que la parcela proporcionada al vecino viole los derechos del vecino como propietario de parte de la casa.
El Tribunal Supremo no estuvo de acuerdo con esta conclusión del recurso y dio su explicación, escribe RG. De acuerdo con la Ley "Sobre la aplicación del Código de Vivienda de la Federación de Rusia" (Nº 189 de 29 de diciembre de 2004), en el desarrollo existente de asentamientos, el terreno en el que se encuentra el edificio de apartamentos y los bienes inmuebles incluidos en él El stand es propiedad común compartida de los propietarios de los locales de la casa.
Según el artículo 37 del Código de Tierras, que estaba en vigor en el momento en que surgió la disputa, si la propiedad de un edificio pasa a varios propietarios, el procedimiento para utilizar el sitio se determina teniendo en cuenta la participación en la propiedad del edificio. o el procedimiento establecido para el uso del sitio.
El panel de la Corte Suprema también recordó las decisiones del pleno conjunto de los Tribunales Supremo y de Arbitraje sobre la protección de los derechos de propiedad, que tuvo lugar hace cuatro años, escribe la publicación. En particular, dicen: si la parcela no está formada y no se ha realizado el registro catastral en relación con ella, entonces el terreno debajo de la casa es propiedad de una persona jurídica pública. Pero en el sentido de la ley "Sobre la entrada en vigor del Código de Vivienda de la Federación de Rusia", el propietario de una vivienda en un edificio de apartamentos tiene derecho a poseer y utilizar este terreno en la medida necesaria para el funcionamiento del edificio de apartamentos.
En cuanto al litigio concreto sobre cuya base el Tribunal Supremo dio su aclaración, entonces, como lo establecieron tribunales anteriores, la casa donde surgió el litigio entre vecinos era un multidepartamento y el terreno debajo de él fue asignado para su construcción allá por 1957. La información sobre la asignación de un terreno para la construcción de viviendas individuales a uno de los propietarios de los locales de la casa se encuentra en el archivo de inventario. Sin embargo, en los materiales del caso no hay evidencia de que se haya formado el sitio debajo de la casa y se haya realizado el registro catastral estatal en relación con él. El recurso no tuvo esto en cuenta, por lo que tomó una decisión ilegal, escribe RG.
Vladímir Mirónov
Al lado de cualquier edificio de apartamentos hay un territorio determinado, que es propiedad común de todos los residentes, quienes pueden utilizarlo a su propia discreción de acuerdo con una decisión colectiva.
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¿Lo que es?
El territorio adyacente de un edificio de apartamentos es un terreno adyacente al edificio, con límites claramente definidos.
Debe ser ajardinado y ajardinado, y también brindar a los residentes la oportunidad de ejercer su derecho a existir en un entorno favorable. Además, el área local debe estar debidamente registrada ante las autoridades estatales de registro de bienes raíces.
¿Que esta incluido?
Según las normas jurídicas vigentes, los edificios de viviendas tienen a su disposición una determinada propiedad colectiva.
- entradas;
- áticos y sótanos;
- un terreno que se encuentra muy cerca de la casa y está asignado a este edificio por decisión del municipio de la ciudad.
Para saber qué se considera un área local, debe consultar las reglas.
Afirma que esta categoría incluye:
- senderos, aceras y aceras peatonales;
- áreas de paisajismo;
- garajes y aparcamientos;
- emergencia y a través de pasajes;
- campos deportivos;
- complejos de juego para niños;
- cabinas y puntos de distribución, transformador y calefacción.
Todas estas zonas son necesarias para garantizar una vida cómoda a los propietarios y están ubicadas dentro de los límites del territorio relacionado con el edificio.
La legislación define claramente las reglas para el funcionamiento de estos terrenos y las instalaciones ubicadas en ellos.
Ley
Las normas clave que regulan cuestiones relacionadas con el área local son:
- Código de Vivienda, que establece qué objetos pertenecen a áreas adyacentes.
- SNiP, que establece estándares con respecto a la ubicación de objetos en un sitio determinado.
- Códigos Civil y Agrario, cuyas disposiciones regulan los matices de los derechos de propiedad sobre bienes inmuebles.
- El Código de Infracciones Administrativas, cuyo artículo 7 detalla la responsabilidad prevista por el incumplimiento de las obligaciones de mantener el área local en buenas condiciones.
¿A quién pertenece?
La ley de 2019 clasifica el territorio adyacente de un edificio de apartamentos como propiedad común de las personas que poseen apartamentos en este edificio.
