Strona 1 z 4
Rozdział 34. REFORMA MIESZKANIOWA I WSPÓLNOTOWA W ROSJI
§ 34 ust. 1. Koncepcja reformy mieszkalnictwa i usług komunalnych
§ 34 ust. 2. Środki ochrona socjalna ludności w okresie wdrażania reformy mieszkalnictwa i gmin
§ 34 ust. 3. Ścieżki rozwoju i perspektywy reformy mieszkalnictwa i usług komunalnych w Rosji
§ 34 ust. 4. Reforma rodziny i mieszkalnictwa oraz gmin
§ 34 ust. 1. Koncepcja reformy mieszkalnictwa i usług komunalnych
Dekretem Prezydenta Federacji Rosyjskiej z dnia 28 kwietnia 1997 r. nr 425, Koncepcja reformy mieszkalnictwa i usług komunalnych w Federacja Rosyjska.
Przekształcenia w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych na obecnym etapie prowadzone są w ramach realizacji nowego etapu Państwowego Programu Docelowego „Mieszkanie”. Pomimo podjętych działań, sytuacja społeczno-gospodarcza Rosji w dalszym ciągu negatywnie wpływa na funkcjonowanie infrastruktury użyteczności publicznej. Umowy o usługi komunalne mają charakter formalny i nie zapewniają minimalnych standardów jakości usług. Inwestycje w obiekty użyteczności publicznej spadły o połowę. Zużycie środków trwałych stale rośnie, a niezawodność i stabilność inżynierskich systemów wsparcia maleje. Jedynym sposobem na przezwyciężenie kryzysu jest zmiana systemu finansowania, czyli przejście od dotacji budżetowych do pełnego opłacania mieszkań i usług komunalnych przez konsumentów, pod warunkiem zapewnienia ochrony socjalnej rodzinom o niskich dochodach oraz zachęt ekonomicznych do poprawy warunków życia jakość usługi.
Odniesienie historyczne. W latach 1994 -1995 Gwałtowny wzrost stawek za mieszkalnictwo i usługi komunalne pozwolił przezwyciężyć opóźnienie w stosunku do inflacji, a udział kosztów pokrywanych przez ludność w kosztach funkcjonowania przedsiębiorstw przemysłowych wzrósł z 2-3% do 20-40% . W rezultacie wielkość niedofinansowania usług świadczonych przez przedsiębiorstwa mieszkaniowe i usług komunalnych zmniejszyła się w porównaniu z 1993 r., ale mimo to wyniosła ponad 50 bilionów rubli. Ponieważ dynamika kosztów mieszkań i usług komunalnych przewyższała stopę inflacji, udział dotacji budżetowych na utrzymanie zasobów mieszkaniowych oraz pokrycie różnicy w cenach energii cieplnej w budżetach gmin nie uległo zmniejszeniu.
Sytuację pogarszał fakt, że w 1995 r. realne dochody ludności spadły o 13%, dlatego też wzrost stawek za mieszkania i usługi komunalne był dla nich szczególnie dotkliwy.
Obecna sytuacja wymagała wydłużenia terminu przejścia przedsiębiorstw mieszkalnictwa i usług komunalnych do samowystarczalności z 5 do 10 lat. Samorządy muszą ustalać taryfy za mieszkania i usługi komunalne dla ludności, w oparciu o ocenę realnych dochodów obywateli i kosztów niezbędnych do utrzymania funkcjonalności inżynierskich systemów podtrzymywania życia osada.
Zgodnie z Koncepcją, głównymi celami reformy mieszkalnictwa i usług komunalnych są:
- zapewnienie warunków życia odpowiadających standardom jakości;
- obniżenie kosztów usługodawców i odpowiednio taryf przy zachowaniu standardów jakości świadczonych usług;
- ułatwienie ludności procesu reformowania systemu opłat za mieszkania i media w okresie przechodzenia branży do progu rentowności.
Główne sposoby osiągnięcia tych celów to:
- doskonalenie systemu zarządzania, funkcjonowania i kontroli w mieszkalnictwie i usługach komunalnych;
- przejście do stosunków umownych, rozwój otoczenia konkurencyjnego, zapewnienie konsumentom możliwości wpływania na wielkość i jakość konsumowanych usług, głównie konkurencyjny dobór organizacji zarządzających i obsługujących zasoby mieszkaniowe, zaopatrywanie przedsiębiorstw użyteczności publicznej w materiały, urządzenia oraz wykonywanie projektów i Roboty budowlane;
- usprawnienie systemu opłat za mieszkania i media, w tym wprowadzenie podwyższonych stawek za nadwyżkę powierzchni mieszkaniowej i nadmierne zużycie mediów, a także różnicowanie opłat w zależności od jakości i lokalizacji mieszkania;
- usprawnienie systemu ochrony socjalnej ludności: usprawnienie istniejącego systemu świadczeń, wzmocnienie ukierunkowania środków przeznaczanych na te cele.
Główne sposoby reformy mieszkalnictwa i usług komunalnych.
Ważnym elementem reforma powinna polegać na stworzeniu konkurencyjnego otoczenia w systemie zarządzania i utrzymania sektora mieszkaniowego, które umożliwi właścicielom mieszkań i obiektów użyteczności publicznej wybór organizacji mogącej zapewnić wymagany poziom jakość pracy i usług po najniższych cenach. Rozwój konkurencji w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych odbywa się w celu stworzenia warunków do pokonania negatywne konsekwencje monopol lub dominującą pozycję organizacji mieszkalnictwa i usług komunalnych poprzez:
1) tworzenie przez organy samorządu terytorialnego zarządzenia gminnego dotyczącego utrzymania i rozwoju mieszkalnictwa oraz usług komunalnych;
2) organizowanie systemu płatności za wytworzone i skonsumowane mieszkania oraz usługi komunalne na podstawie umów, a także stosowanie sankcji ekonomicznych za naruszenie zobowiązań umownych;
3) przyciąganie organizacji na równych zasadach różne formy nieruchomość pod zabudowę mieszkaniową i usługi komunalne.
Koniecznym warunkiem rozwiniętej konkurencji jest demonopolizacja sektora mieszkalnictwa i usług komunalnych. Obszary działalności, w których może rozwijać się konkurencja, obejmują:
- zarządzanie i utrzymanie zasobu mieszkaniowego oraz obiektów użyteczności publicznej;
- przyciąganie organizacji korzystających z alternatywnych form świadczenia usług publicznych, m.in systemy autonomiczne urządzenia do podtrzymywania życia niezwiązane z infrastrukturą inżynierii sieciowej;
- wykonywanie indywidualnych prac związanych z utrzymaniem obiektów użyteczności publicznej (naprawa i czyszczenie sieci, wywóz śmieci, obsługa wind itp.);
- prace projektowe, geodezyjne i budowlane związane z zagospodarowaniem obiektów użyteczności publicznej i tym podobne.
Wskazane jest, aby samorządy przyspieszyły proces denacjonalizacji organizacji mieszkalnictwa i usług komunalnych działających na tym obszarze, aby zapewnić rzeczywistą równość podmiotów gospodarczych o różnych formach organizacyjno-prawnych i zawieranie odpowiednich porozumień na zasadach konkurencyjnych.
Ciała władza wykonawcza podmiotom wchodzącym w skład Federacji Rosyjskiej, organom samorządu terytorialnego poprzez obsługę klientów oraz państwową inspekcję mieszkaniową podmiotu wchodzącego w skład Federacji Rosyjskiej zaleca się:
- sprawować kontrolę nad ustalaniem taryf za mieszkania i usługi komunalne dla ludności i innych konsumentów poprzez wprowadzenie oceny obiektywności kalkulacji kosztów przedsiębiorstw - monopolistów naturalnych i zysków za ustalanie cen, a także zapewnienie udziału wszystkich zainteresowanych strony w pracach regionalnych komisji energetycznych przy ustalaniu taryf dla obu organizacji użyteczności publicznej oraz dla organizacji dostarczających kompleks paliwowo-energetyczny;
- zwiększenie niezależności organizacyjnej, prawnej, finansowej i ekonomicznej podmiotów gospodarczych w zakresie przejścia na stosunki umowne w sferze produkcji mieszkań i usług komunalnych;
- kontrolować świadczenie usług gwarantowanych konsumentom mieszkań i usług komunalnych na poziomie federalnych standardów socjalnych w ramach stosunków umownych;
- promować wprowadzenie indywidualnych urządzeń pomiarowych i regulację zużycia wody, ciepła, gazu i innych zasobów energii.
Doskonalenie systemu zarządzania mieszkalnictwem i usługami komunalnymi.
Kluczowym problemem nowego etapu reformy mieszkalnictwa i usług komunalnych jest usprawnienie systemu stosunków umownych, w związku z pojawieniem się w tym obszarze podmiotów gospodarczych o różnych formach organizacyjno-prawnych.
