Značajan dio stambenih nekretnina je u zajedničkom vlasništvu. Zajedničko vlasništvo nameće određena ograničenja u poslovanju sa objektima: vlasnik udjela ne može ga prodati trećem licu, zaobilazeći druge vlasnike stanova koji imaju pravo preče kupovine.
Šta se zove pravo preče kupovine udela u stanu i kako ono nastaje?
Za početak, treba pojasniti da zajednička imovina može biti zajednička ili zajednička. Prema čl. 244 Građanskog zakonika Ruske Federacije, imovina koja pripada dvije ili više osoba smatra se zajedničkom. Ako se utvrde tačni udjeli vlasnika, imovina je u zajedničkom vlasništvu, ako nije utvrđena, u zajedničkoj je svojini.
- Vlasnik udjela ima pravo raspolagati njime po vlastitom nahođenju, ako svojim djelovanjem ne krši prava drugih vlasnika.
- Zajedničku imovinu ne može prodati jedan od vlasnika - to će zahtijevati preliminarnu podjelu.
Pravo prečeg otkupa nastaje kada je vlasnik udjela odlučio da ga proda i odredio tržišnu vrijednost. On je dužan da o tome obavesti ostale vlasnike preporučenom poštom ili ličnim obaveštenjem.
U roku od mjesec dana od dana prijema pisma, vlasnici susjednih dionica moraju donijeti odluku o kupovini.
Ko prvi dobije pravo?
Pravo kupovine udjela u stanu imaju:
- vlasnici kvadrata u komunalnim prostorijama;
- vlasnici udjela u stanovima.
Komšije u zajedničkom stanu često postaju kamen spoticanja kada je u pitanju prodaja sobe. Iako takvo stanovanje podrazumijeva odvojeno stanovanje, soba se može upisati kao privatno vlasništvo ili kao dio zajedničke imovine. U oba slučaja, prilikom obavljanja kupoprodajnih transakcija, primjenjuju se norme čl. 250 Građanskog zakonika Ruske Federacije: susjedi imaju pravo prvenstva otkupa napuštenih soba.
Ako je riječ o stanu u kojem živi porodica, prodaja udjela trećem licu izgleda nepraktična, pa čak i apsurdna, jer je često nemoguće odrediti njegove fizičke granice (npr. 1/3 udjela 1- sobni stan). Međutim, kod nasljeđivanja imovine i porodičnih sukoba dolazilo je i do takvih pokušaja. Pravo akcionara na otkup mora se striktno poštovati.
Dio stana koji je u zajedničkoj svojini ne može se pojedinačno raspolagati. Prvo treba izvršiti diobu uz utvrđivanje udjela svakog od vlasnika, a tek nakon toga možete prodati svoj udio - naravno, suvlasnik će koristiti pravo preče kupovine.
Imate pitanje ili vam je potrebna pravna pomoć? Iskoristite besplatne konsultacije:
Zakon zabranjuje ustupanje prava otkupa trećim licima: neće se moći dogovoriti sa srodnikom ili komšijom da potpiše odricanje u korist trećeg lica, zaobilazeći druge vlasnike zajedničke imovine.
Koje izuzetke od pravila preče kupovine pravi zakon?
Pravo preče kupovine odnosi se na sve kupoprodajne transakcije i zamjenu udjela u stambenim prostorijama, osim na prodaju:
- dionice nekretnina na javnim licitacijama;
- udjele zemljišne parcele na kojoj se nalazi kuća u zajedničkom vlasništvu, odnosno prostorije u ovoj kući.
Izuzetak su ugovori o poklonu - ovu rupu u zakonu ponekad iskorištavaju stanovnici komunalnih stanova koji nisu u mogućnosti da se dogovore sa susjedima. Da bi izbjegao birokratiju sa odbijanjima i obavještenjima, prodavac predaje sobu kupcu navodno kao poklon, bez naknade, ali ovaj mora platiti porez u državnu blagajnu - osim ako nije bliski rođak ili supružnik donatora . Ako susjedi uspiju na sudu dokazati da je posao bio fiktivan, može biti proglašen nevažećim.
