Ievērojama daļa dzīvojamo nekustamo īpašumu ir kopīpašumā. Dalītais īpašums uzliek noteiktus ierobežojumus darbībai ar objektiem: daļas īpašnieks nevar to pārdot trešajai personai, apejot citus dzīvokļu īpašniekus, kuriem ir pirmpirkuma tiesības.
Ko sauc par pirmpirkuma tiesībām uz dzīvokļa daļu un kā tās rodas?
Vispirms ir jāprecizē, ka kopīpašums var būt dalīts vai kopīgs. Saskaņā ar Art. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 244. pantu īpašums, kas pieder divām vai vairākām personām, tiek uzskatīts par kopīgu. Ja tiek noteiktas precīzas īpašnieku daļas, īpašums ir dalītā īpašumā, ja nav noteikts, tas ir kopīpašumā.
- Daļas īpašniekam ir tiesības ar to rīkoties pēc saviem ieskatiem, ja viņa rīcība nepārkāpj pārējo īpašnieku tiesības.
- Kopīpašumu nevar pārdot viens no īpašniekiem – tam būs nepieciešama iepriekšēja sadalīšana.
Prioritātes izpirkšanas tiesības rodas, kad akcijas īpašnieks ir nolēmis to pārdot un ir noteicis tirgus vērtību. Viņam ir pienākums par to paziņot citiem īpašniekiem ierakstītā vēstulē vai personiski.
Mēneša laikā no vēstules saņemšanas dienas blakus esošo akciju īpašniekiem ir jāpieņem lēmums par iegādi.
Kurš pirmais iegūst tiesības?
Tiesības iegādāties dzīvokļa daļas ir:
- kvadrātmetru īpašniekiem koplietošanas telpās;
- dzīvokļu daļu īpašnieki.
Nereti par klupšanas akmeni, pārdodot istabu, kļūst kaimiņi komunālajā dzīvoklī. Lai gan šāds mājoklis ietver atsevišķu dzīvošanu, istabu var reģistrēt kā privātīpašumu vai kā kopīpašuma daļu. Abos gadījumos, veicot pirkšanas un pārdošanas darījumus, tiek ievērotas Art. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 250. pants: kaimiņiem ir prioritātes tiesības izpirkt atbrīvotās telpas.
Ja mēs runājam par dzīvokli, kurā dzīvo ģimene, tad daļas pārdošana trešajai personai šķiet nepraktiska un pat absurda, jo bieži vien nav iespējams noteikt tā fiziskās robežas (piemēram, 1/3 daļa no 1. istabu dzīvoklis). Taču, mantojot īpašumus un ģimenes konfliktus, arī šādi mēģinājumi gadījās. Stingri jāievēro akcionāru atpirkšanas tiesības.
Daļa no dzīvokļa, kas ir kopīpašumā, nav atsavināma atsevišķi. Pirmkārt, ir jāveic sadalīšana ar katra īpašnieka daļu noteikšanu un tikai pēc tam jūs varat pārdot savu daļu - protams, kopīpašnieks izmantos pirmpirkuma tiesības.
Vai jums ir jautājums vai nepieciešama juridiska palīdzība? Izmantojiet bezmaksas konsultāciju:
Likums aizliedz atdot izpirkuma tiesības trešajām personām: nevarēs vienoties ar radinieku vai kaimiņu par atteikuma parakstīšanu par labu trešajai personai, apejot citus kopīpašuma īpašniekus.
Kādus izņēmumus no pirmpirkuma noteikumiem paredz likums?
Pirmpirkuma tiesības attiecas uz jebkuriem dzīvojamo telpu pirkšanas un pārdošanas darījumiem un akciju maiņu, izņemot pārdošanu:
- nekustamā īpašuma daļas publiskās izsolēs;
- zemes gabala daļas, uz kuras atrodas kopīpašumā esošā māja, vai telpas šajā mājā.
Izņēmums ir dāvinājuma līgumi – šo likuma robu dažkārt izmanto komunālo dzīvokļu iedzīvotāji, kuri nespēj vienoties ar kaimiņiem. Lai izvairītos no birokrātijas ar atteikumiem un paziņojumiem, pārdevējs nodod istabu pircējam it kā dāvinot bez atlīdzības, bet pircējam ir jāmaksā nodoklis valsts kasē - ja vien viņš nav dāvinātāja tuvs radinieks vai laulātais. . Ja kaimiņiem tiesā izdosies pierādīt, ka darījums bijis fiktīvs, to var atzīt par spēkā neesošu.
