Yaşayış daşınmaz əmlakının əhəmiyyətli bir hissəsi ümumi mülkiyyətdədir. Ortaq mülkiyyət obyektlərlə əməliyyatlara müəyyən məhdudiyyətlər qoyur: pay sahibi onu satın almaqda üstünlük hüququ olan digər mənzil sahiblərini keçərək üçüncü şəxsə sata bilməz.
Mənzilin payını almaq üçün üstünlük hüququ nə adlanır və o, necə yaranır?
Başlamaq üçün, ümumi mülkiyyətin ortaq və ya ortaq ola biləcəyini aydınlaşdırmaq lazımdır. Sənətə görə. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 244-cü maddəsi, iki və ya daha çox şəxsə məxsus əmlak ümumi sayılır. Mülkiyyətçilərin dəqiq payları müəyyən edildikdə, əmlak paylı mülkiyyətdə, müəyyən edilmədikdə isə ortaq mülkiyyətdədir.
- Pay sahibi, əgər onun hərəkətləri digər mülkiyyətçilərin hüquqlarını pozmursa, ona öz mülahizəsinə əsasən sərəncam vermək hüququna malikdir.
- Birgə əmlak sahiblərdən biri tərəfindən satıla bilməz - bunun üçün ilkin bölünmə tələb olunur.
Üstünlüklü geri alma hüququ o zaman yaranır ki, səhmin sahibi onu satmaq qərarına gəlsin və bazar dəyərini müəyyən etsin. O, bu barədə sifarişli poçt və ya şəxsi bildirişlə digər sahiblərinə məlumat verməyə borcludur.
Məktubun alındığı tarixdən bir ay müddətində bitişik səhmlərin sahibləri satın almaq barədə qərar qəbul etməlidirlər.
İlk haqqı kim alır?
Aşağıdakılar mənzilin paylarını almaq hüququna malikdirlər:
- kommunal binalarda kvadratmetrlərin sahibləri;
- mənzillərdə pay sahibləri.
Kommunal mənzildə yaşayan qonşular tez-tez bir otaq satmaq üçün bir maneəyə çevrilirlər. Belə mənzil ayrı yaşayışı nəzərdə tutsa da, otaq xüsusi mülkiyyət və ya ümumi əmlakın payı kimi qeydə alına bilər. Hər iki halda alqı-satqı əməliyyatları aparılarkən, Art. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 250-ci maddəsi: qonşuların boş otaqları almaq üçün üstünlük hüququ var.
Bir ailənin yaşadığı bir mənzildən danışırıqsa, payı üçüncü tərəfə satmaq qeyri-mümkün və hətta absurd görünür, çünki onun fiziki sərhədlərini müəyyən etmək çox vaxt mümkün deyil (məsələn, 1-in payının 1/3 hissəsi). otaqlı mənzil). Lakin miras əmlak və ailə münaqişələri zamanı belə cəhdlər də olub. Səhmdarların geri satın almaq hüququna ciddi əməl edilməlidir.
Birgə mülkiyyətdə olan mənzilin bir hissəsi fərdi qaydada sərəncam verilə bilməz. Birincisi, hər bir mülkiyyətçinin paylarının müəyyən edilməsi ilə bölmə aparılmalıdır və yalnız bundan sonra siz öz payınızı sata bilərsiniz - əlbəttə ki, ortaq mülkiyyətçi ilk imtina hüququndan istifadə edəcəkdir.
Sualınız var və ya hüquqi yardıma ehtiyacınız var? Pulsuz konsultasiyadan yararlanın:
Qanun geri alma hüququnun üçüncü şəxslərə verilməsini qadağan edir: qohum və ya qonşu ilə ümumi əmlakın digər sahiblərini yan keçərək üçüncü şəxsin xeyrinə imtina imzalamaq üçün razılaşmaq mümkün olmayacaq.
Qanun önləyici qaydalara hansı istisnaları edir?
Üstünlük hüququ aşağıdakıların satışı istisna olmaqla, hər hansı alqı-satqı əməliyyatlarına və yaşayış binalarının paylarının mübadiləsinə şamil edilir:
- açıq hərraclarda daşınmaz əmlakın payları;
- ümumi mülkiyyətdə olan evin yerləşdiyi torpaq sahəsinin payları və ya bu evdəki binalar.
İstisna hədiyyə müqavilələridir - qanundakı bu boşluq bəzən qonşuları ilə razılığa gələ bilməyən kommunal mənzillərin sakinləri tərəfindən istifadə olunur. İmtina və bildirişlərlə büruzə verməmək üçün satıcı otağı guya hədiyyə olaraq alıcıya təhvil verir, lakin sonuncu dövlət xəzinəsinə vergi ödəməlidir - əgər o, donorun yaxın qohumu və ya həyat yoldaşı deyilsə. . Qonşular məhkəmədə sövdələşmənin uydurma olduğunu sübut edə bilsələr, o, etibarsız sayıla bilər.
Səhm satarkən pay almaqda üstünlük hüququnun həyata keçirilməsinə dair göstərişlər
Payın alqı-satqısı qanuni qaydalara uyğun olaraq tamamlanmalıdır. Təbii ki, alıcı qohum və ya qonşu olanda heç bir çətinlik yaranmır, amma kommunal mənzildə kvadratmetr satmaq istəyənlər nə etməlidir, amma qonşularından heç biri yaşayış sahəsini genişləndirmək arzusunu bildirməyib? Yoxsa düşünürlər, qərar verməyi gecikdirirlər və satıcının çox gözləmək imkanı yoxdur?
Belə hallarda İncəsənət qaydalarına əməl etməlisiniz. 250 Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsi. Qanun aşağıdakı hərəkətlərin alqoritmini təsdiq edir:
- səhmlərin satışı haqqında bildirişlərin yayılması (çatdırılması);
- yazılı girovdan imtina etmək;
- imtinalar olmadıqda - səhmdarların hər birinin xəbərdar edildiyi tarixdən bir ay gözləmək;
- payın şərikli mülkiyyətçiyə və ya kənar şəxsə satılması, əgər heç kim onların üstünlük hüququndan istifadə etməmişdirsə.
Addım 1. Sahibləri xəbərdar etmək
Paylaşılan əmlakın hər bir ortaq sahibinə payın yaxınlaşan satışı barədə məlumat verilməlidir. Sənədin mətnində satıcının adı, ünvanı, obyektin texniki xüsusiyyətləri və dəyəri, habelə Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin normasına istinadla alıcının adı və ünvanı göstərilməlidir. alıcının geri almaq üçün üstünlük hüququ vardır.
Sənədlər sifarişli poçtla göndərilir. İnventar və çatdırılma bildiriş formasını doldurun - bu məktubun ünvana çatdığını bildirəcək və alqı-satqı müqaviləsi tərtib edərkən faydalı olacaqdır.
Satış bildirişləri şəxsən də verilə bilər; bu halda sizə dublikat lazımdır - ünvan sahibinin imzalayacağı və tarixi göstərəcəyi surət. Bu yolla siz özünüzü qoruyacaqsınız və səhmdarlar sonradan sövdələşməyə etiraz etmək istəsələr, haqlı olduğunuzu sübut edə biləcəksiniz.
Addım 2. Bir ay gözləyin
Qanuna görə, hər bir ortaq sahibinə bu barədə düşünmək üçün bir ay vaxt verilir. Əgər bu müddətdən sonra heç kim ilk dəfə mənzildə pay almaqdan imtina etmək hüququnu bəyan etməyibsə, istənilən üçüncü şəxslə müqavilə bağlaya bilərsiniz.
Müqavilədə göstərilən payın faktiki dəyəri əvvəllər bitişik səhmlərin sahiblərinə elan edilmiş məbləğdən az olmamalıdır. Bu qaydanın pozulması əqdin məhkəmədə etibarsız sayılması üçün əsas olacaqdır.
Addım 3. Almaq üçün üstünlük hüququndan imtina
Bir neçə qonşu geri qaytarılmaq üçün müraciət etmədikdə və kvadrat metr almağa hazır bir alıcı olduqda, prosesi sürətləndirə bilərsiniz - lakin bu vəziyyətdə sakinlərin xoş niyyəti tələb olunacaq, onlar bəyanat yazmağa razı olacaqlar. imtinadan.
Addım 4. Pay alqı-satqısı müqaviləsinin icrası
Payı kimin almasından asılı olmayaraq - kommunal mənzildə olan keçmiş qonşu, qohum və ya üçüncü şəxs - müqavilə məcburi notarial qaydada təsdiq edilməlidir.
Norm "Daşınmaz əmlakın dövlət qeydiyyatı haqqında" 218-FZ Federal Qanununa dəyişikliklər edilməsi haqqında 172 saylı Federal Qanunun 7-ci maddəsi ilə təsdiq edilmişdir və 2017-ci il yanvarın 1-dən qüvvədədir.
Qayda yetkinlik yaşına çatmayanların və məhdud fəaliyyət qabiliyyəti olan vətəndaşların iştirakı ilə daşınmaz əmlakın özgəninkiləşdirilməsi üzrə hər hansı əməliyyatlara da şamil edilir.
Əqdin şərtləri ilə bağlı səhm alqı-satqısı müqaviləsinə dəyişiklik edilməsi zərurəti yaranarsa, tərəflər əlavə müqavilə bağlayırlar. Müqavilənin forması yazılır, onu tərtib etmək üçün nümunədən istifadə etmək məsləhətdir. Sənəddə müqavilənin təfərrüatları, onu təsdiq edən notariusun tam adı və reyestr qeydinin nömrəsi, habelə əməliyyatın tərəflərinin pasport rekvizitləri göstərilir.
Müqavilə müqaviləni ləğv etmir, yalnız bəzi bəndlərin məzmununu dəyişir - onların nömrələri və sənədin imzalandığı gündən qüvvəyə minən yeni şərtlər mətndə göstərilməlidir.
Əsas müqavilə kimi, müqavilə də notarius tərəfindən təsdiqlənir.
İmtina necə verilir?
Üstünlüklü satınalma hüququndan imtinanın qeydə alınması üçün paylı əmlaka sahib olan satıcı və ərizəçilər pasportları və mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyatı haqqında şəhadətnamə ilə notariat kontoruna gəlməlidirlər.
Bu prosedur ən çox yarım saat çəkəcək, bu müddət ərzində notariusun köməkçisi surətləri çıxaracaq, sənədləri hazırlayacaq və ərizəçilərin məlumatlarını daxil edəcək - iştirakçılar yalnız onları imzalayıb notariat təsdiqini gözləməli olacaqlar.
Başqa bir üsula da icazə verilir - əməliyyatın rəsmiləşdirilməsi üçün sənədləri təqdim edərkən qeydiyyat palatasında şəxsi iştirakı ilə imtina - lakin unutmayın ki, səhm alqı-satqısı müqaviləsi hələ də notariat qaydasında təsdiqlənməyi tələb edir.
Yaşayış daşınmaz əmlakının bir hissəsini satmaq çətin bir işdir, lakin heç də çətin deyil. Satıcı üçün əsas şey qanuni hərəkət etməkdir: digər sahiblərə 30 günlük fasilə almaq və saxlamaq üçün üstünlük hüququ barədə məlumat verin. Müddəti bitdikdən sonra, istəyən qonşular olmadıqda, sahibi üçüncü şəxslə müqavilə bağlaya bilər.
Ortaq mülkiyyətçilər daşınmaz əmlaka ümumi mülkiyyət hüququndakı payı satarkən üstünlük əldə etmək hüququna malikdirlər. Üstünlük hüququ ondan ibarətdir ki, ümumi əmlak payında pay satılarkən şərikli mülkiyyətçi şərikli mülkiyyətçi olmayan digər şəxslər üzərində həmin əmlakdan istifadə edir.
Üstünlük hüququ yalnız payın kənar şəxsə satıldığı hallarda tətbiq edilir. Əgər pay ümumi paylı mülkiyyətdə olan daşınmaz əmlakın ortaq sahibinə satılarsa, qalan şəriklilər özgəninkiləşdirilən payı əldə etmək üçün üstünlük hüququna malikdirlər, lakin yoxdur.
Əgər paylı mülkiyyətin bir neçə iştirakçısı özgəninkiləşdirilən payı almaq istəyirsə, onda həmin payı onlardan hansına satacağına satıcı qərar verir.
payın satışında üstünlük əldə etmək hüququndan istifadə edən şəxslərin bildirişi
Üstünlük hüququna riayət etmək üçün payın satıcısı digər ortaq mülkiyyətçilərə payın satıldığı qiyməti və digər şərtləri göstərməklə öz payını satmaq niyyəti barədə yazılı məlumat verməlidir.
Belə bildirişdə əmlakın yerləşdiyi ünvan, özgəninkiləşdirilən payın şərikli sahibinin kim olduğu, payın hansı qiymətə satıldığı, habelə əqdin digər şərtləri göstərilməlidir.
Xəbərdarlıq, satıcıya müəyyən edilmiş vaxtda faizlərin satışı və əməliyyatın şərtləri barədə ortaq sahibinə lazımi bildirişin sübutunu təqdim etməyə imkan verən istənilən şəkildə verilə bilər.
Təcrübədə aşağıdakı bildiriş üsullarından istifadə olunur:
- Notarius vasitəsilə ortaq sahiblərə məktubların göndərilməsi.
- Satıcı tərəfindən göndərilmiş qeydiyyatlı teleqramla (bildirişlə). Bu halda satıcı teleqramın təsdiq edilmiş surətini poçt şöbəsində almalıdır. Satıcı özü bildiriş teleqramını göndərməlidir. Əgər belə bir teleqram rieltor və ya şirkətin işçisi tərəfindən göndərilibsə, o zaman belə məlumat məxfi olduğu üçün satıcıdan belə bildirişin göndərilməsinə yazılı razılığı olmalıdır.
- Satıcı tərəfindən ortaq mülkiyyətçidən əlyazma qəbzi və bildirişlə tanışlıq qeydinin toplanması ilə birgə mülkiyyətçilərə fərdi bildiriş.
- Satıcının şərtləri ilə payı almaqdan imtina edən ortaq sahibdən notarial qaydada təsdiq edilmiş ifadənin alınması.
Çox vaxt müxtəlif səbəblərdən ortaq sahiblər payın satışına maneələr yaradır və satıcıdan bildiriş almaqdan yayınırlar. Əgər belə şərikli mülkiyyətçi teleqramı almaqdan imtina edərsə, poçtalyon ünvançının teleqramı almaqdan imtina etməsi barədə qeyd etməlidir, yalnız bu halda ortaq mülkiyyətçi alqı-satqı barədə xəbərdar edilmiş hesab ediləcək.
Bununla belə, Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 250-ci maddəsinə uyğun olaraq, bildiriş satıcının özü tərəfindən yazılı şəkildə edilməlidir və buna görə də teleqram, şifahi, SMS və ya elektron poçtla bildirişin heç bir qanun pozuntusunu təşkil etməyəcəyinə inanmaq üçün əsas var. müvafiq bildiriş.
Əgər ortaq mülkiyyətçi yetkinlik yaşına çatmayan və ya fəaliyyət qabiliyyəti olmayandırsa, bu barədə qəyyumluq və qəyyumluq orqanına və qəyyumlara bildiriş göndərilməlidir.
Satıcı şərikli mülkiyyətçinin yerini bilmirsə, bildiriş onun məlum olduğu son yaşayış yerinə göndərilməlidir. Bundan əlavə, satıcının şərikli mülkiyyətçinin yaşayış yerini müəyyənləşdirmək üçün tədbirlər gördüyünə dair sübutlar, məsələn, ünvan arayışları, bələdiyyə və vergi orqanlarından bu ortaq mülkiyyətçi ilə vergiləri ödəmək üçün borcların olması barədə arayışlar olmalıdır. bu əmlak və s.
"Daşınmaz əmlaka hüquqların və onunla aparılan əməliyyatların dövlət qeydiyyatı haqqında" Federal Qanunun 24-cü maddəsində qeyd olunur ki, daşınmaz əmlakın payını kənar şəxsə satarkən, satıcının bütün şərikli mülkiyyətçilərin yazılı bildirişini və ya onların satın almaqdan imtina etməsini təsdiq edən sənədlər. pay dövlət qeydiyyatına alınması üçün ərizəyə əlavə edilməlidir. Bu halda ümumi əmlakda pay hüququnun dövlət qeydiyyatı satıcının pay haqqında paylı mülkiyyətdə qalan iştirakçılara bildiriş verdiyi vaxtdan keçən müddətdən asılı olmayaraq həyata keçirilir.
Belə sənədlər əlavə edilmədikdə, dövlət qeydiyyatı orqanı, qeydiyyat zamanı ayın müddəti başa çatmadıqda, satıcının bütün şərikli mülkiyyətçiləri xəbərdar etdiyi andan bir ayadək dövlət qeydiyyatını dayandırmalıdır.
Müvafiq qaydada xəbərdar edilmiş şəriklilər bildirişi aldığı tarixdən bir ay ərzində satıcının payı almaq təklifinə cavab vermədikdə, onlara lazımi qaydada məlumat verilmiş sayılır.
Ortaq mülkiyyətçi bir müddət dayanmağa çalışdıqda, özgəninkiləşdirilən payı satıcının şərtləri ilə almağa razı olduğunu bildirir, lakin sonradan bunu özü etmir. Belə hallarda, bu şəxsə ikinci dərəcəli bildiriş göndərilməlidir ki, burada alıcının əməliyyatı başa çatdırmaq üçün müqavilə üzrə ödənilməli olan pul məbləği ilə müəyyən vaxtda konkret notariusda görünməsi lazımdır. O, gəlməsə, başqa şəxslə müqavilə bağlanacaq.
Kommunal mənzildə bir otaq satarkən üstünlük almaq hüququ
Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinin 42-ci maddəsinə uyğun olaraq, kommunal mənzildə bir otaq satarkən, satın almada üstünlük hüququna da riayət edilməlidir. Yəni, mənzilin qalan otaqlarının sahibləri özgəninkiləşdirilən otağı almaqda üstünlük hüququndan istifadə edirlər.
Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinin bu normasına uyğun olaraq, kommunal mənzildə bir otağın satıcısı digər otaqların sahiblərinə otağın satışı barədə məlumat verməlidir. Kommunal mənzildə otaqların digər sahiblərini xəbərdar etmək qaydası və ona cavab vermək üçün son tarix payın satışı ilə eynidir.
Üstünlük hüququna əməl edilməməsinin nəticələri.
Sənətin 3-cü bəndi. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 250-ci maddəsi, üstünlük satın alma hüququnun pozulmasının nəticələrini müəyyən edir. Bu qaydada qeyd olunur ki, maraqlı şərikli mülkiyyətçi üç ay müddətində məhkəmədə alıcının hüquq və vəzifələrinin ona keçməsini tələb edə bilər. Bu müddət xüsusi məhdudiyyət müddətidir, bundan sonra məhkəmə müdafiəsinə arxalana bilməzsiniz.
Belə hallarda ortaq mülkiyyətçi alıcının hüquq və vəzifələrinin özünə keçməsi tələbi ilə məhkəməyə iddia qaldırır. Belə bir ərizə satılan payın dəyərindən asılı olaraq dövlət rüsumu ilə ödənilir. Hakimin təklifi ilə iddiaçı işə baxarkən ədliyyə şöbəsinin və ya məhkəmənin depozit hesabına alıcının payın alınması ilə bağlı xərclərini ödəmək üçün kifayət qədər məbləğdə pul qoymalıdır, yəni. , alış qiyməti, rüsumların ödənilməsi xərcləri, rüsumlar və əməliyyatın icrası ilə bağlı digər xərclər. Alıcının hüquqları iddiaçının bank hesabına həbs qoyulmaqla təmin edilə bilər. İddiaçı bunu etmədikdə, bu, məhkəmənin iddianı rədd etməsi üçün əsas olacaqdır. İddiada cavabdehlər satıcı və alıcı, üçüncü tərəf qeydiyyat orqanı olacaq.
İddiaçının tələbləri təmin edildikdə, alıcının bütün hüquq və vəzifələri ona keçir və paya mülkiyyət hüququnun keçməsi dövlət qeydiyyatı orqanında qeydə alınır.
Hələ oxşar məqalələr yoxdur.
Özəlləşdirilən mənzildə payın satışı yalnız digər mülkiyyətçilərin onların üstünlük hüququndan rəsmi imtinası olduqda mümkündür.
Gələcəkdə hər hansı fikir ayrılığının qarşısını almaq üçün bütün hüquqi incəlikləri nəzərə alaraq imtinanı düzgün şəkildə rəsmiləşdirmək vacibdir.
Prosedurun necə həyata keçirildiyini və ilk imtina hüququnuzdan uğurla imtina etmək üçün nəyin lazım olduğunu daha ətraflı nəzərdən keçirək.
✔
✔
✔
✔
✔
✔
○ Üstünlük hüququ nədir?
Birinci imtina hüququ o deməkdir ki, əgər pay sahibi onu satmaq istəyirsə, ilk növbədə onu başqa sahiblərə təklif etməlidir. Yalnız almaqdan imtina etdikdə o, evi satışa çıxara bilər.
Buradan belə nəticə çıxır ki, əgər siz mənzilin bir hissəsini satmağı planlaşdırırsınızsa, niyyətiniz barədə şəriklilərə əvvəlcədən xəbərdarlıq etməli olacaqsınız. Bu şərtə əməl edilməməsi ilə bağlı ittihamların riskini aradan qaldırmaq üçün bunu yazılı şəkildə etmək məsləhətdir.
Birgə sahiblərlə münasibətlər yaxşı olarsa, onlar heç bir problem olmadan satın almaqdan imtina edəcəklər, bundan sonra sakitcə alıcı axtarmağa başlaya bilərsiniz. Ancaq münasibətlərdə hər hansı bir çətinlik olarsa, satın almaq təklifi ilə qeydə alınmış məktub göndərməli və cavab gözləməli olacaqsınız. Bildiriş tarixindən etibarən 30 gün ərzində gəlməzsə, satmaq hüququnuz var.
○ Qanun nə deyir?
Ortaq mülkiyyət iştirakçılarının hüquqi münasibətlərini tənzimləyən əsas hüquqi akt Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsidir. Sənətdə. Bu qanunun 250-si üstünlük hüququnu xüsusi olaraq tənzimləyən qaydaları nəzərdə tutur.
Ümumi mülkiyyət hüququndakı payı kənar şəxsə satarkən, paylı mülkiyyətdə qalan iştirakçılar satılan payı satıldığı qiymətə və digər bərabər şərtlərlə almaqda üstünlük hüququna malikdirlər. açıq hərracda satış, habelə torpaq sahəsinin ümumi mülkiyyət hüququndakı payın belə torpaq sahəsində yerləşən bina və ya tikilinin bir hissəsinin mülkiyyətçisi və ya binanın mülkiyyətçisi tərəfindən satılması halları göstərilən bina və ya tikilidə (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 2150-ci maddəsinin 1-ci bəndi).
Eyni zamanda, Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsi yalnız digər sahiblərin pay almaq hüququnu deyil, həm də obyektin üçüncü tərəfə təklif ediləcəyi eyni şərtlərdə bunu etmək imkanını tənzimləyir.
Mənzilin payının satılması qaydası da aşağıdakılarla tənzimlənir:
- Rusiya Federasiyasının Ailə Məcəlləsi.
- Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsi.
○ Səhmdarın üstünlük hüququndan imtina etməsi.
Mənzilin bir hissəsini almaq təklifindən imtina etmək onun sahibinə üçüncü şəxslə əqd bağlamaq imkanı vermək deməkdir. İmtinanızı necə düzgün rəsmiləşdirməyə baxaq.
✔ Hansı sənədlər lazımdır?
İki üsuldan birini istifadə edə bilərsiniz:
- Rəsmi nitq tərzinə uyğun olaraq sərbəst formada yazılı imtina yazın və notarius tərəfindən təsdiqlənsin.
- İmtinanı doldurun və şəxsən Rosreestr-ə təqdim edin (ən az istifadə olunur).
Bu halların hər birində sizdən tələb olunacaq:
- Şəxsi pasport.
- Payın mülkiyyət faktını təsdiq edən mənzilin mülkiyyət sənədləri.
✔ Prosedurun xüsusiyyətləri.
İmtina prosesi çox çətin deyil. Lazım olan tək şey satınalma təklifinin rədd edilməsini düzgün formada rəsmiləşdirməkdir. Əgər pay sahibi yetkinlik yaşına çatmayandırsa, onun qanuni nümayəndəsi onun adından imtinanı rəsmiləşdirir. Bundan əlavə, hər bir ortaq mülkiyyətçinin üç ay müddətində mənzilin satışına etiraz etmək və alıcının hüquq və vəzifələrinin özlərinə keçməsini tələb etmək lazımdır.
Əgər kommunal mənzildən danışırıqsa və siz qalan otaqların sahiblərini heç vaxt görməmisinizsə, bu, sizi planlaşdırılan satış barədə xəbərdar etmək və imtina almaq zərurətindən azad etmir. Bunu etmək üçün, Rosreestr-dən çıxarış sifariş edə bilərsiniz, bu da kimin hansı paya sahib olduğunu göstərəcəkdir.
Üstünlük hüququnun həyata keçirilməsi digər xüsusiyyətlərə malikdir:
- Əgər pay satılmayıb, dəyişdirilib və ya hədiyyə verilibsə, müşahidə olunmaya bilər.
- Bir neçə mülkiyyətçi payın alınmasına razılıq versə belə, onlardan yalnız biri ilə əqd bağlana bilər.
- Payın ortaq mülkiyyətçilərə təklif edilməsi şərtləri üçüncü şəxslərlə əqd bağlayarkən olduğu kimi olmalıdır.
✔ Almaqdan imtina nümunəsi.
Sənədin ciddi forması olmasa da, onun doldurulması üçün müəyyən tələblər var. Beləliklə, mətndə yazmalısınız:
- Mənzilin ünvanı və onun xüsusiyyətləri (əmlakın sahəsini və ya onun bütün mənzilə nisbətini göstərməlisiniz).
- Qiyməti göstərən satınalma təklifi faktı.
- Verilmiş təklifə baxılma müddəti.
- İmtina verən şəxs haqqında məlumat (tam adı, əlaqə və pasport məlumatları).
- Tarix, imza, notarius möhürü.
○ İlkin satınalma hüququndan imtinanın nəticələri hansılardır?
Almaq üçün üstünlük hüququndan imtina etmək olmaz; Və o, ilk növbədə, payın mənzildə yaşamaq hüququnu alacaq üçüncü tərəf alıcıya satıla biləcəyi ilə hədələyir.
✔ Səhmlərin üçüncü şəxslərə satışı.
Qalan səhmdarlar artıq satın almaqdan imtina edibsə və ya satış barədə bildirişindən 30 gün keçibsə, pay üçüncü tərəf alıcıya satıla bilər. Bu zaman əməliyyat standart alqı-satqı sxeminə uyğun həyata keçirilir. Bu halda, alıcının riski var:
- Fikirlərini dəyişən ortaq sahiblərin əməliyyata etiraz etməsi.
- Yeni qonşularla fikir ayrılıqlarının yaranması.
Ancaq mənzilin yalnız bir hissəsi satılan zaman daşınmaz əmlakın aşağı qiyməti çoxlarını cəlb edir. Müvafiq olaraq, hər kəs özü üçün risk səviyyəsini şəxsən müəyyən edir.
Üstünlük hüququ anlayışı. Almaq üçün üstünlük hüququnun həyata keçirilməsi qaydası. Həyata keçirilməsinin nəticələri. İcra edilməməsinin nəticələri. Üstünlüklü satınalma hüququnun pozulmasının nəticələri. Səhmlərin özgəninkiləşdirilməsinə görə üstünlük əldə etmək hüququna dair qaydaların digər kompensasiyalı əqdlərə uzadılması. İlkin satınalma hüququnun məhdudlaşdırılması.
1. Birgə mülkiyyətçi öz payını digər ortaq mülkiyyətçilərə və ya üçüncü şəxslərə (ortaq mülkiyyətçi olmayan) sata bilər. Səhm icazəsiz şəxslərə satılırsa, qalan ortaq sahiblər satılan payı satıldığı qiymətə və digər bərabər şərtlərlə almaqda üstünlük hüququna malikdirlər (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 250-ci maddəsinin 1-ci bəndi). Federasiya).
Səhm almaq üçün üstünlük hüququ şərikli mülkiyyətçinin onun şəxsiyyəti ilə ayrılmaz şəkildə əlaqəli hüququdur (almaq üçün üstünlük hüququnun verilməsinə icazə verilmir).
2. Birinci imtina hüququnun həyata keçirilməsi qaydası:
Birinci. Səhm satıcısının öhdəlikləri. Səhm satıcısı öz payını kənar şəxsə satmaq niyyəti barədə onu satdığı qiyməti və digər şərtləri göstərməklə digər şəriklilərə yazılı məlumat verməyə borcludur.
İkinci. Ortaq mülkiyyətçilərin hüququ. Ortaq mülkiyyətçilər kənar şəxslə eyni şərtlərlə pay əldə etmək arzusunu ifadə edə bilərlər.
üçüncü. Üstünlük hüququnun həyata keçirilməsi üçün son tarixlər:
daşınar əmlak üzərində pay özgəninkiləşdirildikdə, satıcının bildirişini aldığı tarixdən 10 gün ərzində;
Daşınmaz əmlak üzərində pay özgəninkiləşdirildikdə, satıcının bildirişini aldığı tarixdən 1 ay müddətində.
3. Üstünlüklü alış hüququnun həyata keçirilməsinin nəticələri - satıcı payı almağa razılığını bildirmiş şərikli mülkiyyətçiyə öz payını özgəninkiləşdirir. Bir neçə ortaq mülkiyyətçi razılıq vermişsə, satıcı öz payını ortaq mülkiyyətçilərin paylarına nisbətdə hissə-hissə özgəninkiləşdirir.
4. Üstünlüklü satınalma hüququnun həyata keçirilməsindən imtinanın nəticələri. Üstünlük hüququndan istifadə etməkdən imtina aşağıdakılardır:
a) aktiv hərəkətlər - üstünlük hüququnun həyata keçirilməsi üçün müəyyən edilmiş müddətlərdə payı almaqdan imtina barədə pay satıcısına bildiriş;
b) passiv hərəkətlər - səhmin satıcısına payı almaq niyyəti barədə məlumat verilməməsi.
Yalnız imtiyazlı satınalma hüququnu həyata keçirməkdən imtina edildikdə, payın satıcısı öz payını digər ortaq mülkiyyətçilərə bildirilmiş şərtlərlə kənar şəxsə satmaq hüququna malikdir.
5. Üstünlüklü satınalma hüququnun pozulmasının nəticələri. Səhm satıcısı tərəfindən üstünlük hüququnun pozulması aşağıdakılardır:
a) ortaq mülkiyyətçilərdən heç birinə xəbər vermədən payın kənar şəxsə satılması;
b) payın şəriklilərin bildirişində göstərilən şərtlərdən başqa şərtlərlə kənar şəxsə satılması.
Pozulmuş üstünlük hüququnu qorumağın yeganə yolu, ortaq mülkiyyətçinin pay alıcısının hüquq və vəzifələrini ona ötürmək üçün məhkəməyə iddia qaldırmasıdır (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 250-ci maddəsinin 3-cü bəndi). . Payın alqı-satqısı müqaviləsinin özü üstünlük hüququnun pozulmasına görə etibarsız hesab edilə bilməz.
Əqd (üstünlük hüququnu pozmaqla) predmet tərkibinə görə qeyri-qanunidir və buna görə də bu hissədə etibarsız hesab edilməlidir. Amma əməliyyat başqa cür qanuni olduğu üçün onu ləğv etməyə ehtiyac yoxdur. Müəssisənin alıcının tərəfində dəyişdirilməsi məqsədəuyğundur.
(V.F. Yakovlev, 1965)
Alıcının hüquq və vəzifələrinin iddiaçıya keçməsi hətta payın artıq alıcıya keçmiş hesab edildiyi halda da həyata keçirilir. Belə ki, əgər yaşayış sahəsinin mülkiyyətindəki payın ötürülməsi artıq dövlət qeydiyyatından keçibsə, iddianı təmin edərkən məhkəmə öz qərarında alqı-satqı müqaviləsində alıcının iddiaçı ilə əvəz edilməsini və alıcının Vahid Dövlət Reyestrində paylı mülkiyyət hüququ haqqında qeyddə iddiaçı.
Arbitraj təcrübəsi
səh. 4 Rusiya Federasiyası Silahlı Qüvvələri Plenumunun 10 iyun 1980-ci il tarixli 4 nömrəli Qərarının 1.2-ci bəndi.
Səhm alıcısının hüquq və vəzifələrinin ötürülməsi tələb oluna biləcəyi müddət iddiaçının hüququnun pozulduğunu bildiyi gündən üç aydır (yəni bu müddət iddia müddətidir).
Arbitraj təcrübəsi
səh. Rusiya Federasiyası Silahlı Qüvvələri Plenumunun 10 iyun 1980-ci il tarixli 4 nömrəli Qərarının "c" bəndi 1.2.
Arbitraj məhkəmələri hesab edirlər ki, sözügedən müddət preklüzivdir, yəni payın alıcıya verildiyi gündən hesablanır və bərpa olunmur (Ali Arbitraj Məhkəməsi Plenumunun Qərarının 20-ci bəndinə bax). Rusiya Federasiyası, 25 fevral 1998-ci il, № 8), lakin mövcud təcrübə baxımından (arbitraj məhkəmələrinin təcrübəsi də daxil olmaqla) Ali Məhkəmənin mövqeyi daha düzgün görünür.
6. Səhmlərin özgəninkiləşdirilməsi üzrə üstünlük əldə etmək hüququna dair qaydaların digər kompensasiyalı əqdlərə qədər uzadılması. Ortaq mülkiyyətçilər üçüncü şəxslərə özgəninkiləşdirilən payı təkcə alqı-satqı müqaviləsi ilə deyil, həm də digər kompensasiyalı əməliyyatlar (barter, kompensasiya və s.) əsasında əldə etməkdə üstünlük hüququna malikdirlər.
Arbitraj təcrübəsi
Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 409-cu maddəsinin arbitraj məhkəmələri tərəfindən tətbiq edilməsi təcrübəsinin nəzərdən keçirilməsinin 7-ci bəndi (Rusiya Federasiyası Ali Arbitraj Məhkəməsi Rəyasət Heyətinin 21 dekabr 2005-ci il tarixli N 102 məlumat məktubuna əlavə) .
Bununla belə, yadda saxlamaq lazımdır ki, bu hallarda üstünlük hüququndan istifadə edən şərikli mülkiyyətçilər özgəninkiləşdirənə üçüncü tərəfin alıcısı ilə eyni əmlakı verməlidirlər. Bu mümkün olmadıqda (məsələn, müddəa unikal əşyanın verilməsindən ibarət olduqda), digər ortaq mülkiyyətçilərin üstünlük hüququ həyata keçirilə bilməz.
7. Almaq üçün üstünlük hüququnun məhdudlaşdırılması. Belə bir məhdudiyyətin iki halı var:
Birinci. Məhkəmə təcrübəsi göstərir ki, himayədarları ilə ömürlük saxlama müqaviləsi üzrə pay özgəninkiləşdirilərkən üstünlük hüququ tətbiq edilmir, çünki bu müqavilədə payı alanın şəxsiyyəti özgəninkiləşdirən üçün mühüm əhəmiyyət kəsb edir.
Arbitraj təcrübəsi
səh. Rusiya Federasiyası Silahlı Qüvvələri Plenumunun 10 iyun 1980-ci il tarixli 4 nömrəli Qərarının "b" bəndi 1.2.
İkinci. Sənətin 1-ci bəndinə uyğun olaraq. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 250-ci maddəsinə əsasən, bir payın açıq hərracda satılması halında üstünlük hüququ tətbiq edilmir, çünki bu halda digər ortaq mülkiyyətçilərin maraqlarını nəzərə almağa imkan verən fərqli bir prosedur müəyyən edilir. (bu fəslin 2 § 3-cü bəndinə baxın).
Açıq hərrac borclunun məhkəmənin qərarı ilə girov qoyulmuş və ya məhkəmənin qərarı ilə məcburi satışa çıxarılmalı olan əmlakının satışının xüsusi üsuludur.
(L.A. Novoselova)
Bir səhmin satışı üzrə hərrac açıq deyilsə, lakin ümumi mülkiyyət hüququndakı pay sahibinin iradəsi ilə keçirilirsə (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 447-ci maddəsi), onda ilkin qaydalar. -belə hərracda bağlanmış müqaviləyə satınalma hüququ tam tətbiq edilir. Bu halda, hər bir şərikli mülkiyyətçinin hərracda qalib gələn şəxs olan alıcının hüquqlarının özünə keçməsini tələb etmək hüququ vardır.