Pojawienie się nowych typów właścicieli wynika z konieczności stosowania innych form i metod inwestowania w rozwój mieszkalnictwa i usług komunalnych w warunkach ograniczonych środków budżetowych. Jednocześnie wraz z dialogiem „klient-kontrahent” tworzą się złożone relacje wielostronne, których uczestnikami są:
- organizacje inwestycyjne, budowlane i operacyjne różnych form własności, zajmujące się finansowaniem, budową, utrzymaniem mieszkań i usług komunalnych oraz zarządzanie nimi;
- właściciele zasobów mieszkaniowych i obiektów użyteczności publicznej, reprezentujący swoje organy i spółki zarządzające;
- konsumenci usług - właściciele, pracodawcy i najemcy lokali mieszkalnych, stowarzyszenia właścicieli domów i inne organizacje.
Rozwiązując te problemy, należy zwrócić szczególną uwagę na:
1) wdrożenie przez podmioty Federacji Rosyjskiej i samorządy terytorialne niezbędnych reform w zakresie zarządzania, finansowania i cen, mających na celu zapewnienie efektywniejszego funkcjonowania mieszkalnictwa i usług komunalnych;
2) tworzenie struktur (obsługi klienta, organizacji zarządzających, stowarzyszeń właścicieli domów i innych) reprezentujących interesy wszystkich właścicieli domów i chroniących prawa konsumentów mieszkań i usług komunalnych;
3) wprowadzenie stosunków umownych na wszystkich etapach wytwarzania i świadczenia usług mieszkaniowych i komunalnych, w tym między właścicielem-właścicielem domu, usługodawcą i jego konsumentem;
4) zakończenie procesu przekazywania na własność gmin wydziałowych obiektów mieszkaniowych i obiektów usług komunalnych.
System zarządzania mieszkalnictwem i usługami komunalnymi może opierać się na racjonalnym podziale funkcji i organizacji relacji pomiędzy właścicielem domu, organizacją zarządzającą, wykonawcami różnych form własności, zapewniającymi utrzymanie zasobu mieszkaniowego i infrastruktury inżynieryjnej oraz organ uprawniony do sprawowania kontroli państwa nad zapewnieniem mieszkań i usług komunalnych o wymaganej jakości, w celu użytkowania i bezpieczeństwa zasobu mieszkaniowego, niezależnie od jego własności.
Wybierając opcję zarządzania, warto kierować się zasadą przyznania właścicielowi-właścicielowi domu prawa do decydowania o tym, kto będzie utrzymywał i zarządzał jego nieruchomością.
Samorządy, jako właściciele mieszkań i usług komunalnych, powinny dążyć do stworzenia jednolitej polityki społecznej i finansowej w zakresie mieszkalnictwa i usług komunalnych na terenie gminy. Organizacje mieszkaniowe i użyteczności publicznej wykonawcy są odpowiedzialne za zgodność z wymaganiami regulacyjnymi i technicznymi dotyczącymi utrzymania i użytkowania obiektów mieszkalnych i użyteczności publicznej, za efektywne wykorzystanie ograniczone zasoby finansowe przy wysokiej jakości i niezawodnej obsłudze konsumentów, zapewniając bezpieczeństwo zasobów mieszkaniowych i obiektów użyteczności publicznej.
Organizacje specjalizujące się m.in. w zarządzaniu dokonują racjonalnej dystrybucji zasobów finansowych pomiędzy producentami niektórych mieszkań i usług komunalnych. Właściciel domu może wykonywać te funkcje samodzielnie lub zatrudnić wyspecjalizowaną organizację zarządzającą, która może być miejska (obsługa klienta) lub zewnętrzną organizację zarządzającą, w tym prywatną. Organizacja zarządzająca w imieniu właściciela może także pobierać płatności, zawierać umowy z wykonawcami i monitorować ich realizację, a także zawierać umowy najmu.
Na nowym etapie reformy mieszkalnictwa i usług komunalnych system stosunków umownych obejmuje:
- umowa pomiędzy właścicielem lokalu mieszkalnego i usług komunalnych a podmiotem gospodarczym (w zakresie zarządzania zasobami mieszkaniowymi i ich utrzymaniem, mediami), zawarta m.in. na zasadach konkurencyjnych;
- umowa pomiędzy właścicielem lokalu mieszkalnego a najemcą (właścicielem) lokalu mieszkalnego;
- umowa między podmiotami gospodarczymi (na przykład między organizacjami dostarczającymi wodę i ciepło);
- umowa między organizacjami świadczącymi usługi użyteczności publicznej a odbiorcami tych usług.
Bezpieczeństwo regulacje rządowe, i kontrola.
Obecność różnych rodzajów nieruchomości zakłada regulacje stanowe w zakresie utrzymania i użytkowania zasobów mieszkaniowych oraz obiektów użyteczności publicznej, zapewniające zgodność z federalnymi standardami jakości zapewnianych mieszkań i usług komunalnych, obowiązkowych dla wszystkich właścicieli, oraz rozwój na ich podstawie regionalnych standardów utrzymania obiektów mieszkaniowych i użyteczności publicznej w celu stosowania ich w standardach jakościowych przy zawieraniu umów pomiędzy wykonawcami a klientami. W miarę poprawy finansowania mieszkalnictwa i usług użyteczności publicznej standardy te mogą stać się bardziej rygorystyczne.
Kontrola państwa i regulację jakości mieszkalnictwa i usług komunalnych mogą przeprowadzać organy samorządu terytorialnego, państwowe organy kontroli mieszkaniowej podmiotów Federacji Rosyjskiej, monitorując nie tylko przestrzeganie standardów jakości świadczonych usług, ale także dostępność odpowiednie umowy. Biorąc to pod uwagę, wskazane jest nadanie właściwym organom prawa wpływu administracyjnego na wykonawców wykonujących określone rodzaje i zakres prac w ramach umowy, na organizacje zarządzające oraz właścicieli mieszkań i obiektów użyteczności publicznej.
Jedną z form regulacji państwa i kontroli jakości świadczonych usług mieszkaniowych i komunalnych jest wydawanie licencji, a także określenie priorytetowych grup konsumentów tych usług podlegających obowiązkowej obsłudze oraz minimalnego poziomu świadczonych usług w przypadku, gdy pełne zaspokojenie ich potrzeb nie jest możliwe ze względu na brak zasobów lub możliwości organizacji zaliczanej do kategorii naturalnego monopolisty lub dominującej na rynku tych usług.
Należy także chronić interesy konsumentów mieszkań i usług komunalnych poprzez ustanowienie niezbędne warunki i ograniczenia zapewniające poziom normatywny mieszkalnictwo i usługi komunalne konsumentom przy podejmowaniu decyzji o zmianie formy własności organizacji mieszkaniowych i usług komunalnych.
W pobliżu pomoc techniczna mieszkalnictwo i usługi komunalne oprócz opracowywania i wdrażania indywidualnych urządzeń pomiarowych oraz regulacji zużycia wody, gazu i innych surowców energetycznych specjalna uwaga zasługuje na rozwój zautomatyzowanych systemów kontroli wysyłek, które pozwalają nie tylko uwzględniać zużycie odpowiednich zasobów, ale także regulować proces ich dystrybucji i zużycia w mieszkalnictwie i usługach komunalnych /
Zachęcanie do tworzenia stowarzyszeń właścicieli domów.
Zrzeszanie właścicieli domów w stowarzyszenia właścicieli domów w granicach jednego kompleksu nieruchomości (kondominium), który obejmuje działkę i znajdujący się na niej budynek mieszkalny, jest jednym z najbardziej akceptowalnych sposobów ochrony ich praw, wpływania na koszty i jakości świadczonych usług oraz umożliwią stworzenie warunków do pozyskania dodatkowych źródeł finansowania utrzymania i remontów zasobu mieszkaniowego.
Stowarzyszenia właścicieli domów mają realną możliwość samodzielnego decydowania o organizacji utrzymania i funkcjonowania mieszkań, a co za tym idzie, ustalania trybu wydatkowania środków przeznaczonych na te cele. Członkowie stowarzyszeń właścicieli domów są bezpośrednio zainteresowani instalowaniem indywidualnych liczników i regulacją zużycia wody, gazu i innych zasobów energii, ponieważ często rzeczywiste zużycie jest znacznie mniejsze niż obliczone zgodnie z normą.
Zestaw środków oszczędzających zasoby wdrożony przez stowarzyszenia właścicieli domów może znacznie zmniejszyć ogólną wielkość zużycia zasobów, zapobiegając niepotrzebnemu zużyciu wody, gazu i innych zasobów energii. Ludność przyzwyczaja się do ekonomicznego traktowania świadczonych usług, śledząc związek pomiędzy ich kosztami a konsumpcją tych usług, co jest praktycznie niemożliwe w zasobach komunalnych, a zwłaszcza w poszczególnych sprywatyzowanych mieszkaniach. Przyjmując niezbędne rozporządzenia federalne i decyzje samorządów lokalnych, należy jak najszybciej rozwiązać problemy utrudniające rozwój wspólnot mieszkaniowych.