Norādījumi par akcijas pirmpirkuma tiesību izmantošanu, pārdodot akciju
Akcijas pirkšana un pārdošana ir jānoslēdz, ievērojot normatīvos aktus. Protams, kad pircējs ir radinieks vai kaimiņš, grūtības nerodas, bet ko darīt tiem, kuri vēlas pārdot kvadrātmetrus komunālajā dzīvoklī, bet neviens no kaimiņiem nav izteicis vēlmi paplašināt savu dzīvojamo platību? Vai arī viņi domā, kavē lēmuma pieņemšanu, un pārdevējam nav iespējas ilgi gaidīt?
Šādos gadījumos jums jāievēro Art. 250 Krievijas Federācijas Civilkodekss. Likums apstiprina šādu darbību algoritmu:
- paziņojumu par akciju pārdošanu izplatīšana (piegāde);
- rakstisku atteikumu no ieķīlāšanas tiesībām iegūšana;
- ja nav atteikumu - gaidīt mēneša laikā no katra akcionāra paziņošanas dienas;
- daļas pārdošana līdzīpašniekam vai nepiederošai personai, ja neviens nav izmantojis savas pirmpirkuma tiesības.
1. darbība. Īpašnieku paziņošana
Par gaidāmo daļas pārdošanu ir jāpaziņo katram dalītā īpašuma līdzīpašniekam. Dokumenta tekstā jānorāda pārdevēja nosaukums, adrese, objekta tehniskie parametri un tā izmaksas, kā arī saņēmēja vārds un adrese, atsaucoties uz Krievijas Federācijas Civilkodeksa normu, saskaņā ar kuru adresātam ir izpirkuma pirmpirkuma tiesības.
Dokumenti tiek nosūtīti ierakstītā vēstulē. Aizpildiet inventarizāciju un paziņojuma par piegādi veidlapu - tā paziņos, ka vēstule ir sasniegusi adresātu un noderēs pirkšanas-pārdošanas līguma sastādīšanā.
Paziņojumus par pārdošanu iespējams piegādāt arī personīgi; šajā gadījumā jums būs nepieciešams dublikāts - kopija, uz kuras adresāts parakstīsies un norādīs datumu. Tādā veidā jūs pasargāsiet sevi un varēsiet pierādīt, ka jums ir taisnība, ja akcionāri pēc tam vēlēsies apstrīdēt darījumu.
2. solis. Pagaidiet mēnesi
Saskaņā ar likumu katram kopīpašniekam ir dots mēnesis pārdomām. Ja pēc šī perioda neviens nav deklarējis savas pirmpirkuma tiesības iegādāties dzīvokļa daļu, jūs varat slēgt līgumu ar jebkuru trešo personu.
Līgumā noteiktās daļas faktiskā vērtība nedrīkst būt mazāka par summu, kas iepriekš tika deklarēta blakus esošo akciju īpašniekiem. Šī noteikuma pārkāpums būs pamats darījuma atzīšanai par spēkā neesošu tiesā.
3. solis. Atteikšanās no pirmpirkuma tiesībām
Kad izpirkšanai nepiesakās daži kaimiņi, un ir pircējs, kas gatavs pirkt kvadrātmetrus, procesu var paātrināt – tomēr šajā gadījumā būs nepieciešama iedzīvotāju labā griba, kuri piekritīs rakstīt izziņas par atteikumu.
4. solis. Akciju pirkšanas un pārdošanas līguma noformēšana
Neatkarīgi no tā, kurš iegūst daļu - bijušais kaimiņš komunālajā dzīvoklī, radinieks vai trešā persona - līgums ir obligāti notariāli apliecināms.
Norma apstiprināta ar Federālā likuma Nr.172 “Par grozījumiem federālajā likumā 218-FZ “Par nekustamā īpašuma valsts reģistrāciju” 7.pantu un ir spēkā no 2017.gada 1.janvāra.
Noteikums attiecas arī uz jebkuriem nekustamā īpašuma atsavināšanas darījumiem, kuros iesaistīti nepilngadīgie un pilsoņi ar ierobežotu rīcībspēju.