Así, el artículo 16 de la Ley Federal de Conjuntos Habitacionales No. 189 establece que el territorio que rodea un edificio de departamentos erigido en un sitio, junto con todos los objetos y estructuras ubicados en él, se considera propiedad colectiva compartida de los propietarios de las viviendas que tienen sufrido una privatización.
Si dicha zona ajardinada no se creó antes de la implementación del complejo residencial, todos los ciudadanos que sean propietarios de esta casa tienen derecho a presentar una solicitud que contenga una solicitud para la asignación de dicho territorio a las autoridades nacionales o regionales.
Registro en propiedad colectiva
Para el pleno uso del área local por parte de los residentes de la casa, es necesario que tenga límites claramente definidos y esté adecuadamente decorada.
Esto se hace en varios pasos sucesivos:
- El primero de los cuales prevé una asamblea colectiva con asamblea, el nombramiento de un apoderado y la adopción de una asamblea extraordinaria con base en los resultados de la asamblea.
- En la segunda etapa, el representante autorizado es enviado al organismo de la administración estatal o al departamento de supervisión regional con una solicitud para la creación de un área local. Después de realizar los procedimientos de gestión territorial, el organismo autorizado aprueba el proyecto de límites del sitio.
- La tercera etapa consiste en la señalización directa del territorio. Esto lo hace el departamento de administración o el aparato de gestión regional, en cuya área de responsabilidad se encuentra el edificio de gran altura. El departamento territorial de recursos territoriales está elaborando una conclusión sobre la asignación gratuita de una parcela de tierra en propiedad colectiva compartida.
Desde el momento en que el registro del terreno adyacente a la casa se ingresa en el catastro estatal, este terreno, junto con todos los objetos incluidos en la estructura de este edificio, se convierte en propiedad colectiva compartida de los propietarios de la vivienda.
Territorio adyacente de un edificio de apartamentos.
Es necesario otorgar al terreno adyacente un estatus especial para implementar las siguientes funciones:
- formación de una estructura territorial, es decir, división en zonas funcionales, gracias a la cual los residentes de la casa pueden satisfacer sus necesidades garantizadas por la ley;
- control por parte de los propietarios para garantizar que el terreno se utilice de acuerdo con su finalidad prevista;
- implementación relativa al mantenimiento conjunto del área local en buenas condiciones.
La responsabilidad de mantener el local en buen estado recae enteramente en los propietarios, quienes deben controlar los siguientes puntos:
- limpiar el área, incluida la remoción de nieve;
- disposición de áreas para que los niños se relajen y jueguen;
- construcción de vallas con consideración obligatoria de los intereses de los residentes de los edificios cercanos;
- disposición de sitios para la recolección y posterior eliminación de residuos;
- disposición de áreas de estacionamiento;
- plantar vegetación y su posterior cuidado;
- construcción de edificios necesarios para una vida cómoda y sus reparaciones planificadas.
Mejora
De acuerdo con la ley, los costos asociados con la jardinería del área adyacente recaen sobre los residentes de esta casa. A menudo la gente hace esto voluntariamente, sin gastar dinero adicional en pagar a los trabajadores contratados.
A cargo del municipio sólo se realiza la limpieza sanitaria del territorio y la tala de árboles en mal estado.
Limpieza
Las normas y reglamentos para el funcionamiento del parque de viviendas establecen claramente quién debe limpiar el área local.
En particular, la limpieza del sitio y el paso entre edificios de varios pisos es responsabilidad, mientras que la limpieza de la calle en el bloque debe ser realizada por una empresa especializada.
Reglas de estacionamiento
Al organizar una zona de estacionamiento cerca de un edificio de varios pisos, es necesario cumplir con todos los requisitos de seguridad y normas sanitarias. En particular, debe ubicarse al menos a 10 metros de las paredes de la casa.
El acceso de vehículos no autorizados al área local podrá limitarse por decisión de la junta general de residentes.
Sin embargo, esto no se puede aplicar al transporte de emergencias y servicios de emergencia, que deben tener libre acceso al territorio cuando sea necesario.
Instalación de una barrera
La ley permite la posibilidad de instalar una barrera en la entrada del área local, sujeto a las siguientes condiciones:
- se mantiene el acceso libre al territorio para los empleados del departamento de bomberos y de ambulancias, así como para los empleados de las empresas que mantienen líneas de servicios públicos;
- no se crean inconvenientes para los residentes de las casas vecinas;
- El ajuste de entrada/salida se realiza constantemente, independientemente de la hora del día.