Uputstvo za ostvarivanje prava preče kupovine pri prodaji udela
Kupoprodaja udjela mora biti obavljena u skladu sa zakonskim propisima. Naravno, kada je kupac rođak ili komšija, ne nastaju poteškoće, ali šta da rade oni koji žele da prodaju kvadrate u zajedničkom stanu, a niko od komšija nije izrazio želju da proširi svoj životni prostor? Ili misle, odgađaju donošenje odluke, a prodavac nema priliku dugo čekati?
U takvim slučajevima morate se pridržavati pravila čl. 250 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Zakon odobrava sljedeći algoritam postupanja:
- distribucija (dostava) obavještenja o prodaji dionica;
- dobijanje pismenih odricanja od prinude;
- u nedostatku odbijanja - sačekati mjesec dana od datuma obavještenja svakog od dioničara;
- prodaja udjela suvlasniku ili stranom licu, ako niko nije iskoristio svoje pravo preče kupovine.
Korak 1. Obavještavanje vlasnika
Svaki suvlasnik zajedničke imovine mora biti obaviješten o predstojećoj prodaji udjela. U tekstu dokumenta treba navesti ime prodavca, adresu, tehničke karakteristike objekta i njegovu cenu, kao i ime i adresu primaoca u skladu sa normom Građanskog zakonika Ruske Federacije, prema na koje adresat ima pravo prečeg otkupa.
Dokumenti se šalju preporučenom poštom. Popunite inventar i obrazac za obavijest o isporuci - obavještavaćete da je pismo stiglo do primaoca i bit će od koristi prilikom sastavljanja kupoprodajnog ugovora.
Obavještenja o prodaji mogu se dostaviti i lično; u ovom slučaju trebat će vam duplikat - kopija na kojoj će se primalac potpisati i naznačiti datum. Na taj način ćete se zaštititi i moći ćete dokazati da ste u pravu ako dioničari naknadno požele osporiti posao.
Korak 2. Sačekajte mjesec dana
Po zakonu, svaki suvlasnik ima mjesec dana da razmisli o tome. Ako se nakon ovog roka niko nije izjasnio o svom pravu preče kupovine udjela u stanu, možete sklopiti ugovor sa bilo kojim trećim licem.
Stvarna vrijednost dionice navedena u ugovoru ne smije biti manja od iznosa koji je prethodno bio deklariran vlasnicima susjednih dionica. Kršenje ovog pravila predstavljaće osnov da se transakcija na sudu proglasi nevažećom.
Korak 3. Odricanje od prava preče kupovine
Kada se nekoliko komšija ne prijavi za otkup, a postoji kupac spreman za kupovinu kvadrata, možete ubrzati proces - međutim, u ovom slučaju će biti potrebna dobra volja stanara koji će pristati da napišu izjave odbijanja.
Korak 4. Sklapanje ugovora o kupoprodaji dionica
Bez obzira na to ko će dobiti udio - bivši komšija u zajedničkom stanu, rođak ili treća osoba - ugovor podliježe obaveznoj ovjeri.
Norma je odobrena članom 7. Federalnog zakona br. 172 „O izmjenama i dopunama Federalnog zakona 218-FZ „O državnoj registraciji nekretnina” i važi od 1. januara 2017. godine.
Pravilo se odnosi i na sve poslove otuđenja nekretnina u koje su uključeni maloljetnici i građani sa ograničenom poslovnom sposobnošću.
Ako je potrebno izvršiti izmjene ugovora o kupoprodaji dionica u pogledu uslova transakcije, strane sklapaju dodatni ugovor. Forma ugovora je pisana, a za sastavljanje je poželjno koristiti uzorak. U dokumentu se navode detalji ugovora, puno ime i prezime notara koji ga je ovjerio i broj upisa u registru, kao i podaci o pasošu strana u transakciji.
Ugovor ne poništava ugovor, već samo menja sadržaj nekih klauzula - u tekstu treba navesti njihov broj i nove uslove koji stupaju na snagu od dana potpisivanja dokumenta.
Kao i glavni ugovor, ugovor je ovjeren kod notara.
Kako izdati odbijanje?
Da bi se registrovao odricanje od prava preče kupovine, prodavac i podnosioci zahteva koji su vlasnici zajedničke imovine moraju se pojaviti kod notara sa pasošima i potvrdama o upisu prava svojine.
Ova procedura će trajati najviše pola sata, tokom kojeg će notarski pomoćnik napraviti kopije, pripremiti dokumente i unijeti podatke o podnosiocima zahtjeva – učesnici će ih morati samo potpisati i čekati ovjeru.