Aby zachęcić do tworzenia stowarzyszeń właścicieli domów, zaleca się rozważenie następujących kwestii:
- zwolnienie z podatku od wartości dodanej z tytułu utrzymania i naprawy lokali mieszkalnych, urządzeń inżynieryjnych, miejsc powszechne zastosowanie domy, tereny lokalne, realizowane przez wykonawców;
- wyłączenie z podstawy opodatkowania środków otrzymanych w formie dotacji z budżetu federalnego, budżetów podmiotów Federacji Rosyjskiej oraz budżetów lokalnych na rozwój i utrzymanie mieszkalnictwa oraz usług komunalnych.
Zasady reformy systemu finansowania mieszkalnictwa i usług komunalnych.
Reforma mieszkalnictwa i usług komunalnych zakłada:
1) przejście do samofinansowania organizacji mieszkalnictwa i usług komunalnych poprzez zaprzestanie przeznaczania środków budżetowych na udzielanie im dotacji oraz krzyżowego subwencjonowania konsumentów;
2) podwyższenie stawek za mieszkalnictwo i usługi komunalne dla ludności do poziomu ekonomicznie uzasadnionego, ustalanego głównie w drodze konkurencyjnego wyboru organizacji świadczących te usługi.
Wskazane jest stworzenie mechanizmów pozyskiwania i spłaty średnio- i długoterminowych kredytów na rozwój i modernizację mieszkalnictwa oraz usług komunalnych. Wyrówna to wpływ na poziom taryf kosztów inwestycji związanych z sezonowością prowadzonych prac i równomiernie rozłoży ich zwrot na więcej długi okres oraz utrzymanie przystępnych cenowo dla konsumentów płatności za usługi mieszkaniowe i usługi komunalne. Finansowanie budowy i przebudowy dużych obiektów mieszkaniowych i usług komunalnych jest z reguły zapewniane przez samorządy kosztem środków pochodzących z budżetu lokalnego i budżetów innych szczebli, a także środków inwestorów. Tworząc odpowiednie budżety, zaleca się, aby organy rządowe podmiotów Federacji Rosyjskiej i samorządy lokalne przeznaczyły w osobnej linii środki niezbędne do zapewnienia federalnych standardów socjalnych w zakresie świadczenia usług mieszkaniowych i komunalnych.
Płatność za mieszkanie i media.
Cechą nowego etapu reformy mieszkalnictwa i usług komunalnych jest zmiana taktyki cenowej, przejście w celu wyeliminowania różnicy cen w innych sektorach gospodarki na skutek inflacji od prostego podwyższenia stawek za mieszkalnictwo i usługi komunalne do bardziej stopniową zmianę tych stawek, biorąc pod uwagę wzrost realnych dochodów obywateli. Zapewni to najbardziej bezbolesne przejście ludności z mieszkalnictwa i usług komunalnych do rynkowego systemu gospodarczego.
Zwiększenie udziału kosztów ponoszonych przez ludność na utrzymanie mieszkań i zaopatrzenie w media można osiągnąć poprzez względną redukcję samych kosztów. Jednocześnie należy stworzyć zachęty do ograniczania tych kosztów poprzez:
1) powszechne wprowadzenie indywidualnych urządzeń do regulacji i pomiaru wody, gazu i innych zasobów energii;
2) zawieranie umów pomiędzy organizacją zarządzającą (obsługą klienta) a organizacjami zapewniającymi mieszkalnictwo i usługi komunalne, co do zasady, na zasadach konkurencyjnych;
3) koordynacja taryf w przypadku braku alternatywnych organizacji konkurencyjnych, a także przy zawieraniu porozumień pomiędzy obsługą klienta a organizacjami będącymi monopolistami naturalnymi. Taryfy ustalane są na podstawie analizy zgodności działalności organizacji mieszkaniowych i usług komunalnych z przepisami i standardami charakteryzującymi wydajną i oszczędzającą zasoby pracę podmiotów gospodarczych.
Należy regularnie dokonywać przeglądu stawek opłat mieszkaniowych i opłat za media, zapobiegając spadkowi udziału opłat gospodarstw domowych w Polsce maksymalna głośność finansowanie kosztów zapewnienia mieszkań i usług komunalnych. Mając na uwadze wzrost dochodów realnych ludności, należy w dalszym ciągu zwiększać udział wpłat od ludności w pokryciu kosztów funkcjonowania i rozwoju mieszkalnictwa oraz usług komunalnych.
Stawka opłat za mieszkanie oddane na podstawie umowy najmu w państwowym i gminnym zasobie mieszkaniowym powinna uwzględniać nie tylko opłatę za utrzymanie i remonty mieszkania, w tym remonty kapitalne, ale także opłatę za jego najem. Opłatę za mieszkanie czynszowe, czyli dochód właściciela lokalu komunalnego, w warunkach rynkowych ustala się na podstawie stosunku podaży i popytu na dane mieszkanie. W okresie przejściowym podstawowa opłata najmu powinna odzwierciedlać wysokość amortyzacji za remont (pełne odtworzenie) zasobu mieszkaniowego średnio w danej miejscowości, którą należy różnicować w zależności od jakości i lokalizacji mieszkania. W tym okresie ludność płaci część składek na remonty kapitalne i całkowitą renowację mieszkań, które należy ustalić na podstawie warunków lokalnych, dynamiki realnych dochodów ludności i innych czynników.
Wśród środków mających na celu usprawnienie płatności za mieszkanie i media należy podkreślić następujące kwestie:
1) w celu ustalenia stawek opłat mieszkaniowych odpowiednich dla warunków danej miejscowości, można zastosować typ domu i jego lokalizację najbardziej typowe dla tej miejscowości, przyjmowane za poziom podstawowy. Kryterium ustalania stosunku wysokości opłat za mieszkanie i usługi komunalne. w domach różna jakość a lokalizacją w stosunku do poziomu bazowego może być stosunek stawek czynszu mieszkania lub kosztu jego zakupu na wolnym rynku;
2) głównym instrumentem miejskiej polityki cenowej, uwzględniającej jakość i lokalizację mieszkania, jest zmiana wysokości opłaty za jego wynajem, gdyż tylko ten rodzaj płatności może być różnicowany w zależności od parametrów jakości mieszkania i jego Lokalizacja. Przede wszystkim należy zmienić sytuację, w której za mieszkanie gorszej jakości i lokalizacji płaci się tyle samo, co za najlepsze, czyli drożej;
3) najemcy i właściciele lokali mieszkalnych, którzy posiadają drugi dom spełniający wszystkie wymagania norm społecznych, jakości i ulepszeń, są zobowiązani w całości płacić za jego utrzymanie i dostarczanie mediów;
4) wskazane jest ustalenie podwyższonych stawek opłat za mieszkania przekraczające lokalną normę socjalną oraz stawek za nadmierne zużycie mediów. Jednocześnie procesy redystrybucji mieszkań związane z stymulowaniem zamieszkiwania lokali mieszkalnych w ramach normy społecznej nie powinny wymknąć się spod kontroli i prowadzić do pogorszenia sytuacji grup ludności o niskich dochodach;
5) w celu ochrony praw konsumentów umowy najmu oraz umowy o utrzymanie i świadczenie usług komunalnych zawarte z właścicielami lokali mieszkalnych muszą zawierać prawa i obowiązki stron, gwarantujące zapłatę za usługi stosownie do ich faktycznie osiągniętej wielkości i jakości.
Federalne standardy przejścia na nowy system opłacenie mieszkań i mediów.
Choć władze państwowe podmiotów Federacji Rosyjskiej i samorządy lokalne zachowują prawo do ustalenia podstawowych parametrów przejścia na nowy system opłat za mieszkania i media, stworzony zostanie system, w którym wysokość dofinansowania z budżetu federalnego budżet zostanie obliczony w oparciu o standardy federalne. W takim przypadku zaleca się korzystanie z podmiotów Federacji Rosyjskiej podobny mechanizm podział środków budżetowych pomiędzy gminy.
Władze państwowe podmiotów Federacji Rosyjskiej mają prawo, zgodnie z ustawodawstwem, ustalać regionalne standardy norm społecznych obszarów mieszkaniowych, a także delegować takie uprawnienia organom samorządu terytorialnego. Jednakże przy redystrybucji środków budżetu federalnego pomiędzy podmiotami Federacji Rosyjskiej Rząd Federacji Rosyjskiej będzie kierował się standardem federalnym.
Federalny standard normy społecznej powierzchni mieszkalnej ustala się w oparciu o następujące standardy zapewnienia mieszkań dla ludności: 18 mkw. m całkowitej powierzchni mieszkania na członka rodziny składającej się z trzech i więcej osób, 42 mkw. m dla dwuosobowej rodziny, 33 mkw. m dla obywateli żyjących samotnie.