Antes de instalar una barrera, es obligatorio obtener el permiso correspondiente de la supervisión estatal de arquitectura y construcción. De lo contrario, su construcción será declarada ilegal y la estructura será demolida.
Cuantos metros?
El tamaño de la parcela adyacente a un edificio de apartamentos se determina individualmente, teniendo en cuenta las normas prescritas en los actos legislativos que regulan la planificación urbana, la tierra y la vivienda.
El ancho del área varía en promedio entre 3 y 6 metros dependiendo de una serie de factores:
- la presencia de vías públicas que rodean el edificio;
- número de pisos de la casa;
- Densidad de edificación en el trimestre.
El cálculo del área de una parcela de casa se realiza tradicionalmente encontrando el producto del área total de los edificios y el indicador específico de una parcela de terreno por metro cuadrado de espacio habitable. En casos específicos, se podrán utilizar indicadores adicionales en el cálculo.
¿Cómo descubrir los límites?
El área alrededor del edificio de varias plantas es propiedad común de todos los propietarios de apartamentos. Tienen derecho a disponer de este territorio a su discreción, mejorarlo, plantar árboles, erigir diversas estructuras, sin violar las normas establecidas a nivel legislativo.
Puede averiguar cuál es el tamaño de la parcela y dónde se encuentran exactamente sus límites en el plano catastral de un objeto en particular. Puede solicitar este documento a la empresa gestora que mantiene el edificio.
topografía
El territorio adyacente a la casa, junto con todos los objetos ubicados en él, es propiedad común de los habitantes de la casa. En la práctica, todo esto lo utilizan a menudo extraños.
Si esta situación no conviene a los propietarios, deben encargarse de inspeccionar el territorio en cuestión. Puede solicitar dicho procedimiento a una empresa catastral o gestora.
Para empezar, es necesario celebrar una reunión de vecinos con la adopción de una decisión adecuada y la elaboración de un protocolo en base a sus resultados.
A partir de este documento se concluye con la sociedad gestora, cuyos empleados realizan el procedimiento de agrimensura.
La documentación del título refleja todos los parámetros y características principales del sitio, sobre la base de los cuales la empresa administradora calcula los costos del territorio limpio y otros costos de servicios públicos. Si el territorio no ha sido documentado, todos los costos asociados con su mantenimiento corren a cargo del municipio.
Instalación de vallas
Antes de la construcción y utilización de cualquier tipo de vallado, todas las actuaciones deberán acordarse con la administración.
El procedimiento para instalar vallas es el siguiente:
- realizar una reunión de vecinos para decidir sobre la necesidad de construir una valla;
- escribiendo una solicitud a la administración local con una solicitud para emitir un permiso para la construcción de una cerca de dimensiones estrictamente definidas, el plan de la futura instalación se presenta a las agencias gubernamentales responsables y se acuerda con ellos;
- obtener un permiso, que generalmente se emite sin problemas en ausencia de infracciones identificadas.
Responsabilidad por aumento no autorizado de superficie
La casa tiene tres años El año pasado, el Tribunal Constitucional de Rusia tomó una decisión (Resolución del Tribunal Constitucional de la Federación de Rusia de 28 de mayo de 2010 No. 12-P), reconociendo como contraria a la Constitución la cláusula de la Constitución. ley que exige que se celebre una asamblea general de la casa para tomar una decisión sobre el registro del sitio y designar una persona autorizada para los trámites posteriores. Es decir, cualquiera de los propietarios de apartamentos en el edificio puede presentar una solicitud para la formación de un área local de un edificio de gran altura. Aquellos. ¿Cualquier propietario puede presentar una solicitud de registro del área local a la administración de la ciudad (no se requiere una solicitud colectiva de todos los propietarios)? otra pregunta. El territorio adyacente al edificio de apartamentos no es de propiedad, se está construyendo una tienda cerca de la casa, algunos de los propietarios están en contra de si es posible, según la resolución de los plenos de los Tribunales Supremo y Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia. de fecha 29 de abril de 2010 No. 22/10. El párrafo 67 de esta resolución, acudir a los tribunales para 1. ¿Dar por terminado el procedimiento para la construcción de una tienda? 2. ¿Privatización del área local?
