Առաջին մերժման իրավունք. Ո՞րն է բաժնետոմս գնելու նախապատվության իրավունքը և ինչպե՞ս շրջանցել այն: Անշարժ գույք ձեռք բերելու առաջին մերժման իրավունքի մասին օրենքը

Բնակարանում բաժնեմաս գնելու առաջին մերժման իրավունքը երաշխավորում է գույքի համասեփականատերին նախ գնելու բաժնեմասը բնակարանում, իսկ նրա մերժման դեպքում վաճառքը կիրականացվի վարման ընդհանուր կանոններով: առքուվաճառքի գործարք օտար անձին. Ընդ որում, նախապատվության իրավունքը գործում է ոչ միայն անշարժ գույք վաճառելիս, այլև այն փոխանակման պայմանագրով փոխանցելու դեպքում։

Արժե հավելյալ կարդալ:

Անշարժ գույքի օբյեկտներ ընդհանուր սեփականությունում

Համատեղ սեփականության իրավունքով նրանց է պատկանում միաժամանակ մի քանի սեփականատերերի պատկանող բնակարանը։ Սա նշանակում է, որ նրանցից յուրաքանչյուրն ունի սեփականության սեփականության սեփական մասնաբաժինը և կարող է այն հանել վաճառքի։ Բնակարանի մի մասը վաճառելիս կարևոր է չխախտել նախապատվության իրավունքը։

Նախ, նախապատվության իրավունքը հանդես է գալիս որպես այլ համասեփականատերերի սեփականության իրավունքի մի տեսակ պաշտպանություն և թույլ է տալիս ոչ միայն շահութաբեր հիմունքներով սեփականություն ձեռք բերել, այլև միավորել դրա մի քանի մասերը:

Հաճախ բնակարանը ընդհանուր սեփականություն է հարազատների հետ: Որպես կանոն, դա պայմանավորված է նրանով, որ գույքը ձեռք է բերվել հետևյալի արդյունքում.

• սեփականաշնորհում;
• Ժառանգություն;
• գնումներ կամ նվիրատվություններ.

Սակայն, եթե նույնիսկ բնակելի տարածքի սեփականատերերը հարազատներ են, և նրանցից մեկը մտադիր է օտարել իրենց մասը, ապա նախապատվության իրավունքը նույնպես երկարացնում է իր ազդեցությունը։

Հարազատներից բաժնեմաս գնելը տեղի է ունենում նույն կերպ, ինչ օտարից գնելը: Այսպիսով, նախապատվության կանոնները նույնն են և պետք է պահպանվեն՝ հետագայում դատական ​​վեճերից խուսափելու համար:

Բնակարանի բաժնետոմսերի վաճառքի և գնման կանոններ

Որպեսզի բաժնետոմսի գնումը համապատասխանի բոլոր օրենսդրական պահանջներին, պետք է պահպանվեն հետևյալ կանոնները.

1. Վաճառողը պարտավոր է նախապես տեղեկացնել մյուս բոլոր համասեփականատերերին առաջիկա վաճառքի մասին: Վաճառվող մասի հետ կապված ապագա պահանջներից և վեճերից խուսափելու համար ավելի լավ է գրավոր ծանուցել: Քանի որ բանավոր ծանուցումը ապացույց չէ, արժե փոստով նամակ ուղարկել վաճառքի մտադրության մասին:
2. Ժամկետը, որի ընթացքում ծանուցված անձինք պետք է գնման որոշում կայացնեն, ծանուցումը ստանալու օրվանից 30 օր է:
3. Գույքի վաճառքի գինը և առք ու վաճառքի պայմանները պետք է հավասար լինեն բոլոր հնարավոր գնորդների համար, ներառյալ նրանց, ովքեր պատկանում են նախապատվության իրավունքին:
4. Վաճառողը կարող է գնորդ ընտրել, եթե մի քանի սեփականատեր միաժամանակ ցանկանում են գնել բնակարանի մի մասը։
5. Այն դեպքում, երբ ոչ մի համասեփականատեր գնման ցանկություն չի հայտնել, բանավոր կամ գրավոր, նման լռությունը կարող է հավասարազոր լինել մերժման:

Եթե ​​ինչ-որ մեկը համաձայնել է գնել բաժնետոմսը, ապա նպատակահարմար է փաստաթղթավորել այս փաստը, օրինակ, գրավոր պայմանագիր կազմել, որը նախատեսում է մարման ժամկետը: Այնուամենայնիվ, եթե բաժնետոմսը չի մարվում, վաճառողը կարող է այն վաճառել այլ գնորդների:

Երրորդ անձանց վաճառքը հնարավոր է մի քանի դեպքերում.