Federalny standard kosztów zapewnienia mieszkań i usług komunalnych na 1 mkw. m całkowitej powierzchni mieszkaniowej. Określony standard oblicza się na podstawie standardowego zestawu usług mieszkaniowych i komunalnych: utrzymanie i remonty mieszkań, w tym remonty kapitalne, zaopatrzenie w ciepło, zaopatrzenie w wodę, kanalizację, zaopatrzenie w gaz, zaopatrzenie w energię elektryczną, z uwzględnieniem średnich obowiązujących norm zużycia, a także jako średni, panujący w regionach gospodarczych Federacji Rosyjskiej, krańcowy koszt świadczenia usług mieszkaniowych i usług komunalnych. Standard ten jest corocznie aktualizowany i należy ustalić, że zmiany wartości standardu federalnego powinny być przeprowadzane z uwzględnieniem ogólnego poziomu inflacji (z wyjątkiem przypadków anulowania subsydiów skrośnych, a także ostrych zmian w energii ceny).
Analiza obecnej struktury kosztów zapewnienia mieszkań i usług komunalnych pozwala ustalić średnią dla Rosji na początku 1997 r. Wynoszącą 8200 rubli.
Etapy realizacji Koncepcji.
I etap: 1997 1998
1. Rozwój ramy prawne oraz mechanizmy kredytowe i finansowe realizacji Koncepcji.
2. Dokończenie rozdziału funkcji właściciela-właściciela domu, organizacji zarządzającej (obsługa klienta) i organizacji usługowej w państwowych i gminnych funduszach mieszkaniowych. Przeprowadzenie denacjonalizacji działających organizacji. Przejście do stosunków umownych w zakresie świadczenia usług mieszkaniowych i komunalnych.
3. Organizacja przekwalifikowania personelu do pracy w organizacjach zarządzających i usługowych.
4. Podniesienie udziału państwowych i gminnych funduszy mieszkaniowych (obsługiwanych na zasadach konkurencyjnych) do 60%.
5. Kształtowanie podejść do wyboru na zasadach konkurencyjnych organizacji zarządzającej i obsługującej funkcjonowanie państwowych i gminnych funduszy mieszkaniowych.
6. Przejście do warunków umownych świadczenia mieszkań i usług komunalnych dla ludności, zawieranie pisemnych umów najmu dla państwowych i gminnych funduszy mieszkaniowych.
7. Zapewnienie kontroli obowiązywania i poziomu taryf za mieszkanie i usługi komunalne, z uwzględnieniem realizacji programu obniżenia kosztów ich świadczenia.
8. Usprawnienie systemu świadczeń dla określonych kategorii obywateli i określenie źródeł ich finansowania.
9. Wliczenie opłat czynszowych i kosztów remontów kapitalnych do stawki opłaty mieszkaniowej.
10. Wprowadzenie metod regulacji antymonopolowej przy ustalaniu stawek za usługi przedsiębiorstw – monopolistów naturalnych.
11. Zróżnicowanie stawek opłat za mieszkanie w zależności od jego jakości i lokalizacji, a także opłat za mieszkanie przekraczające lokalną normę społeczną oraz taryf za media w przypadku nadmiernego zużycia.
12. Demonopolizacja działalności organizacji mieszkalnictwa i usług komunalnych.
13. Przyjęcie standardów federalnych niezbędnych do przejścia na nowy system opłat za mieszkania i media.
14. Zakończenie tworzenia systemu państwowych organów kontroli mieszkaniowej w podmiotach Federacji Rosyjskiej.
15. Pomoc organizacyjna i metodyczna przy masowym tworzeniu wspólnot mieszkaniowych, w tym pomoc w szkoleniu kadr.
16. Przejście na instalację liczników indywidualnych do pomiaru i regulacji zużycia wody, gazu i innych zasobów energii w nowych budynkach mieszkalnych, budownictwie przebudowanym lub remontowanym.
Etap II: 1999 2000
1. Podniesienie udziału państwowych i gminnych funduszy mieszkaniowych (obsługiwanych na zasadach konkursowych) do 100”... Powszechne stosowanie praktyki wyboru organizacji zarządzającej w państwowych i gminnych funduszach mieszkaniowych na zasadach konkurencyjnych.
2. Przejście na pełne opłacanie przez ludność kosztów utrzymania mieszkań. Zakończenie przejścia mieszkalnictwa i usług komunalnych do progowego trybu pracy.
3. Stopniowe wliczanie kosztów obowiązkowe ubezpieczenie mieszkania w cenie usług mieszkaniowych.
4. Opracowanie metodologii studiów wykonalności i projektów inwestycyjnych w celu pozyskania średnio- i długoterminowych środków kredytowych przez organizacje użyteczności publicznej na rozwój obiektów infrastrukturalnych.
Etap III: 2001 - 2003
1. Zakończenie przejścia do pełnego opłacania przez ludność kosztów utrzymania i remontów (w tym kapitałowych) mieszkań i mediów w zakresie pokrycia kosztów bieżących.
2. Zakończenie wdrażania mechanizmu obowiązkowych ubezpieczeń mieszkaniowych.
3. Obowiązkowa instalacja w budynkach mieszkalnych indywidualnych liczników do opomiarowania i regulacji zużycia wody, gazu i innych surowców energetycznych.
4. Powszechne wprowadzenie mechanizmu przyciągania fundusze kredytowe na rozwój budownictwa miejskiego i infrastruktury komunalnej z wykorzystaniem różnych źródeł inwestycji.
5. Dominującą formą zarządzania budynkami mieszkalnymi wielomieszkaniowymi stają się wspólnoty mieszkaniowe.
Oczywistym jest, że realizacja Koncepcji Reformy Mieszkalnictwa i Usług Komunalnych wyraźnie utknęła w martwym punkcie. Jednym z powodów, dla których jego główne etapy nie zostały jeszcze zrealizowane, był brak Kodeksu Mieszkaniowego, który odpowiada faktycznie rozwijającym się stosunkom mieszkaniowym. Oczywiste jest, że Kodeks mieszkaniowy RSFSR z 1983 r. Nie odpowiadał już rosyjskiej rzeczywistości i faktycznie „spowolnił” rozwój stosunków mieszkaniowych w naszym kraju. Teraz, gdy Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej wszedł w życie, wdrożenie Koncepcji powinno uzyskać „przyspieszenie” i rozwój.
Jak wspomniano powyżej, głównym celem reformy mieszkalnictwa i usług komunalnych w Rosji jest poprawa jakości mieszkalnictwa i usług komunalnych przy jednoczesnym obniżeniu kosztów ich świadczenia.
Do głównych zapisów reformy mieszkalnictwa, których wdrożenie pozwoli na osiągnięcie założonego celu, zaliczały się:
· doskonalenie systemu zarządzania, funkcjonowania i kontroli w mieszkalnictwie i usługach komunalnych;
· przejście do stosunków umownych, rozwój otoczenia konkurencyjnego, zapewnienie konsumentom możliwości wpływania na wielkość i jakość konsumowanych usług, głównie konkurencyjny wybór organizacji zarządzających i obsługujących zasoby mieszkaniowe, zaopatrywanie przedsiębiorstw użyteczności publicznej w materiały, urządzenia oraz wykonywanie projektów i Roboty budowlane;
· usprawnienie systemu opłat za mieszkania i media, w tym wprowadzenie podwyższonych stawek za nadwyżkę powierzchni mieszkaniowej i nadmierne zużycie mediów, a także różnicowanie opłat w zależności od jakości i lokalizacji mieszkania;
· usprawnienie systemu ochrony socjalnej ludności: usprawnienie istniejącego systemu świadczeń, wzmocnienie ukierunkowania środków przeznaczanych na te cele.”
Szczególną uwagę zwrócono na proces demonopolizacji w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych. Monopol w tym obszarze nie daje konsumentom, a przede wszystkim ludności, możliwości wyboru niezbędnego na rynku zestawu usług mieszkaniowych i użyteczności publicznej. Dlatego dla pomyślnej realizacji tego celu konieczne jest wykonanie następujących zadań E. V. Egorov, M. V. Potapova: Ekonomika sektora mieszkaniowego w Rosji. - M.: TEIS, 2002. - s. 149.:
· zakończenie procesu rozgraniczenia funkcji właściciela, zarządu i utrzymania w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych poziom gminny;
· zwiększenie przejrzystości wszelkich procedur kształtowania polityki taryfowej mieszkalnictwa i usług komunalnych;
· modernizacja polityka personalna oraz szkolenie nowej generacji menedżerów mieszkalnictwa i usług komunalnych;
· restrukturyzacja i likwidacja zadłużenia w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych;
· systematyczne, etapowe przechodzenie do pełnych opłat za mieszkalnictwo i usługi komunalne przy jednoczesnym tworzeniu skutecznych i wydajnych organów mających zapewniać ukierunkowane środki ochrony socjalnej dla ubogich;
· zapewnienie efektywnego i celowego wykorzystania środków budżetowych przeznaczonych na modernizację mieszkalnictwa i usług komunalnych;
· wzmocnienie kontroli nad przestrzeganiem przepisów regulujących stosunki w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych.