Dozvoljen je i drugi način - odbijanje ličnog prisustva u registracionoj komori prilikom podnošenja dokumenata za formalizaciju transakcije - ali imajte na umu da ugovor o kupoprodaji dionica i dalje zahtijeva ovjeru kod notara.
Prodaja udjela stambene nekretnine je težak zadatak, ali nimalo težak. Prodavcu je najvažnije da postupa zakonito: obavijesti druge vlasnike o pravu preče kupovine i zadrži pauzu od 30 dana. Nakon njegovog isteka, u nedostatku voljnih susjeda, vlasnik može sklopiti posao sa trećim licem.
Suvlasnici imaju pravo preče kupovine prilikom prodaje udjela u pravu zajedničke svojine na nepokretnosti. Pravo preče kupovine je da pri prodaji udela u zajedničkom delu stvari suvlasnik uživa imovinu u odnosu na druga lica koja nisu suvlasnici.
Pravo preče kupovine primenjuje se samo u slučajevima kada se udeo prodaje stranom licu. Ako se udio proda suvlasniku nekretnine u zajedničkom vlasništvu, preostali suvlasnici imaju pravo preče kupovine otuđenog udjela, ali nemaju.
Ako više učesnika u zajedničkom vlasništvu želi otkupiti otuđeni udio, tada prodavac odlučuje kome od njih će prodati udio.
Obaveštenje o licima koja uživaju pravo preče kupovine o prodaji udela
Da bi ostvario pravo preče kupovine, prodavac udjela mora pismeno obavijestiti ostale suvlasnike o svojoj namjeri da proda svoj udio, navodeći cijenu i druge uslove pod kojima se udio prodaje.
U takvom obaveštenju mora biti naznačena adresa na kojoj se nekretnina nalazi, ko je suvlasnik otuđenog udela, cena po kojoj se udeo prodaje, kao i drugi uslovi transakcije.
Obavijest se može dati na bilo koji način koji omogućava prodavcu da dostavi dokaze o pravilnom obavještenju suvlasnika o prodaji udjela i uslovima transakcije u određeno vrijeme.
U praksi se koriste sljedeće metode obavještavanja:
- Slanje dopisa suvlasnicima preko notara.
- Preporučenim telegramom (sa obavještenjem) koji šalje prodavac. U tom slučaju prodavac mora dobiti ovjerenu kopiju telegrama u pošti. Prodavac sam mora poslati telegram obavijesti. Ako takav telegram šalje agent za nekretnine ili zaposlenik kompanije, tada mora postojati pismena saglasnost prodavca za slanje takvog obavještenja, jer su takve informacije povjerljive.
- Lično obavještavanje prodavca suvlasnicima uz preuzimanje svojeručne potvrde suvlasnika i zapisnika o upoznavanju sa obavještenjem.
- Dobivanje ovjerene izjave suvlasnika o odbijanju otkupa udjela pod uslovima prodavca.
Često, iz različitih razloga, suvlasnici stvaraju prepreke za prodaju udjela i izbjegavaju primanje obavijesti od prodavca. Ako takav suvlasnik odbije primiti telegram, potrebno je da poštar zabilježi da primalac odbija primiti telegram, samo će se u tom slučaju smatrati da je suvlasnik obaviješten o prodaji.
Međutim, u skladu sa članom 250. Građanskog zakonika Ruske Federacije, obavještenje mora dostaviti sam prodavac u pisanoj formi, te stoga postoji razlog vjerovati da obavještenje telegramom, usmeno, SMS-om ili e-poštom neće predstavljati pravilno obavještenje.
Ako je suvlasnik maloljetan ili poslovno nesposoban, o tome se mora obavijestiti organ starateljstva i staratelji.
Ako prodavac ne zna gdje se nalazi suvlasnik, obavijest se mora poslati u njegovo posljednje poznato mjesto stanovanja. Osim toga, prodavac mora imati dokaze da je preduzeo mjere za utvrđivanje prebivališta suvlasnika, na primjer, adrese potvrde, potvrde opštinskih i poreskih organa o postojanju docnji kod ovog suvlasnika za plaćanje poreza na ovu imovinu itd.