Ja nepieciešams veikt izmaiņas akciju pirkšanas un pārdošanas līgumā par darījuma nosacījumiem, puses slēdz papildu vienošanos. Līguma veidlapa ir rakstīta, tā sastādīšanai vēlams izmantot paraugu. Dokumentā norādīti līguma rekvizīti, to apliecinošā notāra pilns vārds un uzvārds un reģistra ieraksta numurs, kā arī darījuma pušu pases dati.
Līgums līgumu neatceļ, tikai maina dažu punktu saturu - tekstā jānorāda to numuri un jaunie nosacījumi, kas stājas spēkā no dokumenta parakstīšanas dienas.
Tāpat kā galveno līgumu, arī līgumu apliecina notārs.
Kā izdot atteikumu?
Lai reģistrētu atteikšanos no pirmpirkuma tiesībām, pārdevējam un pretendentiem, kuriem pieder dalītais īpašums, jāierodas notāra birojā ar pasēm un īpašuma tiesību reģistrācijas apliecībām.
Šī procedūra ilgs, ilgākais, pusstundu, kuras laikā notāra palīgs veiks kopijas, sagatavos dokumentus un ievadīs pretendentu datus – dalībniekiem tie būs tikai jāparaksta un jāgaida notariāls apstiprinājums.
Ir pieļaujama arī cita metode - atteikums ar personisku klātbūtni reģistrācijas palātā, iesniedzot dokumentus darījuma noformēšanai -, taču jāņem vērā, ka akciju pirkuma-pārdošanas līgumam tomēr ir nepieciešams notariāls apliecinājums.
Dzīvojamā nekustamā īpašuma daļas pārdošana ir apgrūtinošs uzdevums, taču nebūt nav grūts. Pārdevējam galvenais ir rīkoties likumīgi: paziņot citiem īpašniekiem par pirmpirkuma tiesībām un ievērot 30 dienu pārtraukumu. Pēc tā termiņa beigām, ja nav labprātīgu kaimiņu, īpašnieks var slēgt darījumu ar trešo personu.
Kopīpašniekiem ir pirmpirkuma tiesības, pārdodot nekustamā īpašuma kopīpašuma tiesību daļu. Pirmpirkuma tiesības ir tādas, ka, pārdodot daļu īpašuma kopīpašumā, kopīpašnieks bauda īpašumu pār citām personām, kuras nav kopīpašnieki.
Pirkuma pirmpirkuma tiesības ir tikai gadījumos, kad daļa tiek pārdota nepiederošai personai. Ja daļa tiek pārdota kopīpašumā esošā nekustamā īpašuma līdzīpašniekam, atlikušajiem kopīpašniekiem ir pirmpirkuma tiesības iegūt atsavināto daļu, bet ne.
Ja atsavināto daļu vēlas iegādāties vairāki dalītā īpašuma dalībnieki, tad pārdevējs izlemj, kuram no viņiem daļu pārdot.
Personu, kurām ir pirmpirkuma tiesības, paziņošana par akcijas pārdošanu
Lai ievērotu pirmpirkuma tiesības, daļas pārdevējam par nodomu pārdot savu daļu ir rakstiski jāpaziņo pārējiem līdzīpašniekiem, norādot cenu un citus nosacījumus, ar kādiem daļa tiek pārdota.
Šādā paziņojumā jānorāda adrese, kurā īpašums atrodas, kurš ir atsavinātās daļas līdzīpašnieks, cena, par kādu daļa tiek pārdota, kā arī citi darījuma nosacījumi.
Paziņojumu var sniegt jebkādā veidā, kas ļauj pārdevējam norādītajā laikā sniegt pierādījumus par līdzīpašnieka pienācīgu brīdinājumu par līdzīpašnieka pārdošanu un darījuma noteikumiem.
Praksē tiek izmantotas šādas paziņošanas metodes:
- Vēstuļu nosūtīšana līdzīpašniekiem ar notāra starpniecību.
- Ar ierakstītu telegrammu (ar paziņojumu), ko nosūta pārdevējs. Šajā gadījumā pārdevējam pasta nodaļā jāsaņem apliecināta telegrammas kopija. Pārdevējam pašam jānosūta paziņojuma telegramma. Ja šādu telegrammu nosūta nekustamo īpašumu tirgotājs vai uzņēmuma darbinieks, tad šāda paziņojuma nosūtīšanai ir jābūt rakstiskai pārdevēja piekrišanai, jo šāda informācija ir konfidenciāla.