· wprowadzenie systemu gromadzenia i przetwarzania informacji o najważniejszych zmianach w sektorze mieszkaniowym w Rosji, prywatyzacji mieszkań, danych o kosztach mieszkań i mediów, taryfach i dotacjach, płatnościach i długach odbiorców mediów, a także o udziale sektora prywatnego sektor utrzymania mieszkań.
· stworzenie systemu oszczędzającego zasoby (wprowadzenie zaawansowanych technologii, instalacja urządzeń pomiarowych energii (woda, gaz, ciepło itp.).
Koncepcja reformy mieszkalnictwa i usług komunalnych Federacji Rosyjskiej przewidywała trzy etapy realizacji: Dekret Prezydenta Federacji Rosyjskiej z dnia 28 kwietnia 1997 r. nr 425 „W sprawie reformy mieszkalnictwa i usług komunalnych w Rosji Federacja":
· Pierwszy etap (1997 - 1998) obejmował opracowanie ram regulacyjnych oraz mechanizmów kredytowych i finansowych w celu wdrożenia Koncepcji. Wprowadzenie metod regulacji antymonopolowej przy ustalaniu stawek za usługi przedsiębiorstw – monopolistów naturalnych. Zróżnicowanie stawek opłat za mieszkanie w zależności od jego jakości i lokalizacji, a także opłat za mieszkanie przekraczające normę społeczną w danym obszarze oraz taryf za media w przypadku nadmiernego zużycia. Demonopolizacja działalności organizacji mieszkaniowych i usług komunalnych. Przyjęcie standardów federalnych niezbędnych do przejścia na nowy system płatności za mieszkania i media. Zakończenie tworzenia systemu państwowych organów kontroli mieszkaniowej w podmiotach Federacji Rosyjskiej. Pomoc organizacyjna i metodyczna przy masowym tworzeniu wspólnot mieszkaniowych, w tym pomoc w szkoleniu personelu. Przejście na instalację indywidualnych liczników do pomiaru i regulacji zużycia wody, gazu i innych zasobów energii w nowych budynkach mieszkalnych, mieszkaniach przebudowywanych lub remontowanych.
· Drugi etap (1999 - 2000) - doprowadzenie do 100% udziału państwowych i gminnych funduszy mieszkaniowych obsługiwanych na zasadach konkurencyjnych. Powszechne stosowanie praktyki wyboru organizacji zarządzającej w drodze konkursu w państwowych i gminnych funduszach mieszkaniowych. Przejście na pełne opłacanie przez ludność kosztów utrzymania mieszkań. Zakończenie przejścia mieszkalnictwa i usług komunalnych do progowego trybu pracy. Stopniowe wliczanie kosztów obowiązkowego ubezpieczenia domu do kosztów usług mieszkaniowych. Opracowanie metodologii studiów wykonalności i projektów inwestycyjnych w celu pozyskania średnio- i długoterminowych środków kredytowych przez organizacje użyteczności publicznej na rozwój obiektów infrastrukturalnych.
· Trzeci etap (2001 - 2003) zakładał zakończenie przejścia do pełnego płacenia przez ludność kosztów utrzymania i remontów (w tym kapitałowych) mieszkań i mediów w zakresie pokrycia kosztów bieżących. Zakończenie wdrażania mechanizmu obowiązkowych ubezpieczeń mieszkaniowych. Obowiązkowa instalacja w budynkach mieszkalnych indywidualnych liczników do pomiaru i regulacji zużycia wody, gazu i innych zasobów energii. Powszechne wprowadzenie mechanizmu pozyskiwania środków kredytowych na rozwój budownictwa miejskiego i infrastruktury komunalnej z wykorzystaniem różnych źródeł inwestycji. Dominującą formą zarządzania wielomieszkaniowymi budynkami mieszkalnymi stają się stowarzyszenia właścicieli domów.
Na chwilę obecną można już stwierdzić, że choć działania przewidziane na każdym etapie reformy są stopniowo wdrażane, to w praktyce okazało się, że dotrzymanie terminów przewidzianych Koncepcją jest niemożliwe.
Na przykład Duma Państwowa uchwałą z dnia 11 września 2002 r. Nr 2994-III GD „W apelacji Duma Państwowa Zgromadzenie Federalne Federacji Rosyjskiej do Prezydenta Federacji Rosyjskiej W.W. Putina w sprawie zmian w koncepcji reformy mieszkalnictwa i usług komunalnych w Federacji Rosyjskiej, zatwierdzonej Dekretem Prezydenta Federacji Rosyjskiej z dnia 28 kwietnia 1997 r. nr 425, oraz w sprawie zmian do dekretu Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 19 listopada 2001 r. nr 804 „W sprawie federalnych standardów przejścia na nowy system opłat za mieszkania i media na rok 2002” stwierdził, że w trakcie mieszkalnictwa i reformy usług komunalnych, rząd Federacji Rosyjskiej wykazuje nadmierny pośpiech.
Duma Państwowa zauważyła, że Koncepcja przewidywała zakończenie przejścia na nowy system płatności ludności za mieszkania i media w zakresie pokrycia bieżących kosztów w latach 2001-2003. Jednocześnie art. 15 ustawy Federacji Rosyjskiej z dnia 24 grudnia 1992 r. Nr 4218-I „O podstawach federalnej polityki mieszkaniowej” przewidywał, że należy przeprowadzić przejście do nowego systemu opłat za mieszkanie i media stopniowo w ciągu 15 lat (tj. do 2008 r.) przy wykorzystaniu środków ochrony socjalnej obywateli.
Zatem na dzień dzisiejszy reforma mieszkalnictwa w Rosji nie została jeszcze ukończona.
Ogólna sytuacja w Rosji
W roku 1991 w Związku Radzieckim narastał kryzys we wszystkich sferach życia. Na tle ogólnego kryzysu gospodarczego i niepowodzenia polityk krajowych nasiliły się konflikty międzyetniczne. Od końca lat 80-tych tzw „Parada suwerenności”, podczas której przyjęto m.in. Deklarację suwerenności państwowej Rosji (1990). 8 grudnia 1991 r. państwo radzieckie przestało istnieć.
W latach 90. XX w. Rosja stanęła przed szansą i koniecznością podążania zasadniczo nową drogą, odmienną od wcześniej obranej przez Związek Radziecki. Zgodnie z konstytucją przyjętą w 1993 r. kraj został uznany za demokratyczne federalne państwo prawne z republikańską formą rządów. Trzeba było uzasadnić te słowa, zbudować gospodarkę rynkową i odbudować stosunki zewnętrzne jako nowe państwo o nowych poglądach, będące jednak prawnym następcą ZSRR. Reformy, próby ratowania upadającej Unii, podejmowane już wcześniej, stały się teraz nieuniknione i objęły wszystkie dziedziny życia.
Ich realizacja nie zakończyła się do dziś. Kraj nadal nie pozbył się całkowicie swojej sowieckiej przeszłości, choć minęło już ponad 20 lat. Postępują zmiany w politycznej, gospodarczej, społecznej, dyplomatycznej i innych sferach życia. Mając to wszystko na uwadze, szczegółowo omówimy jedną z reform rozpoczętych w latach 90. i trwającą do dziś - reformę mieszkalnictwa. Etapy jego realizacji i rezultaty dobrze oddają całościowy obraz działań Rosji w procesie tworzenia nowego państwa o gospodarce rynkowej, która stara się uzasadniać zasady zapisane w konstytucji, ale dotychczas w przeważającej części opiera się na papier.
Prywatyzacja zasobów mieszkaniowych
Rozważanie szeregu reform mieszkaniowych zaczniemy od ustawy Federacji Rosyjskiej „O prywatyzacji zasobów mieszkaniowych” z dnia 4 lipca 1991 r. Jak zauważyliśmy, w tym czasie pojawiła się potrzeba przejścia do gospodarki rynkowej. Wymagało to m.in. zmiany stosunków własności w sektorze mieszkaniowym. Jak wynika z dokumentów, „Celem ustawy jest stworzenie warunków do realizacji prawa obywateli do swobodnego wyboru sposobu zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych oraz poprawa użytkowania i bezpieczeństwa zasobów mieszkaniowych”. Tak naprawdę należało rozwiązać dwa problemy: po pierwsze, stworzyć rynek mieszkaniowy (poprzez poszerzenie kręgu jego właścicieli), a po drugie, zdjąć z państwa ciężar utrzymania zasobu mieszkaniowego w należytym stanie, co wymagało znacznego część budżetu.