Članom 24. Federalnog zakona „O državnoj registraciji prava na nepokretnostima i transakcijama sa njima“ propisano je da se prilikom prodaje udjela u nepokretnosti stranoj osobi, dokumenti koji potvrđuju pismeno obavještenje prodavca o svim suvlasnicima ili njihovo odbijanje kupovine dionica mora biti priložena uz zahtjev za državnu registraciju. U ovom slučaju, državna registracija prava na udio u zajedničkoj imovini vrši se bez obzira na period koji je prošao od kada je prodavac obavijestio udio preostalim učesnicima u zajedničkom vlasništvu.
Ako takvi dokumenti nisu priloženi, državni matičar mora obustaviti državnu registraciju do mjesec dana od trenutka kada prodavac obavijesti sve suvlasnike, ako u trenutku upisa nije istekao mjesečni rok.
Ako uredno obaviješteni suvlasnici ne odgovore na ponudu prodavca za kupovinu udjela u roku od mjesec dana od dana prijema obavještenja, smatra se da su uredno obaviješteni.
Kada suvlasnik pokuša odugovlačiti s vremenom, izjavljuje da je saglasan da kupi otuđeni udio pod uslovima prodavca, ali kasnije to sam ne čini. U takvim slučajevima, ovoj osobi se mora poslati sekundarno obavještenje u kojem treba naznačiti da se kupac, radi izvršenja transakcije, mora pojaviti kod određenog notara u određeno vrijeme sa iznosom novca koji se plaća po ugovoru. Ukoliko se ne pojavi, posao će biti zaključen sa drugom osobom.
Pravo preče kupovine pri prodaji sobe u komunalnom stanu
U skladu sa članom 42. Zakona o stanovanju Ruske Federacije, pravo preče kupovine mora se poštovati i prilikom prodaje sobe u zajedničkom stanu. Odnosno, vlasnici preostalih prostorija stana imaju pravo preče kupovine otuđene sobe.
U skladu s ovom normom Kodeksa stanovanja Ruske Federacije, prodavac sobe u zajedničkom stanu mora obavijestiti vlasnike drugih prostorija o prodaji sobe. Procedura obavještavanja ostalih vlasnika prostorija u zajedničkom stanu i rok za odgovor je isti kao i kod prodaje udjela.
Posljedice nepoštovanja prava preče kupovine.
Tačka 3. čl. 250 Građanskog zakonika Ruske Federacije utvrđuju posljedice kršenja prava preče kupovine. Ovo pravilo kaže da zainteresovani suvlasnik može u roku od tri mjeseca pred sudom zahtijevati da se na njega prenesu prava i obaveze kupca. Ovaj rok je poseban rok zastare nakon kojeg ne možete računati na sudsku zaštitu.
U takvim slučajevima suvlasnik podnosi tužbu sudu sa zahtjevom da na sebe prenese prava i obaveze kupca. Takva prijava se plaća uz državnu taksu na osnovu vrijednosti prodatog udjela. Na predlog sudije, tužilac je dužan da u toku pripreme predmeta na depozitni račun sudskog odeljenja ili suda položi novčani iznos dovoljan da pokrije troškove kupca za kupovinu udela, tj. , kupoprodajna cijena, trošak plaćanja dažbina, naknada i drugih troškova vezanih za izvršenje transakcije. Prava kupca mogu se osigurati zaplenom bankovnog računa tužioca. Ako tužilac to ne učini, to će biti osnov da sud odbije tužbeni zahtjev. Tuženi u tužbi će biti prodavac i kupac i treće lice koje vrši registraciju.
Ukoliko se udovolji zahtevima tužioca, na njega se prenose sva prava i obaveze kupca, a prenos vlasništva nad udelom se upisuje kod organa državne registracije.
Još nema sličnih članaka.
Prodaja udjela u privatizovanom stambenom objektu moguća je samo ako postoji službeno odbijanje drugih vlasnika prava preče kupovine.
Da biste izbjegli bilo kakve nesuglasice u budućnosti, važno je pravilno formalizirati odbijanje, uzimajući u obzir sve pravne suptilnosti.
Pogledajmo bliže kako se postupak provodi i šta je potrebno da se uspješno odreknete svog prava prvokupa.
✔
✔
✔
✔
✔
✔
○ Šta je pravo preče kupovine?
Pravo prečeg zakupa znači da ako vlasnik dionice želi da je proda, mora je prvo ponuditi drugim vlasnicima. Samo ako odbiju kupnju, on može staviti kuću na prodaju.