Resolución del Pleno del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia y del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia de 29 de abril de 2010 N 10/22 Moscú “Sobre algunas cuestiones que surgen en la práctica judicial al resolver disputas relacionadas con la protección de derechos de propiedad y otros derechos de propiedad”
Controversias sobre derechos sobre terrenos en los que se ubican edificios de apartamentos
66. De conformidad con la parte 1 del artículo 16 de la Ley federal "sobre la entrada en vigor del Código de Vivienda de la Federación de Rusia" (en adelante, la Ley Introductoria) y la parte 1 del artículo 36 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia. Federación (en adelante, el Código de Vivienda de la Federación de Rusia), los propietarios de locales en un edificio de apartamentos tienen el derecho de propiedad común de un terreno con elementos paisajísticos y paisajísticos en los que se construye un edificio de apartamentos y otros bienes inmuebles. Se encuentran los objetos inmobiliarios incluidos en dicha casa (en adelante, el edificio de apartamentos).
En virtud de las partes 3 y 4 del artículo 16 de la Ley Introductoria, a solicitud de cualquier persona autorizada por decisión de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, las autoridades llevan a cabo la formación del terreno en el que se encuentra la casa.
Si el terreno para un edificio de apartamentos se formó antes de la entrada en vigor del Código de Vivienda de la Federación de Rusia y se llevó a cabo el registro catastral estatal en relación con él, el derecho de propiedad compartida común entre los propietarios de los locales en el Se considera que el edificio de apartamentos surgió por fuerza de ley desde el momento en que entró en vigor el Código de Vivienda de la Federación de Rusia (Parte 2, artículo 16 de la Ley Introductoria).
Si se formó un terreno para un edificio de apartamentos después de la entrada en vigor del Código de Vivienda de la Federación de Rusia y se llevó a cabo el registro catastral estatal en relación con él, el derecho de propiedad compartida común entre los propietarios de los locales en el edificio de apartamentos surge por fuerza de ley desde el momento del registro catastral estatal (Parte 5 del artículo 16 de la Ley Introductoria).
En virtud de las partes 2 y 5 del artículo 16 de la Ley Introductoria, el terreno debajo de un edificio de apartamentos pasa a la propiedad común compartida de los propietarios de los locales en dicho edificio de forma gratuita. No se requieren actos de las autoridades sobre el surgimiento del derecho de propiedad común compartida entre los propietarios de locales en un edificio de apartamentos.
67. Si el terreno no se ha formado y no se ha realizado el registro catastral estatal en relación con él, el terreno debajo del edificio de apartamentos es propiedad de la persona jurídica pública correspondiente. Al mismo tiempo, en el sentido de las partes 3 y 4 del artículo 16 de la Ley Introductoria, el propietario no tiene derecho a disponer de este terreno en la parte en la que se debe formar un terreno para un edificio de apartamentos. A su vez, los propietarios de locales en un edificio de apartamentos tienen derecho a poseer y utilizar este terreno en la medida necesaria para el funcionamiento del edificio de apartamentos, así como los objetos que forman parte de la propiedad común en dicho edificio. Al determinar los límites de los poderes de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos para poseer y utilizar el terreno especificado, es necesario guiarse por la Parte 1 del artículo 36 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia.
En estos casos, los propietarios de un local en un edificio de apartamentos, como propietarios legales del terreno en el que se ubica esta casa y que es necesario para su funcionamiento, en virtud del artículo 305 del Código Civil de la Federación de Rusia, tienen el derecho a exigir la eliminación de cualquier violación de sus derechos, incluso si estas violaciones no estuvieran asociadas con la privación de posesión, así como el derecho a defender la propia posesión, incluso contra el propietario del terreno.
68. Los propietarios de locales en un edificio de apartamentos tienen derecho a impugnar ante los tribunales, teniendo en cuenta la competencia de los casos, de acuerdo con las normas del Capítulo 25 del Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia o el Capítulo 24 del Código de Procedimiento de Arbitraje. de la Federación de Rusia, las acciones (inacción) de la autoridad para formar el terreno en el que está ubicada la casa, para desarrollar la documentación para la planificación del territorio (artículos 45 y 46 del Código de Urbanismo de la Federación de Rusia), así como las acciones previas a la enajenación de un terreno, en particular decisiones sobre la provisión de un terreno para la construcción, sobre la celebración de subastas para la venta de un terreno o el derecho a celebrar un contrato de arrendamiento de terrenos, etc.
Si, como resultado de tales acciones de la autoridad gubernamental, terceros tienen derecho a un terreno necesario para el funcionamiento de un edificio de apartamentos, los propietarios de los locales en él pueden presentar una demanda ante los tribunales ante dichos terceros. destinado a impugnar el derecho pertinente, o con un reclamo para establecer los límites del terreno.