Prywatyzacja polegała na bezpłatnym przekazywaniu obywatelom zajmowanych przez nich mieszkań z państwowego lub komunalnego zasobu mieszkaniowego albo mieszkań przez nich zarezerwowanych. Wraz z prawem własności prawo do rozporządzania mieszkaniem przechodzi również na obywatela. Ponadto nowy właściciel ponosił także koszty utrzymania swojego mieszkania w należytym stanie, nie licząc sytuacji, gdy sprywatyzowane mieszkanie znajduje się w sytuacji awaryjnej (wtedy poprzedni właściciel ponosi odpowiednie koszty). Jednocześnie prawo początkowo zakładało dobrowolność podejmowania decyzji: bez odpowiedniego pragnienia obywatel mógł pozostać w swoim domu na warunkach czynszu socjalnego. Jednak obecnie większość artykułów ustawy z 1991 r. utraciła lub utraci moc obowiązującą po 1 marca 2013 r. Jest to więc dzień, w którym kończy się kolejne przedłużenie darmowej prywatyzacji. Jednak 19 lutego 2013 r. Duma Państwowa przyjmie ustawę przedłużającą okres prywatyzacji do 1 marca 2015 r. dla wszystkich kategorii obywateli. Wynika to z wielu powodów, takich jak na przykład nie każdy, kto chciał mieć czas na prywatyzację swojego mieszkania. Jednak dziś wyniki przedstawiają się następująco: w latach 1998-2012 sprywatyzowano około 18 milionów lokali mieszkalnych (Rosreestr dysponuje danymi o prywatyzacji dopiero od 1998 r.). Ponad 30 milionów Rosjan stało się właścicielami domów. Spośród nich ponad 2,5 miliona to Moskale. Niektóre dane dotyczące prywatyzacji można zobaczyć na poniższym rysunku:
Ustawa „O podstawach federalnej polityki mieszkaniowej”, 1992
Kontynuując wydarzenia związane z realiami życia w nowym państwie, w 1992 r. przyjęto ustawę określającą „podstawowe zasady realizacji konstytucyjnego prawa obywateli Federacji Rosyjskiej do mieszkania w nowych warunkach społeczno-gospodarczych, ustanawiającą ogólne zasady regulacje prawne stosunków mieszkaniowych w kształtowaniu się różnych form własności i sposobów użytkowania nieruchomości w sektorze mieszkaniowym.”
Celem federalnej polityki mieszkaniowej jest: zapewnienie obywatelom gwarancji socjalnych w zakresie praw mieszkaniowych; realizacja budowy i przebudowy zasobu mieszkaniowego państwowego, komunalnego i prywatnego; tworzenie warunków do pozyskiwania pozabudżetowych źródeł finansowania (środki ludności, przedsiębiorstw, instytucji, organizacji, stowarzyszeń publicznych, przedsiębiorców krajowych i zagranicznych, kredyty bankowe i inne źródła); rozwój własności prywatnej, zapewniający ochronę praw przedsiębiorców i właścicieli w sektorze mieszkaniowym; rozwój konkurencji w zakresie budowy, utrzymania i remontów zasobów mieszkaniowych, produkcji materiałów budowlanych, wyrobów i artykułów wyposażenia wnętrz.”
W ramach tej ustawy terminy takie jak norma społeczna powierzchnia mieszkaniowa (w granicach której możliwe są dopłaty do mieszkania i mediów), umowa najmu, wspólnota mieszkaniowa, społeczna umowa najmu lokalu mieszkalnego, opłaty eksploatacyjne, remonty mieszkania itp. Przewidywała także prawo obywateli do mieszkania na zasadach najmu/dzierżawy/zakupu lub budowy oraz pomoc państwa dla tych, którym nie zapewniono mieszkania według ustalonych standardów. Państwo zgodnie z prawem przejęło odpowiedzialność za realizację budownictwa mieszkaniowego, zapewnienie prawa do mieszkania określonym kategoriom obywateli kosztem budżetu federalnego, utrzymanie i rozwój systemów wspierających sektor mieszkaniowy oraz niektóre inne przepisy. Określono prawa obywateli organizacje publiczne, właściciele itp. uczestniczyć w zarządzaniu zasobami mieszkaniowymi w celu ochrony swoich praw. Wymieniono rodzaje nieruchomości mieszkaniowych oraz procesy zachodzące w przypadku zmiany typu nieruchomości. Szczegółowo wyjaśniono procedurę i system płacenia rachunków za media, czynszów, a także ewentualnych świadczeń itp. Określono procedury wynajmu lub budowy lokali mieszkalnych.
Zatem prawo szczegółowo opisało relacje między państwem, obywatelami i organizacjami w odniesieniu do lokali mieszkalnych; wyznaczał wszelkie prawa i obowiązki, co było jego niewątpliwą zaletą w regulowaniu stosunków prawnych w tym zakresie. Jeśli jednak mówimy o tym dzisiaj, ustawa straciła moc 1 marca 2005 r. w związku z przyjęciem w 2004 r. Ustawy „W sprawie wdrożenia Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej”, której treść omówimy poniżej .
Dekret Prezydenta Federacji Rosyjskiej „W sprawie reformy mieszkalnictwa i usług komunalnych w Federacji Rosyjskiej”, 1997
Przejdźmy do jednego z najważniejszych, naszym zdaniem, dokumentów dotyczących stosunków mieszkaniowych, przyjętego w 1997 roku.
W tym czasie dalsze problemy na rozpatrywanym obszarze stawały się coraz bardziej oczywiste: wiązało się to zarówno ze szczegółami prywatyzacji (na przykład obywatele naturalnie sami utrzymywali dobry stan mieszkań, ale wspólne obszary użytkowania były „ pozostawione samym sobie”), a także problemami taryfowymi i dalszą koniecznością przejścia od administracyjnych metod zarządzania na ekonomiczne.
Dekretem prezydenta zatwierdzono koncepcję reformy mieszkalnictwa i usług komunalnych w Rosji, która została podzielona na trzy etapy.
Pierwsze z nich miało miejsce w latach 1997-1998. W tym czasie nakazano ostateczne rozgraniczenie funkcji właściciela domu, organizacji zarządzającej, organizacji usługowych w państwowych i komunalnych funduszach mieszkaniowych, a także przejście na stosunki umowne w zakresie zapewniania mieszkań i usług komunalnych w warunkach denacjonalizacji organizacji operacyjnych.
Ważne jest, że w dokumencie tym uwzględniono wspomniany problem nieracjonalnie zawyżonych ceł, których kształtowania nie przesądziły żadne odpowiednie obliczenia. Obecnie, biorąc pod uwagę program obniżenia kosztów zapewnienia mieszkań i usług komunalnych, należało zachować kontrolę zarówno nad obowiązywaniem taryf, jak i ich poziomem.
Uproszczono system świadczeń dla obywateli indywidualnych i doprecyzowano źródła finansowania.
Równolegle państwo zmodyfikowało system opłat mieszkaniowych, uwzględniając w stawce czynsz i koszty remontów.
Promowano masowe tworzenie stowarzyszeń właścicieli domów, zapewniano także pomoc w szkoleniu personelu.
Nie zapominajmy, że oprócz dekretu przyjęto także program demonopolizacji i rozwoju konkurencji na rynku mieszkaniowym i usług komunalnych na lata 1998 - 1999.
W ramach tego programu planowano podjęcie regulacji antymonopolowych w zakresie świadczenia mieszkań i usług komunalnych przez monopolistów naturalnych; przeprowadzenie konkurencyjnego wyboru organizacji zarządzającej usługą i wykonawców utrzymania mieszkań; kontrola rozwoju konkurencji w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych pomiędzy podmiotami niebędącymi naturalnymi monopolistami lokalnymi; utworzenie systemu stosunków umownych między właścicielem, organizacją zarządzającą (klientem), wykonawcą i mieszkańcami itp.
Drugi etap reformy zaplanowano na lata 1999-2000. Planowano ostateczne przeniesienie ciężaru utrzymania mieszkań na barki ludności (pełne pokrycie kosztów), a także stopniowe wliczanie kosztów obowiązkowych ubezpieczeń mieszkaniowych do kosztów usług mieszkaniowych.
Rozwój konkurencji i konkurencyjny wybór organizacji zarządzającej powinien stać się ogólnie przyjętą praktyką.
Udział państwowych i gminnych funduszy mieszkaniowych obsługiwanych na zasadach konkursowych powinien wynosić (a nie 60% na poprzednim etapie) 100%.
W trzecim etapie (2000-2003) planowano dokończenie dotychczasowych innowacji. Dodatkowo w budynkach mieszkalnych konieczne było zainstalowanie liczników zużycia wody, gazu itp. na zasadzie obowiązkowej.
Dominującą formą zarządzania budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi miały stać się wspólnoty mieszkaniowe. Sektor mieszkalnictwa i usług komunalnych powinien już od kilku lat funkcjonować na progu rentowności, a pozyskiwanie kredytów na rozwój mieszkalnictwa i usług komunalnych z różnymi źródłami inwestycji powinno stać się zjawiskiem powszechnym.