Iz toga proizilazi da ćete, ukoliko planirate prodati svoj dio stana, o svojoj namjeri morati unaprijed upozoriti suvlasnike. Preporučljivo je to učiniti pismenim putem kako bi se eliminirao rizik od optužbi za nepoštivanje ovog uvjeta.
Ako je odnos sa suvlasnicima dobar, oni će bez problema izdati odbijanje kupovine, nakon čega možete mirno krenuti u potragu za kupcem. Ali ako dođe do bilo kakvih poteškoća u odnosu, morat ćete poslati preporučeno pismo s ponudom za kupovinu i čekati odgovor. Ako ne stigne u roku od 30 dana od dana obavještenja, imate pravo na prodaju.
○ Šta kaže zakon?
Glavni pravni akt koji reguliše pravne odnose učesnika u zajedničkom vlasništvu je Građanski zakonik Ruske Federacije. U čl. U članu 250. ovog zakona propisana su pravila koja posebno uređuju pravo preče kupovine.
Prilikom prodaje udela u pravu zajedničke svojine stranom licu, preostali učesnici u zajedničkom vlasništvu imaju pravo preče kupovine udela koji se prodaje po ceni za koju se prodaje, i pod drugim jednakim uslovima, osim u slučaj prodaje na javnoj licitaciji, kao i slučajevi prodaje udjela u pravu zajedničke svojine na zemljišnoj parceli od strane vlasnika dijela zgrade ili objekta koji se nalazi na toj zemljišnoj parceli ili od strane vlasnika prostorija u navedenoj zgradi ili objektu (klauzula 1 člana 2150 Građanskog zakonika Ruske Federacije).
Istovremeno, Građanski zakonik Ruske Federacije reguliše ne samo pravo drugih vlasnika na kupovinu udjela, već i mogućnost da to učine pod istim uvjetima pod kojima će se predmet ponuditi trećoj strani.
Postupak prodaje udjela u stanu regulisan je i:
- Porodični zakonik Ruske Federacije.
- Stambeni kod Ruske Federacije.
○ Odricanje od prava preče kupovine akcionara.
Odbijanje ponude za kupovinu dijela stana znači davanje mogućnosti njegovom vlasniku da sklopi posao sa trećim licem. Pogledajmo kako pravilno formalizirati svoje odbijanje.
✔ Koji dokumenti su potrebni?
Možete koristiti jednu od dvije metode:
- Napišite pismeno odbijanje u slobodnoj formi u skladu sa formalnim stilom govora i ovjerite ga kod notara.
- Ispunite odbijanje i lično ga pošaljite Rosreestru (koji se najmanje koristi).
U svakom od ovih slučajeva od vas će se tražiti da:
- Lični pasoš.
- Vlasnički dokumenti za stan koji potvrđuju činjenicu vlasništva nad udjelom.
✔ Karakteristike postupka.
Proces odustajanja nije mnogo težak. Sve što je potrebno je formalizirati odbijanje kupoprodajne ponude u odgovarajućem obliku. Ako je vlasnik udjela maloljetan, njegov zakonski zastupnik će formalizirati odricanje u njegovo ime. Uz to, svaki suvlasnik ima tri mjeseca da ospori prodaju stana i zatraži prijenos prava i obaveza kupca na sebe.
Ako govorimo o zajedničkom stanu, a vlasnike preostalih prostorija nikada niste vidjeli, to vas ne oslobađa potrebe da ih obavijestite o planiranoj prodaji i dobijete odbijenicu. Da biste to učinili, možete naručiti izvod iz Rosreestra, koji će naznačiti tko posjeduje koji dio.
Ostvarivanje prava preče kupovine ima i druge karakteristike:
- Ne može se poštovati ako se dionica ne proda, već promijeni ili pokloni.
- Čak i ako je više vlasnika izrazilo saglasnost za kupovinu udjela, transakcija se može zaključiti samo sa jednim od njih.
- Uslovi pod kojima se udio nudi suvlasnicima moraju biti isti kao i kod sklapanja posla sa trećim licima.
✔ Uzorak odbijanja kupovine.
Iako dokument nema strogu formu, postoje određeni zahtjevi za njegovo popunjavanje. Dakle, u tekstu trebate napisati:
- Adresa stana i njegove karakteristike (potrebno je navesti površinu nekretnine ili njen postotak u cijelom stanu).