- Pārdevēja personisks paziņojums kopīpašniekiem, saņemot ar roku rakstītu kopīpašnieka kvīti un ierakstu par iepazīšanos ar paziņojumu.
- No līdzīpašnieka notariāli apliecināta izziņas saņemšana par atteikšanos iegādāties daļu uz pārdevēja nosacījumiem.
Bieži vien dažādu iemeslu dēļ līdzīpašnieki rada šķēršļus daļas pārdošanai un izvairās saņemt paziņojumu no pārdevēja. Ja šāds kopīpašnieks atsakās saņemt telegrammu, pastniekam ir jāizdara piezīme, ka adresāts atsakās saņemt telegrammu, tikai šajā gadījumā tiks uzskatīts, ka kopīpašnieks ir informēts par pārdošanu.
Tomēr saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 250. pantu paziņojums ir jāiesniedz pārdevējam pašam rakstveidā, un tāpēc ir pamats uzskatīt, ka paziņošana pa telegrammu, mutiski, SMS vai e-pastu netiks uzskatīta. pareizu paziņojumu.
Ja kopīpašnieks ir nepilngadīgs vai rīcībnespējīgs, tad paziņojums jānosūta aizbildnības un aizgādnības iestādei un aizbildņiem.
Ja pārdevējam nav zināma kopīpašnieka atrašanās vieta, paziņojums jānosūta uz viņa pēdējo zināmo dzīvesvietu. Turklāt pārdevējam ir jābūt pierādījumiem, ka viņš veicis pasākumus kopīpašnieka dzīvesvietas noteikšanai, piemēram, adreses izziņas, pašvaldības un nodokļu iestāžu izziņas par nokavējuma naudu šim kopīpašniekam nodokļu nomaksai par šis īpašums utt.
Federālā likuma “Par tiesību uz nekustamo īpašumu un darījumiem ar to valsts reģistrāciju” 24. pants nosaka, ka, pārdodot nekustamā īpašuma daļu nepiederošai personai, dokumenti, kas apliecina pārdevēja rakstisku paziņojumu par visiem kopīpašniekiem vai viņu atteikumu pirkt. akcija jāpievieno valsts reģistrācijas pieteikumam. Šajā gadījumā tiesību uz daļu kopīpašumā valsts reģistrācija tiek veikta neatkarīgi no perioda, kas pagājis kopš brīža, kad pārdevējs ir paziņojis par daļu atlikušajiem dalītā īpašuma dalībniekiem.
Ja šādi dokumenti nav pievienoti, valsts reģistratoram jāaptur valsts reģistrācija līdz mēnesim no brīža, kad pārdevējs paziņo visiem kopīpašniekiem, ja reģistrācijas brīdī mēneša termiņš nav beidzies.
Ja pienācīgi informēti kopīpašnieki mēneša laikā no paziņojuma saņemšanas dienas neatbild uz pārdevēja piedāvājumu iegādāties daļu, tiek uzskatīts, ka viņi ir pienācīgi informēti.
Kad līdzīpašnieks mēģina aizkavēt laiku, viņš paziņo, ka piekrīt atsavinātās daļas pirkšanai uz pārdevēja noteikumiem, bet pēc tam pats to nedara. Šādos gadījumos šai personai jānosūta sekundārais paziņojums, kurā jānorāda, ka, lai noslēgtu darījumu, pircējam ir jāierodas pie konkrēta notāra noteiktā laikā ar līgumā maksājamo naudas summu. Ja viņš neieradīsies, darījums tiks slēgts ar citu personu.
Pirmpirkuma tiesības, pārdodot istabu komunālajā dzīvoklī
Saskaņā ar Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa 42. pantu pirmpirkuma tiesības ir jāievēro arī, pārdodot istabu komunālajā dzīvoklī. Tas ir, dzīvokļa atlikušo istabu īpašniekiem ir pirmpirkuma tiesības iegādāties atsavināto istabu.
Saskaņā ar šo Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa normu, telpas pārdevējam komunālajā dzīvoklī par telpas pārdošanu ir jāpaziņo citu istabu īpašniekiem. Kārtība, kādā tiek paziņots citiem komunālā dzīvokļa istabu īpašniekiem, un atbildes termiņš uz to ir tāds pats kā daļas pārdošanai.