• երբ համասեփականատերերից ոչ մեկը չի հայտնել իր կամքը՝ գնելու բնակելի տարածքի մի մասը (գնումը տեղի կունենա այնպես, ինչպես սովորական առքուվաճառքի գործարքի դեպքում).
• երբ գույքը վաճառվում է հրապարակային աճուրդով.

Եթե ​​վաճառողը միտումնավոր անտեսել է նախապատվության իրավունքը, ապա համասեփականատերը կարող է դիմել դատարան՝ վաճառքը բողոքարկելու համար:

Բնակարանի բաժնեմաս գնելու դրական և բացասական կողմերը

Նախապատվության իրավունքը հնարավորություն է տալիս մեծացնել և ավելացնել սեփականության իրավունքում սեփականության իրավունքը: Վաճառվող մասը գնելով՝ համասեփականատերը կարող է դրանով ավելացնել գույքի իր բաժինը։

Իսկ եթե բնակարանը, ենթադրենք, պատկանում է ընդամենը երկու անձի, որոնցից յուրաքանչյուրն ունի դրա կեսի իրավունքը, ապա ½ մասի տեսքով բաժնեմասը գնելը կլինի ամենախելամիտ տարբերակը, որը թույլ կտա դառնալ սեփականատեր։ ամբողջ օբյեկտի. Հենց սա է բնակարանի մի մասի ձեռքբերման հսկայական առավելությունը։

Բացի այդ, վաճառողի համար ավելի ձեռնտու է սեփականության մի մասը փոխանցել առաջին մերժման իրավունքով, քանի որ բավականին դժվար է վաճառել ոչ թե ամբողջ գույքը, այլ դրա մի փոքր մասը։ Եվ եթե բնակարանի մասի տեսքով նման ձեռքբերումները բնորոշ են մայրաքաղաքին և մարզային քաղաքներին՝ պայմանավորված բնակարանների բարձր գներով, ապա փոքր բնակավայրերում շատ հազվադեպ է պատահում, որ ինչ-որ մեկը կարող է գնել բնակարանի մի մասը, հատկապես այլ վարձակալների՝ սեփականատերերի հետ։ .

Կարևոր է նախապատվության իրավունքը կիրառել կոմունալ բնակարանում սենյակ գնելիս կամ վաճառելիս՝ գրավոր տեղեկացնելով ձեր սենյակակիցներին: Հետևաբար, հաճախ կոմունալ բնակարանի սենյակի բնակիչները, բնակելի տարածքը մեծացնելու համար, մտադիր են իրենց սենյակը գնել հարևանից:

Օբյեկտի մասի առքուվաճառքի մեկ այլ նրբերանգ է իրավական ռիսկերը, որոնք կարող են առաջանալ, եթե խախտվել է նախապատվության իրավունքը։ Ռիսկերը սովորաբար ենթարկվում են արտաքին գնորդի, ում գույքը կարող է վաճառվել առանց այլ սեփականատերերին ծանուցելու, որոնք իրենց հերթին կարող են դատական ​​հայց ներկայացնել:

Հետեւաբար, սովորաբար դրսից գնորդները չեն վտանգում բնակարան ձեռք բերել որպես դրա մաս: Այնուամենայնիվ, եթե պահպանվեն բնակարանների մասնաբաժնի վաճառքի բոլոր իրավական կանոնները, ապա կարիք չկա վախենալ նման գործարքից:

Որպես համասեփականատերերի ծանուցման մասին հաստատող փաստաթուղթ, դուք կարող եք վաճառողից պահանջել նամակ, որը նա ուղարկել է այդ անձանց կամ նրանց գրավոր հրաժարվելը գնելուց: Ունենալով այս փաստաթղթերը՝ ավելի մեծ հնարավորություն կա գնելու բաղձալի հաշվիչները՝ առանց ավելորդ բարդությունների:

Դեռ ունե՞ք հարցեր: Գրեք ձեր հարցը ստորև բերված ձևով և ստացեք մանրամասն իրավաբանական խորհրդատվություն.