Jak rozumiemy, doskonale sformułowany artykuł nie ma wiele wspólnego z rzeczywistością. Na przykład instalacja wodomierzy stała się obowiązkowa dopiero od 1 lipca 2012 r. Na wysokiej efektywności mieszkalnictwa i usług komunalnych, przyciągając Różne rodzaje inwestycji, to też nie trzeba dodawać. A krąg „niespójności” pomiędzy planowanym a realizowanym nie ogranicza się do tego. Jednym z problemów jest w szczególności dezaktualizacja kodeksu mieszkaniowego przyjętego w Związku Radzieckim w 1985 roku. Zanim jednak przejdziemy do tego, skupimy się na podprogramie „Reforma i modernizacja kompleksu mieszkalnictwa i usług komunalnych Federacji Rosyjskiej” Federalnego Programu Docelowego „Mieszkanie” na lata 2002–2010.
Reforma mieszkalnictwa i usług komunalnych Federacji Rosyjskiej a program docelowy „Mieszkanie”
W 2002 roku Rząd Federacji Rosyjskiej przyjął uchwałę w sprawie podprogramu „Reforma i modernizacja kompleksu mieszkalnictwa i usług komunalnych Federacji Rosyjskiej”, którego działalność i wielkość finansowania muszą być corocznie dostosowywane do stanu budżet federalny. Realizacja podprogramu została pomyślana w ramach programu celowego „Mieszkanie” na lata 2002-2010. Pierwszą wersję „Mieszkania” opracował rząd E. T. Gajdara, który podał się do dymisji w 1992 roku. W przypadku rozpatrywanego programu na lata 2002-2010 jego główne cele przedstawiono następująco: „stworzenie warunków dla rozwoju mieszkalnictwa oraz sektorów mieszkalnictwa i usług komunalnych gospodarki oraz podniesienie poziomu zapewnienia mieszkań dla ludności poprzez zwiększenie wolumenu budownictwa mieszkaniowego oraz rozwoju instytucji finansowych i kredytowych rynku mieszkaniowego;
tworzenie warunków doprowadzenia zasobu mieszkaniowego i infrastruktury komunalnej do standardów jakości zapewniających komfortowe warunki życia; zapewnienie dostępności mieszkań i mediów zgodnie z art
efektywne zapotrzebowanie obywateli i standardy udostępniania lokali mieszkalnych.” Jeśli chodzi o konkretny podprogram, który rozważamy, do 2005 roku przeznaczono na niego 3163 mln rubli, a wzięły w nim udział 54 podmioty Federacji Rosyjskiej. Plan działań obejmował „likwidację należności i zobowiązań przedsiębiorstw mieszkaniowych i usług komunalnych; eliminowanie dotacji w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych oraz zapewnienie stabilności i adekwatności finansowania kosztów zapewnienia mieszkania i usług komunalnych; zapewnienie ochrony socjalnej rodzinom o niskich dochodach w okresie przechodzenia do pełnych opłat za mieszkanie i usługi komunalne; poprawa mechanizmów ekonomicznych w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych; tworzenie korzystnych warunków dla przyciągania inwestycji w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych; zapewnienie efektywnego, ukierunkowanego wykorzystania środków budżetu federalnego przeznaczonych na modernizację zespołu mieszkalnictwa i usług komunalnych; stworzenie mechanizmów udziału państwa i samorządów lokalnych w pozyskiwaniu pozabudżetowych długoterminowych środków pożyczonych przez przedsiębiorstwa kompleksu mieszkalnictwa i usług komunalnych.”
Całkowity planowany koszt kształtował się następująco:
Efekty reformy pozostawiają jednak wiele do życzenia. Taryfy za usługi komunalne wzrosły w ciągu 10 lat prawie 14-krotnie, a kalkulacje taryf w dalszym ciągu nie opierały się na rozsądnym, uzasadnionym systemie. Około 40% Rosjan w dalszym ciągu przeznaczało 25–40% swoich całkowitych dochodów na opłaty za mieszkania i usługi komunalne. W 2009 roku dotacje otrzymało niecałe 7% mieszkańców apartamentowców. Problem pogarszającej się infrastruktury miejskiej nie został rozwiązany, a jakość świadczonych usług nie uległa znacznej poprawie.
Następnie przyjęto kolejną część programu „Mieszkanie na lata 2011-2015”. Obejmuje następujące podprogramy: „Zapewnienie mieszkań młodym rodzinom”, „Modernizacja obiektów infrastruktury miejskiej”, „Wypełnienie obowiązków państwa w zakresie zapewnienia mieszkań kategoriom obywateli ustanowionym przez ustawodawstwo federalne”, „Programy stymulujące rozwój budownictwa mieszkaniowego w podmioty Federacji Rosyjskiej” oraz środki zapewniające zakwaterowanie określonym kategoriom obywateli. Ponieważ program nie został jeszcze ukończony, nie będziemy się nad nim szczegółowo rozwodzić.
Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej, 2005
29 grudnia 2004 r. Uchwalono nowy kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej, który wszedł w życie 1 marca 2005 r. i po ostatnich zmianach w 2012 r. obowiązuje do dziś.
W nowym kodzie wspaniałe miejsce zwraca się uwagę na prawa uczestników stosunków mieszkaniowych: ich szczegółowość, realizację i ochronę. Ustawodawstwo mieszkaniowe podlega wspólnej jurysdykcji Federacji Rosyjskiej i jej podmiotów, a uczestnikami odpowiednich stosunków są obywatele, osoby prawne Federacji Rosyjskiej i jej podmiotów, a także gminy. Nowością jest klauzula dotycząca spójności ustawodawstwa mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej i norm prawo międzynarodowe, To jest znak pozytywny i potwierdza dążenie Rosji do rozwoju i współpracy międzynarodowej. Pomimo tego, że większość opłat związanych z mieszkaniem i usługami komunalnymi przypada na obywateli, państwo bierze jednak istotny udział w poprawie warunków mieszkaniowych, na przykład udzielając dotacji na zakup lub budowę lokali mieszkalnych, a także częściowo finansując remont majątku wspólnego.
Szczegółowo opisano uprawnienia organów rządowych Federacji Rosyjskiej, podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej i samorządów terytorialnych. Lokale mieszkalne dzielą się na budynek mieszkalny (lub jego część), mieszkanie (część) i pokój. Przewidziana jest sytuacja przeniesienia lokalu mieszkalnego do lokalu niemieszkalnego i odwrotnie. Obowiązujący kodeks wyjaśnia również proces przebudowy i przebudowy lokali mieszkalnych.
Co ciekawe, w rozdziale „Prawa i obowiązki właściciela lokalu mieszkalnego oraz innych obywateli zamieszkujących należące do niego lokale” wyjaśniono, że zajęcie działki właściciela w związku z Zimowymi Igrzyskami Olimpijskimi 2014, chyba że określono inaczej zgodnie z odpowiednią ustawą federalną, odbywa się zgodnie z Kodeksem mieszkaniowym (w którym szczegółowo opisano również kwestie zajęcia).
Opisano tryb odbywania walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku wielorodzinnym oraz zagadnienia z nim związane.
Uznani za takich obywatele o niskich dochodach mają dostęp do mieszkań na podstawie umowy najmu socjalnego. Opcja ta dostępna jest także np. dla obywateli zamieszkujących lokale, w których nie są spełnione wymagania określone dla lokalu mieszkalnego.
W rozdziale 9 omówiono zagadnienia związane z lokalami mieszkalnymi specjalistycznego zasobu mieszkaniowego, do którego zaliczają się lokale mieszkalne usługowe (zwane dalej lokalami mieszkalnymi), lokale mieszkalne w domach studenckich, lokale mieszkalne funduszu manewrowego, lokale mieszkalne w domach systemu służby socjalne ludności, program mieszkaniowy dla tymczasowego osiedlenia się osób wewnętrznie przesiedlonych, program mieszkaniowy dla czasowego osiedlenia osób uznanych za uchodźców, program mieszkaniowy dla ochrony socjalnej niektórych kategorii obywateli, program mieszkaniowy dla sierot i dzieci bez opieka rodzicielska.
Kodeks mieszkaniowy reguluje także organizację i działalność spółdzielni mieszkaniowych i budownictwa mieszkaniowego oraz stowarzyszeń właścicieli domów.