Al considerar estos reclamos, el tribunal resuelve cuestiones controvertidas relacionadas con los límites de un terreno determinado de acuerdo con los requisitos de la legislación territorial y la legislación sobre actividades de planificación urbana (Parte 1 del artículo 36 del Código de Vivienda de RF). En este caso, la carga de probar las circunstancias que sirvieron de base para la formación de un terreno dentro de los límites y el tamaño en disputa recae en la autoridad competente.
La decisión judicial que estableció los límites de un terreno es la base para cambiar la información sobre este terreno en el catastro inmobiliario estatal.
El alto costo de la tierra en las grandes ciudades y la competencia de intereses de varios grupos sociales asociados con los recursos de la tierra plantean gravemente la cuestión del estatus legal de las áreas locales. ¿De quién es esta tierra: los propietarios de los apartamentos, la ciudad, la región, la Federación Rusa o incluso el Emperador Soberano?
Veamos el artículo 36 del Código de Vivienda (LC RF). Define los 4 componentes de la propiedad propiedad de.propietarios de locales en un edificio de apartamentos sobre el derecho de propiedad común compartida de la propiedad común en el edificio de apartamentos. Entre estos componentes se encuentran “el terreno en el que se ubica esta casa, con elementos de paisajismo y mejoramiento, otros objetos destinados al mantenimiento, operación y mejoramiento de esta casa y ubicados en el terreno especificado. Los límites y el tamaño del terreno en el que se ubica el edificio de apartamentos se determinan de acuerdo con los requisitos. legislación agraria Y legislación sobre las actividades de planificación urbana." Prestemos atención al hecho de que este terreno es una parte tan integral de la propiedad común de la casa, como techos, escaleras o estructuras de carga.
De acuerdo con el artículo 16 de la Ley federal "Sobre la entrada en vigor del Código de Vivienda", si un terreno se forma y se inscribe en el registro catastral estatal antes de la introducción del Código de Vivienda, es decir, antes del 1 de marzo de 2005, entonces pasa de forma gratuita a la propiedad común compartida del propietario -kov de un local en un edificio de apartamentos.
El artículo 23 de la Ley federal "Sobre el registro de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos" establece que el registro estatal de propiedad de un apartamento (habitación) es al mismo tiempo el registro estatal de derechos sobre la propiedad común en un edificio de apartamentos, que incluye un terreno.
Existen diferencias importantes entre el surgimiento del derecho a un terreno y el derecho a un local. El segundo surge como resultado del registro estatal. La segunda surge por fuerza de ley.
Desde 1977 se introdujo el catastro de tierras estatales (Resolución del Consejo de Ministros de la RSFSR de 10 de agosto de 1977 No. 417).
Por Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia del 25 de agosto de 1992 No. 622, se canceló la Resolución del Consejo de Ministros de la RSFSR No. 417, se ordenó a las autoridades ejecutivas, incluidas las ciudades de Moscú y San Petersburgo, en 1992-1995. asegurar la implementación del trabajo de inventario de tierras, y se aprobó un nuevo “Reglamento sobre el procedimiento para el mantenimiento del catastro de tierras estatales”, según el cual la información sobre el estado legal de las tierras se reflejaba en el libro catastral de tierras estatales.
Los terrenos en los que se ubican nuestras casas, y los previamente inscritos en el BTI, también fueron objeto de inscripción catastral en los registros de la propiedad, cuya existencia pocas personas conocen.
En relación con las solicitudes de los ciudadanos sobre el suministro de información sobre terrenos previamente registrados, el Ministerio de Desarrollo Económico y Comercio de la Federación de Rusia y la Agencia Federal del Catastro de Bienes Raíces prepararon una carta del 13 de septiembre de 2007 No. ВС/1345, que Explicó que se consideran terrenos previamente registrados todos los terrenos realmente ocupados registrados en la forma prescrita antes de la entrada en vigor de la Ley Federal No. 28-FZ del 2 de enero de 2000 “Sobre el Catastro de Tierras del Estado”, según la cual, independientemente del lugar donde se almacenan los documentos, tener:
· entradas en las listas de inventario (en términos de terrenos para los cuales las subsecciones correspondientes del Registro Estatal de Protección de Tierras de la República Kirguisa no están abiertas);
· documentos legales redactados de acuerdo con el procedimiento establecido (Certificados Estatales, Certificados, contratos de arrendamiento, etc.);
· decisión correspondiente sobre la provisión de terrenos;
· inscripciones en registros de la propiedad, registros de números catastrales, listas de pagadores de impuestos territoriales y alquileres;
· información en los materiales de inventario de tierras, incluidos los materiales de inventario de tierras aprobados de conformidad con las Directrices temporales para el inventario de tierras en los asentamientos, aprobadas por el Comité Estatal de Tierras de Rusia el 17 de mayo de 1993;
· información en proyectos de levantamiento territorial aprobados en la forma prescrita por el "Reglamento sobre el procedimiento para establecer límites de uso de la tierra en el desarrollo de ciudades y otros asentamientos", aprobado por Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia del 2 de febrero de 1996 No. 105 ;
· anotaciones en los libros de emisión de “Certificados de propiedad de la tierra”, que se llevaban de conformidad con el “Procedimiento para la emisión y registro de certificados de propiedad de la tierra”, aprobado por Roskomzem el 20 de mayo de 1992.