Օգտագործելով մեկ բնակարանի վեճի օրինակը, Գերագույն դատարանը բացատրեց, թե ինչ կանոններ պետք է պահպանվեն ընդհանուր բնակարանում բաժնեմաս վաճառելիս: Դժվար է հովվերգական անվանել այն մարդկանց կյանքը, ովքեր մեկ ընտանիք չեն, բայց գոյակցում են ընդհանուր բնակարանում։ Ուստի առաջին իսկ հնարավորության դեպքում նման քաղաքացիները ցանկանում են ազատվել իրենց հարեւաններից և ապրել առանձին բնակարանում։ Նման համակեցողների ցանկությունը հասկանալի է, բայց բնակարանում նույնիսկ սեփական բաժնետոմսերի տնօրինումն այնքան շատ որոգայթներ է պարունակում, որ ոչ միայն սովորական մարդիկ են սայթաքում դրանց վրա։ Նույնիսկ դատավորներն են սխալվում.

Մեր դեպքում պատմությունը սկսվեց նրանից, որ մի քաղաքացի դիմել է Տյումենի շրջանային դատարան՝ վրդովված իր հարեւանի գործողություններից։ Վեճի էությունը հետեւյալն է՝ երկու կին, որոնցից յուրաքանչյուրը երեխա է ունեցել, մեկ բնակարան են ունեցել հավասար բաժնեմասերով։ Պարզվել է, որ բնակիչներից յուրաքանչյուրը՝ երկու մեծահասակ և երկու երեխա, բաժին է ընկնում մեկ չորրորդին։

Նրանցից մեկը տարբերակ է գտել իր և երեխայի բաժինը փոխանակելու առանձին բնակարանով։ Քաղաքացին պայմանավորվել է որոշակի չորս հոգանոց ընտանիքի հետ. Բնականաբար, բնակարանի երկրորդ սեփականատիրոջը դուր չի եկել այս փոխանակումը, և նա դիմել է դատարան՝ ապացուցելու, որ փոխանակման պայմանագիրը խախտել է իր նախապատվության իրավունքը՝ գնելու հարևանի բաժինը բնակարանում: Շրջանային դատարանը համաձայնել է հայցվորի հետ։ Մարզային դատարանը թողեց այս որոշումը։ Վիրավորված ամբաստանյալը հասել է Գերագույն դատարան. Այնտեղ քաղաքացիական գործերով դատական ​​կոլեգիան ուսումնասիրել է վարույթի արդյունքները և համարել, որ բողոքը կարող է բավարարվել։

Դատարանը պետք է պարզի, թե ճի՞շտ է կազմված իր բաժնեմասը վաճառելու որոշողի գրությունը

Գերագույն դատարանը հիշեցրեց իր գործընկերներին, որ Քաղաքացիական օրենսգրքի 250-րդ հոդվածն ասում է. ընդհանուր սեփականության իրավունքի բաժնեմասը օտարին վաճառելու դեպքում բաժնետիրական սեփականության մնացած մասնակիցներն ունեն այդ բաժնետոմսերը գնելու նախապատվության իրավունք: Ընդ որում, այն գնով, որով վաճառվում է բաժնետոմսը, և այլ հավասար պայմաններով։ Բացառություն է կազմում բաժնետոմսերի վաճառքը հրապարակային աճուրդով։

Օրենքը նաև նշում է, որ բաժնետոմս վաճառողը պարտավոր է բաժնետոմս վաճառողը գրավոր տեղեկացնել բաժնետիրական մյուս մասնակիցներին իր բաժնեմասը օտարին վաճառելու իր մտադրության մասին։ Նույն նամակում պետք է նշեք այն գինը և պայմանները, որոնցով վաճառվում են քառակուսի մետրերը։