Pirmpirkuma tiesību neievērošanas sekas.
panta 3. punkts. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 250. pants nosaka pirkuma pirmpirkuma tiesību pārkāpšanas sekas. Šis noteikums nosaka, ka ieinteresētais kopīpašnieks triju mēnešu laikā var prasīt tiesā, lai viņam pārietu pircēja tiesības un pienākumi. Šis periods ir īpašs noilguma termiņš, pēc kura jūs nevarat paļauties uz tiesisko aizsardzību.
Šādos gadījumos kopīpašnieks vēršas ar prasību tiesā ar prasībām nodot pircēja tiesības un pienākumus sev. Šāds pieteikums tiek apmaksāts ar valsts nodevu, pamatojoties uz pārdotās daļas vērtību. Prasītājam pēc tiesneša priekšlikuma lietas sagatavošanas gaitā tieslietu departamenta vai tiesas depozīta kontā jāiemaksā naudas summa, kas ir pietiekama pircēja izdevumu segšanai par daļas iegādi, tas ir, , pirkuma cena, nodevu, nodevu un citu ar darījuma izpildi saistītu izdevumu samaksas izmaksas. Pircēja tiesības var nodrošināt, apķīlājot prasītāja bankas kontu. Ja prasītājs to nedara, tad tiesai būs pamats prasību noraidīt. Prasībā atbildētāji būs pārdevējs un pircējs, kā arī trešās personas reģistrācijas iestāde.
Ja prasītāja prasības tiek apmierinātas, viņam pāriet visas pircēja tiesības un pienākumi, un īpašumtiesību pāreja uz daļu tiek reģistrēta valsts reģistrācijas iestādē.
Līdzīgu rakstu vēl nav.
Privatizētā mājokļa daļas pārdošana iespējama tikai tad, ja pārējie īpašnieki ir oficiāli atteikušies no savām pirmpirkuma tiesībām.
Lai izvairītos no domstarpībām nākotnē, svarīgi ir pareizi noformēt atteikumu, ņemot vērā visus juridiskos smalkumus.
Apskatīsim sīkāk, kā procedūra tiek veikta un kas ir nepieciešams, lai veiksmīgi atteiktos no pirmpirkuma tiesībām.
✔
✔
✔
✔
✔
✔
○ Kas ir pirmpirkuma tiesības?
Pirmpirkuma tiesības nozīmē, ka, ja daļu īpašnieks vēlas to pārdot, viņam tā vispirms jāpiedāvā citiem īpašniekiem. Tikai tad, ja viņi atsakās pirkt, viņš var nodot māju pārdošanai.
No tā izriet, ka, ja plānojat pārdot savu dzīvokļa daļu, par savu nodomu būs iepriekš jābrīdina kopīpašnieki. Ieteicams to izdarīt rakstiski, lai novērstu apsūdzību risku par šī nosacījuma neievērošanu.
Ja attiecības ar līdzīpašniekiem ir labas, viņi bez problēmām izsniegs pirkuma atteikumu, pēc kā varēsiet mierīgi sākt pircēja meklēšanu. Bet, ja attiecībās būs kādas grūtības, nāksies nosūtīt ierakstītu vēstuli ar piedāvājumu iegādāties un gaidīt atbildi. Ja tas netiek piegādāts 30 dienu laikā no paziņojuma dienas, jums ir tiesības pārdot.
○ Ko saka likums?
Galvenais tiesību akts, kas regulē dalītā īpašuma dalībnieku tiesiskās attiecības, ir Krievijas Federācijas Civilkodekss. In Art. Šā likuma 250. pantā ir paredzēti noteikumi, kas īpaši regulē pirmpirkuma tiesības.
Pārdodot daļu kopīpašuma tiesībās nepiederošai personai, pārējiem dalītā īpašuma dalībniekiem ir pirmpirkuma tiesības pārdot pārdodamo daļu par cenu, par kādu tā tiek pārdota, un ar citiem vienādiem nosacījumiem, izņemot pārdošanas gadījumā publiskā izsolē, kā arī gadījumos, kad zemes gabala kopīpašuma daļu pārdod uz šī zemesgabala esošās ēkas vai būves daļas īpašnieks vai telpu īpašnieks norādītajā ēkā vai būvē (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 2150. panta 1. punkts).
Tajā pašā laikā Krievijas Federācijas Civilkodekss regulē ne tikai citu īpašnieku tiesības iegādāties daļu, bet arī iespēju to izdarīt ar tādiem pašiem nosacījumiem, ar kādiem objekts tiks piedāvāts trešajai personai.
