Pravo preče kupovine udjela u stanu garantuje suvlasniku nekretnine da prvo kupi udio u stanu, au slučaju njegovog odbijanja, prodaja će se izvršiti po općim pravilima za provođenje stana. kupoprodajna transakcija autsajderu. Štaviše, pravo preče kupovine se primenjuje ne samo pri prodaji nekretnine, već iu slučaju njenog prenosa na osnovu ugovora o razmeni.
Vrijedi dodatnog čitanja:
Objekti nekretnina u zajedničkom vlasništvu
Stan koji je istovremeno u vlasništvu više vlasnika pripada im na pravu zajedničke svojine. To znači da svako od njih ima svoj dio vlasništva nad nekretninom i može je staviti na prodaju. Prilikom prodaje dijela stana važno je da se ne povrijedi pravo preče kupovine.
Prije svega, pravo preče kupovine djeluje kao vrsta zaštite imovinskih prava drugih suvlasnika i omogućava ne samo stjecanje imovine na profitabilnoj osnovi, već i kombiniranje nekoliko njenih dijelova zajedno.
Često je stanovanje zajedničko vlasništvo sa rođacima. U pravilu, to je zbog činjenice da je imovina stečena kao rezultat:
- privatizacija;
- nasljeđe;
- kupovine ili donacije.
Međutim, čak i ako su vlasnici stambenog prostora rođaci i jedan od njih namjerava da otuđi njihov dio, onda i pravo preče kupovine proširuje svoje dejstvo.
Kupovina udjela od rođaka događa se na isti način kao i kupovina od stranca. Dakle, pravila preče kupovine su ista i moraju se poštovati da bi se izbegli sudski sporovi u budućnosti.
Pravila prodaje i kupovine udjela u stanu
Da bi kupovina dionice bila u skladu sa svim zakonskim zahtjevima, moraju se poštovati sljedeća pravila:
- Prodavac je dužan unaprijed obavijestiti sve ostale suvlasnike o predstojećoj prodaji. Da biste izbjegli buduća potraživanja i sporove u vezi dijela koji se prodaje, bolje je o tome obavijestiti pismeno. S obzirom da usmeno obavještenje nije dokaz, vrijedi poslati pismo poštom o namjeri prodaje.
- Rok u kojem obavještena lica moraju donijeti odluku o kupovini je 30 dana od dana prijema obavještenja.
- Prodajna cijena nekretnine i uslovi kupovine i prodaje moraju biti jednaki za sve moguće kupce, uključujući i one koji potpadaju pod pravo preče kupovine.
- Prodavac može izabrati kupca ako više vlasnika istovremeno želi kupiti dio stana.
- U slučaju da nijedan suvlasnik nije izrazio želju za kupovinom, usmeno ili pismeno, takva šutnja može biti jednaka odbijanju.
Ako je neko pristao na otkup udjela, preporučljivo je dokumentirati tu činjenicu, na primjer, sastaviti pismeni ugovor koji predviđa period otkupa. Međutim, ako dionica nije otkupljena, prodavac je može prodati drugim kupcima.
Prodaja trećim licima je moguća u nekoliko slučajeva:
- kada niko od suvlasnika nije izrazio volju da kupi dio stambenog prostora (kupovina će se odvijati na isti način kao u redovnoj kupoprodajnoj transakciji);
- kada se imovina prodaje putem javnog nadmetanja.
Ako je prodavac namjerno zanemario pravo preče kupovine, suvlasnik se može žaliti na prodaju na sudu.
Prednosti i mane kupovine udjela u stanu
Pravo preče kupovine omogućava povećanje i povećanje udjela u pravu svojine. Kupovinom dijela koji se prodaje, suvlasnik može povećati svoj dio imovine.
A ako stan, pretpostavimo, pripada samo dvije osobe, od kojih svaka ima pravo na polovicu, onda bi otkup udjela u obliku ½ dijela bila najrazumnija opcija, koja će vam omogućiti da postanete vlasnik cijelog objekta. Upravo je to ogromna prednost kupovine dijela stana.
Osim toga, prodavaču je isplativije prenijeti dio imovine po pravu prvokupa, jer je prilično teško prodati ne cijelu imovinu, već mali dio. I ako su takve akvizicije u vidu dijela stana tipične za glavne i regionalne gradove, zbog visokih cijena stanovanja, onda je u malim naseljima vrlo rijetko da neko može kupiti dio stana, posebno kod drugih stanara - vlasnika .
Važno je da prilikom kupovine ili prodaje sobe u zajedničkom stanu primenite pravo preče kupovine, o tome pismeno obavestite svoje cimere. Stoga često stanovnici sobe u zajedničkom stanu, kako bi povećali životni prostor, namjeravaju kupiti njegovu sobu od susjeda.
Još jedna nijansa kupoprodaje dijela objekta su pravni rizici koji mogu nastati ako je povrijeđeno pravo preče kupovine. Rizici su obično izloženi prema vanjskom kupcu, kojem bi se nekretnina mogla prodati bez obavještavanja drugih vlasnika, koji zauzvrat mogu pokrenuti tužbu.
Stoga, spoljni kupci obično ne rizikuju kupovinom stambenog prostora u sklopu toga. Međutim, ako se poštuju sva zakonska pravila za prodaju dijela stambenog prostora, ne treba se bojati takve transakcije.
Kao potvrdu o obavještenju suvlasnika možete zatražiti od prodavca pismo koje je uputio ovim licima ili njihovo pismeno odbijanje kupovine. Uz ove dokumente, veća je šansa za kupovinu željenih brojila bez nepotrebnih komplikacija.