Օրենքը համասեփականատիրոջը մեկ ամիս ժամանակ է տալիս մտածելու և գնելու համար։ Եթե ​​ընդհանուր սեփականության մնացած մասնակիցները հրաժարվեն գնել հարևանի բաժնեմասը կամ լռեն, ապա քառակուսի մետրերի սեփականատերն իրավունք կունենա տնօրինել դրանք, ինչպես ցանկանում է:

Ահա ևս ինչ կարևոր է իմանալ. ըստ օրենքի, եթե սեփականատերը տնօրինում է իր բաժնեմասը՝ խախտելով հարևանի նախապատվության իրավունքը, ապա բաժնետիրական սեփականության ցանկացած այլ մասնակից իրավունք ունի երեք ամսվա ընթացքում դատարանում պահանջել իրավունքներն ու պարտականությունները. գնորդը փոխանցվի իրեն: Եվ այս կանոնները գործում են նաև փոխանակման պայմանագրով բաժնետոմս օտարելիս։ Օրենքի բոլոր վերոնշյալ դրույթներից Գերագույն դատարանը եզրակացնում է. իրավական առումով կարևոր հանգամանք, որը դատարանները պետք է հաստատեն նման դեպքերը քննելիս, կլինի քաղաքացու կողմից ճիշտ կատարված ծանուցման առկայությունը կամ բացակայությունը, ով որոշել է ազատվել իր բաժնեմասից։ . Հարևանին նման «երջանկության նամակի» ճիշտ կատարումը վկայում է բաժնետոմսի գնի և այլ պայմանների, ինչպես նաև այլ համասեփականատերերի վճարունակության մասին:

Մեր դեպքում տեղի դատարանը, լուծելով այս վեճը, ապացույց չի տեսել, որ քաղաքացին, ով ցանկանում էր փոխանակել իր և իր դստեր բաժինը, ճիշտ է հայտնել իր հարևանին։ Հետևաբար, դատարանը որոշեց, որ փոխանակման պայմանագիրը խախտել է բաժնետոմսի առաջնահերթ գնման հարևանի իրավունքները:

Վճարունակության հաստատումը, այն է, որ հայցվորը փող ուներ հարեւանների բաժնետոմսերը գնելու համար, որը կազմում է բնակարանի կեսը, ըստ Գերագույն դատարանի, նույնպես կարևոր էր վեճի ճիշտ լուծման համար։ Մեր պատմության մեջ ինչ-ինչ պատճառներով դատարանը նույնիսկ չի հետաքրքրվել հարևանի վճարունակությամբ։

Գերագույն դատարանը հիշեցրել է, որ երբ դատարանում պահանջում է գնորդի իրավունքները փոխանցել իրեն, հայցվորը պարտավոր է Ռուսաստանի Դաշնության իր հիմնադիր սուբյեկտի դատական ​​դեպարտամենտի բանկային հաշվին փոխանցել գնորդի կողմից վճարված գումարը, տուրքերը և տուրքերը: վճարվելիք գնորդին և փոխհատուցել նրա կողմից կատարված ծախսերի բաժինը գնելիս:

Գերագույն դատարանն ընդգծել է. հայցի բավարարման դեպքում գումարի նման ավանդը նպաստում է դատարանի վճռի ժամանակին կատարմանը։ Բայց մեր գրած հայցի համաձայն՝ բանկային հաշվին գումար չի մուտքագրվել, հետևաբար դատարանի որոշումը չի կատարվել։

Բացի այդ, Գերագույն դատարանի դատական ​​կոլեգիան ուշադրություն է հրավիրել մի կարևոր մանրամասնության վրա. Գործի նյութերից պարզ է դառնում, որ ամբաստանյալը և նրա հետ փող փոխանակողները պայմանավորվել են բաժնետոմսի գինը ռուբլով։

Անհասկանալի է, թե ինչու, շրջանային դատարանը, գործը քննելիս, ինքն է իջեցրել գնման գինը։ Իսկ թե ինչու է գինը «նվազել», դատարանը իրավական պատճառաբանություններ չի ներկայացրել։ Իսկ դա քաղաքացիական օրենսգրքի 198-րդ հոդվածի ուղղակի խախտում է։ Գերագույն դատարանը հանձնարարել է վերանայել այս գործը։