- Činjenica otkupne ponude koja ukazuje na trošak.
- Rok za razmatranje datog prijedloga.
- Podaci o osobi koja je izdala odbijanje (puno ime, kontakt i podaci o pasošu).
- Datum, potpis, notarski pečat.
○ Koje su posljedice odbijanja prava preče kupovine?
Pravo preče kupovine se ne može ustupiti, mora se izdati pismeno odbijanje. A on, prije svega, prijeti da bi udio mogao biti prodat trećem kupcu, koji će dobiti pravo na život u stanu.
✔ Prodaja dionica trećim licima.
Udio se može prodati trećem kupcu ako su preostali dioničari već izdali odbijanje kupovine ili je prošlo 30 dana od njihovog obavještenja o prodaji. U ovom slučaju, transakcija se provodi prema standardnoj šemi kupovine i prodaje. U tom slučaju, kupac ima rizik:
- Osporavanje transakcije od strane suvlasnika koji su se predomislili.
- Pojava nesuglasica sa novim susjedima.
Ali mnoge privlači niža cijena nekretnine kada se proda samo dio stana. Shodno tome, svako za sebe lično određuje nivo rizika.
Koncept prava preče kupovine. Postupak za ostvarivanje prava preče kupovine. Posljedice implementacije. Posljedice nesprovođenja. Posljedice povrede prava preče kupovine. Proširenje pravila o pravu preče kupovine na druge kompenzacione poslove za otuđenje akcija. Ograničenje prava preče kupovine.
1. Suvlasnik može prodati svoj udio drugim suvlasnicima ili trećim licima (koja nisu suvlasnici). Ako se udeo proda neovlašćenim licima, preostali suvlasnici imaju pravo preče kupovine prodatog udela po ceni po kojoj je prodat, i pod drugim jednakim uslovima (čl. 1. člana 250. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Federacija).
Pravo preče kupovine udela je pravo suvlasnika, neraskidivo povezano sa njegovom ličnošću (ustupanje prava preče kupovine nije dozvoljeno).
2. Postupak za ostvarivanje prava preče kupovine:
Prvo. Odgovornosti prodavca dionica. Prodavac udjela je dužan da pismeno obavijesti ostale suvlasnike o svojoj namjeri da proda svoj udio stranom licu, navodeći cijenu i druge uslove pod kojima ga prodaje.
Sekunda. Pravo suvlasnika. Suvlasnici mogu izraziti želju za stjecanjem udjela pod istim uslovima kao i stranac.
Treće. Rokovi za ostvarivanje prava preče kupovine:
U roku od 10 dana od dana prijema obavještenja prodavca, ako je otuđen udio u pravu na pokretnoj stvari;
U roku od 1 mjeseca od dana prijema obavještenja prodavca, ako je otuđen udio u pravu na nepokretnosti.
3. Posljedice ostvarivanja prava preče kupovine - prodavac otuđuje svoj udio suvlasniku koji je izrazio saglasnost za otkup udjela. Ako je više suvlasnika izrazilo saglasnost, prodavac otuđuje svoj udio u dijelovima srazmjerno udjelima koje suvlasnici imaju.
4. Posljedice odbijanja ostvarivanja prava preče kupovine. Odbijanje ostvarivanja prava preče kupovine je:
a) aktivne radnje - obavještavanje prodavca udjela o odbijanju kupovine udjela u rokovima utvrđenim za ostvarivanje prava preče kupovine;
b) pasivne radnje - neobavještavanje prodavca udjela o njegovoj namjeri da kupi udio.
Samo u slučaju odbijanja da ostvari pravo preče kupovine, prodavac udela ima pravo da proda svoj udeo stranom licu pod uslovima koji su saopšteni ostalim suvlasnicima.
5. Posljedice povrede prava preče kupovine. Povrede prava preče kupovine od strane prodavca udela su:
a) prodaja udjela stranom licu bez obavještavanja bilo kog od suvlasnika;
b) prodaja udjela stranom licu pod drugim uslovima od onih navedenih u obavijesti suvlasnika.
Jedini način zaštite povrijeđenog prava prvenstva je da suvlasnik podnese tužbu sudu za prijenos prava i obaveza kupca udjela na njega (član 3. člana 250. Građanskog zakonika Ruske Federacije) . Sam ugovor o kupoprodaji akcija ne može se proglasiti nevažećim zbog povrede prava preče kupovine.