Dzīvokļa daļas pārdošanas kārtību regulē arī:
- Krievijas Federācijas ģimenes kodekss.
- Krievijas Federācijas Mājokļu kodekss.
○ Atteikšanās no akcionāra pirmpirkuma tiesībām.
Noraidīt piedāvājumu iegādāties daļu dzīvokļa nozīmē dot tā īpašniekam iespēju noslēgt darījumu ar trešo personu. Apskatīsim, kā pareizi noformēt savu atteikumu.
✔ Kādi dokumenti ir nepieciešami?
Varat izmantot vienu no divām metodēm:
- Uzrakstiet rakstisku atteikumu brīvā formā atbilstoši oficiālajam runas stilam un aplieciniet to pie notāra.
- Aizpildiet atteikumu un personīgi iesniedziet to Rosreestr (izmanto retāk).
Katrā no šiem gadījumiem jums būs nepieciešams:
- Personīgā pase.
- Dzīvokļa īpašumtiesību dokumenti, kas apliecina īpašumtiesību faktu uz daļu.
✔ Procedūras iezīmes.
Atteikšanās process nav īpaši grūts. Viss, kas nepieciešams, ir atbilstošā formā noformēt pirkuma piedāvājuma noraidīšanu. Ja daļas īpašnieks ir nepilngadīgs, viņa likumiskais pārstāvis noformēs atteikšanos viņa vārdā. Turklāt katram kopīpašniekam ir trīs mēneši laika, lai apstrīdētu dzīvokļa pārdošanu un pieprasītu pircēja tiesību un pienākumu nodošanu sev.
Ja mēs runājam par komunālo dzīvokli un jūs nekad neesat redzējis atlikušo istabu īpašniekus, tas neatbrīvo jūs no nepieciešamības paziņot viņiem par plānoto pārdošanu un saņemt atteikumu. Lai to izdarītu, varat pasūtīt izrakstu no Rosreestr, kurā būs norādīts, kam kāda daļa pieder.
Pirmpirkuma tiesību īstenošanai ir arī citas pazīmes:
- To var neievērot, ja akciju nepārdod, bet maina vai uzdāvina.
- Pat ja piekrišanu daļas iegādei ir izteikuši vairāki īpašnieki, darījumu var slēgt tikai ar vienu no viņiem.
- Nosacījumiem, ar kādiem daļa tiek piedāvāta līdzīpašniekiem, ir jābūt tādiem pašiem kā, slēdzot darījumu ar trešajām personām.
✔ Pirkuma atteikuma paraugs.
Lai gan dokumentam nav stingras formas, tā aizpildīšanai ir noteiktas prasības. Tātad tekstā jums jāraksta:
- Dzīvokļa adrese un tā raksturojums (jānorāda īpašuma platība vai procentuālā daļa no visa dzīvokļa).
- Izpirkšanas piedāvājuma fakts, norādot izmaksas.
- Izteiktā priekšlikuma izskatīšanas termiņš.
- Informācija par personu, kas izdevusi atteikumu (pilns vārds, kontaktinformācija un pases dati).
- Datums, paraksts, notāra zīmogs.
○ Kādas ir pirkuma pirmpirkuma tiesību atteikuma sekas?
Pirkuma pirmtiesības nav nododamas, ir jāizsniedz rakstveida atteikums. Un viņš, pirmkārt, piedraud, ka daļu var pārdot kādam trešajam pircējam, kurš saņems tiesības dzīvot dzīvoklī.
✔ Akciju pārdošana trešajām personām.
Akciju var pārdot trešajai personai pircējam, ja atlikušie akcionāri jau ir izteikuši pirkuma atteikumu vai ir pagājušas 30 dienas kopš paziņojuma par pārdošanu. Šajā gadījumā darījums tiek veikts saskaņā ar standarta pirkšanas un pārdošanas shēmu. Šajā gadījumā pircējam ir risks:
- Darījuma apstrīdēšana līdzīpašniekiem, kuri mainīja savas domas.
- Nesaskaņu rašanās ar jauniem kaimiņiem.
Taču daudzus piesaista nekustamā īpašuma zemākās izmaksas, kad tiek pārdota tikai daļa no dzīvokļa. Attiecīgi riska līmeni katrs nosaka sev personīgi.