Interesujący jest art. 154 „Struktura opłat za lokale mieszkalne i media”. Najemca lokalu mieszkalnego na podstawie umowy najmu socjalnego lub najmu lokalu mieszkalnego ponosi koszty, w tym:
„1. Opłata za lokal mieszkalny i media na rzecz najemcy lokalu mieszkalnego zajmowanego na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego lub umowy najmu lokalu mieszkalnego państwowego lub komunalnego zasobu mieszkaniowego obejmuje:
1) opłata za użytkowanie lokalu mieszkalnego (czynsz najmu);
2) opłaty za utrzymanie i remonty lokalu mieszkalnego, w tym opłaty za usługi i prace zarządcze apartamentowiec, konserwacja i naprawy bieżące mienia wspólnego w apartamentowcu. Remonty kapitalne mienia wspólnego w budynku mieszkalnym przeprowadzane są na koszt właściciela zasobu mieszkaniowego;
2. Opłata za lokal mieszkalny i media na rzecz właściciela lokalu w apartamentowcu obejmuje:
1) opłaty za utrzymanie i remonty lokalu mieszkalnego, w tym opłaty za usługi i prace związane z zarządzaniem apartamentowcem, utrzymaniem i bieżącymi naprawami mienia wspólnego w apartamentowcu;
2) wkład w naprawy główne;
3) opłata za media.
3. Właściciele budynków mieszkalnych ponoszą koszty ich utrzymania i remontów, a także płacą za media zgodnie z umowami zawartymi z osobami wykonującymi dany rodzaj działalności.
4. Opłata za usługi komunalne obejmuje opłatę za dostawę ciepłej wody, dostawę zimnej wody, kanalizację, dostawę energii elektrycznej, dostawę gazu (w tym dostawa gazu domowego w butlach), ogrzewanie (zaopatrywanie w ciepło, w tym dostarczanie paliwa stałego w obecności ogrzewanie piecowe).” Szczegółowo opisano zarządzanie apartamentowcem. Szczegółowo omawiane są kwestie związane z naprawami głównymi.
Ogólnie kodeks mieszkaniowy z 2005 r. zawiera 9 działów i 191 artykułów, podczas gdy kodeks z 1983 r. zawierał 7 działów i 158 artykułów, znacznie mniejszy pod względem objętości i odpowiednio szczegółowy. Wiele kwestii poruszonych w kodeksie z 2004 r. nie zostało poruszonych w poprzednim kodeksie, ponieważ kraj żył w zupełnie innych warunkach niż dzisiaj. O ile kodeks z 1983 r. był „socjalistyczny” i „radziecki”, to nowy kodeks z 2005 r. stał się znacznie bardziej „rynkowy” i kładł nacisk na prawa i obowiązki każdej ze stron. Jednocześnie wraz z jego wprowadzeniem uchylono wiele innych ustaw regulujących stosunki mieszkaniowe.
Wyniki reformy systemu mieszkalnictwa i usług komunalnych
W 2007 roku podpisano ustawę federalną „W sprawie funduszu pomocy na rzecz reformy mieszkalnictwa i usług komunalnych”, która ogłosiła podstawy prawne i organizacyjne świadczenia usług pomoc finansowa podmiotom Federacji Rosyjskiej i gminom przeprowadzanie poważnych napraw budynków mieszkalnych i przesiedlanie obywateli z mieszkań awaryjnych. Tak zwany Fundusz Pomocy Reformie Mieszkalnictwa i Sektora Komunalnego, w którego programach uczestniczy obecnie 81 podmiotów Federacji Rosyjskiej, a środki Funduszu warte są ponad 300 miliardów rubli (przedłużenie działalności Funduszu planowane jest do 2015 r. W trakcie działalności Funduszu częściowo odnowiono około 400 milionów metrów kwadratowych powierzchni mieszkalnej, jednak zużycie zasobów mieszkaniowych następuje szybciej niż ich odbudowa. Generalnie, pomimo wielka ilość reform i oczywiście duży krok naprzód w porównaniu z początkiem lat 90-tych, nadal istnieje wiele problemów i nierozwiązanych kwestii w działalności mieszkalnictwa i usług komunalnych.
Jeśli weźmiemy pod uwagę opinie dot najnowsze zmiany, to nawet urzędnicy przyznają się do rozbieżności między planami a wynikami. W ten sposób audytor Izby Obrachunkowej Aleksander Filippenko potwierdził, że „Reforma mieszkaniowa i komunalna w Rosji w dużej mierze przyczyniła się do rozwoju stosunków rynkowych w mieszkalnictwie i usługach komunalnych, ale nie osiągnęła swojego celu - nie było zmian jakościowych w przemysł." Jeśli mówimy o wnioskach dotyczących reformy sektora mieszkalnictwa i usług komunalnych, które zostały ogłoszone w listopadzie 2012 roku na konferencji prasowej z udziałem Filippenko, są one następujące:
· Nieznaczne przekroczenie tempa budowy i remontów w stosunku do tempa rozkładu mieszkań
· brak regularnego planowania na papierze przyciągania inwestycji prywatnych w relacjach związanych z mieszkalnictwem i usługami komunalnymi
· Niewdrożenie przez regiony programów oszczędzania energii i efektywności energetycznej
· nie osiągnięto poprawy jakości usług publicznych
· infrastruktura komunalna nie została zmodernizowana
Oczywiście na tym lista problemów się nie kończy.
Zagraniczne kraje zgromadziły bogate doświadczenie w przeprowadzaniu owocnych reform mieszkalnictwa i usług komunalnych, problem polega jednak na tym, że bez odpowiedniej adaptacji nie możemy po prostu przenieść ich modelu reform na rosyjskie realia. Jesteśmy na różne poziomy rozwój gospodarki rynkowej, systemu prawnego, społeczeństwa obywatelskiego itp., w tym poziom ogólny rozwój kraju. Nie da się wykorzystać jedynie udanych doświadczeń w zakresie reformy mieszkalnictwa i usług komunalnych, konieczna jest możliwie szybka i skuteczna modernizacja wszystkich dziedzin życia kraju. Aby jednak wskazać, zatrzymajmy się na kilku udanych momentach zagranicznych działań reformatorskich w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych możliwe sposoby rozwój.
Przykładowo, po prywatyzacji w takich krajach jak Wielka Brytania, Niemcy i USA, służby komunalne w dalszym ciągu świadczą usługi publiczne, które delegują swoje uprawnienia przedsiębiorstwom opartym na majątku komunalnym i odpowiedzialnym przed gminą. Jeżeli jednostki terytorialno-administracyjne uznają za niemożliwe lub nieopłacalne samodzielne świadczenie jakichkolwiek usług, wówczas zawierają umowy o świadczenie tych usług przez władze wyższe i płacą za ich „zatrudnienie” lub płacą firmom prywatnym. W rzeczywistości okazuje się, że jest to bardziej efektywny i racjonalny system organizacji systemu usług w sektorze użyteczności publicznej.
Kolejnym pozytywnym doświadczeniem w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych jest decentralizacja systemów użyteczności publicznej w zakresie gazu, wody i ciepła poprzez zastosowanie instalacji indywidualnych i grupowych.
Ogólnie rzecz biorąc, dla rosyjskich ustawodawców sensowne jest skupienie się na doświadczeniach amerykańskich, ponieważ Nasze kraje są porównywalne pod wieloma względami. Interesujące jest rozwiązanie problemu finansowania reform na rozpatrywanym obszarze, a także problemu zarządzania blokiem mieszkalno-usługowym. Wracając do sytuacji w Federacji Rosyjskiej, przedstawiamy dane dotyczące jednego z najbardziej nierozwiązanych i niepokojących tematów w mieszkalnictwie i usługach komunalnych – stawek za media. Jako przykład wykorzystujemy dane dotyczące taryf Moskiewskiej Regionalnej Komisji Energetycznej oraz portal informacyjno-analityczny Funduszu Asset Management Industry.
| Rok | Ogrzewanie (rub/m2 powierzchni całkowitej) | Zaopatrzenie w ciepłą wodę (pocieranie/osobę) | Gaz (rub/osoba) | Energia elektryczna (kopiej/kW/godz.) |
| 2001 | 2,6 | 47,6 | 4,7 | 63 |
| 2002 | 3,3 | 61,2 | 6,5 | 90 |
| 2003 | 4,2 | 77,3 | 8,2 | 105 |
| 2004 | 4,9 | 89,7 | 9,9 | 122 |
| 2005 | 6,7 | 123,8 | 11,9 | 153 |
| 2006 | 8,4 | 191,6 | 14,1 | 184 |
| 2007 | 9,9 | 228,7 | 15,9 | 208 |
| 2008 | 11,8 | 272,9 | 19,4 | 237 |
| 2009 | 15,3 | 354,3 | 24,3 | 301 |
| 2010 | 19,04 | 444,06 | 29,04 | 345 |
| tempo wzrostu (%) | 732,3076923 | 932,8991597 | 617,8723404 | 547,6190476 |
| tempo wzrostu (%) | 632,3076923 | 832,8991597 | 517,8723404 | 447,6190476 |
Obliczony wzrost i współczynniki tempa wzrostu pokazują wzrost taryf średnio o 600% w ciągu 10 lat (przy wzroście inflacji w tym samym czasie o około 115% - według Moskiewskiej Regionalnej Komisji Energetycznej). To po raz kolejny uwydatnia zawyżone cła i brak obiektywnego, rozsądnego systemu taryfowego.