Transakcija (uz kršenje prava preče kupovine) je po svom predmetnom sastavu nezakonita i stoga je u ovom dijelu treba proglasiti nevažećom. Ali pošto je transakcija inače legalna, nema potrebe za njenom raskidom. Preporučljivo je zamijeniti entitet na strani kupca.
(V.F. Yakovlev, 1965.)
Prenos prava i obaveza kupca na tužioca vrši se i ako se smatra da je udeo već prenet na kupca. Dakle, ako je prijenos udjela u vlasništvu nad stambenim prostorom već prošao državnu registraciju, prilikom namirenja tužbenog zahtjeva sud u svojoj odluci naznačuje da kupca u kupoprodajnom ugovoru zamijeni tužiocem i da kupca zamijeni tužioca u upisu o pravu zajedničke svojine u Jedinstvenom državnom registru.
Praksa arbitraže
pp. 4, tačka 1.2 Rezolucije Plenuma Oružanih snaga Ruske Federacije od 10. juna 1980. br. 4.
Rok u kome se može tražiti prenos prava i obaveza kupca udela je tri meseca od dana kada je tužilac saznao za povredu svog prava (odnosno ovaj rok je zastarelost).
Praksa arbitraže
pp. "c" tačka 1.2 Rezolucije Plenuma Oružanih snaga Ruske Federacije od 10. juna 1980. br. 4.
Arbitražni sudovi smatraju da je predmetni period prekluzivan, odnosno računa se od dana prenosa udjela na kupca i ne podliježe vraćanju (vidi stav 20. Rezolucije Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 25. februara 1998. br. 8), ali, sa stanovišta postojeće prakse (uključujući i praksu arbitražnih sudova), stav Vrhovnog suda se čini ispravnijim.
6. Proširenje pravila o pravu preče kupovine na druge kompenzacione poslove za otuđenje akcija. Suvlasnici imaju pravo prečeg stjecanja udjela otuđenog trećim licima ne samo po osnovu kupoprodajnog ugovora, već i po drugim kompenziranim poslovima (barter, kompenzacija i sl.).
Praksa arbitraže
Član 7 Pregleda prakse primjene od strane arbitražnih sudova člana 409 Građanskog zakonika Ruske Federacije (Dodatak Informativnom pismu Prezidijuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 21. decembra 2005. N 102) .
Međutim, treba imati na umu da u ovim slučajevima suvlasnici koji ostvaruju svoje pravo preče kupovine moraju otuđiocu dati istu imovinu kao i trećem licu sticaocu. Ako to nije moguće (npr. kada se odredba sastoji u prenosu jedinstvene stvari), ne može se ostvariti pravo preče kupovine ostalih suvlasnika.
7. Ograničenje prava preče kupovine. Postoje dva slučaja takvog ograničenja:
Prvo. Sudska praksa ukazuje da se pravo preče kupovine ne primenjuje kod otuđenja udela po ugovoru o doživotnom izdržavanju sa izdržavanim licima, jer je u ovom ugovoru identitet sticaoca udela od značajnog značaja za otuđioca.
Praksa arbitraže
pp. "b" tačka 1.2 Rezolucije Plenuma Oružanih snaga Ruske Federacije od 10. juna 1980. br. 4.
Sekunda. U skladu sa stavom 1. čl. 250 Građanskog zakonika Ruske Federacije, pravo preče kupovine se ne primjenjuje u slučaju prodaje udjela na javnoj aukciji, jer je u ovom slučaju uspostavljen drugačiji postupak koji omogućava uzimanje u obzir interesa drugih suvlasnika. (vidi stav 2. stav 3. ovog poglavlja).
Javna licitacija je poseban način prodaje imovine dužnika na kojoj je sudskom odlukom oduzeta ovrha ili je predmet prinudne prodaje na osnovu odluke suda.
(L.A. Novoselova)
Ako aukcija za prodaju udjela nije javna, već se održava po volji vlasnika udjela u pravu zajedničkog vlasništva (član 447. Građanskog zakonika Ruske Federacije), tada se primjenjuju pravila o pre - pravo otkupa u potpunosti se primjenjuju na ugovor zaključen na takvoj aukciji. U tom slučaju svaki suvlasnik ima pravo zahtijevati prijenos prava kupca, koji je pobijedio na aukciji, na sebe.