Jēdziens par pirmpirkuma tiesībām. Pirkuma pirmpirkuma tiesību izmantošanas kārtība. Īstenošanas sekas. Neieviešanas sekas. Pirkuma pirmpirkuma tiesību pārkāpuma sekas. Pirkuma pirmtiesību noteikumu attiecināšana uz citiem kompensētiem akciju atsavināšanas darījumiem. Pirkuma pirmpirkuma tiesību ierobežojums.
1. Kopīpašnieks var pārdot savu daļu citiem kopīpašniekiem vai trešajām personām (kas nav kopīpašnieki). Ja daļa tiek pārdota nepiederošām personām, pārējiem līdzīpašniekiem ir pirmpirkuma tiesības pārdot pārdoto daļu par cenu, par kādu tā tiek pārdota, un ar citiem vienādiem nosacījumiem (Krievijas Civilkodeksa 250. panta 1. punkts). Federācija).
Pirmpirkuma tiesības uz daļu ir kopīpašnieka tiesības, kas ir nesaraujami saistītas ar viņa personību (pirkuma pirmtiesību cesija nav pieļaujama).
2. Pirmpirkuma tiesību izmantošanas kārtība:
Pirmkārt. Akcijas pārdevēja pienākumi. Daļas pārdevējam ir pienākums rakstiski paziņot pārējiem līdzīpašniekiem par nodomu pārdot savu daļu nepiederošai personai, norādot cenu un citus nosacījumus, ar kādiem viņš to pārdod.
Otrkārt. Kopīpašnieku tiesības. Līdzīpašnieki var izteikt vēlmi iegūt daļu ar tādiem pašiem nosacījumiem kā nepiederoša persona.
Trešais. Pirmpirkuma tiesību izmantošanas termiņi:
10 dienu laikā no pārdevēja paziņojuma saņemšanas dienas, ja tiek atsavināta daļa no tiesībām uz kustamo īpašumu;
1 mēneša laikā no pārdevēja paziņojuma saņemšanas dienas, ja tiek atsavināta daļa no tiesībām uz nekustamo īpašumu.
3. Pirkuma pirmpirkuma tiesību izmantošanas sekas - pārdevējs atsavina savu daļu līdzīpašniekam, kurš izteicis piekrišanu daļas pirkšanai. Ja piekrišanu izteikuši vairāki kopīpašnieki, pārdevējs savu daļu atsavina pa daļām proporcionāli kopīpašniekiem piederošajām daļām.
4. Pirkuma pirmpirkuma tiesību izmantošanas atteikuma sekas. Atteikums izmantot pirmpirkuma tiesības ir:
a) aktīvās darbības - paziņojums akcijas pārdevējam par atteikumu iegādāties akciju pirmpirkuma tiesību izmantošanai noteiktajos termiņos;
b) pasīvas darbības - akcijas pārdevēja neinformēšana par nodomu iegādāties akciju.
Tikai atteikšanās izmantot pirkuma pirmtiesības, daļas pārdevējam ir tiesības pārdot savu daļu nepiederošai personai ar noteikumiem, kas tika paziņoti pārējiem līdzīpašniekiem.
5. Pirkuma pirmpirkuma tiesību pārkāpuma sekas. Akcijas pārdevēja pirmpirkuma tiesību pārkāpumi ir:
a) daļas pārdošana nepiederošai personai, nepaziņojot nevienam no līdzīpašniekiem;
b) daļas pārdošana nepiederošai personai ar noteikumiem, kas nav norādīti līdzīpašnieku paziņojumā.
Vienīgais veids, kā aizsargāt pārkāptās pirmpirkuma tiesības, ir līdzīpašniekam iesniegt prasību tiesā, lai nodotu viņam daļas pircēja tiesības un pienākumus (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 250. panta 3. punkts) . Pats akciju pirkšanas un pārdošanas līgums nav atzīstams par spēkā neesošu uz pirmpirkuma tiesību pārkāpuma pamata.
Darījums (pārkāpjot pirmpirkuma tiesības) ir prettiesisks savā priekšmeta sastāvā un līdz ar to šajā daļā atzīstams par spēkā neesošu. Bet, tā kā darījums citādi ir likumīgs, tad tas nav jāpārtrauc. Ir ieteicams nomainīt entītiju pircēja pusē.