El Servicio Federal de Catastro de Tierras de Rusia emitió una orden del 15 de junio de 2001 No. P\119 "Sobre la aprobación de los documentos del catastro de tierras", que aprobó el "Procedimiento para mantener el registro estatal de tierras en una región catastral, sección "Terrenos ”. La sección "Terrenos" está destinada a registrar terrenos en el registro catastral estatal, incluida la introducción de información sobre terrenos previamente registrados. Al mismo tiempo, la información sobre terrenos previamente registrados se ingresó sobre la base y de acuerdo con los documentos redactados de acuerdo con las Instrucciones de Roszemkadastr del 10 de abril de 2001 sobre la realización de un inventario de información sobre terrenos previamente registrados, es decir. basado en y de acuerdo con la lista de inventario. No se requiere ningún proyecto de agrimensura, porque Se proporcionaron terrenos para la construcción y posterior operación de nuestras casas ya dentro de los límites establecidos, que no estaban sujetos a revisión.
CON De acuerdo con el artículo 22 de la Ley federal "sobre catastro de tierras", la información del catastro de tierras estatal sobre un determinado terreno, incluido un terreno cuyo registro catastral estatal se llevó a cabo de la manera prescrita antes de la entrada en vigor de esta Ley Federal, se proporciona en forma de extractos en el lugar de registro de un determinado terreno a cambio de una tarifa o de forma gratuita en un plazo no mayor a diez días hábiles a partir de la fecha de recepción de la correspondiente solicitud de provisión. de la información especificada. Los extractos que contienen información sobre un terreno específico se preparan en forma de plano catastral de dicho terreno. Así, dado que los terrenos en los que se ubican nuestras casas tienen límites establecidos, han sido registrados catastralmente hace mucho tiempo (son terrenos previamente registrados), entonces, en virtud del artículo 16 de la Ley Federal “Sobre la Promulgación del Código de Vivienda ”, Artículo 36 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, los terrenos pertenecen por derecho de propiedad a los propietarios de los locales de la casa. Un terreno con elementos de mejora y paisajismo fue incluido en un único complejo de propiedad común (condominio) allá por la Ley Federal "Sobre Asociaciones de Propietarios", aprobada el 15 de junio de 1996. Esta Ley determinó que la propiedad común, incluida la tierra -La parcela no está sujeta a enajenación por separado de la propiedad de los locales de la casa. Contrariamente a la opinión de las autoridades de la ciudad y de algunos jueces incompetentes de que podemos obtener la propiedad de un terreno sólo si se crea una Asociación de Propietarios, no es necesario crear una Asociación de Propietarios, el derecho de propiedad sobre la propiedad común surgió independientemente de la membresía en la Asociación de Propietarios; . Sobre este tema, la Corte Constitucional emitió la Resolución No. 10-P del 3 de abril de 1998, en la que indicó que “la sociedad como una de las formas posibles de administrar un condominio y la membresía en el mismo son derivadas (secundarias) en relación con el derecho de propiedad de los propietarios de viviendas. En el sentido del artículo 35 (parte 2) de la Constitución de la Federación de Rusia, el surgimiento de derechos de propiedad no puede depender de la pertenencia a una sociedad." La Ley federal "sobre asociaciones de propietarios" determinó que los propietarios de los locales de la casa, y no la asociación de propietarios, tienen derecho a un terreno de tamaños estándar. El artículo 10 de la Ley federal "sobre asociaciones de propietarios de viviendas" establecía que los límites de un terreno en un condominio estaban determinados por la asignación de terreno actual. De conformidad con el párrafo 2 del “Reglamento para determinar el tamaño y delimitar los terrenos en condominios”, aprobado por Decreto Gubernamental de 26. 09.97 No. 1223, los límites de las parcelas de tierra existentes no estaban sujetos a revisión. El concepto de "edificio de apartamentos", utilizado en el Código de Vivienda de la Federación de Rusia, es sinónimo del concepto de "condominio". Por tanto, la legislación no preveía la revisión de los límites del terreno (modificación), es decir lo que ahora nos piden las autoridades ejecutivas: intercalar el sitio, fijando sus límites “a lo largo del borde de los cimientos” o a un metro de ellos. El tamaño estándar de un terreno se determina de acuerdo con SP 30-101-98 "Directrices metodológicas para calcular los tamaños estándar de terrenos en condominios", aprobado por orden del Ministerio de Política Territorial, Construcción y Vivienda de la Federación de Rusia. y Servicios Comunales de fecha 26 de agosto. 