Значителна част от жилищния фонд е обща собственост. Споделената собственост налага определени ограничения върху операциите с обекти: собственикът на дела не може да го продаде на трета страна, заобикаляйки други собственици на апартаменти, които имат преференциално право на покупка.
Какво се нарича преимуществено право за закупуване на дял от апартамент и как възниква?
Като начало трябва да се изясни, че общата собственост може да бъде обща или обща. Съгласно чл. 244 от Гражданския кодекс на Руската федерация имуществото, принадлежащо на две или повече лица, се счита за общо. Ако са определени точни дялове на собствениците, имотът е споделена собственост, ако не е определен, е съсобственост.
- Собственикът на акцията има право да се разпорежда с нея по свое усмотрение, ако действията му не нарушават правата на останалите собственици.
- Общата собственост не може да бъде продадена от един от собствениците - това ще изисква предварителна делба.
Правото на приоритетно изкупуване възниква, когато собственикът на акцията е решил да я продаде и е определил пазарната стойност. Той е длъжен да уведоми останалите собственици за това с препоръчано писмо или лично съобщение.
В едномесечен срок от датата на получаване на писмото собствениците на съседни дялове трябва да вземат решение за покупка.
Кой получава правото пръв?
Право на закупуване на дялове от апартамента имат:
- собственици на квадратни метри в общи помещения;
- собственици на дялове в апартаменти.
Съседите в общински апартамент често се превръщат в пречка, когато става въпрос за продажба на стая. Въпреки че такова жилище предполага отделно живеене, стаята може да бъде регистрирана като частна собственост или като част от обща собственост. И в двата случая при извършване на сделки за покупко-продажба се прилагат нормите на чл. 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация: съседите имат приоритетно право да изкупуват освободени стаи.
Ако говорим за апартамент, в който живее семейство, продажбата на дял на трето лице изглежда непрактично и дори абсурдно, тъй като често е невъзможно да се определят физическите му граници (например 1/3 дял от 1- стаен апартамент). При наследяването на имоти и семейни конфликти обаче имало и такива опити. Правото на акционерите на обратно изкупуване трябва да се спазва стриктно.
Част от апартамент, който е съсобственост, не може да се разпорежда индивидуално. Първо трябва да се извърши делба с определяне на дяловете на всеки от собствениците и едва след това можете да продадете своя дял - разбира се, съсобственикът ще използва правото на първи отказ.
Имате въпрос или нужда от правна помощ? Възползвайте се от безплатна консултация:
Законът забранява прехвърлянето на правото на обратно изкупуване на трети лица: няма да е възможно да се споразумеете с роднина или съсед да подпише отказ в полза на трето лице, заобикаляйки други собственици на обща собственост.
Какви изключения от правилата за предимство прави законът?
Предимственото право се отнася за всякакви сделки за покупко-продажба и замяна на дялове в жилищни помещения, с изключение на продажбата на:
- дялове от недвижими имоти на публични търгове;
- дялове от парцела, върху който се намира къща в обща собственост, или помещения в тази къща.
Изключение правят споразуменията за подаръци - тази вратичка в закона понякога се използва от жители на общински апартаменти, които не могат да постигнат споразумение със съседите си. За да избегне бюрокрацията с откази и уведомления, продавачът прехвърля стаята на купувача уж като подарък, безплатно, но последният трябва да плати данък в държавната хазна - освен ако не е близък роднина или съпруг на дарителя. . Ако съседите успеят да докажат в съда, че сделката е била фиктивна, тя може да бъде обявена за невалидна.
Указания за упражняване на преимущественото право при продажба на дял
Покупко-продажбата на дял трябва да бъде извършена в съответствие със законовите разпоредби. Разбира се, когато купувачът е роднина или съсед, не възникват трудности, но какво трябва да направят тези, които искат да продадат квадратни метри в общински апартамент, но никой от техните съседи не е изразил желание да разшири жилищното си пространство? Или мислят, забавят вземането на решение и продавачът няма възможност да чака дълго?
В такива случаи трябва да спазвате правилата на чл. 250 Граждански кодекс на Руската федерация. Законът одобрява следния алгоритъм на действия:
- разпространение (доставка) на уведомления за продажба на дялове;
- получаване на писмени откази от възбрана;
- при липса на откази - изчакване на един месец от датата на уведомяване на всеки от акционерите;
- продажба на дружествен дял на съсобственик или външно лице, ако никой не е упражнил преимущественото си право.