(V.F. Jakovļevs, 1965)
Pircēja tiesību un pienākumu nodošana prasītājam tiek veikta arī tad, ja tiek uzskatīts, ka daļa jau ir nodota pircējam. Tādējādi, ja dzīvojamās telpas īpašumā esošās daļas nodošana jau ir veikta valsts reģistrācijā, tiesa, apmierinot prasību, savā lēmumā norāda pirkuma un pārdošanas līgumā pircēju aizstāt ar prasītāju un pircēju aizstāt ar prasītāju. prasītāja ierakstā par dalītā īpašuma tiesībām Vienotajā valsts reģistrā.
Arbitrāžas prakse
lpp. 4 Krievijas Federācijas Bruņoto spēku plēnuma 1980. gada 10. jūnija rezolūcijas Nr. 4 1.2.
Termiņš, kurā var pieprasīt daļas pircēja tiesību un pienākumu pāreju, ir trīs mēneši no dienas, kad prasītājs uzzināja par savu tiesību pārkāpumu (tas ir, šis termiņš ir noilgums).
Arbitrāžas prakse
lpp. "c" punkts Krievijas Federācijas Bruņoto spēku plēnuma 1980.gada 10.jūnija rezolūcijas Nr.4 1.2.
Šķīrējtiesas uzskata, ka attiecīgais periods ir prekluzīvs, tas ir, tas tiek aprēķināts no dienas, kad daļa nodota pircējam un nav atjaunojama (sk. Augstākās šķīrējtiesas plēnuma lēmuma 20. punktu). Krievijas Federācijas 1998.gada 25.februāra Nr.8), taču no esošās prakses (t.sk. šķīrējtiesu prakses) viedokļa pareizāka šķiet Augstākās tiesas nostāja.
6. Noteikumu par pirmpirkuma tiesībām attiecināšana uz citiem kompensētiem akciju atsavināšanas darījumiem. Kopīpašniekiem ir pirmpirkuma tiesības iegūt trešajām personām atsavināto daļu ne tikai ar pirkuma-pārdošanas līgumu, bet arī ar citiem kompensētiem darījumiem (barters, kompensācija u.c.).
Arbitrāžas prakse
Krievijas Federācijas Civilkodeksa 409. panta šķīrējtiesu piemērošanas prakses pārskata 7. punkts (Krievijas Federācijas Augstākās šķīrējtiesas Prezidija 2005. gada 21. decembra informatīvās vēstules pielikums N 102) .
Tomēr jāatceras, ka šajos gadījumos kopīpašniekiem, izmantojot pirmpirkuma tiesības, ir jānodrošina atsavinātājam tāds pats īpašums kā trešās personas ieguvējam. Ja tas nav iespējams (piemēram, kad noteikums sastāv no unikālas lietas nodošanas), pārējo kopīpašnieku pirmpirkuma tiesības nevar izmantot.
7. Pirkuma pirmpirkuma tiesību ierobežojums. Ir divi šāda ierobežojuma gadījumi:
Pirmkārt. Tiesu prakse liecina, ka pirmpirkuma tiesības nav spēkā, atsavinot daļu pēc mūža uzturēšanas līguma ar apgādājamiem, jo šajā līgumā atsavinātājam būtiska nozīme ir daļas ieguvēja identitātei.
Arbitrāžas prakse
lpp. "b" Krievijas Federācijas Bruņoto spēku plēnuma 1980.gada 10.jūnija rezolūcijas Nr.4 1.2.punkts.
Otrkārt. Saskaņā ar Art. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 250. pantu pirmpirkuma tiesības neattiecas uz akciju pārdošanu atklātā izsolē, jo šajā gadījumā tiek noteikta cita kārtība, kas ļauj ņemt vērā citu kopīpašnieku intereses. (sk. šīs nodaļas 2. punkta 3. punktu).
Publiskā izsole ir īpašs parādnieka mantas pārdošanas veids, kas ir atsavināts ar tiesas lēmumu vai ir pakļauts piespiedu pārdošanai, pamatojoties uz tiesas lēmumu.
(L.A. Novoselova)
Ja akcijas pārdošanas izsole nav publiska, bet tiek rīkota pēc kopīpašuma tiesību daļas īpašnieka gribas (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 447. pants), tad noteikumi par iepriekšēju -tādā izsolē noslēgtajam līgumam pilnībā tiek piemērotas izpirkuma tiesības. Šajā gadījumā katram kopīpašniekam ir tiesības prasīt pircēja, kurš ir izsolē uzvarējusī persona, tiesību nodošanu sev.