98 Nº 59. La Ley federal "sobre asociaciones de propietarios" estipulaba que las autoridades gubernamentales sólo podían disponer de tierras sobrantes. Por lo tanto, el desarrollo de compactación en áreas adyacentes dentro de los límites de las asignaciones de tierra existentes en terrenos regulatorios es ilegal, porque viola los derechos de propiedad de los propietarios de los locales de un edificio de apartamentos; de hecho, el gobierno de la ciudad dispone de la propiedad de otra persona. De acuerdo con el Código de Vivienda, el derecho a la propiedad común de un edificio de apartamentos, incluido un terreno, surge en el momento del registro estatal de este derecho y por fuerza de ley, independientemente de si el derecho está registrado. A solicitud del propietario del local, se puede registrar el derecho de propiedad compartida común. Para ello, deberá comunicarse con la Agencia Federal de Catastro Inmobiliario y obtener un plano catastral del terreno previamente registrado. En este caso deberá solicitar un plano catastral para registrar derechos surgidos anteriormente, porque Dependiendo de la finalidad de la información, se cumplimentan diversos formularios de planos catastrales.
De conformidad con la parte 3 del art. 11.3 del Código de Tierras de la Federación de Rusia yÚnicamente de acuerdo con el proyecto de agrimensura aprobado, la formación de terrenos se lleva a cabo dentro de los límites de un elemento de la estructura de planificación construido con edificios de apartamentos.
(Utilizando materiales de la conferencia “Tierra de construcción de apartamentos”)
Mucha gente ha oído hablar del concepto de "área de origen". Pero pocas personas entienden qué es, dónde se encuentra exactamente y para qué sirve. Al mismo tiempo, los residentes de las casas a menudo surgen preguntas sobre el uso de este territorio y los costos de su mantenimiento. El territorio local no es sólo un terreno, sino también parte de la propiedad común, cuyos matices de gestión todos deberían conocer.
¿Qué es el área local y cómo se determina? Foto No. 1
Mucha gente tiene un concepto abstracto del área local. En términos simples, este es el terreno ubicado cerca de la casa. No existe una definición clara de este concepto en la legislación. Y la regulación legal de los territorios adyacentes a las casas se lleva a cabo de acuerdo con las normas de diversas leyes.
Según el derecho civil, una característica distintiva de los bienes inmuebles es su conexión inextricable con el terreno. Es necesario no solo para la construcción de varios edificios y estructuras, sino también para su funcionamiento.
El Código de Vivienda de la Federación de Rusia establece el derecho de todos los residentes de una casa, incluido el terreno en el que se encuentra.
Además del terreno en sí, el legislador clasifica a los residentes como comunes:
- espacios verdes;
- objetos de mejora;
- otros objetos necesarios para el funcionamiento (mantenimiento) de la casa.
Por lo tanto, según la ley, el área local es el área de terreno debajo y alrededor de la propia casa. Esto significa que su uso también está regulado por la legislación territorial. La propiedad conjunta de los vecinos del edificio de gran altura también incluye áreas de juego para niños, estacionamientos, casetas de transformadores, espacios verdes, garajes y otros objetos ubicados en este sitio, así como la mejora de su patio.
Algunas cuestiones relativas a los límites y el tamaño de dichos territorios se resuelven utilizando las normas del Código de Urbanismo.
¿Cómo se determina el tamaño de las áreas locales?
¿Por qué se necesita el área local? Foto No. 2
Los territorios adyacentes, como cualquier otro terreno, deben tener ciertos límites. La ley no establece un tamaño único para dichos territorios. Todas las casas tienen diferentes tamaños, ubicaciones y condiciones de construcción, por lo que el área del terreno se determina individualmente. Para calcularlo se utilizan los siguientes indicadores:
- el área de todas las viviendas de la casa;
- proporción de terreno por metro cuadrado de vivienda;
- antigüedad, número de pisos de la casa.