Imate još pitanja?
Napišite svoje pitanje u formu ispod i dobijte detaljan pravni savjet:
Na primjeru spora oko jednog stana, Vrhovni sud je objasnio koja pravila treba poštovati prilikom prodaje udjela u zajedničkom stanu. Život ljudi koji nisu jedna porodica, već koegzistiraju u zajedničkom stanu, teško je nazvati idiličnim. Stoga, prvom prilikom, takvi građani žele da se riješe svojih komšija i žive u posebnom stanu. Želja takvih suživota je razumljiva, ali raspolaganje čak i vlastitim udjelima u stanu sadrži toliko zamki da se o njih ne spotiču samo obični ljudi. Čak i sudije greše.
U našem slučaju, priča je počela činjenicom da se jedna građanka žalila okružnom sudu u Tjumenju, ogorčena postupcima svog komšije. Suština spora je sljedeća - dvije žene, od kojih je svaka imala dijete, imale su jedan stan u jednakim udjelima. Ispostavilo se da svaki od stanovnika - dvoje odraslih i dvoje djece - ima jednu četvrtinu udjela.
Jedna od njih je našla opciju da svoj dio i dio djeteta zamijeni za poseban stan. Građanin je sklopio sporazum sa određenom četvoročlanom porodicom. Naravno, drugoj vlasnici stana se ova zamjena nije dopala, te je išla na sud da dokaže da je ugovorom o zamjeni povrijeđeno njeno pravo preče kupovine komšijskog udjela u stanu. Okružni sud se složio sa tužiocem. Regionalni sud je potvrdio ovu odluku. Uvređeni optuženi stigao je do Vrhovnog suda. Tu je Sudski kolegijum za građanske predmete proučio rezultate postupka i smatrao da se tužba može udovoljiti.
Sud mora utvrditi da li je dopis onoga ko je odlučio da proda svoj udio ispravno sastavljen
Vrhovni sud je podsjetio kolege da član 250. Građanskog zakonika kaže: u slučaju prodaje udjela u pravu zajedničke svojine stranom licu, preostali učesnici u zajedničkom vlasništvu imaju pravo preče kupovine ovih udjela. Štaviše, po cijeni po kojoj se dionica prodaje i pod drugim jednakim uslovima. Izuzetak je prodaja dionica na javnoj aukciji.
Zakon takođe navodi da je prodavac udela dužan da pismeno obavesti ostale učesnike u zajedničkom vlasništvu o svojoj nameri da proda svoj udeo stranom licu. U istom pismu morate navesti cijenu i uslove pod kojima se kvadratni metri prodaju.
Zakon daje suvlasniku mjesec dana da razmisli i kupi. Ukoliko preostali učesnici u zajedničkom vlasništvu odbiju da otkupe komšijski udeo ili ćute, vlasnik kvadrata imaće pravo da njima raspolaže kako želi.
Evo šta je još važno znati: po zakonu, ako je vlasnik raspolagao svojim udjelom povredom komšijskog prava preče kupovine, onda svaki drugi učesnik u zajedničkom vlasništvu ima pravo da u roku od tri mjeseca pred sudom zahtijeva da se prava i obaveze kupca prenijeti na sebe. A ova pravila važe i kod otuđenja udjela po ugovoru o zamjeni. Iz svih navedenih odredaba zakona, Vrhovni sud zaključuje: pravno bitna okolnost koju sudovi moraju utvrditi prilikom razmatranja ovakvih predmeta biće prisustvo ili odsustvo pravilno popunjenog obaveštenja građanina koji je odlučio da se oslobodi svog udela. . Ispravno izvršenje ovakvog „pisma sreće“ komšiji je pokazatelj cijene udjela i drugih uslova, kao i potvrda solventnosti ostalih suvlasnika.
U našem slučaju, lokalni sud, odlučujući u ovom sporu, nije video dokaz da je građanin, koja je htela da zameni svoj deo i deo svoje ćerke, pravilno obavestila svog komšiju. Stoga je sud odlučio da je ugovorom o zamjeni povrijeđena prava komšije na prioritetnu kupovinu udjela.
Potvrda solventnosti, odnosno činjenica da je tužilac imao novca za kupovinu komšijskih akcija, a to je polovina stana, po oceni Vrhovnog suda, takođe je bila važna za pravilno rešavanje spora. U našoj priči, sud iz nekog razloga nije ni zanimao komšija.
Vrhovni sud je podsjetio da kada na sudu zahtijeva prijenos prava kupca na sebe, tužilac je dužan da na bankovni račun Odjeljenja za pravosuđe u svom sastavu Ruske Federacije prenese iznos koji je kupac platio, naknade i dažbine. plativo kupcu i nadoknadu troškova koje je imao prilikom kupovine dijela troškova.
Vrhovni sud je naglasio: ovakav depozit u slučaju namirenje tužbe doprinosi blagovremenom izvršenju sudske odluke. No, prema tvrdnji o kojoj pišemo, na bankovni račun nije uplaćen novac, te stoga odluka suda nije provedena.
Pored toga, Sudski kolegijum Vrhovnog suda skrenuo je pažnju na jedan važan detalj. Iz materijala predmeta jasno je da su okrivljeni i oni koji su sa njom menjali novac dogovorili cenu udela u rubljama.
Nije jasno zašto je Okružni sud, razmatrajući slučaj, sam smanjio kupoprodajnu cijenu. A sud nije naveo nikakve zakonske razloge zašto je cijena “spala”. A ovo je direktno kršenje člana 198. Građanskog zakonika. Vrhovni sud je naložio da se ovaj slučaj preispita.