Стъпка 1. Уведомяване на собствениците
Всеки съсобственик на общ имот трябва да бъде уведомен за предстоящата продажба на дела. Текстът на документа трябва да посочва името на продавача, адреса, техническите характеристики на обекта и неговата цена, както и името и адреса на получателя с позоваване на нормата на Гражданския кодекс на Руската федерация, съгласно които адресатът има преимуществено право на изкупуване.
Документите се изпращат с препоръчана поща. Попълнете описа и формуляра за известие за доставка - той ще уведоми, че писмото е достигнало до адресата и ще бъде полезно при изготвяне на договор за покупко-продажба.
Обявленията за продажба могат да се доставят и лично; в този случай ще ви е необходим дубликат - копие, върху което адресатът ще се подпише и ще посочи датата. Така ще се защитите и ще можете да докажете, че сте прави, ако впоследствие акционерите поискат да оспорят сделката.
Стъпка 2. Изчакайте един месец
По закон на всеки съсобственик се дава един месец за размисъл. Ако след този срок никой не е декларирал правото си на първи отказ за закупуване на дял от апартамента, можете да сключите договор с всяко трето лице.
Действителната стойност на акцията, посочена в споразумението, не трябва да бъде по-малка от сумата, която е била предварително декларирана на собствениците на съседни акции. Нарушаването на това правило ще бъде основание сделката да бъде обявена за невалидна в съда.
Стъпка 3. Отказ от преимуществено право на покупка
Когато няколко съседи не кандидатстват за обратно изкупуване и има купувач, готов да закупи квадратни метри, можете да ускорите процеса - но в този случай ще е необходима добра воля на жителите, които ще се съгласят да напишат изявления на отказ.
Стъпка 4. Сключване на договор за покупко-продажба на акции
Независимо кой получава дела - бивш съсед в общински апартамент, роднина или трето лице - споразумението подлежи на задължителна нотариална заверка.
Нормата е одобрена с член 7 от Федерален закон № 172 „За изменение и допълнение на Федерален закон 218-FZ „За държавна регистрация на недвижими имоти“ и е в сила от 1 януари 2017 г.
Правилото важи и за всякакви сделки за отчуждаване на недвижими имоти с участието на малолетни и ограничено дееспособни граждани.
Ако трябва да се направят промени в договора за покупко-продажба на акции по отношение на условията на сделката, страните сключват допълнително споразумение. Формата на споразумението е писмена, препоръчително е да използвате образец за съставянето му. Документът посочва подробностите на споразумението, пълното име на нотариуса, който го е заверил, и номера на вписването в регистъра, както и паспортните данни на страните по сделката.
Споразумението не разваля договора, а само променя съдържанието на някои клаузи - техният номер и новите условия, които влизат в сила от деня на подписване на документа, трябва да бъдат посочени в текста.
Подобно на основния договор, споразумението се заверява от нотариус.
Как да издадем отказ?
За да регистрирате отказ от преимуществено право на покупка, продавачът и кандидатите, които притежават споделения имот, трябва да се явят в нотариалната кантора с паспорти и удостоверения за регистрация на правата на собственост.
Тази процедура ще отнеме най-много половин час, през който нотариусът ще прави копия, ще подготвя документи и ще въвежда данните на кандидатите – участниците ще трябва само да ги подпишат и да чакат нотариална заверка.
Допуска се и друг начин - отказ с лично присъствие в регистрационната камара при подаване на документи за официализиране на сделката - но имайте предвид, че договорът за покупко-продажба на акции все още изисква нотариална заверка.
Продажбата на дял от жилищни имоти е трудна задача, но никак не трудна. Основното нещо за продавача е да действа законно: да уведоми другите собственици за преимущественото право на обратно изкупуване и да поддържа 30-дневна пауза. След изтичането му, при липса на желаещи съседи, собственикът може да сключи сделка с трето лице.
Предимствено право на покупка имат съсобствениците при продажба на дял от правото на обща собственост върху недвижим имот. Предимственото право се изразява в това, че при продажба на дял от общ дял съсобственикът се ползва от вещта пред други лица, които не са съсобственици.
Предимственото право на покупка се прилага само в случаите, когато делът се продава на външно лице. При продажба на дял на съсобственик на недвижим имот, който е обикновена съсобственост, останалите съсобственици имат преимуществено право да придобият отчуждения дял, но не го правят.
Ако няколко участници в споделената собственост желаят да закупят отчуждения дял, тогава продавачът решава на кого от тях да продаде дела.
Уведомяване на лицата, ползващи се с предимство при продажбата на дял
За спазване на преимущественото право продавачът на дела трябва писмено да уведоми останалите съсобственици за намерението си да продаде дела си, като посочи цената и другите условия, при които се продава дела.
В съобщението трябва да се посочи адресът, на който се намира имота, кой е съсобственикът на отчуждената част, цената, на която се продава частта, както и други условия на сделката.
Уведомлението може да бъде дадено по всякакъв начин, който позволява на продавача да предостави доказателство за надлежно уведомяване на съсобственика за продажбата на интереса и условията на сделката в определеното време.
На практика се използват следните методи за уведомяване:
- Изпращане на писма до съсобственици чрез нотариус.
- С препоръчана телеграма (с уведомление), изпратена от продавача. В този случай продавачът трябва да получи заверено копие от телеграмата в пощата. Самият продавач трябва да изпрати уведомителната телеграма. Ако такава телеграма е изпратена от брокер или служител на компанията, тогава трябва да има писмено съгласие от продавача за изпращане на такова известие, тъй като тази информация е поверителна.
- Лично уведомяване от продавача до съсобствениците с вземане на саморъчна разписка от съсобственика и протокол за запознаване с уведомлението.
- Получаване на нотариално заверено изявление от съсобственика за отказ от закупуване на дела при условията на продавача.
Често по различни причини съсобствениците създават пречки при продажбата на дял и избягват да получат уведомление от продавача. При отказ на такъв съсобственик да получи телеграмата е необходимо пощальонът да отбележи, че адресатът отказва да получи телеграмата, само в този случай се счита, че съсобственикът е уведомен за продажбата.
Въпреки това, в съответствие с член 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация, уведомлението трябва да бъде направено от самия продавач в писмен вид и следователно има причина да се смята, че уведомлението чрез телеграма, устно, SMS или електронна поща няма да представлява правилно уведомяване.
Ако съсобственикът е непълнолетен или недееспособен, тогава трябва да се изпрати уведомление до органа по настойничество и попечителство и настойниците.
Ако продавачът не знае местонахождението на съсобственика, съобщението трябва да бъде изпратено до последното му известно местоживеене. Освен това продавачът трябва да има доказателства, че е взел мерки за установяване на местожителството на съсобственика, например адресни удостоверения, удостоверения от общински и данъчни органи за наличие на дълг към този съсобственик за плащане на данъци на този имот и др.
Член 24 от Федералния закон „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“ постановява, че при продажба на дял от недвижим имот на външно лице, документи, потвърждаващи писменото уведомление от продавача на всички съсобственици или техния отказ да закупят акцията трябва да бъде приложена към заявлението за държавна регистрация. В този случай държавната регистрация на правото на дял в обща собственост се извършва независимо от периода, изминал от момента, в който продавачът е уведомил дяла на останалите участници в споделената собственост.
Ако такива документи не са приложени, държавният регистратор трябва да спре държавната регистрация до един месец от момента, в който продавачът уведоми всички съсобственици, ако към момента на регистрацията месечният период не е изтекъл.
Ако надлежно уведомените съсобственици не отговорят на предложението на продавача за закупуване на дял в едномесечен срок от датата на получаване на уведомлението, се считат за надлежно уведомени.
Когато съсобственикът се опитва да забавя времето, той декларира, че е съгласен да закупи отчуждения дял при условията на продавача, но впоследствие не прави това сам. В такива случаи на това лице трябва да бъде изпратено вторично уведомление, в което да бъде посочено, че за извършване на сделката купувачът трябва да се яви при определен нотариус в определено време с дължимата сума по договора. Ако той не се яви, сделката ще бъде сключена с друго лице.
Предимствено право на покупка при продажба на стая в общински апартамент
В съответствие с член 42 от Жилищния кодекс на Руската федерация, при продажба на стая в общински апартамент трябва да се спазва и преференциалното право на покупка. Тоест собствениците на останалите стаи от апартамента се ползват с предимство при закупуване на отчуждената стая.
В съответствие с тази норма на Жилищния кодекс на Руската федерация продавачът на стая в общински апартамент трябва да уведоми собствениците на други стаи за продажбата на стаята. Процедурата за уведомяване на други собственици на стаи в общински апартамент и срокът за отговор е същият като при продажбата на дял.
Последици от неспазване на правото на предпочтително изкупуване.
Клауза 3 на чл. 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация установява последиците от нарушаване на преференциалното право на покупка. Това правило гласи, че заинтересованият съсобственик може в тримесечен срок да поиска по съдебен ред да му бъдат прехвърлени правата и задълженията на купувача. Този срок е специална давност, след изтичането на която не можете да разчитате на съдебна защита.
В такива случаи съсобственикът подава иск в съда с искане да прехвърли правата и задълженията на купувача върху себе си. Такова заявление се заплаща с държавна такса на базата на стойността на продадения дял. По предложение на съдията ищецът, в хода на подготовката на делото, трябва да внесе по депозитната сметка на съдебното ведомство или съда парична сума, достатъчна за покриване на разходите на купувача за закупуване на дела, т.е. , покупната цена, разходите за плащане на мита, такси и други разходи, свързани с изпълнението на сделката. Правата на купувача могат да бъдат гарантирани чрез запор върху банковата сметка на ищеца. Ако ищецът не направи това, то това ще бъде основание съдът да отхвърли иска. Ответници по иска ще бъдат продавачът и купувачът и третото лице регистриращ орган.
Ако исканията на ищеца бъдат удовлетворени, всички права и задължения на купувача се прехвърлят към него и прехвърлянето на собствеността върху дела се регистрира в органа за държавна регистрация.
Все още няма подобни статии.
Продажбата на дял в приватизирани жилища е възможна само ако има официален отказ на други собственици от правото им на предпочтително изкупуване.
За да избегнете всякакви разногласия в бъдеще, е важно да формализирате правилно отказа, като вземете предвид всички правни тънкости.
Нека разгледаме по-подробно как протича процедурата и какво е необходимо, за да се откажете успешно от правото си на първи отказ.
✔
✔
✔
✔
✔
✔
○ Какво е преимуществено право?
Правото на първи отказ означава, че ако собственикът на дял иска да го продаде, той трябва да го предложи първо на други собственици. Само ако откажат да купят, той може да обяви жилището за продажба.
От това следва, че ако планирате да продадете своята част от апартамента, ще трябва предварително да предупредите съсобствениците за намерението си. Препоръчително е да направите това в писмен вид, за да елиминирате риска от обвинения в неспазване на това условие.
Ако отношенията със съсобствениците са добри, те ще издадат отказ за покупка без никакви проблеми, след което можете спокойно да започнете да търсите купувач. Но ако има някакви трудности във връзката, ще трябва да изпратите препоръчано писмо с предложение за покупка и да изчакате отговор. Ако не пристигне до 30 дни от датата на уведомлението, имате право да продадете.
○ Какво казва законът?
Основният правен акт, регулиращ правоотношенията на участниците в споделената собственост, е Гражданският кодекс на Руската федерация. В чл. 250 от този закон предвижда правила, които конкретно уреждат правото на предпочтително изкупуване.
При продажба на дял от правото на обща собственост на външно лице, останалите участници в споделената собственост имат преимуществено право да закупят продавания дял по цената, за която се продава, и при други равни условия, с изключение на случай на продажба на публичен търг, както и случаи на продажба на дял от правото на обща собственост върху поземлен имот от собственика на част от сграда или постройка, разположена върху такъв поземлен имот, или от собственика на помещения в посочената сграда или структура (клауза 1 от член 2150 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
В същото време Гражданският кодекс на Руската федерация урежда не само правото на други собственици да закупят дял, но и възможността да го направят при същите условия, при които обектът ще бъде предложен на трета страна.
Процедурата за продажба на дял от апартамент също се регулира от:
- Семеен кодекс на Руската федерация.
- Жилищния кодекс на Руската федерация.
○ Отказ от преимуществено право на акционера.
Отказът от оферта за закупуване на част от апартамент означава да се даде възможност на неговия собственик да сключи сделка с трета страна. Нека да разгледаме как правилно да формализирате отказа си.
✔ Какви документи са необходими?
Можете да използвате един от двата метода:
- Напишете писмен отказ в свободна форма в съответствие с официалния стил на реч и го заверете при нотариус.
- Попълнете отказа и го изпратете лично в Rosreestr (използва се най-рядко).
Във всеки от тези случаи ще трябва да:
- Личен паспорт.
- Документи за собственост на апартамента, потвърждаващи факта на собственост върху дела.
✔ Характеристики на процедурата.
Процесът на отказване не е много труден. Всичко, което е необходимо, е да формализирате отхвърлянето на офертата за покупка в правилната форма. Ако собственикът на акцията е непълнолетно лице, неговият законен представител ще формализира отказа от негово име. Освен това всеки съсобственик има три месеца да оспори продажбата на апартамента и да поиска прехвърляне на правата и задълженията на купувача върху себе си.
Ако говорим за общински апартамент и никога не сте виждали собствениците на останалите стаи, това не ви освобождава от необходимостта да ги уведомите за планираната продажба и да получите отказ. За да направите това, можете да поръчате извлечение от Rosreestr, което ще посочи кой какъв дял притежава.
Упражняването на преимущественото право има и други особености:
- Може да не се спази, ако акцията не се продава, а се променя или подарява.
- Дори ако няколко собственици са изразили съгласието си за закупуване на дял, сделката може да бъде сключена само с един от тях.
- Условията, при които делът се предлага на съсобствениците, трябва да са същите, както при сключване на сделка с трети лица.
✔ Примерен отказ от покупка.
Въпреки че документът няма строга форма, има определени изисквания за попълването му. И така, в текста трябва да напишете:
- Адрес на апартамента и неговите характеристики (трябва да посочите площта на имота или неговия процент от целия апартамент).
- Фактът на оферта за изкупуване, посочващ цената.
- Срок за разглеждане на направеното предложение.
- Информация за лицето, което издава отказа (пълно име, данни за контакт и паспорт).
- Дата, подпис, нотариален печат.
○ Какви са последиците от отказ от преимуществено право на покупка?
Предимственото право на закупуване не може да се отстъпва, трябва да се направи писмен отказ. И той, на първо място, заплашва, че делът може да бъде продаден на трето лице купувач, който ще получи правото да живее в апартамента.
✔ Продажба на дялове на трети лица.
Делът може да бъде продаден на трето лице купувач, ако останалите акционери вече са отказали покупката или са изминали 30 дни от уведомяването им за продажбата. В този случай сделката се извършва по стандартната схема за покупко-продажба. В този случай купувачът има риск:
- Оспорване на сделката от размислили съсобственици.
- Появата на разногласия с нови съседи.
Но мнозина са привлечени от по-ниската цена на недвижимите имоти, когато се продава само дял от апартамента. Съответно всеки сам определя степента на риск за себе си.
Концепцията за преимуществено право на покупка. Ред за упражняване на предимство при закупуване. Последици от изпълнението. Последици от неизпълнение. Последици от нарушаване на преимущественото право на покупка. Разширяване на правилата за преимущественото право на закупуване и на други възмездни сделки за отчуждаване на дялове. Ограничаване на преимущественото право на покупка.
1. Съсобственикът може да продаде своята част на други съсобственици или на трети лица (които не са съсобственици). Ако дялът е продаден на неупълномощени лица, останалите съсобственици имат преимуществено право да закупят продадения дял на цената, за която е продаден, и при други равни условия (клауза 1 от член 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация). федерация).
Предимственото право за закупуване на дял е право на съсобственика, неразривно свързано с неговата личност (не се допуска преотстъпване на преимущественото право за закупуване).
2. Ред за упражняване на правото на първи отказ:
Първо. Отговорности на продавача на акции. Продавачът на дял е длъжен да уведоми писмено останалите съсобственици за намерението си да продаде своя дял на външно лице, като посочи цената и другите условия, при които го продава.
Второ. Правото на съсобствениците. Съсобствениците могат да изразят желание за придобиване на дял при същите условия като външни лица.
трето. Срокове за упражняване на преимущественото право:
В 10-дневен срок от датата на получаване на съобщението от продавача, ако се отчуждава дял от правото върху движима вещ;
В рамките на 1 месец от датата на получаване на уведомлението от продавача, ако дялът от правото върху недвижим имот е отчужден.
3. Последици от упражняване на преимущественото право на изкупуване - продавачът отчуждава своя дял на изразилия съгласие за изкупуване на съсобственика дял. Ако няколко съсобственика са изразили съгласие, продавачът отчуждава своя дял на части съразмерно на дяловете, които притежават съсобствениците.
4. Последици от отказ от упражняване на преимущественото право на закупуване. Отказът от упражняване на преимущественото право на закупуване е:
а) активни действия - уведомяване на продавача на акцията за отказа да закупи акцията в рамките на сроковете, установени за упражняване на преимущественото право;
б) пасивни действия - неуведомяване на продавача на дела за намерението му да закупи дела.
Само при отказ да упражни преимущественото право на изкупуване, продавачът на дела има право да продаде своя дял на външно лице при условията, съобщени на останалите съсобственици.
5. Последици от нарушаване на преимущественото право на изкупуване. Нарушения на преимущественото право от страна на продавача на дял са:
а) продажба на дял на външно лице без уведомяване на някой от съсобствениците;
б) продажба на дял на външно лице при условия, различни от посочените в уведомлението на съсобствениците.
Единственият начин за защита на нарушеното преимуществено право е съсобственикът да подаде иск в съда за прехвърляне на правата и задълженията на купувача на дела върху него (клауза 3 от член 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация). . Самият договор за покупко-продажба на дялове не може да бъде обявен за недействителен на основание нарушение на преимущественото право.
Сделката (в нарушение на преимущественото право) е незаконосъобразна по своя предметен състав, поради което в тази си част следва да бъде обявена за недействителна. Но тъй като иначе сделката е законна, няма нужда да я прекратявате. Препоръчително е да смените субекта от страна на купувача.
(V.F. Яковлев, 1965 г.)
Прехвърлянето на правата и задълженията на купувача към ищеца се извършва дори ако делът се счита за вече прехвърлен на купувача. По този начин, ако прехвърлянето на дял от собствеността върху жилищни помещения вече е преминало държавна регистрация, при удовлетворяване на иска съдът посочва в решението си да замени купувача с ищеца в договора за покупко-продажба и да замени купувача с ищецът във вписването на правото на споделена собственост в Единния държавен регистър.
Арбитражна практика
стр. 4, клауза 1.2 от Резолюцията на Пленума на Въоръжените сили на Руската федерация от 10 юни 1980 г. № 4.
Срокът, през който може да се иска прехвърляне на правата и задълженията на купувача на дела, е три месеца от деня, в който ищецът е научил за нарушението на правото си (т.е. този период е давността).
Арбитражна практика
стр. "в" клауза 1.2 от Резолюцията на Пленума на Въоръжените сили на Руската федерация от 10 юни 1980 г. № 4.
Арбитражните съдилища смятат, че въпросният период е преклузивен, т.е. той се изчислява от деня, в който делът е прехвърлен на купувача и не подлежи на възстановяване (виж параграф 20 от Резолюцията на Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 25 февруари 1998 г. № 8), но от гледна точка на съществуващата практика (включително практиката на арбитражните съдилища) позицията на Върховния съд изглежда по-правилна.
6. Разширяване на правилата за предпочтителното право на покупка към други възмездни сделки за отчуждаване на дялове. Съсобствениците имат преимуществено право да придобият дял, отчужден на трети лица не само по договор за покупко-продажба, но и по други възмездни сделки (бартер, компенсация и др.).
Арбитражна практика
Точка 7 от Преглед на практиката на прилагане от арбитражните съдилища на член 409 от Гражданския кодекс на Руската федерация (Приложение към информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 21 декември 2005 г. N 102) .
Трябва обаче да се помни, че в тези случаи съсобствениците, упражняващи своето преимуществено право, трябва да предоставят на отчуждителя същото имущество, както на третото лице приобретател. Ако това не е възможно (например, когато предоставянето се състои в прехвърляне на уникална вещ), преимущественото право на останалите съсобственици не може да бъде упражнено.
7. Ограничаване на преимущественото право на закупуване. Има два случая на такова ограничение:
Първо. Съдебната практика показва, че преимущественото право не се прилага при отчуждаване на дял по договор за пожизнена издръжка с лица на издръжка, тъй като в този договор самоличността на приобретателя на дела е от съществено значение за отчуждителя.
Арбитражна практика
стр. "b" клауза 1.2 от Резолюцията на Пленума на въоръжените сили на Руската федерация от 10 юни 1980 г. № 4.
Второ. В съответствие с параграф 1 на чл. 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация, преимущественото право не се прилага в случай на продажба на дял на публичен търг, тъй като в този случай се установява различна процедура, която позволява да се вземат предвид интересите на други съсобственици (вижте параграф 2 § 3 от тази глава).
Публичният търг е специален начин за продажба на имущество на длъжника, което е възбранено със съдебно решение или е предмет на принудителна продажба въз основа на съдебно решение.
(Л. А. Новоселова)
Ако търгът за продажба на дял не е публичен, а се провежда по волята на собственика на дела в правото на обща собственост (член 447 от Гражданския кодекс на Руската федерация), тогава правилата за пред - правото на изкупуване се прилага изцяло към договора, сключен на такъв търг. В този случай всеки съсобственик има право да иска прехвърляне на правата на купувача, който е лицето, спечелило търга, върху себе си.