Además, también se tienen en cuenta las condiciones de desarrollo del área y la ubicación de la casa en relación con otras casas y objetos según los estándares de planificación urbana. Si el terreno adyacente se registró de la manera prescrita, la información al respecto se incluye en el Catastro Unificado. Y las características exactas de la parcela, incluidos sus tamaños y límites, se reflejan en los pasaportes catastrales. Para los hogares privados, el tamaño (límites) del terreno adyacente está determinado por los términos de los contratos y otra documentación sobre los derechos de uso del terreno.
Sin embargo, no todas las parcelas adyacentes han sido formalizadas y registradas. Sin pasar por este trámite, será imposible establecer los límites del territorio y resolver cuestiones sobre su uso.
¿Quién debería mantener las tierras familiares?
¿Quién corre con los costos de mantener y mejorar el área local? Foto No. 3
La respuesta a esta pregunta dependerá de si el sitio ha pasado el procedimiento de inscripción y registro catastral. En caso afirmativo, se convierte en todos los inquilinos de la casa. Y cualquier propietario, además del derecho a poseer y utilizar la propiedad, también tiene la obligación de mantenerla. El artículo 158 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia establece la obligación de que los residentes participen en los costos de mantenimiento de la propiedad común, incluida la tierra. Todos deben correr con estos costos en proporción a su parte, es decir, el área del apartamento.
Las actividades de cuidado directo del terreno local las llevan a cabo los propios residentes, la Asociación de Propietarios o la organización gestora elegida por ellos. Su tarea incluye mantener su limpieza, retirar basura, paisajismo y jardinería. Por Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia del 13 de agosto de 2006 No. 491, se establecen en función del mantenimiento de la parcela adyacente y el resto de la propiedad común.
El estado del terreno adyacente no debe violar los requisitos de las normas sanitarias, de planificación urbana y otras normas legislativas.
Si la parcela no está formada por los vecinos, en realidad estará en posesión del municipio. Entonces deberá participar en el mantenimiento del sitio.
Enajenación de tierras locales.
Si el terreno adyacente a la casa ha cumplido todos los requisitos necesarios, se convierte en propiedad común de todos los residentes (propietarios) de la casa. De acuerdo con las normas de la legislación civil y de vivienda, tienen derecho a utilizar, poseer y disponer de sus bienes. Dado que la propiedad es común, las decisiones sobre cómo disponer de ella deben tomarse en conjunto.
En asamblea general podrán acordar la construcción de canchas infantiles o deportivas, estacionamientos, instalación de bancos, plantación de plantas, publicidad y otros objetos en el sitio. También tienen derecho a celebrar acuerdos con otras personas sobre el uso de este territorio de forma remunerada. Los residentes deben administrar sus tierras sabiamente de acuerdo con los requisitos de la ley. Hay que tener en cuenta que no tienen derecho a restringir el movimiento de otras personas en el área local.
Además, debe garantizarse el paso de servicios especiales.
Matices
¿Qué matices pueden surgir a la hora de establecer el tamaño del área local y al determinar los costes de su mantenimiento? Foto No. 4
Para el funcionamiento de cualquier edificio, se requiere territorio adyacente. Determinar sus límites y los responsables del mantenimiento de las casas particulares no es difícil. Esto no es tan fácil de hacer con las áreas adyacentes de edificios de gran altura. Si los terrenos se han sometido al procedimiento de registro y están registrados en el catastro incluso antes de que entrara en vigor el nuevo Código de Vivienda, automáticamente pasan a posesión de todos los propietarios de los locales residenciales de la casa de forma totalmente gratuita.
Si el sitio no se ha formado, los residentes pueden decidir conjuntamente sobre la necesidad de asignarlo a propiedad común. Luego pueden ponerse en contacto con el municipio u otro organismo autorizado para resolver la cuestión de la formación y asignación de un terreno para la vivienda. Es importante entender que desde el momento en que se les transfieren los derechos sobre el mismo, también aceptan responsabilidades por su contenido.
conclusiones
Los residentes de edificios de apartamentos a menudo no piensan en las cuestiones de propiedad y mantenimiento de los terrenos adyacentes. Sin embargo, si debajo de las ventanas se instala un vertedero o un estacionamiento, esto cobra relevancia. Los propietarios de edificios de gran altura deben conocer el estado del territorio cercano a su casa, los derechos sobre él y las reglas para su mantenimiento.
Puede obtener más información sobre quién es el propietario del área local viendo el vídeo:
