Mənzildə pay almaqdan ilkin imtina hüququ əmlakın şərikli sahibinə ilk növbədə mənzildəki payı almağa zəmanət verir və o, imtina etdikdə satış ümumi qaydalara uyğun olaraq həyata keçiriləcəkdir. kənar şəxsə alqı-satqı əməliyyatı. Üstəlik, üstünlük hüququ təkcə daşınmaz əmlakın satışı zamanı deyil, həm də onun mübadilə müqaviləsi əsasında verilməsi halında da tətbiq edilir.
Əlavə oxumağa dəyər:
Ortaq mülkiyyətdə olan daşınmaz əmlak obyektləri
Bir neçə mülkiyyətçinin eyni vaxtda mülkiyyətində olan mənzil birgə mülkiyyət hüququ ilə onlara məxsusdur. Bu o deməkdir ki, onların hər birinin əmlaka məxsus payı var və onu satışa çıxara bilər. Mənzilin bir hissəsini satarkən, üstünlük hüququnu pozmamaq vacibdir.
Əvvəla, üstünlük hüququ digər şərikli mülkiyyətçilərin mülkiyyət hüquqlarının bir növ müdafiəsi kimi çıxış edir və nəinki gəlirli əsaslarla əmlak əldə etməyə, həm də onun bir neçə hissəsini birlikdə birləşdirməyə imkan verir.
Çox vaxt mənzil qohumları ilə ortaq mülkiyyətdir. Bir qayda olaraq, bu, əmlakın aşağıdakılar nəticəsində əldə edilməsi ilə əlaqədardır:
- özəlləşdirmə;
- miras;
- alışlar və ya ianələr.
Lakin yaşayış sahəsinin sahibləri qohum olsalar və onlardan biri öz hissəsini özgəninkiləşdirmək niyyətində olsa belə, üstünlük hüququ da öz təsirini genişləndirir.
Qohumlardan pay almaq da yad adamdan almaq kimi baş verir. Beləliklə, ilkin satınalma qaydaları eynidir və gələcəkdə məhkəmə çəkişmələrinin qarşısını almaq üçün riayət edilməlidir.
Mənzil paylarının satışı və alınması qaydaları
Payın alınmasının bütün qanuni tələblərə uyğun olması üçün aşağıdakı qaydalara əməl edilməlidir:
- Satıcı bütün digər ortaq sahibləri qarşıdan gələn satış barədə əvvəlcədən xəbərdar etməyə borcludur. Satılan hissə ilə bağlı gələcək iddiaların və mübahisələrin qarşısını almaq üçün yazılı bildiriş vermək daha yaxşıdır. Şifahi bildiriş sübut olmadığı üçün satmaq niyyəti barədə poçtla məktub göndərməyə dəyər.
- Xəbərdar edilmiş şəxslərin satınalma qərarı verməli olduğu müddət bildirişin alındığı tarixdən 30 gündür.
- Əmlakın satış qiyməti və alqı-satqı şərtləri bütün mümkün alıcılar, o cümlədən üstünlük hüququna düşənlər üçün bərabər olmalıdır.
- Bir neçə sahib eyni vaxtda mənzilin bir hissəsini almaq istəsə, satıcı alıcı seçə bilər.
- Heç bir ortaq mülkiyyətçi satın almaq istəyini şifahi və ya yazılı şəkildə bildirmədiyi halda, belə susqunluq imtinaya bərabər ola bilər.
Əgər kimsə payı almağa razılıq veribsə, bu faktı sənədləşdirmək məsləhətdir, məsələn, geri qaytarılma müddətini nəzərdə tutan yazılı müqavilə tərtib etmək. Lakin pay alınmazsa, satıcı onu başqa alıcılara sata bilər.
Üçüncü tərəflərə satış bir neçə halda mümkündür:
- ortaq mülkiyyətçilərdən heç biri yaşayış sahəsinin bir hissəsini almaq iradəsini bildirmədikdə (alış-veriş adi alqı-satqı əməliyyatında olduğu kimi həyata keçiriləcək);
- əmlak açıq hərrac yolu ilə satıldıqda.
Satıcı qəsdən üstünlük hüququna məhəl qoymursa, ortaq mülkiyyətçi satışdan şikayət etmək üçün məhkəməyə müraciət edə bilər.
Mənzilin payının alınmasının müsbət və mənfi tərəfləri
Üstünlük hüququ mülkiyyət hüququnda öz payını artırmağa və artırmağa imkan verir. Satılan hissəni almaqla ortaq mülkiyyətçi bununla da əmlakdakı payını artıra bilər.
Əgər mənzil, tutaq ki, hər birinin yarısına hüququ olan yalnız iki şəxsə məxsusdursa, onda ½ hissə şəklində pay almaq ən məqbul seçim olardı ki, bu da sizə mülkiyyətçi olmağa imkan verəcəkdir. bütün obyektin. Bu, mənzilin bir hissəsinin alınmasının böyük üstünlüyüdür.
Bundan əlavə, satıcının özü üçün əmlakın bir hissəsini ilk imtina hüququ altında təhvil vermək daha sərfəlidir, çünki bütün əmlakı deyil, onun kiçik bir hissəsini satmaq olduqca çətindir. Mənzilin bir hissəsi şəklində bu cür alışlar yüksək mənzil qiymətləri səbəbindən paytaxt və rayon şəhərləri üçün xarakterikdirsə, kiçik qəsəbələrdə kiminsə mənzilin bir hissəsini, xüsusən də digər kirayəçilər - sahiblərlə birlikdə ala bilməsi çox nadirdir. .
Kommunal mənzildə bir otaq alarkən və ya satarkən, otaq yoldaşlarınızı yazılı şəkildə xəbərdar etməklə üstünlük hüququ tətbiq etmək vacibdir. Buna görə də, çox vaxt kommunal mənzildə bir otağın sakinləri yaşayış sahəsini artırmaq üçün onun otağını qonşudan almaq niyyətindədirlər.
Obyektin bir hissəsinin alqı-satqısının digər nüansı üstünlük hüququ pozulduqda yarana biləcək hüquqi risklərdir. Risklər adətən kənar alıcıya məruz qalır, ona əmlak digər sahibləri xəbərdar etmədən satıla bilər, o da öz növbəsində məhkəməyə müraciət edə bilər.
Buna görə də, adətən kənar alıcılar onun bir hissəsi kimi mənzil almağa risk etmirlər. Ancaq mənzil payının satışı ilə bağlı bütün qanuni qaydalara əməl olunarsa, belə bir əməliyyatdan qorxmaq lazım deyil.
Birgə sahiblərin bildirişi barədə təsdiqedici sənəd olaraq, satıcıdan bu şəxslərə göndərdiyi məktubu və ya satın almaqdan yazılı imtinasını tələb edə bilərsiniz. Bu sənədlərə sahib olduqda, lazımsız fəsadlar olmadan arzu olunan sayğacları almaq şansı daha yüksəkdir.
Hələ suallarınız var?
Sualınızı aşağıdakı formada yazın və ətraflı hüquqi məsləhət alın:
Ali Məhkəmə bir mənzil mübahisəsindən nümunə götürərək, ortaq mənzildə pay satarkən hansı qaydalara əməl edilməli olduğunu izah etdi. Bir ailə deyil, ümumi bir mənzildə birlikdə yaşayan insanların həyatını idillik adlandırmaq çətindir. Ona görə də ilk fürsətdə belə vətəndaşlar qonşularından xilas olub ayrı mənzildə yaşamaq istəyirlər. Bu cür birgə yaşayanların istəyi başa düşüləndir, lakin mənzildə hətta öz paylarının sərəncamında o qədər tələlər var ki, nəinki adi insanlar onlara büdrəyir. Hətta hakimlər də səhv edirlər.
Bizim vəziyyətimizdə hekayə bir vətəndaşın qonşusunun hərəkətlərindən qəzəblənən Tümen rayon məhkəməsinə müraciət etməsi ilə başladı. Mübahisənin mahiyyəti belədir - hər birinin uşağı olan iki qadın bərabər payla bir mənzilə sahib idi. Məlum olub ki, sakinlərin hər birinin - iki böyük və iki uşağın dörddə bir payı var.
Onlardan biri öz payını və uşağın payını ayrıca mənzilə dəyişmək variantını tapdı. Vətəndaş dörd nəfərdən ibarət müəyyən ailə ilə müqavilə bağlayıb. Təbii ki, mənzilin ikinci sahibi bu mübadiləni bəyənmədi və o, mübadilə müqaviləsinin qonşunun mənzildəki payını almaq üçün onun üstünlük hüququnu pozduğunu sübut etmək üçün məhkəməyə müraciət etdi. Rayon məhkəməsi iddiaçı ilə razılaşdı. Regional məhkəmə bu qərarı qüvvədə saxlayıb. İncimiş müttəhim Ali Məhkəməyə gəlib. Orada Mülki İşlər üzrə Məhkəmə Kollegiyası icraatın nəticələrini öyrənib və hesab edib ki, şikayət təmin oluna bilər.
Məhkəmə öz payını satmaq qərarına gələn şəxsin məktubunun düzgün tərtib edilib-edilmədiyini müəyyən etməlidir
Ali Məhkəmə həmkarlarına xatırladıb ki, Mülki Məcəllənin 250-ci maddəsində deyilir: ümumi mülkiyyət hüququndakı pay kənar şəxsə satıldıqda, paylı mülkiyyətin qalan iştirakçıları bu səhmləri almaqda üstünlük hüququna malikdirlər. Üstəlik, payın satıldığı qiymətə və digər bərabər şərtlərlə. İstisna səhmlərin açıq hərracda satışıdır.
Qanunda həmçinin qeyd olunur ki, payı satan şəxs payını kənar şəxsə satmaq niyyəti barədə paylı mülkiyyətin digər iştirakçılarına yazılı məlumat verməyə borcludur. Eyni məktubda kvadrat metrlərin satıldığı qiymət və şərtləri göstərməlisiniz.
Qanun ortaq sahibinə düşünmək və satın almaq üçün bir ay vaxt verir. Paylı mülkiyyətdə qalan iştirakçılar qonşunun payını almaqdan imtina edərlərsə və ya susarlarsa, kvadratmetrlərin sahibi onlara istədiyi kimi sərəncam vermək hüququna malikdir.
Bilmək vacib olan başqa şey budur: qanuna görə, əgər mülkiyyətçi öz payına qonşunun üstünlük hüququnu pozaraq sərəncam verirsə, o zaman paylı mülkiyyətin hər hansı digər iştirakçısı üç ay müddətində məhkəmə yolu ilə hüquq və vəzifələrin yerinə yetirilməsini tələb etmək hüququna malikdir. alıcının özünə keçir. Və bu qaydalar mübadilə müqaviləsi üzrə pay özgəninkiləşdirilərkən də tətbiq edilir. Qanunun yuxarıda göstərilən bütün müddəalarından Ali Məhkəmə belə nəticəyə gəlir: belə işlərə baxarkən məhkəmələrin müəyyən etməli olduğu hüquqi əhəmiyyətli hal öz payından qurtulmaq qərarına gələn vətəndaşın düzgün tərtib edilmiş bildirişinin olması və ya olmaması olacaqdır. . Qonşuya belə bir "xoşbəxtlik məktubunun" düzgün tərtib edilməsi payın qiymətinin və digər şərtlərin göstəricisi, həmçinin digər ortaq sahiblərin ödəmə qabiliyyətinin təsdiqidir.
Bizdə isə yerli məhkəmə bu mübahisəni həll edərək öz payını və qızının payını dəyişmək istəyən vətəndaşın qonşusuna düzgün xəbər verdiyinə dair sübut görməmişdir. Buna görə də, məhkəmə mübadilə müqaviləsinin qonşunun payın prioritet alınması hüququnu pozduğuna qərar verdi.
Mübahisənin düzgün həlli üçün Ali Məhkəmənin fikrincə, ödəmə qabiliyyətinin təsdiqi - yəni iddiaçının qonşuların payını, yəni mənzilin yarısını almaq üçün pulunun olması faktı da mühüm əhəmiyyət kəsb edirdi. Bizim hekayəmizdə nədənsə məhkəmə qonşunun ödəmə qabiliyyəti ilə belə maraqlanmırdı.
Ali Məhkəmə xatırladıb ki, məhkəmədə alıcının hüquqlarının özünə keçməsini tələb edərkən, iddiaçı alıcının ödədiyi məbləği, rüsumları və rüsumları Rusiya Federasiyasının təsis qurumunda Məhkəmə Departamentinin bank hesabına köçürməyə borcludur. alıcıya ödənilməli və xərclərin bir hissəsini satın alarkən çəkdiyi xərclərin ödənilməsi.
Ali Məhkəmə vurğuladı: İddianın təmin edildiyi halda belə pul depoziti məhkəmə qərarının vaxtında icrasına kömək edir. Amma yazdığımız iddiaya görə, bank hesabına pul qoyulmayıb və buna görə də məhkəmə qərarı icra olunmayıb.
Bundan başqa, Yargıtay Məhkəmə Kollegiyası əhəmiyyətli bir detala diqqət çəkdi. İş materiallarından aydın olur ki, cavabdeh və onunla pul mübadiləsi aparan şəxslər payın qiymətini rublla razılaşdırıblar.
Nə üçün rayon məhkəməsi işə baxarkən alış qiymətini özü aşağı saldığı bəlli deyil. Məhkəmə isə qiymətin “baxılmasına” heç bir hüquqi səbəb göstərməyib. Bu isə Mülki Məcəllənin 198-ci maddəsinin birbaşa pozulmasıdır. Ali Məhkəmə bu işə yenidən baxılmasını tələb edib.
